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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Strasbourg, 11ème civ. S2, 15 juillet 2026, n° 26/01490

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail d'habitation du 8 novembre 2023 avec effet au même jour pour une durée d'un an, l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 1], OPHEA a donné à bail à M. [H] [N] un logement à usage d'habitation de 2 pièces n° 01810027 – 1er étage – porte 003 sis [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 325,64 € et une provision sur charges de 144,39€, payable chaque mois à terme échu, le premier jour du mois suivant le terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, après rappels, le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 23 juin 2025.

Le bailleur a notifié à M. [H] [N] par signification du 7 août 2025 de la lettre recommandée avec avis de réception du 19 juin 2025 non réclamée son congé pour le 30 septembre 2025 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.

M. [H] [N] n'a pas quitté le logement.

Puis OPHEA a fait assigner M. [H] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l'audience du 2 avril 2026 par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2026 pour :

- constater que le congé délivré est régulier ;
- prononcer la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux conformément à l'article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948 ;
- condamner la partie défenderesse ainsi que tous occupants de son chef à restituer les lieux loués ;
- prononcer subsidiairement la résiliation du bail liant les parties conformément aux articles 1184 et 1741 du Code civil ;
- condamner la partie défenderesse à payer la somme de 2 150,13 € à titre d'arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l'assignation, conformément à l'article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l'assignation et la date de l'audience ;
En tout état de cause, 
- condamner la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu'à la résiliation du bail, en quittances et deniers ; 
- condamner « solidairement » la partie défenderesse à lui payer une indemnité d'occupation de 511,08€ (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu'à évacuation des locaux définitive, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l'article 1142 du code civil ;
- condamner la partie défenderesse à payer 250 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- condamner la partie défenderesse aux entiers frais et dépens ;
- déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

L'affaire a été renvoyée à l'audience du 15 mai 2026, le défendeur, non comparant, avisé en application de l'article 830 du code de procédure civile.

A cette audience, le président a constaté l'absence de diagnostic social et financier du fait de la carence des locataire et bailleur.

L'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 1], OPHEA, représenté par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d'instance. Il actualise sa créance à la somme de 4 001,70 €. Il sollicite l'expulsion.



M. [H] [N] n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter bien que régulièrement assigné par acté déposé à l'étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ 

Aux termes de l'article 24-II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 « Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. »

L'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 1], OPHEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 23 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 29 janvier 2026.

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 29 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

2. SUR LES EFFETS DU CONGÉ

L'article L.442-6 du code de la construction et de l'habitation dispose que, « I.- Les dispositions des chapitres Ier, à l'exclusion de l'article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre Ier, des alinéas 1,2,3,4, et 8 de l'article 70, de l'article 74 et de l'alinéa 1er de l'article 78 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée sont applicables aux habitations à loyer modéré sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L. 411-1, alinéa 1er, et L. 442-8. »

Aux termes de l'article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 inclus dans le « Chapitre I : Du maintien dans les lieux. » Les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.
Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter e ectivement les lieux.

Par signification du 7 août 2025 à M. [H] [N] de la lettre recommandée avec avis de réception du 19 juin 2025 non réclamée, un congé a été délivré au locataire pour le 30 septembre 2025 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.


Il est établi que le locataire n'était pas à jour du paiement de ses loyers et charges courants à la date du congé. Non comparant, il ne conteste pas, par définition, la régularité de ce congé de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce chef de demande.

En conséquence, il sera constaté que par l'effet de ce congé, le bail a été résilié au 30 septembre 2025.

3. SUR LE DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX

Aux termes de l'article 10 de la loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 « N'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, (précédemment rappelé) 5, 6, 7 et 8 :
1° Qui ont fait ou feront l'objet d'une décision judiciaire devenue définitive ayant prononcé leur expulsion par application du droit commun ou de dispositions antérieures permettant l'exercice du droit de reprise ou qui feront l'objet d'une semblable décision prononçant leur expulsion pour l'une des causes et aux conditions admises par la présente loi ; toutefois, lorsque la décision n'aura ordonné l'expulsion qu'en raison de l'expiration du bail ou d'un précédent maintien dans les lieux accordé par les lois antérieures, l'occupant ne sera pas privé du droit au maintien dans les lieux ; »

Il est constant que le locataire s'est maintenu dans les lieux, l'assignation du 29 janvier 2026 lui ayant été délivrée à l'adresse des lieux loués.

