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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Melun, Ch1 Cab7 Baux commerciaux, 21 juillet 2026, n° 23/00515

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux professionnels
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Un bail a été consenti à la SOCIETE GENERALE sur des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble sis à [Adresse 6]) – [Adresse 7] dénommé « [Adresse 8] ».
 
Par acte sous seing privé non daté, évoquant un précédent bail du 14 novembre 1992 consenti par Madame [H] [N] épouse [J] et Monsieur [M] [J], usufruitier, et la donation par celle-ci à ce dernier et à Madame [S] [J] de la nue-propriété du bien, tous trois ont consenti à la SOCIETE GENERALE un bail en renouvellement pour ces locaux, sur une durée de 9 années consécutives à compter du 1er janvier 2002, devant se terminer le 31 décembre 2010. 

Par acte sous seing privé en date du 23 septembre 2011, les consorts [J] ont consenti à la SOCIETE GENERALE un bail en renouvellement à compter du 1er janvier 2011 aux mêmes clauses et conditions sauf à inclure dans les lieux loués un emplacement de parking, pour finir le 31 décembre 2019 et à augmenter le loyer annuel. 

Par avenant en date du 23 décembre 2013, les consorts [J] et la SOCIETE GENERALE ont convenu de la révision du prix du loyer annuel au principal à compter du 1er janvier 2014 et l'ont fixé à la somme de 31 320, 96 euros. 

Par exploit d'huissier en date du 20 mai 2019, les consorts [J] ont donné congé à la SOCIETE GENERALE avec offre de renouvellement du bail commercial à compter du 1er janvier 2020 aux mêmes charges et conditions moyennant un loyer annuel de 32 510 euros en principal. 

Aux termes d'un mémoire préalable à l'action en fixation d'un bail renouvelé signifié par exploits d'huissier séparés en dates du 31 décembre 2021, à Madame [H] [N] épouse [J], Madame [S] [J] et Monsieur [M] [J], la SOCIETE GENERALE a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2020 à la somme de 24 000 euros au principal.

Par exploit d'huissier en date du 18 janvier 2023, Madame [H] [N] épouse [J], Madame [S] [J] et Monsieur [M] [J] ont fait assigner la SOCIETE GENERALE par devant le Juge des loyers commerciaux du Tribunal Judiciaire de MELUN, au visa de l'article L.145- 33 du code de commerce, aux fins de solliciter notamment que soit dit que le bail s'est renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2020, aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer annuel de 34.000 euros, hors taxes et hors charges ; et le loyer proposé révisé à effet du 1er janvier 2023 à 35.694 euros en principal.

Par jugement du 10 octobre 2023, le présent juge a :
- sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties ; 
- avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise judiciaire et commis pour y procéder Monsieur [T] [P] avec fixation d’une provision à la somme de 4 000 euros à la charge partagée des consorts [J] et de la SOCIETE GENERAL ;
- fixé le loyer de base provisionnel dû par la preneuse, pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel indexé à compter dudit jugement ; 
- réservé les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

L’expert a déposé son rapport le 5 juillet 2024.

Par mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, notifié en outre par RPVA le 8 juin 2026, les consorts [J] demandent au présent juge de :

dire que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2020, aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 35 100€, hors taxes et charges + 960€ au titre de l’emplacement de stationnement; dire que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit, à compter de chacune des échéances contractuelles ; et que les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts ; « débouter la SOCIETE GÉNÉRALE de sa demande de loyer provisionnel et d’expertise » et « si une expertise devait être ordonnée, le coût y afférent devrait être supporté exclusivement par la SOCIETE GÉNÉRALE », condamner la SOCIETE GÉNÉRALE à leur payer la somme de 10 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.
Par mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, également notifié par RPVA le 5 juin 2026, la SOCIETE GENERALE sollicite de :
- juger que le loyer de renouvellement du bail dont s’agit doit être fixé à la valeur locative des locaux loués à la baisse dans le cadre d’un renouvellement de bail et fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2020 à un montant annuel de 23.300 € en principal,
- dire que le loyer trop versé portera intérêt au taux légal de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts,
- débouter les consorts [J] de l’ensemble de leurs demandes,
- condamner les consorts [J] au paiement d’une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens avec distraction,
- « Ordonner l’exécution provisoire » de la décision.

A l’audience, les parties ont soutenu leurs écritures et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour, la SOCIETE GENERALE précisant oralement ne plus contester « le prix de l’emplacement à 960 euros ».

