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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 16 juillet 2026, n° 23/16036

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 15 février 2009, Mme [N] [D] épouse [S] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. [R] des locaux composés d'une boutique en rez-de-chaussée et d'un sous-sol dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de neuf années à effet au 15 février 2009 afin qu'y soit exercée une activité de coiffure pour hommes et dames, d'équipement de la personne, de parfumerie, d'esthétique, de cosmétique, de vente de produits, de soins de beauté, de pédicurie, d'articles de [Localité 1] et de tous accessoires s'y référant, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 54 000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.

Par acte notarié en date du 1er juin 2015, la S.A.R.L. [R] a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.R.L. J Y B (ci-après la société J Y B). 

Le contrat de bail commercial s'est prolongé tacitement à compter du 15 février 2018.

Par acte d'huissier en date du 26 septembre 2023, la société J Y B a fait signifier à Mme [N] [D] une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er octobre 2023, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 33 700 euros hors taxes et hors charges.

En l'absence de réponse, la S.A.R.L. J Y B a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 9 octobre 2023 réceptionnée le lendemain, notifié à Mme [N] [D] épouse [S] un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 33 700 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2023, puis l'a, par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2023, faite assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.


Par jugement rendu le 26 juin 2024 auquel il convient de se référer, le juge des loyers commerciaux a notamment :
- constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial conclu entre Mme [N] [D] épouse [S] et la S.A.R.L. J Y B, et portant sur les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2023,
- fixé le loyer du bail commercial renouvelé au montant de la valeur locative, eu égard à la durée supérieure à douze années du bail expiré par l'effet de la tacite prolongation, 
- ordonné une expertise et designé, pour y procéder M. [Q] [I], expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 1], avec pour mission de rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er octobre 2023, au regard des dispositions des articles L. 145-33, et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce ;
- fixé le loyer provisionnel du par la S.A.R.L. J Y B pendant la durée de la présente instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives,

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 10 avril 2025, concluant à une valeur locative de 49635 euros hors taxes et hors charges par an.

Par jugement rendu par le tribunal des affaires économiques de Paris le 11 mars 2025, la société J YB a été placée en redressement judiciaire, Maître [U] [S] étant désignée en qualité d’administrateur judiciaire.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée du 14 novembre 2025 avec accusé de réception du 18 novembre 2025, la société J Y B représentée par Maître [U] [S], ès-qualités d’administrateur judiciaire, intervenante volontaire à l’instance demande au juge des loyers commerciaux :
- de fixer le montant du loyer annuel des locaux commerciaux pour le bail renouvelé pour trois, six et neuf années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2023, à titre principal à la somme de 47750 euros, hors charges hors taxes, et à titre subsidiaire à la somme de 49 635 euros
hors charges hors taxes,
- le paiement des intérêts aux taux légal sur le rappel de loyers depuis la date de la demande en justice, à compter de chaque date d’exigibilité et leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, pour ceux correspondant à des loyers réglés depuis plus d’un an,
- de dire qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L145-57 du code de commerce, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L111-2, L111-3 et L111-6 du code des procédures civiles d’exécution,
- de condamner Mme [N] [D] aux entiers dépens y compris les frais d'expertise,
- de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses demandes, maître [S] ès-qualités d’administrateur judiciaire de la société J Y B fait exposer pour l’essentiel :
- qu’à la date de notification de son mémoire, le montant du loyer annuel en principal hors charges et hors taxes s’élève à la somme de 56 572 euros et que la valeur locative des locaux loués est nettement inférieure à ce montant,
- qu’il convient de retenir la surface pondérée de 95,50 m²p estimée par M. [I],
- que l’expert judiciaire a conclu à une valeur locative unitaire de 525 €/m²p/an alors qu’au vu des références qu’il produit dans son rapport ainsi que des références mentionnées dans le rapport amiable établi à sa demande par M. [A] [E], expert près la cour d’appel de [Localité 5], un prix unitaire de 500 €/m2p/an doit être retenu.

Aux termes de son dernier mémoire en réplique notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 mars 2026, Mme [N] [D] demande au juge des loyers commerciaux de :
- fixer le prix du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2023 à titre principal à la somme annuelle de 65 000 euros, hors taxes, hors charges et subsidiairement à la somme annuelle d’a minima 49 635 euros hors taxes hors charges 
- refuser les intérêts de retard réclamés par le preneur compte tenu de la très importante dette de loyers qui est actuellement de 167 853,22 euros,
- condamner la société J Y B en tous les dépens, frais et expertise inclus,
- condamner la société J Y B à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 


Au soutien de ses demandes, Mme [N] [D] fait exposer en substance :
- que la destination des locaux contractuellement prévue est assez large et permet d’envisager une commercialité plus importante,
- que les locaux bénéficient d’un très bon emplacement ; que la commercialité du secteur est idéale pour l’activité du preneur ; que l’impact des travaux évoqué par la société J Y B dans ses écritures est très limité puisque l’essentiel des travaux se situent à l’extrémité de l’avenue, 
- qu’il doit être retenu un prix unitaire annuel de 600 €/m² p, ainsi que l’a estimé M. [P] [Y] qu’elle a mandaté pour établir un rapport amiable, soit pour une surface pondérée de 105,25 m2p une valeur locative annuelle de base de 63150 euros. Elle ajoute que la destination contractuelle qui est large justifie une majoration de 3 % de sorte que la valeur locative annuelle ressort en définitive à la somme de 65 000 euros HC HT.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience. 

A l'issue des débats les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 16 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire que certaines demandes des parties tendant à voir “dire” ou “rappeler” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif. Il en va ainsi notamment de la demande de la société J Y B visant à rappeler que la présente décision constituera un titre exécutoire.

