Tribunal judiciaire de Paris, Charges de copropriété, 11 septembre 2026, n° 24/14156

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:
-Maître Sophie BILSKI CERVIER 
-Maître [R] [F] 
-M. le directeur de la Direction Régionale des Finances Publiques 
Copies certifiées conformes à : 
-Maître Sophie BILSKI CERVIER 
-Maître [R] [F] 
-M. le directeur de la Direction Régionale des Finances Publiques 
délivrées le: 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 24/14156 
N° Portalis 352J-W-B7I-C57SQ

N° MINUTE : 


Assignation du :
04 Novembre 2024






JUGEMENT 
rendu le 11 Septembre 2026 
DEMANDEURS

Syndicat des copropriétaires principal de la Résidence [Localité 1] ITALIE sise [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet [I], S.A.S
[Adresse 2] 
[Localité 2]

Syndicat des copropriétaires secondaire de la Résidence [Localité 1] ITALIE sise [Adresse 3], représenté par son syndic, représenté par son syndic le Cabinet [I], S.A.S
[Adresse 2] 
[Localité 2]

représentés par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELARL BILSKI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0093



DÉFENDEURS

Monsieur [S] [E] [V] [J]
[Adresse 4]
[Localité 3] - GUADELOUPE 

représenté par Maître Pierre-Yves CHICOT, avocat au barreau de GUADELOUPE, SAINT-MARTIN et SAINT-BARTHÉLEMY, avocat plaidant et par Maître Nanan YAO de la SELARL YAO NDOYE AVOCAT, (Y.N.A), avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0452
Décision du 11 Septembre 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/14156 - N° Portalis 352J-W-B7I-C57SQ


Direction Régionale des Finances Publiques (DRFIP) de GUADELOUPE, service Gestion des Patrimoines Privés es qualité de curateur à la succession vacante de Madame [D] [X]
[Adresse 5] 
[Localité 4]
 
représenté par M. le directeur de la Direction nationale des interventions domaniales 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Mai 2026

JUGEMENT

-Contradictoire
-En premier ressort 
-Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DU LITIGE


Le 19 décembre 1984, Mme [D] [X] est devenue propriétaire avec M. [S] [J], alors son époux, d’un parking (lot n°5487) au sein de la résidence [Localité 1]-Italie située [Adresse 6] à [Localité 5], soumise au statut de copropriété. 

Mme [D] [X] est décédée le 7 janvier 2015. Exposant que sa succession n’avait pas été réglée, les syndicats des copropriétaires, principal et secondaire, ont fait désigner, par ordonnance du 23 septembre 2024 du président du tribunal judiciaire de Point-à-Pitre, la Direction Régionale des Finances Publiques (DRFIP) de GUADELOUPE, en qualité de curateur. 

Suivant ordonnance du 23 septembre 2024, le Président du Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a désigné la DRFIP de GUADELOUPE, en qualité de curateur à la succession de Mme [X].

Par actes de commissaires de justice des 4 et 19 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Etablissement 1] située [Adresse 6] à Paris 13ème et le syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence [Etablissement 1] située [Adresse 7] à Paris 13ème, tous deux représentés par leur syndic le cabinet [I], ont assigné, devant ce tribunal, M. [S] [J] et la Direction Régionale des Finances Publiques (DRFIP) de GUADELOUPE en qualité de curateur à la succession vacante de Mme [X] aux fins de : 

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1231-6 et suivants du code civil, 
Vu l’article 1240 du code civil,
Vu les articles 514, 696 et 700 du code de procédure civile,
- condamner la Direction Régionale des Finances Publiques (DRFIP) de GUADELOUPE, ès qualités de curateur à la succession de Mme [D] [X], à payer :
- pour le syndicat principal (compte 9928-2217), la somme de 12.100,97 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024 se décomposant comme suit : 
* 2.044,06 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 
*10.056,91 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 
- pour le syndicat secondaire (compte 9086-2224) la somme de 13.247,64 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024, se décomposant comme suit: 
* 3.490,84 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024, à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 
* 9.756,80 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 
- condamner M. [S] [J] à payer les sommes suivantes : 
- pour le syndicat principal (compte 9928-2217), la somme de 10.544,31 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 11 avril 2019 et le 1er octobre 2024 se décomposant comme suit : 
* 1.283,09 euros au titre des charges de copropriété arrêtées entre le 11 avril 2019 et le 1er octobre 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 
* 9.261,22 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- pour le syndicat secondaire (compte 9086-2224) la somme de 10.062,74 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 28 novembre 2019 et le 1er octobre 2024, se décomposant comme suit: 
* 1.713,87 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 28 novembre 2019 et le 1er octobre 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 
* 8.348,87 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamner solidairement la Direction Régionale des Finances Publiques (DRFIP) de [Localité 6] ès qualités et M. [S] [J] à payer respectivement au syndicat des copropriétaires principal et au syndicat des copropriétaires secondaire les sommes suivantes : 
* 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, 
* 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la Direction Régionale des Finances Publiques (DRFIP) de [Localité 6] ès qualités et M. [S] [J] aux entiers dépens,
- dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 

