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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Tulle, JCP, 15 juillet 2026, n° 25/00159

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Parties (entreprises)

SIREN 271927212

Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 juin 2022, l'Office Public de l'Habitat Corrèze a consenti un bail d'habitation à Monsieur [F] [S] sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 307,72 euros et d'une provision pour charges de 52,51 euros.

En l'absence de solution amiable, par acte de commissaire de justice du 28 avril 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 325,54 euros au titre de l'arriéré locatif, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [F] [S] le 1er août 2025.

Par assignation du 9 octobre 2025, l'Office Public de l'Habitat Corrèze a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle aux fins de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement n°00181-00001-00001-00118, sis [Adresse 3] à [Localité 3], de prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion de Monsieur [F] [S] des lieux loués et ce dès le prononcé du jugement à intervenir, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, de condamner Monsieur [F] [S] à lui remettre les clés du logement, ce dès lors que le jugement à intervenir aura acquis le caractère définitif et à défaut sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard, de condamner Monsieur [F] [S] à lui verser la somme de 4 922,82 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêtés au 30.09.2025, à laquelle somme devra s'ajouter le montant des loyers et charges impayés échus postérieurement au 30.09.2025 jusqu'à la décision de résiliation du bail ainsi que le montant de l'indemnité d'occupation due depuis la date de résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux, indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer et charges assortis des intérêts légaux qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, chiffrer le montant mensuel de l'indemnité d'occupation qui devra correspondre au montant du dernier loyer charges comprises, soit 399,18 euros, dire que cette indemnité d'occupation sera indexée selon les mêmes règles à l'indexation des loyers, dire qu'il sera autorisé à mettre les meubles pouvant être trouvés dans le logement à tel endroit qu'il lui plaira, et ce aux frais du débiteur, subsidiairement dans l'hypothèse où des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l'article 1343-5 du code civil, dire qu'à défaut de règlement d'une seule échéance, la totalité de la dette redevienne immédiatement exigible sans autre formalité préalable, ou dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, dire qu'à défaut d'un seul règlement de l'indemnité d'occupation mensuelle, ou d'une mensualité pour le règlement de la dette, l'occupant sans titre devra libérer sans délai et sans autre formalité préalable le logement de sa personne, de ses biens, et de tous occupants de son chef, et qu'il pourra être expulsé au besoin avec l'aide de la force publique sans autre démarche préalable, condamner Monsieur [F] [S] à lui verser la somme de 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 10 octobre 2025. 

Le diagnostic social et financier mentionne que Monsieur [F] [S] vit seul depuis une séparation conjugale et qu'il est inscrit à France Travail. Le travailleur social note que ce dernier envisage une réorientation professionnelle et qu'il a entamé des démarches auprès de l'AFPA pour obtenir le permis poids lourd en janvier 2026. Il est ajouté qu'il souhaite se maintenir dans le logement actuel. 

L'affaire a été appelée à l'audience du 5 janvier 2026. Après demande de renvoi, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 mai 2026. A cette audience, l'Office Public de l'Habitat Corrèze, représenté dûment par Madame [H] [Q], maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée est de 6473.83 euros. Le bailleur indique que le locataire a légèrement repris le paiement de son loyer et qu'il n'a pas produit le justificatif de l'assurance contre les risques locatifs. L'Office Public de l'Habitat Corrèze, représenté dûment par Madame [H] [Q], souligner avoir contesté les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prises par la Commission de surendettement des particuliers de la Corrèze. Le bailleur précise ne pas percevoir directement les prestations versées par la CAF et ajoute que le locataire n'a plus de droits APL depuis juillet 2022. 

Monsieur [F] [S], représenté par son conseil, demande de débouter l'Office Public de l'Habitat Corrèze de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, à titre principal, de rejeter la demande en paiement, de rejeter la demande de constat de la clause résolutoire, de rejeter la demande d'expulsion, à titre subsidiaire, surseoir à statuer dans l'attente du recours engagé par l'Office Public de l'Habitat Corrèze à l'encontre de la décision de la commission de surendettement préconisant un effacement total des dettes, accorder les plus larges délais de paiement, suspendre les effets de la clause résolutoire, en tout état de cause, rejeter la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. 

