Tribunal judiciaire de Paris, Service des référés, 23 juillet 2026, n° 26/53006

Exposé du litige

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■




 
N° RG 26/53006 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCXRU

N° : 5

Assignation du :
5 et 6 mars 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 23 juillet 2026



par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier. 
DEMANDERESSES

La société LA FONCIERE DU RETAIL SAS 
[Adresse 1]
[Localité 2]

Maître [C] [V] et Maître [M] [S] de la SELARL [G] en qualité d’administrateurs judiciaires de la société désignés selon Jugement rendu le 16 janvier 2025
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentés par Me Claire OLDAK, avocat au barreau de PARIS - #E0960, avocat constitué et par Me Philippe ELKAIM, avocat au barreau de TOULOUSE, SELARL Cabinet ELKAIM, [Adresse 3], avocat plaidant 

DEFENDERESSES

La société LES INITIES S.A.S. à l’enseigne “URBAN BAKERY”
[Adresse 4]
[Localité 4]

La société ARTISAN FRENCH BAKERY S.A.S.
[Adresse 5]
[Localité 5]
représentées par Me Benoit jean FLEURY, avocat au barreau de PARIS - #F1, avocat constitué et par Me Arthur GUIMET, avocat au barreau de Lyon, [Adresse 6], avocat plaidant 


DÉBATS

A l’audience du 02 Juillet 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier, 


Par acte sous seing privé en date du 25 mars 2021, la société Holding foncière de l’immobilier, aux droits de laquelle vient la société La foncière du retail, a donné à bail commercial à la société Artisan french bakery, agissant pour le compte de la société en cours de formation Artisan bakery les initiés, des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 6], pour l’exercice d’une activité de boulangerie, pâtisserie, traiteur, salon de thé, vente sur place à emporter et en livraison, vente d’alcool en licence et petite restauration, pour une durée de neuf années commençant à courir au plus tard huit jours après la réalisation de la condition suspensive tenant à la régularisation de l’acte authentique portant sur l’acquisition par le bailleur des locaux, moyennant un loyer annuel de 48 000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance, étant précisé que le loyer annuel a été ramené à 42 000 euros la première année et à 45 600 euros la deuxième année et qu’une franchise de loyer a été consentie pour les deux premiers mois.

Par acte sous seing privé en date du 10 juin 2021, la société La foncière du retail a substitué la société Holding foncière de l’immobilier dans le bénéfice du bail en qualité de bailleur. 

Par acte sous seing privé en date du 10 juin 2021, la société Artisan french bakery s’est portée caution solidaire de la société en cours de formation Artisan bakery les initiés envers la société La foncière du retail à hauteur de la somme de 48 000 euros en garantie du paiement de la totalité des loyers, arriérés de loyers, charges, taxes, réparations locatives, travaux, indemnités d’occupation, intérêts et frais en cas de procédure ainsi que toutes sommes résultant des obligations à la charge de la société Artisan bakery les initiés en exécution du contrat de location, pour une durée de neuf années à compter de la date d’effet du bail. 

Des loyers étant demeurés impayés, la société La foncière du retail a fait délivrer à la société Les initiés (enseigne Urban bakery), par acte du 27 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 48 047,21 euros au titre des arriérés de loyers et charges suivant décompte arrêté au 26 novembre 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société La foncière du retail, Me [V] et Me [S] de la SELARL AJassociés en leur qualité d’administrateurs judiciaire de la société La foncière du retail ont, par actes en date des 5 et 6 mars 2025, fait assigner la société Les initiés (enseigne Urban bakery) et la société Artisan french bakery devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles L. 145-41 et L. 145-31 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile, 1728, 1730 et 1741 du code civil : 

 - CONSTATER que la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial en date du 30 juin 2021 est acquise depuis le 27 décembre 2024, 

- CONDAMNER solidairement la société LES INITIES avec la société ARTISAN FRENCH BAKERY à verser à la société LA FONCIERE DU RETAIL à titre de provision les loyers et charges impayés d’un montant de 44.069,12 € arrêtée au 3 février 2025, à parfaire, majorée de 5% conformément à l'article 17 du bail. 
 
- CONSTATER que le bail entre la société LA FONCIERE DU RETAIL et la Société LES INITIES est résilié à compter du 27 décembre 2024 et que la société LES INITIES occupe, depuis cette date, sans droit ni titre les locaux objets dudit bail ; 
 
- CONDAMNER solidairement la société LES INITIES avec la société ARTISAN FRENCH BAKERY au paiement d’une indemnité d’occupation trimestrielle provisionnelle à compter du 27 décembre 2024 égale au montant du dernier loyer en cours ainsi que des charges HT/HC par mois, et ce jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ; 
 
- ORDONNER l’expulsion de la société LES INITIES ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux loués sis [Adresse 7] dans le délai d’un mois à compter du prononcé de la décision et si besoin recourir au concours de la force publique ; 
- AUTORISER la société LA FONCIERE DU RETAIL à conserver le dépôt de garantie, 
 
- CONDAMNER la société LES INITIES solidairement avec la société ARTISAN FRENCH BAKERY à verser à la société LA FONCIERE DU RETAIL la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 27 novembre 2024 ainsi que le cout de la signification de l’assignation. 

Cette affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 22 mai 2025 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à la demande des demandeurs avec injonction pour les parties d’assister à un rendez-vous d’information sur la médiation.

