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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Strasbourg, 11ème civ. S2, 15 juillet 2026, n° 25/10803

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail d'habitation du 2 novembre 2020 avec effet au même jour pour une durée d'un an, l'Office Public d'Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de Strasbourg, devenu OPHEA, a donné à bail à M. [Q] [H] [D] un logement à usage d'habitation de 2 pièces adapté n° 00110087 – 2ème étage – porte 003 sis [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 251,70 € et une provision sur charges de 51,12 €, payable chaque mois à terme échu, au plus tard les trois premiers jours du mois suivant le terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, après rappels, le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 6 mai 2025.

Le bailleur a notifié à M. [Q] [H] [D] par signification du 11 juin 2025 de la lettre recommandée avec avis de réception du 28 avril 2025 non réclamée son congé pour le 31 juillet 2025 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.

M. [Q] [H] [D] n'a pas quitté le logement.

Par jugement du tribunal judiciaire de STRASBOURG en date du 20 octobre 2025, l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de M. [Q] [D], exploitant en qualité d'entrepreneur individuel, a été ordonnée. Cette procédure porte sur les patrimoines professionnel et personnel confondus du débiteur.

Ce jugement a désigné : 
- M. Pascal MAIRE, Juge Consulaire, en qualité de Juge-Commissaire titulaire et Mme Jeannine KIRCHER, Juge Consulaire, en qualité de Juge-Commissaire suppléant ;
- la SCP CBF ASSOCIES, prise en la personne de Me [E] [Y] en qualité d'administrateur avec mission d'assister la partie débitrice pour tous les actes concernant la gestion ;
- la SELAS MJE, prise en la personne de Maître [G] [B] en qualité de mandataire judiciaire.

Puis OPHEA a fait assigner M. [Q] [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l'audience du 16 janvier 2026 par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2025 pour :

- constater que le congé délivré est régulier ;
- prononcer la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux conformément à l'article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948 ;
- condamner la partie défenderesse ainsi que tous occupants de son chef à restituer les lieux occupés par elle ;
- prononcer subsidiairement la résiliation du bail liant les parties conformément aux articles 1184 et 1741 du Code civil ;
- condamner « solidairement » la partie défenderesse à payer la somme de 2 964,91 € à titre d'arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l'assignation, conformément à l'article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l'assignation et la date de l'audience ;
En tout état de cause ;
- condamner « solidairement » la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu'à la résiliation du bail, en quittances et deniers,
- condamner « solidairement » la partie défenderesse à lui payer une indemnité d'occupation de 387,16€ (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu'à évacuation des locaux définitive, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l'article 1142 du code civil ;
- condamner « solidairement » la partie défenderesse à payer 296 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner « solidairement » la partie défenderesse aux entiers frais et dépens ;
- déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

Le locataire a informé le service en charge du diagnostic social et financier qu'il sollicite des délais de paiement à hauteur de 500 € par mois et travaille en Belgique.

L'affaire a été renvoyée à deux reprises à la demande d'OPHEA à l'audience du 15 mai 2026 afin de lui permettre d'appeler dans la cause les organes de la procédure de liquidation judiciaire du défendeur.

Par actes des 13 et 15 avril 2026, l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg, OPHEA a fait assigner en intervention forcée à l'audience du 15 mai 2026 respectivement la SELAS MJE, prise en la personne de Me [G] [B], es qualité de mandataire judiciaire de M. [Q] [H] [D] et la SCP CBF Associés, prise en la personne de Me [E] [Y] es qualité d'administrateur de M. [Q] [H] [D] aux termes desquels il demande :