Sur l’intervention volontaire de Maître [S] ès-qualités

Selon les articles 66, 325 et 329 du code de procédure civile, celui qui intervient volontairement dans une instance pour élever une prétention à son profit forme une intervention volontaire principale qui n’est recevable que s’il a le droit d’agir relativement à cette prétention. Selon l’article 31 du même code, l'action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention. L'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action et l'existence du droit invoqué par le demandeur n'est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès.

En l’espèce, il est établi que par jugement rendu par le tribunal des affaires économiques de Paris le 11 mars 2025, la société J Y B a été placée en redressement judiciaire, Maître [U] [S] étant désignée en qualité d’administrateur judiciaire.

Il convient donc de déclarer recevable l’intervention volontaire de Maître [U] [S] ès-qualités d’administrateur judiciaire de la société J Y B.


 Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Il résulte du jugement rendu le 26 juin 2024 et il n’est pas contesté par les parties que le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2023.

Le bail s'étant poursuivi par tacite prolongation pendant plus de 12 ans, il y a lieu de retenir le déplafonnement du loyer et le principe de fixation de celui-ci à la valeur locative, en application des dispositions de l'article L145-34, avant-dernier alinéa du code de commerce.

En application de l'article L.145- 33 du code de commerce, la valeur locative est déterminée d'après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.» 

Sur les caractéristiques des locaux et les facteurs locaux de commercialité

Il ressort du rapport d’expertise que les locaux loués sont situés dans le [Localité 6], [Adresse 4], [Adresse 5], à la limite du [Adresse 6]. 
[Adresse 7] est un secteur prestigieux de [Localité 1], combinant monuments historiques, résidences luxueuses, ambassades et commerces de luxe. C’est un quartier résidentiel huppé, parmi les plus recherchés de la capitale, qui offre un cadre de vie raffiné, très prisé par les familles fortunées et les diplomates.. 

L’[Adresse 5] est une voie à double sens de circulation qui relie la [Adresse 8] à l’[Adresse 9]. Le bien se situe plus précisément dans le tronçon de l’[Adresse 5] entre la [Adresse 8] et la [Adresse 10], à l’angle de celle-ci. 

Les lieux sont desservis par la ligne 1 du métro (station [Localité 7], à 450 m environ) et par les autobus (ligne 82 - Arrêt Alphand, à 110 m environ, - lignes 73, N11, N24 et N151 - Arrêt [Adresse 11], à 350 m environ).

Les locaux en litige dépendent, selon les constatations de l’expert, d’un immeuble présentant une façade en pierre de taille en état d’usage, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de 5 étages droits et d’un 6ème étage mansardé sous brisis ardoise. Il existe un balcon filant au 5ème étage et des garde-corps en fer forgé aux autres étages.

L’accès à la boutique se fait directement depuis la rue, sur le pan coupé, par une porte vitrée à deux vantaux. Il existe une vitrine sur l’[Adresse 5] ainsi que sur la [Adresse 10]. 

La boutique est équipée d’un comptoir caisse, de 8 postes de travail et d’une table d’onglerie. 

Il existe un dégagement le long de la [Adresse 10] avec un coin café et une petite réserve, avec une hauteur limitée de 1,80 mètres. 

Une marche mène à l’arrière-boutique avec 3 postes de travail et 4 bacs de lavage. 

Au fond, un petit dégagement dessert : 
* deux salles de massages/épilations, 
* un local poubelles avec le système de climatisation, 
* des WC avec un meuble vasque entièrement carrelés, 
* l’escalier métallique vers le sous-sol. 

Au sous-sol se trouvent :
* un local social à usage de vestiaire, équipé d’un sol cimenté peint et de murs bruts. 
* une cave transformée en bureau, dotée d’un sol parqueté et de murs peints. 
* une réserve à usage d’archives, dotée d’un sol cimenté peint et de murs peints ou bruts peints. 

L’expert relève que les locaux, équipés d’une climatisation et sous vidéo surveillance, apparaissent en très bon état d’usage et d’entretien pour les zones de vente ; les locaux techniques sont à rafraîchir ; le sous-sol est en bon état d’usage et d’entretien pour la partie bureau mais il existe des problèmes d’inondations qui rendent la pièce humide. 


La description matérielle et de situation faite par M. [I] résulte des constatations objectives qu’il a pu faire lors de sa visite sur place.
 
D’après l’expert, eu égard aux plans dressés par le cabinet Chorus Diagnostics en date du 12 février 2019, la surface utile des locaux est de 98,62 m2 au rez-de-chaussée et de 52,51m2 au sous-sol.

La surface pondérée a été retenue par l’expert judiciaire à 95,5 m² P, comme suit :


Niveau
Zone
Désignation
Surface 
utile
Coefficient de pondération
Surface utile pondérée
Rez-de-chaussée
Zone d’angle
Zone de vente (salon 1)
27m²
1,10
29,70 m²p
Rez-de-chaussée
Partie en 1ère zone (de 0 à 5m de la façade)
Zone de vente (salon 1) 
10 m²
1
10 m²p
Rez-de-chaussée
Partie en 1ère zone
Dégagement et accès vestiaire et salon 2 dont hauteur <1,80 m 
7,08 m²
0,80
5,66 m²p
Rez-de-chaussée
Partie en 2ème zone (1ère zone par rapport à la vitrine sur la rue Pergolèse) 
Zone de vente (salon 2) 
27,57 m²
0,90
24,81 m²p
Rez-de-chaussée

Arrière boutique
salles de soins 1et 2 dont dégagement 1 et 2 
19,77 m²
0,60
11,86 m²p
Total zones de vente


