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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, Chambre Civile, 17 juillet 2026, n° 25/01113

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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE :


Suivant acte authentique reçu le 8 septembre 1994 en l’étude de maître [C] [D], notaire associé à [Localité 3], monsieur [X] [K] a donné en location à madame [H] [B] épouse [N], pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er septembre 1994, un local commercial, artisanal ou industriel situé [Adresse 3] à [Localité 4], en contrepartie du paiement d’un loyer annuel hors taxes et hors charges initialement fixé à la somme de 132 000 francs.

Par jugement du 16 janvier 2018, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Chambéry du 18 février 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains a fixé le prix du bail renouvelé le 13 juillet 2012 à la somme de 64 800 euros hors taxes et hors charges.

Suivant acte authentique reçu le 2 mars 2020 en l’étude de maître [U] [D], notaire associé à [Localité 5], madame [H] [B] épouse [N] a cédé son fonds de commerce, comprenant le bail commercial, à la société par actions simplifiée RCR. L’acte de cession a été signifié au bailleur le 4 mars 2020.
 
Par exploit d'huissier en date du 12 février 2024, la société par actions simplifiée RCR a sollicité le renouvellement du bail. Monsieur [X] [K] a notifié dans les mêmes formes son acceptation du renouvellement du bail, proposant de fixer le montant du bail renouvelé à la somme de 150 000 euros.

Par lettre avec avis de réception reçue en date du 5 mars 2025, monsieur [X] [K] a notifié à la société à responsabilité limitée RCR un mémoire en fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, sollicitant la fixation du prix du bail renouvelé hors taxes et hors charges à la somme annuelle de 150 000 euros.

Par exploit d'huissier en date du 6 mai 2025, monsieur [X] [K] a fait assigner la société par actions simplifiée RCR devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains en fixation du prix du bail renouvelé.

Dans son mémoire notifié par RPVA le 19 novembre 2024 et par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 25 novembre 2024, monsieur [X] [K] demande au juge :

à titre principal, de fixer à compter du 1er janvier 2024 le montant du loyer hors taxes et hors charges du bail renouvelé à la somme de 150 000 euros,de déclarer irrecevable la demande formée par la société par actions simplifiée RCR tendant à ce que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 58 080 euros ou à défaut de l’en débouter,de condamner la société par actions simplifiée RCR à lui payer à compter du 1er avril 2024 le nouveau montant du loyer, avec les intérêts au taux légal pour la part de chaque échéance excédant le montant de l’ancien loyer, et capitalisation des intérêts,de condamner la société par actions simplifiée RCR aux travaux de voirie dont la mairie de [Localité 4] aura fait l’avance au titre de la buse défectueuse,à titre subsidiaire, d'ordonner une expertise destinée à déterminer la valeur locative des locaux,de fixer le montant du loyer provisionnel dû à compter du 1er janvier 2024 et pendant le cours de l’instance à la somme de mensuelle de 7 000 euros hors taxes et hors charges,en tout état de cause, de condamner la société par actions simplifiée RCR à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Dans son mémoire notifié par RPVA le 2 décembre 2025, la société par actions simplifiée RCR demande au juge :

de débouter monsieur [X] [K] de l’ensemble de ses prétentions,de fixer le montant du loyer annuel hors taxes ethors charges du bail renouvelé le 1er janvier 2024 à la somme de 58 080 euros,de dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,à titre subsidiaire, d'ordonner une expertise destinée à déterminer la valeur locative des locaux,
L'affaire a été retenue à l'audience du 6 janvier 2026 lors de laquelle les parties n’ont pas formé d’observations orales au soutien de leurs mémoires.

Il est renvoyé, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, aux mémoires des parties pour un plus ample explosé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la fin de non-recevoir soulevée par monsieur [X] [K] :

Vu les articles 122 et suivants du code de procédure civile et R.145-27 et R145-21 du code de commerce ;

La procédure spécifique prévue en matière de fixation du prix du bail renouvelé interdit aux parties de saisir le juge des loyers commerciaux sans avoir notifié au moins un mois avant un mémoire préalable. En revanche, lorsque l’une des parties a notifié un mémoire préalable aux fins de fixation du prix du bail renouvelé, chacune est en droit à l’expiration du délai d’un mois de saisir le juge d’une demande de fixation du prix du bail et, dans le cadre de l’instance, de modifier par un mémoire additionnel le montant du nouveau loyer qu’elle sollicite. La possibilité pour les parties de modifier le montant de leurs demandes est d’ailleurs expressément prévue par le dernier texte susvisé.

