Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 16 juillet 2026, n° 25/12038

Exposé du litige

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 28 octobre 2005, la S.A.S. GEC 2 aux droits de laquelle vient la S.P.P.I. Immo Diversification ISR a donné à bail commercial à la S.A. Club Méditerranée devenue la S.A.S. Club Med un ensemble immobilier pour une surface d’un hectare quarante sept ares soixante dix-huit centiares portant le numéro [Cadastre 1] situé au lieu dit « [Localité 6] » dans la commune d’[Localité 7] (Savoie), pour une durée de douze ans à compter de la date de signature du bail, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 2 600 000 euros hors taxes et hors charges, avec indexation annuelle en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE.

Les lieux ont pour destination l’exercice d’une activité de « d’exploitant de village de vacances ou d’hôtel sous l’enseigne ‘’Club Méditerranée’’ ».

Les locaux sont désignés de la façon suivante :
« Un bâtiment à usage d’hôtel de 440 chambres.
Il est constaté que le village comprend 346 chambres clients (dont certaines peuvent être décommercialisées pour les employés), 89 chambres employés et 2 appartements employés.

Locaux divers :
- 2 restaurants communicants
- 2 bars
- saunas, espace massages
- salle de cardio-training
- salles mini-Club Med
- ski-room
- boutique ».

L’article 10.1.4 du bail prévoit le financement par le bailleur d’un programme de rénovation de l’immeuble dans la limite d’un montant maximum de 9 000 000 euros hors taxes.

Il est stipulé à la clause 7.5 « Loyer complémentaire » du contrat de bail qu’à compter de la date d’achèvement de travaux, la société Club Med versera au bailleur un loyer complémentaire annuel correspondant à 7,08 % des dépenses hors taxes dans la limite d’un budget maximum de 9 millions d’euros hors taxes, et que préalablement à la date d’achèvement des travaux, la société Club Med sera tenue de payer des pré-loyers sur la base d’un taux annuel de 7,08 % appliqué aux montants cumulés décaissés hors taxes à la fin de chaque mois par le bailleur.

Par avenant n°1 en date du 15 janvier 2009, les parties ont constaté l’achèvement des travaux le 30 novembre 2006 et ont fixé le loyer complémentaire hors taxes et hors charges dû par la société Club Med à la somme de 519 106,94 euros par an hors taxes pour la période du 30 novembre 2006 au 27 octobre 2007, et à la somme de 651 568,74 euros par an hors taxes à compter du 28 octobre 2007, indexé annuellement aux mêmes dates que le loyer de base.


Par avenant n°2 en date du 28 mai 2009, les parties sont convenues de la modification du loyer de base et l’ont fixé à la somme annuelle de 3 911 385,86 euros hors taxes et hors charges. Elles sont également convenues que l’indice de référence pour l’indexation annuelle du loyer sera l’indice du coût de la construction pour les indexations à intervenir aux 28 octobre 2009 et 2010, et l’ont substitué à l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE pour les indexations à intervenir à compter du 28 octobre 2011.

Par avenant n°3 en date du 25 juin 2013, les parties sont convenues de modifier la désignation des locaux de la façon suivante :
« Locaux Désigne les immeubles suivants :
- Un terrain sis Commune d’[Localité 7] (Savoie) figurant au cadastre rénové de ladite commune cadastré :
*Section F lieudit « [Localité 6] », numéro [Cadastre 1] pour une surface de une hectare quarante sept ares soixante dix-huit centiares (01ha 47a 78ca)
*Section F lieudit « [Localité 6] », numéro [Cadastre 2] pour une surface de un are huit centiares (00ha 01a 08ca)
*Section F lieudit « [Localité 6] », numéro [Cadastre 3] pour une surface de un are quarante cinq centiares (00ha 01a 45ca)

- Et les bâtiments ainsi que les Installations et Equipements, ainsi que l’ensemble des améliorations, extensions et remises à neuf et les Constructions Nouvelles.

-Un terrain nu sis Commune de [Localité 8] (Savoie) figurant au cadastre de ladite commune cadastré
*Section N lieudit « [Localité 9] » numéro [Cadastre 4] pour une surface de vingt huit centiares (00ha 00a 28ca) ».