91,42m2

82,03 m2p
Rez-de-chaussée
Annexes
Sanitaires/
vestiaires
4,31 m2
0,40
1,72 m2
Rez-de-chaussée
Annexes
Local climatisation
3,66 m2
0,30
1,10 m2
Rez-de-chaussée
Annexes
Emprises escalier
2,74 m2
0
0,00 m2
Total annexes


10,71m2

2,82 m2p
Total rez- de-chaussée


102,13 m2

84,85 m2p
Sous-sol relié

Bureau et vestiaire 
39,25 m2
0,25
9,81 m²p
Sous-sol relié

Local technique et placard
5,60 m2
0,15
0,84 m2P
Sous-sol relié

Emprises escalier et ascenseur
4,15 m2
0
0,00 m2p
Total sous-sol 


49,00 m2

10,65 m2p
Totaux
 
 
151,13 m2

95,50 m2p


Maitre [U] [S] ès-qualités d’administrateur judiciaire de la société J Y B indique être d’accord avec la surface pondérée de 95,50 m2p retenue par l’expert.

Mme [N] [D], sans critiquer de manière expresse et détaillée ce chiffrage, se prévaut de l’estimation retenue par M. [P] [Y] qui dans le rapport établi le 28 novembre 2023 à sa demande, retient une valeur locative unitaire des locaux estimée à 600 €/m2p et une surface totale pondérée de 105,25 m2.

L’analyse du rapport de M. [Y] révèle notamment qu’il a appliqué un coefficient 1 pour l’ensemble des salles accessibles à la clientèle au rez-de-chaussée, autre que la zone d’angle où il a appliqué comme M. [I] un coefficient de 1,10 (salon 1 salon 2, salles de soins).

Or l’expert judiciaire a fait une juste application de la charte de l’expertise en appliquant dans une première zone de 5 mètres de profondeur à compter des vitrines, un coefficient de 1,00 et dans les autres zones à compter de la première, des coefficients de pondération de 0,80, 0,90 et 0,60, justifiés au regard de la configuration de la boutique. 

Il en va de même des annexes et du sous-sol, auxquels l’expert judiciaire a justement appliqué des coefficients différenciés selon la nature des locaux. 

Faute pour Mme [N] [D] de justifier plus en avant ses prétentions sur ce point, il sera donc retenu une surface pondérée de 95,50 m2p, comme justement estimée par M. [I].


Sur la destination des lieux et les obligations respectives des parties 

Les lieux sont contractuellement destinés à l’activité « de coiffure pour hommes et dames, d'équipement de la personne, de parfumerie, d'esthétique, de cosmétique, de vente de produits, de soins de beauté, de pédicurie, d'articles de [Localité 1] et de tous accessoires s'y référant », ce qui constitue une destination assez large. 
Ceci ne justifie cependant pas l’application d’un coefficient de majoration de 3% de la valeur locative sur la valeur unitaire de base comme l’a préconisé l’expert mandaté par le bailleur, mais sera pris en compte dans l’appréciation de cette même valeur, comme l’a d’ailleurs retenu l’expert judiciaire, lequel, dans son appréciation tient compte expressément de la destination contractuelle des locaux.

S’agissant des obligations respectives des parties, le preneur a la charge des réparations locatives et d’entretien, ainsi que des travaux de conformité et le bailleur la charge des grosses réparations de l’article 606 du code civil ; la cession est interdite si ce n’est en totalité à l’acquéreur du fonds de commerce ; le bailleur supporte la charge de l’impôt foncier.
Il existe une clause d’accession en fin de jouissance mais les parties n’en tirent aucune conclusion en l’espèce.

Sur les références de comparaison

S’agissant des éléments de comparaison, il sera rappelé que la valeur locative ne peut être estimée avec une approche exclusivement statistique en opérant la moyenne arithmétique de loyers sélectionnés présentant des dates de fixation différentes, des emplacements d’intérêt commercial variables et des locaux qui ne présentent pas exactement les mêmes caractéristiques physiques (notamment en terme de superficie, de linéaire de façade et de visibilité).
Aussi, seule une analyse comparative des éléments de référence tenant compte de l’ensemble des facteurs de valorisation, permet d’approcher ladite valeur locative 

En l’espèce, l’expert a mentionné dans son rapport l’ensemble des références présentées par les parties.

Il a ainsi retenu pour la société preneuse, les références proposées par M. [E], lequel dans son rapport a utilisé deux méthodes ; la première par comparaison et régression statistiques, qui consiste à déduire la valeur d’un bien en comparant des ventes récentes de biens équivalents aussi semblables que possible au bien à expertiser en termes de consistance, d’état et de situation. A ce titre l’expert amiable a retenu et retraité 12 références pour arriver à une valeur locative pour ce bien de 34718 euros HC HT ; la deuxième méthode par commercialité, à savoir une méthode par comparaison qui consiste à partir des prix de référence des transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparable à celles des locaux en cause et qui le conduit à retenir une valeur locative unitaire de base de 544 euros/m2p (supérieure à celle retenue par l’expert judiciaire) soit une valeur locative annuelle de 40 693 euros sur la base d’une surface pondérée qu’il avait fixée à 74,80 m2p.
Il sera relevé à ce titre que si certaines références mentionnées dans le rapport de M. [E] peuvent être prises en compte dans l’évaluation du prix du bail renouvelé, celui-ci doit correspondre à la valeur locative statutaire telle que prévue au code de commerce, de sorte que la méthode statistique opérée ne peut être retenue. Par ailleurs, beaucoup de références mentionnées par M. [E] concernent des baux renouvelés très anciens par rapport au bail renouvelé objet du présent litige, de sorte qu’elles ne sont pas significatives.