Monsieur [F] [S], représenté par son conseil, indique être de bonne foi et qu'il a connu des difficultés financières. Il mentionne avoir repris le paiement de son loyer courant depuis le mois de février 2026 et qu'il bénéficie de l'APL depuis le début de l'année 2026 à hauteur de 47 euros par mois. 

Il a été fait état que Monsieur [F] [S] a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable et que la commission de surendettement des particuliers de la Corrèze a décidé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Une contestation a été émise par l'Office Public de l'Habitat Corrèze, toujours en cours d'instruction. 

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2026 ; le tribunal ayant autorisé la production de note en délibéré concernant le justificatif d'assurance habitation et la saisine de la CAF. 

Par mail en date du 5 juin 2026, le conseil de Monsieur [F] [S] a produit l'attestation d'assurance du logement loué ainsi que le justificatif du paiement du loyer pour le mois de mai 2026. Le conseil du défendeur a indiqué ne pas avoir été destinataire du justificatif de la dénonciation à la CAF de la présente procédure de la part du bailleur. 

Par mail en date du même jour, Madame [H] [Q] représentant l'Office Public de l'Habitat Corrèze a indiqué en retour qu'après vérification, il n'y a pas eu de saisine CAF, en l'absence de versement direct de prestations depuis l'entrée dans les lieux du locataire. Il est par ailleurs précisé que le virement du mois de mai 2026 a bien été enregistré et qu'à ce jour, le montant de la dette s'élève à la somme de 6 474,16 euros.

Motifs

MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de constater que seule demeure la demande de constat de la clause résolutoire pour impayés locatifs. 

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : 

"II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de préhension des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signale dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signa-lements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suifant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement vu à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu, précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de préhension des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article".

L'Office Public de l'Habitat Corrèze justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. 
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des ex-pulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Il convient de préciser que la saisine est également réputée constituée par l'information de la CAF, et ce en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine est alternative à celle de la CCAPEX. 

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail et ses suites 

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l'avis de la Cour de Cassation n° 24-70.002 en date du 13 juin 2024 que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. 

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, le bail conclu le 30 juin 2022 contient en son article 7 une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer a été signifié au locataire le 28 avril 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2325.54 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 juin 2025.

Il est constant que l'effacement d'une dette locative à l'issue d'une procédure de traitement du surendettement n'est pas de nature à faire obstacle à l'effet d'une clause résolutoire déjà acquise par le non-paiement de la dette passé un délai de deux mois après le commandement (en ce sens, Cour de cassation, 3ème chambre civile, 6 juillet 2022, n°21-19.427).

Il est, par ailleurs, rappelé que les modalités d'articulation entre la procédure en constat de résiliation du bail et le traitement des situations de surendettement ont été prévues expressément tant par la loi du 6 juillet 1989 que par le code de la consommation. 

Ainsi, les VI et VIII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 envisagent les hypothèses dans lesquelles le juge du bail est saisi aux fins de constatation de la résiliation du bail, alors que la commission de surendettement a déjà déclaré la demande de surendettement du locataire recevable et a pris différentes décisions relatives au traitement de cette situation de surendettement.

L'article L. 714-1 du code de la consommation traite pour sa part de la situation où une procédure de surendettement est ouverte alors que le juge des loyers a déjà constaté l'acquisition de la clause résolutoire mais en a suspendu les effets au respect de délais de paiement.

Il n'y a, dès lors, pas lieu de surseoir à statuer. 

Selon l'article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; 2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ; 3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu'en application de l'article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation ;
4° Lorsque le juge statuant en application de l'article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l'exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l'article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

VIII. - Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation. Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, il apparaît, au vu d'un décompte circonstancié du bailleur arrêté à la date du 30 avril 2026 que Monsieur [F] [S] a repris le paiement du loyer courant et se trouve aujourd'hui redevable au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés, mois d'avril 2026 inclus, soustraction faite des frais de procédure, d'une somme totale de 6473.83 euros. 