Par avenant n°4 en date du 27 juin 2013, les parties sont notamment convenues de proroger le bail pour une durée de douze ans ferme à compter du 27 juin 2013 jusqu’au 26 juin 2025, et de fixer un nouveau loyer annuel à la somme de 3 201 495,32 euros hors taxes et hors charges à effet rétroactif au 1er mai 2013.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2024, la société Club Med a fait signifier au bailleur, en application de l'article L.145-10 du code de commerce et de la clause 5.2.2 du contrat de bail, une demande de renouvellement du bail à effet au 26 juin 2025, moyennant un loyer annuel HC HT de 2 100 000 euros correspondant à la valeur de marché.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, le bailleur a fait signifier à la société Club Med une réponse à la demande de renouvellement de bail visant l'article L.145-10 du code de commerce, indiquant accepter le principe du renouvellement à effet à compter du 27 juin 2025 et vouloir voir fixer le loyer de renouvellement à la somme annuelle de 3 950 000 euros hors taxes et hors charges, correspondant au prix de marché.

Par un mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec avis de réception en date du 10 juillet 2025, la société Club Med a notamment demandé à titre principal de constater que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 26 juin 2025 et de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 2 066 120 euros hors taxes et hors charges, et à titre subsidiaire de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

En l'absence d'accord des parties, la société Club Med a assigné la société Immo Diversification devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2025.

Aux termes de son assignation, la société Club Med demande au juge des loyers commerciaux, de :
« A TITRE PRINCIPAL :
• CONSTATER que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 26 juin 2025, 
•FIXER le loyer du bail renouvelé à effet du au 26 juin 2025 à la somme annuelle de deux millions soixante-six mille cent-vingt euros hors taxes hors charges (2.066.120,00 € HT HC) ; toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de leur mise en conformité avec les dispositions législatives impératives,
• CONDAMNER la société IMMO DIVSERIFICATION (sic) ISR à remboursement des trop perçus de loyer à compter du 26 juin 2025, 
SUBSIDIAIREMENT :
-ORDONNER une mesure d’instruction aux frais de la société IMMO DIVSERIFICATION ISR en application de l’article R. 145-30 du Code de commerce 
- DESIGNER un expert qui devra avoir une expérience confirmée dans le secteur hôtelier en montagne qui aura pour mission de :
* Se rendre dans les Locaux, en présence des parties et de leurs conseils, ou ceux-ci dûment convoqués ;
* Décrire et photographier les Locaux,
* Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* Procéder à l’examen des faits allégués par les parties et à celui des éléments mentionnés aux articles L. 145-33 et R. 145-2 et suivants du Code de commerce ;
*Rechercher la valeur locative de marché des Locaux à la date du 26 juin 2025 par comparaison avec des biens similaires,
*de rendre compte du tout et donner un avis motivé ;
* de dresser un rapport de ses constations et conclusions.  
-ORDONNER que le loyer soit fixé provisoirement à la somme de deux millions soixante-six mille cent-vingt euros hors taxes hors charges (2.066.120,00 € HT HC) jusqu’à obtention de la décision fixant définitivement le montant du loyer du bail renouvelé à effet du 26 juin 2025,
 - RESERVER les dépens, 
EN TOUTE HYPOTHESE :
-CONDAMNER le Bailleur à payer au Preneur la somme de 10.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- ORDONNER qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du Code de commerce, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du Code des procédures civiles d’exécution ».

Au soutien de ses prétentions, la société Club Med fait valoir en substance que le contrat de bail s’est renouvelé à effet au 26 juin 2025 et que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative de marché pour la location de biens similaires conformément à la clause 7.4 du contrat de bail. Elle se prévaut essentiellement d’un rapport d’expertise amiable établi à sa demande par le cabinet Berthier & Associés le 25 juin 2025 et estimant la valeur locative sur la base de la méthode hôtelière à la somme annuelle de 2 066 120 euros hors taxes et hors charges.
A titre subsidiaire, elle sollicite la désignation d’un expert judiciaire et de fixer un loyer provisionnel pendant la durée de l’instance à la somme de 2 066 120 euros hors taxes et hors charges, considérant que le loyer actuel d’un montant de 3 998 175,32 euros hors taxes et hors charges est supérieur à la valeur locative de renouvellement.

