Tribunal judiciaire de Rouen, Annexe Rue de Crosne, 3 juillet 2026, n° 25/02044

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2019, avec prise d'effet au 17 octobre 2019, la SA LE FOYER STEPHANAIS a donné à bail à Madame [L] [R] un appartement situé 52 rue Félix Faure - Appartement 10 à SAINT ETIENNE DU ROUVRAY (76800), pour un loyer mensuel de 415,83 euros, et 61,80 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025, la SA LE FOYER STEPHANAIS a fait signifier à Madame [L] [R] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 869,41 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement. 

Par lettre du 21 juillet 2025 reçue le 31 juillet 2025, la SA LE FOYER STEPHANAIS a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d'impayés de loyers de Madame [L] [R]. 

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2025, la SA LE FOYER STEPHANAIS a fait assigner Madame [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner l’expulsion de Madame [L] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ; 
- condamner Madame [L] [R] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 1.882,50 euros au titre de la dette locative arrêtée au 20 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel revalorisé et des charges locatives également revalorisées, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;
- la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Préfecture ;
- rappeler l'exécution provisoire de la présente décision. 

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 3 novembre 2025.

À l'audience du 18 mai 2026, la SA LE FOYER STEPHANAIS, dûment représentée, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 3.786,59 euros selon décompte arrêté au 13 mai 2026. 

La SA LE FOYER STEPHANAIS soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [L] [R] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 25 juillet 2025. 

Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 
La SA LE FOYER STEPHANAIS fait valoir qu'il y a eu une reprise du paiement du loyer courant. 

Elle n'est pas opposée à la demande de travaux sollicitées par Madame [L] [R] à réaliser dans le logement et précise qu'une entreprise est intervenue en avril 2026. 

Madame [L] [R], comparante en personne et assistée de son conseil, sollicite, aux termes de ses conclusions soutenues oralement à l'audience, du tribunal de : 
- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de la SA LE FOYER STEPHANAIS ;
- constater la situation de handicap et de grand précarité de Madame [R] ; 
- constater la recevabilité du dossier de surendettement de Madame [R] et son orientation vers un effacement des dettes ;
- suspendre les effets de la clause résolutoire ; 
- accorder à Madame [R] les plus larges délais de paiement ; 
- maintenir le contrat de bail conclu entre les parties ; 
- condamner la SA LE FOYER STEPHANAIS à procéder aux travaux nécessaires afin de remédier aux infiltrations, problèmes d'humidité, défauts de ventilation et nuisibles affectant le logement. 

Elle expose avoir subi au cours de l'année 2025 d'importantes retenues sur ses aides au logement et allocations par la CAF, la plaçant dans une situation financière compliquée. Elle fait valoir qu'elle a repris le paiement des loyers et que le dernier règlement a été effectué le 26 avril 2026 pour un montant de 239,24 euros. 

Elle précise avoir déposé un dossier de surendettement et que la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime a déclaré recevable son dossier le 18 février 2026 et l'a orienté vers un effacement des dettes. 

Sur sa situation personnelle, Madame [L] [R] indique souffrir d'une polyarthrite rhumatoïde diagnostiquée en novembre 2024 et que par conséquent, en application de l'article L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge doit tenir compte notamment de l'âge, de l'état de santé, de la situation familiale et des ressources de l'occupant avant d'ordonner une mesure d'expulsion. 

Madame [L] [R] sollicite, également, sur le fondement de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, la réalisation de travaux au sein de son appartement, indiquant subir des infiltrations, une humidité persistante, des nuisibles, un défaut de ventilation, des inondations lors des intempéries et un entretien insuffisant des espaces extérieurs. Elle mentionne que ces désordres ont été signalés à plusieurs reprises au bailleur sans qu'une solution pérenne ne soit mise en œuvre.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION 

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la résiliation du bail 

Sur la recevabilité de la demande 

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 3 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA LE FOYER STEPHANAIS le 31 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA LE FOYER STEPHANAIS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fond 

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 25 juillet 2025 pour un montant en principal de 869,41 euros au titre des loyers et charges impayés. 

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 25 septembre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 15 octobre 2019 à compter du 26 septembre 2025. 




Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 26 septembre 2025, Madame [L] [R] est sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [L] [R] à son paiement à compter de 26 septembre 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement 

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, la SA LE FOYER STEPHANAIS produit le bail en date du 15 octobre 2019 ainsi qu'un décompte actualisé, en date du 13 mai 2026, faisant état d'une dette locative de 3.786,59 euros. 