Motifs

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, la demande tendant à « débouter la SOCIETE GÉNÉRALE de sa demande de loyer provisionnel et d’expertise » et « si une expertise devait être ordonnée, le coût y afférent devrait être supporté exclusivement par la SOCIETE GÉNÉRALE », est devenue sans objet.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé 
A) Sur les textes applicables

Le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé conformément à la valeur locative en application de l' article L. 145-33 du code de commerce et dans les limites fixées par l'article L. 145-34 du même code modifié par la loi du n°2014-626 du 18 juin 2014 dite “loi PINEL” en vigueur depuis le 20 juin 2014 et applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

L'article L. 145-33 du code de commerce dispose : « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage (…) ».

Selon l’article L. 145-34 du code de commerce « A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. 
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. ». 

B) Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Au vu des pièces versées aux débats et des derniers mémoires, il est constant que les parties se sont accordées pour renouveler le bail commercial à compter du 1er janvier 2020, et ce, aux mêmes clauses et conditions que le bail initial sauf le montant du loyer du bail renouvelé.

1) Sur le loyer estimé au 1er janvier 2020 suivant les clauses contractuelles 

En l'espèce, le bail du 14 novembre 1992 n’est pas produit.

Le bail prenant effet au 1er janvier 2002 fixait un loyer annuel de 21 342,86 euros hors taxes et hors charges.

Par acte sous seing privé en date du 23 septembre 2011, les consorts [J] ont consenti à la SOCIETE GENERALE un bail en renouvellement aux mêmes clauses et conditions sauf à inclure dans les lieux loués un emplacement de parking, et à porter les loyer annuel hors taxes et charges à 29 025,91 euros.

Par avenant en date du 23 décembre 2013, les consorts [J] et la SOCIETE GENERALE ont convenu de la révision du prix du loyer annuel au principal à compter du 1er janvier 2014 et l'ont fixé à la somme de 31 320, 96 euros en application de la variation de l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires, le stationnement étant toujours inclus. 

En application de l'article L. 145-34 du code de commerce dans sa version en vigueur depuis le 20 juin 2014 et applicable, le plafond du loyer estimé au 1er janvier 2020 doit être calculé suivant l'évolution de l'ILAT. Le dernier indice au 1er janvier 2020 étant 114,85 et l’indice de base 100,84, le loyer plafonné au 1er janvier 2020 est de : 29 025,91 X 114,85 / 100,84 soit 33 058,56 euros.

2) Sur le principe de la fixation du loyer à la valeur locative

En l’espèce les deux parties sollicitent à titre principal la fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative qu’elles estiment différemment, sans considération du plafonnement.

3) Sur l’évaluation des locaux commerciaux au 1er janvier 2020

Au vu des dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce précisées par les articles R. 145-2, R. 145-3, R. 145-5, R. 145-6 , R. 145-7 du même code, il convient pour l’estimation de la valeur locative des locaux de prendre en compte les éléments susvisés.

Sur la situation du bien
Les consorts [J] fait valoir que la situation était localement favorable, puisque les locaux en question sont situés sur la [Adresse 9], comprenant de nombreux commerces, notamment un bureau de Poste, et un supermarché Auchan, à proximité immédiate de l’[Adresse 10], traversant la commune du nord au sud et assurant une bonne desserte. Ils ajoutent que les autres agences bancaires ne disposent pas de stationnement gratuit comme la SOCIETE GENERALE.

L’expert retient également une « situation de bonne commercialité », ce qui ressort également de la localisation même du bien, et est ainsi suffisamment établi, peu important les arguments de la SOCIETE GENERALE sur la concurrence d’agences proches (au surplus non repris dans ses moyens au titre d’une baisse de loyer). 

Sur les surfaces pondérés à prendre en compte
Sur les surfaces utiles
Les consorts [J] considèrent, en se fondant sur les plans du preneur et selon la Charte de l’Expertise applicable à compter du 1er juillet 2015, que la surface réelle serait de 127,70m² pour le rez-de-chaussée et de 63,65m² pour le sous-sol.

La SOCIETE GENERALE exprime son accord avec l’expert judiciaire sur surface une utile de 191,35 m² (127,70 m² au rez-de-chaussée et 63,65 m² au sous-sol).

Sur ce, les parties sont ainsi en accord entre elles et avec l’expert. 