- de lui donner acte de sa demande en intervention forcée à l'encontre de la SCP CBF Associés et de la SELAS MJE dans la présente procédure RG 25/10803 ;
- déclarer ces demandes recevables et bien fondées ;
En conséquence,
- juger que la SCP CBF Associés et la SELAS MJE seront tenues d'intervenir à la procédure ;
- déclarer commune et opposable à la SCP CBF Associés et la SELAS MJE la décision à intervenir ;
A titre principal,
- déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;
- constater que le congé délivré à M. [Q] [D] en date du 28 avril 2025 est régulier ;
- prononcer sa déchéance de tout droit au maintien dans les lieux ;
A titre subsidiaire,
- constater les manquements graves de M. [Q] [D] à ses obligations locatives ;
- prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties ;
En toutes occasions,
- ordonner l'expulsion immédiate et sans délais, corps et biens, de M. [Q] [D] et de tous occupants de son chef de l'appartement qu'il occupe et de tous locaux accessoires ;
- ordonner le concours de la force publique à défaut d'évacuation volontaire ;
- ordonner le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais exclusifs de M. [Q] [D] à défaut d'évacuation volontaire ;
- condamner M. [Q] [D] assisté de la SCP CBF Associés, en qualité d'administrateur, et la SELAS MJE, en qualité de mandataire, à lui payer les loyers, charges, avances sur charges à échoir et prestations fournies à dater du 16 janvier 2026 jusqu'au jugement à intervenir ;
- le condamner assisté de la SCP CBF Associés, en qualité d'administrateur, et la SELAS MJE, en qualité de mandataire, à lui payer, à compter du jugement à intervenir, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la mensualité normalement due en cas de non-résiliation du bail (échéance augmentée des charges et prestations fournies) et payable dans les mêmes conditions que le bail, jusqu'à évacuation complète et définitive des locaux et remise des clés à la partie demanderesse ou a son mandataire, augmenté d'un intérêt égal au taux de l'intérêt légal à compter de chaque échéance.
- ordonner la révision de l'indemnité d'occupation annuellement le 1er janvier de chaque année en fonction de l'indice de référence des loyers, l'indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date du jugement à intervenir ;
- le condamner assisté de la SCP CBF Associés, en qualité d'administrateur, et la SELAS MJE, en qualité de mandataire, à lui payer une astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu'à évacuation complète et définitive des locaux ;
- ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil ;
- les condamner in solidum à lui payer une somme de 694,31 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner in solidum aux entiers frais et dépens de la procédure en intervention forcée, émoluements et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie d'huissier et, en particulier, tous les droits de recouvrement et d'encaissement, sans exclusion du droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du créancier ;
- juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

Cette affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 26/03471 ;

L'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg, OPHEA, représenté par son conseil, reprend les termes de ses actes introductifs d'instance. Il actualise sa créance à la somme de 5 411,22 €. Il sollicite l'expulsion.

M. [Q] [H] [D] n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter bien que régulièrement assigné par acté déposé à l'étude du commissaire de justice.

La SCP CBF Associés et la SELAS MJE n'ont pas comparu ni ne sont faites représenter bien que régulièrement assignées par acte délivré à personne morale.

Il a été procédé à la jonction par ordonnance de l'affaire inscrite au rôle sous le numéro RG 26/03471 à l'affaire 25/10803.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré, OPHEA autorisé à produire un décompte actualisé, et la décision rendue ce jour.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement...»

1. SUR LA RECEVABILITÉ 

Aux termes de l'article 24-II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, « Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. » 

L'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg, OPHEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 6 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 5 novembre 2025.

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 12 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est établi par les décomptes versés aux débats que le montant des loyers restant dû et la demande de condamnation repose sur des impayés postérieurs au jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire.

L'action est donc recevable.

Dès lors la décision qui sera rendue sera déclarée commune et opposable à la SCP CBF Associés et la SELAS MJE es qualité respectivement d'administrateur judiciaire et de mandataire.

Aux termes de l'article 65 du code de procédure civile, « Constitue une demande additionnelle la demande par laquelle une partie modifie ses prétentions antérieures. »

L'article 68 du même code précise qu'elles sont faites à l'encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l'introduction de l'instance. 

En l'espèce, l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg, OPHEA, ne rapporte pas la preuve que ses demandes additionnelles à l'encontre de M. [Q] [D] aient été portées à la connaissance de ce dernier par voie de signification alors que celui-ci est défaillant.

En conséquence, la juridiction constate qu'elle n'est pas régulièrement saisie de ces demandes additionnelles en expulsion immédiate, condamnation au paiement d'une astreinte, capitalisation des intérêts, dépens et frais irrépétibles à l'encontre de M. [Q] [D].

