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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, JCP, 17 juillet 2026, n° 24/02049

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2022, la S.C.I. [H] a consenti un bail à usage d’habitation à Madame [G] [C] concernant une maison située au [Adresse 5] à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer de 620 euros.

Par lettre datée du 6 août 2023, Madame [G] [C] a informé la S.C.I. [H] de sa volonté de quitter le logement et de respecter un délai de préavis de 3 mois.

Madame [G] [C] s’est maintenue dans les lieux.

Par exploit du 29 avril 2024, il a été fait à Madame [G] [C] commandement de payer ses loyers puisqu’elle présentait un impayé de 2605 euros en principal.

N’ayant pas régularisé sa dette de loyer et étant toujours dans les lieux, par exploit de commissaire de justice en date du 16 septembre 2024, la S.C.I. [H] a assigné Madame [G] [C] devant le juge des contentieux de la protection pour demander, au visa de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :
-prononcer l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de loyer clause incluse dans le contrat de bail consenti à Madame [C] le 1er juillet 2022 ;
-d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [C] de corps et de biens ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement qu’elle occupe ;
-dire que faute pour elle de le faire, la requérant pourra faire procéder à son expulsion en la forme ordinaire, en faisant procéder à l’ouverture des portes et au déménagement des biens, le tout aux frais de l’expulsée, éventuellement avec le concours de la force publique, d’un déménageur et d’un serrurier ;
-de condamner Madame [G] [C] au paiement de la somme de 3576,07 euros au titre des impayés de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 5 septembre 2024 ;
-de condamner Madame [G] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et provision de charges, soit la somme de 620 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif ;
-de condamner Madame [G] [C] au paiement de la somme de 400 euros au titre des dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil ;
-de condamner Madame [G] [C] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-de condamner Madame [G] [C] aux dépens, notamment le coût du commandement, du dénoncé de la préfecture, du dénoncé à la CAF ou de la signification de l’assignation ;
-de dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2024. L’affaire a été renvoyée ; Madame [G] [C] ayant constitué avocat.

Après plusieurs renvois à l’initiative des parties, l’affaire a été appelée et retenue le 19 mai 2025.

La S.C.I. [H], représentée par son conseil, s’en est rapporté à ses écritures (conclusions n°2) pour demander :
-de débouter Madame [G] [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
-de juger que la résiliation du bail est acquise par l’effet du congé donné par la locatairre par courrier du 6 août 2023 ;
-d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [C] et de tout occupant de son chef passé le délai d’un mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
-subsidiairement juger que la clause résolutoire est acquise à défaut de règlement des causes du commandement du 29 avril 2024, dans les délais impartis par la loi ;
-débouter Madame [G] [C] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire, ainsi que sa demande de délai de paiement ;
-constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Madame [G] [C] tant dans sa personne et de ses biens et de tout occupant de son chef passé le délai d’un mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
-de dire que depuis le 10 novembre 2023, date d’expiration de son préavis, et subsidiairement, depuis le 1er juin 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, Madame [G] est occupante sans droit ni titre et redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au dernier montant du loyers et de provision sur charges, jusqu’à libération complète des lieux tant dans sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef;
-de condamner Madame [G] [C] au paiement de la somme de 4582,50 euros au titre des impayés de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 5 janvier 2025 ;
-de condamner Madame [G] [C] au paiement à la S.C.I. [H] de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-de condamner Madame [G] [C] au paiement des dépens, comprenant le commandement de payer et les actes subséquents.

En défense, Madame [G] [C], représentée par son conseil, s’en est rapporté à ses écritures (conclusions n°2) pour demander :
-d’accorder à Madame [G] [C] un délai de trois ans pour s’acquitter de sa dette à raison de 40 euros par mois en plus du loyer courant et ce, durant 35 mois le solde des sommes dues étant à régler le 36ème mois ;
-de juger que durant les délais accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus et que la clause sera réputée ne pas avoir joué si Madame [G] [C] se libère de sa dette locative dans les délais et modalités fixées par le jugement à intervenir ;
-condamner la S.C.I. [H] à effectuer sous astreinte de 100 euros par jours de retard à compter du jugement à intervenir les travaux permettre de remédier aux problèmes suivants :
-problème d’humidité dans les bas de murs de la pièce à vivre et des WC au rez-de-chaussée
-baies vitrées : joints moisis dans le salon ;
-fenêtre de la cuisine et du pallier à étage qui est mal posée : jour au niveau du PVC ;
-installation d’un mitigeur dans la baignoire
-au 2ème étage : fils électriques dans l’escalier à couvrir soit par gaine ou coffre ;
-prises électriques dans la chambre de gauche à changer ;
-débouter la S.C.I. [H] de ses demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025, prorogé en dernier lieu au 17 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS

1- Sur la validité du congé délivré par Madame [G] [C], locataire 

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 12 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues au deuxième alinéa du paragraphe I de l'article 15.

