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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Pontoise, CHBRE PROX PONTOISE, 18 juin 2026, n° 25/00948

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Motifs

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 avril 2019, monsieur [D] [S] a consenti un bail d’habitation à madame [I] [A] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 838 euros.

Ce contrat a fait l’objet d’un avenant entre monsieur [Z] [R] et madame [M] [R] (les époux [R]) d’une part, madame [I] [A] d’autre part sur la nature du bail et sa durée.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, les époux [R] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3.859,49 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de madame [I] [A] le 13 mars 2025.

Par assignation du 24 septembre 2025, les époux [R] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [A] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

- Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;

- 5.851,18 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 mai 2025 ;

- 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l'audience du 27 novembre 2025, les époux [R] représentés par madame [F] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance. Les époux [R] considèrent qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, madame [I] [A] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Les époux [R] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 janvier 2026.

Par jugement en date du 26 janvier 2026, la juridiction a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 16 avril 2026 pour solliciter des explications sur les points suivants :

- La notification à la préfecture de l’assignation n’est pas produite alors que l’absence de cette notification constitue une fin de non-recevoir ;

- Le contrat de bail du 14 avril 2019 est signé par monsieur [D] [S] ; l’avenant au contrat de bail est signé par les époux [R] sans explication, et comporte des modifications sur la nature du bail et sa durée ;

- Les conditions générales prévoyant une clause résolutoire sont agrafées au contrat de bail du 14 avril 2019 alors d’une part qu’elles ne sont pas paraphées par les parties et d’autre part qu’elles ne sont pas mentionnées dans la liste des pièces annexées au contrat de bail (chapitre 3).



À l’audience du 16 avril 2026, monsieur [Z] [R] et madame [I] [A] ont comparu en personne.

Monsieur [Z] [R] a justifié avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant a première audience. Il justifie aussi du rachat des locaux à monsieur [D] [S].

Il sollicite outre ses demandes initiales, à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail ainsi que la somme de 715 euros pour le remplacement du ballon d’eau chaude, alléguant que celui-ci s’est évéré nécessaire en raison d’un manque d’entretien par la locataire.

Madame [I] [A] expose que son conjoint a perdu son emploi, qu’elle perçoit un revenu de 1.850 euros outre 600 euros de prestations familiales et sociales. Elle précise que le couple a trois enfants. Elle souligne qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience et sollicite des délais. Elle propose de régler l’arriéré à hauteur de 300 euros par mois outre l’échéance mensuelle. Madame [I] [A] reconnait ne pas avoir procédé à l’entretien du ballon d’eau chaude.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à ce jour.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Les époux [R] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, en l’espèce, il importe de relever que la clause résolutoire est intégrée dans un document dénommé « conditions générales » agrafé au contrat de bail du 14 avril 2019, que les pages de ce document ne sont pas paraphées par les parties, que ce document n’est pas mentionné dans la liste des pièces annexées au contrat de bail (chapitre 3). Les époux [R] n’apportent aucun élément explicatif.

Madame [I] [A] soutient ne pas avoir connaissance de ces conditions générales.

Dans ses conditions, document dénommé « conditions générales » n’est pas opposable à la locataire et la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire au titre de la clause intégrée dans ce document ne sera pas accueillie.






Sur la demande subsidiaire de résiliation judicaire

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. 

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En application des articles 1710 et 1714 du code civil, le louage d'ouvrage est un contrat par lequel l'une des parties s'engage à faire quelque chose pour l'autre, moyennant un prix convenu entre elles ; il peut être conclu par écrit ou verbalement.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment provoquer la résolution du contrat.

L’article 1741 du même code dispose que “le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements”.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu à titre d’obligation principale de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu'un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l'audience soit considéré comme suffisamment grave.

Au soutien de leur demande de résiliation judiciaire, les époux [R] soutiennent que le solde locatif à la date de l’audience est de 5.948 euros. 

Madame [I] [A] reconnait cet arriéré.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Mme [I] [A] et son expulsion.


Cependant, l’article 1228 du code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, madame [I] [A] justifie avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer et être en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Dans ces circonstances, elle sera autorisée à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu'à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le bail sera immédiatement résilié sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux époux [R] ou à leur mandataire.

Sur le coût du remplacement du chauffe-eau

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de "prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat".

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 précise en iv d de l’annexe intitulé « Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries » 

Il en ressort que l'entretien courant du chauffe-eau est à charge de l'occupant.

