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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Versailles, Saisies Immobilières, 17 juillet 2026, n° 25/00119

Saisie immobilière - autorisation de vente amiableBiens - Propriété littéraire et artistiqueSaisies et mesures conservatoires
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Parties (entreprises)

CREDIT LOGEMENTSIREN 542016381SIREN 552002313

Exposé du litige

DÉBATS
À l’audience du 15 avril 2026, tenue en audience publique.


***

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière réalisé par la société CENTRALE KREDIETVERLENING (CKV), devenue la société BANKB, délivré le 25 mars 2022 à Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] en recouvrement de la somme de 248.330,47 euros arrêtée au 21 mars 2022,

Vu la publication du commandement de payer le 19 mai 2022 au Service de la publicité foncière de [Localité 6] 2 (volume 2022 S n°81), 

Vu l’assignation délivrée aux débiteurs saisis le 13 juillet 2022 pour l’audience du 14 septembre 2022, 

Vu l’acte de dépôt du cahier des conditions de vente le 18 juillet 2022 au greffe de la juridiction,
Vu le jugement de suspension du 15 mars 2024, au regard de la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers des Yvelines en date du 24 janvier 2023,

Par conclusions de reprise d’instance et en réponse n°5 notifiées le 17 mars 2026 par RPVA, la société BANKB demande de : 
Sur les contestations et demandes incidentes,
Juger exigible sa créance à l’encontre de Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G], Rappeler que la législation relative aux clauses abusives est inapplicable au contrat de prêt souscrit à des fins professionnelles, Juger que le décompte de créance visé au commandement de payer valant saisie immobilière est parfaitement régulier, Juger que l’indemnité d’exigibilité imputée à Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] est justifiée tant en son principe qu’en son quantum, Juger que le TAEG du prêt consenti à Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] n’est pas usuraire, dès lors qu’il s’agit d’un prêt souscrit à des fins professionnelles,Débouter Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions contraires, Sur la procédure de saisie immobilière,
A titre principal, valider la saisie immobilière et mentionner le montant retenu pour sa créance, à la somme de 248.330,47 euros arrêté au 21 mars 2022, en principal, frais et intérêts, outre les intérêts au taux contractuel de 5% l’an courus depuis le 22 mars 2022 jusqu’à parfait paiement, plus le coût du commandement,A titre subsidiaire, valider la saisie immobilière et mentionner le montant retenu pour sa créance, à la somme de 87.143,10 euros arrêté au 18 mars 2026, outre les intérêts postérieurs au taux contractuel de 5% l’an courus depuis le 19 mars 2026 jusqu’au jour du parfait paiement, En tout état de cause,
Dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir, Déterminer conformément à l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution les modalités de poursuite de la procédure, notamment dans l’hypothèse où la vente forcée serait ordonnée,Condamner Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à son profit, Ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et des divers diagnostics et de leur réactualisation, dont distraction au profit de Maître Aude ALEXANDRE. 
Par conclusions en défense n°5 notifées le 14 avril 2026 par RPVA, Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] sollicitent de : 
À titre principal,
Débouter la société BANKB de ses demandes, fins et prétentions,Au titre subsidiaire,
Condamner la société BANKB à leur verser une somme de 260.000 euros, Ordonner la compensation entre la créance de la société BANKB et la leur,À titre plus subsidiaire,
Juger que le prêt consenti par la société BANKB est usuraire, Juger que les perceptions excessives sont imputées de plein droit sur les intérêts normaux alors échus et subsidiairement sur le capital de la créance, Ordonner à la société BANKB la production d’un décompte conforme à la sanction de l’article L. 341-48 du code de la consommation, Fixer la créance de la société BANKB en écartant les sommes dues au titre de l’indemnité forfaitaire ou en les ramenant à de plus justes proportions, À titre infiniment subsidiaire,
Autoriser la vente amiable de leur bien et fixer à 800.000 euros le prix en deçà duquel cet immeuble ne peut être vendu, Condamner la société BANKB aux entiers dépens.
En application de l’article 455 du Code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été renvoyée à de multiples reprises, et retenue à l’audience du 15 avril 2026 à laquelle les parties étaient représentées de sorte que la décision sera contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2026. 

Ce jour, le présent jugement a été prononcé.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera précisé que le juge n’est saisi que par les demandes formées au sein des dispositifs de chaque partie, en application de l’article 768 du Code de procédure civile, et qu’en conséquence il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes exprimées au sein des écritures mais qui ne sont pas énoncées dans les dispositifs.

En outre, l’article 4 du Code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

I. SUR LES CONTESTATIONS

Aux termes de l'article L. 311-2 du Code des procédures civiles d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

En l’espèce, la société BANKB sollicite la validation de la procédure de saisie immobilière et la vente des biens et droits immobiliers dans un immeuble situé sur la commune de [Localité 7] dans un ensemble immobilier sis [Adresse 7], plus amplement désignés au cahier des conditions de vente.
Le créancier poursuivant se prévaut de la copie exécutoire d’un acte notarié reçu par Maître [X] [D], Notaire à [Localité 8], en date du 14 novembre 2018, contenant prêt par la société CENTRALE KREDIETVERLENING (en abrégé CKV) à Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G], de la somme principale de 260.000 euros, remboursable sur 12 ans, au taux de 5,00% l’an.

Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] soulèvent plusieurs moyens en contestation de cette procédure.

A. Sur la validité du commandement afin de saisie immobilière

Aux termes de l’article R. 321-3 du Code des procédures civiles d’exécution, « outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice, le commandement de payer valant saisie comporte : 3° Le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l'indication du taux des intérêts moratoires ; ».

Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] rappellent que, selon la jurisprudence, le commandement de payer valant saisie, qui ne contient pas un décompte détaillé des sommes réclamées, est affecté d’une irrégularité de forme, et qu’il n’y a pas de grief si « fait partie intégrante de celui-ci un bordereau de situation qui permet de constater quelles sont les sommes réclamées et les dates de rôles fondant les poursuites » (Civ 2e, 30 avril 2009, n°08-12.105). Ils soulignent que le commandement de payer valant saisie immobilière qui leur a été signifié ne comporte aucun décompte des sommes réclamées par la société BANKB. Ils arguent que le décompte joint au commandement est sommaire en ce qu’il fait état de mensualités impayées sans mentionner les dates de celles-ci, qu’il distingue les intérêts journaliers et les intérêts de retard alors que l’acte de prêt ne les distingue pas et que l’indemnité d’exigibilité n’est pas détaillée. Les consorts [P] [G] exposent que ces irrégularités leur causent un grief dès lors qu’ils ne sont pas en mesure de connaître le détail de leur dette et de soulever des contestations quant à une éventuelle prescription de la créance. 

La société BANKB souligne que le commandement de payer valant saisie immobilière signifié aux consorts [P] [G] le 25 juin 2022 comporte un décompte de créance détaillant les sommes dues en principal, intérêts échus ainsi que l’indication des intérêts moratoires et qu’un décompte plus détaillé a été joint au commandement. 

