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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Grenoble, 4ème chambre civile, 24 août 2026, n° 25/00247

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES :

La société [Q] a consenti un bail commercial à Monsieur [Z] [Y] sur un local situé [Adresse 3] à compter du 1er mars 2022, pour un loyer de à 315 euros hors taxes mensuellement et d'avance. Le locataire s'est engagé à exécuter des travaux dans le local, et a été autorisé à y exploiter une activité d'" espace bien être privatif " selon les termes du bail.

En janvier 2024 et à la suite d'une panne d'électricité, la société [Q] a interdit à Monsieur [Z] [Y] l'accès au tableau électrique général de l'ensemble immobilier, situé dans un bâtiment annexe au local loué.

Monsieur [Z] [Y] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble qui, par ordonnance de référé en date du 24 avril 2025, a : 
- Condamné la SCI [Q] à installer, à ses frais, dans les locaux loués par Monsieur [Z] [Y] en vertu du contrat de bail commercial du 1er mars 2022, un compteur électrique individuel conforme à la réglementation en vigueur ;
- Assorti la condamnation d'une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 45ème jour suivant la décision ;
- Condamné la SCI [Q] à garantir l'accès de Monsieur [Z] [Y] au compteur d'électricité générale jusqu'à l'installation du compteur électrique individuel dans le local loué en vertu du contrat de bail commercial du 1er mars 2022 ;
- Assorti la condamnation d'une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 5ème jour suivant la décision ;
- Débouté Monsieur [Z] [Y] de sa demande de mise en conformité de l'installation électrique ;
- Débouté Monsieur [Z] [Y] de sa demande des quittances de loyer ;
- Débouté Monsieur [Z] [Y] de sa demande de provision à valoir sur l'indemnisation définitive de son préjudice de pertes d'exploitation ;
- Débouté la SCI. [Q] de sa demande de provision à valoir sur le paiement de l'arriéré locatif ;
- Condamné Monsieur [Z] [Y] à communiquer à la SCI [Q] le relevé des sous-compteurs d'eau et d'électricité présent dans le local loué en vertu du contrat de bail commercial du 1er mars 2022 ;
- Assorti la condamnation d'une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 5ème jour suivant la décision ;
- Condamné la SCI [Q] aux dépens ;
- Condamné la SCI [Q] à payer à Monsieur [Z] [Y] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025, la société [Q] a fait assigner Monsieur [Z] [Y] devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins qu'il prononce la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 février 2026 auxquelles il est renvoyé par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la société [Q] sollicite du tribunal de :
- PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu entre la société SCI [Q] et Monsieur [Z] [Y] le 1er mars 2022 aux torts exclusifs du Preneur ; 
- ORDONNER l'expulsion de Monsieur [Z] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués au besoin avec le concours de la force publique ;
- CONDAMNER Monsieur [Z] [Y] à payer à la société SCI [Q], à compter du jugement et jusqu'à la date de son départ effectif des lieux loués, une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer actuel outre charges, et consommation d'eau et d'électricité ; 
- CONDAMNER Monsieur [Z] [Y] à remettre le local loué dans son état initial et ce, à ses frais ; 
- DEBOUTER Monsieur [Z] [Y] de son exception d'exécution;
- CONDAMNER Monsieur [Z] [Y] à payer la somme de la somme de 22.939 euros TTC, arrêtée au 1er mars 2026, au titre des loyers, charges et consommations d'eau et d'électricité impayées, à parfaire à la date de résiliation du bail ;
- DEBOUTER Monsieur [Z] [Y] de sa demande d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance ;
- DEBOUTER Monsieur [Z] [Y] de ses autres demandes, fins et conclusions ; 
- CONDAMNER Monsieur [Z] [Y] à payer à la société SCI [Q] la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER Monsieur [Z] [Y] aux entiers dépens ;
- Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Maître [B] [N] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.