2. SUR LES EFFETS DU CONGÉ

L'article L.442-6 du code de la construction et de l'habitation dispose que, « I.-Les dispositions des chapitres Ier, à l'exclusion de l'article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre Ier, des alinéas 1,2,3,4, et 8 de l'article 70, de l'article 74 et de l'alinéa 1er de l'article 78 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée sont applicables aux habitations à loyer modéré sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L. 411-1, alinéa 1er, et L. 442-8. »

Aux termes de l'article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 inclus dans le Chapitre I : Du maintien dans les lieux. 
Les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.
Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter respectivement les lieux.

Par signification du 11 juin 2025 à M. [Q] [H] [D] de la lettre recommandée avec avis de réception du 28 avril 2025 non réclamée, un congé a été délivré au locataire pour le 31 juillet 2025 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.

Il est établi que le locataire n'était pas à jour du paiement de ses loyers et charges courants à la date du congé. Non comparant, il ne conteste pas, par définition, la régularité de ce congé de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce chef de demande.

En conséquence, il sera constaté que par l'effet de ce congé, le bail a été résilié au 31 juillet 2025.

3. SUR LE DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX

Aux termes de l'article 10 de la loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948, « N'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, (précédemment rappelé) 5, 6, 7 et 8 :
1° Qui ont fait ou feront l'objet d'une décision judiciaire devenue définitive ayant prononcé leur expulsion par application du droit commun ou de dispositions antérieures permettant l'exercice du droit de reprise ou qui feront l'objet d'une semblable décision prononçant leur expulsion pour l'une des causes et aux conditions admises par la présente loi ; toutefois, lorsque la décision n'aura ordonné l'expulsion qu'en raison de l'expiration du bail ou d'un précédent maintien dans les lieux accordé par les lois antérieures, l'occupant ne sera pas privé du droit au maintien dans les lieux ; »

Il est constant que le locataire s'est maintenu dans les lieux, l'assignation du 5 novembre 2025 lui ayant été délivrée à l'adresse des lieux loués.

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu'aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s'il démontre l'absence de bonne foi du locataire.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser l'absence de bonne foi des locataires et justifier la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux.

L'appréciation doit être faite au jour de la demande, en l'espèce au 5 novembre 2025, date de l'assignation.
A cette date, les impayés de loyers et charges s'élevaient à 3 352,07 € après plusieurs mois impayés. Les paiements intervenus depuis ont permis de maîtriser puis de réduire de manière significative le niveau de la dette locative, celle-ci étant ramenée à la somme de 583,93 € échéance d'avril 2026 incluse.

Le montant de la dette locative, son ancienneté et sa persistance caractérisent l'absence de bonne foi au sens de la loi susvisée de sorte qu'il ne peut prétendre bénéficier du droit au maintien dans les lieux dont il sera déchu à la date de l'assignation.

M. [Q] [H] [D], occupant sans droit ni titre, sera ainsi condamné, en vertu de l'article 1240 du code civil, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant à partir de 6 novembre 2025, couvrant le paiement des loyers échus réclamés, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges. Elle sera payable mensuellement, au prorata temporis s'agissant d'indemniser l'occupation, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible et pour la première fois à compter du présent jugement.


Il se déduit des écritures de la partie demanderesse qu'une mesure d'expulsion est sollicitée, l'indemnité d'occupation devant courir jusqu'à l'expulsion effective des locaux définitive.

M. [Q] [H] [D] sera condamné ainsi que tous occupants de son chef à restituer le logement qu'il occupe, à défaut, il pourra être procédé à son expulsion. 

4. SUR LE MONTANT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF 

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l'article 1353 du code civil, « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

L'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg, OPHEA produit un décompte arrêté à la date du 15 mai 2026 établissant que M. [Q] [H] [D] reste lui devoir à la date de l'audience la somme de 583,93 €. 

M. [Q] [H] [D], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à en contester le principe ou le montant.

Le montant demandé est ainsi fondé. Au regard des paiements complémentaires observés sur les derniers mois, la condamnation sera prononcée en deniers et quittance.

Il sera par conséquent condamné au paiement en deniers et quittance de la somme de 583,93 € avec les intérêts légaux à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

5. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT 

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ». 

Il s'évince des dispositions précitées que l'octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

Selon l'article 1228 du Code civil, « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

L'historique du compte établit une dette locative antérieure au mois d'avril 2024.

Des paiements sont intervenus permettant de résorber de manière significative la dette locative, le locataire s'est mobilisé pour régulariser sa situation administrative et répondre à l'enquête surloyer.