Selon cet article 15, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en mai propre contre récépissé ou émargement.

Et selon l'article 15 alinéa 2, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, le délai de préavis d'un mois dans les cas suivant :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. 

* * *

En l’espèce, Madame [G] [C] a conclu un contrat de bail avec la S.C.I. [H] le 1er juillet 2022 portant sur la location d’une maison située au [Adresse 5] à [Localité 5].

Il convient de constater que Madame [G] [C] a délivré son congé par courrier du 6 août 2023.

La S.C.I. [H] se prévaut de ce courrier et le produit.

En défense Madame [G] [C] ne conteste pas l’authenticité de ce courrier. Et si celui-ci n’a pas été adressé en lettre recommandée avec accusé réception, analyser ce manquement comme une cause de nullité reviendrait à permettre à celui qui commet une faute dans l’application de la règle à pouvoir se prévaloir de sa faute.

Il convient donc de faire application de l’adage « nemo auditur propriam turpitudinem allegans » (nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude).

Il convient donc de conclure à la validité du congé délivré par le locataire et de retenir comme point de départ le 8 août 2023, date de réception retenue par le bailleur.

En conséquence, il convient de constater la validité du congé et de conclure que Madame [G] [C] est occupante sans droit ni titre depuis le 9 novembre 2023.

2- Sur les conséquences de la validité du congé

Compte tenu de la régularité du congé, il convient de constater que Madame [G] [C] est déchu de tout titre d'occupation du bien loué à compter de l’écoulement du délai de 3 mois, soit le 9 novembre 2023.

Et selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes lors de la remise et lors de la restitution des clés.

En l’espèce, aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé. 

Il en résulte que Madame [G] [C] n’a pas juridiquement restitué le logement. Elle sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 9 novembre 2023 jusqu’à libération des lieux, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

L'expulsion de Madame [G] [C] sera par ailleurs ordonnée. 


3- Sur les impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 « …Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué…. ». 


Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé:
a) de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus;
e) de laisser l'accès au lieux pour la réalisation des travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, dans ses dernières conclusions, la S.C.I. [H] demande la condamnation de Madame [G] [C] au paiement de la somme de 4257,50 euros au 17 janvier 2025, mois de janvier inclus.

En défense, Madame [G] [C] produit un document retraçant les mouvements mensuels pour l’année 2024. Il convient de constater que ce document correspond parfaitement au décompte proposé par le bailleur. 

Il apparaît qu’un FSL maintien de 2500 euros aurait été accordé mais pas débloqué dans l’attente de la décision concernant la résiliation du bail.

En l’état, il convient de condamner Madame [G] [C] au paiement de la somme de 4257,50 euros arrêtée au 31 janvier 2025, en deniers ou quittance.


4-Sur la demande d’expulsion de Madame [G] [C]

Selon l'article L412-1 du code de procédure civile d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Et selon l'article L 412-6 du même code, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui par voies de fait.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

* * *

Il apparaît que Madame [G] [C] est occupante sans droit ni titre du logement situé au [Adresse 5] à [Localité 5], propriété de la S.C.I. [H], ce qui constitue un trouble manifestement illicite compte tenu de l’atteinte au droit de propriété. Ce trouble est d’autant plus important que Madame [G] [C] avait délivré son congé et qu’elle s’est malgré tout maintenu dans les lieux depuis près de deux années, ce qui caractérise sa mauvaise foi.

Il convient donc de faire cesser le trouble manifestement illicite caractérisé par l’atteinte au droit de propriété de la la S.C.I. [H] en ordonnant l'expulsion.

Il y a lieu de réduire le délai à 1 mois après le commandement de quitter les lieux.