Toutefois, en l’espèce les époux [R] ne produisent aucune pièce au soutien de leur demande et ne justifient pas de la nécessité de changer le chauffe-eau, alors que le bail est toujours en cours.

Cette question relèvera de l’état de lieux de sortie le cas échéant et leur demande sera rejetée dans l’immédiat.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Madame [I] [A], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail du 14 avril 2019 sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 5] ;

CONDAMNE madame [I] [A] à payer à monsieur [Z] [R] et madame [M] [R] la somme de 5.948 euros (cinq mille neuf cent quarante-huit euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 avril 2026 ;

AUTORISE madame [I] [A] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 20 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 297 euros (deux cent quatre-vingt-dix-sept euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 14 avril 2019, uniquement pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

Dans l’hypothèse d’une telle résiliation,

CONDAMNE madame [I] [A] à payer à monsieur [Z] [R] et madame [M] [R] le solde de la dette locative ;

AUTORISE monsieur [Z] [R] et madame [M] [R] à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, à faire procéder à l’expulsion de madame [I] [A] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE madame [I] [A] à verser à monsieur [Z] [R] et madame [M] [R] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;






Et en toute hypothèse,

REJETTE la demande de monsieur [Z] [R] et madame [M] [R] de paiement de la somme de 715 euros au titre du chauffe-eau ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE madame [I] [A] aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation du 24 septembre 2025.

Fait à [Localité 6] le 18 juin 2026,

Le Greffier La Juge
Texte intégral
RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



5AA

N° RG 25/00948 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OYXL

MINUTE N° : 




[Z] [R], [M] [C] [E] [U] épouse [R]
c/
[I] [A]



Copie certifiée conforme le :

à :

Préfecture du Val d'Oise

Madame [I] [A]





Copie exécutoire délivrée 
le :

à :

Monsieur [Z] [R]
COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
Chambre de proximité
Service civil
[Adresse 1]
[Localité 2]

--------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 18 juin 2026 ;

Sous la Présidence de Emmanuelle BALANCA-VIGERAL, Vice-présidente des contentieux de la protection, assistée de William COUVIDAT, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 avril 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [R]
[Adresse 2]
[Localité 3] (SUISSE)

comparant en personne

Madame [M] [Q] [U] épouse [R]
[Adresse 3]
[Localité 3] (SUISSE)

non comparante

ET LE DÉFENDEUR :

Madame [I] [A]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 4]

comparante en personne

-----------

Le tribunal a été saisi le 07 octobre 2025, par Assignation du 24 septembre 2025 ; L'affaire a été plaidée le 16 avril 2026, et jugée le 18 juin 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 14 avril 2019, monsieur [D] [S] a consenti un bail d’habitation à madame [I] [A] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 838 euros.

Ce contrat a fait l’objet d’un avenant entre monsieur [Z] [R] et madame [M] [R] (les époux [R]) d’une part, madame [I] [A] d’autre part sur la nature du bail et sa durée.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, les époux [R] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3.859,49 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de madame [I] [A] le 13 mars 2025.

Par assignation du 24 septembre 2025, les époux [R] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [A] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

- Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;

- 5.851,18 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 mai 2025 ;

- 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l'audience du 27 novembre 2025, les époux [R] représentés par madame [F] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance. Les époux [R] considèrent qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, madame [I] [A] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Les époux [R] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 janvier 2026.

Par jugement en date du 26 janvier 2026, la juridiction a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 16 avril 2026 pour solliciter des explications sur les points suivants :

- La notification à la préfecture de l’assignation n’est pas produite alors que l’absence de cette notification constitue une fin de non-recevoir ;

- Le contrat de bail du 14 avril 2019 est signé par monsieur [D] [S] ; l’avenant au contrat de bail est signé par les époux [R] sans explication, et comporte des modifications sur la nature du bail et sa durée ;

- Les conditions générales prévoyant une clause résolutoire sont agrafées au contrat de bail du 14 avril 2019 alors d’une part qu’elles ne sont pas paraphées par les parties et d’autre part qu’elles ne sont pas mentionnées dans la liste des pièces annexées au contrat de bail (chapitre 3).



À l’audience du 16 avril 2026, monsieur [Z] [R] et madame [I] [A] ont comparu en personne.