L’affaire a fait l’objet d’un autre renvoi avant d’être radiée le 30 octobre 2025, l’affaire n’étant pas en état d’être plaidée.

L’affaire a été rétablie à la demande des demandeurs à l’audience du 21 mai 2026.

Dans leurs conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par leur conseil, la société La foncière du retail, Me [V] et Me [S] de la SELARL AJassociés en qualité d’administrateurs judiciaires de la société La foncière du retail ont demandé au juge des référés de :

 - CONSTATER que la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial en date du 30 juin 2021 est acquise depuis le 27 décembre 2024, 



- CONDAMNER solidairement la société LES INITIES avec la société ARTISAN FRENCH BAKERY à verser à la société LA FONCIERE DU RETAIL à titre de provision les loyers et charges impayés d’un montant de 91 658, 76 € arrêtée au 15 février 2026, à parfaire, majorée de 5% conformément à l'article 17 du bail. 
 
- CONSTATER que le bail entre la société LA FONCIERE DU RETAIL et la Société LES INITIES est résilié à compter du 27 décembre 2024 et que la société LES INITIES occupe, depuis cette date, sans droit ni titre les locaux objets dudit bail ; 
 
- CONDAMNER solidairement la société LES INITIES avec la société ARTISAN FRENCH BAKERY au paiement d’une indemnité d’occupation trimestrielle provisionnelle à compter du 27 décembre 2024 égale au montant du dernier loyer en cours ainsi que des charges HT/HC par mois, et ce jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ; 
 
- ORDONNER l’expulsion de la société LES INITIES ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux loués sis [Adresse 7] dans le délai d’un mois à compter du prononcé de la décision et si besoin recourir au concours de la force publique ; 
- AUTORISER la société LA FONCIERE DU RETAIL à conserver le dépôt de garantie, 
 
- CONDAMNER la société LES INITIES solidairement avec la société ARTISAN FRENCH BAKERY à verser à la société LA FONCIERE DU RETAIL la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 27 novembre 2024 ainsi que le cout de la signification de l’assignation. 

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026. 

Les sociétés Artisan French Bakery et Les initiés ayant déposé en cours de délibéré des conclusions ainsi qu’un dossier de plaidoiries, le 11 juin 2026, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats par simple mention au dossier afin qu’il puisse être tenu compte des conclusions et pièces ainsi déposées.

A l’audience qui s’est tenue le 2 juillet 2026, la société La foncière du retail, Me [V] et Me [S] de la SELARL AJassociés en qualité d’administrateurs judiciaires de la société La foncière du retail ont renvoyé à leurs conclusions déposées à l’audience du 21 mai 2026 et les ont à nouveau soutenues oralement. 

Par écritures déposées et soutenues oralement par leur conseil, la société Les initiés et la société Artisan bakery ont demandé au juge des référés de :

A titre principal, débouter la société La foncière du retail de toutes ses demandes, A titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire du bail et accorder à la société Les initiés des délais de grâce, 


En toute hypothèse, autoriser la société Les initiés à consigner les loyers dus à la société La foncière du retail tant que cette dernière ne se sera pas conformée à son obligation de délivrance, en particulier tant qu’elle n’aura pas effectué les travaux de mise en conformité de la gaine d’extraction des locaux,Condamner la société La foncière du retail à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Fleury, avocat au barreau de Paris. 
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience et à la note de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 23 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS


Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire 

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement. 

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Suivant l’article 1719 du code civil, le bailleur a l’obligation de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. 

L’article 1720 du code civil ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce et doit y faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n°22-15.923, publié). 

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 27 novembre 2024 par la société La foncière du retail à la société Les initiés pour avoir paiement de la somme de 48 047, 21 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 26 novembre 2024.

Il ressort du décompte actualisé au 15 avril 2026 que la société Les initiés n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai d’un mois, ce qui n’est, au demeurant, pas contesté par cette dernière.

Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, la société Les initiés invoque la mauvaise foi du bailleur, dès lors qu’il a fait délivrer le commandement de payer alors qu’elle ne pouvait ignorer que les travaux qu’elle a réalisés au cours de l’année 2022 touchant la structure de l’immeuble ont entraîné de graves désordres rendant impossible toute exploitation normale des locaux donnés à bail et ayant nécessité la désignation d’un expert à la demande du syndicat des copropriétaire par ordonnance du 28 février 2023.

Elle explique que, du fait de ces désordres, dont la société La foncière du retail est responsable, la boutique a dû être étayée de part en part pendant des années et est désormais fermée pour la réalisation des travaux. 

La société La foncière du retail conteste toute mauvaise foi de sa part, relevant que les désordres affectant l’immeuble sont étrangers à la délivrance du commandement et sont imputables pour partie aux travaux réalisés par le preneur et rappelant que le contrat de bail impose au preneur de supporter sans indemnité ni recours contre le bailleur toutes les conséquences qui résulteraient de la réalisation de travaux dans les locaux loués par le bailleur. 

Au cas présent, il ressort des pièces versées aux débats que la société La foncière du retail a fait procéder en 2022 à des travaux de rénovation dans le local commercial qu’elle loue à la société Les initiés qui ont porté atteinte au plancher haut dudit local. 

Du fait de ces désordres, le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé a, par ordonnance en date du 28 février 2023, à la demande du syndicat des copropriétaires, désigné un expert judiciaire.