Sur le coefficient de pondération
Les consorts [J] approuvent l’expert pour avoir écarté l’application d’une pondération spécifique pour le local LTS. Ils estiment que le bailleur ne peut pas être pénalisé par une pondération sévère parce que l’exploitant a modifié la distribution. Ils rappellent que le preneur dispose en outre d’un parking extérieur et d’un jardinet dont les salariés font usage. 

La SOCIETE GENERALE s’accorde à l’expert quant à la pondération, à l’exception des points suivants. 
Selon elle, le local LTS est une annexe peu important le fait qu’il se trouve enclavée dans la zone 1, et refuser de lui appliquer une pondération spécifique n’est pas conforme aux recommandations de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, prescrivant un coefficient de 0,40 au plus. Elle estime ne pouvoir se voir reprocher les aménagements qui lui sont autorisés par le bail.

Or, si le bail autorise la SOCIETE GENERALE à réaliser des aménagements particuliers, elle ne peut ensuite s’en prévaloir pour réclamer une pondération ne correspondant pas à la zone dans laquelle les lieux aménagés selon sa propre volonté sont enclavés.

La SOCIETE GENERALE conteste ensuite la pondération retenue par l’expert pour la salle des coffres, la cuisine et les sanitaires, alors qu’elle correspond à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière et est pertinente.

Les contestations des parties quant à l’expertise sont donc infondées, et il convient de retenir une surface pondérée de 119,35 m², tout comme l’expert.

c. Sur le prix unitaire

Les consorts [J] soutiennent que l’estimation d’une somme de 960€/an pour l’emplacement de stationnement est très modérée puisqu’en 2011, les parties s’étaient entendues sur une somme de 600€/an. Ceci étant, ils ne proposent pas d’autres montants et argument. 

La SOCIETE GENERALE est d’accord avec le prix unitaire proposé par l’expert judiciaire.

Au regard des éléments d’appréciations figurant à l’expertise, concrets et pertinents, non contredits par les parties par d’autres pièces probantes, il convient de retenir une base locative de 200 € /m² pondérés pour les locaux, et une valeur locative du parking à 960 euros par an. 

L’ensemble ressort donc à 119,35 m²pondérés X 200 € /m² pondérés + 960 = 24 830 euros de valeur locative HT HC.

Sur les clauses particulières du bail
L’expert retient une majoration de 8% pour tenir compte de la faculté pour le preneur de sous-louer et de céder son droit au bail librement pour quasiment toute activité et de l’absence d’obligation de remise en état initial des lieux. 

Les consorts [J] allèguent qu’il y a lieu de retenir ce coefficient de majoration sans plus d’explication.

La SOCIETE GENERALE fait valoir qu’une banque ne cède jamais son droit au bail, et ne peut pas sous-louer partiellement ses locaux pour des raisons de confidentialité, et des questions de sécurité au regard de son activité réglementaire.
Elle fait en outre valoir que la sous-location est exclue au libre-service et coiffeur.

Or, elle bénéfice en cela d’une clause favorable, peu important l’usage qu’elle en fait ou refuse d’en faire.

La SOCIETE GENERALE ajoute concernant la remise en état qu’il n’y a pas lieu de retenir un correctif puisqu’il ne s’agit pas d’une clause exorbitante de droit commun, puisque la remise en état n’est pas prévue au bail et n’est en toute hypothèse pas de droit pour le bailleur. 

Or, c’est justement parce qu’il n’y a pas de remise en état prévue au bail qu’il s’agit d’un avantage, et le bailleur pourrait se prévaloir d’un préjudice si les modifications apportées aux lieux en rendaient la relocation moins aisée, ce qui est hautement probable compte tenu des aménagements évoqués.
Il s’agit donc d’un avantage à prendre en compte.

La majoration de 8% retenue par l’expert est donc totalement justifiée. 

La valeur locative en ressortant est donc au 1er janvier 2020 de 26 800 euros par an HT et HC.

S’agissant du moyen subsidiaire des consorts [J]
Les consorts [J] font valoir à titre subsidiaire le plafonnement.

Or, ils ne peuvent sans se contredire se prévaloir de la valeur locative au soutien de leurs seules demandes et la refuser à la défenderesse en invoquant le plafonnement.
Celui-ci ne peut d’ailleurs être opposé au preneur demandant que le loyer du bail renouvelé soit fixé à un montant inférieur à celui du loyer indexé, le plafonnement ne correspondant pas à un « plancher » mais à un « plafond ». 
En outre, ce moyen ne correspond pas aux prétentions qu’eux-mêmes forment. 

