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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JTJ proxi fond, 20 juillet 2026, n° 25/03605

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (II): droits et obligations des copropriétaires
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

M. [H] [J] est propriétaires indivis du lot n°9 (chambre) au sein d'un immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025 signifié à étude, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CABINET BAP a fait assigner M. [H] [J] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 2 717,72 euros au titre des charges de copropriété impayées augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 octobre 2024, et sur le surplus à compter de l’assignation et toute somme à parfaire au titre des frais nécessaires ;
- 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 06 janvier 2026 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CABINET BAP, et représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. Celui-ci fait valoir que nonobstant une première condamnation à payer les charges par jugement du 08 février 2024, le défendeur persiste à ne pas procéder régulièrement au paiement des appels de charges ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

M. [H] [J] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 06 mars 2026 par mise à disposition au greffe. Après avoir été invité à préciser l’identité de l’autre propriétaire indivis du lot n°9, seule la mention « [D] » figurant sur le relevé de propriété, le conseil du syndicat des copropriétaires demandeur a fait parvenir l’acte de propriété dont il ressort que Mme [K] [D], épouse du demandeur est également propriétaire indivis du lot n°9. Il a sollicité une réouverture des débats aux fins de régulariser la procédure à son égard. Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il a été fait droit à cette demande.

Appelée à l’audience du 20 mai 2026, l’affaire a été retenue. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CABINET BAP, et représenté par son conseil, a justifié avoir fait délivrer à M. [H] [J] et à Mme [K] [D] épouse [J] une assignation en date du 18 février 2026 devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, signifiée à la personne de l’époux et à tiers 
Décision du 20 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/03605 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAIHW

présent au domicile concernant l’épouse, à leur adresse désormais située [Adresse 3], aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 3 151,32 euros au titre des charges de copropriété impayées augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 octobre 2024, et sur le surplus à compter de l’assignation et toute somme à parfaire au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Le demandeur a maintenu l’intégralité de ses demandes. Il fait valoir que nonobstant la procédure en cours et la délivrance d’une nouvelle assignation, les défendeurs persistent à ne pas procéder au paiement des appels de charges ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. S’il produit un décompte au 06 mai 2026, ce document est retenu à titre simplement informatif, faute de signification de conclusions en ce sens aux défendeurs.

M. [H] [J] et Mme [K] [D] épouse [J], régulièrement convoqués, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :
la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière du 23 avril 2025 dont il ressort que le lot n°9 (12/1081 tantièmes) est la propriété des défendeurs, en indivision, suite à leur acquisition du 29 février 2008 ;un relevé de compte individuel pour la période du 30 juin 2023 au 01 janvier 2026 et au 06 mai 2026 ;les appels de fonds ;le contrat de syndic ;le règlement de copropriété ;trois « mises en demeure » du syndic des 16 octobre et 20 novembre 2024 et 26 février 2025 et une mise en demeure d’avocat datée du 17 janvier 2025 ;les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 30 juin 2023 et 25 juin 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et l’attestation de non recours contre ces assemblées généralesle jugement du 08 février 2024.
Il ressort du décompte arrêté au 01 janvier 2026, appels de charges et travaux impayés au 1er trimestre 2026, que le compte de copropriétaire de M. [H] [J] et de Mme [K] [D] épouse [J] était débiteur à cette date de la somme de 3 151,32 euros, appel du 1er trimestre 2026 inclus, dont il convient de déduire la somme de 420 euros correspondant aux frais de recouvrement, soit un montant dû de 2 731,32 euros.

Bien que régulièrement informés des enjeux de la présente procédure, M. [H] [J] et Mme [K] [D] épouse [J], ni comparants ni représentés, n’apportent ainsi aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.
Décision du 20 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/03605 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAIHW


Par conséquent, les défendeurs seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 2 731,32 euros au titre des charges impayées, appel du 1er trimestre 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 423,15 euros à compter du 19 octobre 2025, date de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, et sur la somme de 2 731,32 euros à compter de l’assignation du 18 février 2026. 

Il est précisé que la « mise en demeure » du syndic du 26 février 2025 est une lettre simple informant les débiteurs de la transmission du dossier à un avocat et la mise en demeure de l’avocat du 17 janvier 2025 n’est pas accompagnée d’un justificatif de l’envoi par recommandé avec accusé de réception. Elles ne font donc pas partir le cours d’intérêts légaux pour les montants qui y sont visés.
Enfin, il y a lieu de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et qu'en application de l'article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l'article 220 du code civil par exemple), soit conventionnelle. 

En l’espèce, et en raison de la solidarité des dettes ménagères prévue à l’article 220 du code civil, les défendeurs seront condamnés solidairement à supporter la dette.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par "frais nécessaires" au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de « pré-contentieux » qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et les frais de mise en demeure par avocat alors que le syndic avait précédemment et valablement mis en demeure les débiteurs de régler leur dette. Ainsi les frais de mise en demeure du syndic seront les seuls retenus à hauteur de 48 euros.