Or, ce dernier a sollicité la fermeture du local commercial à plusieurs reprises afin de procéder aux constats nécessaires à la mesure d’expertise, a constaté, lors de sa visite du 10 décembre 2024, que la société La foncière du retail a fait procéder à la pose d’une ligne de deux étais métalliques et une ligne de trois étais métalliques afin de renforcer le plancher haut du local commercial et a conclu, dans son compte-rendu n°7 du 31 août 2025, que la société La foncière du retail est responsable à hauteur de 75 % des désordres en ce qu’elle a fait procéder sans autorisation à des travaux non-conformes aux règles de l’art sur des parties communes. 

Si l’expert retient également une part de responsabilité de la société Les initiés en raison de l’installation d’un système d’extraction de l’air chaud provenant du four, il convient de relever que cette part de responsabilité est moindre (25 %) et que l’installation du système d’extraction n’a pu qu’aggraver les désordres et ne saurait en être à l’origine, dès lors que celle-ci n’a eu lieu que postérieurement à la désignation de l’expert. 

Dès lors, en faisant délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire alors qu’une mesure d’expertise était en cours depuis plus d’un an portant sur les désordres causés au plancher haut du local commercial par les travaux qu’elle avait fait réaliser et que ces désordres ont nécessité la fermeture ponctuelle du local commercial pour la réalisation des mesures de constat ainsi que la pose d’étais et n’ont, en conséquence, pas permis une exploitation dans des conditions normales des lieux loués pendant plusieurs mois, la société La foncière du retail a fait preuve de mauvaise foi. 

Il convient de relever à ce titre qu’il importe peu que le contrat de bail stipule à l’article 11.2 que le preneur devra supporter sans indemnité ni recours contre le bailleur, par dérogation à l’article 1724 du code civil, la gêne et les conséquences de toute nature qui résulteraient de l’exécution de tous travaux que le bailleur se réserve de faire exécuter dans les locaux loués, une telle clause ne pouvant avoir pour effet d’anéantir son obligation de délivrance (3e Civ., 1er juin 2005, pourvoi n°04-12.200, Bull., 2005, III, n°119), notamment lorsque les travaux sont d’une ampleur et d’une durée telle qu’ils rendent impossible l’exercice normal de l’activité stipulée au contrat de bail.

Il sera, dans ces conditions, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la partie demanderesse de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et sur ses demandes qui en découlent. 


Sur les demandes de provisions formées à l’encontre de la société Les initiés 

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. 

Enfin, c'est au moment où le juge des référés statue qu'il doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. 

Vu les articles 1719, 1720 et 1219 du code civil précités, 

En l’espèce, la société La foncière du retail, Me [V] et Me [S] sollicitent la condamnation de la société Les initiés au paiement de la somme de 91 658, 76 euros au titre des loyers, charges, et accessoires arrêtés au 15 avril 2026 majorée de 5 % conformément à l’article 17 du bail. 

Pour s’opposer à la condamnation au paiement de ces sommes, la société Les initiés invoque un manquement du bailleur à son obligation de délivrance compte tenu de l’état des locaux loués, de leur fermeture et de l’absence de conduit d’extraction mentionnée au bail justifiant qu’elle invoque l’exception d’inexécution. 

La société La foncière du retail, Me [V] et Me [S] contestent tout manquement à l’obligation de délivrance soulignant que le preneur a pris les lieux en l’état, a reconnu que le bailleur a rempli son obligation de délivrance conforme, a renoncé à tout recours à l’encontre du bailleur pour les vices et défauts de la chose louée et s’est obligée à effectuer à ses frais tous travaux de mise en conformité. 

Au cas présent, il résulte des développements qui précèdent que la société La foncière du retail a fait réaliser dans le local commercial des travaux en 2022 qui sont à l’origine de désordres structurels importants sur le plancher haut du local commercial qui empêchent la société Les initiés d’exploiter dans des conditions normales les lieux loués conformément à leur destination prévue au contrat de bail. 

En outre, le contrat de bail stipule que les locaux sont équipés d’un conduit d’extraction d’un diamètre de 200 millimètres. 

Toutefois, par courrier en date du 28 septembre 2023, la société Les initiés a sollicité des informations auprès du gérant de la société La foncière du retail dès lors qu’elle a constaté, lors de l’installation du four, que le local commercial était dépourvu de tout conduit d’extraction.

A l’audience, la société La foncière du retail, Me [V] et Me [S] ont soutenu que le local commercial disposait d’un conduit d’extraction et qu’il appartenait à la société Les initiés de procéder à l’installation des gaines d’extraction.

Il s’évince, cependant, du compte-rendu n°7 de l’expert en date du 31 août 2025 que le local commercial ne dispose pas d’un conduit d’extraction, dès lors qu’il ne mentionne à aucun moment l’existence d’un tel conduit alors qu’il a constaté que la société Les initiés avait procédé sans autorisation à l’installation d’une gaine spiralée en acier galvanisé orientée vers la façade équipée d’un bandeau métallique grillagé, et que l’installation du four n’est pas conforme, en l’absence de conduit de ventilation réglementaire s’ouvrant dans la partie du plafond la plus éloignée de l’accès extérieur et s’élevant au-dessus de la partie la plus élevée de la construction ou de toute autre installation assurant une ventilation efficace. 

Dès lors, il résulte de ces éléments que, contrairement à ce qui est indiqué dans le bail commercial, le local commercial ne disposait pas d’un conduit d’extraction et que la société La foncière du retail a manqué à son obligation de délivrance conforme. 

Il existe, en conséquence, une contestation sérieuse quant à l’obligation de la société Les initiés de régler à la société La foncière du retail l’intégralité des loyers et charges impayés. 

