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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Draguignan, Chambre 4, 8 juillet 2026, n° 26/02037

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (II): droits et obligations des copropriétaires
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Exposé du litige

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte de commissaire de Justice en date du 9 mars 2026, signifié par remise en l'étude, le syndicat des copropriétaires de la résidence " [Etablissement 1] " représenté par son syndic en exercice, la société à responsabilité limitée (SARL) LOGIS'IMMO, a assigné Madame [X] [T] [V] [S] en paiement des charges devant la présente juridiction à l'audience du 13 mai 2026.

Il poursuit la condamnation de la défenderesse au paiement des sommes suivantes à savoir:
* en principal 4150,49 euros arrêtée au 18 février 2026 au titre des appels de fonds, charges de copropriété et frais nécessaires au recouvrement, 
* 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
* 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Il demande de ne pas écarter l'exécution provisoire

Le syndicat des copropriétaires de la résidence " [Etablissement 1] " était représenté à l'audience par son conseil. Il conclut au bien-fondé de ses prétentions.

Madame [X] [T] [V] [S] n'a pas comparu et n'était pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré le 8 juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties ainsi que du montant des demandes, la présente décision est rendue par défaut conformément aux dispositions de l'article 473 du code de procédure civile et en dernier ressort.

Conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si la défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Motifs

*************

MOTIFS :

Sur la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires : (à compter du1er octobre 2023):

L'article 750-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 1er octobre 2023 dispose : " En application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

" Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants:
 " 1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;

" 2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ; 
" 3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ; 
" 4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ; 
" 5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution. "

La tentative de conciliation peut être considérée comme mise en œuvre soit en justifiant d'une requête adressée au Tribunal en désignation d'un conciliateur soit par la prise de contact directe avec le conciliateur par une partie.

La preuve de cette mise en œuvre peut se faire par tous moyens notamment par une attestation d'un point d'accès au droit ou du conciliateur contacté sur le refus ou absence de l'autre partie à la réunion ou par un constat de carence établi par le conciliateur.

Le seul courrier rédigé par l'avocat du demandeur rappelant au défendeur la possibilité de recourir à une conciliation est insuffisant à caractériser la tentative de conciliation et à remplir les dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile.

Dans le cas d'espèce, le demandeur communique l'attestation " de carence " établie le 3 février 2026 par Monsieur [R] [B], conciliateur de justice.

Il y a lieu en conséquence de déclarer le syndicat des copropriétaires recevable en ses demandes, en application du texte précité.


Sur la créance du syndicat au principal :

Conformément aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'article 14-1 de ladite loi rappelle que "les provisions sur charges sont exigibles le premier jour du trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale".

L'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l'article 171 de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, dispose que "I.-Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :

1° De l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation ;

2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale des copropriétaires ;

3° Des travaux décidés par le syndic en cas d'urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l'article 18 de la présente loi ;

4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. 

L'assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges. 
Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.

II.-L'assemblée générale se prononce sur la question de la suspension des cotisations au fonds de travaux lorsque son montant excède le montant du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. Lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté par l'assemblée générale, celle-ci se prononce sur cette suspension lorsque le montant du fonds de travaux excède, en outre, 50 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté. 

III.-Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires à l'occasion de la cession d'un lot. L'acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot. "

Les sommes appelées à titre de provision sur charges et travaux sont dues en vertu de la loi avant même l'approbation des comptes.

De plus, les décisions des assemblées générales restent opposables aux copropriétaires tant qu'elles n'ont pas été annulées.

Un copropriétaire ne peut opposer le défaut de convocation à l'assemblée pour justifier l'absence de paiement des provisions sur charges et charges.

Il n'est pas fondé davantage à refuser de payer sa quote-part de charges, au prétexte que la décision de l'assemblée générale qui la justifiait ne lui a pas été notifiée. Les décisions prises par l'assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée.

Aux termes des dispositions de l'article 10-1 de la loi précitée, " par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ".

L'article 35 du décret du 17 mars 1967 énonce que le syndic peut exiger le versement :

1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas du I de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au II de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au sixième alinéa du I de l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires ;

8° Des contributions prévues aux 1° et 2° de l'article 26-10 de la loi du 10 juillet 1965.

Lors de la mise en copropriété d'un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d'une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et équipements communs de l'immeuble.

Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n'en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu'à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée.

L'article 36 du même décret dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 est venu définir le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée.