Il sera donc rejeté et le loyer sera fixé au 1er janvier 2020 à 26 800 euros par an HT et HC.

Les loyers trop perçus produiront donc intérêts au taux légal de plein droit à compter de la présente uniquement, constitutive de droits, et capitalisation. 

Sur les dépens et l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Les bailleurs succombant et ayant maintenu l’instance par des moyens particulièrement mal fondés après réception de l’expertise, supporteront la charge des dépens, dont l’expertise judiciaire, avec distraction sollicitée.

Toutefois, il n’est pas contraire à l’équité, que la SOCIETE GENERALE conserve la charge de ses frais irrépétibles au regard de sa situation économique et du bénéfice qu’elle trouve à la présente instance introduite par les consorts [J]. 

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

FIXE à la somme de 26 800 euros HT et HC par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2020, pour une durée de neuf années, aux clauses et conditions du bail expiré pour le surplus ;

DIT que les trop-perçus de loyer versés à compter du 1er janvier 2020 porteront intérêts au taux légal à compter de la présente et que leur capitalision sera réalisée annuellement en application de l’article 1343-2 du code civil ; 

DEBOUTE la SOCIETE GENERALE de sa demande d’indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [N] épouse [J], Madame [S] [J] et Monsieur [M] [J] aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire, avec distraction au profit de l’avocat de la défenderesse ; 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit. 


LA GREFFIERE LE JUGE DES LOYERS
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN
[Adresse 1]
Affaire : N° RG 23/00515 - N° Portalis DB2Z-W-B7H-HE4S

MB/EB


JUGEMENT DU VINGT ET UN JUILLET DEUX MIL VINGT SIX


DEMANDEURS :

Madame [H] [J]
demeurant [Adresse 2]

Madame [S] [J]
demeurant [Adresse 3]

Monsieur [M] [J]
demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître Marion SAINT FORT ICHON, avocate postulante au barreau de MELUN, Maître Karine KANOVITCH, avocate plaidante au barreau de PARIS


DÉFENDERESSE :

S.A. SOCIÉTÉ GÉNÉRALE
dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION AARPI NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS, Maître Olivier LAURENT, avocat postulantau barreau de MELUN



DÉBATS :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 09 Juin 2026.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 21 Juillet 2026.



JUGE DES LOYERS : 

Mathilde BERNARD 


GREFFIERE :

Estelle BANDIERA



DÉCISION :

Contradictoire en premier ressort, prononcée par Mathilde BERNARD, juge, qui a signé la minute avec Estelle BANDIERA, greffière, le 21 Juillet 2026, par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.


EXPOSÉ DU LITIGE

Un bail a été consenti à la SOCIETE GENERALE sur des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble sis à [Adresse 6]) – [Adresse 7] dénommé « [Adresse 8] ».
 
Par acte sous seing privé non daté, évoquant un précédent bail du 14 novembre 1992 consenti par Madame [H] [N] épouse [J] et Monsieur [M] [J], usufruitier, et la donation par celle-ci à ce dernier et à Madame [S] [J] de la nue-propriété du bien, tous trois ont consenti à la SOCIETE GENERALE un bail en renouvellement pour ces locaux, sur une durée de 9 années consécutives à compter du 1er janvier 2002, devant se terminer le 31 décembre 2010. 

Par acte sous seing privé en date du 23 septembre 2011, les consorts [J] ont consenti à la SOCIETE GENERALE un bail en renouvellement à compter du 1er janvier 2011 aux mêmes clauses et conditions sauf à inclure dans les lieux loués un emplacement de parking, pour finir le 31 décembre 2019 et à augmenter le loyer annuel. 

Par avenant en date du 23 décembre 2013, les consorts [J] et la SOCIETE GENERALE ont convenu de la révision du prix du loyer annuel au principal à compter du 1er janvier 2014 et l'ont fixé à la somme de 31 320, 96 euros. 

Par exploit d'huissier en date du 20 mai 2019, les consorts [J] ont donné congé à la SOCIETE GENERALE avec offre de renouvellement du bail commercial à compter du 1er janvier 2020 aux mêmes charges et conditions moyennant un loyer annuel de 32 510 euros en principal. 