En conséquence, les défendeurs seront condamnés solidairement à payer au demandeur la somme de 48 euros au titre des frais nécessaires avec les intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2024.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
La solidarité entre époux retenue au titre du paiement des charges de copropriété ne s'applique pas à la condamnation à des dommages et intérêts. Il résulte cependant d'une jurisprudence constante de la cour de cassation que chacun des coauteurs d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité et la condamnation est prononcée solidairement. 

En l’espèce, il est relevé que M. [H] [J] et Mme [K] [D] épouse [J] ont fait l’objet d’une condamnation solidaire précédente à régler notamment les charges impayées au 3ème trimestre 2023 inclus et des dommages et intérêts à hauteur de 200 euros.
L’extrait de compte les concernant révèle que les charges sont totalement impayées depuis le 4ème trimestre 2023. Ces manquements répétés et persistants malgré une première décision de justice perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété. Le montant réclamé sera toutefois réduit à la somme de 1 000 euros au regard du montant de la créance et du faible nombre de tantièmes détenus dans la copropriété.
En conséquence, les défendeurs sont condamnés solidairement à payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.



Sur les demandes accessoires

M. [H] [J] et Mme [K] [D] épouse [J], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle M. [H] [J] sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [H] [J] et Mme [K] [D] épouse [J]  à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CABINET BAP la somme de 2 731,32 euros au titre des charges impayées, appel du 1er trimestre 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 423,15 euros à compter du 19 octobre 2025 et sur la somme de 2 731,32 euros à compter de l’assignation du 18 février 2026 ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [J] et Mme [K] [D] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CABINET BAP la somme de 48 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2024 au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNE solidairement M. [H] [J] ET Mme [K] [D] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CABINET BAP la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées;




CONDAMNE in solidum M. [H] [J] et Mme [K] [D] épouse [J] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [J] et Mme [K] [D] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CABINET BAP la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CABINET BAP du surplus de ses demandes ;

DIT que conformément à l'article 478 du code de procédure civile, ce jugement sera non avenu s'il n'a pas été notifié dans les six mois de sa date,

DIT que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.








Fait et jugé à [Localité 1] le 20 juillet 2026

le greffier le Président
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [H] [J]
Madame [K] [D] épouse [J]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Yohanna WEIZMANN

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 25/03605 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAIHW

N° MINUTE : 
2






JUGEMENT 
rendu le lundi 20 juillet 2026


DEMANDEUR
LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMEUBLE [Adresse 1], représenté par le CABINET BAP - SARL dont le siège social est sis- [Adresse 2]
représenté par Me Yohanna WEIZMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0242


DÉFENDEUR
Monsieur [H] [J], 
demeurant [Adresse 3].
non comparant, ni représenté

Madame [K] [D] épouse [J]
demeurant [Adresse 3].
non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET lors des débats, Anaïs RICCI, lors du prononcé du délibéré, Greffiers,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 20 mai 2026

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 juillet 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Anaïs RICCI, Greffier


Décision du 20 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/03605 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAIHW



EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

M. [H] [J] est propriétaires indivis du lot n°9 (chambre) au sein d'un immeuble situé [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025 signifié à étude, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CABINET BAP a fait assigner M. [H] [J] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 2 717,72 euros au titre des charges de copropriété impayées augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 octobre 2024, et sur le surplus à compter de l’assignation et toute somme à parfaire au titre des frais nécessaires ;
- 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 06 janvier 2026 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CABINET BAP, et représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance. Celui-ci fait valoir que nonobstant une première condamnation à payer les charges par jugement du 08 février 2024, le défendeur persiste à ne pas procéder régulièrement au paiement des appels de charges ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

M. [H] [J] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 06 mars 2026 par mise à disposition au greffe. Après avoir été invité à préciser l’identité de l’autre propriétaire indivis du lot n°9, seule la mention « [D] » figurant sur le relevé de propriété, le conseil du syndicat des copropriétaires demandeur a fait parvenir l’acte de propriété dont il ressort que Mme [K] [D], épouse du demandeur est également propriétaire indivis du lot n°9. Il a sollicité une réouverture des débats aux fins de régulariser la procédure à son égard. Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il a été fait droit à cette demande.

Appelée à l’audience du 20 mai 2026, l’affaire a été retenue. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CABINET BAP, et représenté par son conseil, a justifié avoir fait délivrer à M. [H] [J] et à Mme [K] [D] épouse [J] une assignation en date du 18 février 2026 devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, signifiée à la personne de l’époux et à tiers 
Décision du 20 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/03605 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAIHW

présent au domicile concernant l’épouse, à leur adresse désormais située [Adresse 3], aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 3 151,32 euros au titre des charges de copropriété impayées augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 16 octobre 2024, et sur le surplus à compter de l’assignation et toute somme à parfaire au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Le demandeur a maintenu l’intégralité de ses demandes. Il fait valoir que nonobstant la procédure en cours et la délivrance d’une nouvelle assignation, les défendeurs persistent à ne pas procéder au paiement des appels de charges ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. S’il produit un décompte au 06 mai 2026, ce document est retenu à titre simplement informatif, faute de signification de conclusions en ce sens aux défendeurs.

