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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Melun, Ch3 Cab1 CTX civil, 31 juillet 2026, n° 26/00830

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 23 juin 2014, la SA d’HLM VILOGIA a loué à Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 7] à [Localité 5], logement 07300, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 497,17 € hors charges, outre 246,10 € de provision pour charges.

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 23 juin 2014, la SA d’HLM VILOGIA a également loué à Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q] un garage n°073088 emplacement n°B007 situé [Adresse 7] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 40,00 € hors charges, outre 2,20 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2025, la SA d’HLM VILOGIA a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4 294,17 € au titre des loyers et charges échus au 6 octobre 2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 28 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2026, la SA d’HLM VILOGIA a fait assigner Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire des baux,ordonner l'expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 6 986,50 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 4 294,17 €, et à compter de l'assignation pour le surplus,laisser la possibilité au bailleur de procéder aux régularisations de charges,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges révisable comme il l’aurait été en cas de poursuite du bail, jusqu'à la libération complète des lieux, et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,laisser la possibilité aux bailleurs de procéder aux régularisations de chargescondamner les locataires solidairement à payer la somme de 433,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 27 janvier 2026.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 26 mai 2026.


A cette audience, la SA d’HLM VILOGIA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 7 238,33 €, au titre des loyers et charges échus au 19 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus. La demanderesse précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets des clauses résolutoires. Elle fait savoir qu’il y a une reprise de paiement des loyers de la part de Mme [Y] [M] depuis novembre 2025.

Cités par actes délivrés à l’étude de commissaire de justice pour Mme [Y] [M] , et à l’étude de commissaire de justice pour M. [W] [A] [Q], seule M. [W] [A] [Q] est représentée par son conseil. Elle justifie qu’une décision de recevabilité a été rendue le 7 mai 2026 par la commission de surendettement des particuliers de Seine-et-Marne, laquelle a décidé d’orienter le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Les documents produits démontrent que la dette locative est prise en compte par la commission. Elle ajoute que les APL sont retenus pour un montant de 8 000 euros et qu’elle perçoit un revenu de 2000 euros. Elle vit seule avec ses deux enfants, M. [M] ne résidant plus dans le logement dans les faits. Elle propose d’apurer sa dette par des mensualités de 50 euros.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 20 mai 2026 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.

L’affaire est mise en délibéré au 31 juillet 2026.

A la demande du magistrat, le conseil de la bailleresse a communiqué une note en délibéré le 30 juin 2026, au terme de laquelle elle informe avoir été destinataire de la décision de recevabilité de la commission le 18 mai 2026. Elle ajoute attendre la décision de la commission statuant sur les mesures pour contester l’éventuel rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et précise qu’il s’agit du deuxième plan de surendettement dont bénéficie la défenderesse. Elle estime que cette dernière a les capacités pour régler la dette locative compte-tenu de sa décision d’échéancier à l’audience.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 28 juillet 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 27 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 26 mai 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SA d’HLM VILOGIA verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 19 mai 2026, la dette locative de Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q] s’élève à la somme de 6 275,01 € (soit la somme de 7 238,33 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 963,32 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois d’avril 2026 inclus. Il convient de condamner Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 9 octobre 2025 pour la somme de 4 294,17 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Concernant la demande relative à la régularisation de charges, il convient de préciser que l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité pour le bailleur d’y procéder une fois par an selon des conditions définies. Il n'y a donc pas lieu d’autoriser le bailleur pour l’avenir à le faire, cette possibilité étant prévue par la loi.

- Sur les délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Cependant, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Compte tenu de la décision de recevabilité rendue par la commission de surendettement, de la situation financière des locataires et de la reprise du paiement des loyers, il y a lieu d'accorder aux locataires un échelonnement de la dette et de les autoriser à se libérer par mensualités de 50 euros en plus du loyer courant, jusqu’à ce que la commission de surendettement ait statué sur les mesures d’apurement de la dette.

 - Sur l'acquisition des clauses résolutoires

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1e et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, les contrats en date des du 23 juin 2014 et 23 juin 2014 unissant les parties stipulent respectivement en leur » article clause résolutoire » qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux pour le logement.