En l’espèce, le mémoire préalable a été notifié et le juge saisi à l’initiative du bailleur. Le preneur a indiqué dès le premier mémoire qu’il a notifié qu’il souhaitait que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme de 58 080 euros et n’a pas modifié le montant de sa demande dans le second mémoire qu’il a rédigé. 

La fin de non-recevoir soulevée par monsieur [X] [K], qui manque tant en fait qu’en droit, ne pourra donc qu’être rejetée.

Sur les demandes de condamnation :

Vu l’article R.145-23 du code de commerce ;

L’office du juge des loyers commerciaux consiste à fixer, en cas de contestation sur ce point, le prix du bail renouvelé ou révisé et le cas échéant, d’arrêter le compte entre les parties. Toutes les autres contestations relatives à un bail commercial doivent être portées devant le tribunal judiciaire. 

Par ailleurs, le juge des loyers commerciaux ne peut jamais prononcer de condamnation. En matière de fixation du prix du bail renouvelé, une condamnation à paiement n’aurait d’ailleurs aucun sens puisque les parties disposent d’un droit d’option une fois le prix du bail renouvelé définitivement fixé si bien que la décision du juge des loyers commerciaux ne présage en rien de l’exigibilité du nouveau loyer.

Les demandes de condamnation formées par monsieur [X] [K] seront donc rejetées.

Sur la fixation du prix du bail renouvelé : 
 
Vu les articles L.145-10 et L.145-12 du code de commerce ;

Si la fixation de la date d’effet du bail renouvelé ne relève pas en principe de l’office du juge des loyers commerciaux, il ne peut être statué sur ce point sans que la date d’effet du bail renouvelé ait été préalablement déterminée puisque la durée de l’ancien bail a des conséquences sur un certain nombre de règles applicables à la fixation du prix du bail renouvelé, et notamment sur l’éventuel plafonnement de l’augmentation de ce prix, et que la valeur locative des locaux, par définition fluctuante, doit nécessairement être arrêtée à une date donnée.

En application des dispositions combinées des deux textes susvisés, lorsque le bail est renouvelé par l’effet d’une demande de renouvellement formée par le preneur en cours de tacite reconduction, le nouveau bail prend effet le premier jour du trimestre civil suivant celui au cours duquel la demande de renouvellement a été formée.

En l’espèce, l’ancien bail, conclu pour une durée de neuf années, a pris effet le 13 juillet 2012, ainsi que cela ressort du jugement du 16 janvier 2018 et de l’arrêt du 18 février 2020 versés aux débats, et a donc expiré le 12 juillet 2021. La demande de renouvellement formée le 12 février 2024 par le preneur est intervenue au cours de la période de tacite prolongation. Le bail renouvelé doit donc prendre effet le premier jour du trimestre civil suivant celui au cours duquel la demande de renouvellement a été présentée, soit le 1er avril 2024.

Cette date de renouvellement sera donc retenue afin de déterminer la durée de l’ancien bail et la date à laquelle la valeur locative doit être arrêtée.

Vu les articles L.145-33 et L.145-34, R.145-2 à R.145-8 et R.145-30 à R.145-32 du code de commerce ;

Au 1er avril 2024, le bail ancien, conclu pour une durée initiale de 9 années, n’avait pas atteint la durée de douze années même par l’effet de la tacite prolongation. Le prix du bail renouvelé doit donc correspondre à la valeur locative des locaux à la date du renouvellement sans que cette valeur ait pour effet d’entraîner une augmentation du prix du bail supérieure au plafonnement prévu par le deuxième texte susvisé, sauf à ce que le bailleur caractérise l’existence d’un motif de déplafonnement.

Or en l’espèce, le bailleur ne produit aucun élément de nature à caractériser, depuis la date d’effet du bail ancien, une modification notable des caractéristiques du bien objet du bail, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, alors même que le nouveau prix qu’il réclame est bien supérieur au prix plafonné. Le bailleur ne rapporte pas non plus la preuve que la valeur locative du bien à la date de renouvellement du bail serait de 150 000 euros par an. Le seul avis de valeur qu’il verse aux débats est particulièrement succinct et ne comporte pas les éléments de comparaison et de pondération qui ont permis à l’auteur de cet avis de proposer une valeur locative. Cet avis est en outre contredit par le rapport d’expertise beaucoup plus complet versé aux débats par la société défenderesse si bien qu’il est dépourvu de toute force probante.