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu'aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s'il démontre l'absence de bonne foi du locataire.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser l'absence de bonne foi des locataires et justifier la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux.

L'appréciation doit être faite au jour de la demande, en l'espèce au 29 janvier 2026, date de l'assignation. A cette date, les impayés de loyers et charges s'élevaient à 2 219,79 € après plusieurs mois impayés, l'A.P.L. a été suspendue en novembre 2025. Aucun paiement du locataire n'est intervenu depuis le 17 octobre 2025, un solde débiteur de 4 001,70 € s'est ainsi constitué.

Le montant de la dette locative, son ancienneté et sa persistance caractérisent l'absence de bonne foi au sens de la loi susvisée de sorte qu'il ne peut prétendre bénéficier du droit au maintien dans les lieux dont il sera déchu à la date de l'assignation.

M. [H] [N], occupant sans droit ni titre, sera ainsi condamné, en vertu de l'article 1240 du code civil, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant à partir de 30 janvier 2026, couvrant le paiement des loyers échus réclamés, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges. Elle sera payable mensuellement, au prorata temporis s'agissant d'indemniser l'occupation, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible.


Il se déduit des écritures de la partie demanderesse qu'une mesure d'expulsion est sollicitée, l'indemnité d'occupation devant courir jusqu'à l'expulsion effective des locaux définitive.

M. [H] [N] sera condamné ainsi que tous occupants de son chef à restituer le logement qu'il occupe, à défaut, il pourra être procédé à son expulsion. 

4. SUR LE MONTANT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF 

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

L'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 1], OPHEA produit un décompte arrêté à la date du 7 mai 2026 établissant que M. [H] [N] reste lui devoir à la date de l'audience la somme de 4 001,70 €. 

M. [H] [N], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à en contester le principe ou le montant. 

Le montant demandé est ainsi fondé.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 4 001,70 € avec les intérêts légaux à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

5. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT 

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ». 

Il s'évince des dispositions précitées que l'octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

Selon l'article 1228 du Code civil, « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

L'historique du compte établit une dette locative pré-existante depuis le mois de novembre 2024. Des paiements sont intervenus en septembre 2025, et depuis il n'a pas reprise le paiement du loyer courant résiduel, l'allocation logement est suspendue.



Les éléments de la cause ne permettent pas d'accorder à M. [H] [N] des délais de paiement.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [H] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir le demandeur, M. [H] [N] sera condamné à lui verser une somme de 250 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que par l'effet du congé délivré le 7 août 2025 le bail d'habitation conclu du 8 novembre 2023 avec effet au même jour pour une durée d'un an tacitement reconduit entre l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 1], OPHEA et M. [H] [N] portant sur un logement à usage d'habitation de 2 pièces n° 01810027 – 1er étage – porte 003 sis [Adresse 5] est résilié à la date du 30 septembre 2025 ;

PRONONCE la déchéance de M. [H] [N] du droit au maintien dans les lieux à compter du 29 janvier 2026 à 24 heures ;

CONDAMNE M. [H] [N] ainsi que tous occupants de son chef à restituer le logement qu'elle occupe ;

DIT qu'à défaut pour M. [H] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 1], OPHEA pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [H] [N] à verser à OPHEA, Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 1], anciennement CUS HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation payable mensuellement, au prorata temporis, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant à compter du 30 janvier 2026 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;


FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible ;

CONDAMNE M. [H] [N] à payer en deniers et quittance à OPHEA, Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 1], au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés la somme de 4001,70 € avec les intérêts légaux à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [H] [N] aux dépens ;

CONDAMNE M. [H] [N] à verser à OPHEA – Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 1] la somme de 250 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge
Fanny JEZEK Laurent DUCHEMIN
Texte intégral
N° RG 26/01490 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OFQP


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
 

11ème civ. S2

N° RG 26/01490 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OFQP

Minute n°

















☐ Copie exec. à :
Me Fabienne DIEBOLD-STROHL


☐ Copie c.c à la Préfecture


Le 
 
Le Greffier 



Me Fabienne DIEBOLD-STROHL


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 15 JUILLET 2026


DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT
Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1]
représenté par son Directeur Général
[Adresse 3] [Localité 1] 
représentée par Me Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [N]
demeurant [Adresse 4]
non comparant, non représenté 


OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection 
Fanny JEZEK, Greffier 

DÉBATS :
A l'audience publique du 15 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juillet 2026.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection 
et par Fanny JEZEK, Greffier


N° RG 26/01490 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OFQP

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail d'habitation du 8 novembre 2023 avec effet au même jour pour une durée d'un an, l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 1], OPHEA a donné à bail à M. [H] [N] un logement à usage d'habitation de 2 pièces n° 01810027 – 1er étage – porte 003 sis [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 325,64 € et une provision sur charges de 144,39€, payable chaque mois à terme échu, le premier jour du mois suivant le terme échu.

Des loyers étant demeurés impayés, après rappels, le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 23 juin 2025.

Le bailleur a notifié à M. [H] [N] par signification du 7 août 2025 de la lettre recommandée avec avis de réception du 19 juin 2025 non réclamée son congé pour le 30 septembre 2025 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.

M. [H] [N] n'a pas quitté le logement.

Puis OPHEA a fait assigner M. [H] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l'audience du 2 avril 2026 par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2026 pour :

- constater que le congé délivré est régulier ;
- prononcer la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux conformément à l'article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948 ;
- condamner la partie défenderesse ainsi que tous occupants de son chef à restituer les lieux loués ;
- prononcer subsidiairement la résiliation du bail liant les parties conformément aux articles 1184 et 1741 du Code civil ;
- condamner la partie défenderesse à payer la somme de 2 150,13 € à titre d'arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l'assignation, conformément à l'article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l'assignation et la date de l'audience ;
En tout état de cause, 
- condamner la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu'à la résiliation du bail, en quittances et deniers ; 
- condamner « solidairement » la partie défenderesse à lui payer une indemnité d'occupation de 511,08€ (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu'à évacuation des locaux définitive, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l'article 1142 du code civil ;
- condamner la partie défenderesse à payer 250 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- condamner la partie défenderesse aux entiers frais et dépens ;
- déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

L'affaire a été renvoyée à l'audience du 15 mai 2026, le défendeur, non comparant, avisé en application de l'article 830 du code de procédure civile.

A cette audience, le président a constaté l'absence de diagnostic social et financier du fait de la carence des locataire et bailleur.

L'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 1], OPHEA, représenté par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d'instance. Il actualise sa créance à la somme de 4 001,70 €. Il sollicite l'expulsion.



M. [H] [N] n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter bien que régulièrement assigné par acté déposé à l'étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ 

Aux termes de l'article 24-II de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 « Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. »

L'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 1], OPHEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 23 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 29 janvier 2026.

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 29 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

2. SUR LES EFFETS DU CONGÉ

L'article L.442-6 du code de la construction et de l'habitation dispose que, « I.- Les dispositions des chapitres Ier, à l'exclusion de l'article 11, II, IV, V, VI et VIII du titre Ier, des alinéas 1,2,3,4, et 8 de l'article 70, de l'article 74 et de l'alinéa 1er de l'article 78 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée sont applicables aux habitations à loyer modéré sous réserve des dispositions du présent livre, notamment des articles L. 411-1, alinéa 1er, et L. 442-8. »

Aux termes de l'article 4 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 inclus dans le « Chapitre I : Du maintien dans les lieux. » Les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.
Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter e ectivement les lieux.

Par signification du 7 août 2025 à M. [H] [N] de la lettre recommandée avec avis de réception du 19 juin 2025 non réclamée, un congé a été délivré au locataire pour le 30 septembre 2025 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.


Il est établi que le locataire n'était pas à jour du paiement de ses loyers et charges courants à la date du congé. Non comparant, il ne conteste pas, par définition, la régularité de ce congé de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce chef de demande.

En conséquence, il sera constaté que par l'effet de ce congé, le bail a été résilié au 30 septembre 2025.

