notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Annecy, JCP, 16 juillet 2026, n° 26/00874

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE


Par contrat de bail en date du 19 septembre 2024, la SA HLM Mont [Localité 1] a donné en location à M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] un logement n°5 situé [Adresse 5] à [Localité 5]. 

Les parties ont par ailleurs convenu, par contrat du 13 septembre 2024, de la location d’une place de parking n°3 située dans le groupe d’immeuble [Adresse 6] à [Localité 6], accessoire au logement.

Par actes de commissaire de justice en date du 6 mai 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 417,39 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par actes de commissaire de justice en date du 26 mars 2026, la SA [Adresse 7] a fait assigner M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 4] pour demander, sur le fondement des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :
à titre principal, 
constater au 7 juillet 2025 l’acquisition de la clause résolutoire, et par conséquent, la résiliation de plein droit des baux pour défaut de paiement des loyers et charges,dire et juger que M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] sont devenus occupants sans droit ni titre,à titre subsidiaire, 
prononcer la résiliation du bail d’habitation et du garage aux torts exclusifs de M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B],dire et juger que M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] sont devenus occupants sans droit ni titre,en conséquence, 
ordonner de libérer les lieux qu’ils occupent sans droit ni titre depuis le 7 juillet 2025 de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leurs chefs, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à venir,dire que, faute par M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la [Localité 7] publique, à compter de l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification par huissier d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1 et L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,dire qu’au cas où il serait procédé à une expulsion, le sort des meubles se trouvant sur les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 à L.433-3 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] à lui payer une indemnité d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,fixer le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 552,18 euros pour le logement et 48,89 euros pour le garage, charges comprises,dire que cette indemnité d’occupation sera réévaluée comme le seraient les loyers qu’elle percevrait si les biens dont il s’agit étaient loués,condamner solidairement à titre provisionnel M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] à lui payer la somme de 2 230,62 euros, arrêtée au 27 février 2026,dire que cette somme portera des intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,condamner in solidum M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] au paiement de la somme de 300 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante et non prévus par les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,condamner in solidum M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance dans lesquels seront compris notamment le coût du commandement de payer les loyers sus évoqués, le coût de l’assignation, l’ensemble des frais et dépens de mise à exécution, ainsi que les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les secrétariats des juridictions ou l’administration des impôts,rappeler que la décision à venir sera exécutoire de plein droit.
Au soutien de sa demande, la SA HLM Mont [Localité 1] expose que M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] ont cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis plusieurs mois et que le commandement de payer est resté infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise et les baux résiliés. 

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2026.

A l’audience, la SA [Adresse 7], représentée par M. [J] [T] muni d’un pouvoir valablement constitué, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1 913,70 euros au 7 mai 2026. Elle précise que le paiement du loyer courant a été repris mais qu’elle est opposée à la mise en place de délais de paiement. Elle explique avoir été informée par mail de la mairie du 31 mars 2026 que Mme [A] [U] [B] et sa fille n’habitent plus dans le logement, que M. [R] [U] y réside toujours mais accueille des personnes qui vont et viennent ce qui dérange le voisinage, ce qui est confirmé par les interventions de la préfecture et de l’UDAF qui se sont présentées à 2 reprises les 3 et 24 février 2026 et ont rencontré à chaque fois des hommes différents, mais pas le locataire. Elle affirme qu’une pétition signée par 38 voisins a été transmise à la police municipale et que des plaintes vont être déposées.

M. [R] [U] comparait en personne. Il déclare qu’il était en vacances au mois de mars, qu’il travaille parfois à [Localité 8] et [Localité 9] et qu’il laisse alors les clés à 3 ou 4 amis pour qu’ils surveillent la maison et arrosent les fleurs, ce qui explique les passages. Sur sa situation, il explique que son titre de séjour est périmé depuis mars 2026 et qu’une nouvelle demande est en cours, qu’il perçoit 573 euros versés par la CAF dont 300 euros d’aide au logement et qu’il devrait prochainement percevoir des allocations chômage ou un salaire, ayant postulé dans des agences d’intérim. Il précise que sa femme ne travaille pas et s’occupe de leur enfant. Il propose de payer 250 euros en supplément du loyer chaque mois. 