Par conclusions d’actualisation et en réplique notifiées par voie électronique le 7 novembre 2025 et signifiées, le 20 novembre 2025, par commissaire de justice à la DRFIP de [Localité 6] ès qualités, le syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Localité 1] Italie située [Adresse 6] à [Localité 5] et le syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence [Localité 1] Italie située [Adresse 7] à [Localité 5] demandent: 

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1231-6 et suivants du code civil, 
Vu l’article 1240 du code civil, 
Vu les articles 514, 696 et 700 du code de procédure civile,
- déclarer régulières et recevables leurs demandes, 
- débouter M. [S] [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- condamner la Direction Régionale des Finances Publiques (DRFIP) de [Localité 6], ès qualités de curateur à la succession de Mme [D] [X], à payer :
- pour le syndicat principal (compte 9928-2217), la somme de 13.542,26 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 novembre 2025 se décomposant comme suit : 
* 2.420,97 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 novembre 2025 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 
* 11.121,29 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 
- pour le syndicat secondaire (compte 9086-2224), la somme de 14.399,81 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2025, se décomposant comme suit: 
* 3.781,01 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2025, à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 
* 10.618,80 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 
- condamner M. [S] [J] à payer les sommes suivantes : 
- pour le syndicat principal (compte 9928-2217), la somme de 11.985,60 euros au titre des charges de copropriété arrêtées entre le 11 avril 2019 et le 10 novembre 2025 se décomposant comme suit : 
* 1.660 euros au titre des charges de copropriété arrêtées entre le 11 avril 2019 et le 10 novembre 2025, à titre principal, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
 * 10.325,60 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

- pour le syndicat secondaire (compte 9086-2224) la somme de 11.214,91 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 28 novembre 2019 et le 1er octobre 2025, se décomposant comme suit: 
* 2.004,04 euros au titre des charges de copropriété impayées entre le 28 novembre 2019 et le 1er juillet 2025, à titre principal, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, 
* 9.210,91 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamner solidairement la Direction Régionale des Finances Publiques (DRFIP) de GUADELOUPE, ès qualités et M. [S] [J] à payer respectivement au syndicat des copropriétaires principal et au syndicat des copropriétaires secondaire les sommes suivantes : 
* 12.000 euros à titre de dommages et intérêts, 
* 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la Direction Régionale des Finances Publiques (DRFIP) de GUADELOUPE, ès qualités et M. [S] [J] aux entiers dépens,
- dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 

***

M. [S] [J], aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives n°1, notifiées par voie électronique le 9 mai 2026, demande de :

“Vu les dispositions du code civil, 
Vu les dispositions du code de procédure civile”,
- débouter “le SYNDICAT DES CO-PROPRIETAIRES & le SYNDICAT [G]. [W]” de toutes ses demandes, fins et prétentions,
- juger irrégulière et irrecevable l’assignation du “SYNDICAT DES CO-PROPRIETAIRES & le SYNDICAT [G]. [W]”, 
- juger que “le SYNDICAT DES CO-PROPRIETAIRES & le SYNDICAT [G]. [W]” est invité à mieux se pourvoir,
- juger qu’il ne sera pas fait droit à la condamnation de M. [J] à la somme de 3.000 euros solidairement avec la DRFIP au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- juger qu’il ne sera pas fait droit à la condamnation de M. [J] à la somme de 10.000 euros solidairement avec la DRFIP au titre du versement de dommages-intérêts,
- condamner “le SYNDICAT DES CO-PROPRIETAIRES & le SYNDICAT [G]. [W]” à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Si par extraordinaire, il était reconnu redevable des sommes réclamées, 
- juger qu’il sera fait application de l’article 1343-5 du code civil.

***

La Direction Régionale des Finances Publiques (DRFIP) de GUADELOUPE, ès qualités de curateur à la succession de Mme [D] [X], laquelle n’est pas tenue de constituer avocat mais est tenue informée par le greffe des dates d’audiences, n’a pas régularisé de mémoire.