3. SUR LE DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX

Aux termes de l'article 10 de la loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 « N'ont pas droit au maintien dans les lieux les personnes définies aux articles 4, (précédemment rappelé) 5, 6, 7 et 8 :
1° Qui ont fait ou feront l'objet d'une décision judiciaire devenue définitive ayant prononcé leur expulsion par application du droit commun ou de dispositions antérieures permettant l'exercice du droit de reprise ou qui feront l'objet d'une semblable décision prononçant leur expulsion pour l'une des causes et aux conditions admises par la présente loi ; toutefois, lorsque la décision n'aura ordonné l'expulsion qu'en raison de l'expiration du bail ou d'un précédent maintien dans les lieux accordé par les lois antérieures, l'occupant ne sera pas privé du droit au maintien dans les lieux ; »

Il est constant que le locataire s'est maintenu dans les lieux, l'assignation du 29 janvier 2026 lui ayant été délivrée à l'adresse des lieux loués.

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu'aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s'il démontre l'absence de bonne foi du locataire.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser l'absence de bonne foi des locataires et justifier la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux.

L'appréciation doit être faite au jour de la demande, en l'espèce au 29 janvier 2026, date de l'assignation. A cette date, les impayés de loyers et charges s'élevaient à 2 219,79 € après plusieurs mois impayés, l'A.P.L. a été suspendue en novembre 2025. Aucun paiement du locataire n'est intervenu depuis le 17 octobre 2025, un solde débiteur de 4 001,70 € s'est ainsi constitué.

Le montant de la dette locative, son ancienneté et sa persistance caractérisent l'absence de bonne foi au sens de la loi susvisée de sorte qu'il ne peut prétendre bénéficier du droit au maintien dans les lieux dont il sera déchu à la date de l'assignation.

M. [H] [N], occupant sans droit ni titre, sera ainsi condamné, en vertu de l'article 1240 du code civil, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant à partir de 30 janvier 2026, couvrant le paiement des loyers échus réclamés, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges. Elle sera payable mensuellement, au prorata temporis s'agissant d'indemniser l'occupation, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible.


Il se déduit des écritures de la partie demanderesse qu'une mesure d'expulsion est sollicitée, l'indemnité d'occupation devant courir jusqu'à l'expulsion effective des locaux définitive.

M. [H] [N] sera condamné ainsi que tous occupants de son chef à restituer le logement qu'il occupe, à défaut, il pourra être procédé à son expulsion. 

4. SUR LE MONTANT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF 

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

L'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 1], OPHEA produit un décompte arrêté à la date du 7 mai 2026 établissant que M. [H] [N] reste lui devoir à la date de l'audience la somme de 4 001,70 €. 

M. [H] [N], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à en contester le principe ou le montant. 

Le montant demandé est ainsi fondé.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 4 001,70 € avec les intérêts légaux à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

5. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT 

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ». 

Il s'évince des dispositions précitées que l'octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative.

Selon l'article 1228 du Code civil, « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. »

L'historique du compte établit une dette locative pré-existante depuis le mois de novembre 2024. Des paiements sont intervenus en septembre 2025, et depuis il n'a pas reprise le paiement du loyer courant résiduel, l'allocation logement est suspendue.



Les éléments de la cause ne permettent pas d'accorder à M. [H] [N] des délais de paiement.

6. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [H] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir le demandeur, M. [H] [N] sera condamné à lui verser une somme de 250 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que par l'effet du congé délivré le 7 août 2025 le bail d'habitation conclu du 8 novembre 2023 avec effet au même jour pour une durée d'un an tacitement reconduit entre l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 1], OPHEA et M. [H] [N] portant sur un logement à usage d'habitation de 2 pièces n° 01810027 – 1er étage – porte 003 sis [Adresse 5] est résilié à la date du 30 septembre 2025 ;

PRONONCE la déchéance de M. [H] [N] du droit au maintien dans les lieux à compter du 29 janvier 2026 à 24 heures ;

CONDAMNE M. [H] [N] ainsi que tous occupants de son chef à restituer le logement qu'elle occupe ;

DIT qu'à défaut pour M. [H] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 1], OPHEA pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [H] [N] à verser à OPHEA, Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 1], anciennement CUS HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation payable mensuellement, au prorata temporis, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant à compter du 30 janvier 2026 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;


FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était exigible ;

CONDAMNE M. [H] [N] à payer en deniers et quittance à OPHEA, Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 1], au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés la somme de 4001,70 € avec les intérêts légaux à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [H] [N] aux dépens ;

CONDAMNE M. [H] [N] à verser à OPHEA – Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 1] la somme de 250 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge
Fanny JEZEK Laurent DUCHEMIN

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Mise à jour de la source le 2026-07-15T21:30:53.133Z.