Tribunal judiciaire de Rennes, JUGE CX PROTECTION, 9 juillet 2026, n° 25/07098

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 1]
[Localité 1]
JUGEMENT DU 09 Juillet 2026 

N° RG 25/07098 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LZBJ

Jugement du 09 Juillet 2026 


[B] [Z]

C/

[T] [X] [R]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à 
maitre KERGOURLAY
maitre THEBAULT
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 09 Juillet 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 05 Mars 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 21 mai 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. Le délibéré a par la suite été prorogé au 09 juillet 2026.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [B] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par maitre KERGOURLAY, avocat au barreau de RENNES
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-003918 du 14/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

ET :

DEFENDEUR :

M. [T] [X] [R]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représenté par maitre THEBAULT, subsituée par maitre ONGIS, avocates au barreau de RENNES
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N352382025002953 du 26/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)




EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé signé le 10 décembre 2023, à effet au 1er janvier 2024, M. [T] [X] [R] a donné à bail à Mme [B] [Z] une chambre meublée située [Adresse 3] à [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 390 euros et une provision pour charges de 60 euros.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 mai 2024, se prévalant de manquements du bailleur, Mme [B] [Z], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure ce dernier de procéder à l’indemnisation de ses préjudices en lui versant la somme totale de 6.850 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2025, Mme [B] [Z] a fait assigner M. [T] [X] [R] par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RENNES aux fins d’obtenir la nullité du contrat et l’indemnisation de ses préjudices.
L’affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2025. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à plusieurs reprises, pour être retenue à l’audience du 5 mars 2026. 

A cette date, Mme [B] [Z] a comparu représentée par son conseil. 
Elle a entendu oralement se référer à ses écritures déposées à l’audience du 15 janvier 2026 et préalablement communiquées à la partie adverse. 
Ainsi, au visa des articles 25-12 et 25-13 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, des articles 1178 et 1179 du Code civil, des articles 1719, 1227, 1228 et 1229 du Code civil, de l’article 1719 3° du Code civil et de l’article 6 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, des articles 1240 et suivants du Code civil, des articles 27, 37 et 75 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 et des articles 699 et 700 du Code de procédure civile, Mme [B] [Z] sollicite :
A titre principal et in limine litis,
- De prononcer la nullité du bail mobilité en date du 10 décembre 2023 ;
A titre subsidiaire :
- De prononcer la résolution judiciaire du bail mobilité en date du 10 décembre 2023 aux torts exclusifs du bailleur, M. [T] [X] [R], en ce qu’il a manqué aux obligations légales et contractuelles qui lui incombaient ;
- De dire n’y avoir lieu à la réalisation d’un état des lieux de sortie ;
En tout état de cause :
- De débouter M. [T] [X] [R] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
- De condamner M. [T] [X] [R] à lui restituer la somme de 1.800 euros correspondant aux loyers indus sur la période de janvier à avril 2024 ;
- De condamner M. [T] [X] [R] à lui restituer la somme de 450 euros au titre du dépôt de garantie indûment versé ;
- De condamner M. [T] [X] [R] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du trouble de jouissance ;
- De condamner M. [T] [X] [R] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre du préjudice moral ;
- De condamner M. [T] [X] [R] à lui payer la somme de 399,90 euros au titre du préjudice matériel ;
- De condamner M. [T] [X] [R] à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [B] [Z] fait valoir que le bail mobilité a été régularisé alors que sa situation ne constituait pas un motif justifiant le bénéfice d’un contrat de cette nature, le bailleur ne l’ignorant pas puisqu’elle avait indiqué être en C.D.I.. Elle conteste le fait qu’il ait proposé une régularisation par la suite et considère qu’il doit en supporter les conséquences juridiques. Elle soutient que, par suite, elle ne saurait être redevable d’une quelconque indemnité d’occupation. Elle affirme que le bailleur a volontairement troublé la jouissance paisible des lieux en s’installant dans le logement, en changeant le lit double pour un lit simple, en coupant l’accès à l’eau chaude du 1er au 8 avril 2024, en dissimulant la bouilloire et plusieurs équipements de cuisine, en coupant l’accès au WIFI, en empêchant qu’elle reçoive la visite de proches et d’accéder aux parties communes, en dégradant son ordinateur, en adoptant une attitude agressive et directive et en changeant la clé électronique d’accès au logement sans lui remettre les nouveaux codes. 