Les parties au contrat de syndic doivent se conformer à un contrat type. Le présent décret fixe la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l'objet d'une rémunération en complément du forfait. Cette liste et le contrat type de syndic sont annexés au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Toutefois, si le contrat type prévoit que le syndic peut facturer des honoraires dans le cadre de la remise du dossier à l'auxiliaire de justice ou à l'avocat c'est uniquement lorsqu'il est justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l'article 29 du décret du 17 mars 1967 modifié par l'article 1 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965. 

Ainsi il est de jurisprudence constante que s'agissant de la fin du mandat de syndic, la clause renvoyant à la date de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice clos, ou à la date de la deuxième assemblée générale, ne respecte pas l'exigence de la mention, dans le contrat de mandat de syndic, de la date calendaire de son échéance.

L'article 28 du décret visé plus avant rappelle que la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années.

En l'espèce, Madame [T] [V] [S] est propriétaire des lots n°151, 152, 169 et 172 au sein de la communauté immobilière " [Etablissement 1] " qu'elle a acquis le 19 mai 2022 de Monsieur [U] [N] et de Madame [F] [I] selon avis de mutation notifié par Maître [J] [P], notaire au syndic produit par le Syndicat des copropriétaires, la défenderesse étant désignée dans l'acte sous l'identité [T] [V] et non [X] [T] [V].

Au soutien de ses prétentions, le demandeur verse aux débats : 

- le relevé du compte copropriétaire arrêté au 18 février 2026 présentant un solde débiteur de 4150,49 euros au titre des charges, appels de fonds (gestion courante, travaux votés en assemblée, fonds de prévoyance travaux) et frais de recouvrement facturés sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2026,

- le procès-verbal de l'assemblée qui s'est tenue le 28 juin 2022 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2021 et adopté le budget de l'exercice 2023,
 
- le contrat de syndic de la SARL LOGIS'IMMO pour la période du 29 juillet 2024 au 28 juillet 2026.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence " [Etablissement 1] " ne justifie pas du vote par l'assemblée du montant de la cotisation annuelle obligatoire du fonds de prévoyance travaux alors que l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l'article 171 de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 exclut du budget prévisionnel le fonds de travaux et dispose que la cotisation annuelle dudit fonds doit faire l'objet d'un vote séparé en assemblée. Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1.

Il ne rapporte pas davantage la preuve de l'exigibilité des différents appels de fonds (gestion courante, fonds de prévoyance travaux loi ALUR et travaux votés en assemblée) dont il poursuit le recouvrement à l'égard de la défenderesse ainsi que des charges réclamées à la copropriétaire pour les années 2022 à 2025 en l'absence de production des décisions d'assemblée ayant approuvé les différents budgets et comptes annuels.

Dans ces conditions, la créance du demandeur n'est pas établie.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence " [Etablissement 1] " est débouté de sa demande en paiement.


Sur les dommages et intérêts :

L'article 1231-6 du code civil dispose : les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

La créance du demandeur n'étant pas établie, sa demande indemnitaire n'est pas fondée. Elle est rejetée.


Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Aucune considération ne justifie de faire droit à la demande formulée par le Syndicat des copropriétaires de la résidence " [Etablissement 1] " au titre des frais irrépétibles.

Les entiers dépens sont laissés à la charge du demandeur.






Sur l'exécution provisoire :

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, le Juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance ne justifie en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :


La Quatrième Chambre Civile près le Tribunal Judiciaire de Draguignan, statuant par mise à disposition au greffe, par décision par défaut, en dernier ressort ;

DECLARE l'action du demandeur recevable au visa de l'article 750-1 du code de procédure civile,

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence " [Etablissement 1] " de l'ensemble de ses demandes,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

LAISSE les entiers dépens de la procédure à la charge du demandeur.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits. 

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Contentieux civil général de proximité


JUGEMENT DU 08 JUILLET 2026
__________________________


N° RG 26/02037 - N° Portalis DB3D-W-B7K-LC2Y 

MINUTE N°2026/


FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Christine SENDRA, Magistrat à titre temporaire 

GREFFIER : Madame Margaux HUET



DÉBATS : 

A l’audience du 13 Mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 08 Juillet 2026.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Rendue par défaut et en dernier ressort par Madame [L] [H].