En réplique, aux termes de son dernier mémoire, adressé par lettre recommandée du 7 avril 2026 avec accusé de réception du 10 avril 2026, la société Immo Diversification demande au juge des loyers commerciaux de :
« A titre principal : 
- FIXER le loyer du bail renouvelé au 27 juin 2025 à la somme annuelle en principal de 410 000 euros HT et HC ; 
- JUGER que seront dus des intérêts au taux légal sur tout rappel de loyer à la suite du renouvellement du bail dont il s’agit à compter de la date de l’exploit introductif d’instance en application des dispositions des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, anatocisme en sus conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du même code ;
A titre subsidiaire :  
DESIGNER tel expert qu’il plaira à la juridiction de désigner aux fins de donner un avis sur la valeur locative de marché, au 27 juin 2025, des locaux donnés à bail aux frais avancés de la Société CLUB MED ; 
- JUGER que, pendant la durée de la procédure, la Société LE CLUB MED sera redevable d’un loyer provisionnel égal au montant du loyer actuel, outre indexation ;
En toute hypothèse : 
- DEBOUTER la Société CLUB MED de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions
- CONDAMNER la Société CLUB MED aux entiers dépens, dont distraction à la S.E.L.A.R.L. LVA, Maître Laurent VIOLLET, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile;
- RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Au soutien de ses demandes, la société Immo Diversification se prévaut à titre principal d’un avis sur la valeur locative établi à sa demande par le cabinet Martins & Associés le 25 mars 2026 ayant estimé la valeur locative au 27 juin 2025 à la somme de 4 170 000 euros hors taxes et hors charges. Elle indique que compte tenu du caractère monovalent des locaux donnés à bail, il y a lieu de déterminer le prix du bail selon les usages observés dans la branche d’activité considérée et selon la méthode hôtelière.
A titre subsidiaire, elle sollicite la désignation d’un expert et s’oppose à ce qu’elle paye l’intégralité des frais d’expertise. Elle indique que le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer en vigueur, outre indexation, et que la demande de la société Club Med n’est pas justifiée.



Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 8 avril 2026 et le jugement mis en délibéré au 16 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Par message RPVA en date du 9 avril 2026, le conseil de la société Club Med a confirmé ses dire à l’audience, à savoir que la mention du « 26 juin 2025 » dans son mémoire comme la date de prise d’effet du bail renouvelé est une erreur et que la date de prise d’effet du bail renouvelé est bien le 27 juin 2025.

Il en résulte que les parties s'accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de neuf années à compter du 27 juin 2025, aux clauses et conditions du bail expiré, à l'exception du loyer de renouvellement.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

La clause 7.4 du contrat de bail stipule notamment que « Si le Preneur exerce sa faculté de renouvellement du bail à l’expiration de la durée de validité, le loyer sera fixé par les parties à une valeur de marché pour la location de biens similaires étant précisé que cette valeur de marché sera celle correspondant à celle de l’ensemble des locaux.
 […]
Il est précisé que pour le cas où aucun accord ne serait trouvé dans un délai de six mois, celui-ci sera déterminé par le juge des loyers dans les conditions de l’article L.145-57 du code de commerce ».

Les parties conviennent qu'il y a lieu de rechercher la valeur locative des lieux loués conformément aux termes du contrat qui les lie, sur laquelle elles ne sont pas parvenues à un accord.

L'article R.145-30 du code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

En l'état des moyens exposés et des pièces produites, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R.145-30 du code de commerce. A cette fin, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert sera fixé à la somme de 7.000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la société Club Med demanderesse à la présente instance.


Sur l'injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l'article 21 du code de procédure civile « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l'amiable tout ou partie du litige ».
Aux termes des dispositions de l'article 1533 du même code, « le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ».

En application de l'article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d'information susvisée, étant précisé que la présence ou l'absence d'une partie à la réunion n' est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l'estime nécessaire, il peut, en application de l'article 1533-2 du même code organiser cette réunion d'information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l'article 1533-3 du code de procédure civile le médiateur informe le juge de l'absence d'une partie à la réunion.
La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction prévue au premier alinéa de l'article 1533 peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10.000 euros.