***

Il sera expressément renvoyé aux dernières conclusions du syndicat des copropriétaires et de M. [J] pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile. 

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 19 février 2026. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 7 mai 2026 et mise en délibéré au 11 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les irrecevabilités soulevées par M. [J] :

M. [J] soulève l’irrecevabilité de l’assignation et “du procès fait” uniquement à son encontre. Il indique qu’il avait acquis le parking avec Mme [X] laquelle est décédée, et souligne que les demandeurs ne cherchent pas à savoir si la succession de celle-ci a été ouverte devant un notaire qui pourrait être appelé en la cause ainsi que les héritiers de Mme [X]. 

Il se prévaut des dispositions des articles 870 du code civil et 119 du code de procédure civile.

Il considère ne pas devoir supporter seul les frais de copropriété dès lors que les autres co-contractants sont aussi solidaires de la dette au titre de leur mère décédée, Mme [X]. Il ajoute avoir communiqué aux requérants l’adresse de sa fille aînée qui aurait pu fournir les informations nécessaires à ce sujet. 

En réponse, le syndicat principal et le syndicat secondaire exposent avoir, le 19 juillet 2024, interrogé le Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre aux fins de savoir si la succession [X] avait été revendiquée ou si les éventuels héritiers avaient accepté ou renoncé à la succession, conformément à l’article 809 du code civil. Ils précisent que, le 2 août 2024, le Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a indiqué que ladite succession n’avait pas été revendiquée, ce qui les a conduits à présenter une demande de désignation de la DRFIP en qualité de curateur à la succession de Mme [X], à laquelle il a été fait droit, par ordonnance du 23 septembre 2024.

Ils ajoutent que la DRFIP n’a pas été déchargée de sa mission de curateur et que la succession de feue [D] [X] relative au lot n° 5487 de la Résidence [Localité 1] Italie n’a ni été réglée, ni été acceptée, dans le délai imparti de 10 ans par ses héritiers, qui sont dès lors réputés renonçant. 

Sur ce,

En vertu de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ;
(...)
6° Statuer sur les fins de non-recevoir.
Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.
Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.”

M. [J] paraît soulever la nullité de l’assignation pour une irrégularité de fond dans la mesure où il invoque les dispositions de l’article 119 du code de procédure civile qui prévoient que : “Les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse.”

Or, celui-ci n’a pas saisi le juge de la mise en état du chef d’une nullité de l’acte introductif d’instance ou, le cas échéant, d’une fin de non-recevoir de sorte que sa demande présentée devant le tribunal est irrecevable.

En tout état de cause, il ne développe, de manière circonstanciée, aucun moyen qui justifierait la nullité ou l’irrecevabilité de l’assignation à son endroit. 

Les syndicats des copropriétaires en demande justifient de la désignation, par ordonnance du 23 septembre 2024 du Président du tribunal judiciaire de Point-à-Pitre, de la DRFIP de Guadeloupe en qualité de curateur à la succession de Mme [X]. Ils justifient également que le tribunal judiciaire de Point-à-Pitre a confirmé, le 27 octobre 2025, ne pas avoir été destinataire d’une demande de décharge quant à la désignation de la DRFIP ès qualités. 

Aussi, aucune irrégularité ou nullité n’est établie par M. [J], qui, paraissant regretter l’absence des enfants de Mme [X] dans la procédure, pouvait, le cas échéant, prendre l’initiative de les appeler dans la cause. 

Enfin, il sera observé que M. [J] paraît diriger ses griefs et ses demandes contre d’une part le “SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES” mais aussi contre “le SYNDICAT [G]. [W]”, sachant que cette dernière “entité” n’est pas déterminée. 

Or, les demandeurs sont le syndicat principal de l’immeuble considéré d’une part et le syndicat secondaire d’autre part. Le Cabinet [I] est le syndic qui les représente mais n’est pas requérant à titre personnel de sorte qu’il n’est pas une partie demanderesse à la procédure. Toute demande de M. [J] contre le Cabinet [I], à la supposer formée, est, en tout état de cause, irrecevable.

Sur les demandes de paiement au titre des appels de charges et de travaux :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot” ainsi qu’“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, les syndicats principal et secondaire justifient, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, que M. [J] et Mme [X], de son vivant, étaient propriétaires indivis du lot n°5487 de l’état descriptif de division, à savoir un parking, ce qui n’est au surplus pas discuté. 

Ils justifient également, ainsi qu’il a été rappelé ci-avant, de la désignation de la DRFIP de GUADELOUPE en qualité de curateur à la succession de Mme [X] et de son maintien en cette qualité.