En l’espèce, le commandement de payer valant saisie immobilière précise que la somme réclamée s’élève à 248.330,47 euros comprenant la créance en principal, intérêts, frais et accessoires arrêtés provisoirement au 21 mars 2022, ainsi que les intérêts au taux contractuel de 5% l’an courus depuis le 22 mars 2022 jusqu’au jour du parfait paiement. En outre, est joint au commandement de payer un décompte annexé, détaillant le capital, les mensualités échues non régularisées, les intérêts journaliers du 1er septembre 2021 au 24 septembre 2021, les frais, les intérêts de retard, puis les intérêts du 24 septembre 2021 au 21 mars 2022, l’indemnité d’exigibilité et la provision pour frais juridiques.




Dès lors, il y a lieu de considérer que le décompte annexé au commandement de payer valant saisie immobilière est suffisamment détaillé et de rappeler que la contestation des montants retenus ne constitue pas un moyen de nullité du commandement de payer mais un moyen de contestation de l’exigibilité des sommes réclamées.

Ce moyen sera rejeté.


B. Sur la faute de la banque pour défaut d’information et défaut de mise en garde des emprunteurs

L’article 1104 du Code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public ».

Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] rappellent qu’en vertu de la jurisprudence, l’obligation d’information qui résulte de l’article 1231-1 du Code civil, s’impose quelle que soit la qualité de l’emprunteur (Com. 3 décembre 2013, n°12-23.976). Ils soulignent qu’aucune pièce n’a été produite aux débats permettant d’établir que la banque a bien respecté son obligation d’information à l’égard des deux emprunteurs et qu’aucune pièce produite ne permet de justifier que les parties ont été valablement mises en garde du risque d’endettement excessif qu’ils encouraient en souscrivant un tel prêt. Ils exposent que cette obligation pesait sur la banque dès lors que ni Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] n’ont les qualifications professionnelles qui permettent de les désigner comme emprunteur averti. Dès lors, ils arguent que la banque a commis une faute leur donnant droit à réparation en raison du préjudice subi du fait de leur endettement conduisant à la recevabilité de leur procédure de surendettement. Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] sollicitent que la société BANKB soit condamnée à leur verser la somme de 260.000 euros correspondant au montant emprunté, et que cette somme soit compensée avec la créance de la banque. 

La société BANKB rappelle que la jurisprudence retient que l’obligation de mise en garde ne s’applique qu’à l’emprunteur non averti (Com, 17 novembre 2009, n°08-70.97) et que l’obligation de mise en garde à laquelle peut être tenu un établissement de crédit à l’égard d’un emprunteur non averti avant de lui consentir un prêt ne porte que sur l’inadaptation de celle-ci aux capacités financières de l’emprunteur et sur le risque de l’endettement qui résulte de son octroi et non sur l’opportunité ou les risques de l’opération financée (Com, 11 décembre 2024, n°23-15.744). Elle argue que les consorts [P] [G] étaient des emprunteurs avertis dès lors qu’ils sont tous deux associés de la société SMART DECISION SAS et que l’objectif du prêt était un apport en compte courant dans cette société. Elle indique que même si les consorts [P] [G] devaient être considérés comme des emprunteurs non-avertis, la banque n’est pas tenue d’un devoir de mise en garde envers l’emprunteur non-averti, si le prêt accordé est adapté à ses capacités financières et ne présente donc pas un risque d’endettement excessif. Elle souligne que le prêt des consorts [P] [G] était d’un montant de 260.000 euros en principal et que leur seul patrimoine immobilier, sans compter leurs revenus, était d’une valeur trois fois et demi supérieure aux sommes empruntées. Concernant l’obligation d’information, elle souligne que les emprunteurs étaient assistés d’un cabinet de courtier spécialisé en crédit hypothécaire, que l’offre de crédit contenait des annexes sur « les conditions particulières du crédit avec garantie hypothécaire » et sur les « conditions générales des contrats de crédits en France », ainsi que le tableau d’amortissement du prêt, que les époux ont paraphé l’offre de crédit, qui a ensuite été régularisée le 14 novembre 2018 devant Notaire.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, et notamment le contrat de prêt du 14 novembre 2018 que Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] ont souscrit le prêt en vue de réaliser un apport en compte courant (« apport en CC » selon la clause « destination du prêt ») au sein de la société SAS SMART DECISION dont ils sont associés (statuts de la société SAS SMART DECISION) et dont les liasses comptables sont produites.

En outre, il ressort de l’offre de crédit paraphé et signé le 27 octobre 2018 par les parties saisies, qu’ils ont coché la case « mise en garde des emprunteurs par le prêteur sur les risques spécifiques encourus pour lui par le crédit envisagé » et « explications personnalisées dispensées par le prêteur aux emprunteurs et destinées à leur permettre de déterminer si le contrat de crédit proposé et les éventuels services accessoires sont adaptés à leurs besoins et à leur situation financière ».

Au demeurant, comme le souligne la société BANKB, Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] ont reçu dans le cadre de l’offre de prêt des annexes comprenant diverses informations sur les conditions générales et particulières du crédit avec garantie d’hypothèque. De plus, ils étaient assistés d’un cabinet de courtiers dans la recherche de leur crédit et du notaire au stade de l’élaboration de l’acte de prêt et de la signature de celui-ci, professionnels en mesure de les renseigner. Il ressort d’ailleurs de la lettre de motivation de Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] en date du 8 novembre 2018, qu’ils indiquent avoir reçu toutes les explications relatives aux clauses et conditions du contrat, à sa durée, au mode de remboursement, et reconnaissent que la banque a exécuté ses obligations de mise en garde.

De surcroît, il faut relever aux termes des pièces relatives à la situation patrimoniale et financière de Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] (rapport d’estimation de valeur, procès-verbal descriptif, bulletins de paie, avis d’imposition), qu’ils disposaient au jour de la signature du prêt d’un patrimoine important et de revenus élevés de sorte qu’il n’est pas démontré que le montant du prêt (260.000 euros) n’était pas adapté aux capacités financières des emprunteurs ou présentait un risque d’endettement excessif.

Enfin, le seul fait que Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] aient fait l’objet d’une procédure de surendettement ne peut suffire à établir l’existence d’un manquement de la part de l’établissement de crédit à son obligation de mise en garde et à son obligation d’information, notamment en raison du fait que le créancier poursuivant n’était pas le seul créancier des parties saisies.

Par conséquent, Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] ne démontrent pas le manquement de l’établissement de crédit à son obligation de mise en garde et d’information et partant, du préjudice qui nécessiterait de procéder à la compensation entre la somme empruntée et les sommes dues.

Ce moyen sera rejeté.

C. Sur le caractère usuraire du prêt

Aux termes de l’article liminaire du Code de la consommation, « Pour l'application du présent code, on entend par :
1° Consommateur : toute personne physique qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ;
2° Non-professionnel : toute personne morale qui n'agit pas à des fins professionnelles ;
3° Professionnel : toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu'elle agit au nom ou pour le compte d'un autre professionnel ; ».