Par mail en date du 5 juin 2026, le conseil de Monsieur [F] [S] a justifié du paiement du loyer concernant le mois de mai 2026 (confirmation ordre de virement SEPA d'un montant de 410 euros le 9 mai 2026) et par mail en retour du même jour, Madame [H] [Q], représentant l'Office Public de l'Habitat Corrèze, a confirmé la bonne réception dudit règlement.
Le bailleur a ainsi précisé qu'à cette date du 5 juin 2026, le défendeur était redevable de la somme totale de 6474.16 euros, mois de mai 2026 inclus et soustraction faite des frais de procédure. 

Le défendeur n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ni le principe de la dette ni son montant, il sera condamné à payer la somme de 6474.16 euros à l'Office Public de l'Habitat Corrèze. 

A l'audience, Monsieur [F] [S], représenté par son conseil, mentionne certes avoir rencontre des difficultés, mais affirme avoir tenté de trouver des solutions. Il indique avoir repris le paiement du loyer depuis le mois de février 2026 et souligne percevoir la somme de 47 euros d'APL depuis le début de l'année 2026. Monsieur [F] [S], représenté par son conseil, mentionne effectuer des missions d'intérim n'ayant pas été pris pour la formation poids lourd. Ses revenus s'élèvent à la somme de 1 251,90 euros (attestation de paiement France Travail en date du 4 mai 2026). Il est également souligné qu'il est célibataire et qu'il a cinq enfants dont les droits de visite ont été actuellement suspendus (des démarches sont en cours pour rétablir ces droits de visite). 

Il produit son avis d'impôt 2025 sur les revenus 2024 avec un revenu fiscal de référence de 12 927 euros. 

Par ailleurs, le 12 mars 2026, la commission de surendettement des particuliers de la Corrèze a imposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Monsieur [F] [S] et une contestation a été formée à l'encontre de cette décision de la commission de surendettement des particuliers de la Corrèze par courrier en date du 8 avril 2026, dont l'examen est toujours en cours devant le juge du surendettement du tribunal judiciaire de Tulle. 

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu'au prononcé de la décision du juge du surendettement du tribunal judiciaire de Tulle statuant sur la contestation formée à l'encontre du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée par la commission de surendettement des particuliers de la Corrèze et d'autoriser Monsieur [F] [S] à se libérer de sa dette par des versements mensuels en plus du loyer courant d'un montant minimum de 80 euros dans les conditions prévues au dispositif. 

Il convient cependant de rappeler que faute pour Monsieur [F] [S] de respecter les modalité de paiement ainsi accordés, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier. 

Il est rappelé que conformément aux dispositions de l'article L 714-1 du code de la consommation, sous réserve que Monsieur [F] [S] ait réglé les loyers et les charges échus entre ce jour et le jour de la décision à intervenir, les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail seront à nouveau suspendus à compter de cette décision :

- soit pendant la durée des délais et modalités de paiement qui seront accordés à Monsieur [U] [S], délais qui n'affectent pas l'exécution du contrat de location et ne suspendent pas le paiement du loyer et des charges échus postérieurement à la dette faisant l'objet de ces délais et modalités ; dans ce cas, si Monsieur [F] [S] s'est libéré de cette dette conformément aux mesures de traitement de sa situation de surendettement, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ; à défaut, elle reprendra son plein effet,

- soit pendant un délai de deux ans à compter de la décision à intervenir si celle-ci a pour effet d'effacer la dette locative de Monsieur [F] [S] ; si dans ce délai, Monsieur [F] [S] s'est acquitté du loyer et des charges échus postérieurement à la dette effacée, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ; à défaut, elle reprendra son plein effet.

Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. 

En cas de résiliation du bail, Monsieur [F] [S] sera tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé selon les stipulations contractuelles jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clés. 

