notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Pontoise, CHBRE PROX PONTOISE, 18 juin 2026, n° 26/00077

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux d'habitation
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1] désormais dénommée la société COSIVIA est propriétaire d’un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 6], occupé par M. [F] [O] et Mme [Z] [K] [T] depuis le 04 septembre 2025 en vertu d’un bail oral. 

Par actes de commissaire de justice du 18 août 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires une sommation de payer la somme principale de 1.978,07 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [O] et Mme [Z] [K] [T] le 27 août 2025. 

Par assignations du 15 décembre 2025, la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT désormais dénommée la société COSIVIA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise pour faire prononcer la résiliation du contrat de bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion immédiate et sans délai de M. [F] [O] et Mme [Z] [K] [T] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

- Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer actuel et des charges, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à libération des lieux ;

- 3.297,95 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 octobre 2025, terme de septembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 18 août 2025 sur la somme de 1.978,07 euros ;

- 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le commandement de payer les loyers, de la dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 décembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 16 avril 2026, la société COSIVIA venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise le montant de la dette, qu’elle réduit à la somme de 1.113,61 euros. La société Cosivia considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais. 

M. [F] [O] et Mme [Z] [K] [T] soutiennent être à jour du le paiement des loyers et contestent l’arriéré locatif qui, d’après leurs dires, porte exclusivement sur des régularisations de charges locatives. Ils indiquent par ailleurs qu’une pétition dans l’immeuble est en cours concernant la régularisation des charges locatives. 

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs

MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

La société COSIVIA venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande de résiliation judiciaire 

En application des articles 1710 et 1714 du code civil, le louage d'ouvrage est un contrat par lequel l'une des parties s'engage à faire quelque chose pour l'autre, moyennant un prix convenu entre elles ; il peut être conclu par écrit ou verbalement.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment provoquer la résolution du contrat.

L’article 1741 du même code dispose que “le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements”.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu à titre d’obligation principale de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut réclamer le paiement des charges locatives dans un délai de trois ans à compter du jour où il a eu connaissance du montant régularisé des charges. 

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l’espèce, la société COSIVIA venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1] fait valoir l’existence d’un bail verbal conclu avec M. [F] [O] et Mme [Z] [K] [T]. 

Afin d’établir son existence, la société Cosivia verse aux débats un relevé de compte locatif établi au nom de M. [F] [O] et Mme [Z] [K] [T] à l’adresse du [Adresse 4] à [Localité 6] dont la date d’entrée est le 4 septembre 2015. Le décompte débute à la date du 31 janvier 2024 et s’arrête au 7 avril 2026 attestant du paiement mensuel des loyers courants. 

L’existence d'un bail moyennant un loyer actuel de 559,13 euros outre des provisions sur charges, est ainsi avérée depuis au moins le 31 janvier 2024.

En outre, il sera relevé que le bailleur a entendu soumettre ledit bail aux dispositions de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, puisqu’il a notamment visé ces dispositions dans la sommation de payer du 18 août 2025. 




Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu'un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l'audience soit considéré comme suffisamment grave.

Or il est constant que les charges ne sont pas exigibles, faute d’avoir donné lieu, à une régularisation annuelle ou faute pour le bailleur d’avoir préalablement communiqué au locataire le mode de répartition des charges et d’avoir tenu à sa disposition les pièces justificatives.

Au soutien de sa demande de résiliation judiciaire, la société COSIVIA venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1] produit une sommation de payer signifiée à M. [F] [O] et Mme [Z] [K] [T] le 18 août 2025, ainsi qu’un décompte actualisé arrêté au 7 avril 2026, faisant apparaître un arriéré de 1.013,54 euros, échéance de mars 2026 incluse et déduction faite des frais de procédure de 364 euros.

M. [F] [O] et Mme [Z] [K] [T] contestent la dette locative qui ne porte d’après eux que sur des régularisations de charges.

Le décompte fait état d’une régularisation de charges à hauteur de la somme de 1.319,39 euros le 31 mars 2026 alors que l’arriéré locatif actualisé est de 1.113,61 euros au 07 avril 2026. 