ENTRE : 


DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaire de la résidence [Etablissement 1], dont le siège social est sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SARL LOGIS’IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Me Jean-christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



DEFENDERESSE

Madame [S] [X] [T] [V]
née le 20 Mai 1941 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée





COPIES DÉLIVRÉES LE : 
1 copie exécutoire à ;
- Me Jean-christophe MICHEL

1 copie dossier


FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte de commissaire de Justice en date du 9 mars 2026, signifié par remise en l'étude, le syndicat des copropriétaires de la résidence " [Etablissement 1] " représenté par son syndic en exercice, la société à responsabilité limitée (SARL) LOGIS'IMMO, a assigné Madame [X] [T] [V] [S] en paiement des charges devant la présente juridiction à l'audience du 13 mai 2026.

Il poursuit la condamnation de la défenderesse au paiement des sommes suivantes à savoir:
* en principal 4150,49 euros arrêtée au 18 février 2026 au titre des appels de fonds, charges de copropriété et frais nécessaires au recouvrement, 
* 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
* 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Il demande de ne pas écarter l'exécution provisoire

Le syndicat des copropriétaires de la résidence " [Etablissement 1] " était représenté à l'audience par son conseil. Il conclut au bien-fondé de ses prétentions.

Madame [X] [T] [V] [S] n'a pas comparu et n'était pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré le 8 juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties ainsi que du montant des demandes, la présente décision est rendue par défaut conformément aux dispositions de l'article 473 du code de procédure civile et en dernier ressort.

Conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si la défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


*************

MOTIFS :

Sur la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires : (à compter du1er octobre 2023):

L'article 750-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 1er octobre 2023 dispose : " En application de l'article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

" Les parties sont dispensées de l'obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants:
 " 1° Si l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;

" 2° Lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ; 
" 3° Si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d'un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ; 
" 4° Si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ; 
" 5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l'article L. 125-1 du code des procédures civiles d'exécution. "

La tentative de conciliation peut être considérée comme mise en œuvre soit en justifiant d'une requête adressée au Tribunal en désignation d'un conciliateur soit par la prise de contact directe avec le conciliateur par une partie.

La preuve de cette mise en œuvre peut se faire par tous moyens notamment par une attestation d'un point d'accès au droit ou du conciliateur contacté sur le refus ou absence de l'autre partie à la réunion ou par un constat de carence établi par le conciliateur.

Le seul courrier rédigé par l'avocat du demandeur rappelant au défendeur la possibilité de recourir à une conciliation est insuffisant à caractériser la tentative de conciliation et à remplir les dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile.

Dans le cas d'espèce, le demandeur communique l'attestation " de carence " établie le 3 février 2026 par Monsieur [R] [B], conciliateur de justice.

Il y a lieu en conséquence de déclarer le syndicat des copropriétaires recevable en ses demandes, en application du texte précité.


Sur la créance du syndicat au principal :

Conformément aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'article 14-1 de ladite loi rappelle que "les provisions sur charges sont exigibles le premier jour du trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale".

L'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l'article 171 de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, dispose que "I.-Dans les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d'une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l'immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :

1° De l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation ;

2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale des copropriétaires ;

3° Des travaux décidés par le syndic en cas d'urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l'article 18 de la présente loi ;

4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. 

L'assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges. 
Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L'assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d'un montant supérieur.

II.-L'assemblée générale se prononce sur la question de la suspension des cotisations au fonds de travaux lorsque son montant excède le montant du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. Lorsqu'un plan pluriannuel de travaux a été adopté par l'assemblée générale, celle-ci se prononce sur cette suspension lorsque le montant du fonds de travaux excède, en outre, 50 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté. 

III.-Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires à l'occasion de la cession d'un lot. L'acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot. "

Les sommes appelées à titre de provision sur charges et travaux sont dues en vertu de la loi avant même l'approbation des comptes.

De plus, les décisions des assemblées générales restent opposables aux copropriétaires tant qu'elles n'ont pas été annulées.

Un copropriétaire ne peut opposer le défaut de convocation à l'assemblée pour justifier l'absence de paiement des provisions sur charges et charges.

Il n'est pas fondé davantage à refuser de payer sa quote-part de charges, au prétexte que la décision de l'assemblée générale qui la justifiait ne lui a pas été notifiée. Les décisions prises par l'assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée.

Aux termes des dispositions de l'article 10-1 de la loi précitée, " par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ".

L'article 35 du décret du 17 mars 1967 énonce que le syndic peut exiger le versement :

1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas du I de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au II de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au sixième alinéa du I de l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires ;

8° Des contributions prévues aux 1° et 2° de l'article 26-10 de la loi du 10 juillet 1965.

Lors de la mise en copropriété d'un immeuble, le syndic provisoire peut exiger le versement d'une provision, lorsque celle-ci est fixée par le règlement de copropriété, pour faire face aux dépenses de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties et équipements communs de l'immeuble.