L’article L. 314-6 du même code prévoit que « Constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues, telles que définies par l'autorité administrative après avis du Comité consultatif du secteur financier. Les catégories d'opérations pour les prêts aux particuliers n'entrant pas dans le champ d'application du 1° de l'article L. 313-1 ou ne constituant pas une opération de crédit d'un montant supérieur à 75 000 euros destiné à financer, pour les immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, les dépenses relatives à leur réparation, leur amélioration ou leur entretien sont définies à raison du montant des prêts.
Les crédits accordés à l'occasion de ventes à tempérament sont, pour l'application de la présente section, assimilés à des prêts conventionnels et considérés comme usuraires dans les mêmes conditions que les prêts d'argent ayant le même objet ».

L’article L. 341-48 du même code ajoute que « Lorsqu'un prêt conventionnel est usuraire, les perceptions excessives au regard des articles L. 314-1 à L. 314-9 sont imputées de plein droit sur les intérêts normaux alors échus et subsidiairement sur le capital de la créance.
Si la créance est éteinte en capital et intérêts, les sommes indûment perçues sont restituées avec intérêts légaux à compter du jour où elles ont été payées ».

Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] indiquent que le prêt est usuraire dès lors que la banque fait supporter aux emprunteurs un taux plus de deux fois supérieur au taux d’usure. Ils précisent que la Banque de France fixait au troisième trimestre 2018 le taux d’usure à 2,95% pour les prêts immobiliers souscrits pour une période de 10 à 20 ans alors que le taux annuel effectif global prévu dans l’acte de prêt du 14 novembre 2018 est de 6,85% l’an pour un prêt remboursable sur 12 ans. Ils prétendent que la société BANKB doit être sanctionnée à produire un nouveau décompte de créance tenant compte de l’imputation des intérêts perçus de façon excessive. Ils contestent le moyen selon lequel le prêt s’analyserait en un prêt professionnel.

La société BANKB prétend que le prêt consenti aux époux [P] est un prêt professionnel, non soumis aux dispositions du code de la consommation dans la mesure où il a été consenti en vue de réaliser un apport en compte courant au sein de la société SAS SMART DECISION dont les parties saisies sont les associés.
En l’espèce, il résulte des pièces produites que l’offre de prêt et l’acte de prêt ont été signés afin de permettre à Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] de réaliser un apport en compte courant au sein de leur société SAS SMART DECISION dont ils sont associés. Il sera précisé que cette société a des fins commerciales compte tenu de l’objet social précisé au sein des statuts versés aux débats.

Or, le prêt à destination d’un apport en compte courant au sein d’une société commercial doit être qualifié de prêt professionnel et non de prêt de trésorerie. Ainsi, les dispositions du code de la consommation n’étaient pas applicables au prêt litigieux.

Ce moyen sera donc rejeté.


D. Sur l’exigibilité de la créance et la clause pénale

L’article R. 121-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d'exécution interdit au juge de l'exécution de modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites ou d'en suspendre l'exécution. Le juge de l'exécution ne peut, dès lors, ni annuler un titre, ni le modifier. Il ne peut pas non plus délivrer de titre exécutoire hors les cas prévus par la loi.

L'article L. 241-1 du Code de la consommation dispose que les clauses abusives sont réputées non écrites et que le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s'il peut subsister sans ces clauses.

L’article 1231-5 du Code civil dispose que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

La société BANKB fait valoir que sa créance est exigible au regard de la déchéance du terme prononcée à l’égard des débiteurs. Elle précise que les dispositions relatives aux clauses abusives ne sont pas applicables au prêt professionnel consenti à Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G]. S’agissant de l’indemnité d’exigibilité, la société BANKB souligne que l’acte de prêt stipule expressément, en son article 19.2 Conséquence d’exigibilité, qu’en cas d’exigibilité du crédit hypothécaire principalement destiné à des fins professionnelles, est due de plein droit sans mise en demeure préalable « une pénalité de 10% sur le montant des sommes sur le capital restant dû ainsi que sur les frais échus et non versés ». Elle estime que cette somme vise à compenser le préjudice résultant de l’absence de règlement depuis le 22 juin 2021, date de la première mise en demeure. Elle souligne qu’elle a entendu limiter la clause pénale à 7%, soit la somme de 15.504,98 euros, au lieu des 10% prévu par le contrat.
Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] soutiennent, en vertu de la jurisprudence de la Cour de cassation, que la clause prévoyant une indemnité forfaitaire de 7% génère des profits pour la société BANKB et sanctionne la défaillance de l’emprunteur hors de toute proportion. Ils prétendent que la société BANKB ne démontre pas l’existence d’un préjudice et n’explique pas le montant réclamé. 

À titre liminaire, il y a lieu de rappeler comme il a été vu précédemment, que le prêt consenti par la banque à Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] doit être qualifié de prêt professionnel dans la mesure où il a été souscrit en vue de réaliser un apport en compte courant au sein de la société SAS SMART DECISION dont ils sont associés, et ayant un objet social commercial. Dès lors, la législation relative aux clauses abusives prévues par le Code de la consommation n’est pas applicable au cas d’espèce.

Concernant l’exigibilité de la créance, il convient de souligner que l’article 19.1 Causes d’exigibilité (…) prévu dans l’acte de prêt du 14 novembre 2018, stipule que « 2. Les sommes indiquées seront en outre exigibles, par anticipation, si bon semble au prêteur, dans l’un des cas suivants : - En cas de non-paiement à son échéance d’une mensualité ou de toute somme due à un titre quelconque en vertu des présentes ; ». En outre, l’article 19.2 Conséquences d’exigibilité stipule « Si l’une des hypothèses prévues au présent paragraphe se réalisait, le prêteur pourrait exiger le paiement de toutes les sommes à elles dues (capital restant dû, intérêts échus, et coûts) et ce quinze jours après un simple avis adressé par lettre recommandé aux emprunteurs, au domicile élu par eux ; le prêteur mentionnera dans cet avis son intention de se prévaloir de la présente clause. Le prêteur n’aurait à remplir aucune autre formalité ni à faire prononcer en justice la déchéance du terme. Les paiements ou les régularisations postérieurs à cet avis ne feront pas obstacle à cette exigibilité ».

Or, il résulte des pièces versées aux débats que la banque a adressé une mise en demeure à Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] par lettres recommandées du 22 juin 2021 avec accusé de réception du 23 juin 2021, d’avoir à régler la somme de 7.658,90 euros arrêtée au 21 juin 2021, outre les intérêts de retard, dans un délai de 15 jours sous peine de déchéance du terme.

Par lettres recommandées du 23 septembre 2021, avec accusé de réception du 24 septembre 2021 adressées à Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G], la banque a prononcé la déchéance du terme, a réclamé la somme de 237.726,65 euros arrêtée au 17 septembre 2021, outre les intérêts de retard, et les a informés qu’elle engagerait une procédure de saisie immobilière.

La société BANKB produit également le courrier adressé par Monsieur [R] [P] le 7 octobre 2021, indiquant qu’il rencontrait des difficultés financières liées à la crise sanitaire du Covid-19, et sollicitant de trouver une solution pour régler ce différend, et la réponse de la banque par lettre recommandée du 21 octobre 2021 avec accusé de réception du 25 octobre 2021, accusant réception de cette demande, qu’elle qualifie de reconnaissance de la créance, et sollicitant des pièces justificatives à l’appui.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la banque a régulière mise en demeure Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] de régler les sommes impayées avant de prononcer la déchéance du terme et l’exigibilité anticipée des sommes dues.