Il est constamment admis que la libération effective des lieux se matérialise soit par la remise des clés soit par l'expulsion (Cour d'appel de Versailles, 11 mars 2025, n°24/02352). 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [F] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu des considérations d'équité, l'Office Public de l'Habitat Corrèze sera débouté de sa demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action de l'Office Public de l'Habitat Corrèze recevable en la forme ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 avril 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE que le contrat conclu le 30 juin 2022 entre l'Office Public de l'Habitat Corrèze, d'une part, et Monsieur [F] [S], d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 3], est résilié depuis le 29 juin 2025, par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire jusqu'à la décision du juge du surendettement statuant sur la contestation de la décision de la Commission imposant un rétablissement personnel sans liquidation ;

CONDAMNE Monsieur [F] [S] à payer à l'Office Public de l'Habitat Corrèze une somme de 6 474,16 euros (six mille quatre cent soixante-quatorze euros et seize centimes), au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, échéance du mois de mai 2026 incluse ;

AUTORISE Monsieur [F] [S] à se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels d'un montant minimum de 80 euros (quatre-vingt euros), en plus du loyer courant jusqu'à la décision du juge du surendettement statuant sur la contestation formée contre la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée le 12 mars 2026 au bénéfice de Monsieur [F] [S] ;
 
DIT le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que, en cas de non-respect de cette décision (une seule mensualité au titre du loyer ou de l'arriéré demeurée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par LRAR) : 
- Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 29 juin 2025,
- Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, 
- Le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Monsieur [F] [S] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, 
- Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- Monsieur [F] [S] sera condamné à verser à l'Office Public de l'Habitat Corrèze une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux avec remise des clés, ;

DÉBOUTE l'Office Public de l'Habitat Corrèze de ses demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

CONDAMNE Monsieur [F] [S] aux dépens ;

DÉBOUTE l'Office Public de l'Habitat Corrèze de sa demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 15 juillet 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière. 

 La Greffière La Juge
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de TULLE
[Adresse 1]
[Localité 1]





N° RG 25/00159 - N° Portalis 46C2-W-B7J-BFQJ

5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion


Minute n° :



























copies délivrées le : 

1 copie conforme à : 
- OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT CORREZE
- Me VILLENEUVE

1 copie exécutoire à : 
- OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT CORREZE


1 copie dossier

JUGEMENT DU 15 Juillet 2026 



Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Mme Marie-Pierre DEBONO, Cadre Greffière;


DANS LE LITIGE ENTRE :


DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L HABITAT CORREZE
RCS BRIVE 271 927 212
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Madame [H] [Q], chargée de contentieux munie d'un pouvoir



ET :

DEFENDEUR

Monsieur [F] [S]
né le 21 Septembre 1982 à [Localité 2]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représenté par Me Mélanie VILLENEUVE, avocat au barreau de TULLE




DÉBATS : 04 Mai 2026


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30 juin 2022, l'Office Public de l'Habitat Corrèze a consenti un bail d'habitation à Monsieur [F] [S] sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 307,72 euros et d'une provision pour charges de 52,51 euros.

En l'absence de solution amiable, par acte de commissaire de justice du 28 avril 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 325,54 euros au titre de l'arriéré locatif, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [F] [S] le 1er août 2025.

Par assignation du 9 octobre 2025, l'Office Public de l'Habitat Corrèze a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle aux fins de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement n°00181-00001-00001-00118, sis [Adresse 3] à [Localité 3], de prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion de Monsieur [F] [S] des lieux loués et ce dès le prononcé du jugement à intervenir, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, de condamner Monsieur [F] [S] à lui remettre les clés du logement, ce dès lors que le jugement à intervenir aura acquis le caractère définitif et à défaut sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard, de condamner Monsieur [F] [S] à lui verser la somme de 4 922,82 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêtés au 30.09.2025, à laquelle somme devra s'ajouter le montant des loyers et charges impayés échus postérieurement au 30.09.2025 jusqu'à la décision de résiliation du bail ainsi que le montant de l'indemnité d'occupation due depuis la date de résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux, indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer et charges assortis des intérêts légaux qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, chiffrer le montant mensuel de l'indemnité d'occupation qui devra correspondre au montant du dernier loyer charges comprises, soit 399,18 euros, dire que cette indemnité d'occupation sera indexée selon les mêmes règles à l'indexation des loyers, dire qu'il sera autorisé à mettre les meubles pouvant être trouvés dans le logement à tel endroit qu'il lui plaira, et ce aux frais du débiteur, subsidiairement dans l'hypothèse où des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés en vertu de l'article 1343-5 du code civil, dire qu'à défaut de règlement d'une seule échéance, la totalité de la dette redevienne immédiatement exigible sans autre formalité préalable, ou dans la mesure où un sursis à expulsion serait accordé en vertu de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, dire qu'à défaut d'un seul règlement de l'indemnité d'occupation mensuelle, ou d'une mensualité pour le règlement de la dette, l'occupant sans titre devra libérer sans délai et sans autre formalité préalable le logement de sa personne, de ses biens, et de tous occupants de son chef, et qu'il pourra être expulsé au besoin avec l'aide de la force publique sans autre démarche préalable, condamner Monsieur [F] [S] à lui verser la somme de 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. 