A l’audience, M. [T] [X] [R] a comparu représenté par son conseil. 
Il a entendu oralement se référer à ses écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées à la partie adverse. Ainsi, M. [T] [X] [R] sollicite :
- De débouter Mme [B] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
A titre subsidiaire, s’il était fait droit à la demande de nullité du contrat, 
- De condamner Mme [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation de 390 euros augmentée des charges de 60 euros par mois de janvier à avril 2024, soit la somme de 1.800 euros ;
- D’ordonner la compensation des sommes dues de part et d’autre ;
En tout état de cause,
- De débouter Mme [B] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- De condamner Mme [Z] à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle ainsi qu’aux dépens. 
A titre de moyens en défense, M. [T] [X] [R] fait valoir que Mme [Z] étant en période d’essai, il a cru qu’elle pouvait bénéficier des dispositions relatives au bail mobilité. Il affirme qu’elle a refusé de régulariser lorsqu’il s’est rendu compte de son erreur. Il précise qu’elle a versé un double loyer lors de son entrée dans les lieux mais n’a rien versé pour le mois d’avril. Il conteste les violations légales et contractuelles qu’elle lui reproche, relevant qu’elle n’en apporte aucune preuve. Il précise qu’elle a toujours su qu’il occupait lui-même l’appartement et assure qu’elle a eu un comportement insultant, dénigrant tant vis-à-vis de l’autre colocataire que de lui-même, l’ayant contraint à appeler la police et déposer plainte. Il explique qu’il a toujours communiqué les codes d’accès à l’appartement soulignant qu’elle l’avait bloqué sur son téléphone, expliquant son impossibilité d’en prendre connaissance. Il rappelle qu’elle n’avait pas davantage souscrit à une assurance habitation. 
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026. A cette date, en raison d’une surcharge de service, la décision a été prorogée au 9 juillet 2026, date de sa mise à disposition au greffe. 
MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la demande de nullité du contrat
Aux termes de l’article 25-12 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, « Le bail mobilité est un contrat de location de courte durée d'un logement meublé au sens de l'article 25-4 à un locataire justifiant, à la date de la prise d'effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d'un service civique prévu au II de l'article L. 120-1 du code du service national, en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.
Le bail mobilité est régi par les dispositions du présent titre, qui sont d'ordre public. Sauf disposition contraire, les dispositions du titre Ier bis ne sont pas applicables.
Les articles 1er, 3-2, 3-3, 4, 5, 6, 6-2, 7, 7-1 et 8, les I à IV de l'article 8-1 et les articles 17, 18, 21, 22-1, 22-2, 25-4 et 25-5 sont applicables au bail mobilité ».
Aux termes de l’article 1102 du Code civil, « Chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi.
La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public ».
Par ailleurs, en application de l’article 1178 du Code civil, « Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. 
Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé.
Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.
Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ».
L’article 1179 du même Code dispose : « La nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général. Elle est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d'un intérêt privé ».
En l’espèce, il est constant et, tel que cela résulte de l’acte versé aux débats, que les parties ont signé, le 10 décembre 2023, à effet au 1er janvier 2024, un contrat dénommé « contrat de bail mobilité ». 
Ce contrat se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989. Il précise dans sa partie II, relative à son objet que : « le présent contrat a pour objet la location d’un logement via un bail mobilité justifié par la situation actuelle du locataire » puis cite l’ensemble des hypothèses prévues à l’article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989 précité. Il apparaît que la case « autre » a été cochée s’agissant de la situation de la locataire et qu’il a été mentionné « CDI ».
Mme [B] [Z] produit le contrat à durée indéterminée qu’elle avait effectivement signé le 4 décembre 2023. 
Il est ainsi établi qu’à la date d’effet du contrat, Mme [B] [Z] n’entrait pas dans l’une des catégories de locataires pouvant bénéficier du contrat de location mobilité. 

