Tribunal judiciaire d'Évry, 1ère Chambre A, 10 juillet 2026, n° 25/02213

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte notarié du 5 juillet 2022, M. [K] [Y] a acquis auprès de la société Cinémas Sainte-Geneviève-des-Bois un bien immobilier situé [Adresse 3] dans cette commune.

L’acte prévoyait que l’acquéreur disposerait d’un droit réel de jouissance spéciale sur le toit-terrasse du cinéma voisin.

Il stipulait en outre que : 

« Le bénéficiaire disposera d'un délai de 6 mois pour installer une clôture le long du passage et autour de l'espace soumis au droit de jouissance, à ces frais et après obtention des autorisations administratives nécessaires. Le choix du type de clôture devra être préalablement validé par le vendeur: A défaut d’avoir installé la clôture dans le délai convenu, le droit de jouissance sera purement et simplement éteint, et le vendeur recouvrira son droit de jouissance de ladite terrasse. »

Par assignation à tiers présent au domicile signifiée le 16 décembre 2024, M. [Y] a assigné la société Cinémas Sainte-Geneviève-des-Bois devant le tribunal judiciaire d’Evry.

Cette dernière n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 10 avril 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 12 septembre 2025.

Par jugement du 10 octobre 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats et la révocation de l'ordonnance de clôture et invité M. [Y] à fournir toute observation utile sur la régularité de la signification délivrée le 16 décembre 2024 et, le cas échéant, à faire délivrer une nouvelle citation à la société Cinémas Sainte-Geneviève-des-Bois pour l’audience du 13 novembre 2025 à 9h et réservé les dépens.

Suivant assignation délivrée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, M. [Y] a de nouveau assigné la société Cinémas Sainte-Geneviève-des-Bois aux fins de :

« Le RECEVOIR en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Sur la nullité de la clause litigieuse :
CONSTATER que la clause litigieuse dépend de la seule volonté du vendeur ;

CONSTATER le caractère abusif et potestatif de la clause litigieuse ;

Par conséquent,

PRONONCER la nullité de ladite clause ;

Sur le droit réel de jouissance :

CONSTATER l’inexécution de société Cinémas Sainte-Geneviève-des-bois en raison de son absentéisme ;

CONSTATER la mauvaise foi de la société Cinémas Sainte-Geneviève-des-bois ;

Par conséquent,

AFFIRMER le droit réel de jouissance de Monsieur [Y] ;

AUTORISER Monsieur [Y] à poursuivre les travaux liés à la construction de la clôture, sous réserve de la conformité par les services de l’urbanismes et sans accord préalable de société Cinémas Sainte-Geneviève-des-bois ;

DIRE et JUGER que la société Cinémas Sainte-Geneviève-des-bois devra effectuer toutes les démarches afin de permettre la jouissance de la parcelle à M. [Y], telle que stipulées dans l’acte de vente ; et notamment la réalisation des travaux liés à la construction de la clôture, sous réserve de la conformité par les services de l’urbanismes et sans accord préalable de la société CINEMAS [Localité 2] ;

En cas d’inexécution, CONDAMNER la société Cinémas Sainte-Geneviève-des-bois à une astreinte de 300 euros par jour de retard, à compter de 30 jours après réception du courrier de M. [Y] relatif aux travaux liés à la construction de la clôture.

CONDAMNER société Cinémas Sainte-Geneviève-des-bois la somme de 15 000 euros au titre de l’inexécution contractuelle ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la société Cinémas Sainte-Geneviève-des-bois à verser la somme de 1500 euros à M. [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société Cinémas Sainte-Geneviève-des-bois aux entiers dépens. »

La société Cinéma Sainte-Geneviève-des-Bois n’a pas davantage constitué avocat après la délivrance de la seconde assignation.