La valeur locative mentionnée dans le rapport d’expertise amiable produit par la société défenderesse ne peut cependant être retenue dès lors que ce rapport n’est corroboré par aucune autre pièce et que si un rapport d’expertise non judiciaire est parfaitement recevable et peut être pris en compte par le juge pour prendre sa décision, celui-ci ne peut fonder exclusivement sa décision sur un tel rapport.

La juridiction ne disposant pas des éléments suffisants pour déterminer le prix du bail et le recueil de ces éléments nécessitant des investigations techniques, il y aura lieu d'ordonner une mesure d'expertise. Il appartiendra au bailleur, parce qu’il est demandeur, parce qu’il sollicite une augmentation particulièrement sensible du prix du bail, laquelle nécessite de démontrer non seulement la valeur locative du bien mais également l’existence d’un motif de déplafonnement, et parce que les éléments de preuve qu’il produit au soutien de sa demande sont particulièrement insuffisants, de faire l’avance de la rémunération de l’expert.

Vu l'article L.145-57 du code de commerce ;

Pendant la durée de l'instance, le locataire est tenu de continuer à payer le loyer au prix ancien, sauf la faculté pour le juge de fixer à titre provisionnel un autre prix. Le juge n'a donc pas l'obligation de fixer un loyer provisionnel pour la durée de l'instance. 


En l'espèce, aucune des parties ne produit les éléments nécessaires à la fixation du loyer à une montant autre que l'ancien montant. Il n'y aura donc pas lieu à fixation d'un loyer provisionnel, le locataire devant continuer à payer les loyers échus au prix ancien. 

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Les dépens et les demandes au titre des frais irrépétibles seront réservés.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, et en premier ressort,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par monsieur [X] [K] ;

Déboute monsieur [X] [K] de ses demandes de condamnation au paiement des loyers, des intérêts au taux légal et des travaux de voirie ;

Ordonne une mesure d'expertise et commet pour y procéder monsieur [C] [L], expert près la cour d'appel de Chambéry, demeurant cabinet DLC expertise - [Adresse 4], lequel aura pour mission :

-de se faire communiquer tous documents utiles à la réalisation de sa mission et s'entourer de tous renseignements à charge d'en indiquer la source ;

-d'entendre tout sachant utile et de demander, s'il y a lieu, l'avis de tout spécialiste de son choix :

-de se rendre sur les lieux et de visiter les locaux donnés à bail situés [Adresse 3] à [Localité 4], en présence des parties et de leurs conseils dûment convoqués, conformément aux dispositions de l'article 160 du code de procédure civile ;

-de procéder à la description des lieux loués et faire toute observation utile sur leur état et leur utilisation ;

-de déterminer la valeur maximale que le prix du bail renouvelé au 1er avril 2024 ne pourra pas dépasser en application de la règle de plafonnement prévue à l’article L.145-34 du code de commerce ;

-de donner son avis sur l’existence depuis le 13 juillet 2012, d’une modification notable des caractéristiques du bien objet du bail, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité pouvant constituer un motif de déplafonnement au sens de l’article L.145-34 du code de commerce ;

-de déterminer la valeur locative au 1er avril 2024 des biens donnés à bail, en prenant en compte, sans que cela ait un caractère limitatif, les critères énoncés par l'article L.145-33 du code de commerce (caractéristiques des locaux considérés, destination des lieux, obligations respectives des Parties, facteurs locaux de commercialité et prix couramment pratiqués dans le voisinage) ; 

-en cas de divergence entre les parties quant à la pondération de la surface des locaux objets de la présente procédure, d'effectuer une évaluation pour chaque hypothèse de pondération (pas de pondération, pondération de la seule surface du rez-de-chaussée et du sous-sol, pondération de la totalité des niveaux) ;

-de faire toute observation utile à la solution du litige ;
 
Dit que monsieur [X] [K] devra consigner à la régie d’avances et de recettes de ce tribunal la somme de 5 000 euros, à parfaire éventuellement sur injonction, à titre d’avance sur la rémunération de l’expert, et ce avant le 30 septembre 2026 ;