Les éléments de la cause permettent donc d'autoriser M. [Q] [H] [D] à se libérer du montant de sa dette locative selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Si M. [Q] [H] [D] apure sa dette au titre du logement occupé en plus des échéances courantes dues pour l'occupation du logement selon ces modalités, il sera réputé ne pas avoir été déchu du droit au maintien dans les lieux et considéré comme occupant de bonne foi, maintenu dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES 

M. [Q] [H] [D], la SCP CBF Associés et la SELAS MJE, partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir le demandeur, M. [Q] [H] [D], la SCP CBF Associés et la SELAS MJE seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 108,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

DÉCLARE le présent jugement commun et opposable à la SCP CBF Associés et la SELAS MJE es qualité respectivement d'administrateur judiciaire et de mandataire dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire ouverte le 20 octobre 2025 au bénéfice de M. [Q] [H] [D] ;

CONSTATE que par l'effet du congé délivré le 11 juin 2025 le bail d'habitation conclu du 2 novembre 2020 avec effet au même jour pour une durée d'un an tacitement reconduit entre l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg, OPHEA et M. [Q] [H] [D] portant sur un logement à usage d'habitation de de 2 pièces adapté n° 00110087 – 2ème étage – porte 003 sis [Adresse 3] est résilié à la date du 31 juillet 2025 ;

PRONONCE la déchéance de M. [Q] [H] [D] du droit au maintien dans les lieux à compter du 5 novembre 2025 à 24 heures ;


CONDAMNE M. [Q] [H] [D] assisté de la SCP CBF Associés et la SELAS MJE à verser en deniers et quittance à OPHEA, Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg, anciennement CUS HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation payable mensuellement, au prorata temporis, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant à compter du 6 novembre 2026 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible ;

CONDAMNE M. [Q] [H] [D] assisté de la SCP CBF Associés et la SELAS MJE à payer en deniers et quittance à OPHEA, Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg, au titre des loyers, charge et indemnités d'occupation impayés la somme de 583,93 € (échéance d'avril 2026 incluse) avec les intérêts légaux à compter de la présente décision ;

AUTORISE, sauf meilleur accord des parties, M. [Q] [H] [D] à s'acquitter de cette somme, outre les indemnités d'occupation et les charges courantes à payer à terme échu au plus tard dans les trois premiers jours du mois suivant, en mensualités consécutives de 60 € chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée n'avoir jamais été acquise. M. [Q] [H] [D] sera considéré comme occupant de bonne foi, maintenu dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire ; 

DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre de l'indemnité d'occupation et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après la réception, à défaut la première présentation, d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, justifiera :

- que la déchéance du droit au maintien dans les lieux retrouvera son plein effet ;

- que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

- que M. [Q] [H] [D] soit condamné ainsi que tous occupants de son chef à volontairement libérer les lieux et restituer les clés ; qu'en tant que de besoin l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg, OPHEA pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux loués, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique 

CONDAMNE in solidum M. [Q] [H] [D], la SCP CBF Associés et la SELAS MJE es qualité respectivement d'administrateur judiciaire et de mandataire aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [Q] [H] [D], la SCP CBF Associés et la SELAS MJE es qualité respectivement d'administrateur judiciaire et de mandataire à verser à OPHEA – Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg la somme de 108,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge
Fanny JEZEK Laurent DUCHEMIN
Texte intégral
N° RG 25/10803 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OA3W


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
 

11ème civ. S2

N° RG 25/10803 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OA3W

Minute n°

















☐ Copie exec. à :
Maître Steeve WEIBEL


☐ Copie c.c à la Préfecture


Le 
 
Le Greffier 



Maître Steeve WEIBEL de la SELARL CSW CABINET D’AVOCATS


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 15 JUILLET 2026


DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT
Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de Strasbourg
représenté par son Directeur Général
[Adresse 2] 
représentée par Maître Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDEURS :

Monsieur [Q] [H] [D] 
exploitant en qualité d’entrepreneur individuel 
[Adresse 3]
non comparant, non représenté 

INTERVENANTES FORCÉES : 

S.C.P. CBF ASSOCIES
ès qualité d’administrateur de M. [D] [Q]
prise en la personne de Me [E] [Y]
[Adresse 4]
non comparante, non représentée 