5- Sur la demande reconventionnelle de condamnation sous astreinte du bailleur à la réalisation de travaux

Il convient en premier lieu de constater que cette demande intervient postérieurement à la résiliation du bail intervenu le 9 novembre 2023.

De plus si Madame [G] [C] invoque des problèmes d’humidité dans la maison, force est de constater que les pièces produites ne permettent pas d’établir l’imputabilité de l’humidité à une faute de la bailleresse. 

En effet, il convient en premier lieu de constater que les photos produites ne sont pas datées. Mais si elle démontre des traces de moisissures, il n’est pas possible d’en établir l’origine. En effet, si Madame [G] [C] produit au soutien de se demande un rapport d’expertise réalisé le 18 décembre 2024, il convient de constater que cette expertise a pour finalité de détecter de l’amiante dans la bâtisse. Or si ce rapport met en lumière l’absence d’isolation et une installation électrique défaillante, force est de constater que ce rapport ne fait pas état de présence de moisissure et encore mois de problème d’isolation et d’humidité imputation à l’absence de travaux dans la maison.

En conséquence, il n’est pas possible d’établir si les problèmes d’humidité allégués par la locataire sont imputables à un manquement du bailleur de fournir un logement décent ou un défaut d’entretien du locataire.

Madame [G] [C] sera déboutée de sa demande de condamnation sous astreinte de la S.C.I. [H].

6 – Sur l’octroi de délai de paiement

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce Madame [G] [C] demande à bénéficier d’un délai de paiement pour apurer sa dette afin de ne pas prononcer la résiliation du bail. Il convient toutefois de rappeler que la résiliation du bail est intervenue de droit suite à la délivrance du congé de la locataire.

Dès lors il convient de débouter Madame [G] [C] de l’application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

7- Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [C], partie perdante, sera condamné aux dépens comprenant le commandement de payer.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.



En l’espèce, Madame [G] [C] sera condamnée au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, aucun grief n’est formé concernant le fait d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIF

Le juge des contentieux de la protection, 
statuant par jugement contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe :

CONSTATE la validité du congé délivré par Madame [G] [C] en date du 8 août 2023 ; 
CONSTATE la fin du contrat de bail entre Madame [G] [C] et la S.C.I. [H] à compter du 9 novembre 2023 ;

CONSTATE que Madame [G] [C] est occupante sans droit ni titre, faute d’avoir restitué le logement, objet du contrat de bail ;

ORDONNE en conséquence à Madame [G] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement avec commandement de quitter les lieux ; 

DIT qu’à défaut pour Madame [G] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai d’un mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, la S.C.I. [H] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier d’un déménageur et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [G] [C] à payer à la S.C.I. [H] à payer la somme de 4257,50 euros arrêtéee au 31 janvier 2025, en deniers ou quittance ;

CONDAMNE Madame [G] [C] à payer à la S.C.I. [H] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE Madame [G] [C] de sa demande délai de paiement ;

DEBOUTE Madame [G] [C] de sa demande de condamnation de son bailleur à faire réaliser des travaux sous astreinte ; 

CONDAMNE Madame [G] [C] au paiement à la S.C.I. [H] de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [C] aux entiers dépens, comprenant la commandement de payer ; 
DEBOUTE Madame [G] [C] de ses plus amples demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION









Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : 
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le : 

- 1CE et 1CCC par par dépôt en case à Me SARRODET pour remise à la SC [H]
- 1 CCC par LS à Mme [B] [X]
- 1 CCC par dépôt en case à Me [Localité 6] 
- 1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)
- 1 CCC au dossier

Décision classée au rang des minutes
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 26/00323
N° RG 24/02049 - N° Portalis DBXM-W-B7I-FUNI
Le 17 JUILLET 2026


JUGEMENT


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : 

Madame GODELAIN, Juge chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc 

GREFFIER : Madame LAVIOLETTE, greffier, et de Madame [U], greffier stagiaire,

DÉBATS : à l'audience publique du 19 Mai 2025 date où l’affaire a été mise en délibéré au 17 JUILLET 2026 après prorogations

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le dix sept Juillet deux mil vingt six 



ENTRE :

SOCIETE CIVILE [H], 
Dont le siège social est sis [Adresse 3] 
[Localité 3]
Représentée par Maître Anne SARRODET de la SELARL ASTENN AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, 


ET :

Madame [G] [C], 
Demeurant [Adresse 4] 
[Localité 4]
Représentée par Me Stéphane BARON, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC, substitué par Me SERADIN, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC,
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 22278-2024-003115 du 29/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de ST BRIEUC)









 -1-
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2022, la S.C.I. [H] a consenti un bail à usage d’habitation à Madame [G] [C] concernant une maison située au [Adresse 5] à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer de 620 euros.