En l'espèce, au regard de la nature du litige, il est de l'intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l'expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l'article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l'espèce, dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l'instance sera fixé au dernier loyer contractuel indexé en vigueur, outre les charges et taxes locatives.

Etant entendu qu’en l’état des pièces produites et des avis divergents résultant des rapports amiables produits, il n’est pas justifié par la société Club Med à ce stade de la procédure de fixer un loyer provisionnel inférieur au montant du loyer contractuel pendant la durée de l’instance. La société Club Med sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l'équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la S.P.P.I. Immo Diversification ISR et la S.A.S Club Med portant sur un ensemble immobilier portant le numéro [Cadastre 1] situé au lieu dit « [Localité 6] » dans la commune d’[Localité 7] (Savoie) pour une durée de neuf ans à compter du 27 juin 2025,

Avant dire droit, ordonne une expertise sur la valeur locative des locaux commerciaux loués et désigne pour y procéder :


M. [L] [U] 
[Adresse 1] - [Localité 1] 
Tél : [XXXXXXXX03] Port. : [XXXXXXXX01] 
[Courriel 2]

Avec pour mission de :
* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux en cause, les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,
*entendre les parties en leurs dires et explications,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties,
* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu'en cas de besoin, l'expert pourra faire appel à l'assistance d'un sapiteur géomètre de son choix ;
* rechercher les références utiles de comparaison ;
* rechercher la valeur locative à la date du 27 juin 2025 des lieux loués au regard des usages observés dans la branche d'activité considérée et de la clause 7.4 du contrat de bail,
* tenter de concilier les parties,
* Du tout, dresser rapport ;

Dit qu'en cas d'empêchement, l'expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 novembre 2027,

Fixe à la somme de 7.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la S.A.S Club Med à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 7], [Localité 10]) avant le 30 septembre 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l'affaire sera rappelée à l'audience du 2 Novembre 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur [S] [N]
[Adresse 2] - [Localité 2]
[XXXXXXXX02] - [Courriel 1]

Dit que le médiateur n'interviendra qu'après que l'expert l'aura informé que les parties ne se sont pas conciliées devant lui et qu'il leur a adressé sa note de synthèse,

Dit qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission :
* d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu'à l'issue de ce premier rendez-vous d'information, qui devra avoir lieu au plus tard dans les deux mois suivant l'information du médiateur par l'expert, dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d'au moins l'une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l'expert sans délai et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l'expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation:
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l'expert, et le cours de l'expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu'au terme de la médiation qui ne pourra excéder le délai de 6 mois suivant la première réunion d'information sus visée, le médiateur informera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues,

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10.000 euros,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert déposera son rapport en l'état de la dernière note aux parties qu'il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d'expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la S.A.S. Club Med, outre les charges,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.


Fait et jugé à Paris le 16 Juillet 2026

La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL S. GUILLARME

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 25/12038 - 
N° Portalis 352J-W-B7J-DA7W7

N° MINUTE : 4

Assignation du :
30 Septembre 2025
[1]

[1] Expéditions exécutoires
délivrées le :
à Me STRASSER et Me VIOLLET

Expert:[L] [U][2]

[2] CCC à M. [U] et M. [N]

[Adresse 1] - [Localité 1]- [XXXXXXXX01]

Médiateur : [S] [N]
[Adresse 2] - [Localité 2] - [XXXXXXXX02] - [Courriel 1]





JUGEMENT 
rendu le 16 Juillet 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. CLUB MED
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par Maître Chloé STRASSER de l’AARPI JEANTET, demeurant [Adresse 4] - [Localité 4], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #T04


DEFENDERESSE

Société IMMO DIVERSIFICATION ISR
[Adresse 5]
[Localité 5]

représentée par Maître Laurent VIOLLET de la SELEURL LVA, demeurant [Adresse 6] - [Localité 2], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0129




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition 


DEBATS

A l’audience du 08 Avril 2026 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 28 octobre 2005, la S.A.S. GEC 2 aux droits de laquelle vient la S.P.P.I. Immo Diversification ISR a donné à bail commercial à la S.A. Club Méditerranée devenue la S.A.S. Club Med un ensemble immobilier pour une surface d’un hectare quarante sept ares soixante dix-huit centiares portant le numéro [Cadastre 1] situé au lieu dit « [Localité 6] » dans la commune d’[Localité 7] (Savoie), pour une durée de douze ans à compter de la date de signature du bail, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 2 600 000 euros hors taxes et hors charges, avec indexation annuelle en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE.