S.E.L.A.S. MJE
ès qualité de mandataire judiciaire de M. [D] [Q]
prise en la personne de Maître [G] [B]
[Adresse 5]
non comparante, non représentée 




OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection 
Fanny JEZEK, Greffier 



DÉBATS :
A l'audience publique du 15 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juillet 2026.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection 
et par Fanny JEZEK, Greffier






N° RG 25/10803 - N° Portalis DB2E-W-B7J-OA3W

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail d'habitation du 2 novembre 2020 avec effet au même jour pour une durée d'un an, l'Office Public d'Habitations à Loyer Modéré de la communauté urbaine de Strasbourg, devenu OPHEA, a donné à bail à M. [Q] [H] [D] un logement à usage d'habitation de 2 pièces adapté n° 00110087 – 2ème étage – porte 003 sis [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 251,70 € et une provision sur charges de 51,12 €, payable chaque mois à terme échu, au plus tard les trois premiers jours du mois suivant le terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, après rappels, le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 6 mai 2025.

Le bailleur a notifié à M. [Q] [H] [D] par signification du 11 juin 2025 de la lettre recommandée avec avis de réception du 28 avril 2025 non réclamée son congé pour le 31 juillet 2025 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.

M. [Q] [H] [D] n'a pas quitté le logement.

Par jugement du tribunal judiciaire de STRASBOURG en date du 20 octobre 2025, l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de M. [Q] [D], exploitant en qualité d'entrepreneur individuel, a été ordonnée. Cette procédure porte sur les patrimoines professionnel et personnel confondus du débiteur.

Ce jugement a désigné : 
- M. Pascal MAIRE, Juge Consulaire, en qualité de Juge-Commissaire titulaire et Mme Jeannine KIRCHER, Juge Consulaire, en qualité de Juge-Commissaire suppléant ;
- la SCP CBF ASSOCIES, prise en la personne de Me [E] [Y] en qualité d'administrateur avec mission d'assister la partie débitrice pour tous les actes concernant la gestion ;
- la SELAS MJE, prise en la personne de Maître [G] [B] en qualité de mandataire judiciaire.

Puis OPHEA a fait assigner M. [Q] [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l'audience du 16 janvier 2026 par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2025 pour :

- constater que le congé délivré est régulier ;
- prononcer la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux conformément à l'article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948 ;
- condamner la partie défenderesse ainsi que tous occupants de son chef à restituer les lieux occupés par elle ;
- prononcer subsidiairement la résiliation du bail liant les parties conformément aux articles 1184 et 1741 du Code civil ;
- condamner « solidairement » la partie défenderesse à payer la somme de 2 964,91 € à titre d'arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l'assignation, conformément à l'article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l'assignation et la date de l'audience ;
En tout état de cause ;
- condamner « solidairement » la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu'à la résiliation du bail, en quittances et deniers,
- condamner « solidairement » la partie défenderesse à lui payer une indemnité d'occupation de 387,16€ (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu'à évacuation des locaux définitive, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l'article 1142 du code civil ;
- condamner « solidairement » la partie défenderesse à payer 296 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner « solidairement » la partie défenderesse aux entiers frais et dépens ;
- déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

Le locataire a informé le service en charge du diagnostic social et financier qu'il sollicite des délais de paiement à hauteur de 500 € par mois et travaille en Belgique.

L'affaire a été renvoyée à deux reprises à la demande d'OPHEA à l'audience du 15 mai 2026 afin de lui permettre d'appeler dans la cause les organes de la procédure de liquidation judiciaire du défendeur.

Par actes des 13 et 15 avril 2026, l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg, OPHEA a fait assigner en intervention forcée à l'audience du 15 mai 2026 respectivement la SELAS MJE, prise en la personne de Me [G] [B], es qualité de mandataire judiciaire de M. [Q] [H] [D] et la SCP CBF Associés, prise en la personne de Me [E] [Y] es qualité d'administrateur de M. [Q] [H] [D] aux termes desquels il demande :