Bien qu’assignée à domicile, Mme [A] [U] [B] n’est ni présente, ni représentée.

Le diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion a été transmis au greffe après l’audience et n’a donc pas été évoqué.

La décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION


L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation des locataires par courrier du 14 mai 2025, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 mars 2026.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 30 mars 2026 pour une audience fixée au 20 mai 2026, dans le respect du délai de 6 semaines. 

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation des baux est recevable.


Sur la résiliation des baux et l’expulsion des locataires

Concernant l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par les locataires contient une clause résolutoire prévoyant un délai de 2 mois, mais que le commandement de payer accorde un délai de 6 semaines aux locataires. Le délai de 2 mois contractuellement prévu sera donc retenu comme leur étant plus favorable.

Le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer par acte du 6 mai 2025, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 1 417,39 euros.

Le décompte arrêté au 7 mai 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 6 mai 2025 et le 6 juillet 2025, un seul règlement est intervenu pour un montant de 500 euros, les deux autres prélèvements réalisés ayant été rejetés, ce qui n’a pas suffi à régulariser la somme visée au commandement de payer dans le délai imparti.

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que les baux s'est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 7 juillet 2025 et que M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion des locataires

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. 

En l'espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] ont procédé à un paiement de 1 400 euros en décembre 2025, et qu’ils ont réglé 500 euros en mars 2026 et 1 000 euros en avril 2026, pour un loyer de 662,56 euros. 

Néanmoins, M. [R] [U] déclare percevoir des revenus de 573 euros, et quand bien même il pourrait prétendre à des allocations chômage de 800 euros, ce qu’il ne démontre pas, il apparaît que ses ressources ne lui permettent pas de faire face au paiement du loyer courant, et d’un supplément pour apurer sa dette, outre les dépenses courantes. Sa proposition de régler une somme de 250 euros en supplément du loyer apparaît ainsi totalement irréaliste.

Au surplus, il ressort du rapport d’intervention du bailleur en date du 11 décembre 2025 que l’occupation du logement par les locataires était alors incertaine, un voisin ayant indiqué que la famille avait quitté le logement depuis juillet 2025, que deux autres familles étaient venues y vivre successivement, et qu’une personne avait fait dans la journée des allers-retours par le balcon pour déposer des affaires. M. [R] [U] reconnait quant à lui qu’il a été travaillé dans une autre région à plusieurs reprises en laissant ses lés à des amis. Le mail adressé par la mairie au bailleur le 31 mars 2026, versé aux débats, évoque le départ de Mme [A] [U] [B] et sa fille depuis plus d’un an et les vas-et-viens d’hommes dans le logement sur de courtes périodes, possédant des véhicules immatriculés à l’étranger.

L’ensemble de ces éléments permet de constater que les locataires ne respectent pas les obligations qui sont les leurs concernant l’occupation du logement.

Dans ces conditions, il n’est pas possible de faire droit à la demande de délais formulée par M. [R] [U].

En conséquence, il y a lieu d'ordonner à M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] de libérer les lieux occupés de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d'exécution volontaire de M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B], le bailleur sera autorisé à procéder à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] seront condamnés à lui payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Conformément à la demande du bailleur dans son assignation, demande qu’il n’a pas modifiée à l’audience, il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si les baux s’étaient poursuivis, soit la somme mensuelle de 48,89 euros pour le garage et de 552,18 euros pour l’appartement. 

Cette indemnité sera révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues aux contrats de baux, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice. Les locataires étant mariés, ils seront tenus solidairement du paiement de cette somme.


Sur la dette locative 

Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. 
L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location. 

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 7 mai 2026, M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] sont redevables d’une somme totale de 1 913,70 euros hors frais de procédure mentionnés comme « autres opérations ». 

En conséquence, M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] seront condamnés à payer cette somme à la SA [Adresse 7] au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, incluant l'échéance d’avril 2026. 