Aux termes d'un mémoire préalable à l'action en fixation d'un bail renouvelé signifié par exploits d'huissier séparés en dates du 31 décembre 2021, à Madame [H] [N] épouse [J], Madame [S] [J] et Monsieur [M] [J], la SOCIETE GENERALE a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2020 à la somme de 24 000 euros au principal.

Par exploit d'huissier en date du 18 janvier 2023, Madame [H] [N] épouse [J], Madame [S] [J] et Monsieur [M] [J] ont fait assigner la SOCIETE GENERALE par devant le Juge des loyers commerciaux du Tribunal Judiciaire de MELUN, au visa de l'article L.145- 33 du code de commerce, aux fins de solliciter notamment que soit dit que le bail s'est renouvelé pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 2020, aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer annuel de 34.000 euros, hors taxes et hors charges ; et le loyer proposé révisé à effet du 1er janvier 2023 à 35.694 euros en principal.

Par jugement du 10 octobre 2023, le présent juge a :
- sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties ; 
- avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise judiciaire et commis pour y procéder Monsieur [T] [P] avec fixation d’une provision à la somme de 4 000 euros à la charge partagée des consorts [J] et de la SOCIETE GENERAL ;
- fixé le loyer de base provisionnel dû par la preneuse, pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel indexé à compter dudit jugement ; 
- réservé les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

L’expert a déposé son rapport le 5 juillet 2024.

Par mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, notifié en outre par RPVA le 8 juin 2026, les consorts [J] demandent au présent juge de :

dire que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2020, aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 35 100€, hors taxes et charges + 960€ au titre de l’emplacement de stationnement; dire que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit, à compter de chacune des échéances contractuelles ; et que les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts ; « débouter la SOCIETE GÉNÉRALE de sa demande de loyer provisionnel et d’expertise » et « si une expertise devait être ordonnée, le coût y afférent devrait être supporté exclusivement par la SOCIETE GÉNÉRALE », condamner la SOCIETE GÉNÉRALE à leur payer la somme de 10 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens.
Par mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, également notifié par RPVA le 5 juin 2026, la SOCIETE GENERALE sollicite de :
- juger que le loyer de renouvellement du bail dont s’agit doit être fixé à la valeur locative des locaux loués à la baisse dans le cadre d’un renouvellement de bail et fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2020 à un montant annuel de 23.300 € en principal,
- dire que le loyer trop versé portera intérêt au taux légal de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts,
- débouter les consorts [J] de l’ensemble de leurs demandes,
- condamner les consorts [J] au paiement d’une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens avec distraction,
- « Ordonner l’exécution provisoire » de la décision.

A l’audience, les parties ont soutenu leurs écritures et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour, la SOCIETE GENERALE précisant oralement ne plus contester « le prix de l’emplacement à 960 euros ».


MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, la demande tendant à « débouter la SOCIETE GÉNÉRALE de sa demande de loyer provisionnel et d’expertise » et « si une expertise devait être ordonnée, le coût y afférent devrait être supporté exclusivement par la SOCIETE GÉNÉRALE », est devenue sans objet.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé 
A) Sur les textes applicables

Le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé conformément à la valeur locative en application de l' article L. 145-33 du code de commerce et dans les limites fixées par l'article L. 145-34 du même code modifié par la loi du n°2014-626 du 18 juin 2014 dite “loi PINEL” en vigueur depuis le 20 juin 2014 et applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

L'article L. 145-33 du code de commerce dispose : « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1 Les caractéristiques du local considéré ;
2 La destination des lieux ;
3 Les obligations respectives des parties ;
4 Les facteurs locaux de commercialité ;
 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage (…) ».

Selon l’article L. 145-34 du code de commerce « A moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. 
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. ». 

B) Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

Au vu des pièces versées aux débats et des derniers mémoires, il est constant que les parties se sont accordées pour renouveler le bail commercial à compter du 1er janvier 2020, et ce, aux mêmes clauses et conditions que le bail initial sauf le montant du loyer du bail renouvelé.

1) Sur le loyer estimé au 1er janvier 2020 suivant les clauses contractuelles 

En l'espèce, le bail du 14 novembre 1992 n’est pas produit.

Le bail prenant effet au 1er janvier 2002 fixait un loyer annuel de 21 342,86 euros hors taxes et hors charges.

Par acte sous seing privé en date du 23 septembre 2011, les consorts [J] ont consenti à la SOCIETE GENERALE un bail en renouvellement aux mêmes clauses et conditions sauf à inclure dans les lieux loués un emplacement de parking, et à porter les loyer annuel hors taxes et charges à 29 025,91 euros.