Le bailleur ne démontre ni qu’il ignorait les conditions d’octroi d’un tel bail, celles-ci étant clairement rappelées sur l’exemplaire signé par les parties, ni qu’il en a informé la locataire et lui a proposé de régulariser la situation, le message auquel il se réfère n’étant nullement probant à ce titre.
Dès lors, Mme [B] [Z] est en droit de se prévaloir de la nullité du contrat litigieux.
En conséquence, la nullité du contrat dénommé « contrat de bail mobilité » signé le 10 décembre 2023, à effet au 1er janvier 2024, entre M. [T] [X] [R], d’une part, et Mme [B] [Z], d’autre part, portant sur une chambre meublée située [Adresse 3] à [Localité 1] sera prononcée. 
Par suite, les parties doivent être remises dans l’état antérieur au contrat. 
Mme [B] [Z] justifie avoir versé une somme totale de 1.800 euros en exécution du contrat annulé et ce en trois versements, l’un de 900 euros en date du 2 janvier 2024, l’autre de 450 euros en date du 8 février 2024 et le dernier d’un montant de 450 euros le 29 février 2024.
Elle ne justifie nullement du versement d’une somme de 450 euros en plus de cette somme totale, au titre du dépôt de garantie, au surplus non mentionné au contrat annulé. Il ne saurait en être tenu compte dans les sommes objets de la restitution. 
M. [T] [X] [R] sera condamné à restituer à Mme [B] [Z] cette somme de 1.800 euros. 

2/ Sur les demandes principales en dommages et intérêts
Par application de l’article 1179 du Code civil, « Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ».
Ainsi, aux termes de l’article 1240 du Code civil, « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
Il convient que soit caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux. 
En l’espèce, Mme [B] [Z] formule différents reproches au bailleur tenant soit à un trouble de jouissance soit à une délivrance non conforme.
Force est de constater qu’en dehors de ses propres déclarations, peu importe qu’elles résultent de dépôt de plainte, Mme [B] [Z] ne produit aucun autre élément de nature à conforter celles-ci, telles des attestations de témoins ou tout autre preuve légalement admissible. 
De même au regard de l’adresse du bailleur, telle que mentionnée au contrat de bail, celle-ci correspondant à celle du logement, elle ne peut prétendre avoir subi un trouble de jouissance du seul fait de la présence de ce dernier dans ledit logement, puisqu’il constituait le domicile du bailleur ce qu’elle ne pouvait ignorer, celui-ci ayant fait le choix de proposer en location deux chambres de son appartement. 
Les échanges de sms produits de part et d’autre confirment une mésentente certaine entre le bailleur et la locataire mais ne permettent pas d’attribuer l’entière faute de celle-ci au bailleur, la locataire ayant elle-même pu envoyer des messages injurieux quand bien même elle s’en excusait par la suite. 
Le bailleur démontre également que la locataire l’ayant bloqué sur son téléphone, elle ne recevait pas les codes d’accès au logement, ce qu’elle ne peut par suite lui reprocher. 