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 10 octobre 2025. 

Le diagnostic social et financier mentionne que Monsieur [F] [S] vit seul depuis une séparation conjugale et qu'il est inscrit à France Travail. Le travailleur social note que ce dernier envisage une réorientation professionnelle et qu'il a entamé des démarches auprès de l'AFPA pour obtenir le permis poids lourd en janvier 2026. Il est ajouté qu'il souhaite se maintenir dans le logement actuel. 

L'affaire a été appelée à l'audience du 5 janvier 2026. Après demande de renvoi, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 4 mai 2026. A cette audience, l'Office Public de l'Habitat Corrèze, représenté dûment par Madame [H] [Q], maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée est de 6473.83 euros. Le bailleur indique que le locataire a légèrement repris le paiement de son loyer et qu'il n'a pas produit le justificatif de l'assurance contre les risques locatifs. L'Office Public de l'Habitat Corrèze, représenté dûment par Madame [H] [Q], souligner avoir contesté les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prises par la Commission de surendettement des particuliers de la Corrèze. Le bailleur précise ne pas percevoir directement les prestations versées par la CAF et ajoute que le locataire n'a plus de droits APL depuis juillet 2022. 

Monsieur [F] [S], représenté par son conseil, demande de débouter l'Office Public de l'Habitat Corrèze de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, à titre principal, de rejeter la demande en paiement, de rejeter la demande de constat de la clause résolutoire, de rejeter la demande d'expulsion, à titre subsidiaire, surseoir à statuer dans l'attente du recours engagé par l'Office Public de l'Habitat Corrèze à l'encontre de la décision de la commission de surendettement préconisant un effacement total des dettes, accorder les plus larges délais de paiement, suspendre les effets de la clause résolutoire, en tout état de cause, rejeter la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. 

Monsieur [F] [S], représenté par son conseil, indique être de bonne foi et qu'il a connu des difficultés financières. Il mentionne avoir repris le paiement de son loyer courant depuis le mois de février 2026 et qu'il bénéficie de l'APL depuis le début de l'année 2026 à hauteur de 47 euros par mois. 

Il a été fait état que Monsieur [F] [S] a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable et que la commission de surendettement des particuliers de la Corrèze a décidé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Une contestation a été émise par l'Office Public de l'Habitat Corrèze, toujours en cours d'instruction. 

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 15 juillet 2026 ; le tribunal ayant autorisé la production de note en délibéré concernant le justificatif d'assurance habitation et la saisine de la CAF. 

Par mail en date du 5 juin 2026, le conseil de Monsieur [F] [S] a produit l'attestation d'assurance du logement loué ainsi que le justificatif du paiement du loyer pour le mois de mai 2026. Le conseil du défendeur a indiqué ne pas avoir été destinataire du justificatif de la dénonciation à la CAF de la présente procédure de la part du bailleur. 

Par mail en date du même jour, Madame [H] [Q] représentant l'Office Public de l'Habitat Corrèze a indiqué en retour qu'après vérification, il n'y a pas eu de saisine CAF, en l'absence de versement direct de prestations depuis l'entrée dans les lieux du locataire. Il est par ailleurs précisé que le virement du mois de mai 2026 a bien été enregistré et qu'à ce jour, le montant de la dette s'élève à la somme de 6 474,16 euros.


MOTIVATION

A titre liminaire, il convient de constater que seule demeure la demande de constat de la clause résolutoire pour impayés locatifs. 

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 : 

"II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de préhension des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signale dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signa-lements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suifant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement vu à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu, précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de préhension des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article".

L'Office Public de l'Habitat Corrèze justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. 
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des ex-pulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Il convient de préciser que la saisine est également réputée constituée par l'information de la CAF, et ce en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine est alternative à celle de la CCAPEX. 

