notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Verdun, JCP FOND, 7 juillet 2026, n° 26/00119

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 6 novembre 2015, la SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE a donné à bail à Mme [F] [Y] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 471,91€ outre des provisions sur charges de 153,04€.

Selon acte authentique reçu le 28 décembre 2021, la SCI DU GRAND BAYARD a acquis la propriété des lieux loués. 

La SCI DU GRAND BAYARD a fait délivrer à Mme [F] [Y] le 29 juillet 2025 un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 3.676,07€ au titre des loyers impayés.

Par exploit d’huissier en date du 24 novembre 2025, la SCI DU GRAND BAYARD a fait assigner Mme [F] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de VERDUN afin qu'il :

- constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties,
- condamne Mme [F] [Y] à lui payer une somme de 6.053,45€ au titre de l'arriéré locatif, loyer de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal,
- fixe une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, que la locataire aurait dû payer si le bail s'était poursuivi ou avait été renouvelé, et cela jusqu'au départ effectif des lieux de son occupant,
- condamne Mme [F] [Y] au paiement de cette indemnité d'occupation jusqu'à évacuation effective du logement,
- ordonne son expulsion et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique,
- la condamne à lui payer 300€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens en ce compris le coût du commandement, des frais de saisine de la CCAPEX et exposés pour parvenir à l'expulsion,
- ordonne l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

Au soutien de ses prétentions, la SCI DU GRAND BAYARD faisait valoir que la locataire n’avait pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai impartis par le commandement, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouvait résilié de plein droit.

L'affaire a été appelée à l'audience du 4 mai 2026, date à laquelle elle a été utilement retenue.

À cette audience, la SCI DU GRAND BAYARD, représentée par M. [D] [U], associé et gérant, muni d’un extrait Kbis, a actualisé sa demande en paiement d’arriérés locatifs à hauteur de 9.282,48€ et maintenu les termes de son assignation pour le surplus. Elle a précisé que la défenderesse n’a pas respecté un plan d’apurement de sa dette à compter de novembre 2024 et que la dette n’a pas cessé d’augmenter.

Mme [F] [Y] a comparu en personne. Elle a opposé avoir perçu la somme de 186 euros au titre de l’aide au logement au mois d’avril 2025 mais que cette somme n’apparaît pas sur le décompte produit la bailleresse. Elle a déclaré avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois de mars 2026. Elle a justifié avoir déposé un dossier de surendettement, déclaré recevable et orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : 

« II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. - Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. »

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Meuse par la voie électronique le 25 novembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 30 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.




Sur la demande principale

Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, il résulte de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passés. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 21 juillet 2023.

Par conséquent, il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

Par exploit en date du 29 juillet 2025, la bailleresse a fait commandement à Mme [F] [Y] de s'acquitter de la somme de 3.676,07€ de loyers impayés. 

Il ressort des pièces produites que la défenderesse pas réglé l’intégralité de la somme visée au commandement dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit au 30 septembre 2025.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 30 septembre 2025. 

Sur l'expulsion

La locataire n'ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l'immeuble litigieux, il y a lieu d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu'il en sera disposé ci-après.

Par ailleurs, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.



L'occupation sans droit ni titre des lieux par Mme [F] [Y] cause un préjudice à la bailleresse qui sera réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et de l'avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu'à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur les arriérés locatifs

Aux termes de l'article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1253 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort du décompte actualisé en date du 4 mai 2026 produit par la SCI DU GRAND BAYARD que Mme [F] [Y] est redevable d’une somme de 9.289,48€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de mai 2026 incluse.

Mme [F] [Y] ne justifie d’aucun élément de nature à remettre en cause tant le principe que le quantum de cette dette, ni ne justifie d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par la bailleresse.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [F] [Y] au paiement de la somme de 9.289,48€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dus au 4 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement sur la somme de 3.676,07€, et de l’assignation pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L'article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordé, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

L'article 24, VI.de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l'espèce, Mme [F] [Y] justifie que la Commission de surendettement des particuliers de la Meuse a rendu le 24 mars 2026 une décision de recevabilité de sa demande de traitement de sa situation de surendettement. Il n'est pas contesté que la situation de surendettement demeure en cours d'instruction. A cet égard, le fait que la Commission ait orienté son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ne permet pas de considérer qu'à ce stade le rétablissement personnel ait été effectivement imposé par la Commission.