Toutefois, dès lors que la société Les initiés a continué à exploiter dans les lieux loués et que, si elle soutient que les locaux sont désormais fermés pour la réalisation les travaux, elle n’en justifie pas, cette exception d’inexécution ne saurait conduire à l’exonérer du paiement de la totalité des loyers et charges. 

Compte tenu des éléments qui précèdent, il n’est pas sérieusement contestable que, sur la somme de 91 658, 76 euros réclamée, la société Les initiés doit verser à la société La foncière du retail la somme de 45 000 euros. 

Elle sera, en conséquence, condamnée à payer, par provision, cette somme au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 avril 2026 (deuxième trimestre 2026 inclus). 

En outre, l’article 17 du contrat de bail qui stipule que les sommes dues sont majorées automatiquement de 5 % constitue une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.





Sur la demande de condamnation solidaire de la société Artisan french bakery

Vu l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile précité, 

Suivant l’article 2292 du code civil dans sa version en vigueur du 24 mars 2006 au 1er janvier 2022 applicable au présent litige compte tenu de la date de signature de l’acte de cautionnement, le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 10 juin 2021, la société Artisan french bakery s’est portée caution solidaire de la société en cours de formation Artisan bakery les initiés envers la société La foncière du retail à hauteur de la somme de 48 000 euros en garantie du paiement de la totalité des loyers, arriérés de loyers, charges, taxes, réparations locatives, travaux, indemnités d’occupation, intérêts et frais en cas de procédure ainsi que toutes sommes résultant des obligations à la charge de la société Artisan bakery les initiés en exécution du contrat de location, pour une durée de neuf années à compter de la date d’effet du bail. 

Dès lors, l’obligation pour la société Artisan french bakery, en sa qualité de caution solidaire, de prendre en charge les loyers, charges, et accessoires non payés par la société Les initiés n’est pas sérieusement contestable. 

Elle sera, en conséquence, condamnée solidairement avec la société Les initiés à payer, par provision, la somme 45 000 euros au titre des loyers, charges, et accessoires impayés arrêtés au 15 avril 2026 (deuxième trimestre 2026 inclus), étant rappelé que les sommes versées par la société Artisan french bakery ne peuvent excéder les limites de son engagement, soit la somme de 48 000 euros. 

Sur les demandes reconventionnelles 

- Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais

En vertu de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société Les initiés sollicitant à titre subsidiaire uniquement la suspension des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement, dès lors qu’il n’a pas été fait droit à la demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande. 
- Sur la demande de consignation des loyers

La société Les initiés sollicite l’autorisation de procéder à la consignation des loyers le temps que le bailleur exécute ses obligations, notamment s’agissant de la gaine d’extraction, sur un compte séquestre. 

Toutefois, dès lors qu’ils résultent des développements qui précèdent que la société Les initiés continue à exploiter les lieux loués, il n’est pas justifié de faire droit à cette demande qui n’est, au surplus, fondée sur aucune disposition. 

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Bien qu’il n’ait pas été fait droit à la demande de la société La foncière du retail, de Me [V] et de Me [S] tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, les sociétés Les initiés et Artisan french bakery doivent être considérées comme parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, dès lors qu’elles ont été condamnées à payer une partie de l’arriéré locatif. Elles seront, en conséquence, condamnées in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui ne comprendront, toutefois, pas le coût du commandement de payer délivré le 27 novembre 2024. 

En revanche, en équité et en considération de la situation des parties, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à leur égard.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société La foncière du retail, de Me [V] et de Me [S] de la SELARL AJassociés en qualité d’administrateurs judiciaires de la société La foncière du retail tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer délivré le 27 novembre 2024 et de leurs autres demandes qui en découlent ; 

Condamnons in solidum la société Les initiés (enseigne Urban Bakery) et la société Artisan french bakery à payer, par provision, à la société La foncière du retail, à Me [V] et à Me [S] de la SELARL AJassociés en qualité d’administrateurs judiciaires de la société La foncière du retail, la somme de 45 000 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 avril 2026 (deuxième trimestre 2026 inclus) ;

Rappelons que les sommes versées par la société Artisan french bakery ne peuvent excéder les limites de son engagement, soit la somme de 48 000 euros ; 

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la clause pénale ; 

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Les initiés de consignation des loyers ; 

Condamnons in solidum la société Les initiés (enseigne Urban Bakery) et la société Artisan french bakery aux dépens de l’instance en ce non-compris le coût du commandement de payer;

Rejetons la demande de la société La foncière du retail, de Me [V] et de Me [S] de la SELARL AJassociés en qualité d’administrateurs judiciaires de la société La foncière du retail au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 23 juillet 2026

Le Greffier, Le Président,



Pascale GARAVEL Sophie COUVEZ

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■




 
N° RG 26/53006 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCXRU

N° : 5

Assignation du :
5 et 6 mars 2026

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 23 juillet 2026



par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier. 
DEMANDERESSES

La société LA FONCIERE DU RETAIL SAS 
[Adresse 1]
[Localité 2]

Maître [C] [V] et Maître [M] [S] de la SELARL [G] en qualité d’administrateurs judiciaires de la société désignés selon Jugement rendu le 16 janvier 2025
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentés par Me Claire OLDAK, avocat au barreau de PARIS - #E0960, avocat constitué et par Me Philippe ELKAIM, avocat au barreau de TOULOUSE, SELARL Cabinet ELKAIM, [Adresse 3], avocat plaidant 