Pour l’exposé des moyens du demandeur, il est renvoyé à la lecture de l’assignation ainsi que le permettent les dispositions des articles 56 et 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 12 décembre 2025, la mise en état a été clôturée et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 27 mars 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré par sa mise à disposition au greffe au 26 juin suivant prorogé au 10 juillet.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que lorsque le défendeur ne comparaît pas, « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».
Selon l’article 1304 du code civil, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. Elle est dite suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.
En application de l’article 1304-2 du même code, l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur est nulle. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l'obligation a été exécutée en connaissance de cause.
Enfin, l'article 1184 du code civil dispose que :
Lorsque la cause de nullité n'affecte qu'une ou plusieurs clauses du contrat, elle n'emporte nullité de l'acte tout entier que si cette ou ces clauses ont constitué un élément déterminant de l'engagement des parties ou de l'une d'elles.
Le contrat est maintenu lorsque la loi répute la clause non écrite, ou lorsque les fins de la règle méconnue exigent son maintien. 
Au cas présent, comme le soutient le demandeur, la condition tenant à la validation du vendeur quant au type de clôture retenu fait dépendre de la seule volonté de ce dernier la possibilité pour l’acquéreur de jouir de la terrasse litigieuse alors que celui-ci peut, sans davantage de limitation, s’opposer en toute hypothèse à ce choix.
Dans la mesure où il n’est pas démontré que cette clause a constitué un élément déterminant de l’engagement des parties, cette clause sera réputée non écrite, le reste du contrat étant maintenu.
Il convient par suite d’autoriser M. [Y] à poursuivre les travaux liés à la construction de la clôture, sous la seule réserve de l’obtention des autorisations administratives nécessaires et sans accord préalable de société Cinémas Sainte-Geneviève-des-Bois.
En l’absence de toute démarche précise mise à la charge de la défenderesse par le contrat, il n’y a pas lieu de lui enjoindre d’effectuer toutes les démarches afin de permettre la jouissance de la parcelle à M. [Y], telle que stipulées dans l’acte de vente. Cette demande sera rejetée.



De la même manière, en l’absence de preuve d’une inexécution contractuelle et d’un préjudice en résultant, la demande indemnitaire sera rejetée.
La société défenderesse sera condamnée aux dépens qui ne comprendront pas le coût de l’assignation du 16 décembre 2024, s’agissant d’un acte inutile.
La demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :
Dit que la clause rédigée comme suit « Le choix du type de clôture devra être préalablement validé par le vendeur: A défaut d’avoir installé la clôture dans le délai convenu, le droit de jouissance sera purement et simplement éteint, et le vendeur recouvrira son droit de jouissance de ladite terrasse » est réputée non écrite, le reste du contrat étant maintenu ;
Autorise M. [K] [Y] à poursuivre les travaux liés à la construction de la clôture, sous la seule réserve de l’obtention des autorisations administratives nécessaires et sans accord préalable de société Cinémas Sainte-Geneviève-des-Bois ; 
Rejette le surplus des demandes ;
Condamne la société Cinémas Sainte-Geneviève-des-Bois aux dépens qui ne comprendront pas le coût de la première assignation du 16 décembre 2024 ;
Rejette la demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Ainsi fait et rendu le DIX JUILLET DEUX MIL VINGT SIX, par Anne-Gaël BLANC, Première Vice-Présidente, assistée de Genoveva BOGHIU, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’[Localité 1]

1ère Chambre A

MINUTE N° :

DU : 10 Juillet 2026

AFFAIRE N° RG 25/02213 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QQ5J

NAC : 70E

FE-CCC délivrées le :________
à :
Me Antoine LEBON

Jugement Rendu le 10 Juillet 2026



ENTRE :

Monsieur [K], [R] [Y], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1] [Localité 2]

représenté par Maître Antoine LEBON, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant

DEMANDEUR

ET :

S.A.S. société CINEMAS [Localité 2], dont le siège social est situé [Adresse 2]

défaillante

DEFENDERESSE


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrats ayant délibéré :

Président : Anne-Gaël BLANC, Première Vice-Présidente (rapporteur)
Assesseur : Anna PASCOAL, Vice-présidente
Assesseur : Lucile GERNOT, Juge

Assistées de Genoveva BOGHIU, Greffière lors des débats à l’audience du 27 Mars 2026 et lors de la mise à disposition au greffe. 



DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 11 décembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 27 Mars 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 26 juin 2026 prorogé au 10 juillet 2026.

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Réputé contradictoire et en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte notarié du 5 juillet 2022, M. [K] [Y] a acquis auprès de la société Cinémas Sainte-Geneviève-des-Bois un bien immobilier situé [Adresse 3] dans cette commune.

L’acte prévoyait que l’acquéreur disposerait d’un droit réel de jouissance spéciale sur le toit-terrasse du cinéma voisin.

Il stipulait en outre que : 

« Le bénéficiaire disposera d'un délai de 6 mois pour installer une clôture le long du passage et autour de l'espace soumis au droit de jouissance, à ces frais et après obtention des autorisations administratives nécessaires. Le choix du type de clôture devra être préalablement validé par le vendeur: A défaut d’avoir installé la clôture dans le délai convenu, le droit de jouissance sera purement et simplement éteint, et le vendeur recouvrira son droit de jouissance de ladite terrasse. »

Par assignation à tiers présent au domicile signifiée le 16 décembre 2024, M. [Y] a assigné la société Cinémas Sainte-Geneviève-des-Bois devant le tribunal judiciaire d’Evry.

Cette dernière n’a pas constitué avocat.

La clôture a été prononcée le 10 avril 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 12 septembre 2025.

Par jugement du 10 octobre 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats et la révocation de l'ordonnance de clôture et invité M. [Y] à fournir toute observation utile sur la régularité de la signification délivrée le 16 décembre 2024 et, le cas échéant, à faire délivrer une nouvelle citation à la société Cinémas Sainte-Geneviève-des-Bois pour l’audience du 13 novembre 2025 à 9h et réservé les dépens.

Suivant assignation délivrée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, M. [Y] a de nouveau assigné la société Cinémas Sainte-Geneviève-des-Bois aux fins de :

« Le RECEVOIR en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Sur la nullité de la clause litigieuse :
CONSTATER que la clause litigieuse dépend de la seule volonté du vendeur ;

CONSTATER le caractère abusif et potestatif de la clause litigieuse ;

Par conséquent,

PRONONCER la nullité de ladite clause ;

Sur le droit réel de jouissance :

CONSTATER l’inexécution de société Cinémas Sainte-Geneviève-des-bois en raison de son absentéisme ;

CONSTATER la mauvaise foi de la société Cinémas Sainte-Geneviève-des-bois ;

Par conséquent,

AFFIRMER le droit réel de jouissance de Monsieur [Y] ;

AUTORISER Monsieur [Y] à poursuivre les travaux liés à la construction de la clôture, sous réserve de la conformité par les services de l’urbanismes et sans accord préalable de société Cinémas Sainte-Geneviève-des-bois ;

DIRE et JUGER que la société Cinémas Sainte-Geneviève-des-bois devra effectuer toutes les démarches afin de permettre la jouissance de la parcelle à M. [Y], telle que stipulées dans l’acte de vente ; et notamment la réalisation des travaux liés à la construction de la clôture, sous réserve de la conformité par les services de l’urbanismes et sans accord préalable de la société CINEMAS [Localité 2] ;

En cas d’inexécution, CONDAMNER la société Cinémas Sainte-Geneviève-des-bois à une astreinte de 300 euros par jour de retard, à compter de 30 jours après réception du courrier de M. [Y] relatif aux travaux liés à la construction de la clôture.

CONDAMNER société Cinémas Sainte-Geneviève-des-bois la somme de 15 000 euros au titre de l’inexécution contractuelle ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la société Cinémas Sainte-Geneviève-des-bois à verser la somme de 1500 euros à M. [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société Cinémas Sainte-Geneviève-des-bois aux entiers dépens. »

La société Cinéma Sainte-Geneviève-des-Bois n’a pas davantage constitué avocat après la délivrance de la seconde assignation.