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la présente désignation sera caduque, que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’il pourra commencer ses opérations dès qu’il aura reçu avertissement par le greffe du versement de la consignation ;

Dit que dès après la première réunion des parties, l’expert désigné devra leur adresser, dans un délai de 15 jours, le détail et le calendrier des investigations à réaliser et un devis prévisionnel de ses honoraires et débours ;

Dit que, sauf conciliation entre les parties, l’expert leur communiquera un pré-rapport de sa mission, qu’il impartira à celles-ci un délai raisonnable pour présenter leurs observations, qu’il y répondra dans son rapport définitif qui devra être déposé avant le 30 juin 2027 et qu’il en adressera une copie à chacune d’elles, conformément à l’article 173 du code de procédure civile ;

Commet le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, pour en surveiller l’exécution, et à défaut, son suppléant ;

Dit n'y avoir lieu à fixation d'un loyer provisionnel ;

Rappelle que le locataire doit continuer à payer les loyers à leur date d'échéance au prix ancien ;

Réserve les dépens et les demandes au titre des frais irrépétibles ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6] par mise à disposition au greffe le 17 juillet 2026 ;


En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et la greffière.


LA GREFFIERE LE PRESIDENT












LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Mande et ordonne 
A tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre les présentes à exécution.
Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main. 
A tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis,
En foi de quoi ta minute des présentes a été signée par le président et par le greffier.
Pour exécutoire certifié conforme à l'original. scellé et délivré par le Directeur de Greffe soussigné.
Le Directeur de Greffe.
Texte intégral
EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE 
DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS 
DEPARTEMENT DE LA HAUTE-SAVOIE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE 
au nom du PEUPLE FRANÇAIS 
 


MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]






JUGEMENT DU 17 JUILLET 2026




 N° RG 25/01113 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FE5U


Président : Monsieur François BOURIAUD 
Greffière lors des débats : Madame Isabelle POUYET
Greffière lors du délibéré : Madame Sandrine VALOUR


Débats : En audience publique le 06 Janvier 2026
Prononcé : le 17 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe


DEMANDEUR

[X] [K], né le 25 Mars 1940 à [Localité 2] (HAUTE-SAVOIE), demeurant [Adresse 1] (TUNISIE)
représenté par Me Virginie COMBEPINE, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant




DEFENDERESSE

S.A.S. RCR, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Colomban CAROULLE de la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS, avocats postulant, Maître Julien COMBIER de l’ASSOCIATION FIDAL, avocats au barreau de LYON, avocats plaidant














EXPOSE DU LITIGE :


Suivant acte authentique reçu le 8 septembre 1994 en l’étude de maître [C] [D], notaire associé à [Localité 3], monsieur [X] [K] a donné en location à madame [H] [B] épouse [N], pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er septembre 1994, un local commercial, artisanal ou industriel situé [Adresse 3] à [Localité 4], en contrepartie du paiement d’un loyer annuel hors taxes et hors charges initialement fixé à la somme de 132 000 francs.

Par jugement du 16 janvier 2018, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Chambéry du 18 février 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains a fixé le prix du bail renouvelé le 13 juillet 2012 à la somme de 64 800 euros hors taxes et hors charges.

Suivant acte authentique reçu le 2 mars 2020 en l’étude de maître [U] [D], notaire associé à [Localité 5], madame [H] [B] épouse [N] a cédé son fonds de commerce, comprenant le bail commercial, à la société par actions simplifiée RCR. L’acte de cession a été signifié au bailleur le 4 mars 2020.
 
Par exploit d'huissier en date du 12 février 2024, la société par actions simplifiée RCR a sollicité le renouvellement du bail. Monsieur [X] [K] a notifié dans les mêmes formes son acceptation du renouvellement du bail, proposant de fixer le montant du bail renouvelé à la somme de 150 000 euros.

Par lettre avec avis de réception reçue en date du 5 mars 2025, monsieur [X] [K] a notifié à la société à responsabilité limitée RCR un mémoire en fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé, sollicitant la fixation du prix du bail renouvelé hors taxes et hors charges à la somme annuelle de 150 000 euros.

Par exploit d'huissier en date du 6 mai 2025, monsieur [X] [K] a fait assigner la société par actions simplifiée RCR devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains en fixation du prix du bail renouvelé.