DEFENDERESSES

La société LES INITIES S.A.S. à l’enseigne “URBAN BAKERY”
[Adresse 4]
[Localité 4]

La société ARTISAN FRENCH BAKERY S.A.S.
[Adresse 5]
[Localité 5]
représentées par Me Benoit jean FLEURY, avocat au barreau de PARIS - #F1, avocat constitué et par Me Arthur GUIMET, avocat au barreau de Lyon, [Adresse 6], avocat plaidant 


DÉBATS

A l’audience du 02 Juillet 2026, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Cadre-greffier, 


Par acte sous seing privé en date du 25 mars 2021, la société Holding foncière de l’immobilier, aux droits de laquelle vient la société La foncière du retail, a donné à bail commercial à la société Artisan french bakery, agissant pour le compte de la société en cours de formation Artisan bakery les initiés, des locaux situés [Adresse 7] à [Localité 6], pour l’exercice d’une activité de boulangerie, pâtisserie, traiteur, salon de thé, vente sur place à emporter et en livraison, vente d’alcool en licence et petite restauration, pour une durée de neuf années commençant à courir au plus tard huit jours après la réalisation de la condition suspensive tenant à la régularisation de l’acte authentique portant sur l’acquisition par le bailleur des locaux, moyennant un loyer annuel de 48 000 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance, étant précisé que le loyer annuel a été ramené à 42 000 euros la première année et à 45 600 euros la deuxième année et qu’une franchise de loyer a été consentie pour les deux premiers mois.

Par acte sous seing privé en date du 10 juin 2021, la société La foncière du retail a substitué la société Holding foncière de l’immobilier dans le bénéfice du bail en qualité de bailleur. 

Par acte sous seing privé en date du 10 juin 2021, la société Artisan french bakery s’est portée caution solidaire de la société en cours de formation Artisan bakery les initiés envers la société La foncière du retail à hauteur de la somme de 48 000 euros en garantie du paiement de la totalité des loyers, arriérés de loyers, charges, taxes, réparations locatives, travaux, indemnités d’occupation, intérêts et frais en cas de procédure ainsi que toutes sommes résultant des obligations à la charge de la société Artisan bakery les initiés en exécution du contrat de location, pour une durée de neuf années à compter de la date d’effet du bail. 

Des loyers étant demeurés impayés, la société La foncière du retail a fait délivrer à la société Les initiés (enseigne Urban bakery), par acte du 27 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme en principal de 48 047,21 euros au titre des arriérés de loyers et charges suivant décompte arrêté au 26 novembre 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société La foncière du retail, Me [V] et Me [S] de la SELARL AJassociés en leur qualité d’administrateurs judiciaire de la société La foncière du retail ont, par actes en date des 5 et 6 mars 2025, fait assigner la société Les initiés (enseigne Urban bakery) et la société Artisan french bakery devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles L. 145-41 et L. 145-31 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile, 1728, 1730 et 1741 du code civil : 

 - CONSTATER que la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial en date du 30 juin 2021 est acquise depuis le 27 décembre 2024, 

- CONDAMNER solidairement la société LES INITIES avec la société ARTISAN FRENCH BAKERY à verser à la société LA FONCIERE DU RETAIL à titre de provision les loyers et charges impayés d’un montant de 44.069,12 € arrêtée au 3 février 2025, à parfaire, majorée de 5% conformément à l'article 17 du bail. 
 
- CONSTATER que le bail entre la société LA FONCIERE DU RETAIL et la Société LES INITIES est résilié à compter du 27 décembre 2024 et que la société LES INITIES occupe, depuis cette date, sans droit ni titre les locaux objets dudit bail ; 
 
- CONDAMNER solidairement la société LES INITIES avec la société ARTISAN FRENCH BAKERY au paiement d’une indemnité d’occupation trimestrielle provisionnelle à compter du 27 décembre 2024 égale au montant du dernier loyer en cours ainsi que des charges HT/HC par mois, et ce jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ; 
 
- ORDONNER l’expulsion de la société LES INITIES ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux loués sis [Adresse 7] dans le délai d’un mois à compter du prononcé de la décision et si besoin recourir au concours de la force publique ; 
- AUTORISER la société LA FONCIERE DU RETAIL à conserver le dépôt de garantie, 
 
- CONDAMNER la société LES INITIES solidairement avec la société ARTISAN FRENCH BAKERY à verser à la société LA FONCIERE DU RETAIL la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 27 novembre 2024 ainsi que le cout de la signification de l’assignation. 

Cette affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 22 mai 2025 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à la demande des demandeurs avec injonction pour les parties d’assister à un rendez-vous d’information sur la médiation.

L’affaire a fait l’objet d’un autre renvoi avant d’être radiée le 30 octobre 2025, l’affaire n’étant pas en état d’être plaidée.

L’affaire a été rétablie à la demande des demandeurs à l’audience du 21 mai 2026.

Dans leurs conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par leur conseil, la société La foncière du retail, Me [V] et Me [S] de la SELARL AJassociés en qualité d’administrateurs judiciaires de la société La foncière du retail ont demandé au juge des référés de :

 - CONSTATER que la clause résolutoire stipulée dans le bail commercial en date du 30 juin 2021 est acquise depuis le 27 décembre 2024, 



- CONDAMNER solidairement la société LES INITIES avec la société ARTISAN FRENCH BAKERY à verser à la société LA FONCIERE DU RETAIL à titre de provision les loyers et charges impayés d’un montant de 91 658, 76 € arrêtée au 15 février 2026, à parfaire, majorée de 5% conformément à l'article 17 du bail. 
 