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Compte tenu de la clause prévue au bail, la condamnation sera prononcée à titre solidaire entre les débiteurs.


Sur les frais du procès

M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] succombant au principal seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] seront donc condamnés in solidum à payer à la SA [Adresse 7] la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision. 


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, 

DÉCLARE recevable la demande de constatation de la résiliation des baux de la SA HLM Mont [Localité 1],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus les 13 et 19 septembre 2024 entre la SA [Adresse 7] d'une part, et M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] d'autre part, concernant un logement n°5 et le parking n°3 situés L’héritage, [Adresse 3] à [Localité 5] sont réunies à la date du 7 juillet 2025,

CONSTATE la résiliation des baux à cette date,

CONSTATE que M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date, 

DÉBOUTE M. [R] [U] de sa demande de délais de paiement,

Dispositif

En conséquence,

ORDONNE à M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] de libérer les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] de s'exécuter volontairement, la SA HLM Mont [Localité 1] pourra procéder à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] à payer à la SA [Adresse 7] une indemnité mensuelle d'occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux, 

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 552,18 euros pour l’appartement et 48,89 euros pour le garage, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues aux contrats de bail,

CONDAMNE solidairement M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] à payer à la SA HLM Mont [Localité 1] la somme de 1 913,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, décompte arrêté à la date du 7 mai 2026, échéance d’avril 2026 incluse, 

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE in solidum M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet,

CONDAMNE in solidum M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] à payer à la SA [Adresse 7] la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.


Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente


Cyrielle ROCHEL Hélène SOULAS
Texte intégral
Expéditions le : Minute n° 26/00219

Grosse :

JUGEMENT DU : 16 Juillet 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00874 - N° Portalis DB2Q-W-B7K-GECK


TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY


JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 1] [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par M. [J] [T], muni d'un pouvoir



DÉFENDEURS

Monsieur [R] [U]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-74010-2026-00729 du 28/05/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

comparant en personne



Madame [A] [U] [B]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 3]

non comparante, ni représentée



LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Mme BOURGEOIS, Greffière lors des débats
 Mme ROCHEL, Greffière lors du délibéré


L’affaire a été appelée à l’audience publique du 20 Mai 2026 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ; 

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 16 Juillet 2026.


Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.


EXPOSE DU LITIGE


Par contrat de bail en date du 19 septembre 2024, la SA HLM Mont [Localité 1] a donné en location à M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] un logement n°5 situé [Adresse 5] à [Localité 5]. 

Les parties ont par ailleurs convenu, par contrat du 13 septembre 2024, de la location d’une place de parking n°3 située dans le groupe d’immeuble [Adresse 6] à [Localité 6], accessoire au logement.

Par actes de commissaire de justice en date du 6 mai 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 417,39 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par actes de commissaire de justice en date du 26 mars 2026, la SA [Adresse 7] a fait assigner M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 4] pour demander, sur le fondement des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de :
à titre principal, 
constater au 7 juillet 2025 l’acquisition de la clause résolutoire, et par conséquent, la résiliation de plein droit des baux pour défaut de paiement des loyers et charges,dire et juger que M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] sont devenus occupants sans droit ni titre,à titre subsidiaire, 
prononcer la résiliation du bail d’habitation et du garage aux torts exclusifs de M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B],dire et juger que M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] sont devenus occupants sans droit ni titre,en conséquence, 
ordonner de libérer les lieux qu’ils occupent sans droit ni titre depuis le 7 juillet 2025 de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leurs chefs, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à venir,dire que, faute par M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la [Localité 7] publique, à compter de l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification par huissier d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1 et L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,dire qu’au cas où il serait procédé à une expulsion, le sort des meubles se trouvant sur les lieux sera réglé conformément aux articles L.433-1 à L.433-3 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] à lui payer une indemnité d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,fixer le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 552,18 euros pour le logement et 48,89 euros pour le garage, charges comprises,dire que cette indemnité d’occupation sera réévaluée comme le seraient les loyers qu’elle percevrait si les biens dont il s’agit étaient loués,condamner solidairement à titre provisionnel M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] à lui payer la somme de 2 230,62 euros, arrêtée au 27 février 2026,dire que cette somme portera des intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,condamner in solidum M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] au paiement de la somme de 300 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par la requérante et non prévus par les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,condamner in solidum M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance dans lesquels seront compris notamment le coût du commandement de payer les loyers sus évoqués, le coût de l’assignation, l’ensemble des frais et dépens de mise à exécution, ainsi que les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les secrétariats des juridictions ou l’administration des impôts,rappeler que la décision à venir sera exécutoire de plein droit.
Au soutien de sa demande, la SA HLM Mont [Localité 1] expose que M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] ont cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis plusieurs mois et que le commandement de payer est resté infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise et les baux résiliés. 