Le syndicat principal sollicite :
-la condamnation de la DRFIP ès qualités de curateur à la succession de Mme [X] au titre des appels de fonds entre le 1er juillet 2015 et le 10 novembre 2025 (2.420,97 euros au titre des appels de charges et travaux/11.121,29 euros au titre des frais),
- la condamnation de M. [J] dans la limite des appels de fonds entre le 11 avril 2019 et le 10 novembre 2025 (1.660 euros au titre des appels de charges et travaux/10.325,60 euros au titre des frais).

Le syndicat secondaire sollicite :
-la condamnation de la DRFIP ès qualités de curateur à la succession de Mme [X] au titre des appels de fonds entre le 1er avril 2013 et le 1er octobre 2025 (3.781,01 euros au titre des appels de charges et travaux/10.618,80 euros au titre des frais),
- la condamnation de M. [J] dans la limite des appels de fonds entre le 28 novembre 2019 et le 1er octobre 2025 (2.004,04 euros au titre des appels de charges et travaux/9.210,91 euros au titre des frais).

Il ressort de deux jugements de ce tribunal (pôle civil de proximité) du 8 janvier 2021 que, sur les assignations délivrées en février 2020 à M. [J] et à Mme [X], ces derniers, non comparants, ont été solidairement condamnés à payer :
- au syndicat principal la somme de 1.283,47 euros au 1er avril 2019, 3èmes appels de charges 2019/2020 et frais de recouvrement inclus, outre in solidum les dépens et une indemnité de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- au syndicat secondaire la somme de 1.776,97 euros au 1er octobre 2019, 1er appel de fonds général et travaux 2019/2020 et frais de recouvrement inclus, outre in solidum les dépens et une indemnité de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les syndicats des copropriétaires exposent que, dans le cadre de ces procédures initiées en février 2020, Mme [X] avait été assignée alors qu’elle était décédée depuis le 7 janvier 2015 et en déduisent que les jugements précités du 8 janvier 2021 ne sont pas opposables à celle-ci. Aussi, dans le cadre de la présente procédure, ils reprennent et intègrent, à l’égard de la DRFIP ès qualités, les appels de fonds qui avaient été réclamés jusqu’au 1er avril 2019 et octobre 2019 devant le pôle civil de proximité.

A l’égard de M. [J], compte tenu des deux jugements du 8 janvier 2021, qui lui ont été signifiés les 18 et 19 mars 2021, les syndicats des copropriétaires - qui disposent d’un titre exécutoire à son égard pour les périodes arrêtées à avril 2019 (sdc. principal) et octobre 2019 (sdc. secondaire) -, sollicitent sa condamnation uniquement pour les périodes postérieures.

En vertu des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, “le jugement rendu par défaut ou le jugement réputé contradictoire au seul motif qu’il est susceptible d’appel est non avenu s’il n'a pas été notifié dans les six mois de sa date.
La procédure peut être reprise après réitération de la citation primitive”.

Les jugements du 8 janvier 2021 rendus par défaut à l’encontre de Mme [X] n’ont pas été signifiés dès lors que celle-ci était décédée dès l’année 2015. Lesdits jugements sont donc non avenus et le syndicat principal et le syndicat secondaire sont recevables à reprendre à l’encontre de la DRFIP ès qualités leurs réclamations respectives à compter, faute de toute fin de non-recevoir soulevée, du 1er juillet 2015 et du 1er avril 2013.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 1310 du code civil, “la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.” Les syndicats des copropriétaires ne justifient pas d’une clause insérée au règlement de copropriété stipulant la solidarité entre, notamment, les indivisaires. La solidarité entre époux prévue à l’article 220 du code civil n’est pas non plus applicable, le lot considéré n’ayant pas été affecté au logement de la famille.

Aussi, la condamnation des défendeurs indivisaires ne peut être solidaire. Au demeurant, les syndicats des copropriétaires ne sollicitent pas, spécifiquement, de condamnations solidaires du chef des appels de charges et de travaux. 

Cependant, ils réclament tant à la DRFIP ès qualités qu’à M. [J] la totalité des appels de fonds, pour la période à compter du 11 avril 2019 (sdc. principal) et du 28 novembre 2019 (sdc. secondaire), ce qui conduit à solliciter deux fois, distinctement, le paiement des mêmes appels de fonds ou, à tout le moins et en réalité, une condamnation solidaire, étant également rappelé que les requérants disposent déjà d’un titre exécutoire contre M. [J] pour les périodes antérieures. 