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail et ses suites 

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l'avis de la Cour de Cassation n° 24-70.002 en date du 13 juin 2024 que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. 

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, le bail conclu le 30 juin 2022 contient en son article 7 une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer a été signifié au locataire le 28 avril 2025. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2325.54 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 juin 2025.

Il est constant que l'effacement d'une dette locative à l'issue d'une procédure de traitement du surendettement n'est pas de nature à faire obstacle à l'effet d'une clause résolutoire déjà acquise par le non-paiement de la dette passé un délai de deux mois après le commandement (en ce sens, Cour de cassation, 3ème chambre civile, 6 juillet 2022, n°21-19.427).

Il est, par ailleurs, rappelé que les modalités d'articulation entre la procédure en constat de résiliation du bail et le traitement des situations de surendettement ont été prévues expressément tant par la loi du 6 juillet 1989 que par le code de la consommation. 

Ainsi, les VI et VIII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 envisagent les hypothèses dans lesquelles le juge du bail est saisi aux fins de constatation de la résiliation du bail, alors que la commission de surendettement a déjà déclaré la demande de surendettement du locataire recevable et a pris différentes décisions relatives au traitement de cette situation de surendettement.

L'article L. 714-1 du code de la consommation traite pour sa part de la situation où une procédure de surendettement est ouverte alors que le juge des loyers a déjà constaté l'acquisition de la clause résolutoire mais en a suspendu les effets au respect de délais de paiement.

Il n'y a, dès lors, pas lieu de surseoir à statuer. 

Selon l'article 24 VI de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ; 2° Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l'exigibilité de la créance locative en application du 4° de l'article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ; 3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu'en application de l'article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l'une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation ;
4° Lorsque le juge statuant en application de l'article L. 733-10 du même code a pris tout ou partie des mesures mentionnées au 2° du présent VI, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés dans ces mesures. Lorsque la suspension de l'exigibilité de la créance locative a été imposée pendant un délai en application du 4° de l'article L. 733-1 du code de la consommation, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l'article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d'une demande de traitement de la situation de surendettement, l'exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu'à, selon les cas, l'approbation d'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 dudit code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

VIII. - Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation. Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, il apparaît, au vu d'un décompte circonstancié du bailleur arrêté à la date du 30 avril 2026 que Monsieur [F] [S] a repris le paiement du loyer courant et se trouve aujourd'hui redevable au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés, mois d'avril 2026 inclus, soustraction faite des frais de procédure, d'une somme totale de 6473.83 euros. 

Par mail en date du 5 juin 2026, le conseil de Monsieur [F] [S] a justifié du paiement du loyer concernant le mois de mai 2026 (confirmation ordre de virement SEPA d'un montant de 410 euros le 9 mai 2026) et par mail en retour du même jour, Madame [H] [Q], représentant l'Office Public de l'Habitat Corrèze, a confirmé la bonne réception dudit règlement.
Le bailleur a ainsi précisé qu'à cette date du 5 juin 2026, le défendeur était redevable de la somme totale de 6474.16 euros, mois de mai 2026 inclus et soustraction faite des frais de procédure. 

Le défendeur n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ni le principe de la dette ni son montant, il sera condamné à payer la somme de 6474.16 euros à l'Office Public de l'Habitat Corrèze. 

A l'audience, Monsieur [F] [S], représenté par son conseil, mentionne certes avoir rencontre des difficultés, mais affirme avoir tenté de trouver des solutions. Il indique avoir repris le paiement du loyer depuis le mois de février 2026 et souligne percevoir la somme de 47 euros d'APL depuis le début de l'année 2026. Monsieur [F] [S], représenté par son conseil, mentionne effectuer des missions d'intérim n'ayant pas été pris pour la formation poids lourd. Ses revenus s'élèvent à la somme de 1 251,90 euros (attestation de paiement France Travail en date du 4 mai 2026). Il est également souligné qu'il est célibataire et qu'il a cinq enfants dont les droits de visite ont été actuellement suspendus (des démarches sont en cours pour rétablir ces droits de visite). 

Il produit son avis d'impôt 2025 sur les revenus 2024 avec un revenu fiscal de référence de 12 927 euros. 