Dans son mémoire notifié par RPVA le 19 novembre 2024 et par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 25 novembre 2024, monsieur [X] [K] demande au juge :

à titre principal, de fixer à compter du 1er janvier 2024 le montant du loyer hors taxes et hors charges du bail renouvelé à la somme de 150 000 euros,de déclarer irrecevable la demande formée par la société par actions simplifiée RCR tendant à ce que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 58 080 euros ou à défaut de l’en débouter,de condamner la société par actions simplifiée RCR à lui payer à compter du 1er avril 2024 le nouveau montant du loyer, avec les intérêts au taux légal pour la part de chaque échéance excédant le montant de l’ancien loyer, et capitalisation des intérêts,de condamner la société par actions simplifiée RCR aux travaux de voirie dont la mairie de [Localité 4] aura fait l’avance au titre de la buse défectueuse,à titre subsidiaire, d'ordonner une expertise destinée à déterminer la valeur locative des locaux,de fixer le montant du loyer provisionnel dû à compter du 1er janvier 2024 et pendant le cours de l’instance à la somme de mensuelle de 7 000 euros hors taxes et hors charges,en tout état de cause, de condamner la société par actions simplifiée RCR à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Dans son mémoire notifié par RPVA le 2 décembre 2025, la société par actions simplifiée RCR demande au juge :

de débouter monsieur [X] [K] de l’ensemble de ses prétentions,de fixer le montant du loyer annuel hors taxes ethors charges du bail renouvelé le 1er janvier 2024 à la somme de 58 080 euros,de dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,à titre subsidiaire, d'ordonner une expertise destinée à déterminer la valeur locative des locaux,
L'affaire a été retenue à l'audience du 6 janvier 2026 lors de laquelle les parties n’ont pas formé d’observations orales au soutien de leurs mémoires.

Il est renvoyé, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, aux mémoires des parties pour un plus ample explosé des moyens soulevés au soutien de leurs prétentions.


MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la fin de non-recevoir soulevée par monsieur [X] [K] :

Vu les articles 122 et suivants du code de procédure civile et R.145-27 et R145-21 du code de commerce ;

La procédure spécifique prévue en matière de fixation du prix du bail renouvelé interdit aux parties de saisir le juge des loyers commerciaux sans avoir notifié au moins un mois avant un mémoire préalable. En revanche, lorsque l’une des parties a notifié un mémoire préalable aux fins de fixation du prix du bail renouvelé, chacune est en droit à l’expiration du délai d’un mois de saisir le juge d’une demande de fixation du prix du bail et, dans le cadre de l’instance, de modifier par un mémoire additionnel le montant du nouveau loyer qu’elle sollicite. La possibilité pour les parties de modifier le montant de leurs demandes est d’ailleurs expressément prévue par le dernier texte susvisé.

En l’espèce, le mémoire préalable a été notifié et le juge saisi à l’initiative du bailleur. Le preneur a indiqué dès le premier mémoire qu’il a notifié qu’il souhaitait que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme de 58 080 euros et n’a pas modifié le montant de sa demande dans le second mémoire qu’il a rédigé. 

La fin de non-recevoir soulevée par monsieur [X] [K], qui manque tant en fait qu’en droit, ne pourra donc qu’être rejetée.

Sur les demandes de condamnation :

Vu l’article R.145-23 du code de commerce ;

L’office du juge des loyers commerciaux consiste à fixer, en cas de contestation sur ce point, le prix du bail renouvelé ou révisé et le cas échéant, d’arrêter le compte entre les parties. Toutes les autres contestations relatives à un bail commercial doivent être portées devant le tribunal judiciaire. 

Par ailleurs, le juge des loyers commerciaux ne peut jamais prononcer de condamnation. En matière de fixation du prix du bail renouvelé, une condamnation à paiement n’aurait d’ailleurs aucun sens puisque les parties disposent d’un droit d’option une fois le prix du bail renouvelé définitivement fixé si bien que la décision du juge des loyers commerciaux ne présage en rien de l’exigibilité du nouveau loyer.

Les demandes de condamnation formées par monsieur [X] [K] seront donc rejetées.