Par lettre datée du 6 août 2023, Madame [G] [C] a informé la S.C.I. [H] de sa volonté de quitter le logement et de respecter un délai de préavis de 3 mois.

Madame [G] [C] s’est maintenue dans les lieux.

Par exploit du 29 avril 2024, il a été fait à Madame [G] [C] commandement de payer ses loyers puisqu’elle présentait un impayé de 2605 euros en principal.

N’ayant pas régularisé sa dette de loyer et étant toujours dans les lieux, par exploit de commissaire de justice en date du 16 septembre 2024, la S.C.I. [H] a assigné Madame [G] [C] devant le juge des contentieux de la protection pour demander, au visa de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :
-prononcer l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de loyer clause incluse dans le contrat de bail consenti à Madame [C] le 1er juillet 2022 ;
-d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [C] de corps et de biens ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement qu’elle occupe ;
-dire que faute pour elle de le faire, la requérant pourra faire procéder à son expulsion en la forme ordinaire, en faisant procéder à l’ouverture des portes et au déménagement des biens, le tout aux frais de l’expulsée, éventuellement avec le concours de la force publique, d’un déménageur et d’un serrurier ;
-de condamner Madame [G] [C] au paiement de la somme de 3576,07 euros au titre des impayés de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 5 septembre 2024 ;
-de condamner Madame [G] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et provision de charges, soit la somme de 620 euros, à compter de la résiliation du bail jusqu’à son départ effectif ;
-de condamner Madame [G] [C] au paiement de la somme de 400 euros au titre des dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil ;
-de condamner Madame [G] [C] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-de condamner Madame [G] [C] aux dépens, notamment le coût du commandement, du dénoncé de la préfecture, du dénoncé à la CAF ou de la signification de l’assignation ;
-de dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2024. L’affaire a été renvoyée ; Madame [G] [C] ayant constitué avocat.

Après plusieurs renvois à l’initiative des parties, l’affaire a été appelée et retenue le 19 mai 2025.

La S.C.I. [H], représentée par son conseil, s’en est rapporté à ses écritures (conclusions n°2) pour demander :
-de débouter Madame [G] [C] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
-de juger que la résiliation du bail est acquise par l’effet du congé donné par la locatairre par courrier du 6 août 2023 ;
-d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [C] et de tout occupant de son chef passé le délai d’un mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
-subsidiairement juger que la clause résolutoire est acquise à défaut de règlement des causes du commandement du 29 avril 2024, dans les délais impartis par la loi ;
-débouter Madame [G] [C] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire, ainsi que sa demande de délai de paiement ;
-constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Madame [G] [C] tant dans sa personne et de ses biens et de tout occupant de son chef passé le délai d’un mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
-de dire que depuis le 10 novembre 2023, date d’expiration de son préavis, et subsidiairement, depuis le 1er juin 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, Madame [G] est occupante sans droit ni titre et redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au dernier montant du loyers et de provision sur charges, jusqu’à libération complète des lieux tant dans sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef;
-de condamner Madame [G] [C] au paiement de la somme de 4582,50 euros au titre des impayés de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 5 janvier 2025 ;
-de condamner Madame [G] [C] au paiement à la S.C.I. [H] de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-de condamner Madame [G] [C] au paiement des dépens, comprenant le commandement de payer et les actes subséquents.