Il convient, dès lors, de fixer le montant de la créance de charges et de travaux - hors tous frais - de chacun des syndicats, y compris à compter du 1er juillet 2015 (syndicat principal) et du 1er avril 2013 (syndicat secondaire). 

A l’égard du syndicat principal :

Il ressort du décompte produit par le syndicat principal que :

- entre le 1er juillet 2015 et le 10 avril 2019, les appels de fonds sont dus à concurrence de la somme de 760,97 euros (1.469,77 - 708,80 euros de frais),
- entre le 11 avril 2019 et le 10 novembre 2025, les appels de fonds sont dus à concurrence de la somme de 1.660 euros. 

Les appels de fonds sont justifiés par les procès-verbaux des assemblées générales des 12 janvier 2017, 11 janvier 2018, 9 janvier 2019, 14 janvier 2020, 14 janvier 2021, 26 janvier 2022, 17 janvier 2023, 1er février 2024, 11 février 2025 et 5 février 2026 approuvant les comptes annuels des exercices concernés entre celui du 01/10/2015-30/09/2016 jusqu’à celui du 01/10/2024-30/09/2025, les budgets prévisionnels et leurs réajustements éventuels des exercices concernés 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025 et 2025/2026, les fonds travaux et des travaux dont ceux portant sur les rénovations des étanchéités de dalles, de reprise de structures béton, de remplacement de capteurs de calories ou encore d’étude de remises en état de la sous-station [C].

Le syndicat principal produit également les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition du lot considéré.

Compte tenu de l’absence de solidarité, la dette de la succession de Mme [X] sera fixée à 50% des sommes restant dues entre le 1er juillet 2015 et le 10 avril 2019 et 50% de celles restant dues entre le 11 avril 2019 et le 10 novembre 2025. 

La dette de M. [J] sera fixée à 50% des sommes restant dues, entre le 11 avril 2019 et le 10 novembre 2025, période sollicitée à son égard dans le cadre de la présente procédure. 

Aussi, la DRFIP de GUADELOUPE, en qualité de curateur à la succession de Mme [X], sera condamnée à payer au syndicat principal :

* la somme de 380,49 euros (760,97/2) au titre des appels de fonds entre le 1er juillet 2015 et le 10 avril 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024, date de l’assignation,
* la somme de 830 euros (1.660/2) au titre des appels de fonds entre le 11 avril 2019 et le 10 novembre 2025, “1er Ech charges courantes”, “1er appel Fonds travaux Alur” des 01/10/2025 et “4/7 Etanch [Adresse 8]” et “4/7 Etanch [Adresse 9]” des 10/11/2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 633,10 euros et à compter du 20 novembre 2025, date des conclusions actualisées, sur le surplus.

M. [J] sera condamné, distinctement, à payer au syndicat principal :

* la somme de 830 euros (1.660/2) au titre des appels de fonds entre le 11 avril 2019 et le 10 novembre 2025, “1er Ech charges courantes”, “1er appel Fonds travaux Alur” des 01/10/2015 et “4/7 Etanch [P] [Adresse 10]” et “4/7 Etanch [P] [Adresse 11]” des 10/11/2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 633,10 euros et à compter du 20 novembre 2025, date des conclusions actualisées, sur le surplus.

A l’égard du syndicat secondaire :

Il ressort du décompte produit par le syndicat secondaire que :

- entre le 1er avril 2013 et le 1er octobre 2019, les appels de fonds sont dus à concurrence de la somme de 1.776,97 euros (3.391,95 - 1.614,98 euros de frais),
- entre le 28 novembre 2019 et le 1er octobre 2025, les appels de fonds sont dus à concurrence de la somme de 2.004,04 euros. 

Les appels de fonds sont justifiés par les procès-verbaux des assemblées générales des 22 janvier 2013, 21 janvier 2014, 22 janvier 2015, 18 janvier 2016, 18 janvier 2017, 16 janvier 2018, 14 janvier 2019, 14 janvier 2020, 14 janvier 2021, 26 janvier 2022, 17 janvier 2023, 16 janvier 2024 et 6 février 2025 approuvant les comptes annuels des exercices concernés entre celui du 01/10/2011-30/09/2012 jusqu’à celui du 01/10/2023-30/09/2024, les budgets prévisionnels et leurs réajustements éventuels des exercices concernés 2012/2013, 2013/2014, 2014/2015, 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019, 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, 2024/2025 et 2025/2026, les fonds travaux et des travaux dont ceux portant sur le remplacement de caméras, les portes de parking, la sécurité incendie, ou le contrat de gardiennage.