Les lieux ont pour destination l’exercice d’une activité de « d’exploitant de village de vacances ou d’hôtel sous l’enseigne ‘’Club Méditerranée’’ ».

Les locaux sont désignés de la façon suivante :
« Un bâtiment à usage d’hôtel de 440 chambres.
Il est constaté que le village comprend 346 chambres clients (dont certaines peuvent être décommercialisées pour les employés), 89 chambres employés et 2 appartements employés.

Locaux divers :
- 2 restaurants communicants
- 2 bars
- saunas, espace massages
- salle de cardio-training
- salles mini-Club Med
- ski-room
- boutique ».

L’article 10.1.4 du bail prévoit le financement par le bailleur d’un programme de rénovation de l’immeuble dans la limite d’un montant maximum de 9 000 000 euros hors taxes.

Il est stipulé à la clause 7.5 « Loyer complémentaire » du contrat de bail qu’à compter de la date d’achèvement de travaux, la société Club Med versera au bailleur un loyer complémentaire annuel correspondant à 7,08 % des dépenses hors taxes dans la limite d’un budget maximum de 9 millions d’euros hors taxes, et que préalablement à la date d’achèvement des travaux, la société Club Med sera tenue de payer des pré-loyers sur la base d’un taux annuel de 7,08 % appliqué aux montants cumulés décaissés hors taxes à la fin de chaque mois par le bailleur.

Par avenant n°1 en date du 15 janvier 2009, les parties ont constaté l’achèvement des travaux le 30 novembre 2006 et ont fixé le loyer complémentaire hors taxes et hors charges dû par la société Club Med à la somme de 519 106,94 euros par an hors taxes pour la période du 30 novembre 2006 au 27 octobre 2007, et à la somme de 651 568,74 euros par an hors taxes à compter du 28 octobre 2007, indexé annuellement aux mêmes dates que le loyer de base.


Par avenant n°2 en date du 28 mai 2009, les parties sont convenues de la modification du loyer de base et l’ont fixé à la somme annuelle de 3 911 385,86 euros hors taxes et hors charges. Elles sont également convenues que l’indice de référence pour l’indexation annuelle du loyer sera l’indice du coût de la construction pour les indexations à intervenir aux 28 octobre 2009 et 2010, et l’ont substitué à l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE pour les indexations à intervenir à compter du 28 octobre 2011.

Par avenant n°3 en date du 25 juin 2013, les parties sont convenues de modifier la désignation des locaux de la façon suivante :
« Locaux Désigne les immeubles suivants :
- Un terrain sis Commune d’[Localité 7] (Savoie) figurant au cadastre rénové de ladite commune cadastré :
*Section F lieudit « [Localité 6] », numéro [Cadastre 1] pour une surface de une hectare quarante sept ares soixante dix-huit centiares (01ha 47a 78ca)
*Section F lieudit « [Localité 6] », numéro [Cadastre 2] pour une surface de un are huit centiares (00ha 01a 08ca)
*Section F lieudit « [Localité 6] », numéro [Cadastre 3] pour une surface de un are quarante cinq centiares (00ha 01a 45ca)

- Et les bâtiments ainsi que les Installations et Equipements, ainsi que l’ensemble des améliorations, extensions et remises à neuf et les Constructions Nouvelles.

-Un terrain nu sis Commune de [Localité 8] (Savoie) figurant au cadastre de ladite commune cadastré
*Section N lieudit « [Localité 9] » numéro [Cadastre 4] pour une surface de vingt huit centiares (00ha 00a 28ca) ».