En défense, Madame [G] [C], représentée par son conseil, s’en est rapporté à ses écritures (conclusions n°2) pour demander :
-d’accorder à Madame [G] [C] un délai de trois ans pour s’acquitter de sa dette à raison de 40 euros par mois en plus du loyer courant et ce, durant 35 mois le solde des sommes dues étant à régler le 36ème mois ;
-de juger que durant les délais accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit seront suspendus et que la clause sera réputée ne pas avoir joué si Madame [G] [C] se libère de sa dette locative dans les délais et modalités fixées par le jugement à intervenir ;
-condamner la S.C.I. [H] à effectuer sous astreinte de 100 euros par jours de retard à compter du jugement à intervenir les travaux permettre de remédier aux problèmes suivants :
-problème d’humidité dans les bas de murs de la pièce à vivre et des WC au rez-de-chaussée
-baies vitrées : joints moisis dans le salon ;
-fenêtre de la cuisine et du pallier à étage qui est mal posée : jour au niveau du PVC ;
-installation d’un mitigeur dans la baignoire
-au 2ème étage : fils électriques dans l’escalier à couvrir soit par gaine ou coffre ;
-prises électriques dans la chambre de gauche à changer ;
-débouter la S.C.I. [H] de ses demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025, prorogé en dernier lieu au 17 juillet 2026.

MOTIFS

1- Sur la validité du congé délivré par Madame [G] [C], locataire 

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 12 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues au deuxième alinéa du paragraphe I de l'article 15.

Selon cet article 15, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en mai propre contre récépissé ou émargement.

Et selon l'article 15 alinéa 2, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, le délai de préavis d'un mois dans les cas suivant :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.
Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. 

* * *

En l’espèce, Madame [G] [C] a conclu un contrat de bail avec la S.C.I. [H] le 1er juillet 2022 portant sur la location d’une maison située au [Adresse 5] à [Localité 5].

Il convient de constater que Madame [G] [C] a délivré son congé par courrier du 6 août 2023.

La S.C.I. [H] se prévaut de ce courrier et le produit.

En défense Madame [G] [C] ne conteste pas l’authenticité de ce courrier. Et si celui-ci n’a pas été adressé en lettre recommandée avec accusé réception, analyser ce manquement comme une cause de nullité reviendrait à permettre à celui qui commet une faute dans l’application de la règle à pouvoir se prévaloir de sa faute.

Il convient donc de faire application de l’adage « nemo auditur propriam turpitudinem allegans » (nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude).

Il convient donc de conclure à la validité du congé délivré par le locataire et de retenir comme point de départ le 8 août 2023, date de réception retenue par le bailleur.

En conséquence, il convient de constater la validité du congé et de conclure que Madame [G] [C] est occupante sans droit ni titre depuis le 9 novembre 2023.

2- Sur les conséquences de la validité du congé

Compte tenu de la régularité du congé, il convient de constater que Madame [G] [C] est déchu de tout titre d'occupation du bien loué à compter de l’écoulement du délai de 3 mois, soit le 9 novembre 2023.

Et selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes lors de la remise et lors de la restitution des clés.

En l’espèce, aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé. 

Il en résulte que Madame [G] [C] n’a pas juridiquement restitué le logement. Elle sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 9 novembre 2023 jusqu’à libération des lieux, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

L'expulsion de Madame [G] [C] sera par ailleurs ordonnée. 


3- Sur les impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 « …Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué…. ». 


Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé:
a) de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus;
e) de laisser l'accès au lieux pour la réalisation des travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, dans ses dernières conclusions, la S.C.I. [H] demande la condamnation de Madame [G] [C] au paiement de la somme de 4257,50 euros au 17 janvier 2025, mois de janvier inclus.

En défense, Madame [G] [C] produit un document retraçant les mouvements mensuels pour l’année 2024. Il convient de constater que ce document correspond parfaitement au décompte proposé par le bailleur. 

Il apparaît qu’un FSL maintien de 2500 euros aurait été accordé mais pas débloqué dans l’attente de la décision concernant la résiliation du bail.

En l’état, il convient de condamner Madame [G] [C] au paiement de la somme de 4257,50 euros arrêtée au 31 janvier 2025, en deniers ou quittance.


4-Sur la demande d’expulsion de Madame [G] [C]

Selon l'article L412-1 du code de procédure civile d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Et selon l'article L 412-6 du même code, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés en vertu de l'article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui par voies de fait.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l'aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

* * *

Il apparaît que Madame [G] [C] est occupante sans droit ni titre du logement situé au [Adresse 5] à [Localité 5], propriété de la S.C.I. [H], ce qui constitue un trouble manifestement illicite compte tenu de l’atteinte au droit de propriété. Ce trouble est d’autant plus important que Madame [G] [C] avait délivré son congé et qu’elle s’est malgré tout maintenu dans les lieux depuis près de deux années, ce qui caractérise sa mauvaise foi.