Par ailleurs, le 12 mars 2026, la commission de surendettement des particuliers de la Corrèze a imposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Monsieur [F] [S] et une contestation a été formée à l'encontre de cette décision de la commission de surendettement des particuliers de la Corrèze par courrier en date du 8 avril 2026, dont l'examen est toujours en cours devant le juge du surendettement du tribunal judiciaire de Tulle. 

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu'au prononcé de la décision du juge du surendettement du tribunal judiciaire de Tulle statuant sur la contestation formée à l'encontre du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée par la commission de surendettement des particuliers de la Corrèze et d'autoriser Monsieur [F] [S] à se libérer de sa dette par des versements mensuels en plus du loyer courant d'un montant minimum de 80 euros dans les conditions prévues au dispositif. 

Il convient cependant de rappeler que faute pour Monsieur [F] [S] de respecter les modalité de paiement ainsi accordés, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier. 

Il est rappelé que conformément aux dispositions de l'article L 714-1 du code de la consommation, sous réserve que Monsieur [F] [S] ait réglé les loyers et les charges échus entre ce jour et le jour de la décision à intervenir, les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail seront à nouveau suspendus à compter de cette décision :

- soit pendant la durée des délais et modalités de paiement qui seront accordés à Monsieur [U] [S], délais qui n'affectent pas l'exécution du contrat de location et ne suspendent pas le paiement du loyer et des charges échus postérieurement à la dette faisant l'objet de ces délais et modalités ; dans ce cas, si Monsieur [F] [S] s'est libéré de cette dette conformément aux mesures de traitement de sa situation de surendettement, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ; à défaut, elle reprendra son plein effet,

- soit pendant un délai de deux ans à compter de la décision à intervenir si celle-ci a pour effet d'effacer la dette locative de Monsieur [F] [S] ; si dans ce délai, Monsieur [F] [S] s'est acquitté du loyer et des charges échus postérieurement à la dette effacée, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ; à défaut, elle reprendra son plein effet.

Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. 

En cas de résiliation du bail, Monsieur [F] [S] sera tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé selon les stipulations contractuelles jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clés. 

Il est constamment admis que la libération effective des lieux se matérialise soit par la remise des clés soit par l'expulsion (Cour d'appel de Versailles, 11 mars 2025, n°24/02352). 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [F] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu des considérations d'équité, l'Office Public de l'Habitat Corrèze sera débouté de sa demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action de l'Office Public de l'Habitat Corrèze recevable en la forme ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 avril 2025 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE que le contrat conclu le 30 juin 2022 entre l'Office Public de l'Habitat Corrèze, d'une part, et Monsieur [F] [S], d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], à [Localité 3], est résilié depuis le 29 juin 2025, par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire jusqu'à la décision du juge du surendettement statuant sur la contestation de la décision de la Commission imposant un rétablissement personnel sans liquidation ;

CONDAMNE Monsieur [F] [S] à payer à l'Office Public de l'Habitat Corrèze une somme de 6 474,16 euros (six mille quatre cent soixante-quatorze euros et seize centimes), au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, échéance du mois de mai 2026 incluse ;

AUTORISE Monsieur [F] [S] à se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels d'un montant minimum de 80 euros (quatre-vingt euros), en plus du loyer courant jusqu'à la décision du juge du surendettement statuant sur la contestation formée contre la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée le 12 mars 2026 au bénéfice de Monsieur [F] [S] ;
 
DIT le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que, en cas de non-respect de cette décision (une seule mensualité au titre du loyer ou de l'arriéré demeurée impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par LRAR) : 
- Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 29 juin 2025,
- Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, 
- Le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Monsieur [F] [S] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, 
- Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- Monsieur [F] [S] sera condamné à verser à l'Office Public de l'Habitat Corrèze une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux avec remise des clés, ;

DÉBOUTE l'Office Public de l'Habitat Corrèze de ses demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;

CONDAMNE Monsieur [F] [S] aux dépens ;

DÉBOUTE l'Office Public de l'Habitat Corrèze de sa demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 15 juillet 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière. 

 La Greffière La Juge

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Mise à jour de la source le 2026-07-17T19:17:47.081Z.