Dès lors, en vertu du prêt du 14 novembre 2018 et de la déchéance du terme intervenue le 23 septembre 2021, la banque justifie d'une créance liquide et exigible au sens de l'article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution précité.

S’agissant du montant de la créance, il résulte du décompte arrêté au 21 mars 2022, annexé au commandement de payer du 25 mars 2022, que le montant de la créance s’élève à la somme de 248.330,47 euros comprenant le capital restant dû, les mensualités échues non régularisées, les frais, les intérêts de retard, l’indemnité d’exigibilité et une provision pour frais juridique.

Concernant l’indemnité d’exigibilité, il faut relever que l’article 19.2 Conséquences d’exigibilité (…) du prêt du 14 novembre 2018, prévoyant que « En cas d’exigibilité du crédit hypothécaire principalement destiné à des fins professionnelles, les montants suivants sont dus de plein droit et sans lise en demeure préalable : - Une pénalité de 10 % sur le montant des sommes sur le capital restant dû ainsi que sur les intérêts échus et non versés », doit s’analyser en une clause pénale.

Or, le montant retenu de 10% n’est pas manifestement excessif. En outre, la banque réclame une somme équivalente à 7%. Ainsi, la demande relative à l’indemnité d’exigibilité doit être accueillie.

Toutefois, s’agissant de la provision pour frais juridique, il convient de la déduire du montant de la créance, dans la mesure où la banque ne justifie pas ce montant et sa demande sur ce point.

La créance du poursuivant sera donc fixée à la somme totale de 243.330,47 euros, en principal, frais et intérêts, arrêtée au 21 mars 2022, outre intérêts postérieurs jusqu’à parfait paiement.


II. SUR L’ORIENTATION DE LA PROCÉDURE

L’article L. 322-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que les biens sont vendus soit à l'amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication. En cas d'accord entre le débiteur, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l'immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l'immeuble avant la publication du titre de vente et qui sont intervenus dans la procédure ainsi que le créancier mentionné au 3° de l'article 2402 du Code civil, ils peuvent également être vendus de gré à gré après l'orientation en vente forcée et jusqu'à l'ouverture des enchères.

En l’espèce, les débiteurs sollicitent l’autorisation de vendre amiablement les biens saisis.


Le créancier poursuivant se rapporte à l’appréciation du juge de l’exécution sur cette demande, précisant que les débiteurs ont bénéficié de fait de délais compte tenu des nombreux renvois et de la suspension en raison de la procédure de surendettement. La banque souligne que le prix plancher de 800.000 euros est trop élevé, sans toutefois formuler une autre proposition.

Il sera fait droit à la demande de vente amiable dès lors que les débiteurs produisent une promesse d’achat en date du 1er mars 2025 pour la somme de 850.000 euros net vendeur.

Compte tenu de la description des biens ainsi que de leur emplacement, le prix ne saurait être inférieur à 800.000 euros net vendeur, étant rappelé qu’il n’est pas interdit à la partie saisie de trouver un acquéreur disposé à payer un prix supérieur au prix minimum fixé dans la présente décision.


III. SUR LES FRAIS DE POURSUITE

Les frais de poursuite seront taxés à la somme de 5.924,35 euros.


IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] seront condamnés aux dépens, pour ceux excédant les frais taxés, avec distraction au profit de Maître Aude ALEXANDRE, avocat du créancier poursuivant en vertu de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’équité commande de condamner Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] à verser la somme de 2.000 euros à la société BANKB au titre des frais irrépétibles.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement en matière d’exécution immobilière, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu les articles L. 111-2 et suivants, L. 311-1 et suivants, R. 311-1 et suivants et R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution,

CONSTATE la validité du commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 25 mars 2022 par la société CENTRALE KREDIETVERLENING (CKV), devenue la société BANKB, à Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G], publié le 19 mai 2022 au Service de la publicité foncière de [Localité 6] 2, Volume 2022 S n°81 ;

REJETTE la demande de compensation formée par Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] au titre du manquement au devoir de mise en garde et d’information ;

REJETTE la demande formée par Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] au titre du caractère usuraire du prêt ;

REJETTE la demande formée par Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] au titre de l’indemnité forfaitaire ;

REJETTE, en conséquence, les contestations formulées par Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] ;

VALIDE la procédure de saisie immobilière pour la somme fixée à 243.330,47 euros, en principal, frais et intérêts, arrêtée au 21 mars 2022, outre intérêts postérieurs jusqu’à parfait paiement ;

Vu les articles R. 322-20 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution sur les ventes amiables,

AUTORISE la vente amiable des biens saisis ;

FIXE à la somme de 800.000 euros net vendeur, le prix en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

TAXE les frais de poursuite à la somme de 5.924,35 euros ;

DIT que les frais taxés seront payés directement par l'acquéreur en sus du prix ;

DIT que l’affaire sera appelée à l’audience du MERCREDI 04 NOVEMBRE 2026 à 10h30 ;

RAPPELLE que dans l’hypothèse où un acte de vente serait passé conformément aux prescriptions de la présente décision, il conviendrait d’apporter la preuve de la consignation du prix de vente à la Caisse des dépôts et consignations par la production à la prochaine audience, du récépissé délivré par cet organisme, ainsi que du justificatif du paiement des frais de poursuite ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] à verser la somme de 2.000 euros à la société BANKB au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] aux dépens pour ceux excédant les frais taxés, avec distraction au profit de Maître Aude ALEXANDRE, avocat du créancier poursuivant en vertu de l’article 699 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

DIT que le présent jugement sera annexé au cahier des conditions de la vente ;

ORDONNE la mention du présent jugement en marge de la copie du commandement publié.

Fait et mis à disposition à [Localité 6], le 17 Juillet 2026.

Le Greffier Le Président
Sarah TAKENINT Jeanne GARNIER
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGE DE L’EXECUTION CHARGE DU SERVICE
DES SAISIES IMMOBILIERES


JUGEMENT D’ORIENTATION
STATUANT SUR DES CONTESTATIONS
ET AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

DU 17 JUILLET 2026


N° RG 25/00119 - N° Portalis DB22-W-B7J-TN36
Code NAC : 78A

ENTRE

S.A. BANKB, société anonyme de droit belge immatriculée au Registre des personnes morales sous le numéro d’entreprise 0400.040.965, dont le siège social est situé [Adresse 1] à WAREGEM (BELGIQUE), représentée par ses administrateurs légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

Anciennement dénommée CENTRALE KREDIETVERLENING (CKV), dont la nouvelle dénomination résulte de modification des statuts constatée aux termes d’un acte reçu le 17 mars 2025 par Maître [T] [Y], Notaire associé à [Localité 1] (BELGIQUE) et publié aux Annexes du Moniteur belge le 24 mars 2025 sous le numéro 25320213.

CREANCIER POURSUIVANT
Représenté par Maître Caroline JEGOU-HUNTLEY de la SELARL ALYONE AVOCAT, avocat plaidant au barreau de LYON et par Maître Aude ALEXANDRE, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 598.
 
