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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Rennes, JUGE CX PROTECTION, 8 juillet 2026, n° 26/02791

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 31 mars 2023, la SCI [Y] a loué à Madame [E] [F] et Monsieur [U] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 950 euros, incluant les provisions pour charges. 
Suite à un avenant du 29 mars 2024, Monsieur [U] [J] est désormais le seul titulaire du contrat de location à compter du 31 mars 2024 et Madame [M] [J] a été désignée caution solidaire dans les conditions d’un acte séparé.
Le 29 mars 2024, Madame [M] [X] née [J] s’est portée caution concernant le logement.
Monsieur [U] [J] a délivré un congé par courrier du 18 juin 2025 sollicitant une fin de préavis au 7 juillet 2025.
Indiquant que les clés du logement n’ont pas été restituées, par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2026 délivré à étude concernant Madame [X] née [J] et selon les modalités d’un article 659 du code de procédure civile concernant Monsieur [J], la SCI LE CHENE 6 a fait assigner Monsieur [U] [J] et Madame [X] née [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
Constater que Monsieur [J] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] à [Localité 5], depuis le 22 septembre 2025, Ordonner l'expulsion des lieux loués de Monsieur [U] [J] ainsi que de tous occupants de son chef et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment si besoin est, avec le concours de la force publique,Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendraEn tout état de cause : 
Condamner solidairement Monsieur [U] [J] et Madame [X] à payer à la SCI LE CHENE 6 6, une indemnité d’occupation depuis le 22 septembre 2025 et jusqu’à la libération des lieux à hauteur de deux fois le montant mensuel du loyer et des chargesCondamner solidairement Monsieur [J] et Madame [X] à payer à la SCI LE CHENE 6 le montant des loyers et charges dus au 22 septembre 2025 à hauteur de 5328.93€Condamner solidairement Monsieur [J] et Madame [X] à verser à la SCI LE CHENE 6 une indemnité de 2500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile Condamner solidairement Monsieur [J] et Madame [X] aux entiers dépens Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 30 mars 2026.
L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 19 juin 2026.
A cette audience, la SCI LE CHENE 6, représentée a déposé son dossier. 
Monsieur [U] [J] Et Madame [X] née [J] n'ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.
L’affaire est mise en délibéré au 08 juillet 2026
Suite à la demande du juge à l’audience, le conseil de la société a fourni en cours de délibéré le dossier de preuve de signature électronique de l’engagement de caution.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION
 
L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ». 

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

I. Sur l’occupation sans droit ni titre
 
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d'un mois : 1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ; 2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ; 3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ; 3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ; 4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ; 5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre »
En l’espèce, le courrier de congé a été réceptionné le 23 juin 2025 et il ne mentionne pas un des motifs visés à l’article 1 à 5 précité. Le locataire ne démontre pas avoir été dans une des situations susmentionnée et le délai de préavis est donc de trois mois.
Le bail a donc pris fin le 23 septembre 2025 et Monsieur [J] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis lors.
Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés il y a lieu d’ordonner à Monsieur [U] [J] de remettre les clés et de quitter les lieux.
A défaut de départ volontaire, la SCI LE CHENE 6 sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [J], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.
Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.
Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [U] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle. Le bailleur n’apporte aucun motif ou justificatif qui viendrait permettre de fixer l’indemnité d’occupation à deux fois le montant du loyer et des charges. La somme sera donc d'un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas d’absence de résiliation, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux. 
Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
S’agissant du sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, il est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ou leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II)   Sur la demande de condamnation en paiement
 
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ». 

Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, la SCI LE CHENE 6 verse aux débats des factures du mois de juin, juillet et aout 2025 mentionnant que le loyer est de 843.01€ et des provisions sur charges de 230€ pour un montant total de 1073,41€. Il est versé une facture du 3 juillet 2025 mentionnant une régularisation des charges à hauteur de 240€ et une facture du 15 septembre 2025 mentionnant une échéance à hauteur de 786.88€ arrêtée au 22 septembre 2025.
Le bailleur produit différents « échanges de SMS » qu’il indique avoir eu avec Monsieur [J]. Alors même qu’il ne peut être vérifié ne serait-ce que le numéro de téléphone sur les captures d’écrans produites et qu’il n’est pas certain que Monsieur [J] en soi l’émetteur, ces éléments sont insuffisants pour démontrer que les informations concernant les éventuelles indexations et régularisation de charges ont été régulières données et que Monsieur [J] aurait effectivement accepté de régler la facture des frais d’espace vert.
Il ressort de ces éléments que :
- le bailleur ne justifie nullement avoir avisé le locataire d’une indexation du loyer qui aurait été opérée ; il n’est pas non plus produit d’écrit concernant un avis donné au locataire ou son accord pour l’augmentation des provisions sur charges à hauteur de 230€ au lieu des 150€ prévus initialement, soit une hausse de près de 53 %. Aussi, à défaut de pouvoir déterminer la nature de la créance dans sa totalité, il y a lieu de retenir la somme figurant au contrat de bail, soit 800 euros de loyer et 150€ de provision sur charges à compter de la constitution de la dette locative. La somme de 15.03€ sollicitée pour juin 2025 n’est donc pas due en raison de cette réduction.
- La facture du 3 juillet 2025 n’est pas suffisante pour démontrer que les 240€ de régularisation des charges sont justifiées, en l’absence des factures correspondantes permettant de déterminer si cet appel supplémentaire était nécessaire.
Le bailleur ne produit pas la facture de 2141€ concernant la remise en état des espaces vert qu’il impute aux locataires de sorte qu’il ne peut être controlé, ni le montant évoqué, ni la réalité des travaux effectués qui auraient permis de savoir si un manquement à l’obligation d’entretien du logement par le locataire avait eu lieu. Cette somme ne sera donc pas due.
La dette au titre des loyers et charges due au 22 septembre 2025 est donc de : 950€ (loyer et provisions sur charge juillet 2025) + 950€ (loyer et provisions sur charge août 2025) + 969,67€ (reliquat loyer et provisions sur charge septembre 2025), soit la somme de 2869.67€

III) Sur le cautionnement :
 
L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit notamment que la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
 
En l'espèce, Madame [X] née [J] par acte sous seing privé établi le 29 mars 2024, s’est portée caution de Monsieur [J] pour le logement situé [Adresse 6] pour « le paiement des loyers, charges, réparations locatives, des impots et taxes, des indemnités d’occupation, des dommages et intérêts et tous les frais et dépens de procédure et coûts dus en vertu du bail ». L'acte comprend le montant du loyer, les conditions de sa révision, ainsi que la reproduction de la mention prévue à l'article 2297 du code civil et le dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. 
 
En conséquence, la caution sera condamnée à payer les sommes dues solidairement avec le locataire.
 
IV. Sur les demandes accessoires
 
•    Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [U] [J] et Madame [X] née [J] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens,

•    Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI LE CHENE 6, Monsieur [U] [J] et Madame [X] née [J] seront condamnés à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

•    Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONSTATE que Monsieur [J] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] à [Localité 5], depuis le 23 septembre 2025, 

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [J] et Madame [M] [X] née [J] à régler la somme de 2869.67€, soit DEUX MILLE HUIT CENT SOIXANTE NEUF EUROS ET SOIXANTE SEPT CENTIMES, (décompte arrêté au 22 septembre 2025), au titre des loyers, charges dus à cette date ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [J] et Madame [M] [X] née [J] à verser à la SCI LE CHENE 6 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 950€, à compter du 23 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
DIT que Monsieur [U] [J] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 6] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [U] [J] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [J] et Madame [M] [X] née [J] à payer à la SCI LE CHENE 6 la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [J] et Madame [M] [X] née [J] à régler les dépens de l’instance ; 
REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 08 juillet 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.
            