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2026.

A l’audience, la SA [Adresse 7], représentée par M. [J] [T] muni d’un pouvoir valablement constitué, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1 913,70 euros au 7 mai 2026. Elle précise que le paiement du loyer courant a été repris mais qu’elle est opposée à la mise en place de délais de paiement. Elle explique avoir été informée par mail de la mairie du 31 mars 2026 que Mme [A] [U] [B] et sa fille n’habitent plus dans le logement, que M. [R] [U] y réside toujours mais accueille des personnes qui vont et viennent ce qui dérange le voisinage, ce qui est confirmé par les interventions de la préfecture et de l’UDAF qui se sont présentées à 2 reprises les 3 et 24 février 2026 et ont rencontré à chaque fois des hommes différents, mais pas le locataire. Elle affirme qu’une pétition signée par 38 voisins a été transmise à la police municipale et que des plaintes vont être déposées.

M. [R] [U] comparait en personne. Il déclare qu’il était en vacances au mois de mars, qu’il travaille parfois à [Localité 8] et [Localité 9] et qu’il laisse alors les clés à 3 ou 4 amis pour qu’ils surveillent la maison et arrosent les fleurs, ce qui explique les passages. Sur sa situation, il explique que son titre de séjour est périmé depuis mars 2026 et qu’une nouvelle demande est en cours, qu’il perçoit 573 euros versés par la CAF dont 300 euros d’aide au logement et qu’il devrait prochainement percevoir des allocations chômage ou un salaire, ayant postulé dans des agences d’intérim. Il précise que sa femme ne travaille pas et s’occupe de leur enfant. Il propose de payer 250 euros en supplément du loyer chaque mois. 

Bien qu’assignée à domicile, Mme [A] [U] [B] n’est ni présente, ni représentée.

Le diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion a été transmis au greffe après l’audience et n’a donc pas été évoqué.

La décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.


MOTIFS DE LA DECISION


L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation des locataires par courrier du 14 mai 2025, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 mars 2026.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 30 mars 2026 pour une audience fixée au 20 mai 2026, dans le respect du délai de 6 semaines. 

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation des baux est recevable.


Sur la résiliation des baux et l’expulsion des locataires

Concernant l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par les locataires contient une clause résolutoire prévoyant un délai de 2 mois, mais que le commandement de payer accorde un délai de 6 semaines aux locataires. Le délai de 2 mois contractuellement prévu sera donc retenu comme leur étant plus favorable.

Le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer par acte du 6 mai 2025, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 1 417,39 euros.

Le décompte arrêté au 7 mai 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 6 mai 2025 et le 6 juillet 2025, un seul règlement est intervenu pour un montant de 500 euros, les deux autres prélèvements réalisés ayant été rejetés, ce qui n’a pas suffi à régulariser la somme visée au commandement de payer dans le délai imparti.

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que les baux s'est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 7 juillet 2025 et que M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion des locataires

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. 

En l'espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] ont procédé à un paiement de 1 400 euros en décembre 2025, et qu’ils ont réglé 500 euros en mars 2026 et 1 000 euros en avril 2026, pour un loyer de 662,56 euros. 