Au soutien de sa demande de résiliation du bail, et au visa des articles 1104, 1217, 1224, 1729 et 1741 du code civil et de l'article L145-31 du code de commerce, elle fait valoir que Monsieur [Z] [Y] a réalisé des travaux d'aménagement du local loué sans respecter le plan d'implantation des cloisons et des sanitaires, qu'il a installé à un chauffe-eau supplémentaire sans autorisation, et en dépassant la capacité prévue au bail pour celui qui était autorisé. 

Elle soutient qu'il a modifié l'installation et le tableau électriques au mépris des stipulations du bail, conduisant à un échauffement du matériel électrique, contestant toute vétusté de l'installation électrique.
Elle fait valoir que le preneur procède à une sous-location interdite et que l'exploitation n'est pas conforme au bail, puisqu'il exerce une activité de location d'hébergement à une clientèle de passage, et qu'il s'agit d'une activité différente de l'exploitation d'un " espace de bien-être privatif ".
Elle allègue par ailleurs que Monsieur [Z] [Y] ne justifie pas d'une assurance du risque locatif couvrant l'activité de nature commerciale d'hébergement touristique qu'il exerce dans les lieux, qu'il a fait une fausse déclaration auprès de l'assureur qui risque de rejeter l'indemnisation en cas de sinistre.
Elle argue également que Monsieur [Z] [Y] ne règle pas son loyer régulièrement.

Elle s'oppose à l'exception d'inexécution soulevée par Monsieur [Z] [Y], le compteur électrique individuel ayant été posé dès le 16 octobre 2025 et mis en service le 26 novembre 2025 alors que le locataire ne pouvait pas ignorer l'installation d'un sous-compteur électrique compte tenu des stipulations du bail. 

Elle rappelle que le preneur a toujours bénéficié d'électricité ce que démontre la consommation d'électricité, et indique que c'est la surconsommation par les installations imprévues qui ont entraîné les disjonctions et coupures, ainsi que l'intervention frauduleuse du locataire sur le tableau électrique générale.

Elle conteste toute preuve d'un trouble de jouissance du locataire en l'absence d'élément comptable, alors que les relevés de consommation d'eau et d'électricité démontrent que l'activité s'est poursuivie. Elle soutient que c'est la plateforme AIRBNB qui a supprimé son annonce en raison de sa présentation frauduleuse en qualité de particulier, et à la limitation légale de location à 120 jours par an, et prétend que Monsieur [Z] [Y] poursuit par ailleurs son activité par d'autres réseaux sociaux.

En réplique et aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 avril 2026 auxquelles il est renvoyé par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [Z] [Y] sollicite du tribunal de :
- JUGER que la SCI [Q] avait pleinement conscience des travaux entrepris par Monsieur [Y] et l'exploitation du local qui en est faite; 
- JUGER que Monsieur [Y] n'a commis aucun manquement justifiant la résiliation judiciaire du bail ; 
- JUGER que la SCI [Q] n'a pas satisfait à son obligation de délivrance, en ce qu'elle n'a pas mis à disposition de Monsieur [Y] un compteur électrique individuel et ne lui permettant pas l'accès au compteur électrique commun, justifiant la mise en œuvre d'une exception d'inexécution ; 
En conséquence, 
- DEBOUTER la SCI [Q] de l'ensemble de ses demandes et prétentions ; 
- ORDONNER à la SCI [Q] de mettre en conformité à ses frais l'installation électrique du local loué par Monsieur [Y] et de fournir une attestation de cette conformité par un organisme agréé, sous astreinte de 50€ par jour à compte du 30ème jour suivant la décision à intervenir
- ORDONNER à la SCI [Q] de fournir à Monsieur [Y] une quittance pour ses règlements des loyers du mois de mars 2022 au mois de mars 2024 détaillant les charges avec les justificatifs, sous astreinte de 50€ par jour à compte du 15ème jour suivant la décision à intervenir ; 
Reconventionnellement, 
- CONDAMNER la SCI [Q] à payer à Monsieur [Y] la somme de 10.000€ au titre du préjudice de jouissance qui a perduré pendant trois années ; 
En tout état de cause, 
- CONDAMNER la SCI [Q] à verser à Monsieur [Y] la somme de 2.500€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
- CONDAMNER la SCI [Q] aux entiers dépens. 