Le décompte débutant à la date du 31 janvier 2024 avec un solde débiteur de 2.107,21 euros, la bailleresse ne démontre pas une régularisation annuelle des charges. En outre, elle ne démontre pas la communication aux locataires du mode de répartition des charges, de la mise à disposition des pièces justificatives pour les régularisations à ceux-ci en particulier pour la régularisation du 31 mars 2026. 

Par conséquent, la demande de résiliation judiciaire est rejetée. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La société COSIVIA venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1] qui succombe à la cause sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. 

Il n'y a pas lieu non plus de condamner M. [F] [O] et Mme [Z] [K] [T] à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la société COSIVIA venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1] de sa demande de résiliation judicaire du bail verbal conclu le 4 septembre 2015 entre la société COSIVIA d’une part et M. [F] [O] et Mme [Z] [K] [T] d’autre part concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 6] ;

DÉBOUTE la société COSIVIA venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1] de sa demande de condamnation de M. [F] [O] et Mme [Z] [K] [T] à lui payer la somme de 1.113,61 euros au titre du loyer courant et des charges ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DÉBOUTE la société COSIVIA venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société COSIVIA venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 18 août 2025 et celui des assignations du 15 décembre 2025.

Fait à [Localité 7] le 18 juin 2026,

Le Greffier La Juge
Texte intégral
RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



5AA

N° RG 26/00077 - N° Portalis DB3U-W-B7K-PB4W

MINUTE N° : 




Société COSIVIA venant aux droits de LA SOCIETE IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1]
c/
[F] [O], [Z] [K] [T]



Copie certifiée conforme le :

à :

Me Samira BERRAH-GUYARD





Copie exécutoire délivrée 
le :

à :

Monsieur [F] [O] et Madame [Z] [K] [T]
COUR D’APPEL DE [Localité 2]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
Chambre de proximité
Service civil
[Adresse 1]
[Localité 3]

--------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 18 juin 2026 ;

Sous la Présidence de Emmanuelle BALANCA-VIGERAL, Vice-présidente des contentieux de la protection, assistée de William COUVIDAT, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 avril 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE DEMANDEUR :

Société COSIVIA venant aux droits de LA SOCIETE IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Samira BERRAH-GUYARD, avocat au barreau du VAL D'OISE, avocat plaidant

ET LES DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [O]
[Adresse 3]
[Localité 5]

comparant en personne

Madame [Z] [K] [T]
[Adresse 3]
[Localité 5]

comparante en personne

-----------

Le tribunal a été saisi le 08 janvier 2026, par Assignation du 15 décembre 2025 ; L'affaire a été plaidée le 16 avril 2026, et jugée le 18 juin 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1] désormais dénommée la société COSIVIA est propriétaire d’un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 6], occupé par M. [F] [O] et Mme [Z] [K] [T] depuis le 04 septembre 2025 en vertu d’un bail oral. 

Par actes de commissaire de justice du 18 août 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires une sommation de payer la somme principale de 1.978,07 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [O] et Mme [Z] [K] [T] le 27 août 2025. 

Par assignations du 15 décembre 2025, la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT désormais dénommée la société COSIVIA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise pour faire prononcer la résiliation du contrat de bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion immédiate et sans délai de M. [F] [O] et Mme [Z] [K] [T] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

- Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer actuel et des charges, à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à libération des lieux ;

- 3.297,95 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 octobre 2025, terme de septembre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 18 août 2025 sur la somme de 1.978,07 euros ;

- 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le commandement de payer les loyers, de la dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 décembre 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 16 avril 2026, la société COSIVIA venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise le montant de la dette, qu’elle réduit à la somme de 1.113,61 euros. La société Cosivia considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais. 

M. [F] [O] et Mme [Z] [K] [T] soutiennent être à jour du le paiement des loyers et contestent l’arriéré locatif qui, d’après leurs dires, porte exclusivement sur des régularisations de charges locatives. Ils indiquent par ailleurs qu’une pétition dans l’immeuble est en cours concernant la régularisation des charges locatives. 

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.