Compte tenu des termes du commandement de payer et des prétentions de la bailleresse, il y a lieu de considérer que le contrat de location concernant l’emplacement de stationnement est accessoire au bail d’habitation et suit le régime juridique qui lui est applicable.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 9 octobre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 10 décembre 2025.

- Sur la suspension des effets des clauses résolutoires

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement des loyers courants et de la demande de la locataire, les effets des clauses résolutoires figurant aux baux seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, les clauses résolutoires seront réputées n'avoir jamais joué et les baux se poursuivront normalement.

Il convient d'attirer l'attention de Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou des loyers courants à leur échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et les clauses résolutoires reprendront leur plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers révisés, augmentés des charges qui auraient été dues, si les baux s’étaient poursuivis et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement de la locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA d’HLM VILOGIA les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
 
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q] à verser à la SA d’HLM VILOGIA la somme de 6 275,01 € (décompte arrêté au 19 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 9 octobre 2025 sur la somme de 4 294,17 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

 AUTORISE Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par mensualités de 50 euros chacune jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement le concernant ; ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 juin 2014 entre la SA d’HLM VILOGIA, d'une part, et Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q], d'autre part, concernant le logement 07300 situé au [Adresse 7] à [Localité 5], sont réunies à la date du 10 décembre 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 juin 2014 entre la SA d’HLM VILOGIA, d'une part, et Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q], d'autre part, concernant le parking n°073088 emplacement n°B007 situé [Adresse 7] à [Localité 5] sont réunies à la date du 10 décembre 2025 ;
 
SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que les clauses résolutoires retrouvent leur plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM VILOGIA puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;


* que Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q] soient condamnés solidairement à verser à la SA d’HLM VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 31 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]
 
[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]




N° RG 26/00830 
N° Portalis DB2Z-W-B7K-ILIB

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 31/07/2026





S.A. VILOGIA, Société [Adresse 2]


C/

Madame [Y] [M]
Monsieur [W] [A] [Q]













Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :

-Me Sophie MATEOS
-Me Nathalie DUQUESNE



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 31 JUILLET 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

VILOGIA, Société [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Maître Sophie MATEOS, avocat au barreau de MELUN


ET :

DÉFENDEURS :

Madame [Y] [M]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 4]
comparante en personne assistée de Maître Nathalie DUQUESNE, avocat au barreau de MELUN
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-77288-2026-00082 du 20/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Monsieur [W] [A] [Q]
[Adresse 5]
[Adresse 6]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

Après débats à l'audience publique du 26 Mai 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :


EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 23 juin 2014, la SA d’HLM VILOGIA a loué à Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 7] à [Localité 5], logement 07300, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 497,17 € hors charges, outre 246,10 € de provision pour charges.

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 23 juin 2014, la SA d’HLM VILOGIA a également loué à Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q] un garage n°073088 emplacement n°B007 situé [Adresse 7] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 40,00 € hors charges, outre 2,20 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2025, la SA d’HLM VILOGIA a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4 294,17 € au titre des loyers et charges échus au 6 octobre 2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 28 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 janvier 2026, la SA d’HLM VILOGIA a fait assigner Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire des baux,ordonner l'expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 6 986,50 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 7 janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 4 294,17 €, et à compter de l'assignation pour le surplus,laisser la possibilité au bailleur de procéder aux régularisations de charges,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges révisable comme il l’aurait été en cas de poursuite du bail, jusqu'à la libération complète des lieux, et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,laisser la possibilité aux bailleurs de procéder aux régularisations de chargescondamner les locataires solidairement à payer la somme de 433,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 27 janvier 2026.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 26 mai 2026.


A cette audience, la SA d’HLM VILOGIA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 7 238,33 €, au titre des loyers et charges échus au 19 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus. La demanderesse précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement et à la suspension des effets des clauses résolutoires. Elle fait savoir qu’il y a une reprise de paiement des loyers de la part de Mme [Y] [M] depuis novembre 2025.

Cités par actes délivrés à l’étude de commissaire de justice pour Mme [Y] [M] , et à l’étude de commissaire de justice pour M. [W] [A] [Q], seule M. [W] [A] [Q] est représentée par son conseil. Elle justifie qu’une décision de recevabilité a été rendue le 7 mai 2026 par la commission de surendettement des particuliers de Seine-et-Marne, laquelle a décidé d’orienter le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Les documents produits démontrent que la dette locative est prise en compte par la commission. Elle ajoute que les APL sont retenus pour un montant de 8 000 euros et qu’elle perçoit un revenu de 2000 euros. Elle vit seule avec ses deux enfants, M. [M] ne résidant plus dans le logement dans les faits. Elle propose d’apurer sa dette par des mensualités de 50 euros.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 20 mai 2026 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.