ET

Monsieur [R] [P], né le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 2] (LIBAN), de nationalité française, demeurant133 [Adresse 2] à [Localité 3].

Madame [Q] [G] épouse [P], née le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 4] (LIBAN), de nationalité française,demeurant133 [Adresse 2] à [Localité 5][Adresse 3]).

PARTIES SAISIES
Tous deux représentés par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98, substituée par Maître Betty WOLFF, avocat au barreau de VERSAILLES.


S.A. CREDIT LOGEMENT, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro B 302 493 275, dont le siège social est situé [Adresse 4] à PARIS (75003), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

CREANCIER INSCRIT
Représenté par Maître Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 189.


BANQUE POPULAIRE RIVES DE PARIS, société coopérative de Banque Populaire à forme anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 552 002 313, dont le siège social est situé [Adresse 5] à PARIS (75013), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

CREANCIER INSCRIT


S.A. CREDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL, société anonyme à conseil d’administration immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 542 016 381, dont le siège social est situé [Adresse 6] à PARIS (75009), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

CREANCIER INSCRIT


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Jeanne GARNIER, Juge placé
Greffier : Sarah TAKENINT

DÉBATS
À l’audience du 15 avril 2026, tenue en audience publique.


***

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière réalisé par la société CENTRALE KREDIETVERLENING (CKV), devenue la société BANKB, délivré le 25 mars 2022 à Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] en recouvrement de la somme de 248.330,47 euros arrêtée au 21 mars 2022,

Vu la publication du commandement de payer le 19 mai 2022 au Service de la publicité foncière de [Localité 6] 2 (volume 2022 S n°81), 

Vu l’assignation délivrée aux débiteurs saisis le 13 juillet 2022 pour l’audience du 14 septembre 2022, 

Vu l’acte de dépôt du cahier des conditions de vente le 18 juillet 2022 au greffe de la juridiction,
Vu le jugement de suspension du 15 mars 2024, au regard de la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers des Yvelines en date du 24 janvier 2023,

Par conclusions de reprise d’instance et en réponse n°5 notifiées le 17 mars 2026 par RPVA, la société BANKB demande de : 
Sur les contestations et demandes incidentes,
Juger exigible sa créance à l’encontre de Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G], Rappeler que la législation relative aux clauses abusives est inapplicable au contrat de prêt souscrit à des fins professionnelles, Juger que le décompte de créance visé au commandement de payer valant saisie immobilière est parfaitement régulier, Juger que l’indemnité d’exigibilité imputée à Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] est justifiée tant en son principe qu’en son quantum, Juger que le TAEG du prêt consenti à Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] n’est pas usuraire, dès lors qu’il s’agit d’un prêt souscrit à des fins professionnelles,Débouter Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions contraires, Sur la procédure de saisie immobilière,
A titre principal, valider la saisie immobilière et mentionner le montant retenu pour sa créance, à la somme de 248.330,47 euros arrêté au 21 mars 2022, en principal, frais et intérêts, outre les intérêts au taux contractuel de 5% l’an courus depuis le 22 mars 2022 jusqu’à parfait paiement, plus le coût du commandement,A titre subsidiaire, valider la saisie immobilière et mentionner le montant retenu pour sa créance, à la somme de 87.143,10 euros arrêté au 18 mars 2026, outre les intérêts postérieurs au taux contractuel de 5% l’an courus depuis le 19 mars 2026 jusqu’au jour du parfait paiement, En tout état de cause,
Dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de la vente à intervenir, Déterminer conformément à l’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution les modalités de poursuite de la procédure, notamment dans l’hypothèse où la vente forcée serait ordonnée,Condamner Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à son profit, Ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et des divers diagnostics et de leur réactualisation, dont distraction au profit de Maître Aude ALEXANDRE. 
Par conclusions en défense n°5 notifées le 14 avril 2026 par RPVA, Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] sollicitent de : 
À titre principal,
Débouter la société BANKB de ses demandes, fins et prétentions,Au titre subsidiaire,
Condamner la société BANKB à leur verser une somme de 260.000 euros, Ordonner la compensation entre la créance de la société BANKB et la leur,À titre plus subsidiaire,
Juger que le prêt consenti par la société BANKB est usuraire, Juger que les perceptions excessives sont imputées de plein droit sur les intérêts normaux alors échus et subsidiairement sur le capital de la créance, Ordonner à la société BANKB la production d’un décompte conforme à la sanction de l’article L. 341-48 du code de la consommation, Fixer la créance de la société BANKB en écartant les sommes dues au titre de l’indemnité forfaitaire ou en les ramenant à de plus justes proportions, À titre infiniment subsidiaire,
Autoriser la vente amiable de leur bien et fixer à 800.000 euros le prix en deçà duquel cet immeuble ne peut être vendu, Condamner la société BANKB aux entiers dépens.
En application de l’article 455 du Code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été renvoyée à de multiples reprises, et retenue à l’audience du 15 avril 2026 à laquelle les parties étaient représentées de sorte que la décision sera contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2026. 

Ce jour, le présent jugement a été prononcé. 


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera précisé que le juge n’est saisi que par les demandes formées au sein des dispositifs de chaque partie, en application de l’article 768 du Code de procédure civile, et qu’en conséquence il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes exprimées au sein des écritures mais qui ne sont pas énoncées dans les dispositifs.

En outre, l’article 4 du Code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

I. SUR LES CONTESTATIONS

Aux termes de l'article L. 311-2 du Code des procédures civiles d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

En l’espèce, la société BANKB sollicite la validation de la procédure de saisie immobilière et la vente des biens et droits immobiliers dans un immeuble situé sur la commune de [Localité 7] dans un ensemble immobilier sis [Adresse 7], plus amplement désignés au cahier des conditions de vente.
Le créancier poursuivant se prévaut de la copie exécutoire d’un acte notarié reçu par Maître [X] [D], Notaire à [Localité 8], en date du 14 novembre 2018, contenant prêt par la société CENTRALE KREDIETVERLENING (en abrégé CKV) à Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G], de la somme principale de 260.000 euros, remboursable sur 12 ans, au taux de 5,00% l’an.

Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] soulèvent plusieurs moyens en contestation de cette procédure.

A. Sur la validité du commandement afin de saisie immobilière

Aux termes de l’article R. 321-3 du Code des procédures civiles d’exécution, « outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice, le commandement de payer valant saisie comporte : 3° Le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l'indication du taux des intérêts moratoires ; ».

Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] rappellent que, selon la jurisprudence, le commandement de payer valant saisie, qui ne contient pas un décompte détaillé des sommes réclamées, est affecté d’une irrégularité de forme, et qu’il n’y a pas de grief si « fait partie intégrante de celui-ci un bordereau de situation qui permet de constater quelles sont les sommes réclamées et les dates de rôles fondant les poursuites » (Civ 2e, 30 avril 2009, n°08-12.105). Ils soulignent que le commandement de payer valant saisie immobilière qui leur a été signifié ne comporte aucun décompte des sommes réclamées par la société BANKB. Ils arguent que le décompte joint au commandement est sommaire en ce qu’il fait état de mensualités impayées sans mentionner les dates de celles-ci, qu’il distingue les intérêts journaliers et les intérêts de retard alors que l’acte de prêt ne les distingue pas et que l’indemnité d’exigibilité n’est pas détaillée. Les consorts [P] [G] exposent que ces irrégularités leur causent un grief dès lors qu’ils ne sont pas en mesure de connaître le détail de leur dette et de soulever des contestations quant à une éventuelle prescription de la créance. 