Il résulte du décompte locatif que le paiement du loyer et des charges par la locataire n'a pas repris à la dernière audience. Ainsi, malgré des paiements ponctuels en mars 2026, il n’est justifié d’un réglement acquitté au titre des loyers d’avril et mai 2026. Cette situation traduit l'impossibilité pour Mme [F] [Y] de faire face aux échéances courantes du loyer, et ce malgré la décision de recevabilité de la Commission de surendettement suspendant l'exigibilité de ses dettes pour lui permettre d'assurer le règlement de ses charges courantes.

En outre, la locataire ne présente aucune proposition concrète et réaliste d'apurement de l'arriéré, dont le montant s'avère désormais très important.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [F] [Y].

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [F] [Y], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et des frais de saisine de la CCAPEX, à l'exclusion des frais liés à l'expulsion, de tels frais relevant de la compétence du Juge de l'exécution.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Condamnée aux dépens, Mme [F] [Y] sera condamnée à verser à la bailleresse une indemnité qu’il est équitable de fixer à 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 30 novembre 2025 du contrat de bail conclu le 6 novembre 2025 portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 2] ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de Mme [F] [Y], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours d'un serrurier et de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;

CONDAMNE Mme [F] [Y] à payer à la SCI DU GRAND BAYARD la somme de 9.289,48€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dus au 4 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2025 sur la somme de 3.676,07€, et du 24 novembre 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [F] [Y] à payer à la SCI DU GRAND BAYARD une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er juin 2026 et jusqu'à parfaite évacuation des lieux;

CONDAMNE Mme [F] [Y] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX ; 

CONDAMNE Mme [F] [Y] à payer à la SCI DU GRAND BAYARD la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l'État dans le département;

RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.


Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.


LE GREFFIER LE JUGE
Texte intégral
JUGEMENT DU : 07 Juillet 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00119 - N° Portalis DBZG-W-B7K-BROR
AFFAIRE : S.C.I. DU GRAND BAYARD C/ [F] [V] [Y]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN



JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENTE : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL


PARTIES :




DEMANDERESSE :

S.C.I. DU GRAND BAYARD, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M. [D] [U], Gérant, muni d’un extrait K-Bis




DEFENDERESSE :

Mme [F] [V] [Y]
née le 27 Décembre 1974 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

comparante








Débats tenus à l’audience du : 4 mai 2026
Date de délibéré annoncée : 7 juillet 2026
Décision rendue par mise à disposition le : 7 juillet 2026






EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 6 novembre 2015, la SOCIETE NATIONALE IMMOBILIERE a donné à bail à Mme [F] [Y] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] pour un loyer mensuel de 471,91€ outre des provisions sur charges de 153,04€.

Selon acte authentique reçu le 28 décembre 2021, la SCI DU GRAND BAYARD a acquis la propriété des lieux loués. 

La SCI DU GRAND BAYARD a fait délivrer à Mme [F] [Y] le 29 juillet 2025 un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 3.676,07€ au titre des loyers impayés.

Par exploit d’huissier en date du 24 novembre 2025, la SCI DU GRAND BAYARD a fait assigner Mme [F] [Y] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de VERDUN afin qu'il :

- constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties,
- condamne Mme [F] [Y] à lui payer une somme de 6.053,45€ au titre de l'arriéré locatif, loyer de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal,
- fixe une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, que la locataire aurait dû payer si le bail s'était poursuivi ou avait été renouvelé, et cela jusqu'au départ effectif des lieux de son occupant,
- condamne Mme [F] [Y] au paiement de cette indemnité d'occupation jusqu'à évacuation effective du logement,
- ordonne son expulsion et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique,
- la condamne à lui payer 300€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens en ce compris le coût du commandement, des frais de saisine de la CCAPEX et exposés pour parvenir à l'expulsion,
- ordonne l'exécution provisoire de la décision à intervenir,

Au soutien de ses prétentions, la SCI DU GRAND BAYARD faisait valoir que la locataire n’avait pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai impartis par le commandement, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouvait résilié de plein droit.

L'affaire a été appelée à l'audience du 4 mai 2026, date à laquelle elle a été utilement retenue.

À cette audience, la SCI DU GRAND BAYARD, représentée par M. [D] [U], associé et gérant, muni d’un extrait Kbis, a actualisé sa demande en paiement d’arriérés locatifs à hauteur de 9.282,48€ et maintenu les termes de son assignation pour le surplus. Elle a précisé que la défenderesse n’a pas respecté un plan d’apurement de sa dette à compter de novembre 2024 et que la dette n’a pas cessé d’augmenter.