L’expert judiciaire a également mentionné dans son rapport les références proposées par M. [Y], expert mandaté par le bailleur, à savoir :
- 4 offres en nouvelles locations, faisant état de prix se situant dans une fourchette de 620 euros/m2u/an à 1 267 euros/m2p/an,
- 7 nouvelles locations conclues entre décembre 2014 et décembre 2020 pour des prix allant de 552 euros/m2p/an à 1760 euros/m2p,
- 4 renouvellements amiables conclus entre mai 2014 et juillet 2022 faisant état de prix entre 591 euros/m2p/an et 646 euros/m2p/an,
- 4 loyers fixés judiciairement pour des baux renouvelés entre le 1er juillet 2012 et janvier 2020, pour des prix se situant entre 420 euros/m2p et 1375 euros/m2p

Certaines de ces références cependant, trop anciennes ne peuvent être valablement prises en compte eu égard à la date du présent bail renouvelé (1er octobre 2023) ; seront ainsi écartées celles concernant des baux conclus ou renouvelés antérieurement au 1er octobre 2018. 
Par ailleurs doivent être retraitées les références concernant des locaux situés dans un meilleur secteur de commercialité ou celles présentant de trop grandes disparités de surfaces avec les locaux en litige.

L’expert a enfin fait référence aux termes de comparaison suivants :

* 5 nouvelles locations pour des baux conclus entre 2019 et 2023 qui font état d’une valeur locative unitaire qui se situe dans une fourchette de 255,79 / m²p à 944 euros/m²p;
La plus faible valeur concerne cependant une activité de sièges sociaux située dans le [Localité 8] [Adresse 12] et qui est donc peu significative ; il en va de même de la référence la plus élevée qui concerne des locaux situés [Adresse 13] dans le [Localité 8] et dont la destination n’est pas précisée.

* 3 références judiciaires avec des valeurs de 450 euros/m2p, pour un bail renouvelé en janvier 2020 concernant une activité de vente et de réparation de motocyclettes exercée dans des locaux situés [Adresse 14] dans le 17ème, 705 euros /m2p pour un bail du 1er octobre 2018 concernant une activité de restauration rapide exercée dans des locaux de 84,57 m2 situés [Adresse 15] dans le [Localité 9] et 600 €/m2p pour un bail renouvelé au 1er janvier 2017 concernant une activité de coiffure pour des locaux situés [Adresse 16] dans le [Localité 9].

* 3 offres de locations présentant des valeurs de 625 euros/m2p, 571 euros/m2p et 540 euros/m2p pour des commerces situés respectivement à proximité de la porte Chaillot (64m2), [Adresse 17] à proximité de la [Adresse 18] (49,3 m2) et à proximité immédiate de l’[Adresse 19] (183 m2).


En l'espèce, au regard de toutes les observations susvisées, des références analysées, de la localisation des locaux, dans un environnement adapté à l’activité exercée malgré une commercialité en baisse depuis la crise sanitaire, des caractéristiques des locaux, situés en angle avec une bonne visibilité mais dotés d’une marche d’accès au salon 2, la valeur locative unitaire de base sera fixée à la somme de 530 euros/m²p au 1er octobre 2023.

Les parties ne sollicitant pas expressément, aux termes de leur mémoire, l’application de coefficient en lien avec des facteurs de majoration et de minoration, lesquels au demeurant, s’ils étaient appliqués, auraient vocation à se compenser (abattement qui peut être justement fixé à 3 % pour les travaux de mise en conformité à la charge du preneur et majoration de 3 % pour la destination large), la valeur locative sera donc fixée à la somme de 50 615 euros HT HC/an (95,50 m2p m2 x 530 euros).


Sur les autres demandes

Les intérêts au taux légal sur l’éventuel trop-perçu de loyer, correspondant à la différence entre le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté par la société J Y B et le montant du loyer fixé par le présent jugement, seront dus par Mme [N] [D] à compter du 11 décembre 2003 date de l’assignation délivrée par le preneur pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date.
Les intérêts échus et dus au moins pour une année entière à compter du 11 décembre 2003 produiront des intérêts, en application de l'article 1343-1 et 1343- 2 du code civil. 

Etant entendu que ces intérêts s’appliqueront uniquement sur les sommes effectivement acquittées, de sorte que s’il existe des impayés comme le soutient Mme [N] [D], il reviendra aux parties de faire les comptes et éventuelles compensations qui s’imposeront.


La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ainsi ordonné, les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’énoncer ou le rappeler.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable l’intervention volontaire de Maitre [U] [S] ès-qualités d’administrateur judiciaire de la S.A.R.L. J Y B,

Fixe à la somme de 50 615 euros HT et HC par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2023 portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 10],

Dit qu’ont vocation à courir des intérêts au taux légal sur le trop-perçu de loyers effectif à compter du 11 décembre 2003 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date,

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière à compter du 11 décembre 2003 produiront des intérêts, en application de l'article 1343-1 et 1343- 2 du code civil,

Partage les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts de l'expertise judiciaire, 

Dit n’y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,


Fait et jugé à [Localité 1] le 16 Juillet 2026

La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL S. GUILLARME
Texte intégral
TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■

Loyers commerciaux

N° RG 23/16036 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C3RRO

N° MINUTE : 2

Assignation du :
11 Décembre 2023

Jugement en fixation
[1]

[1] Expéditions exécutoires
délivrées le : 
à Me TILLIARD et Me BARRILLON








JUGEMENT 
rendu le 16 Juillet 2026
DEMANDERESSE

S.A.R.L. J Y B
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0054 


DEFENDERESSE

Madame [N] [D] épouse [S]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Olivier TILLIARD de la SELEURL TO AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E0384


PARTIE INTERVENANTE 

S.E.L.A.R.L. AJRS, prise en la personne de Maître [U] [S], ès qualité d’administrateur judiciaire de la S.A.R.L JYB
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0054

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition 

DEBATS

A l’audience du 08 Avril 2026 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort



FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 15 février 2009, Mme [N] [D] épouse [S] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. [R] des locaux composés d'une boutique en rez-de-chaussée et d'un sous-sol dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de neuf années à effet au 15 février 2009 afin qu'y soit exercée une activité de coiffure pour hommes et dames, d'équipement de la personne, de parfumerie, d'esthétique, de cosmétique, de vente de produits, de soins de beauté, de pédicurie, d'articles de [Localité 1] et de tous accessoires s'y référant, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 54 000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme à échoir.