Pour l’exposé des moyens du demandeur, il est renvoyé à la lecture de l’assignation ainsi que le permettent les dispositions des articles 56 et 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 12 décembre 2025, la mise en état a été clôturée et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 27 mars 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré par sa mise à disposition au greffe au 26 juin suivant prorogé au 10 juillet.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que lorsque le défendeur ne comparaît pas, « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».
Selon l’article 1304 du code civil, l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. Elle est dite suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.
En application de l’article 1304-2 du même code, l'obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur est nulle. Cette nullité ne peut être invoquée lorsque l'obligation a été exécutée en connaissance de cause.
Enfin, l'article 1184 du code civil dispose que :
Lorsque la cause de nullité n'affecte qu'une ou plusieurs clauses du contrat, elle n'emporte nullité de l'acte tout entier que si cette ou ces clauses ont constitué un élément déterminant de l'engagement des parties ou de l'une d'elles.
Le contrat est maintenu lorsque la loi répute la clause non écrite, ou lorsque les fins de la règle méconnue exigent son maintien. 
Au cas présent, comme le soutient le demandeur, la condition tenant à la validation du vendeur quant au type de clôture retenu fait dépendre de la seule volonté de ce dernier la possibilité pour l’acquéreur de jouir de la terrasse litigieuse alors que celui-ci peut, sans davantage de limitation, s’opposer en toute hypothèse à ce choix.
Dans la mesure où il n’est pas démontré que cette clause a constitué un élément déterminant de l’engagement des parties, cette clause sera réputée non écrite, le reste du contrat étant maintenu.
Il convient par suite d’autoriser M. [Y] à poursuivre les travaux liés à la construction de la clôture, sous la seule réserve de l’obtention des autorisations administratives nécessaires et sans accord préalable de société Cinémas Sainte-Geneviève-des-Bois.
En l’absence de toute démarche précise mise à la charge de la défenderesse par le contrat, il n’y a pas lieu de lui enjoindre d’effectuer toutes les démarches afin de permettre la jouissance de la parcelle à M. [Y], telle que stipulées dans l’acte de vente. Cette demande sera rejetée.



De la même manière, en l’absence de preuve d’une inexécution contractuelle et d’un préjudice en résultant, la demande indemnitaire sera rejetée.
La société défenderesse sera condamnée aux dépens qui ne comprendront pas le coût de l’assignation du 16 décembre 2024, s’agissant d’un acte inutile.
La demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :
Dit que la clause rédigée comme suit « Le choix du type de clôture devra être préalablement validé par le vendeur: A défaut d’avoir installé la clôture dans le délai convenu, le droit de jouissance sera purement et simplement éteint, et le vendeur recouvrira son droit de jouissance de ladite terrasse » est réputée non écrite, le reste du contrat étant maintenu ;
Autorise M. [K] [Y] à poursuivre les travaux liés à la construction de la clôture, sous la seule réserve de l’obtention des autorisations administratives nécessaires et sans accord préalable de société Cinémas Sainte-Geneviève-des-Bois ; 
Rejette le surplus des demandes ;
Condamne la société Cinémas Sainte-Geneviève-des-Bois aux dépens qui ne comprendront pas le coût de la première assignation du 16 décembre 2024 ;
Rejette la demande en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Ainsi fait et rendu le DIX JUILLET DEUX MIL VINGT SIX, par Anne-Gaël BLANC, Première Vice-Présidente, assistée de Genoveva BOGHIU, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1304, code civil 1304-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 7 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Nanterre · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/04415

  en commun : code civil 1304, code civil 1304-2

• 22 mai 2026 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 24/08300

  en commun : code civil 1304, code civil 1304-2

• 2 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/06785

  en commun : code civil 1304, code civil 1304-2

• 16 juin 2026 · Tribunal des activités économiques de Paris · n° 2025085052

  en commun : code civil 1304, code civil 1304-2

• 2 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/03986

  en commun : code civil 1304, code civil 1304-2

• 7 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Nice · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/01431

  en commun : code civil 1304, code civil 1304-2

• 10 juillet 2026 · Tribunal judiciaire d'Évry · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/04310

  en commun : code civil 1304, code civil 1304-2

• 21 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Reims · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/01101

  en commun : code civil 1304, code civil 1304-2

Mise à jour de la source le 2026-07-10T22:01:50.939Z.