Le syndicat secondaire produit également les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition du lot considéré.

Compte tenu de l’absence de solidarité, la dette de la succession de Mme [X] sera fixée à 50% des sommes restant dues entre le 1er avril 2013 et le 1er octobre 2019 et à 50% de celles restant dues entre le 28 novembre 2019 et le 1er octobre 2025. 

La dette de M. [J] sera fixée à 50% des sommes restant dues entre le 28 novembre 2019 et le 1er octobre 2025. 

Aussi, la DRFIP de GUADELOUPE, en qualité de curateur à la succession de Mme [X], sera condamnée à payer au syndicat secondaire :

* la somme de 888,49 euros (1.776,97/2) au titre des appels de fonds entre le 1er avril 2013 et le 1er octobre 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024, date de l’assignation,
* la somme de 1.002,02 euros (2.004,04/2) au titre des appels de fonds entre le 28 novembre 2019 et le 1er octobre 2025, “1er Ech charges courantes” et “1er appel Fonds travaux Alur” des 01/10/2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 805,30 euros et à compter du 20 novembre 2025, date des conclusions actualisées, sur le surplus.

M. [J] sera condamné à payer au syndicat secondaire :

* la somme de 1.002,02 euros (2.004,04/2) au titre des appels de fonds entre le 28 novembre 2019 et le 1er octobre 2025, “1er Ech charges courantes” et “1er appel Fonds travaux Alur” des 01/10/2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 805,30 euros et à compter du 20 novembre 2025, date des conclusions actualisées, sur le surplus.

Sur les demandes au titre des frais : 

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);
- les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.



Les demandes du syndicat principal :

Au titre des frais, le syndicat principal sollicite la somme de 11.121,29 euros à l’encontre de la DRFIP ès qualités et la somme de 10.325,60 euros à l’encontre de M. [J].

Ces frais comportent des honoraires de commissaires de justice à savoir la somme comptabilisée le 07/07/2020 pour 206,59 euros, laquelle correspond manifestement à des frais relatifs à la procédure ayant fait l’objet des jugements du 8 janvier 2021 et qui relèvent tout au plus des dépens de ces instances et uniquement à l’égard de M. [J], les jugements étant non avenus à l’égard de Mme [X]. Il en est de même pour les frais de significations desdits jugements à hauteur de la somme comptabilisée le 29 mars 2021 pour 86,89 euros. Ces sommes seront, en tout état de cause, écartées, dans le cadre de la présente procédure. 

La somme de 87,13 euros comptabilisée le 25 janvier 2024 correspond aux frais des assignations et relèvent des dépens. Celle de 202,38 euros comptabilisée le 14 octobre 2024 concerne une provision à l’attention de la Scp [H] pour la signification des conclusions, provision qui, au surplus, comportait un trop-perçu de 30,21 euros. Ces frais relèvent des dépens et seulement à concurrence de la somme de 172,17 euros. La somme de 202,38 euros sera écartée du chef de l’article 10-1.

Par ailleurs, le syndicat principal ne justifie pas de l’établissement, le 12 mai 2016, d’un état daté. Les frais de 495 euros seront rejetés.

S’agissant des honoraires de syndic, il sera rappelé que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et que les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

La facturation - automatique - de frais trimestriels de “suivi de procédure” - sur près de dix ans - ne peut qu’être écartée, faute de toute diligence exceptionnelle personnelle du syndic qui n’est ni justifiée ni établie ni même alléguée en l’espèce. Par ailleurs, la réclamation porte sur des frais de “suivi de procédure”relatifs à une période antérieure aux jugements du 8 janvier 2021. Il est de même des frais de 320 euros facturés le 22 octobre 2020 du chef d’une “remise dossier avocat” qui, outre qu’ils n’entrent pas dans les prévisions de l’article 10-1 précité, ne concerneraient pas la présente procédure engagée en 2024. 

L’ensemble de ces frais pour près de 5.000 euros seront rejetés, étant observé qu’ils correspondent à plus du double de la dette de charges et grèvent, artificiellement et sans contrepartie justifiée, le compte du copropriétaire, d’autant que les deux syndicats, représentés par le même syndic, facturent, chacun, aux mêmes dates des frais d’un montant identique. 