Par avenant en date du 23 décembre 2013, les consorts [J] et la SOCIETE GENERALE ont convenu de la révision du prix du loyer annuel au principal à compter du 1er janvier 2014 et l'ont fixé à la somme de 31 320, 96 euros en application de la variation de l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires, le stationnement étant toujours inclus. 

En application de l'article L. 145-34 du code de commerce dans sa version en vigueur depuis le 20 juin 2014 et applicable, le plafond du loyer estimé au 1er janvier 2020 doit être calculé suivant l'évolution de l'ILAT. Le dernier indice au 1er janvier 2020 étant 114,85 et l’indice de base 100,84, le loyer plafonné au 1er janvier 2020 est de : 29 025,91 X 114,85 / 100,84 soit 33 058,56 euros.

2) Sur le principe de la fixation du loyer à la valeur locative

En l’espèce les deux parties sollicitent à titre principal la fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative qu’elles estiment différemment, sans considération du plafonnement.

3) Sur l’évaluation des locaux commerciaux au 1er janvier 2020

Au vu des dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce précisées par les articles R. 145-2, R. 145-3, R. 145-5, R. 145-6 , R. 145-7 du même code, il convient pour l’estimation de la valeur locative des locaux de prendre en compte les éléments susvisés.

Sur la situation du bien
Les consorts [J] fait valoir que la situation était localement favorable, puisque les locaux en question sont situés sur la [Adresse 9], comprenant de nombreux commerces, notamment un bureau de Poste, et un supermarché Auchan, à proximité immédiate de l’[Adresse 10], traversant la commune du nord au sud et assurant une bonne desserte. Ils ajoutent que les autres agences bancaires ne disposent pas de stationnement gratuit comme la SOCIETE GENERALE.

L’expert retient également une « situation de bonne commercialité », ce qui ressort également de la localisation même du bien, et est ainsi suffisamment établi, peu important les arguments de la SOCIETE GENERALE sur la concurrence d’agences proches (au surplus non repris dans ses moyens au titre d’une baisse de loyer). 

Sur les surfaces pondérés à prendre en compte
Sur les surfaces utiles
Les consorts [J] considèrent, en se fondant sur les plans du preneur et selon la Charte de l’Expertise applicable à compter du 1er juillet 2015, que la surface réelle serait de 127,70m² pour le rez-de-chaussée et de 63,65m² pour le sous-sol.

La SOCIETE GENERALE exprime son accord avec l’expert judiciaire sur surface une utile de 191,35 m² (127,70 m² au rez-de-chaussée et 63,65 m² au sous-sol).

Sur ce, les parties sont ainsi en accord entre elles et avec l’expert. 

Sur le coefficient de pondération
Les consorts [J] approuvent l’expert pour avoir écarté l’application d’une pondération spécifique pour le local LTS. Ils estiment que le bailleur ne peut pas être pénalisé par une pondération sévère parce que l’exploitant a modifié la distribution. Ils rappellent que le preneur dispose en outre d’un parking extérieur et d’un jardinet dont les salariés font usage. 

La SOCIETE GENERALE s’accorde à l’expert quant à la pondération, à l’exception des points suivants. 
Selon elle, le local LTS est une annexe peu important le fait qu’il se trouve enclavée dans la zone 1, et refuser de lui appliquer une pondération spécifique n’est pas conforme aux recommandations de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, prescrivant un coefficient de 0,40 au plus. Elle estime ne pouvoir se voir reprocher les aménagements qui lui sont autorisés par le bail.

Or, si le bail autorise la SOCIETE GENERALE à réaliser des aménagements particuliers, elle ne peut ensuite s’en prévaloir pour réclamer une pondération ne correspondant pas à la zone dans laquelle les lieux aménagés selon sa propre volonté sont enclavés.

La SOCIETE GENERALE conteste ensuite la pondération retenue par l’expert pour la salle des coffres, la cuisine et les sanitaires, alors qu’elle correspond à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière et est pertinente.

Les contestations des parties quant à l’expertise sont donc infondées, et il convient de retenir une surface pondérée de 119,35 m², tout comme l’expert.

c. Sur le prix unitaire

Les consorts [J] soutiennent que l’estimation d’une somme de 960€/an pour l’emplacement de stationnement est très modérée puisqu’en 2011, les parties s’étaient entendues sur une somme de 600€/an. Ceci étant, ils ne proposent pas d’autres montants et argument. 