Sur la fixation du prix du bail renouvelé : 
 
Vu les articles L.145-10 et L.145-12 du code de commerce ;

Si la fixation de la date d’effet du bail renouvelé ne relève pas en principe de l’office du juge des loyers commerciaux, il ne peut être statué sur ce point sans que la date d’effet du bail renouvelé ait été préalablement déterminée puisque la durée de l’ancien bail a des conséquences sur un certain nombre de règles applicables à la fixation du prix du bail renouvelé, et notamment sur l’éventuel plafonnement de l’augmentation de ce prix, et que la valeur locative des locaux, par définition fluctuante, doit nécessairement être arrêtée à une date donnée.

En application des dispositions combinées des deux textes susvisés, lorsque le bail est renouvelé par l’effet d’une demande de renouvellement formée par le preneur en cours de tacite reconduction, le nouveau bail prend effet le premier jour du trimestre civil suivant celui au cours duquel la demande de renouvellement a été formée.

En l’espèce, l’ancien bail, conclu pour une durée de neuf années, a pris effet le 13 juillet 2012, ainsi que cela ressort du jugement du 16 janvier 2018 et de l’arrêt du 18 février 2020 versés aux débats, et a donc expiré le 12 juillet 2021. La demande de renouvellement formée le 12 février 2024 par le preneur est intervenue au cours de la période de tacite prolongation. Le bail renouvelé doit donc prendre effet le premier jour du trimestre civil suivant celui au cours duquel la demande de renouvellement a été présentée, soit le 1er avril 2024.

Cette date de renouvellement sera donc retenue afin de déterminer la durée de l’ancien bail et la date à laquelle la valeur locative doit être arrêtée.

Vu les articles L.145-33 et L.145-34, R.145-2 à R.145-8 et R.145-30 à R.145-32 du code de commerce ;

Au 1er avril 2024, le bail ancien, conclu pour une durée initiale de 9 années, n’avait pas atteint la durée de douze années même par l’effet de la tacite prolongation. Le prix du bail renouvelé doit donc correspondre à la valeur locative des locaux à la date du renouvellement sans que cette valeur ait pour effet d’entraîner une augmentation du prix du bail supérieure au plafonnement prévu par le deuxième texte susvisé, sauf à ce que le bailleur caractérise l’existence d’un motif de déplafonnement.

Or en l’espèce, le bailleur ne produit aucun élément de nature à caractériser, depuis la date d’effet du bail ancien, une modification notable des caractéristiques du bien objet du bail, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, alors même que le nouveau prix qu’il réclame est bien supérieur au prix plafonné. Le bailleur ne rapporte pas non plus la preuve que la valeur locative du bien à la date de renouvellement du bail serait de 150 000 euros par an. Le seul avis de valeur qu’il verse aux débats est particulièrement succinct et ne comporte pas les éléments de comparaison et de pondération qui ont permis à l’auteur de cet avis de proposer une valeur locative. Cet avis est en outre contredit par le rapport d’expertise beaucoup plus complet versé aux débats par la société défenderesse si bien qu’il est dépourvu de toute force probante.

La valeur locative mentionnée dans le rapport d’expertise amiable produit par la société défenderesse ne peut cependant être retenue dès lors que ce rapport n’est corroboré par aucune autre pièce et que si un rapport d’expertise non judiciaire est parfaitement recevable et peut être pris en compte par le juge pour prendre sa décision, celui-ci ne peut fonder exclusivement sa décision sur un tel rapport.

La juridiction ne disposant pas des éléments suffisants pour déterminer le prix du bail et le recueil de ces éléments nécessitant des investigations techniques, il y aura lieu d'ordonner une mesure d'expertise. Il appartiendra au bailleur, parce qu’il est demandeur, parce qu’il sollicite une augmentation particulièrement sensible du prix du bail, laquelle nécessite de démontrer non seulement la valeur locative du bien mais également l’existence d’un motif de déplafonnement, et parce que les éléments de preuve qu’il produit au soutien de sa demande sont particulièrement insuffisants, de faire l’avance de la rémunération de l’expert.

Vu l'article L.145-57 du code de commerce ;

Pendant la durée de l'instance, le locataire est tenu de continuer à payer le loyer au prix ancien, sauf la faculté pour le juge de fixer à titre provisionnel un autre prix. Le juge n'a donc pas l'obligation de fixer un loyer provisionnel pour la durée de l'instance. 


En l'espèce, aucune des parties ne produit les éléments nécessaires à la fixation du loyer à une montant autre que l'ancien montant. Il n'y aura donc pas lieu à fixation d'un loyer provisionnel, le locataire devant continuer à payer les loyers échus au prix ancien. 