Par ailleurs, les honoraires d’avocat ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais sont appréciés dans le cadre de l’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En outre, certains - tels que ceux comptabilisés le 22 juillet 2019 à hauteur de 720 euros - concernaient, - à l’examen de la facture d’honoraires du 18 juillet 2019 -, les procédures engagées en février 2020 et ont été appréciés par le tribunal aux termes du jugement du 8 janvier 2021, par l’allocation d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les comptabilisations d’honoraires d’avocat à hauteur de 5.402,50 euros seront écartées du chef de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La réclamation au titre des frais de “mise en demeure” ou de relances, entre le 28 juillet 2016 et le 30 janvier 2018, pour une somme globale de 213,80 euros, n’est dirigée que contre la DRFIP de GUADELOUPE, en qualité de curateur à la succession de Mme [X]. Or Mme [X] était déjà décédée à l’époque et n’a donc pas pu recevoir ces mises en demeure. De plus, l’obligation à la dette de charges n’étant pas solidaire, les courriers éventuellement reçus par M. [J] ne sont pas opposables à Mme [X] et à sa succession. Il sera également observé, à titre surabondant, que la demande desdits frais de 213,80 euros n’avait été acceptée par le tribunal dans son jugement du 8 janvier 2021 qu’à hauteur de 27,50 euros.

Dans ces conditions, le syndicat principal sera débouté de ses demandes au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dirigées tant contre la DRFIP ès qualités que contre M. [J].

Les demandes du syndicat secondaire :

Au titre des frais, le syndicat secondaire sollicite la somme de 10.618,80 euros à l’encontre de la DRFIP ès qualités et la somme de 10.325,60 euros à l’encontre de M. [J].

Sachant que le requérant ne justifie pas d’un avis de réception de la mise en demeure du 20 mai 2014, facturée avant la date du décès de Mme [X] et compte tenu des principes rappelés ci-avant pour la période postérieure à son décès, les frais de mises en demeure de 524,51 euros seront écartés. Ces frais avaient, au demeurant, été rejetés par le tribunal dans son jugement du 8 janvier 2021, les courriers de relance ayant été adressés “en lettres simples”. 

De même, la facturation - automatique - de frais trimestriels de “suivi de procédure” à hauteur de 4.050 euros sera écartée et les frais de “constitution dossier avocat” pour 330,01 euros seront rejetés. Il sera observé que le jugement du 8 janvier 2021 les avait déjà rejetés,“s’agissant d’actes de gestion courante”. 

Les frais d’avocat à concurrence de la somme de 5.220 euros seront, comme il a été rappelé plus haut, écartés du chef de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Outre que le tribunal n’a pas été en mesure d’identifier la facturation afférente à “envoi et placement et signification ass.” pour 342,46 euros en date du 18 septembre 2019, elle ne concerne pas, compte tenu de sa date, la présente procédure. Ces frais seront rejetés.

Le syndicat secondaire ne justifie pas du commandement de payer dont le coût de 151,82 euros a été comptabilisé le 25 janvier 2024, lequel sera écarté.

Enfin, les frais présents uniquement dans le décompte concernant M. [J] du chef de “frais d’assignation 01/2023” à hauteur de 207,05 euros ne sont pas déterminés et ne peuvent, en tout état de cause, relever de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ces conditions, le syndicat secondaire sera débouté de ses demandes au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dirigées tant contre la DRFIP ès qualités que contre M. [J].

Sur la demande au titre des dommages et intérêts : 

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement. 

Il ressort de ce qui précède que la dette globalisée au titre des appels de charges et de travaux est, à l’égard du syndicat principal, de 1.736,85 euros et à l’égard du syndicat secondaire de 2.892,49 euros, sur une période parfois de plus de dix ans. 

M. [J], domicilié en Guadeloupe, justifie s’être adressé à plusieurs reprises auprès des requérants pour, entre autres, contester toute solidarité, les inviter à s’adresser également à ceux qui pouvaient être les héritiers de Mme [X] voire avoir donné l’ordre de “mettre en vente ce parking”, sans que le syndic n’apporte de réponse circonstanciée aux correspondances. Si les syndicats des copropriétaires ne pouvaient être contraints de prendre l’initiative d’organiser cette vente mais à M. [J] de la provoquer pour sortir de l’indivision, les démarches entreprises par ce dernier attestent de sa bonne foi. 

En outre, les syndicats requérants ne prétendent pas que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

Enfin, il a été relevé que les créances réclamées par les syndicats des copropriétaires comprenaient majoritairement et significativement des frais facturés, lesquels ont été rejetés.

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les parties défenderesses ont agi de mauvaise foi, le syndicat principal et le syndicat secondaire seront déboutés de leur demande respective de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de M. [J] aux fins de délais de paiement : 

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.”