- CONSTATER que le bail entre la société LA FONCIERE DU RETAIL et la Société LES INITIES est résilié à compter du 27 décembre 2024 et que la société LES INITIES occupe, depuis cette date, sans droit ni titre les locaux objets dudit bail ; 
 
- CONDAMNER solidairement la société LES INITIES avec la société ARTISAN FRENCH BAKERY au paiement d’une indemnité d’occupation trimestrielle provisionnelle à compter du 27 décembre 2024 égale au montant du dernier loyer en cours ainsi que des charges HT/HC par mois, et ce jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés ; 
 
- ORDONNER l’expulsion de la société LES INITIES ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux loués sis [Adresse 7] dans le délai d’un mois à compter du prononcé de la décision et si besoin recourir au concours de la force publique ; 
- AUTORISER la société LA FONCIERE DU RETAIL à conserver le dépôt de garantie, 
 
- CONDAMNER la société LES INITIES solidairement avec la société ARTISAN FRENCH BAKERY à verser à la société LA FONCIERE DU RETAIL la somme de 3.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 27 novembre 2024 ainsi que le cout de la signification de l’assignation. 

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2026. 

Les sociétés Artisan French Bakery et Les initiés ayant déposé en cours de délibéré des conclusions ainsi qu’un dossier de plaidoiries, le 11 juin 2026, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats par simple mention au dossier afin qu’il puisse être tenu compte des conclusions et pièces ainsi déposées.

A l’audience qui s’est tenue le 2 juillet 2026, la société La foncière du retail, Me [V] et Me [S] de la SELARL AJassociés en qualité d’administrateurs judiciaires de la société La foncière du retail ont renvoyé à leurs conclusions déposées à l’audience du 21 mai 2026 et les ont à nouveau soutenues oralement. 

Par écritures déposées et soutenues oralement par leur conseil, la société Les initiés et la société Artisan bakery ont demandé au juge des référés de :

A titre principal, débouter la société La foncière du retail de toutes ses demandes, A titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire du bail et accorder à la société Les initiés des délais de grâce, 


En toute hypothèse, autoriser la société Les initiés à consigner les loyers dus à la société La foncière du retail tant que cette dernière ne se sera pas conformée à son obligation de délivrance, en particulier tant qu’elle n’aura pas effectué les travaux de mise en conformité de la gaine d’extraction des locaux,Condamner la société La foncière du retail à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Fleury, avocat au barreau de Paris. 
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience et à la note de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 23 juillet 2026.

MOTIFS


Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire 

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement. 

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Suivant l’article 1719 du code civil, le bailleur a l’obligation de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. 

L’article 1720 du code civil ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce et doit y faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier que les locaux loués sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n°22-15.923, publié). 

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 27 novembre 2024 par la société La foncière du retail à la société Les initiés pour avoir paiement de la somme de 48 047, 21 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 26 novembre 2024.

Il ressort du décompte actualisé au 15 avril 2026 que la société Les initiés n’a pas réglé les causes du commandement de payer dans le délai d’un mois, ce qui n’est, au demeurant, pas contesté par cette dernière.

Pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire, la société Les initiés invoque la mauvaise foi du bailleur, dès lors qu’il a fait délivrer le commandement de payer alors qu’elle ne pouvait ignorer que les travaux qu’elle a réalisés au cours de l’année 2022 touchant la structure de l’immeuble ont entraîné de graves désordres rendant impossible toute exploitation normale des locaux donnés à bail et ayant nécessité la désignation d’un expert à la demande du syndicat des copropriétaire par ordonnance du 28 février 2023.

Elle explique que, du fait de ces désordres, dont la société La foncière du retail est responsable, la boutique a dû être étayée de part en part pendant des années et est désormais fermée pour la réalisation des travaux. 

La société La foncière du retail conteste toute mauvaise foi de sa part, relevant que les désordres affectant l’immeuble sont étrangers à la délivrance du commandement et sont imputables pour partie aux travaux réalisés par le preneur et rappelant que le contrat de bail impose au preneur de supporter sans indemnité ni recours contre le bailleur toutes les conséquences qui résulteraient de la réalisation de travaux dans les locaux loués par le bailleur. 

Au cas présent, il ressort des pièces versées aux débats que la société La foncière du retail a fait procéder en 2022 à des travaux de rénovation dans le local commercial qu’elle loue à la société Les initiés qui ont porté atteinte au plancher haut dudit local. 

Du fait de ces désordres, le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé a, par ordonnance en date du 28 février 2023, à la demande du syndicat des copropriétaires, désigné un expert judiciaire.

Or, ce dernier a sollicité la fermeture du local commercial à plusieurs reprises afin de procéder aux constats nécessaires à la mesure d’expertise, a constaté, lors de sa visite du 10 décembre 2024, que la société La foncière du retail a fait procéder à la pose d’une ligne de deux étais métalliques et une ligne de trois étais métalliques afin de renforcer le plancher haut du local commercial et a conclu, dans son compte-rendu n°7 du 31 août 2025, que la société La foncière du retail est responsable à hauteur de 75 % des désordres en ce qu’elle a fait procéder sans autorisation à des travaux non-conformes aux règles de l’art sur des parties communes. 