MOTIVATION

Sur la recevabilité de la demande

La société COSIVIA venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la demande de résiliation judiciaire 

En application des articles 1710 et 1714 du code civil, le louage d'ouvrage est un contrat par lequel l'une des parties s'engage à faire quelque chose pour l'autre, moyennant un prix convenu entre elles ; il peut être conclu par écrit ou verbalement.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment provoquer la résolution du contrat.

L’article 1741 du même code dispose que “le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements”.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu à titre d’obligation principale de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut réclamer le paiement des charges locatives dans un délai de trois ans à compter du jour où il a eu connaissance du montant régularisé des charges. 

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l’espèce, la société COSIVIA venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1] fait valoir l’existence d’un bail verbal conclu avec M. [F] [O] et Mme [Z] [K] [T]. 

Afin d’établir son existence, la société Cosivia verse aux débats un relevé de compte locatif établi au nom de M. [F] [O] et Mme [Z] [K] [T] à l’adresse du [Adresse 4] à [Localité 6] dont la date d’entrée est le 4 septembre 2015. Le décompte débute à la date du 31 janvier 2024 et s’arrête au 7 avril 2026 attestant du paiement mensuel des loyers courants. 

L’existence d'un bail moyennant un loyer actuel de 559,13 euros outre des provisions sur charges, est ainsi avérée depuis au moins le 31 janvier 2024.

En outre, il sera relevé que le bailleur a entendu soumettre ledit bail aux dispositions de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, puisqu’il a notamment visé ces dispositions dans la sommation de payer du 18 août 2025. 




Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu'un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l'audience soit considéré comme suffisamment grave.

Or il est constant que les charges ne sont pas exigibles, faute d’avoir donné lieu, à une régularisation annuelle ou faute pour le bailleur d’avoir préalablement communiqué au locataire le mode de répartition des charges et d’avoir tenu à sa disposition les pièces justificatives.

Au soutien de sa demande de résiliation judiciaire, la société COSIVIA venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1] produit une sommation de payer signifiée à M. [F] [O] et Mme [Z] [K] [T] le 18 août 2025, ainsi qu’un décompte actualisé arrêté au 7 avril 2026, faisant apparaître un arriéré de 1.013,54 euros, échéance de mars 2026 incluse et déduction faite des frais de procédure de 364 euros.

M. [F] [O] et Mme [Z] [K] [T] contestent la dette locative qui ne porte d’après eux que sur des régularisations de charges.

Le décompte fait état d’une régularisation de charges à hauteur de la somme de 1.319,39 euros le 31 mars 2026 alors que l’arriéré locatif actualisé est de 1.113,61 euros au 07 avril 2026. 

Le décompte débutant à la date du 31 janvier 2024 avec un solde débiteur de 2.107,21 euros, la bailleresse ne démontre pas une régularisation annuelle des charges. En outre, elle ne démontre pas la communication aux locataires du mode de répartition des charges, de la mise à disposition des pièces justificatives pour les régularisations à ceux-ci en particulier pour la régularisation du 31 mars 2026. 

Par conséquent, la demande de résiliation judiciaire est rejetée. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La société COSIVIA venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1] qui succombe à la cause sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. 

Il n'y a pas lieu non plus de condamner M. [F] [O] et Mme [Z] [K] [T] à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la société COSIVIA venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1] de sa demande de résiliation judicaire du bail verbal conclu le 4 septembre 2015 entre la société COSIVIA d’une part et M. [F] [O] et Mme [Z] [K] [T] d’autre part concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 6] ;

DÉBOUTE la société COSIVIA venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1] de sa demande de condamnation de M. [F] [O] et Mme [Z] [K] [T] à lui payer la somme de 1.113,61 euros au titre du loyer courant et des charges ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DÉBOUTE la société COSIVIA venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société COSIVIA venant aux droits de la S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN [Localité 1] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 18 août 2025 et celui des assignations du 15 décembre 2025.

Fait à [Localité 7] le 18 juin 2026,

Le Greffier La Juge

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1710, code civil 1741, code de procedure civile 430, code civil 1714). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-15T06:36:40.562Z.