Néanmoins, M. [R] [U] déclare percevoir des revenus de 573 euros, et quand bien même il pourrait prétendre à des allocations chômage de 800 euros, ce qu’il ne démontre pas, il apparaît que ses ressources ne lui permettent pas de faire face au paiement du loyer courant, et d’un supplément pour apurer sa dette, outre les dépenses courantes. Sa proposition de régler une somme de 250 euros en supplément du loyer apparaît ainsi totalement irréaliste.

Au surplus, il ressort du rapport d’intervention du bailleur en date du 11 décembre 2025 que l’occupation du logement par les locataires était alors incertaine, un voisin ayant indiqué que la famille avait quitté le logement depuis juillet 2025, que deux autres familles étaient venues y vivre successivement, et qu’une personne avait fait dans la journée des allers-retours par le balcon pour déposer des affaires. M. [R] [U] reconnait quant à lui qu’il a été travaillé dans une autre région à plusieurs reprises en laissant ses lés à des amis. Le mail adressé par la mairie au bailleur le 31 mars 2026, versé aux débats, évoque le départ de Mme [A] [U] [B] et sa fille depuis plus d’un an et les vas-et-viens d’hommes dans le logement sur de courtes périodes, possédant des véhicules immatriculés à l’étranger.

L’ensemble de ces éléments permet de constater que les locataires ne respectent pas les obligations qui sont les leurs concernant l’occupation du logement.

Dans ces conditions, il n’est pas possible de faire droit à la demande de délais formulée par M. [R] [U].

En conséquence, il y a lieu d'ordonner à M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] de libérer les lieux occupés de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d'exécution volontaire de M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B], le bailleur sera autorisé à procéder à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] seront condamnés à lui payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Conformément à la demande du bailleur dans son assignation, demande qu’il n’a pas modifiée à l’audience, il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si les baux s’étaient poursuivis, soit la somme mensuelle de 48,89 euros pour le garage et de 552,18 euros pour l’appartement. 

Cette indemnité sera révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues aux contrats de baux, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice. Les locataires étant mariés, ils seront tenus solidairement du paiement de cette somme.


Sur la dette locative 

Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. 
L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location. 

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 7 mai 2026, M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] sont redevables d’une somme totale de 1 913,70 euros hors frais de procédure mentionnés comme « autres opérations ». 

En conséquence, M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] seront condamnés à payer cette somme à la SA [Adresse 7] au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, incluant l'échéance d’avril 2026. 

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Compte tenu de la clause prévue au bail, la condamnation sera prononcée à titre solidaire entre les débiteurs.


Sur les frais du procès

M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] succombant au principal seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] seront donc condamnés in solidum à payer à la SA [Adresse 7] la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision. 


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, 

DÉCLARE recevable la demande de constatation de la résiliation des baux de la SA HLM Mont [Localité 1],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus les 13 et 19 septembre 2024 entre la SA [Adresse 7] d'une part, et M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] d'autre part, concernant un logement n°5 et le parking n°3 situés L’héritage, [Adresse 3] à [Localité 5] sont réunies à la date du 7 juillet 2025,

CONSTATE la résiliation des baux à cette date,

CONSTATE que M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date, 

DÉBOUTE M. [R] [U] de sa demande de délais de paiement,

En conséquence,

ORDONNE à M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] de libérer les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] de s'exécuter volontairement, la SA HLM Mont [Localité 1] pourra procéder à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] à payer à la SA [Adresse 7] une indemnité mensuelle d'occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux, 

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 552,18 euros pour l’appartement et 48,89 euros pour le garage, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues aux contrats de bail,

CONDAMNE solidairement M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] à payer à la SA HLM Mont [Localité 1] la somme de 1 913,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, décompte arrêté à la date du 7 mai 2026, échéance d’avril 2026 incluse, 

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE in solidum M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet,

CONDAMNE in solidum M. [R] [U] et Mme [A] [U] [B] à payer à la SA [Adresse 7] la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.


Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente


Cyrielle ROCHEL Hélène SOULAS

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des procedures civiles d'execution L433-3, code des procedures civiles d'execution L412-5, code des procedures civiles d'execution R433-6, code des procedures civiles d'execution L412-2, code des procedures civiles d'execution R433-7). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-16T18:02:20.521Z.