- de lui donner acte de sa demande en intervention forcée à l'encontre de la SCP CBF Associés et de la SELAS MJE dans la présente procédure RG 25/10803 ;
- déclarer ces demandes recevables et bien fondées ;
En conséquence,
- juger que la SCP CBF Associés et la SELAS MJE seront tenues d'intervenir à la procédure ;
- déclarer commune et opposable à la SCP CBF Associés et la SELAS MJE la décision à intervenir ;
A titre principal,
- déclarer ses demandes recevables et bien fondées ;
- constater que le congé délivré à M. [Q] [D] en date du 28 avril 2025 est régulier ;
- prononcer sa déchéance de tout droit au maintien dans les lieux ;
A titre subsidiaire,
- constater les manquements graves de M. [Q] [D] à ses obligations locatives ;
- prononcer la résiliation judiciaire du bail liant les parties ;
En toutes occasions,
- ordonner l'expulsion immédiate et sans délais, corps et biens, de M. [Q] [D] et de tous occupants de son chef de l'appartement qu'il occupe et de tous locaux accessoires ;
- ordonner le concours de la force publique à défaut d'évacuation volontaire ;
- ordonner le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais exclusifs de M. [Q] [D] à défaut d'évacuation volontaire ;
- condamner M. [Q] [D] assisté de la SCP CBF Associés, en qualité d'administrateur, et la SELAS MJE, en qualité de mandataire, à lui payer les loyers, charges, avances sur charges à échoir et prestations fournies à dater du 16 janvier 2026 jusqu'au jugement à intervenir ;
- le condamner assisté de la SCP CBF Associés, en qualité d'administrateur, et la SELAS MJE, en qualité de mandataire, à lui payer, à compter du jugement à intervenir, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant de la mensualité normalement due en cas de non-résiliation du bail (échéance augmentée des charges et prestations fournies) et payable dans les mêmes conditions que le bail, jusqu'à évacuation complète et définitive des locaux et remise des clés à la partie demanderesse ou a son mandataire, augmenté d'un intérêt égal au taux de l'intérêt légal à compter de chaque échéance.
- ordonner la révision de l'indemnité d'occupation annuellement le 1er janvier de chaque année en fonction de l'indice de référence des loyers, l'indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date du jugement à intervenir ;
- le condamner assisté de la SCP CBF Associés, en qualité d'administrateur, et la SELAS MJE, en qualité de mandataire, à lui payer une astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu'à évacuation complète et définitive des locaux ;
- ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil ;
- les condamner in solidum à lui payer une somme de 694,31 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les condamner in solidum aux entiers frais et dépens de la procédure en intervention forcée, émoluements et honoraires liés à une éventuelle exécution de la décision à intervenir par voie d'huissier et, en particulier, tous les droits de recouvrement et d'encaissement, sans exclusion du droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du créancier ;
- juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

Cette affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 26/03471 ;

L'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg, OPHEA, représenté par son conseil, reprend les termes de ses actes introductifs d'instance. Il actualise sa créance à la somme de 5 411,22 €. Il sollicite l'expulsion.

M. [Q] [H] [D] n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter bien que régulièrement assigné par acté déposé à l'étude du commissaire de justice.

La SCP CBF Associés et la SELAS MJE n'ont pas comparu ni ne sont faites représenter bien que régulièrement assignées par acte délivré à personne morale.

Il a été procédé à la jonction par ordonnance de l'affaire inscrite au rôle sous le numéro RG 26/03471 à l'affaire 25/10803.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré, OPHEA autorisé à produire un décompte actualisé, et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l'article 16 du code de procédure civile « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement...»

1. SUR LA RECEVABILITÉ 

Aux termes de l'article 24-II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, « Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. » 

L'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg, OPHEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 6 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 5 novembre 2025.

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 12 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est établi par les décomptes versés aux débats que le montant des loyers restant dû et la demande de condamnation repose sur des impayés postérieurs au jugement d'ouverture de la procédure de redressement judiciaire.

L'action est donc recevable.

Dès lors la décision qui sera rendue sera déclarée commune et opposable à la SCP CBF Associés et la SELAS MJE es qualité respectivement d'administrateur judiciaire et de mandataire.

Aux termes de l'article 65 du code de procédure civile, « Constitue une demande additionnelle la demande par laquelle une partie modifie ses prétentions antérieures. »

L'article 68 du même code précise qu'elles sont faites à l'encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l'introduction de l'instance. 