La société BANKB souligne que le commandement de payer valant saisie immobilière signifié aux consorts [P] [G] le 25 juin 2022 comporte un décompte de créance détaillant les sommes dues en principal, intérêts échus ainsi que l’indication des intérêts moratoires et qu’un décompte plus détaillé a été joint au commandement. 

En l’espèce, le commandement de payer valant saisie immobilière précise que la somme réclamée s’élève à 248.330,47 euros comprenant la créance en principal, intérêts, frais et accessoires arrêtés provisoirement au 21 mars 2022, ainsi que les intérêts au taux contractuel de 5% l’an courus depuis le 22 mars 2022 jusqu’au jour du parfait paiement. En outre, est joint au commandement de payer un décompte annexé, détaillant le capital, les mensualités échues non régularisées, les intérêts journaliers du 1er septembre 2021 au 24 septembre 2021, les frais, les intérêts de retard, puis les intérêts du 24 septembre 2021 au 21 mars 2022, l’indemnité d’exigibilité et la provision pour frais juridiques.




Dès lors, il y a lieu de considérer que le décompte annexé au commandement de payer valant saisie immobilière est suffisamment détaillé et de rappeler que la contestation des montants retenus ne constitue pas un moyen de nullité du commandement de payer mais un moyen de contestation de l’exigibilité des sommes réclamées.

Ce moyen sera rejeté.


B. Sur la faute de la banque pour défaut d’information et défaut de mise en garde des emprunteurs

L’article 1104 du Code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public ».

Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] rappellent qu’en vertu de la jurisprudence, l’obligation d’information qui résulte de l’article 1231-1 du Code civil, s’impose quelle que soit la qualité de l’emprunteur (Com. 3 décembre 2013, n°12-23.976). Ils soulignent qu’aucune pièce n’a été produite aux débats permettant d’établir que la banque a bien respecté son obligation d’information à l’égard des deux emprunteurs et qu’aucune pièce produite ne permet de justifier que les parties ont été valablement mises en garde du risque d’endettement excessif qu’ils encouraient en souscrivant un tel prêt. Ils exposent que cette obligation pesait sur la banque dès lors que ni Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] n’ont les qualifications professionnelles qui permettent de les désigner comme emprunteur averti. Dès lors, ils arguent que la banque a commis une faute leur donnant droit à réparation en raison du préjudice subi du fait de leur endettement conduisant à la recevabilité de leur procédure de surendettement. Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] sollicitent que la société BANKB soit condamnée à leur verser la somme de 260.000 euros correspondant au montant emprunté, et que cette somme soit compensée avec la créance de la banque. 

La société BANKB rappelle que la jurisprudence retient que l’obligation de mise en garde ne s’applique qu’à l’emprunteur non averti (Com, 17 novembre 2009, n°08-70.97) et que l’obligation de mise en garde à laquelle peut être tenu un établissement de crédit à l’égard d’un emprunteur non averti avant de lui consentir un prêt ne porte que sur l’inadaptation de celle-ci aux capacités financières de l’emprunteur et sur le risque de l’endettement qui résulte de son octroi et non sur l’opportunité ou les risques de l’opération financée (Com, 11 décembre 2024, n°23-15.744). Elle argue que les consorts [P] [G] étaient des emprunteurs avertis dès lors qu’ils sont tous deux associés de la société SMART DECISION SAS et que l’objectif du prêt était un apport en compte courant dans cette société. Elle indique que même si les consorts [P] [G] devaient être considérés comme des emprunteurs non-avertis, la banque n’est pas tenue d’un devoir de mise en garde envers l’emprunteur non-averti, si le prêt accordé est adapté à ses capacités financières et ne présente donc pas un risque d’endettement excessif. Elle souligne que le prêt des consorts [P] [G] était d’un montant de 260.000 euros en principal et que leur seul patrimoine immobilier, sans compter leurs revenus, était d’une valeur trois fois et demi supérieure aux sommes empruntées. Concernant l’obligation d’information, elle souligne que les emprunteurs étaient assistés d’un cabinet de courtier spécialisé en crédit hypothécaire, que l’offre de crédit contenait des annexes sur « les conditions particulières du crédit avec garantie hypothécaire » et sur les « conditions générales des contrats de crédits en France », ainsi que le tableau d’amortissement du prêt, que les époux ont paraphé l’offre de crédit, qui a ensuite été régularisée le 14 novembre 2018 devant Notaire.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, et notamment le contrat de prêt du 14 novembre 2018 que Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] ont souscrit le prêt en vue de réaliser un apport en compte courant (« apport en CC » selon la clause « destination du prêt ») au sein de la société SAS SMART DECISION dont ils sont associés (statuts de la société SAS SMART DECISION) et dont les liasses comptables sont produites.

En outre, il ressort de l’offre de crédit paraphé et signé le 27 octobre 2018 par les parties saisies, qu’ils ont coché la case « mise en garde des emprunteurs par le prêteur sur les risques spécifiques encourus pour lui par le crédit envisagé » et « explications personnalisées dispensées par le prêteur aux emprunteurs et destinées à leur permettre de déterminer si le contrat de crédit proposé et les éventuels services accessoires sont adaptés à leurs besoins et à leur situation financière ».

Au demeurant, comme le souligne la société BANKB, Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] ont reçu dans le cadre de l’offre de prêt des annexes comprenant diverses informations sur les conditions générales et particulières du crédit avec garantie d’hypothèque. De plus, ils étaient assistés d’un cabinet de courtiers dans la recherche de leur crédit et du notaire au stade de l’élaboration de l’acte de prêt et de la signature de celui-ci, professionnels en mesure de les renseigner. Il ressort d’ailleurs de la lettre de motivation de Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] en date du 8 novembre 2018, qu’ils indiquent avoir reçu toutes les explications relatives aux clauses et conditions du contrat, à sa durée, au mode de remboursement, et reconnaissent que la banque a exécuté ses obligations de mise en garde.

De surcroît, il faut relever aux termes des pièces relatives à la situation patrimoniale et financière de Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] (rapport d’estimation de valeur, procès-verbal descriptif, bulletins de paie, avis d’imposition), qu’ils disposaient au jour de la signature du prêt d’un patrimoine important et de revenus élevés de sorte qu’il n’est pas démontré que le montant du prêt (260.000 euros) n’était pas adapté aux capacités financières des emprunteurs ou présentait un risque d’endettement excessif.

Enfin, le seul fait que Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] aient fait l’objet d’une procédure de surendettement ne peut suffire à établir l’existence d’un manquement de la part de l’établissement de crédit à son obligation de mise en garde et à son obligation d’information, notamment en raison du fait que le créancier poursuivant n’était pas le seul créancier des parties saisies.