Si l’expert retient également une part de responsabilité de la société Les initiés en raison de l’installation d’un système d’extraction de l’air chaud provenant du four, il convient de relever que cette part de responsabilité est moindre (25 %) et que l’installation du système d’extraction n’a pu qu’aggraver les désordres et ne saurait en être à l’origine, dès lors que celle-ci n’a eu lieu que postérieurement à la désignation de l’expert. 

Dès lors, en faisant délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire alors qu’une mesure d’expertise était en cours depuis plus d’un an portant sur les désordres causés au plancher haut du local commercial par les travaux qu’elle avait fait réaliser et que ces désordres ont nécessité la fermeture ponctuelle du local commercial pour la réalisation des mesures de constat ainsi que la pose d’étais et n’ont, en conséquence, pas permis une exploitation dans des conditions normales des lieux loués pendant plusieurs mois, la société La foncière du retail a fait preuve de mauvaise foi. 

Il convient de relever à ce titre qu’il importe peu que le contrat de bail stipule à l’article 11.2 que le preneur devra supporter sans indemnité ni recours contre le bailleur, par dérogation à l’article 1724 du code civil, la gêne et les conséquences de toute nature qui résulteraient de l’exécution de tous travaux que le bailleur se réserve de faire exécuter dans les locaux loués, une telle clause ne pouvant avoir pour effet d’anéantir son obligation de délivrance (3e Civ., 1er juin 2005, pourvoi n°04-12.200, Bull., 2005, III, n°119), notamment lorsque les travaux sont d’une ampleur et d’une durée telle qu’ils rendent impossible l’exercice normal de l’activité stipulée au contrat de bail.

Il sera, dans ces conditions, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la partie demanderesse de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et sur ses demandes qui en découlent. 


Sur les demandes de provisions formées à l’encontre de la société Les initiés 

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. 

Enfin, c'est au moment où le juge des référés statue qu'il doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. 

Vu les articles 1719, 1720 et 1219 du code civil précités, 

En l’espèce, la société La foncière du retail, Me [V] et Me [S] sollicitent la condamnation de la société Les initiés au paiement de la somme de 91 658, 76 euros au titre des loyers, charges, et accessoires arrêtés au 15 avril 2026 majorée de 5 % conformément à l’article 17 du bail. 

Pour s’opposer à la condamnation au paiement de ces sommes, la société Les initiés invoque un manquement du bailleur à son obligation de délivrance compte tenu de l’état des locaux loués, de leur fermeture et de l’absence de conduit d’extraction mentionnée au bail justifiant qu’elle invoque l’exception d’inexécution. 

La société La foncière du retail, Me [V] et Me [S] contestent tout manquement à l’obligation de délivrance soulignant que le preneur a pris les lieux en l’état, a reconnu que le bailleur a rempli son obligation de délivrance conforme, a renoncé à tout recours à l’encontre du bailleur pour les vices et défauts de la chose louée et s’est obligée à effectuer à ses frais tous travaux de mise en conformité. 

Au cas présent, il résulte des développements qui précèdent que la société La foncière du retail a fait réaliser dans le local commercial des travaux en 2022 qui sont à l’origine de désordres structurels importants sur le plancher haut du local commercial qui empêchent la société Les initiés d’exploiter dans des conditions normales les lieux loués conformément à leur destination prévue au contrat de bail. 

En outre, le contrat de bail stipule que les locaux sont équipés d’un conduit d’extraction d’un diamètre de 200 millimètres. 

Toutefois, par courrier en date du 28 septembre 2023, la société Les initiés a sollicité des informations auprès du gérant de la société La foncière du retail dès lors qu’elle a constaté, lors de l’installation du four, que le local commercial était dépourvu de tout conduit d’extraction.

A l’audience, la société La foncière du retail, Me [V] et Me [S] ont soutenu que le local commercial disposait d’un conduit d’extraction et qu’il appartenait à la société Les initiés de procéder à l’installation des gaines d’extraction.

Il s’évince, cependant, du compte-rendu n°7 de l’expert en date du 31 août 2025 que le local commercial ne dispose pas d’un conduit d’extraction, dès lors qu’il ne mentionne à aucun moment l’existence d’un tel conduit alors qu’il a constaté que la société Les initiés avait procédé sans autorisation à l’installation d’une gaine spiralée en acier galvanisé orientée vers la façade équipée d’un bandeau métallique grillagé, et que l’installation du four n’est pas conforme, en l’absence de conduit de ventilation réglementaire s’ouvrant dans la partie du plafond la plus éloignée de l’accès extérieur et s’élevant au-dessus de la partie la plus élevée de la construction ou de toute autre installation assurant une ventilation efficace. 

Dès lors, il résulte de ces éléments que, contrairement à ce qui est indiqué dans le bail commercial, le local commercial ne disposait pas d’un conduit d’extraction et que la société La foncière du retail a manqué à son obligation de délivrance conforme. 

Il existe, en conséquence, une contestation sérieuse quant à l’obligation de la société Les initiés de régler à la société La foncière du retail l’intégralité des loyers et charges impayés. 

Toutefois, dès lors que la société Les initiés a continué à exploiter dans les lieux loués et que, si elle soutient que les locaux sont désormais fermés pour la réalisation les travaux, elle n’en justifie pas, cette exception d’inexécution ne saurait conduire à l’exonérer du paiement de la totalité des loyers et charges. 