Il convient donc de faire cesser le trouble manifestement illicite caractérisé par l’atteinte au droit de propriété de la la S.C.I. [H] en ordonnant l'expulsion.

Il y a lieu de réduire le délai à 1 mois après le commandement de quitter les lieux.


5- Sur la demande reconventionnelle de condamnation sous astreinte du bailleur à la réalisation de travaux

Il convient en premier lieu de constater que cette demande intervient postérieurement à la résiliation du bail intervenu le 9 novembre 2023.

De plus si Madame [G] [C] invoque des problèmes d’humidité dans la maison, force est de constater que les pièces produites ne permettent pas d’établir l’imputabilité de l’humidité à une faute de la bailleresse. 

En effet, il convient en premier lieu de constater que les photos produites ne sont pas datées. Mais si elle démontre des traces de moisissures, il n’est pas possible d’en établir l’origine. En effet, si Madame [G] [C] produit au soutien de se demande un rapport d’expertise réalisé le 18 décembre 2024, il convient de constater que cette expertise a pour finalité de détecter de l’amiante dans la bâtisse. Or si ce rapport met en lumière l’absence d’isolation et une installation électrique défaillante, force est de constater que ce rapport ne fait pas état de présence de moisissure et encore mois de problème d’isolation et d’humidité imputation à l’absence de travaux dans la maison.

En conséquence, il n’est pas possible d’établir si les problèmes d’humidité allégués par la locataire sont imputables à un manquement du bailleur de fournir un logement décent ou un défaut d’entretien du locataire.

Madame [G] [C] sera déboutée de sa demande de condamnation sous astreinte de la S.C.I. [H].

6 – Sur l’octroi de délai de paiement

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce Madame [G] [C] demande à bénéficier d’un délai de paiement pour apurer sa dette afin de ne pas prononcer la résiliation du bail. Il convient toutefois de rappeler que la résiliation du bail est intervenue de droit suite à la délivrance du congé de la locataire.

Dès lors il convient de débouter Madame [G] [C] de l’application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

7- Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [C], partie perdante, sera condamné aux dépens comprenant le commandement de payer.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.



En l’espèce, Madame [G] [C] sera condamnée au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, aucun grief n’est formé concernant le fait d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIF

Le juge des contentieux de la protection, 
statuant par jugement contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe :

CONSTATE la validité du congé délivré par Madame [G] [C] en date du 8 août 2023 ; 
CONSTATE la fin du contrat de bail entre Madame [G] [C] et la S.C.I. [H] à compter du 9 novembre 2023 ;

CONSTATE que Madame [G] [C] est occupante sans droit ni titre, faute d’avoir restitué le logement, objet du contrat de bail ;

ORDONNE en conséquence à Madame [G] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement avec commandement de quitter les lieux ; 

DIT qu’à défaut pour Madame [G] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai d’un mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, la S.C.I. [H] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier d’un déménageur et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [G] [C] à payer à la S.C.I. [H] à payer la somme de 4257,50 euros arrêtéee au 31 janvier 2025, en deniers ou quittance ;

CONDAMNE Madame [G] [C] à payer à la S.C.I. [H] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE Madame [G] [C] de sa demande délai de paiement ;

DEBOUTE Madame [G] [C] de sa demande de condamnation de son bailleur à faire réaliser des travaux sous astreinte ; 

CONDAMNE Madame [G] [C] au paiement à la S.C.I. [H] de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [C] aux entiers dépens, comprenant la commandement de payer ; 
DEBOUTE Madame [G] [C] de ses plus amples demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION









Conformément aux dispositions des articles 502, 503 et 675 du Code de Procédure civile : 
La partie qui souhaite faire exécuter la décision contre son adversaire doit au préalable la lui notifier par voie de signification, c’est à dire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Toutefois, si la partie succombante s’exécute volontairement et de manière non équivoque, elle est présumée accepter la décision. Dans ce cas, la signification de la décision n’est pas nécessaire.

le : 

- 1CE et 1CCC par par dépôt en case à Me SARRODET pour remise à la SC [H]
- 1 CCC par LS à Mme [B] [X]
- 1 CCC par dépôt en case à Me [Localité 6] 
- 1 CCC à la CCAPEX (Préfecture)
- 1 CCC au dossier

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Mise à jour de la source le 2026-07-17T19:48:17.375Z.