Par avenant n°4 en date du 27 juin 2013, les parties sont notamment convenues de proroger le bail pour une durée de douze ans ferme à compter du 27 juin 2013 jusqu’au 26 juin 2025, et de fixer un nouveau loyer annuel à la somme de 3 201 495,32 euros hors taxes et hors charges à effet rétroactif au 1er mai 2013.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2024, la société Club Med a fait signifier au bailleur, en application de l'article L.145-10 du code de commerce et de la clause 5.2.2 du contrat de bail, une demande de renouvellement du bail à effet au 26 juin 2025, moyennant un loyer annuel HC HT de 2 100 000 euros correspondant à la valeur de marché.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, le bailleur a fait signifier à la société Club Med une réponse à la demande de renouvellement de bail visant l'article L.145-10 du code de commerce, indiquant accepter le principe du renouvellement à effet à compter du 27 juin 2025 et vouloir voir fixer le loyer de renouvellement à la somme annuelle de 3 950 000 euros hors taxes et hors charges, correspondant au prix de marché.

Par un mémoire préalable notifié par lettre recommandée avec avis de réception en date du 10 juillet 2025, la société Club Med a notamment demandé à titre principal de constater que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 26 juin 2025 et de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 2 066 120 euros hors taxes et hors charges, et à titre subsidiaire de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

En l'absence d'accord des parties, la société Club Med a assigné la société Immo Diversification devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2025.

Aux termes de son assignation, la société Club Med demande au juge des loyers commerciaux, de :
« A TITRE PRINCIPAL :
• CONSTATER que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 26 juin 2025, 
•FIXER le loyer du bail renouvelé à effet du au 26 juin 2025 à la somme annuelle de deux millions soixante-six mille cent-vingt euros hors taxes hors charges (2.066.120,00 € HT HC) ; toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de leur mise en conformité avec les dispositions législatives impératives,
• CONDAMNER la société IMMO DIVSERIFICATION (sic) ISR à remboursement des trop perçus de loyer à compter du 26 juin 2025, 
SUBSIDIAIREMENT :
-ORDONNER une mesure d’instruction aux frais de la société IMMO DIVSERIFICATION ISR en application de l’article R. 145-30 du Code de commerce 
- DESIGNER un expert qui devra avoir une expérience confirmée dans le secteur hôtelier en montagne qui aura pour mission de :
* Se rendre dans les Locaux, en présence des parties et de leurs conseils, ou ceux-ci dûment convoqués ;
* Décrire et photographier les Locaux,
* Se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* Procéder à l’examen des faits allégués par les parties et à celui des éléments mentionnés aux articles L. 145-33 et R. 145-2 et suivants du Code de commerce ;
*Rechercher la valeur locative de marché des Locaux à la date du 26 juin 2025 par comparaison avec des biens similaires,
*de rendre compte du tout et donner un avis motivé ;
* de dresser un rapport de ses constations et conclusions.  
-ORDONNER que le loyer soit fixé provisoirement à la somme de deux millions soixante-six mille cent-vingt euros hors taxes hors charges (2.066.120,00 € HT HC) jusqu’à obtention de la décision fixant définitivement le montant du loyer du bail renouvelé à effet du 26 juin 2025,
 - RESERVER les dépens, 
EN TOUTE HYPOTHESE :
-CONDAMNER le Bailleur à payer au Preneur la somme de 10.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- ORDONNER qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L. 145-57 du Code de commerce, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du Code des procédures civiles d’exécution ».

Au soutien de ses prétentions, la société Club Med fait valoir en substance que le contrat de bail s’est renouvelé à effet au 26 juin 2025 et que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative de marché pour la location de biens similaires conformément à la clause 7.4 du contrat de bail. Elle se prévaut essentiellement d’un rapport d’expertise amiable établi à sa demande par le cabinet Berthier & Associés le 25 juin 2025 et estimant la valeur locative sur la base de la méthode hôtelière à la somme annuelle de 2 066 120 euros hors taxes et hors charges.
A titre subsidiaire, elle sollicite la désignation d’un expert judiciaire et de fixer un loyer provisionnel pendant la durée de l’instance à la somme de 2 066 120 euros hors taxes et hors charges, considérant que le loyer actuel d’un montant de 3 998 175,32 euros hors taxes et hors charges est supérieur à la valeur locative de renouvellement.