M. [H] [J] et Mme [K] [D] épouse [J], régulièrement convoqués, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d'une obligation de la prouver, conformément à l'article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :
la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière du 23 avril 2025 dont il ressort que le lot n°9 (12/1081 tantièmes) est la propriété des défendeurs, en indivision, suite à leur acquisition du 29 février 2008 ;un relevé de compte individuel pour la période du 30 juin 2023 au 01 janvier 2026 et au 06 mai 2026 ;les appels de fonds ;le contrat de syndic ;le règlement de copropriété ;trois « mises en demeure » du syndic des 16 octobre et 20 novembre 2024 et 26 février 2025 et une mise en demeure d’avocat datée du 17 janvier 2025 ;les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 30 juin 2023 et 25 juin 2024 ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et l’attestation de non recours contre ces assemblées généralesle jugement du 08 février 2024.
Il ressort du décompte arrêté au 01 janvier 2026, appels de charges et travaux impayés au 1er trimestre 2026, que le compte de copropriétaire de M. [H] [J] et de Mme [K] [D] épouse [J] était débiteur à cette date de la somme de 3 151,32 euros, appel du 1er trimestre 2026 inclus, dont il convient de déduire la somme de 420 euros correspondant aux frais de recouvrement, soit un montant dû de 2 731,32 euros.

Bien que régulièrement informés des enjeux de la présente procédure, M. [H] [J] et Mme [K] [D] épouse [J], ni comparants ni représentés, n’apportent ainsi aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.
Décision du 20 juillet 2026
PCP JTJ proxi fond - N° RG 25/03605 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAIHW


Par conséquent, les défendeurs seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 2 731,32 euros au titre des charges impayées, appel du 1er trimestre 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 423,15 euros à compter du 19 octobre 2025, date de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, et sur la somme de 2 731,32 euros à compter de l’assignation du 18 février 2026. 

Il est précisé que la « mise en demeure » du syndic du 26 février 2025 est une lettre simple informant les débiteurs de la transmission du dossier à un avocat et la mise en demeure de l’avocat du 17 janvier 2025 n’est pas accompagnée d’un justificatif de l’envoi par recommandé avec accusé de réception. Elles ne font donc pas partir le cours d’intérêts légaux pour les montants qui y sont visés.
Enfin, il y a lieu de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et qu'en application de l'article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l'article 220 du code civil par exemple), soit conventionnelle. 

En l’espèce, et en raison de la solidarité des dettes ménagères prévue à l’article 220 du code civil, les défendeurs seront condamnés solidairement à supporter la dette.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par "frais nécessaires" au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.
Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de « pré-contentieux » qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et les frais de mise en demeure par avocat alors que le syndic avait précédemment et valablement mis en demeure les débiteurs de régler leur dette. Ainsi les frais de mise en demeure du syndic seront les seuls retenus à hauteur de 48 euros.

En conséquence, les défendeurs seront condamnés solidairement à payer au demandeur la somme de 48 euros au titre des frais nécessaires avec les intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2024.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
La solidarité entre époux retenue au titre du paiement des charges de copropriété ne s'applique pas à la condamnation à des dommages et intérêts. Il résulte cependant d'une jurisprudence constante de la cour de cassation que chacun des coauteurs d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité et la condamnation est prononcée solidairement. 

En l’espèce, il est relevé que M. [H] [J] et Mme [K] [D] épouse [J] ont fait l’objet d’une condamnation solidaire précédente à régler notamment les charges impayées au 3ème trimestre 2023 inclus et des dommages et intérêts à hauteur de 200 euros.
L’extrait de compte les concernant révèle que les charges sont totalement impayées depuis le 4ème trimestre 2023. Ces manquements répétés et persistants malgré une première décision de justice perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété. Le montant réclamé sera toutefois réduit à la somme de 1 000 euros au regard du montant de la créance et du faible nombre de tantièmes détenus dans la copropriété.
En conséquence, les défendeurs sont condamnés solidairement à payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.



Sur les demandes accessoires

M. [H] [J] et Mme [K] [D] épouse [J], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s'est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l'octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle M. [H] [J] sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [H] [J] et Mme [K] [D] épouse [J]  à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CABINET BAP la somme de 2 731,32 euros au titre des charges impayées, appel du 1er trimestre 2026 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 423,15 euros à compter du 19 octobre 2025 et sur la somme de 2 731,32 euros à compter de l’assignation du 18 février 2026 ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [J] et Mme [K] [D] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CABINET BAP la somme de 48 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2024 au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNE solidairement M. [H] [J] ET Mme [K] [D] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CABINET BAP la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées;




CONDAMNE in solidum M. [H] [J] et Mme [K] [D] épouse [J] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNE in solidum M. [H] [J] et Mme [K] [D] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CABINET BAP la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la société CABINET BAP du surplus de ses demandes ;

DIT que conformément à l'article 478 du code de procédure civile, ce jugement sera non avenu s'il n'a pas été notifié dans les six mois de sa date,

DIT que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.








Fait et jugé à [Localité 1] le 20 juillet 2026

le greffier le Président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 478, code civil 1310, code civil 220). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-21T18:29:38.011Z.