Par acte notarié en date du 1er juin 2015, la S.A.R.L. [R] a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.R.L. J Y B (ci-après la société J Y B). 

Le contrat de bail commercial s'est prolongé tacitement à compter du 15 février 2018.

Par acte d'huissier en date du 26 septembre 2023, la société J Y B a fait signifier à Mme [N] [D] une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er octobre 2023, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 33 700 euros hors taxes et hors charges.

En l'absence de réponse, la S.A.R.L. J Y B a, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de son conseil en date du 9 octobre 2023 réceptionnée le lendemain, notifié à Mme [N] [D] épouse [S] un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 33 700 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2023, puis l'a, par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2023, faite assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.


Par jugement rendu le 26 juin 2024 auquel il convient de se référer, le juge des loyers commerciaux a notamment :
- constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial conclu entre Mme [N] [D] épouse [S] et la S.A.R.L. J Y B, et portant sur les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2023,
- fixé le loyer du bail commercial renouvelé au montant de la valeur locative, eu égard à la durée supérieure à douze années du bail expiré par l'effet de la tacite prolongation, 
- ordonné une expertise et designé, pour y procéder M. [Q] [I], expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 1], avec pour mission de rechercher la valeur locative des locaux donnés à bail commercial à la date du 1er octobre 2023, au regard des dispositions des articles L. 145-33, et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce ;
- fixé le loyer provisionnel du par la S.A.R.L. J Y B pendant la durée de la présente instance au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives,

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 10 avril 2025, concluant à une valeur locative de 49635 euros hors taxes et hors charges par an.

Par jugement rendu par le tribunal des affaires économiques de Paris le 11 mars 2025, la société J YB a été placée en redressement judiciaire, Maître [U] [S] étant désignée en qualité d’administrateur judiciaire.

Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée du 14 novembre 2025 avec accusé de réception du 18 novembre 2025, la société J Y B représentée par Maître [U] [S], ès-qualités d’administrateur judiciaire, intervenante volontaire à l’instance demande au juge des loyers commerciaux :
- de fixer le montant du loyer annuel des locaux commerciaux pour le bail renouvelé pour trois, six et neuf années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2023, à titre principal à la somme de 47750 euros, hors charges hors taxes, et à titre subsidiaire à la somme de 49 635 euros
hors charges hors taxes,
- le paiement des intérêts aux taux légal sur le rappel de loyers depuis la date de la demande en justice, à compter de chaque date d’exigibilité et leur capitalisation dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil, pour ceux correspondant à des loyers réglés depuis plus d’un an,
- de dire qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L145-57 du code de commerce, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L111-2, L111-3 et L111-6 du code des procédures civiles d’exécution,
- de condamner Mme [N] [D] aux entiers dépens y compris les frais d'expertise,
- de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses demandes, maître [S] ès-qualités d’administrateur judiciaire de la société J Y B fait exposer pour l’essentiel :
- qu’à la date de notification de son mémoire, le montant du loyer annuel en principal hors charges et hors taxes s’élève à la somme de 56 572 euros et que la valeur locative des locaux loués est nettement inférieure à ce montant,
- qu’il convient de retenir la surface pondérée de 95,50 m²p estimée par M. [I],
- que l’expert judiciaire a conclu à une valeur locative unitaire de 525 €/m²p/an alors qu’au vu des références qu’il produit dans son rapport ainsi que des références mentionnées dans le rapport amiable établi à sa demande par M. [A] [E], expert près la cour d’appel de [Localité 5], un prix unitaire de 500 €/m2p/an doit être retenu.

Aux termes de son dernier mémoire en réplique notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 mars 2026, Mme [N] [D] demande au juge des loyers commerciaux de :
- fixer le prix du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2023 à titre principal à la somme annuelle de 65 000 euros, hors taxes, hors charges et subsidiairement à la somme annuelle d’a minima 49 635 euros hors taxes hors charges 
- refuser les intérêts de retard réclamés par le preneur compte tenu de la très importante dette de loyers qui est actuellement de 167 853,22 euros,
- condamner la société J Y B en tous les dépens, frais et expertise inclus,
- condamner la société J Y B à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 


Au soutien de ses demandes, Mme [N] [D] fait exposer en substance :
- que la destination des locaux contractuellement prévue est assez large et permet d’envisager une commercialité plus importante,
- que les locaux bénéficient d’un très bon emplacement ; que la commercialité du secteur est idéale pour l’activité du preneur ; que l’impact des travaux évoqué par la société J Y B dans ses écritures est très limité puisque l’essentiel des travaux se situent à l’extrémité de l’avenue, 
- qu’il doit être retenu un prix unitaire annuel de 600 €/m² p, ainsi que l’a estimé M. [P] [Y] qu’elle a mandaté pour établir un rapport amiable, soit pour une surface pondérée de 105,25 m2p une valeur locative annuelle de base de 63150 euros. Elle ajoute que la destination contractuelle qui est large justifie une majoration de 3 % de sorte que la valeur locative annuelle ressort en définitive à la somme de 65 000 euros HC HT.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience. 

A l'issue des débats les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 16 juillet 2026.


MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire que certaines demandes des parties tendant à voir “dire” ou “rappeler” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif. Il en va ainsi notamment de la demande de la société J Y B visant à rappeler que la présente décision constituera un titre exécutoire.

Sur l’intervention volontaire de Maître [S] ès-qualités

Selon les articles 66, 325 et 329 du code de procédure civile, celui qui intervient volontairement dans une instance pour élever une prétention à son profit forme une intervention volontaire principale qui n’est recevable que s’il a le droit d’agir relativement à cette prétention. Selon l’article 31 du même code, l'action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention. L'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action et l'existence du droit invoqué par le demandeur n'est pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès.

En l’espèce, il est établi que par jugement rendu par le tribunal des affaires économiques de Paris le 11 mars 2025, la société J Y B a été placée en redressement judiciaire, Maître [U] [S] étant désignée en qualité d’administrateur judiciaire.

Il convient donc de déclarer recevable l’intervention volontaire de Maître [U] [S] ès-qualités d’administrateur judiciaire de la société J Y B.


 Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Il résulte du jugement rendu le 26 juin 2024 et il n’est pas contesté par les parties que le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2023.

Le bail s'étant poursuivi par tacite prolongation pendant plus de 12 ans, il y a lieu de retenir le déplafonnement du loyer et le principe de fixation de celui-ci à la valeur locative, en application des dispositions de l'article L145-34, avant-dernier alinéa du code de commerce.

En application de l'article L.145- 33 du code de commerce, la valeur locative est déterminée d'après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;
2° La destination des lieux ;
3° Les obligations respectives des parties ;
4° Les facteurs locaux de commercialité ;
5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments.» 

Sur les caractéristiques des locaux et les facteurs locaux de commercialité

Il ressort du rapport d’expertise que les locaux loués sont situés dans le [Localité 6], [Adresse 4], [Adresse 5], à la limite du [Adresse 6]. 
[Adresse 7] est un secteur prestigieux de [Localité 1], combinant monuments historiques, résidences luxueuses, ambassades et commerces de luxe. C’est un quartier résidentiel huppé, parmi les plus recherchés de la capitale, qui offre un cadre de vie raffiné, très prisé par les familles fortunées et les diplomates.. 

L’[Adresse 5] est une voie à double sens de circulation qui relie la [Adresse 8] à l’[Adresse 9]. Le bien se situe plus précisément dans le tronçon de l’[Adresse 5] entre la [Adresse 8] et la [Adresse 10], à l’angle de celle-ci. 

Les lieux sont desservis par la ligne 1 du métro (station [Localité 7], à 450 m environ) et par les autobus (ligne 82 - Arrêt Alphand, à 110 m environ, - lignes 73, N11, N24 et N151 - Arrêt [Adresse 11], à 350 m environ).

Les locaux en litige dépendent, selon les constatations de l’expert, d’un immeuble présentant une façade en pierre de taille en état d’usage, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de 5 étages droits et d’un 6ème étage mansardé sous brisis ardoise. Il existe un balcon filant au 5ème étage et des garde-corps en fer forgé aux autres étages.

L’accès à la boutique se fait directement depuis la rue, sur le pan coupé, par une porte vitrée à deux vantaux. Il existe une vitrine sur l’[Adresse 5] ainsi que sur la [Adresse 10]. 

La boutique est équipée d’un comptoir caisse, de 8 postes de travail et d’une table d’onglerie. 

Il existe un dégagement le long de la [Adresse 10] avec un coin café et une petite réserve, avec une hauteur limitée de 1,80 mètres. 

Une marche mène à l’arrière-boutique avec 3 postes de travail et 4 bacs de lavage. 

Au fond, un petit dégagement dessert : 
* deux salles de massages/épilations, 
* un local poubelles avec le système de climatisation, 
* des WC avec un meuble vasque entièrement carrelés, 
* l’escalier métallique vers le sous-sol. 

Au sous-sol se trouvent :
* un local social à usage de vestiaire, équipé d’un sol cimenté peint et de murs bruts. 
* une cave transformée en bureau, dotée d’un sol parqueté et de murs peints. 
* une réserve à usage d’archives, dotée d’un sol cimenté peint et de murs peints ou bruts peints. 

L’expert relève que les locaux, équipés d’une climatisation et sous vidéo surveillance, apparaissent en très bon état d’usage et d’entretien pour les zones de vente ; les locaux techniques sont à rafraîchir ; le sous-sol est en bon état d’usage et d’entretien pour la partie bureau mais il existe des problèmes d’inondations qui rendent la pièce humide. 


La description matérielle et de situation faite par M. [I] résulte des constatations objectives qu’il a pu faire lors de sa visite sur place.
 
D’après l’expert, eu égard aux plans dressés par le cabinet Chorus Diagnostics en date du 12 février 2019, la surface utile des locaux est de 98,62 m2 au rez-de-chaussée et de 52,51m2 au sous-sol.

La surface pondérée a été retenue par l’expert judiciaire à 95,5 m² P, comme suit :


Niveau
Zone
Désignation
Surface 
utile
Coefficient de pondération
Surface utile pondérée
Rez-de-chaussée
Zone d’angle
Zone de vente (salon 1)
27m²
1,10
29,70 m²p
Rez-de-chaussée
Partie en 1ère zone (de 0 à 5m de la façade)
Zone de vente (salon 1) 
10 m²
1
10 m²p
Rez-de-chaussée
Partie en 1ère zone
Dégagement et accès vestiaire et salon 2 dont hauteur <1,80 m 
7,08 m²
0,80
5,66 m²p
Rez-de-chaussée
Partie en 2ème zone (1ère zone par rapport à la vitrine sur la rue Pergolèse) 
Zone de vente (salon 2) 
27,57 m²
0,90
24,81 m²p
Rez-de-chaussée