Toutefois, il ressort de ce même décompte que ce montant comprend des frais pour un montant total de 176,25 euros. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l'arriéré locatif réclamé. 

En conséquence, il convient de condamner Madame [L] [R] à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS la somme de 3.610,34 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 13 mai 2026, mois d'avril 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 juillet 2025 sur la somme de 869,41 euros, de l’assignation du 30 octobre 2025 sur la somme de 1.882,50 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit également que : “Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes:
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;
2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;
3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu'en application de l'article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.”

En l'espèce, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime a imposé le 17 février 2026 un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Il ressort toutefois des débats qu'une contestation a été formée par la locataire et il résulte des éléments du dossier de la commission de surendettement que le dossier a été transféré au juge le 20 mars 2026. 

Il ressort aussi des débats et du décompte versé à la procédure que Madame [L] [R] a repris le paiement du loyer et des charges effectuant le 26 avril 2026 un règlement de 239,24 euros. 

En conséquence, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu'au prononcé de la décision du juge du surendettement statuant sur la contestation formée à l'encontre des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime et d'autoriser Madame [L] [R] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d'un montant égal à 30 euros, dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient cependant de rappeler que, faute pour Madame [L] [R] de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique. 

Les dispositions de l'article L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution invoquées par la locataire concernent le cas de la demande de délais d'expulsion qu'aurait pu former Madame [R]. En effet, à partir du moment où le juge constate l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion du locataire ne peut être que prononcée à moins de suspendre les effets de la clause résolutoire comme c'est le cas en l'espèce et cet article n’empêche pas le tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire. 

Sur la demande reconventionnelle de travaux 

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.

En l'espèce, Madame [L] [R] se plaint, au sein de son logement, d'infiltrations, d'une humidité persistante, de nuisibles, un défaut de ventilation, des inondations lors des intempéries et un entretien insuffisant des espaces extérieurs. 

Toutefois, elle n'apporte aucun élément au soutien de ses dires, permettant au tribunal d'apprécier sa demande et d'apporter la preuve de l'indécence de son logement. 

Il est produit uniquement par le bailleur la lettre de mise en demeure envoyée le 27 avril 2026 pour solliciter la réalisation des travaux ainsi que deux photographies des espaces extérieurs et deux photographies de l'intérieur du logement. 

Surtout, le bailleur justifie avoir réalisé des travaux d'entretien par la reprise de l'étanchéité de la terrasse en raison d'infiltration dans la salle de bain le 1er avril 2026 ainsi qu'une intervention pour le chauffage. 

Par conséquent, la demande de travaux de Madame [L] [R] sera rejetée. 

Sur les demandes accessoires 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [L] [R] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l'assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Compte tenu de la procédure de surendettement en cours, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA LE FOYER STEPHANAIS les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA LE FOYER STEPHANAIS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 octobre 2019 entre la SA LE FOYER STEPHANAIS d'une part, et Madame [L] [R] d'autre part, concernant les locaux situés 52 rue Félix Faure - Appartement 10 à SAINT ETIENNE DU ROUVRAY (76800), sont réunies à la date du 26 septembre 2025 ; 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ; 

CONDAMNE Madame [L] [R] à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS la somme de 3.610,34 euros; au titre des loyers et charges arrêtés au 13 mai 2026 échéance d'avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2025 sur la somme de 869,41 euros, de l'assignation du 30 octobre 2025 sur la somme de 1.882,50 euros et du présent jugement sur le surplus ; 

AUTORISE Madame [L] [R] à se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels d'un montant de 30 euros, en plus du loyer courant, jusqu'au prononcé de la décision du juge statuant sur la contestation formée à l'encontre des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime au profit de Madame [L] [R] ; 

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet :
- l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets ;


- En ce cas, 
- ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [L] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; 
- CONDAMNE Madame [L] [R] à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 26 septembre 2025 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ; 

REJETTE la demande de travaux formée par Madame [L] [R] ; 

CONDAMNE Madame [L] [R] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 juillet 2025, le coût de l'assignation, de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales ; 

REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ; 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE

DOSSIER N° RG 25/02044 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NN4J


JUGEMENT CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 03 JUILLET 2026


_____________________________________________________________________________________________


DEMANDERESSE :

SA LE FOYER STEPHANAIS
185 rue du Pré de la Roquette
76800 ST ETIENNE DU ROUVRAY
Représentée par Mme [O], munie d’un mandat spécial


DEFENDERESSE :

Mme [L] [R]
52 rue Félix Faure
Appt 10
76800 SAINT ETIENNE DU ROUVRAY
Comparante et assistée de Me Rosalie SODALO, avocat au barreau de ROUEN


COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats à l'audience publique du 18 Mai 2026

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE


Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l'article 450 al 2 du Code de Procédure Civile. 