Lorsque cette provision est consommée ou lorsque le règlement de copropriété n'en prévoit pas, le syndic provisoire peut appeler auprès des copropriétaires le remboursement des sommes correspondant aux dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, et ce jusqu'à la première assemblée générale réunie à son initiative qui votera le premier budget prévisionnel et approuvera les comptes de la période écoulée.

L'article 36 du même décret dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 est venu définir le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée.

Les parties au contrat de syndic doivent se conformer à un contrat type. Le présent décret fixe la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l'objet d'une rémunération en complément du forfait. Cette liste et le contrat type de syndic sont annexés au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Toutefois, si le contrat type prévoit que le syndic peut facturer des honoraires dans le cadre de la remise du dossier à l'auxiliaire de justice ou à l'avocat c'est uniquement lorsqu'il est justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l'article 29 du décret du 17 mars 1967 modifié par l'article 1 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965. 

Ainsi il est de jurisprudence constante que s'agissant de la fin du mandat de syndic, la clause renvoyant à la date de l'assemblée générale statuant sur les comptes de l'exercice clos, ou à la date de la deuxième assemblée générale, ne respecte pas l'exigence de la mention, dans le contrat de mandat de syndic, de la date calendaire de son échéance.

L'article 28 du décret visé plus avant rappelle que la durée des fonctions du syndic ne peut excéder trois années.

En l'espèce, Madame [T] [V] [S] est propriétaire des lots n°151, 152, 169 et 172 au sein de la communauté immobilière " [Etablissement 1] " qu'elle a acquis le 19 mai 2022 de Monsieur [U] [N] et de Madame [F] [I] selon avis de mutation notifié par Maître [J] [P], notaire au syndic produit par le Syndicat des copropriétaires, la défenderesse étant désignée dans l'acte sous l'identité [T] [V] et non [X] [T] [V].

Au soutien de ses prétentions, le demandeur verse aux débats : 

- le relevé du compte copropriétaire arrêté au 18 février 2026 présentant un solde débiteur de 4150,49 euros au titre des charges, appels de fonds (gestion courante, travaux votés en assemblée, fonds de prévoyance travaux) et frais de recouvrement facturés sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2026,

- le procès-verbal de l'assemblée qui s'est tenue le 28 juin 2022 ayant approuvé les comptes de l'exercice 2021 et adopté le budget de l'exercice 2023,
 
- le contrat de syndic de la SARL LOGIS'IMMO pour la période du 29 juillet 2024 au 28 juillet 2026.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence " [Etablissement 1] " ne justifie pas du vote par l'assemblée du montant de la cotisation annuelle obligatoire du fonds de prévoyance travaux alors que l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l'article 171 de la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 exclut du budget prévisionnel le fonds de travaux et dispose que la cotisation annuelle dudit fonds doit faire l'objet d'un vote séparé en assemblée. Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1.

Il ne rapporte pas davantage la preuve de l'exigibilité des différents appels de fonds (gestion courante, fonds de prévoyance travaux loi ALUR et travaux votés en assemblée) dont il poursuit le recouvrement à l'égard de la défenderesse ainsi que des charges réclamées à la copropriétaire pour les années 2022 à 2025 en l'absence de production des décisions d'assemblée ayant approuvé les différents budgets et comptes annuels.

Dans ces conditions, la créance du demandeur n'est pas établie.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence " [Etablissement 1] " est débouté de sa demande en paiement.


Sur les dommages et intérêts :

L'article 1231-6 du code civil dispose : les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

La créance du demandeur n'étant pas établie, sa demande indemnitaire n'est pas fondée. Elle est rejetée.


Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.

Selon l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Aucune considération ne justifie de faire droit à la demande formulée par le Syndicat des copropriétaires de la résidence " [Etablissement 1] " au titre des frais irrépétibles.

Les entiers dépens sont laissés à la charge du demandeur.






Sur l'exécution provisoire :

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, le Juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance ne justifie en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit.
 


PAR CES MOTIFS :


La Quatrième Chambre Civile près le Tribunal Judiciaire de Draguignan, statuant par mise à disposition au greffe, par décision par défaut, en dernier ressort ;

DECLARE l'action du demandeur recevable au visa de l'article 750-1 du code de procédure civile,

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence " [Etablissement 1] " de l'ensemble de ses demandes,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

LAISSE les entiers dépens de la procédure à la charge du demandeur.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits. 

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

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Mise à jour de la source le 2026-07-08T19:14:27.998Z.