Pour s'opposer à la résiliation du bail, Monsieur [Z] [Y] soutient que le bailleur avait connaissance des travaux réalisés. Concernant l'installation électrique, il rappelle qu'un diagnostic électrique auquel la bailleresse a participé a mis en évidence la vétusté et la non-conformité de l'installation, la rendant dangereuse, et aucun contrôle de conformité n'ayant été réalisé malgré sa demande.
Il prétend que la bailleresse lui a interdit tout accès au tableau électrique, empêchant toute intervention en cas de coupure électrique, alors que la mise en place du compteur individuelle n'a été effective que le 23 novembre 2025, le juge des référés ayant constaté les manquements de la société [Q] et non l'inverse.
Il fait valoir que la société [Q] avait connaissance de l'activité exercée dans le local depuis l'origine, ce qui exclut tout caractère de gravité et il soutient par ailleurs être assuré pour le risque locatif.
Il invoque l'inexécution par le bailleur de ses obligations contractuelles et les dispositions de l'article 1219 du code civil, et fait valoir qu'il ne disposait pas de compteur individuel conforme, alors que la mise aux normes du compteur était une condition essentielle du contrat, que le bailleur lui a empêché l'accès au tableau électrique ce qui l'a empêché de rétablir l'électricité après des coupures, entraînant une importante perte d'exploitation et une insatisfaction de la clientèle.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, il invoque l'article 1231-1 du code civil, et fait valoir que la société [Q] a manqué à son obligation d'entretenir le local loué, et l'insatisfaction des clients. Il prétend que l'absence de mise aux normes de l'installation électrique l'a contraint à cesser son exploitation, ce qui l'a placé en grande difficulté financière.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 11 mai 2026, par ordonnance du même jour rendue par le juge de la mise en état.

L'affaire a été fixée pour plaidoirie à l'audience du 8 juin 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 24 août 2026.

Motifs

MOTIVATION

Sur la demande de résiliation du bail aux torts du preneur

L'article 1224 du code civil dispose que " La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ", et l'article 1227 du code civil précise que la résolution d'un contrat peut toujours être demandée en justice.

Par ailleurs, il résulte de l'article 9 du code de procédure civile que chaque partie doit prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention conformément à la loi.


En l'espèce, la société [Q] invoque différents manquements de Monsieur [Z] [Y] qu'il convient d'examiner successivement.

Sur le moyen tiré de l'exécution de travaux sans l'accord du bailleur

Il résulte du bail, dans ses stipulations relatives aux charges et conditions que :
 "8°/ Le preneur ne pourra faire aucune modification de structure des bâtiments ou des installations sanitaires, électriques, téléphoniques ou informatiques sans l'accord exprès et par écrit du bailleur ".
Il prévoit par ailleurs, au titre du loyer que :
" Le preneur s'engage à installer à ses frais un coin sanitaire composé d'une douche, d'un lavabo, d'un chauffe-eau de 50 litres, d'une V.M.C. en 3 points, d'une porte et d'un WC.
La cloison sera réalisée en placostil revêtu de carrelage blanc.
Le bailleur s'engage à raccorder le " Local P.B. à au tout à l'égout dans les meilleurs délais (fin mars 2022 au plus tard ".

La société [Q] soutient que Monsieur [Z] [Y] a modifié l'implantation des cloisons et des sanitaires, et qu'il a installé un chauffe-eau d'une capacité supérieur à 50 litres, le tout sans son accord. 

Cependant, il ne démontre pas qu'un plan d'implantation de la cloison du coin sanitaire était contractuellement prévu, et le bail prévoit l'engagement du preneur à réaliser un cloisonnement, sans contrainte particulière quant à l'implantation de la cloison.
Aucune modification par rapport à un emplacement contractuellement prévu ne peut être reprochée à Monsieur [Z] [Y].