L’affaire est mise en délibéré au 31 juillet 2026.

A la demande du magistrat, le conseil de la bailleresse a communiqué une note en délibéré le 30 juin 2026, au terme de laquelle elle informe avoir été destinataire de la décision de recevabilité de la commission le 18 mai 2026. Elle ajoute attendre la décision de la commission statuant sur les mesures pour contester l’éventuel rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et précise qu’il s’agit du deuxième plan de surendettement dont bénéficie la défenderesse. Elle estime que cette dernière a les capacités pour régler la dette locative compte-tenu de sa décision d’échéancier à l’audience.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 28 juillet 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 27 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience du 26 mai 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SA d’HLM VILOGIA verse aux débats les contrats ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 19 mai 2026, la dette locative de Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q] s’élève à la somme de 6 275,01 € (soit la somme de 7 238,33 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 963,32 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation et l’emplacement de stationnement, terme du mois d’avril 2026 inclus. Il convient de condamner Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 9 octobre 2025 pour la somme de 4 294,17 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Concernant la demande relative à la régularisation de charges, il convient de préciser que l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité pour le bailleur d’y procéder une fois par an selon des conditions définies. Il n'y a donc pas lieu d’autoriser le bailleur pour l’avenir à le faire, cette possibilité étant prévue par la loi.

- Sur les délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Cependant, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

Compte tenu de la décision de recevabilité rendue par la commission de surendettement, de la situation financière des locataires et de la reprise du paiement des loyers, il y a lieu d'accorder aux locataires un échelonnement de la dette et de les autoriser à se libérer par mensualités de 50 euros en plus du loyer courant, jusqu’à ce que la commission de surendettement ait statué sur les mesures d’apurement de la dette.

 - Sur l'acquisition des clauses résolutoires

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1e et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, les contrats en date des du 23 juin 2014 et 23 juin 2014 unissant les parties stipulent respectivement en leur » article clause résolutoire » qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux pour le logement.

Compte tenu des termes du commandement de payer et des prétentions de la bailleresse, il y a lieu de considérer que le contrat de location concernant l’emplacement de stationnement est accessoire au bail d’habitation et suit le régime juridique qui lui est applicable.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 9 octobre 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 10 décembre 2025.

- Sur la suspension des effets des clauses résolutoires

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement des loyers courants et de la demande de la locataire, les effets des clauses résolutoires figurant aux baux seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, les clauses résolutoires seront réputées n'avoir jamais joué et les baux se poursuivront normalement.

Il convient d'attirer l'attention de Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou des loyers courants à leur échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et les clauses résolutoires reprendront leur plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers révisés, augmentés des charges qui auraient été dues, si les baux s’étaient poursuivis et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement de la locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA d’HLM VILOGIA les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
 
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q] à verser à la SA d’HLM VILOGIA la somme de 6 275,01 € (décompte arrêté au 19 mai 2026, terme du mois d’avril 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 9 octobre 2025 sur la somme de 4 294,17 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

 AUTORISE Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par mensualités de 50 euros chacune jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement le concernant ; ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 juin 2014 entre la SA d’HLM VILOGIA, d'une part, et Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q], d'autre part, concernant le logement 07300 situé au [Adresse 7] à [Localité 5], sont réunies à la date du 10 décembre 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 juin 2014 entre la SA d’HLM VILOGIA, d'une part, et Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q], d'autre part, concernant le parking n°073088 emplacement n°B007 situé [Adresse 7] à [Localité 5] sont réunies à la date du 10 décembre 2025 ;
 
SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre des loyers et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que les clauses résolutoires retrouvent leur plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM VILOGIA puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;


* que Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q] soient condamnés solidairement à verser à la SA d’HLM VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Mme [Y] [M] et M. [W] [A] [Q] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 31 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la consommation L741-1, code de la consommation L732-1, code de la construction et de l'habitation L821-1, code de la consommation L733-4). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-31T19:34:39.835Z.