La greffière,                                                               Le juge des contentieux de la protection,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 08 Juillet 2026 

N° RG 26/02791 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MFEL

Jugement du 08 Juillet 2026 
N°: 26/716 

Société LE CHENE 6

C/

[U] [J]
[M] [J] épouse [X], en qualité de caution







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me THOUIN
COPIE à la PREFECTURE 
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 08 Juillet 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 19 Juin 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 08 Juillet 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société LE CHENE 6
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Me Aurélie THOUIN, avocat au barreau de BREST substitué par Me Chloé LE PORT, avocat au barreau de [Etablissement 1]


ET :

DEFENDEURS :

M. [U] [J]
[Adresse 4]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

Mme [M] [J] épouse [X], en qualité de caution
[Adresse 5]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 31 mars 2023, la SCI [Y] a loué à Madame [E] [F] et Monsieur [U] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 950 euros, incluant les provisions pour charges. 
Suite à un avenant du 29 mars 2024, Monsieur [U] [J] est désormais le seul titulaire du contrat de location à compter du 31 mars 2024 et Madame [M] [J] a été désignée caution solidaire dans les conditions d’un acte séparé.
Le 29 mars 2024, Madame [M] [X] née [J] s’est portée caution concernant le logement.
Monsieur [U] [J] a délivré un congé par courrier du 18 juin 2025 sollicitant une fin de préavis au 7 juillet 2025.
Indiquant que les clés du logement n’ont pas été restituées, par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2026 délivré à étude concernant Madame [X] née [J] et selon les modalités d’un article 659 du code de procédure civile concernant Monsieur [J], la SCI LE CHENE 6 a fait assigner Monsieur [U] [J] et Madame [X] née [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
Constater que Monsieur [J] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] à [Localité 5], depuis le 22 septembre 2025, Ordonner l'expulsion des lieux loués de Monsieur [U] [J] ainsi que de tous occupants de son chef et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment si besoin est, avec le concours de la force publique,Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendraEn tout état de cause : 
Condamner solidairement Monsieur [U] [J] et Madame [X] à payer à la SCI LE CHENE 6 6, une indemnité d’occupation depuis le 22 septembre 2025 et jusqu’à la libération des lieux à hauteur de deux fois le montant mensuel du loyer et des chargesCondamner solidairement Monsieur [J] et Madame [X] à payer à la SCI LE CHENE 6 le montant des loyers et charges dus au 22 septembre 2025 à hauteur de 5328.93€Condamner solidairement Monsieur [J] et Madame [X] à verser à la SCI LE CHENE 6 une indemnité de 2500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile Condamner solidairement Monsieur [J] et Madame [X] aux entiers dépens Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 30 mars 2026.
L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 19 juin 2026.
A cette audience, la SCI LE CHENE 6, représentée a déposé son dossier. 
Monsieur [U] [J] Et Madame [X] née [J] n'ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.
L’affaire est mise en délibéré au 08 juillet 2026
Suite à la demande du juge à l’audience, le conseil de la société a fourni en cours de délibéré le dossier de preuve de signature électronique de l’engagement de caution.
 

MOTIVATION DE LA DÉCISION
 
L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ». 

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

I. Sur l’occupation sans droit ni titre
 
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : « Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Le délai de préavis est toutefois d'un mois : 1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ; 2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ; 3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ; 3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ; 4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ; 5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation. Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre »
En l’espèce, le courrier de congé a été réceptionné le 23 juin 2025 et il ne mentionne pas un des motifs visés à l’article 1 à 5 précité. Le locataire ne démontre pas avoir été dans une des situations susmentionnée et le délai de préavis est donc de trois mois.
Le bail a donc pris fin le 23 septembre 2025 et Monsieur [J] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis lors.
Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés il y a lieu d’ordonner à Monsieur [U] [J] de remettre les clés et de quitter les lieux.
A défaut de départ volontaire, la SCI LE CHENE 6 sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [J], ainsi que de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par la loi.
Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l'article 1760 du Code civil, le locataire déchu de tout droit d'occupation du local donné à bail se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.
Dans ces conditions, il convient de condamner Monsieur [U] [J] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle. Le bailleur n’apporte aucun motif ou justificatif qui viendrait permettre de fixer l’indemnité d’occupation à deux fois le montant du loyer et des charges. La somme sera donc d'un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas d’absence de résiliation, jusqu'à la libération effective et définitive des lieux. 
Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
S’agissant du sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, il est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ou leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II)   Sur la demande de condamnation en paiement
 
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi ». 

Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, la SCI LE CHENE 6 verse aux débats des factures du mois de juin, juillet et aout 2025 mentionnant que le loyer est de 843.01€ et des provisions sur charges de 230€ pour un montant total de 1073,41€. Il est versé une facture du 3 juillet 2025 mentionnant une régularisation des charges à hauteur de 240€ et une facture du 15 septembre 2025 mentionnant une échéance à hauteur de 786.88€ arrêtée au 22 septembre 2025.
Le bailleur produit différents « échanges de SMS » qu’il indique avoir eu avec Monsieur [J]. Alors même qu’il ne peut être vérifié ne serait-ce que le numéro de téléphone sur les captures d’écrans produites et qu’il n’est pas certain que Monsieur [J] en soi l’émetteur, ces éléments sont insuffisants pour démontrer que les informations concernant les éventuelles indexations et régularisation de charges ont été régulières données et que Monsieur [J] aurait effectivement accepté de régler la facture des frais d’espace vert.
Il ressort de ces éléments que :
- le bailleur ne justifie nullement avoir avisé le locataire d’une indexation du loyer qui aurait été opérée ; il n’est pas non plus produit d’écrit concernant un avis donné au locataire ou son accord pour l’augmentation des provisions sur charges à hauteur de 230€ au lieu des 150€ prévus initialement, soit une hausse de près de 53 %. Aussi, à défaut de pouvoir déterminer la nature de la créance dans sa totalité, il y a lieu de retenir la somme figurant au contrat de bail, soit 800 euros de loyer et 150€ de provision sur charges à compter de la constitution de la dette locative. La somme de 15.03€ sollicitée pour juin 2025 n’est donc pas due en raison de cette réduction.
- La facture du 3 juillet 2025 n’est pas suffisante pour démontrer que les 240€ de régularisation des charges sont justifiées, en l’absence des factures correspondantes permettant de déterminer si cet appel supplémentaire était nécessaire.
Le bailleur ne produit pas la facture de 2141€ concernant la remise en état des espaces vert qu’il impute aux locataires de sorte qu’il ne peut être controlé, ni le montant évoqué, ni la réalité des travaux effectués qui auraient permis de savoir si un manquement à l’obligation d’entretien du logement par le locataire avait eu lieu. Cette somme ne sera donc pas due.
La dette au titre des loyers et charges due au 22 septembre 2025 est donc de : 950€ (loyer et provisions sur charge juillet 2025) + 950€ (loyer et provisions sur charge août 2025) + 969,67€ (reliquat loyer et provisions sur charge septembre 2025), soit la somme de 2869.67€

III) Sur le cautionnement :
 
L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit notamment que la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
 
En l'espèce, Madame [X] née [J] par acte sous seing privé établi le 29 mars 2024, s’est portée caution de Monsieur [J] pour le logement situé [Adresse 6] pour « le paiement des loyers, charges, réparations locatives, des impots et taxes, des indemnités d’occupation, des dommages et intérêts et tous les frais et dépens de procédure et coûts dus en vertu du bail ». L'acte comprend le montant du loyer, les conditions de sa révision, ainsi que la reproduction de la mention prévue à l'article 2297 du code civil et le dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. 
 
En conséquence, la caution sera condamnée à payer les sommes dues solidairement avec le locataire.
 
IV. Sur les demandes accessoires
 
•    Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Monsieur [U] [J] et Madame [X] née [J] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens,

•    Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI LE CHENE 6, Monsieur [U] [J] et Madame [X] née [J] seront condamnés à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

•    Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
 
PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONSTATE que Monsieur [J] est occupant sans droit ni titre du logement situé [Adresse 4] à [Localité 5], depuis le 23 septembre 2025, 

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [J] et Madame [M] [X] née [J] à régler la somme de 2869.67€, soit DEUX MILLE HUIT CENT SOIXANTE NEUF EUROS ET SOIXANTE SEPT CENTIMES, (décompte arrêté au 22 septembre 2025), au titre des loyers, charges dus à cette date ; 

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [J] et Madame [M] [X] née [J] à verser à la SCI LE CHENE 6 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 950€, à compter du 23 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
DIT que Monsieur [U] [J] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 6] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [U] [J] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [J] et Madame [M] [X] née [J] à payer à la SCI LE CHENE 6 la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [J] et Madame [M] [X] née [J] à régler les dépens de l’instance ; 
REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 08 juillet 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.
            
La greffière,                                                               Le juge des contentieux de la protection,

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Mise à jour de la source le 2026-07-10T15:45:22.150Z.