En l’espèce, les besoins du créancier, - les syndicats des copropriétaires -, nécessitent que les créances, qui, en outre, ont été significativement réduites, soient apurées dans les meilleurs délais. De plus, M. [J] ne justifie pas de sa situation personnelle et économique. 

Dans ces conditions, M. [J] sera débouté de sa demande reconventionnelle de délais de paiement.



Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens : 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La DRFIP de GUADELOUPE, en qualité de curateur à la succession de Mme [X] et M. [J], qui succombent et qui ont tous deux contribué à la nécessité d’engager la présente procédure, seront in solidum condamnés aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens : 

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, la DRFIP de GUADELOUPE, en qualité de curateur à la succession de Mme [X] et M. [J] seront in solidum condamnés à payer au syndicat principal la somme de 1.200 euros et au syndicat secondaire la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.


PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe : 

DIT irrecevable M. [S] [J] en ses demandes tendant à dire “irrégulière et irrecevable” l’assignation, 

En tant que de besoin, l’en DEBOUTE,

DIT irrecevable M. [S] [J] en ses demandes dirigées contre “[G]. [W]” à les supposer formées,

CONDAMNE la Direction Régionale des Finances Publiques (DRFIP) de GUADELOUPE en sa qualité de curateur à la succession de Mme [D] [X] à payer au syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Localité 1] Italie située [Adresse 6] à [Localité 5] :

* la somme de 380,49 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024 au titre des appels de charges et de travaux entre le 1er juillet 2015 et le 10 avril 2019,
* la somme de 830 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024 sur la somme de 633,10 euros et à compter du 20 novembre 2025 sur le surplus, au titre des appels de charges et de travaux entre le 11 avril 2019 et le 10 novembre 2025, “1er Ech charges courantes”, “1er appel Fonds travaux Alur” des 01/10/2025 et “4/7 Etanch [P] [Adresse 10]” et “4/7 Etanch [P] [Adresse 11]” des 10/11/2025 compris,

CONDAMNE M. [S] [J] à payer au syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Localité 1] Italie située [Adresse 6] à [Localité 5] la somme de 830 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024 sur la somme de 633,10 euros et à compter du 20 novembre 2025 sur le surplus, au titre des appels de charges et de travaux entre le 11 avril 2019 et le 10 novembre 2025, “1er Ech charges courantes”, “1er appel Fonds travaux Alur” des 01/10/2025 et “4/7 Etanch [P] [Adresse 10]” et “4/7 Etanch [P] [Adresse 11]” des 10/11/2025 compris,

CONDAMNE la Direction Régionale des Finances Publiques (DRFIP) de GUADELOUPE en sa qualité de curateur à la succession de Mme [D] [X] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de la [Adresse 12] située [Adresse 7] à [Localité 5]:

* la somme de 888,49 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024 au titre des appels de charges et de travaux entre le 1er avril 2013 et le 1er octobre 2019, 
* la somme de 1.002,02 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024 sur la somme de 805,30 euros et à compter du 20 novembre 2025 sur le surplus, au titre des appels de charges et de travaux entre le 28 novembre 2019 et le 1er octobre 2025, “1er Ech charges courantes” et “1er appel Fonds travaux Alur” des 01/10/2025 compris, 

CONDAMNE M. [S] [J] à payer au syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence [Localité 1] Italie située [Adresse 7] à [Localité 5] la somme de 1.002,02 euros avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024 sur la somme de 805,30 euros et à compter du 20 novembre 2025 sur le surplus, au titre des appels de charges et de travaux entre le 28 novembre 2019 et le 1er octobre 2025, “1er Ech charges courantes” et “1er appel Fonds travaux Alur” des 01/10/2025 compris, 

DEBOUTE M. [S] [J] de sa demande de délais de paiement, 

CONDAMNE in solidum la Direction Régionale des Finances Publiques (DRFIP) de GUADELOUPE, en sa qualité de curateur à la succession de Mme [D] [X], et M. [S] [J] aux dépens,

CONDAMNE in solidum la Direction Régionale des Finances Publiques (DRFIP) de GUADELOUPE, en sa qualité de curateur à la succession de Mme [D] [X], et M. [S] [J] à payer :

* au syndicat des copropriétaires principal de la résidence [Localité 1] Italie située [Adresse 6] à [Localité 5] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
* au syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence [Localité 1] Italie située [Adresse 7] à [Localité 5] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes, 

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. 
Fait et jugé à [Localité 1] le 11 septembre 2026


La Greffière La Présidente