En réplique, aux termes de son dernier mémoire, adressé par lettre recommandée du 7 avril 2026 avec accusé de réception du 10 avril 2026, la société Immo Diversification demande au juge des loyers commerciaux de :
« A titre principal : 
- FIXER le loyer du bail renouvelé au 27 juin 2025 à la somme annuelle en principal de 410 000 euros HT et HC ; 
- JUGER que seront dus des intérêts au taux légal sur tout rappel de loyer à la suite du renouvellement du bail dont il s’agit à compter de la date de l’exploit introductif d’instance en application des dispositions des articles 1231-6 et 1344 du Code civil, anatocisme en sus conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du même code ;
A titre subsidiaire :  
DESIGNER tel expert qu’il plaira à la juridiction de désigner aux fins de donner un avis sur la valeur locative de marché, au 27 juin 2025, des locaux donnés à bail aux frais avancés de la Société CLUB MED ; 
- JUGER que, pendant la durée de la procédure, la Société LE CLUB MED sera redevable d’un loyer provisionnel égal au montant du loyer actuel, outre indexation ;
En toute hypothèse : 
- DEBOUTER la Société CLUB MED de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions
- CONDAMNER la Société CLUB MED aux entiers dépens, dont distraction à la S.E.L.A.R.L. LVA, Maître Laurent VIOLLET, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile;
- RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Au soutien de ses demandes, la société Immo Diversification se prévaut à titre principal d’un avis sur la valeur locative établi à sa demande par le cabinet Martins & Associés le 25 mars 2026 ayant estimé la valeur locative au 27 juin 2025 à la somme de 4 170 000 euros hors taxes et hors charges. Elle indique que compte tenu du caractère monovalent des locaux donnés à bail, il y a lieu de déterminer le prix du bail selon les usages observés dans la branche d’activité considérée et selon la méthode hôtelière.
A titre subsidiaire, elle sollicite la désignation d’un expert et s’oppose à ce qu’elle paye l’intégralité des frais d’expertise. Elle indique que le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer en vigueur, outre indexation, et que la demande de la société Club Med n’est pas justifiée.



Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 8 avril 2026 et le jugement mis en délibéré au 16 juillet 2026.


MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Par message RPVA en date du 9 avril 2026, le conseil de la société Club Med a confirmé ses dire à l’audience, à savoir que la mention du « 26 juin 2025 » dans son mémoire comme la date de prise d’effet du bail renouvelé est une erreur et que la date de prise d’effet du bail renouvelé est bien le 27 juin 2025.

Il en résulte que les parties s'accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il convient ainsi de constater le renouvellement de ce contrat pour une durée de neuf années à compter du 27 juin 2025, aux clauses et conditions du bail expiré, à l'exception du loyer de renouvellement.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

La clause 7.4 du contrat de bail stipule notamment que « Si le Preneur exerce sa faculté de renouvellement du bail à l’expiration de la durée de validité, le loyer sera fixé par les parties à une valeur de marché pour la location de biens similaires étant précisé que cette valeur de marché sera celle correspondant à celle de l’ensemble des locaux.
 […]
Il est précisé que pour le cas où aucun accord ne serait trouvé dans un délai de six mois, celui-ci sera déterminé par le juge des loyers dans les conditions de l’article L.145-57 du code de commerce ».

Les parties conviennent qu'il y a lieu de rechercher la valeur locative des lieux loués conformément aux termes du contrat qui les lie, sur laquelle elles ne sont pas parvenues à un accord.

L'article R.145-30 du code dispose que « si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R.145-7, L.145-34, R.145-9, R.145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte ».

En l'état des moyens exposés et des pièces produites, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R.145-30 du code de commerce. A cette fin, le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert sera fixé à la somme de 7.000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la société Club Med demanderesse à la présente instance.


Sur l'injonction à rencontrer un médiateur

Selon les dispositions de l'article 21 du code de procédure civile « Il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté. Les parties peuvent à tout moment convenir de résoudre à l'amiable tout ou partie du litige ».
Aux termes des dispositions de l'article 1533 du même code, « le juge peut, à tout moment de l'instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu'il détermine un médiateur qui les informera sur l'objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation. Au cours de cette rencontre, les parties peuvent être assistées par toute personne ayant qualité pour le faire devant la juridiction saisie ».