En l'espèce, l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg, OPHEA, ne rapporte pas la preuve que ses demandes additionnelles à l'encontre de M. [Q] [D] aient été portées à la connaissance de ce dernier par voie de signification alors que celui-ci est défaillant.

En conséquence, la juridiction constate qu'elle n'est pas régulièrement saisie de ces demandes additionnelles en expulsion immédiate, condamnation au paiement d'une astreinte, capitalisation des intérêts, dépens et frais irrépétibles à l'encontre de M. [Q] [D].

2. SUR LES EFFETS DU CONGÉ

L'article L.442-6 du code de la construction et de l'habitation dispose que, « I.-Les dispositions des chapitres Ier, à l'exclusion de l'article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre Ier, des alinéas 1,2,3,4, et 8 de l'article 70, de l'article 74 et de l'alinéa 1er de l'article 78 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée sont applicables aux habitations à loyer modéré sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L. 411-1, alinéa 1er, et L. 442-8. »

Aux termes de l'article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 inclus dans le Chapitre I : Du maintien dans les lieux. 
Les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.
Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter respectivement les lieux.

Par signification du 11 juin 2025 à M. [Q] [H] [D] de la lettre recommandée avec avis de réception du 28 avril 2025 non réclamée, un congé a été délivré au locataire pour le 31 juillet 2025 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.

Il est établi que le locataire n'était pas à jour du paiement de ses loyers et charges courants à la date du congé. Non comparant, il ne conteste pas, par définition, la régularité de ce congé de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce chef de demande.

En conséquence, il sera constaté que par l'effet de ce congé, le bail a été résilié au 31 juillet 2025.

3. SUR LE DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX

Aux termes de l'article 10 de la loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948, « N'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, (précédemment rappelé) 5, 6, 7 et 8 :
1° Qui ont fait ou feront l'objet d'une décision judiciaire devenue définitive ayant prononcé leur expulsion par application du droit commun ou de dispositions antérieures permettant l'exercice du droit de reprise ou qui feront l'objet d'une semblable décision prononçant leur expulsion pour l'une des causes et aux conditions admises par la présente loi ; toutefois, lorsque la décision n'aura ordonné l'expulsion qu'en raison de l'expiration du bail ou d'un précédent maintien dans les lieux accordé par les lois antérieures, l'occupant ne sera pas privé du droit au maintien dans les lieux ; »

Il est constant que le locataire s'est maintenu dans les lieux, l'assignation du 5 novembre 2025 lui ayant été délivrée à l'adresse des lieux loués.

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu'aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s'il démontre l'absence de bonne foi du locataire.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser l'absence de bonne foi des locataires et justifier la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux.

L'appréciation doit être faite au jour de la demande, en l'espèce au 5 novembre 2025, date de l'assignation.
A cette date, les impayés de loyers et charges s'élevaient à 3 352,07 € après plusieurs mois impayés. Les paiements intervenus depuis ont permis de maîtriser puis de réduire de manière significative le niveau de la dette locative, celle-ci étant ramenée à la somme de 583,93 € échéance d'avril 2026 incluse.

Le montant de la dette locative, son ancienneté et sa persistance caractérisent l'absence de bonne foi au sens de la loi susvisée de sorte qu'il ne peut prétendre bénéficier du droit au maintien dans les lieux dont il sera déchu à la date de l'assignation.

M. [Q] [H] [D], occupant sans droit ni titre, sera ainsi condamné, en vertu de l'article 1240 du code civil, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant à partir de 6 novembre 2025, couvrant le paiement des loyers échus réclamés, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges. Elle sera payable mensuellement, au prorata temporis s'agissant d'indemniser l'occupation, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible et pour la première fois à compter du présent jugement.


Il se déduit des écritures de la partie demanderesse qu'une mesure d'expulsion est sollicitée, l'indemnité d'occupation devant courir jusqu'à l'expulsion effective des locaux définitive.

M. [Q] [H] [D] sera condamné ainsi que tous occupants de son chef à restituer le logement qu'il occupe, à défaut, il pourra être procédé à son expulsion. 

4. SUR LE MONTANT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF 

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l'article 1353 du code civil, « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

L'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg, OPHEA produit un décompte arrêté à la date du 15 mai 2026 établissant que M. [Q] [H] [D] reste lui devoir à la date de l'audience la somme de 583,93 €. 