Par conséquent, Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] ne démontrent pas le manquement de l’établissement de crédit à son obligation de mise en garde et d’information et partant, du préjudice qui nécessiterait de procéder à la compensation entre la somme empruntée et les sommes dues.

Ce moyen sera rejeté.

C. Sur le caractère usuraire du prêt

Aux termes de l’article liminaire du Code de la consommation, « Pour l'application du présent code, on entend par :
1° Consommateur : toute personne physique qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ;
2° Non-professionnel : toute personne morale qui n'agit pas à des fins professionnelles ;
3° Professionnel : toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu'elle agit au nom ou pour le compte d'un autre professionnel ; ».

L’article L. 314-6 du même code prévoit que « Constitue un prêt usuraire tout prêt conventionnel consenti à un taux effectif global qui excède, au moment où il est consenti, de plus du tiers, le taux effectif moyen pratiqué au cours du trimestre précédent par les établissements de crédit et les sociétés de financement pour des opérations de même nature comportant des risques analogues, telles que définies par l'autorité administrative après avis du Comité consultatif du secteur financier. Les catégories d'opérations pour les prêts aux particuliers n'entrant pas dans le champ d'application du 1° de l'article L. 313-1 ou ne constituant pas une opération de crédit d'un montant supérieur à 75 000 euros destiné à financer, pour les immeubles à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, les dépenses relatives à leur réparation, leur amélioration ou leur entretien sont définies à raison du montant des prêts.
Les crédits accordés à l'occasion de ventes à tempérament sont, pour l'application de la présente section, assimilés à des prêts conventionnels et considérés comme usuraires dans les mêmes conditions que les prêts d'argent ayant le même objet ».

L’article L. 341-48 du même code ajoute que « Lorsqu'un prêt conventionnel est usuraire, les perceptions excessives au regard des articles L. 314-1 à L. 314-9 sont imputées de plein droit sur les intérêts normaux alors échus et subsidiairement sur le capital de la créance.
Si la créance est éteinte en capital et intérêts, les sommes indûment perçues sont restituées avec intérêts légaux à compter du jour où elles ont été payées ».

Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] indiquent que le prêt est usuraire dès lors que la banque fait supporter aux emprunteurs un taux plus de deux fois supérieur au taux d’usure. Ils précisent que la Banque de France fixait au troisième trimestre 2018 le taux d’usure à 2,95% pour les prêts immobiliers souscrits pour une période de 10 à 20 ans alors que le taux annuel effectif global prévu dans l’acte de prêt du 14 novembre 2018 est de 6,85% l’an pour un prêt remboursable sur 12 ans. Ils prétendent que la société BANKB doit être sanctionnée à produire un nouveau décompte de créance tenant compte de l’imputation des intérêts perçus de façon excessive. Ils contestent le moyen selon lequel le prêt s’analyserait en un prêt professionnel.

La société BANKB prétend que le prêt consenti aux époux [P] est un prêt professionnel, non soumis aux dispositions du code de la consommation dans la mesure où il a été consenti en vue de réaliser un apport en compte courant au sein de la société SAS SMART DECISION dont les parties saisies sont les associés.
En l’espèce, il résulte des pièces produites que l’offre de prêt et l’acte de prêt ont été signés afin de permettre à Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] de réaliser un apport en compte courant au sein de leur société SAS SMART DECISION dont ils sont associés. Il sera précisé que cette société a des fins commerciales compte tenu de l’objet social précisé au sein des statuts versés aux débats.

Or, le prêt à destination d’un apport en compte courant au sein d’une société commercial doit être qualifié de prêt professionnel et non de prêt de trésorerie. Ainsi, les dispositions du code de la consommation n’étaient pas applicables au prêt litigieux.

Ce moyen sera donc rejeté.


D. Sur l’exigibilité de la créance et la clause pénale

L’article R. 121-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d'exécution interdit au juge de l'exécution de modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites ou d'en suspendre l'exécution. Le juge de l'exécution ne peut, dès lors, ni annuler un titre, ni le modifier. Il ne peut pas non plus délivrer de titre exécutoire hors les cas prévus par la loi.

L'article L. 241-1 du Code de la consommation dispose que les clauses abusives sont réputées non écrites et que le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s'il peut subsister sans ces clauses.

L’article 1231-5 du Code civil dispose que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

La société BANKB fait valoir que sa créance est exigible au regard de la déchéance du terme prononcée à l’égard des débiteurs. Elle précise que les dispositions relatives aux clauses abusives ne sont pas applicables au prêt professionnel consenti à Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G]. S’agissant de l’indemnité d’exigibilité, la société BANKB souligne que l’acte de prêt stipule expressément, en son article 19.2 Conséquence d’exigibilité, qu’en cas d’exigibilité du crédit hypothécaire principalement destiné à des fins professionnelles, est due de plein droit sans mise en demeure préalable « une pénalité de 10% sur le montant des sommes sur le capital restant dû ainsi que sur les frais échus et non versés ». Elle estime que cette somme vise à compenser le préjudice résultant de l’absence de règlement depuis le 22 juin 2021, date de la première mise en demeure. Elle souligne qu’elle a entendu limiter la clause pénale à 7%, soit la somme de 15.504,98 euros, au lieu des 10% prévu par le contrat.
Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] soutiennent, en vertu de la jurisprudence de la Cour de cassation, que la clause prévoyant une indemnité forfaitaire de 7% génère des profits pour la société BANKB et sanctionne la défaillance de l’emprunteur hors de toute proportion. Ils prétendent que la société BANKB ne démontre pas l’existence d’un préjudice et n’explique pas le montant réclamé. 

À titre liminaire, il y a lieu de rappeler comme il a été vu précédemment, que le prêt consenti par la banque à Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] doit être qualifié de prêt professionnel dans la mesure où il a été souscrit en vue de réaliser un apport en compte courant au sein de la société SAS SMART DECISION dont ils sont associés, et ayant un objet social commercial. Dès lors, la législation relative aux clauses abusives prévues par le Code de la consommation n’est pas applicable au cas d’espèce.

Concernant l’exigibilité de la créance, il convient de souligner que l’article 19.1 Causes d’exigibilité (…) prévu dans l’acte de prêt du 14 novembre 2018, stipule que « 2. Les sommes indiquées seront en outre exigibles, par anticipation, si bon semble au prêteur, dans l’un des cas suivants : - En cas de non-paiement à son échéance d’une mensualité ou de toute somme due à un titre quelconque en vertu des présentes ; ». En outre, l’article 19.2 Conséquences d’exigibilité stipule « Si l’une des hypothèses prévues au présent paragraphe se réalisait, le prêteur pourrait exiger le paiement de toutes les sommes à elles dues (capital restant dû, intérêts échus, et coûts) et ce quinze jours après un simple avis adressé par lettre recommandé aux emprunteurs, au domicile élu par eux ; le prêteur mentionnera dans cet avis son intention de se prévaloir de la présente clause. Le prêteur n’aurait à remplir aucune autre formalité ni à faire prononcer en justice la déchéance du terme. Les paiements ou les régularisations postérieurs à cet avis ne feront pas obstacle à cette exigibilité ».