Compte tenu des éléments qui précèdent, il n’est pas sérieusement contestable que, sur la somme de 91 658, 76 euros réclamée, la société Les initiés doit verser à la société La foncière du retail la somme de 45 000 euros. 

Elle sera, en conséquence, condamnée à payer, par provision, cette somme au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 avril 2026 (deuxième trimestre 2026 inclus). 

En outre, l’article 17 du contrat de bail qui stipule que les sommes dues sont majorées automatiquement de 5 % constitue une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.





Sur la demande de condamnation solidaire de la société Artisan french bakery

Vu l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile précité, 

Suivant l’article 2292 du code civil dans sa version en vigueur du 24 mars 2006 au 1er janvier 2022 applicable au présent litige compte tenu de la date de signature de l’acte de cautionnement, le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 10 juin 2021, la société Artisan french bakery s’est portée caution solidaire de la société en cours de formation Artisan bakery les initiés envers la société La foncière du retail à hauteur de la somme de 48 000 euros en garantie du paiement de la totalité des loyers, arriérés de loyers, charges, taxes, réparations locatives, travaux, indemnités d’occupation, intérêts et frais en cas de procédure ainsi que toutes sommes résultant des obligations à la charge de la société Artisan bakery les initiés en exécution du contrat de location, pour une durée de neuf années à compter de la date d’effet du bail. 

Dès lors, l’obligation pour la société Artisan french bakery, en sa qualité de caution solidaire, de prendre en charge les loyers, charges, et accessoires non payés par la société Les initiés n’est pas sérieusement contestable. 

Elle sera, en conséquence, condamnée solidairement avec la société Les initiés à payer, par provision, la somme 45 000 euros au titre des loyers, charges, et accessoires impayés arrêtés au 15 avril 2026 (deuxième trimestre 2026 inclus), étant rappelé que les sommes versées par la société Artisan french bakery ne peuvent excéder les limites de son engagement, soit la somme de 48 000 euros. 

Sur les demandes reconventionnelles 

- Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais

En vertu de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société Les initiés sollicitant à titre subsidiaire uniquement la suspension des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement, dès lors qu’il n’a pas été fait droit à la demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu de statuer sur cette demande. 
- Sur la demande de consignation des loyers

La société Les initiés sollicite l’autorisation de procéder à la consignation des loyers le temps que le bailleur exécute ses obligations, notamment s’agissant de la gaine d’extraction, sur un compte séquestre. 

Toutefois, dès lors qu’ils résultent des développements qui précèdent que la société Les initiés continue à exploiter les lieux loués, il n’est pas justifié de faire droit à cette demande qui n’est, au surplus, fondée sur aucune disposition. 

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Bien qu’il n’ait pas été fait droit à la demande de la société La foncière du retail, de Me [V] et de Me [S] tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, les sociétés Les initiés et Artisan french bakery doivent être considérées comme parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, dès lors qu’elles ont été condamnées à payer une partie de l’arriéré locatif. Elles seront, en conséquence, condamnées in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui ne comprendront, toutefois, pas le coût du commandement de payer délivré le 27 novembre 2024. 

En revanche, en équité et en considération de la situation des parties, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à leur égard. 

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société La foncière du retail, de Me [V] et de Me [S] de la SELARL AJassociés en qualité d’administrateurs judiciaires de la société La foncière du retail tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer délivré le 27 novembre 2024 et de leurs autres demandes qui en découlent ; 

Condamnons in solidum la société Les initiés (enseigne Urban Bakery) et la société Artisan french bakery à payer, par provision, à la société La foncière du retail, à Me [V] et à Me [S] de la SELARL AJassociés en qualité d’administrateurs judiciaires de la société La foncière du retail, la somme de 45 000 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 avril 2026 (deuxième trimestre 2026 inclus) ;

Rappelons que les sommes versées par la société Artisan french bakery ne peuvent excéder les limites de son engagement, soit la somme de 48 000 euros ; 

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la clause pénale ; 

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société Les initiés de consignation des loyers ; 

Condamnons in solidum la société Les initiés (enseigne Urban Bakery) et la société Artisan french bakery aux dépens de l’instance en ce non-compris le coût du commandement de payer;

Rejetons la demande de la société La foncière du retail, de Me [V] et de Me [S] de la SELARL AJassociés en qualité d’administrateurs judiciaires de la société La foncière du retail au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 1] le 23 juillet 2026

Le Greffier, Le Président,



Pascale GARAVEL Sophie COUVEZ

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1724, code civil 1720, code de commerce L145-31, code civil 1741, code civil 2292). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 3 février 2026 · Cour d'appel d'Orléans · Autre · n° 23/02820

  en commun : code civil 1724, code de commerce L145-31

• 24 août 2026 · Tribunal judiciaire de Grenoble · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00247

  en commun : code de commerce L145-31, code civil 1741

• 2 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Autres décisions ne dessaisissant pas la juridiction · n° 25/03619

  en commun : code civil 1724, code civil 1720

• 4 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Lille · Désigne un expert ou un autre technicien · n° 26/00660

  en commun : code civil 1724, code civil 1720

• 11 juin 2026 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 25/14412

  en commun : code civil 1724, code civil 1720

• 11 juin 2026 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 22/17576

  en commun : code civil 1724, code civil 1720

• 15 juin 2026 · Cour d'appel de Bordeaux · Autre · n° 24/01190

  en commun : code civil 1724, code civil 1720

• 17 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/10636

  en commun : code civil 1724, code civil 1720

Mise à jour de la source le 2026-07-23T18:29:04.826Z.