Concernant les chauffe-eaux installés par le locataire, il des correspondances entre les parties que la société [Q] a explicitement accepté la pose d'un deuxième chauffe-eau, l'un d'une capacité de 200 litres et l'autre d'une capacité de 300 litres et notamment dans un mail adressé au locataire le 2 juillet 2022. Ainsi, et contrairement à ce que soutient la bailleresse, l'installation n'a pas été faite sans autorisation.

Concernant l'installation électrique, il résulte des pièces produites que le local ne disposait pas d'un compteur individuel, contrairement à la mention expresse du bail mentionnant que :
" …Ces pièces sont alimentées en électricité par un compteur individuel aux normes ".
Monsieur [Z] [Y] a alerté la société [Q] de nombreuses coupures d'électricité dès le 13 octobre 2022, à la suite de quoi le bailleur répondait le 28 janvier 2023 que les disjonctions du système électrique semblaient dues à une surintensité suite à la puissance des appareils connectés. 
Ainsi, le bailleur n'a pris aucune mesure pour remédier à ces coupures, et pas même après avoir été mis en demeure par le conseil de Monsieur [Z] [Y] par courrier du 9 février 2024.
Ce n'est qu'après avoir été condamnée à réaliser cette installation par ordonnance de référé du 24 avril 2025 que la société [Q] a installé un compteur individuel pour le local, conformément aux stipulations contractuelles.
Avant l'installation du compteur individuel, l'accès au local où se situait le compteur électrique était un droit induit par la location du local commercial que le compteur alimentait. L'intervention du preneur sur le compteur général afin de réactiver le disjoncteur ce qui était pour lui le seul moyen d'alimenter le local commercial en électricité après les disjonctions et coupures n'est pas fautive.
Par ailleurs, il n'est pas démontré que Monsieur [Z] [Y] ait procédé à des modifications de l'installation électrique sur l'installation générale ayant conduit à une surchauffe, alors que la société [Q] admet que la puissance de l'installation électrique partant de son compteur général à destination du local loué était insuffisante au regard des installations électriques du local.

En conséquence, la preuve de travaux exécutés par Monsieur [Z] [Y] dans les lieux loués sans l'autorisation du bailleur n'est pas rapportée.

Sur le moyen tiré d'une sous-location du local sans l'accord du bailleur et d'une exploitation non conforme au bail

L'article L. 145-31 du code de commerce dispose que :
" Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.
En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte.
Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d'accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d'Etat, en application des dispositions de l'article L. 145-56.
Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte. Si, malgré l'autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il est passé outre ".

En application de ces dispositions une activité de résidence hôtelière ne constitue pas une sous-location, l'activité consistant à mettre à disposition de la clientèle, outre un hébergement, des prestations de services, telles qu'énumérées au bail comme définies par l'article 261, D, 4° du CGI, la sous-location étant l'objet même de l'activité du locataire (Cass. 3e civ., 15 avr. 2015, n° 14-15.976). La qualification de sous-location est également exclue lorsque le locataire met à disposition le local moyennant un prix fixé globalement rémunérant indivisiblement la mise à disposition des locaux et des prestations de services spécifiques recherchées par les clients (entretien, accueil, sécurité, assurance et WIFI) (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-22.823).

En l'espèce, le bail commercial porte sur un local qui ne comportait qu'une pièce, et pour lequel le locataire a effectué les travaux de réalisation d'un "coin sanitaire ", selon son engagement dans le contrat. Par ailleurs le bail stipule que " le preneur est autorisé à exploiter dans les locaux loués une activité d'" Espace bien être privatif " sans que cette activité puisse causer des gênes au voisinage et des dégradations de l'immeuble ". 

Il résulte des échanges entre les parties que le bailleur a prodigué à son locataire des conseils sur l'acquisition d'un SPA à installer dans les locaux, ce qu'il ne conteste d'ailleurs pas.