La SOCIETE GENERALE est d’accord avec le prix unitaire proposé par l’expert judiciaire.

Au regard des éléments d’appréciations figurant à l’expertise, concrets et pertinents, non contredits par les parties par d’autres pièces probantes, il convient de retenir une base locative de 200 € /m² pondérés pour les locaux, et une valeur locative du parking à 960 euros par an. 

L’ensemble ressort donc à 119,35 m²pondérés X 200 € /m² pondérés + 960 = 24 830 euros de valeur locative HT HC.

Sur les clauses particulières du bail
L’expert retient une majoration de 8% pour tenir compte de la faculté pour le preneur de sous-louer et de céder son droit au bail librement pour quasiment toute activité et de l’absence d’obligation de remise en état initial des lieux. 

Les consorts [J] allèguent qu’il y a lieu de retenir ce coefficient de majoration sans plus d’explication.

La SOCIETE GENERALE fait valoir qu’une banque ne cède jamais son droit au bail, et ne peut pas sous-louer partiellement ses locaux pour des raisons de confidentialité, et des questions de sécurité au regard de son activité réglementaire.
Elle fait en outre valoir que la sous-location est exclue au libre-service et coiffeur.

Or, elle bénéfice en cela d’une clause favorable, peu important l’usage qu’elle en fait ou refuse d’en faire.

La SOCIETE GENERALE ajoute concernant la remise en état qu’il n’y a pas lieu de retenir un correctif puisqu’il ne s’agit pas d’une clause exorbitante de droit commun, puisque la remise en état n’est pas prévue au bail et n’est en toute hypothèse pas de droit pour le bailleur. 

Or, c’est justement parce qu’il n’y a pas de remise en état prévue au bail qu’il s’agit d’un avantage, et le bailleur pourrait se prévaloir d’un préjudice si les modifications apportées aux lieux en rendaient la relocation moins aisée, ce qui est hautement probable compte tenu des aménagements évoqués.
Il s’agit donc d’un avantage à prendre en compte.

La majoration de 8% retenue par l’expert est donc totalement justifiée. 

La valeur locative en ressortant est donc au 1er janvier 2020 de 26 800 euros par an HT et HC.

S’agissant du moyen subsidiaire des consorts [J]
Les consorts [J] font valoir à titre subsidiaire le plafonnement.

Or, ils ne peuvent sans se contredire se prévaloir de la valeur locative au soutien de leurs seules demandes et la refuser à la défenderesse en invoquant le plafonnement.
Celui-ci ne peut d’ailleurs être opposé au preneur demandant que le loyer du bail renouvelé soit fixé à un montant inférieur à celui du loyer indexé, le plafonnement ne correspondant pas à un « plancher » mais à un « plafond ». 
En outre, ce moyen ne correspond pas aux prétentions qu’eux-mêmes forment. 

Il sera donc rejeté et le loyer sera fixé au 1er janvier 2020 à 26 800 euros par an HT et HC.

Les loyers trop perçus produiront donc intérêts au taux légal de plein droit à compter de la présente uniquement, constitutive de droits, et capitalisation. 

Sur les dépens et l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile
Les bailleurs succombant et ayant maintenu l’instance par des moyens particulièrement mal fondés après réception de l’expertise, supporteront la charge des dépens, dont l’expertise judiciaire, avec distraction sollicitée.

Toutefois, il n’est pas contraire à l’équité, que la SOCIETE GENERALE conserve la charge de ses frais irrépétibles au regard de sa situation économique et du bénéfice qu’elle trouve à la présente instance introduite par les consorts [J]. 

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

FIXE à la somme de 26 800 euros HT et HC par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2020, pour une durée de neuf années, aux clauses et conditions du bail expiré pour le surplus ;

DIT que les trop-perçus de loyer versés à compter du 1er janvier 2020 porteront intérêts au taux légal à compter de la présente et que leur capitalision sera réalisée annuellement en application de l’article 1343-2 du code civil ; 

DEBOUTE la SOCIETE GENERALE de sa demande d’indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [N] épouse [J], Madame [S] [J] et Monsieur [M] [J] aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire, avec distraction au profit de l’avocat de la défenderesse ; 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit. 


LA GREFFIERE LE JUGE DES LOYERS

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Mise à jour de la source le 2026-07-22T19:26:09.780Z.