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2019, avec prise d'effet au 17 octobre 2019, la SA LE FOYER STEPHANAIS a donné à bail à Madame [L] [R] un appartement situé 52 rue Félix Faure - Appartement 10 à SAINT ETIENNE DU ROUVRAY (76800), pour un loyer mensuel de 415,83 euros, et 61,80 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025, la SA LE FOYER STEPHANAIS a fait signifier à Madame [L] [R] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 869,41 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d'avoir à justifier de l'assurance du logement. 

Par lettre du 21 juillet 2025 reçue le 31 juillet 2025, la SA LE FOYER STEPHANAIS a saisi la caisse d’allocations familiales pour signaler la situation d'impayés de loyers de Madame [L] [R]. 

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2025, la SA LE FOYER STEPHANAIS a fait assigner Madame [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner l’expulsion de Madame [L] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ; 
- condamner Madame [L] [R] au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 1.882,50 euros au titre de la dette locative arrêtée au 20 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel revalorisé et des charges locatives également revalorisées, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux ;
- la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l'assignation, de la notification à la Préfecture ;
- rappeler l'exécution provisoire de la présente décision. 

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 3 novembre 2025.

À l'audience du 18 mai 2026, la SA LE FOYER STEPHANAIS, dûment représentée, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 3.786,59 euros selon décompte arrêté au 13 mai 2026. 

La SA LE FOYER STEPHANAIS soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [L] [R] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 25 juillet 2025. 

Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 
La SA LE FOYER STEPHANAIS fait valoir qu'il y a eu une reprise du paiement du loyer courant. 

Elle n'est pas opposée à la demande de travaux sollicitées par Madame [L] [R] à réaliser dans le logement et précise qu'une entreprise est intervenue en avril 2026. 

Madame [L] [R], comparante en personne et assistée de son conseil, sollicite, aux termes de ses conclusions soutenues oralement à l'audience, du tribunal de : 
- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions de la SA LE FOYER STEPHANAIS ;
- constater la situation de handicap et de grand précarité de Madame [R] ; 
- constater la recevabilité du dossier de surendettement de Madame [R] et son orientation vers un effacement des dettes ;
- suspendre les effets de la clause résolutoire ; 
- accorder à Madame [R] les plus larges délais de paiement ; 
- maintenir le contrat de bail conclu entre les parties ; 
- condamner la SA LE FOYER STEPHANAIS à procéder aux travaux nécessaires afin de remédier aux infiltrations, problèmes d'humidité, défauts de ventilation et nuisibles affectant le logement. 

Elle expose avoir subi au cours de l'année 2025 d'importantes retenues sur ses aides au logement et allocations par la CAF, la plaçant dans une situation financière compliquée. Elle fait valoir qu'elle a repris le paiement des loyers et que le dernier règlement a été effectué le 26 avril 2026 pour un montant de 239,24 euros. 

Elle précise avoir déposé un dossier de surendettement et que la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime a déclaré recevable son dossier le 18 février 2026 et l'a orienté vers un effacement des dettes. 

Sur sa situation personnelle, Madame [L] [R] indique souffrir d'une polyarthrite rhumatoïde diagnostiquée en novembre 2024 et que par conséquent, en application de l'article L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge doit tenir compte notamment de l'âge, de l'état de santé, de la situation familiale et des ressources de l'occupant avant d'ordonner une mesure d'expulsion. 

Madame [L] [R] sollicite, également, sur le fondement de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, la réalisation de travaux au sein de son appartement, indiquant subir des infiltrations, une humidité persistante, des nuisibles, un défaut de ventilation, des inondations lors des intempéries et un entretien insuffisant des espaces extérieurs. Elle mentionne que ces désordres ont été signalés à plusieurs reprises au bailleur sans qu'une solution pérenne ne soit mise en œuvre. 




MOTIFS DE LA DECISION 

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la résiliation du bail 

Sur la recevabilité de la demande 

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 3 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA LE FOYER STEPHANAIS le 31 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA LE FOYER STEPHANAIS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le fond 

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 25 juillet 2025 pour un montant en principal de 869,41 euros au titre des loyers et charges impayés. 

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 25 septembre 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 15 octobre 2019 à compter du 26 septembre 2025. 




Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 26 septembre 2025, Madame [L] [R] est sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [L] [R] à son paiement à compter de 26 septembre 2025, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement 

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, la SA LE FOYER STEPHANAIS produit le bail en date du 15 octobre 2019 ainsi qu'un décompte actualisé, en date du 13 mai 2026, faisant état d'une dette locative de 3.786,59 euros. 

Toutefois, il ressort de ce même décompte que ce montant comprend des frais pour un montant total de 176,25 euros. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l'arriéré locatif réclamé. 

En conséquence, il convient de condamner Madame [L] [R] à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS la somme de 3.610,34 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 13 mai 2026, mois d'avril 2026 compris, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 juillet 2025 sur la somme de 869,41 euros, de l’assignation du 30 octobre 2025 sur la somme de 1.882,50 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit également que : “Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes:
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;
2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;
3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu'en application de l'article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.”

En l'espèce, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime a imposé le 17 février 2026 un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Il ressort toutefois des débats qu'une contestation a été formée par la locataire et il résulte des éléments du dossier de la commission de surendettement que le dossier a été transféré au juge le 20 mars 2026. 

Il ressort aussi des débats et du décompte versé à la procédure que Madame [L] [R] a repris le paiement du loyer et des charges effectuant le 26 avril 2026 un règlement de 239,24 euros. 

En conséquence, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu'au prononcé de la décision du juge du surendettement statuant sur la contestation formée à l'encontre des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime et d'autoriser Madame [L] [R] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d'un montant égal à 30 euros, dans les conditions prévues au dispositif.

Il convient cependant de rappeler que, faute pour Madame [L] [R] de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique. 

Les dispositions de l'article L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution invoquées par la locataire concernent le cas de la demande de délais d'expulsion qu'aurait pu former Madame [R]. En effet, à partir du moment où le juge constate l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion du locataire ne peut être que prononcée à moins de suspendre les effets de la clause résolutoire comme c'est le cas en l'espèce et cet article n’empêche pas le tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire. 

Sur la demande reconventionnelle de travaux 

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.

En l'espèce, Madame [L] [R] se plaint, au sein de son logement, d'infiltrations, d'une humidité persistante, de nuisibles, un défaut de ventilation, des inondations lors des intempéries et un entretien insuffisant des espaces extérieurs. 

Toutefois, elle n'apporte aucun élément au soutien de ses dires, permettant au tribunal d'apprécier sa demande et d'apporter la preuve de l'indécence de son logement. 

Il est produit uniquement par le bailleur la lettre de mise en demeure envoyée le 27 avril 2026 pour solliciter la réalisation des travaux ainsi que deux photographies des espaces extérieurs et deux photographies de l'intérieur du logement. 

Surtout, le bailleur justifie avoir réalisé des travaux d'entretien par la reprise de l'étanchéité de la terrasse en raison d'infiltration dans la salle de bain le 1er avril 2026 ainsi qu'une intervention pour le chauffage. 

Par conséquent, la demande de travaux de Madame [L] [R] sera rejetée. 

Sur les demandes accessoires 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [L] [R] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l'assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Compte tenu de la procédure de surendettement en cours, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA LE FOYER STEPHANAIS les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.





PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA LE FOYER STEPHANAIS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 octobre 2019 entre la SA LE FOYER STEPHANAIS d'une part, et Madame [L] [R] d'autre part, concernant les locaux situés 52 rue Félix Faure - Appartement 10 à SAINT ETIENNE DU ROUVRAY (76800), sont réunies à la date du 26 septembre 2025 ; 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ; 

CONDAMNE Madame [L] [R] à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS la somme de 3.610,34 euros; au titre des loyers et charges arrêtés au 13 mai 2026 échéance d'avril 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2025 sur la somme de 869,41 euros, de l'assignation du 30 octobre 2025 sur la somme de 1.882,50 euros et du présent jugement sur le surplus ; 

AUTORISE Madame [L] [R] à se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels d'un montant de 30 euros, en plus du loyer courant, jusqu'au prononcé de la décision du juge statuant sur la contestation formée à l'encontre des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de Seine-Maritime au profit de Madame [L] [R] ; 

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet :
- l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets ;


- En ce cas, 
- ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [L] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; 
- CONDAMNE Madame [L] [R] à payer à la SA LE FOYER STEPHANAIS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 26 septembre 2025 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ; 

REJETTE la demande de travaux formée par Madame [L] [R] ; 

CONDAMNE Madame [L] [R] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 juillet 2025, le coût de l'assignation, de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales ; 

REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions ; 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE

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