Mme [F] [Y] a comparu en personne. Elle a opposé avoir perçu la somme de 186 euros au titre de l’aide au logement au mois d’avril 2025 mais que cette somme n’apparaît pas sur le décompte produit la bailleresse. Elle a déclaré avoir repris le paiement du loyer courant depuis le mois de mars 2026. Elle a justifié avoir déposé un dossier de surendettement, déclaré recevable et orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026.




MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : 

« II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. - Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. »

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Meuse par la voie électronique le 25 novembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 30 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.




Sur la demande principale

Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, il résulte de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passés. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 21 juillet 2023.

Par conséquent, il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

Par exploit en date du 29 juillet 2025, la bailleresse a fait commandement à Mme [F] [Y] de s'acquitter de la somme de 3.676,07€ de loyers impayés. 

Il ressort des pièces produites que la défenderesse pas réglé l’intégralité de la somme visée au commandement dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit au 30 septembre 2025.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 30 septembre 2025. 

Sur l'expulsion

La locataire n'ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l'immeuble litigieux, il y a lieu d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu'il en sera disposé ci-après.

Par ailleurs, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et compensatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.



L'occupation sans droit ni titre des lieux par Mme [F] [Y] cause un préjudice à la bailleresse qui sera réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et de l'avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu'à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur les arriérés locatifs

Aux termes de l'article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1253 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort du décompte actualisé en date du 4 mai 2026 produit par la SCI DU GRAND BAYARD que Mme [F] [Y] est redevable d’une somme de 9.289,48€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de mai 2026 incluse.

Mme [F] [Y] ne justifie d’aucun élément de nature à remettre en cause tant le principe que le quantum de cette dette, ni ne justifie d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par la bailleresse.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [F] [Y] au paiement de la somme de 9.289,48€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dus au 4 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement sur la somme de 3.676,07€, et de l’assignation pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L'article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordé, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

L'article 24, VI.de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l'espèce, Mme [F] [Y] justifie que la Commission de surendettement des particuliers de la Meuse a rendu le 24 mars 2026 une décision de recevabilité de sa demande de traitement de sa situation de surendettement. Il n'est pas contesté que la situation de surendettement demeure en cours d'instruction. A cet égard, le fait que la Commission ait orienté son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ne permet pas de considérer qu'à ce stade le rétablissement personnel ait été effectivement imposé par la Commission.

Il résulte du décompte locatif que le paiement du loyer et des charges par la locataire n'a pas repris à la dernière audience. Ainsi, malgré des paiements ponctuels en mars 2026, il n’est justifié d’un réglement acquitté au titre des loyers d’avril et mai 2026. Cette situation traduit l'impossibilité pour Mme [F] [Y] de faire face aux échéances courantes du loyer, et ce malgré la décision de recevabilité de la Commission de surendettement suspendant l'exigibilité de ses dettes pour lui permettre d'assurer le règlement de ses charges courantes.

En outre, la locataire ne présente aucune proposition concrète et réaliste d'apurement de l'arriéré, dont le montant s'avère désormais très important.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [F] [Y].

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [F] [Y], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et des frais de saisine de la CCAPEX, à l'exclusion des frais liés à l'expulsion, de tels frais relevant de la compétence du Juge de l'exécution.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Condamnée aux dépens, Mme [F] [Y] sera condamnée à verser à la bailleresse une indemnité qu’il est équitable de fixer à 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS


Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 30 novembre 2025 du contrat de bail conclu le 6 novembre 2025 portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 2] ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de Mme [F] [Y], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours d'un serrurier et de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;

CONDAMNE Mme [F] [Y] à payer à la SCI DU GRAND BAYARD la somme de 9.289,48€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés dus au 4 mai 2026, échéance de mai 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2025 sur la somme de 3.676,07€, et du 24 novembre 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE Mme [F] [Y] à payer à la SCI DU GRAND BAYARD une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er juin 2026 et jusqu'à parfaite évacuation des lieux;

CONDAMNE Mme [F] [Y] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX ; 

CONDAMNE Mme [F] [Y] à payer à la SCI DU GRAND BAYARD la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l'État dans le département;

RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.


Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.


LE GREFFIER LE JUGE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la consommation L741-1, code de la consommation L732-1, code civil 1253, code de la construction et de l'habitation L821-1, code de la consommation L733-4). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-08T20:39:10.270Z.