S'agissant d'un local constitué d'une seule pièce, l'exploitation de cet espace en "centre bien être privatif " consiste nécessairement en la mise à disposition à la clientèle de l'intégralité du local loué, moyennant le règlement d'un loyer. Le locataire n'a pas sous-loué le local aux fins qu'une autre activité commerciale y soit exercée, il a loué à ses clients le local aux fins de leur usage propre, et ceux-ci utilisent effectivement l'espace à titre privatif, conformément aux termes du bail. 

Ainsi, et contrairement à ce que soutient la société [Q], la mise à disposition intégrale du local, avec possibilité pour les clients d'utiliser les installations mises à disposition dans les lieux et notamment un SPA et un sauna, moyennant le versement d'un prix, est bien inhérente à l'activité prévue au bail, et n'est pas contraire à l'activité autorisée contractuellement.

Les conditions d'accès des clients au local, s'agissant d'une remise des clés éventuellement par le biais d'une boîte à clés, ou les moyens mis en œuvre par Monsieur [Z] [Y] pour développer sa clientèle tels que des annonces sur des plateformes normalement réservées à des particuliers, ne sont pas de nature à démontrer une sous-location interdite, ni une exploitation contraire aux stipulations du bail.

En conséquence, la preuve d'une sous-location des locaux interdite par le bail ou d'une exploitation non conforme n'est pas rapportée.

Sur le moyen tiré du défaut d'assurance

Le bail stipule notamment :
" …
10°/ Le preneur sera tenu d'assurer contre les risques locatifs, les risques d'incendie et de voisinage, pour son matériel et ses marchandises, à une compagnie notoirement solvable et il justifiera à toutes réquisitions de l'acquit régulier des primes d'assurances ".

Monsieur [Z] [Y] justifie d'une assurance couvrant la responsabilité civile y compris du fait des locaux, et d'une garantie du local pour les risques incendie, dégâts des eaux et gel. 

La société [Q] soutient que l'activité déclarée par le locataire à son assureur est erronée, faisant courir le risque d'un refus d'indemnisation en cas de sinistre. 

L'avis de renouvellement du contrat d'assurance du 13 avril 2024 mentionne au titre de l'activité principale l'exercice d'une profession libérale. Mais le descriptif de l'activité professionnelle précise dans le même document et notamment " SPA, bains turcs, saunas, hammams ".
L'adresse du local y est mentionnée, ainsi que la surface assurée.

Il ressort des pièces produites que Monsieur [Z] [Y] a respecté son obligation d'assurance, et la société [Q] ne démontre aucune fausse déclaration intentionnelle à l'assureur, changeant l'objet du risque ou en diminuant l'opinion pour l'assureur, susceptible de conduire à un refus de prise en charge d'un sinistre.

En conséquence, la preuve d'une absence d'assurance du local conformément aux stipulations du contrat n'est pas rapportée.

Sur le moyen tiré du défaut de paiement des loyers et charges

L'article 1219 du Code civil prévoit que : 
" Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. "

En l'espèce, la société [Q] invoque l'irrégularité dans le paiement des loyers et charges, et la créance locative s'élevant à 22.939 euros toutes charges comprises, correspondant à 25 mois de loyers impayés, et à l'absence de paiement des charges d'eau et électricité depuis 28 mois.

Pour s'opposer à la résiliation du bail, Monsieur [Z] [Y] invoque les manquements du bailleur, qui n'a pas mis en place le compteur individuel d'électricité pour desservir le local loué, ainsi que les troubles dans la jouissance du local en raison des coupures d'électricité incessantes.

Il résulte effectivement des pièces produites que le local subissait régulièrement des disjonctions et coupures d'électricité, en raison d'une surconsommation par rapport à la puissance du compteur général desservant non seulement le local loué, mais aussi d'autres locaux appartenant à la société [Q]. 

L'importance de sa consommation en électricité ne peut être reprochée à Monsieur [Z] [Y], qui devait être mis à même d'équiper à sa guise le local loué, s'agissant d'un espace " bien être ", conformément aux stipulations du bail. 