Monsieur [Z] [R] a justifié avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant a première audience. Il justifie aussi du rachat des locaux à monsieur [D] [S].

Il sollicite outre ses demandes initiales, à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail ainsi que la somme de 715 euros pour le remplacement du ballon d’eau chaude, alléguant que celui-ci s’est évéré nécessaire en raison d’un manque d’entretien par la locataire.

Madame [I] [A] expose que son conjoint a perdu son emploi, qu’elle perçoit un revenu de 1.850 euros outre 600 euros de prestations familiales et sociales. Elle précise que le couple a trois enfants. Elle souligne qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience et sollicite des délais. Elle propose de régler l’arriéré à hauteur de 300 euros par mois outre l’échéance mensuelle. Madame [I] [A] reconnait ne pas avoir procédé à l’entretien du ballon d’eau chaude.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à ce jour.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Les époux [R] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, en l’espèce, il importe de relever que la clause résolutoire est intégrée dans un document dénommé « conditions générales » agrafé au contrat de bail du 14 avril 2019, que les pages de ce document ne sont pas paraphées par les parties, que ce document n’est pas mentionné dans la liste des pièces annexées au contrat de bail (chapitre 3). Les époux [R] n’apportent aucun élément explicatif.

Madame [I] [A] soutient ne pas avoir connaissance de ces conditions générales.

Dans ses conditions, document dénommé « conditions générales » n’est pas opposable à la locataire et la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire au titre de la clause intégrée dans ce document ne sera pas accueillie.






Sur la demande subsidiaire de résiliation judicaire

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice. 

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En application des articles 1710 et 1714 du code civil, le louage d'ouvrage est un contrat par lequel l'une des parties s'engage à faire quelque chose pour l'autre, moyennant un prix convenu entre elles ; il peut être conclu par écrit ou verbalement.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment provoquer la résolution du contrat.

L’article 1741 du même code dispose que “le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements”.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu à titre d’obligation principale de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu'un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l'audience soit considéré comme suffisamment grave.

Au soutien de leur demande de résiliation judiciaire, les époux [R] soutiennent que le solde locatif à la date de l’audience est de 5.948 euros. 

Madame [I] [A] reconnait cet arriéré.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Mme [I] [A] et son expulsion.


Cependant, l’article 1228 du code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, madame [I] [A] justifie avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer et être en mesure d'assurer le remboursement de l'arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Dans ces circonstances, elle sera autorisée à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées ci-après et la résiliation du bail ne sera prononcée qu'à défaut de respect des délais de paiement ainsi accordés.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, le bail sera immédiatement résilié sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux époux [R] ou à leur mandataire.

Sur le coût du remplacement du chauffe-eau

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de "prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat".

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 précise en iv d de l’annexe intitulé « Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :

Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;

Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries » 

Il en ressort que l'entretien courant du chauffe-eau est à charge de l'occupant.

Toutefois, en l’espèce les époux [R] ne produisent aucune pièce au soutien de leur demande et ne justifient pas de la nécessité de changer le chauffe-eau, alors que le bail est toujours en cours.

Cette question relèvera de l’état de lieux de sortie le cas échéant et leur demande sera rejetée dans l’immédiat.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Madame [I] [A], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail du 14 avril 2019 sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 5] ;

CONDAMNE madame [I] [A] à payer à monsieur [Z] [R] et madame [M] [R] la somme de 5.948 euros (cinq mille neuf cent quarante-huit euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 avril 2026 ;

AUTORISE madame [I] [A] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 20 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 297 euros (deux cent quatre-vingt-dix-sept euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 14 avril 2019, uniquement pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

Dans l’hypothèse d’une telle résiliation,

CONDAMNE madame [I] [A] à payer à monsieur [Z] [R] et madame [M] [R] le solde de la dette locative ;

AUTORISE monsieur [Z] [R] et madame [M] [R] à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, à faire procéder à l’expulsion de madame [I] [A] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE madame [I] [A] à verser à monsieur [Z] [R] et madame [M] [R] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;






Et en toute hypothèse,

REJETTE la demande de monsieur [Z] [R] et madame [M] [R] de paiement de la somme de 715 euros au titre du chauffe-eau ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE madame [I] [A] aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation du 24 septembre 2025.

Fait à [Localité 6] le 18 juin 2026,

Le Greffier La Juge

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Mise à jour de la source le 2026-07-15T06:59:43.541Z.