Arrière boutique
salles de soins 1et 2 dont dégagement 1 et 2 
19,77 m²
0,60
11,86 m²p
Total zones de vente


91,42m2

82,03 m2p
Rez-de-chaussée
Annexes
Sanitaires/
vestiaires
4,31 m2
0,40
1,72 m2
Rez-de-chaussée
Annexes
Local climatisation
3,66 m2
0,30
1,10 m2
Rez-de-chaussée
Annexes
Emprises escalier
2,74 m2
0
0,00 m2
Total annexes


10,71m2

2,82 m2p
Total rez- de-chaussée


102,13 m2

84,85 m2p
Sous-sol relié

Bureau et vestiaire 
39,25 m2
0,25
9,81 m²p
Sous-sol relié

Local technique et placard
5,60 m2
0,15
0,84 m2P
Sous-sol relié

Emprises escalier et ascenseur
4,15 m2
0
0,00 m2p
Total sous-sol 


49,00 m2

10,65 m2p
Totaux
 
 
151,13 m2

95,50 m2p


Maitre [U] [S] ès-qualités d’administrateur judiciaire de la société J Y B indique être d’accord avec la surface pondérée de 95,50 m2p retenue par l’expert.

Mme [N] [D], sans critiquer de manière expresse et détaillée ce chiffrage, se prévaut de l’estimation retenue par M. [P] [Y] qui dans le rapport établi le 28 novembre 2023 à sa demande, retient une valeur locative unitaire des locaux estimée à 600 €/m2p et une surface totale pondérée de 105,25 m2.

L’analyse du rapport de M. [Y] révèle notamment qu’il a appliqué un coefficient 1 pour l’ensemble des salles accessibles à la clientèle au rez-de-chaussée, autre que la zone d’angle où il a appliqué comme M. [I] un coefficient de 1,10 (salon 1 salon 2, salles de soins).

Or l’expert judiciaire a fait une juste application de la charte de l’expertise en appliquant dans une première zone de 5 mètres de profondeur à compter des vitrines, un coefficient de 1,00 et dans les autres zones à compter de la première, des coefficients de pondération de 0,80, 0,90 et 0,60, justifiés au regard de la configuration de la boutique. 

Il en va de même des annexes et du sous-sol, auxquels l’expert judiciaire a justement appliqué des coefficients différenciés selon la nature des locaux. 

Faute pour Mme [N] [D] de justifier plus en avant ses prétentions sur ce point, il sera donc retenu une surface pondérée de 95,50 m2p, comme justement estimée par M. [I].


Sur la destination des lieux et les obligations respectives des parties 

Les lieux sont contractuellement destinés à l’activité « de coiffure pour hommes et dames, d'équipement de la personne, de parfumerie, d'esthétique, de cosmétique, de vente de produits, de soins de beauté, de pédicurie, d'articles de [Localité 1] et de tous accessoires s'y référant », ce qui constitue une destination assez large. 
Ceci ne justifie cependant pas l’application d’un coefficient de majoration de 3% de la valeur locative sur la valeur unitaire de base comme l’a préconisé l’expert mandaté par le bailleur, mais sera pris en compte dans l’appréciation de cette même valeur, comme l’a d’ailleurs retenu l’expert judiciaire, lequel, dans son appréciation tient compte expressément de la destination contractuelle des locaux.

S’agissant des obligations respectives des parties, le preneur a la charge des réparations locatives et d’entretien, ainsi que des travaux de conformité et le bailleur la charge des grosses réparations de l’article 606 du code civil ; la cession est interdite si ce n’est en totalité à l’acquéreur du fonds de commerce ; le bailleur supporte la charge de l’impôt foncier.
Il existe une clause d’accession en fin de jouissance mais les parties n’en tirent aucune conclusion en l’espèce.

Sur les références de comparaison

S’agissant des éléments de comparaison, il sera rappelé que la valeur locative ne peut être estimée avec une approche exclusivement statistique en opérant la moyenne arithmétique de loyers sélectionnés présentant des dates de fixation différentes, des emplacements d’intérêt commercial variables et des locaux qui ne présentent pas exactement les mêmes caractéristiques physiques (notamment en terme de superficie, de linéaire de façade et de visibilité).
Aussi, seule une analyse comparative des éléments de référence tenant compte de l’ensemble des facteurs de valorisation, permet d’approcher ladite valeur locative 

En l’espèce, l’expert a mentionné dans son rapport l’ensemble des références présentées par les parties.

Il a ainsi retenu pour la société preneuse, les références proposées par M. [E], lequel dans son rapport a utilisé deux méthodes ; la première par comparaison et régression statistiques, qui consiste à déduire la valeur d’un bien en comparant des ventes récentes de biens équivalents aussi semblables que possible au bien à expertiser en termes de consistance, d’état et de situation. A ce titre l’expert amiable a retenu et retraité 12 références pour arriver à une valeur locative pour ce bien de 34718 euros HC HT ; la deuxième méthode par commercialité, à savoir une méthode par comparaison qui consiste à partir des prix de référence des transactions effectuées sur le marché immobilier pour des biens présentant des caractéristiques et une localisation comparable à celles des locaux en cause et qui le conduit à retenir une valeur locative unitaire de base de 544 euros/m2p (supérieure à celle retenue par l’expert judiciaire) soit une valeur locative annuelle de 40 693 euros sur la base d’une surface pondérée qu’il avait fixée à 74,80 m2p.
Il sera relevé à ce titre que si certaines références mentionnées dans le rapport de M. [E] peuvent être prises en compte dans l’évaluation du prix du bail renouvelé, celui-ci doit correspondre à la valeur locative statutaire telle que prévue au code de commerce, de sorte que la méthode statistique opérée ne peut être retenue. Par ailleurs, beaucoup de références mentionnées par M. [E] concernent des baux renouvelés très anciens par rapport au bail renouvelé objet du présent litige, de sorte qu’elles ne sont pas significatives.