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

Les dépens et les demandes au titre des frais irrépétibles seront réservés.


PAR CES MOTIFS :

Le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, et en premier ressort,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par monsieur [X] [K] ;

Déboute monsieur [X] [K] de ses demandes de condamnation au paiement des loyers, des intérêts au taux légal et des travaux de voirie ;

Ordonne une mesure d'expertise et commet pour y procéder monsieur [C] [L], expert près la cour d'appel de Chambéry, demeurant cabinet DLC expertise - [Adresse 4], lequel aura pour mission :

-de se faire communiquer tous documents utiles à la réalisation de sa mission et s'entourer de tous renseignements à charge d'en indiquer la source ;

-d'entendre tout sachant utile et de demander, s'il y a lieu, l'avis de tout spécialiste de son choix :

-de se rendre sur les lieux et de visiter les locaux donnés à bail situés [Adresse 3] à [Localité 4], en présence des parties et de leurs conseils dûment convoqués, conformément aux dispositions de l'article 160 du code de procédure civile ;

-de procéder à la description des lieux loués et faire toute observation utile sur leur état et leur utilisation ;

-de déterminer la valeur maximale que le prix du bail renouvelé au 1er avril 2024 ne pourra pas dépasser en application de la règle de plafonnement prévue à l’article L.145-34 du code de commerce ;

-de donner son avis sur l’existence depuis le 13 juillet 2012, d’une modification notable des caractéristiques du bien objet du bail, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité pouvant constituer un motif de déplafonnement au sens de l’article L.145-34 du code de commerce ;

-de déterminer la valeur locative au 1er avril 2024 des biens donnés à bail, en prenant en compte, sans que cela ait un caractère limitatif, les critères énoncés par l'article L.145-33 du code de commerce (caractéristiques des locaux considérés, destination des lieux, obligations respectives des Parties, facteurs locaux de commercialité et prix couramment pratiqués dans le voisinage) ; 

-en cas de divergence entre les parties quant à la pondération de la surface des locaux objets de la présente procédure, d'effectuer une évaluation pour chaque hypothèse de pondération (pas de pondération, pondération de la seule surface du rez-de-chaussée et du sous-sol, pondération de la totalité des niveaux) ;

-de faire toute observation utile à la solution du litige ;
 
Dit que monsieur [X] [K] devra consigner à la régie d’avances et de recettes de ce tribunal la somme de 5 000 euros, à parfaire éventuellement sur injonction, à titre d’avance sur la rémunération de l’expert, et ce avant le 30 septembre 2026 ;

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la présente désignation sera caduque, que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’il pourra commencer ses opérations dès qu’il aura reçu avertissement par le greffe du versement de la consignation ;

Dit que dès après la première réunion des parties, l’expert désigné devra leur adresser, dans un délai de 15 jours, le détail et le calendrier des investigations à réaliser et un devis prévisionnel de ses honoraires et débours ;

Dit que, sauf conciliation entre les parties, l’expert leur communiquera un pré-rapport de sa mission, qu’il impartira à celles-ci un délai raisonnable pour présenter leurs observations, qu’il y répondra dans son rapport définitif qui devra être déposé avant le 30 juin 2027 et qu’il en adressera une copie à chacune d’elles, conformément à l’article 173 du code de procédure civile ;

Commet le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, pour en surveiller l’exécution, et à défaut, son suppléant ;

Dit n'y avoir lieu à fixation d'un loyer provisionnel ;

Rappelle que le locataire doit continuer à payer les loyers à leur date d'échéance au prix ancien ;

Réserve les dépens et les demandes au titre des frais irrépétibles ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6] par mise à disposition au greffe le 17 juillet 2026 ;


En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et la greffière.


LA GREFFIERE LE PRESIDENT












LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Mande et ordonne 
A tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre les présentes à exécution.
Aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main. 
A tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis,
En foi de quoi ta minute des présentes a été signée par le président et par le greffier.
Pour exécutoire certifié conforme à l'original. scellé et délivré par le Directeur de Greffe soussigné.
Le Directeur de Greffe.

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce R145-27, code de commerce R145-23, code de commerce R145-21, code de commerce L145-12, code de commerce R145-32, code de commerce R145-30, code de commerce L145-10, code de procedure civile 160, code de commerce R145-8, code de commerce R145-2, code de commerce L145-34, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-17T19:06:09.881Z.