En application de l'article 1533-1 du code de procédure civile, le principe de confidentialité prévu par l’article 1528-3 est applicable à la réunion d'information susvisée, étant précisé que la présence ou l'absence d'une partie à la réunion n' est pas une information confidentielle.

Si le médiateur l'estime nécessaire, il peut, en application de l'article 1533-2 du même code organiser cette réunion d'information en recourant à un moyen de télécommunication audiovisuelle.

Selon l'article 1533-3 du code de procédure civile le médiateur informe le juge de l'absence d'une partie à la réunion.
La partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction prévue au premier alinéa de l'article 1533 peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10.000 euros.

En l'espèce, au regard de la nature du litige, il est de l'intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l'expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l'article L.145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l'espèce, dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l'instance sera fixé au dernier loyer contractuel indexé en vigueur, outre les charges et taxes locatives.

Etant entendu qu’en l’état des pièces produites et des avis divergents résultant des rapports amiables produits, il n’est pas justifié par la société Club Med à ce stade de la procédure de fixer un loyer provisionnel inférieur au montant du loyer contractuel pendant la durée de l’instance. La société Club Med sera donc déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l'équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la S.P.P.I. Immo Diversification ISR et la S.A.S Club Med portant sur un ensemble immobilier portant le numéro [Cadastre 1] situé au lieu dit « [Localité 6] » dans la commune d’[Localité 7] (Savoie) pour une durée de neuf ans à compter du 27 juin 2025,

Avant dire droit, ordonne une expertise sur la valeur locative des locaux commerciaux loués et désigne pour y procéder :


M. [L] [U] 
[Adresse 1] - [Localité 1] 
Tél : [XXXXXXXX03] Port. : [XXXXXXXX01] 
[Courriel 2]

Avec pour mission de :
* convoquer les parties, les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux en cause, les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,
*entendre les parties en leurs dires et explications,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties,
* déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu'en cas de besoin, l'expert pourra faire appel à l'assistance d'un sapiteur géomètre de son choix ;
* rechercher les références utiles de comparaison ;
* rechercher la valeur locative à la date du 27 juin 2025 des lieux loués au regard des usages observés dans la branche d'activité considérée et de la clause 7.4 du contrat de bail,
* tenter de concilier les parties,
* Du tout, dresser rapport ;

Dit qu'en cas d'empêchement, l'expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête ;

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 novembre 2027,

Fixe à la somme de 7.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par la S.A.S Club Med à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 7], [Localité 10]) avant le 30 septembre 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l'affaire sera rappelée à l'audience du 2 Novembre 2026 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur [S] [N]
[Adresse 2] - [Localité 2]
[XXXXXXXX02] - [Courriel 1]

Dit que le médiateur n'interviendra qu'après que l'expert l'aura informé que les parties ne se sont pas conciliées devant lui et qu'il leur a adressé sa note de synthèse,

Dit qu'après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l'expert suspendra ses opérations d'expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l'expert aura pour mission :
* d'expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d'une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu'à l'issue de ce premier rendez-vous d'information, qui devra avoir lieu au plus tard dans les deux mois suivant l'information du médiateur par l'expert, dans l'hypothèse où au moins l'une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d'au moins l'une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l'expert sans délai et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l'expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l'hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation:
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l'expert, et le cours de l'expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu'au terme de la médiation qui ne pourra excéder le délai de 6 mois suivant la première réunion d'information sus visée, le médiateur informera l'expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu'elles n'y sont pas parvenues,

Rappelle que la partie qui, sans motif légitime, ne défère pas à l'injonction peut être condamnée au paiement d'une amende civile d'un maximum de 10.000 euros,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l'expert déposera son rapport en l'état de la dernière note aux parties qu'il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d'expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la S.A.S. Club Med, outre les charges,

Réserve les dépens et les frais irrépétibles,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.


Fait et jugé à Paris le 16 Juillet 2026

La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL S. GUILLARME

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