L’expert judiciaire a également mentionné dans son rapport les références proposées par M. [Y], expert mandaté par le bailleur, à savoir :
- 4 offres en nouvelles locations, faisant état de prix se situant dans une fourchette de 620 euros/m2u/an à 1 267 euros/m2p/an,
- 7 nouvelles locations conclues entre décembre 2014 et décembre 2020 pour des prix allant de 552 euros/m2p/an à 1760 euros/m2p,
- 4 renouvellements amiables conclus entre mai 2014 et juillet 2022 faisant état de prix entre 591 euros/m2p/an et 646 euros/m2p/an,
- 4 loyers fixés judiciairement pour des baux renouvelés entre le 1er juillet 2012 et janvier 2020, pour des prix se situant entre 420 euros/m2p et 1375 euros/m2p

Certaines de ces références cependant, trop anciennes ne peuvent être valablement prises en compte eu égard à la date du présent bail renouvelé (1er octobre 2023) ; seront ainsi écartées celles concernant des baux conclus ou renouvelés antérieurement au 1er octobre 2018. 
Par ailleurs doivent être retraitées les références concernant des locaux situés dans un meilleur secteur de commercialité ou celles présentant de trop grandes disparités de surfaces avec les locaux en litige.

L’expert a enfin fait référence aux termes de comparaison suivants :

* 5 nouvelles locations pour des baux conclus entre 2019 et 2023 qui font état d’une valeur locative unitaire qui se situe dans une fourchette de 255,79 / m²p à 944 euros/m²p;
La plus faible valeur concerne cependant une activité de sièges sociaux située dans le [Localité 8] [Adresse 12] et qui est donc peu significative ; il en va de même de la référence la plus élevée qui concerne des locaux situés [Adresse 13] dans le [Localité 8] et dont la destination n’est pas précisée.

* 3 références judiciaires avec des valeurs de 450 euros/m2p, pour un bail renouvelé en janvier 2020 concernant une activité de vente et de réparation de motocyclettes exercée dans des locaux situés [Adresse 14] dans le 17ème, 705 euros /m2p pour un bail du 1er octobre 2018 concernant une activité de restauration rapide exercée dans des locaux de 84,57 m2 situés [Adresse 15] dans le [Localité 9] et 600 €/m2p pour un bail renouvelé au 1er janvier 2017 concernant une activité de coiffure pour des locaux situés [Adresse 16] dans le [Localité 9].

* 3 offres de locations présentant des valeurs de 625 euros/m2p, 571 euros/m2p et 540 euros/m2p pour des commerces situés respectivement à proximité de la porte Chaillot (64m2), [Adresse 17] à proximité de la [Adresse 18] (49,3 m2) et à proximité immédiate de l’[Adresse 19] (183 m2).


En l'espèce, au regard de toutes les observations susvisées, des références analysées, de la localisation des locaux, dans un environnement adapté à l’activité exercée malgré une commercialité en baisse depuis la crise sanitaire, des caractéristiques des locaux, situés en angle avec une bonne visibilité mais dotés d’une marche d’accès au salon 2, la valeur locative unitaire de base sera fixée à la somme de 530 euros/m²p au 1er octobre 2023.

Les parties ne sollicitant pas expressément, aux termes de leur mémoire, l’application de coefficient en lien avec des facteurs de majoration et de minoration, lesquels au demeurant, s’ils étaient appliqués, auraient vocation à se compenser (abattement qui peut être justement fixé à 3 % pour les travaux de mise en conformité à la charge du preneur et majoration de 3 % pour la destination large), la valeur locative sera donc fixée à la somme de 50 615 euros HT HC/an (95,50 m2p m2 x 530 euros).


Sur les autres demandes

Les intérêts au taux légal sur l’éventuel trop-perçu de loyer, correspondant à la différence entre le montant du loyer provisionnel effectivement acquitté par la société J Y B et le montant du loyer fixé par le présent jugement, seront dus par Mme [N] [D] à compter du 11 décembre 2003 date de l’assignation délivrée par le preneur pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date.
Les intérêts échus et dus au moins pour une année entière à compter du 11 décembre 2003 produiront des intérêts, en application de l'article 1343-1 et 1343- 2 du code civil. 

Etant entendu que ces intérêts s’appliqueront uniquement sur les sommes effectivement acquittées, de sorte que s’il existe des impayés comme le soutient Mme [N] [D], il reviendra aux parties de faire les comptes et éventuelles compensations qui s’imposeront.


La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ainsi ordonné, les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’énoncer ou le rappeler.


PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable l’intervention volontaire de Maitre [U] [S] ès-qualités d’administrateur judiciaire de la S.A.R.L. J Y B,

Fixe à la somme de 50 615 euros HT et HC par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2023 portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 10],

Dit qu’ont vocation à courir des intérêts au taux légal sur le trop-perçu de loyers effectif à compter du 11 décembre 2003 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date,

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière à compter du 11 décembre 2003 produiront des intérêts, en application de l'article 1343-1 et 1343- 2 du code civil,

Partage les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts de l'expertise judiciaire, 

Dit n’y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties,


Fait et jugé à [Localité 1] le 16 Juillet 2026

La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL S. GUILLARME

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce R145-23, code de commerce R145-3, code de procedure civile 329, code de procedure civile 325, code civil 606, code civil 1343-1, code de commerce R145-8, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33, code des procedures civiles d'execution L111-3, code des procedures civiles d'execution L111-2, code des procedures civiles d'execution L111-6, code de procedure civile 66). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-20T19:22:26.006Z.