Surtout, M. [T] [X] [R] verse aux débats une attestation rédigée par Mme [A] [I], le 28 février 2026, laquelle était colocataire d’une chambre dans le logement litigieux sur la période concernée, qui déclare que Mme [B] [Z] a pu inviter, à plusieurs reprises une amie, et que Mme [Z] a pu adopter des comportements inappropriés (ruban adhésif sur la serrure électronique, objets pris sans autorisation, désordre dans les parties communes).
De plus, s’il apparaît que le bailleur lui a demandé, à plusieurs reprises, de quitter les lieux sans respecter les formalités légales, Mme [Z] a été en capacité de le refuser et n’est partie qu’après avoir elle-même rédigé une lettre de congé. Elle ne démontre aucun préjudice subi de ce fait. 
Il n’est donc démontré aucune faute à l’origine d’un trouble de jouissance.
Par ailleurs, si les échanges de sms versés aux débats relèvent des propos inadaptés de M. [T] [X] [R], puisqu’il ne saurait reprocher à sa locataire de jeter des tampons hygiéniques usagés dans la poubelle de la salle de bains, pour autant, Mme [B] [Z] ne justifie d’aucun préjudice moral dans les suites de la réception de ce message. 
Enfin, Mme [B] [Z] ne verse aux débats aucun élément, autre que ses propres déclarations, démontrant que son ordinateur aurait été cassé par M. [X] [R]. Il n’est démontré aucune faute à l’origine d’un préjudice matériel.
Dès lors, faute de démontrer l’existence de fautes commises par M. [T] [X] [R] et, des préjudices qui en seraient résulté, Mme [B] [Z] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes de dommages et intérêts. 

3/ Sur la demande subsidiaire en indemnité d’occupation
Par application de l’article 1240 du Code civil, il est admis que, malgré le prononcé de la nullité d’un bail, lorsqu’un preneur a bénéficié de la jouissance des lieux avant le prononcé de l’annulation, il peut être tenu d’une indemnité d’occupation.
 En l’espèce, il est établi que Mme [B] [Z] a occupé les lieux du 1er janvier 2024 au 13 avril 2024, selon les déclarations respectives des parties.
Au vu du préjudice subi par le défendeur du fait de l’occupation du logement, mais compte tenu de l’absence de justification des sommes réclamées au titre des charges, l’indemnité d’occupation sera fixée à 390 euros par mois, soit 1.170 euros de janvier à mars 2024, et 169 euros pour les 13 jours occupés en avril 2024, soit un total de 1.339 euros.
En conséquence, Mme [B] [Z] sera condamnée à payer à M. [T] [X] [R] la somme de 1.339 euros au titre des indemnités d’occupation.
En application de l’article 1347-1 du Code civil, la compensation entre les créances réciproques sera ordonnée. 

3/ Sur les demandes accessoires,
En application de l’article 696 du Code de procédure civile, succombant tous deux pour partie, chacune des parties sera condamnée à payer la moitié des dépens comme il est dit en matière d’aide juridictionnelle. 
En application de l’article 700 du Code de procédure civile, étant chacun tenus pour partie aux dépens, les demandes respectives de Mme [B] [Z] et de M. [T] [X] [R] au titre des frais irrépétibles ne pourront qu’être rejetée de ce seul fait. 
Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire. 
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort,
PRONONCE la nullité du contrat dénommé « contrat de bail mobilité » signé le 10 décembre 2023, à effet au 1er janvier 2024, entre M. [T] [X] [R], d’une part, et Mme [B] [Z], d’autre part, portant sur une chambre meublée située [Adresse 3] à [Localité 1] ;
CONDAMNE M. [T] [X] [R] à payer à Mme [B] [Z] la somme de 1.800 euros à titre de restitution ; 
DEBOUTE Mme [B] [Z] de l’ensemble de ses demandes de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Mme [B] [Z] à payer à M. [T] [X] [R] la somme de 1.339 euros au titre des indemnités d’occupation ;
ORDONNE la compensation entre les créances réciproques ;
REJETTE la demande de Mme [B] [Z] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
REJETTE la demande de M. [T] [X] [R] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Mme [B] [Z] au paiement de la moitié des dépens comme il est dit en matière d’aide juridictionnelle ; 
CONDAMNE M. [T] [X] [R] au paiement de la moitié des dépens comme il est dit en matière d’aide juridictionnelle ; 
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 juillet 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,