Tribunal judiciaire d'Annecy, JCP, 16 juillet 2026, n° 26/00470

Expéditions le : Minute n° 26/00224

Grosse :

JUGEMENT DU : 16 Juillet 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00470 - N° Portalis DB2Q-W-B7K-GCYP


TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY


JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




DEMANDERESSE

S.A.S. GROUPE SOLLY AZAR
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Christophe TRABBIA, avocat au barreau d’ANNECY - 40, et Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX



DÉFENDEURS

Monsieur [W] [T]
[Adresse 2]
[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [T]
[Adresse 2]
[Localité 2]

non comparante, ni représentée



LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Mme BOURGEOIS, Greffière lors des débats
 Mme ROCHEL, Greffière lors du délibéré



L’affaire a été appelée à l’audience publique du 20 Mai 2026 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ; 

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 16 Juillet 2026.


Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.






EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 4 avril 2019, Mme [R] [J], représentée par la SARL Kap Immobilier Gestion, a donné en location à M. [W] [T] et Mme [Z] [T] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3].

M. [W] [T] et Mme [Z] [T] ont quitté le logement, et le 22 octobre 2024, un procès-verbal de constat de sortie a été réalisé par commissaire de justice.

Selon quittance subrogative du 26 novembre 2024, la SAS Groupe Solly Azar, en sa qualité d’assureur de la SARL Kap Immobilier Gestion, a versé à cette dernière une somme de 6 312,35 euros à titre d’indemnisation d’un sinistre survenu le 26 septembre 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 6 août 2025, la SAS Groupe Solly Azar a fait assigner M. [W] [T] et Mme [Z] [T] devant le juge des contentieux de la protection d’Annecy pour demander, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1193 et 1231-7 du code civil, de condamner solidairement M. [W] [T] et Mme [Z] [T] au paiement de :
6 373,06 euros, avec les intérêts de droit,800 euros pour résistance abusive et injustifiée en vertu de l’article du code civil,800 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur,condamner solidairement M. [W] [T] et Mme [Z] [T] en tous les dépens comprenant le coût de l’assignation ainsi que les frais d’exécution s’il y a lieu en vertu de l’article 696 du code de procédure civile,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de sa demande, la SAS Groupe Solly Azar expose que malgré les locataires sont redevables d’une somme de 6 373,06 euros au titre de dommages garantis et de pertes pécuniaires, sans donner plus d’explications.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2026.

A l’audience, la SAS Groupe Solly Azar, représentée par son conseil, dépose son dossier.

Bien qu’assignés en personnes, M. [W] [T] et Mme [Z] [T] ne sont ni présents, ni représentés.

Le diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion n’a pas été transmis au juge avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.



MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur le bien fondée de la demande

Selon les dispositions de l’article 1346-1 alinéa 1 du code civil, la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

L’article 1346-5 alinéa 1 du même code prévoit que le débiteur peut invoquer la subrogation dès qu'il en a connaissance mais elle ne peut lui être opposée que si elle lui a été notifiée ou s'il en a pris acte. 

En l'espèce, pour justifier de sa qualité de subrogée à l’égard de M. [W] [T] et Mme [Z] [T], la SAS Groupe Solly Azar verse aux débats le contrat d’assurance conclu avec la SARL Kap Immobilier Gestion le 20 janvier 2020, qui a pour objet de « garantir les propriétaires bailleurs contre les loyers impayés, et risques annexes pour les lots faisant l’objet d’un mandat de gestion signé entre le propriétaire bailleur et l’administrateur de bien, gestionnaire ».

Or, force est de constater qu’aucun mandat de gestion conclu entre Mme [R] [J] et la SARL Kap Immobilier Gestion n’est versé aux débats. Si la société a effectivement représenté Mme [R] [J] lors de la signature du contrat de bail conclu le 4 avril 2019 avec M. [W] [T] et Mme [Z] [T] d’autre part, et qu’elle était donc titulaire d’un mandat pour ce faire, cela ne suffit pas à considérer que le mandat incluait également la gestion immobilière du bien, au-delà de la seule signature du bail, faute d’autres document pour le corroborer.

Par ailleurs, la quittance subrogative du 26 novembre 2024, par laquelle la SARL Kap Immobilier Gestion « déclare accepter de SOLLY AZAR Assurance agissant pour le compte de l’assureur, la somme de 6 312,35 euros » et « subroge SOLLY AZAR Assurance pour l’exercice du recours contre le locataire défaillant » ne permet pas de déterminer le locataire concerné.

En effet, aucun nom de locataire n’est mentionné sur la quittance, l’affaire concernée étant référencée « BINVIGNAT / * » sans autre précision, ni aucune référence au logement objet du bail couvert par les garanties d’assurance, alors même que Mme [R] [J] est susceptible de détenir plusieurs logements. A ce titre, il convient de relever que le bail est établi pour un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], tout comme l’assignation qui vise cette adresse, alors que le procès-verbal de constat du commissaire de justice du 22 octobre 2024 est établi pour un logement situé au [Adresse 4], cette adresse étant également celle mentionnée sur le rapport d’expertise diligentée par SOLLY AZAR. Les devis versés au dossier établis au nom de Mme [J] mentionnent quant à eux « [Adresse 5] » sans précision du n° de la rue et pourraient dès lors concerner un bien situé au n°7 comme au n°9.

Enfin, l’état des lieux d’entrée mentionne également un logement au [Adresse 3], une correction manuscrite ayant été faite au crayon sur le chiffre 7 pour y inscrire un 9, cette correction n’ayant donc aucune force probante.

Ainsi, les désordres constatés ne concernent manifestement pas le logement donné en location à M. [W] [T] et Mme [Z] [T].

Par ailleurs, la quittance subrogative mentionne que la somme est versée « à titre d’indemnisation pour le préjudice subi à l’occasion du sinistre survenu le 26 septembre 2024 ». Toutefois, force est de constater qu’aucune des pièces du dossier ne permet de déterminer quel sinistre est survenu à cette date. Le commissaire de justice évoque dans son procès-verbal que les locataires ont quitté les lieux suite à leur expulsion en « août 2024 », lui-même effectue son constat le 22 octobre 2024. Seuls les devis sont datés du 24 septembre 2024, ces documents ne pouvant cependant pas être considérés comme un sinistre, et n’ayant pas de lien certain avec le bien objet du bail comme cela résulte des développements précédents.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la quittance du 26 novembre 2024 ne suffit pas à déterminer que la SAS Groupe Solly Azar est effectivement subrogée dans les droits de la SARL Kap Immobilier Gestion à l’égard de M. [W] [T] et Mme [Z] [T].

Elle ne démontre pas sa qualité à agir à leur encontre.

En tout état de cause, sa demande est mal fondée et elle en sera déboutée. Il en sera de même de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.


Sur les frais du procès

Succombant en sa demande, la SAS Groupe Solly Azar sera condamnée aux dépens. Elle sera déboutée de sa demande sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, 

DÉBOUTE la SAS Groupe Solly Azar de l’ensemble de ses demandes comme tant mal fondées,

CONDAMNE la SAS Groupe Solly Azar aux dépens de l’instance,

DÉBOUTE la SAS Groupe Solly Azar de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente


Cyrielle ROCHEL Hélène SOULAS