M. [Q] [H] [D], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à en contester le principe ou le montant.

Le montant demandé est ainsi fondé. Au regard des paiements complémentaires observés sur les derniers mois, la condamnation sera prononcée en deniers et quittance.

Il sera par conséquent condamné au paiement en deniers et quittance de la somme de 583,93 € avec les intérêts légaux à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

5. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT 

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ». 

Il s'évince des dispositions précitées que l'octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

Selon l'article 1228 du Code civil, « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

L'historique du compte établit une dette locative antérieure au mois d'avril 2024.

Des paiements sont intervenus permettant de résorber de manière significative la dette locative, le locataire s'est mobilisé pour régulariser sa situation administrative et répondre à l'enquête surloyer.

Les éléments de la cause permettent donc d'autoriser M. [Q] [H] [D] à se libérer du montant de sa dette locative selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Si M. [Q] [H] [D] apure sa dette au titre du logement occupé en plus des échéances courantes dues pour l'occupation du logement selon ces modalités, il sera réputé ne pas avoir été déchu du droit au maintien dans les lieux et considéré comme occupant de bonne foi, maintenu dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES 

M. [Q] [H] [D], la SCP CBF Associés et la SELAS MJE, partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir le demandeur, M. [Q] [H] [D], la SCP CBF Associés et la SELAS MJE seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 108,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

DÉCLARE le présent jugement commun et opposable à la SCP CBF Associés et la SELAS MJE es qualité respectivement d'administrateur judiciaire et de mandataire dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire ouverte le 20 octobre 2025 au bénéfice de M. [Q] [H] [D] ;

CONSTATE que par l'effet du congé délivré le 11 juin 2025 le bail d'habitation conclu du 2 novembre 2020 avec effet au même jour pour une durée d'un an tacitement reconduit entre l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg, OPHEA et M. [Q] [H] [D] portant sur un logement à usage d'habitation de de 2 pièces adapté n° 00110087 – 2ème étage – porte 003 sis [Adresse 3] est résilié à la date du 31 juillet 2025 ;

PRONONCE la déchéance de M. [Q] [H] [D] du droit au maintien dans les lieux à compter du 5 novembre 2025 à 24 heures ;


CONDAMNE M. [Q] [H] [D] assisté de la SCP CBF Associés et la SELAS MJE à verser en deniers et quittance à OPHEA, Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg, anciennement CUS HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation payable mensuellement, au prorata temporis, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant à compter du 6 novembre 2026 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible ;

CONDAMNE M. [Q] [H] [D] assisté de la SCP CBF Associés et la SELAS MJE à payer en deniers et quittance à OPHEA, Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg, au titre des loyers, charge et indemnités d'occupation impayés la somme de 583,93 € (échéance d'avril 2026 incluse) avec les intérêts légaux à compter de la présente décision ;

AUTORISE, sauf meilleur accord des parties, M. [Q] [H] [D] à s'acquitter de cette somme, outre les indemnités d'occupation et les charges courantes à payer à terme échu au plus tard dans les trois premiers jours du mois suivant, en mensualités consécutives de 60 € chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée n'avoir jamais été acquise. M. [Q] [H] [D] sera considéré comme occupant de bonne foi, maintenu dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire ; 

DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre de l'indemnité d'occupation et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après la réception, à défaut la première présentation, d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, justifiera :

- que la déchéance du droit au maintien dans les lieux retrouvera son plein effet ;

- que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

- que M. [Q] [H] [D] soit condamné ainsi que tous occupants de son chef à volontairement libérer les lieux et restituer les clés ; qu'en tant que de besoin l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg, OPHEA pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux loués, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique 

CONDAMNE in solidum M. [Q] [H] [D], la SCP CBF Associés et la SELAS MJE es qualité respectivement d'administrateur judiciaire et de mandataire aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [Q] [H] [D], la SCP CBF Associés et la SELAS MJE es qualité respectivement d'administrateur judiciaire et de mandataire à verser à OPHEA – Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de Strasbourg la somme de 108,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge
Fanny JEZEK Laurent DUCHEMIN

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 65, code de procedure civile 68, code civil 1741, code civil 1142, code de la construction et de l'habitation L442-6). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-15T21:30:17.589Z.