Or, il résulte des pièces versées aux débats que la banque a adressé une mise en demeure à Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] par lettres recommandées du 22 juin 2021 avec accusé de réception du 23 juin 2021, d’avoir à régler la somme de 7.658,90 euros arrêtée au 21 juin 2021, outre les intérêts de retard, dans un délai de 15 jours sous peine de déchéance du terme.

Par lettres recommandées du 23 septembre 2021, avec accusé de réception du 24 septembre 2021 adressées à Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G], la banque a prononcé la déchéance du terme, a réclamé la somme de 237.726,65 euros arrêtée au 17 septembre 2021, outre les intérêts de retard, et les a informés qu’elle engagerait une procédure de saisie immobilière.

La société BANKB produit également le courrier adressé par Monsieur [R] [P] le 7 octobre 2021, indiquant qu’il rencontrait des difficultés financières liées à la crise sanitaire du Covid-19, et sollicitant de trouver une solution pour régler ce différend, et la réponse de la banque par lettre recommandée du 21 octobre 2021 avec accusé de réception du 25 octobre 2021, accusant réception de cette demande, qu’elle qualifie de reconnaissance de la créance, et sollicitant des pièces justificatives à l’appui.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la banque a régulière mise en demeure Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] de régler les sommes impayées avant de prononcer la déchéance du terme et l’exigibilité anticipée des sommes dues.

Dès lors, en vertu du prêt du 14 novembre 2018 et de la déchéance du terme intervenue le 23 septembre 2021, la banque justifie d'une créance liquide et exigible au sens de l'article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution précité.

S’agissant du montant de la créance, il résulte du décompte arrêté au 21 mars 2022, annexé au commandement de payer du 25 mars 2022, que le montant de la créance s’élève à la somme de 248.330,47 euros comprenant le capital restant dû, les mensualités échues non régularisées, les frais, les intérêts de retard, l’indemnité d’exigibilité et une provision pour frais juridique.

Concernant l’indemnité d’exigibilité, il faut relever que l’article 19.2 Conséquences d’exigibilité (…) du prêt du 14 novembre 2018, prévoyant que « En cas d’exigibilité du crédit hypothécaire principalement destiné à des fins professionnelles, les montants suivants sont dus de plein droit et sans lise en demeure préalable : - Une pénalité de 10 % sur le montant des sommes sur le capital restant dû ainsi que sur les intérêts échus et non versés », doit s’analyser en une clause pénale.

Or, le montant retenu de 10% n’est pas manifestement excessif. En outre, la banque réclame une somme équivalente à 7%. Ainsi, la demande relative à l’indemnité d’exigibilité doit être accueillie.

Toutefois, s’agissant de la provision pour frais juridique, il convient de la déduire du montant de la créance, dans la mesure où la banque ne justifie pas ce montant et sa demande sur ce point.

La créance du poursuivant sera donc fixée à la somme totale de 243.330,47 euros, en principal, frais et intérêts, arrêtée au 21 mars 2022, outre intérêts postérieurs jusqu’à parfait paiement.


II. SUR L’ORIENTATION DE LA PROCÉDURE

L’article L. 322-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que les biens sont vendus soit à l'amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication. En cas d'accord entre le débiteur, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l'immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l'immeuble avant la publication du titre de vente et qui sont intervenus dans la procédure ainsi que le créancier mentionné au 3° de l'article 2402 du Code civil, ils peuvent également être vendus de gré à gré après l'orientation en vente forcée et jusqu'à l'ouverture des enchères.

En l’espèce, les débiteurs sollicitent l’autorisation de vendre amiablement les biens saisis.


Le créancier poursuivant se rapporte à l’appréciation du juge de l’exécution sur cette demande, précisant que les débiteurs ont bénéficié de fait de délais compte tenu des nombreux renvois et de la suspension en raison de la procédure de surendettement. La banque souligne que le prix plancher de 800.000 euros est trop élevé, sans toutefois formuler une autre proposition.

Il sera fait droit à la demande de vente amiable dès lors que les débiteurs produisent une promesse d’achat en date du 1er mars 2025 pour la somme de 850.000 euros net vendeur.

Compte tenu de la description des biens ainsi que de leur emplacement, le prix ne saurait être inférieur à 800.000 euros net vendeur, étant rappelé qu’il n’est pas interdit à la partie saisie de trouver un acquéreur disposé à payer un prix supérieur au prix minimum fixé dans la présente décision.


III. SUR LES FRAIS DE POURSUITE

Les frais de poursuite seront taxés à la somme de 5.924,35 euros.


IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] seront condamnés aux dépens, pour ceux excédant les frais taxés, avec distraction au profit de Maître Aude ALEXANDRE, avocat du créancier poursuivant en vertu de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’équité commande de condamner Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] à verser la somme de 2.000 euros à la société BANKB au titre des frais irrépétibles. 

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement en matière d’exécution immobilière, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu les articles L. 111-2 et suivants, L. 311-1 et suivants, R. 311-1 et suivants et R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution,

CONSTATE la validité du commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 25 mars 2022 par la société CENTRALE KREDIETVERLENING (CKV), devenue la société BANKB, à Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G], publié le 19 mai 2022 au Service de la publicité foncière de [Localité 6] 2, Volume 2022 S n°81 ;

REJETTE la demande de compensation formée par Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] au titre du manquement au devoir de mise en garde et d’information ;

REJETTE la demande formée par Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] au titre du caractère usuraire du prêt ;

REJETTE la demande formée par Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] au titre de l’indemnité forfaitaire ;

REJETTE, en conséquence, les contestations formulées par Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] ;

VALIDE la procédure de saisie immobilière pour la somme fixée à 243.330,47 euros, en principal, frais et intérêts, arrêtée au 21 mars 2022, outre intérêts postérieurs jusqu’à parfait paiement ;

Vu les articles R. 322-20 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution sur les ventes amiables,

AUTORISE la vente amiable des biens saisis ;

FIXE à la somme de 800.000 euros net vendeur, le prix en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

TAXE les frais de poursuite à la somme de 5.924,35 euros ;

DIT que les frais taxés seront payés directement par l'acquéreur en sus du prix ;

DIT que l’affaire sera appelée à l’audience du MERCREDI 04 NOVEMBRE 2026 à 10h30 ;

RAPPELLE que dans l’hypothèse où un acte de vente serait passé conformément aux prescriptions de la présente décision, il conviendrait d’apporter la preuve de la consignation du prix de vente à la Caisse des dépôts et consignations par la production à la prochaine audience, du récépissé délivré par cet organisme, ainsi que du justificatif du paiement des frais de poursuite ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] à verser la somme de 2.000 euros à la société BANKB au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [P] et Madame [Q] [G] aux dépens pour ceux excédant les frais taxés, avec distraction au profit de Maître Aude ALEXANDRE, avocat du créancier poursuivant en vertu de l’article 699 du Code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires des parties ;

DIT que le présent jugement sera annexé au cahier des conditions de la vente ;

ORDONNE la mention du présent jugement en marge de la copie du commandement publié.

Fait et mis à disposition à [Localité 6], le 17 Juillet 2026.

Le Greffier Le Président
Sarah TAKENINT Jeanne GARNIER

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Mise à jour de la source le 2026-07-20T19:34:10.565Z.