Or, le bail précise que le local dispose d'un compteur électrique individuel, alors que la société [Q] n'a procédé à son installation qu'après y avoir été condamné par le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble.

Il apparaît que la société [Q] a manqué à ses obligations contractuelles, et n'a pas permis à son locataire de se fournir en électricité pour assurer le fonctionnement sans interruption des équipements du local loué, ce manquement ayant empêché une exploitation paisible et la légitime satisfaction de la clientèle de Monsieur [Z] [Y]. Il est également établi que la société [Q] a même interdit à son locataire l'accès au compteur général d'électricité, l'empêchant de facto de remettre l'électricité dans le local loué, rendant inexploitable le local.

Les manquements du bailleur à ses obligations sont suffisamment graves pour justifier l'inexécution par le preneur de ses propres obligations et faire échec à la demande de résolution du contrat présentée par le bailleur.

En conséquence, la société [Q] sera déboutée de sa demande de résiliation du contrat.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l'article 1353 du code civil que :
" Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".

En l'espèce, la société [Q] produit les factures de loyers et charges jusqu'au 1er mars 2026, pour un montant de 22.939,14 euros TTC. Monsieur [Z] [Y] ne justifie pas du paiement de ces sommes, dont il ne conteste ni le principe et le quantum.

En conséquence Monsieur [Z] [Y] sera condamné à payer à la société [Q] la somme de 22.939,14 euros TTC au titre des loyers et charges dus au 1er mars 2026.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts 

L'article 1719 du Code civil dispose que : 
" Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. " 

L'article 9 du code de procédure civile précise que chaque partie doit prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention conformément à la loi.

En l'espèce, le bail porte sur un local loué dans le cadre d'une activité d'espace bien-être, dans lequel Monsieur [Z] [Y] a installé un SPA ainsi qu'un sauna, l'alimentation du local en électricité est essentielle à l'exploitation commerciale.

Il résulte des pièces produites que le local a subi depuis le 13 octobre 2022 jusqu'à l'installation d'un compteur individuel électrique en novembre 2025, des disjonctions et coupures d'électricité alors que les clients occupaient le local.


Monsieur [Z] [Y] ne justifie toutefois pas d'une diminution de son chiffre d'affaires et de son résultat. Il ne produit d'ailleurs aucun élément de comptabilité.

Il indique avoir cessé son activité à compter de la radiation de la plateforme AIRBNB en mars 2025, mais ne justifie pas du lien entre cette radiation et les problèmes électriques, comme le soutient à juste titre la société [Q].

Ainsi, seul un préjudice d'image peut être retenu, en raison des nuisances causées aux clients lors des coupures, ayant nécessairement un impact sur le crédit de l'entreprise.

Ce préjudice sera indemnisé par l'octroi d'une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, au regard des pièces produites.

En conséquence, la société [Q] sera condamné à payer à Monsieur [Z] [Y] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société [Q], succombant à l'instance, supportera les dépens de l'instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

La société [Q], condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Monsieur [Z] [Y] une somme qu'il paraît équitable de fixer à 2.000 euros.

La demande formée par la société [Q] à l'encontre de Monsieur [Z] [Y] sera rejetée.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu de l'absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant à juge unique, publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE Monsieur [Z] [Y] à payer à la société [Q] la somme de 22.939,14 euros TTC au titre des loyers et charges dus au 1er mars 2026 ;

CONDAMNE la société [Q] à payer à Monsieur [Z] [Y] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE la société [Q] aux dépens ;

CONDAMNE la société [Q] à payer à Monsieur [Z] [Y] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société [Q] de sa demande à l'encontre de Monsieur [Z] [Y] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


LE GREFFIER LA JUGE
Texte intégral
TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

4ème chambre civile

N° RG 25/00247 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MGTV

IP





































Copie exécutoire 
et copie 

délivrées le :24/08/26

à :
la SELARL CABINET LONJON ET ASSOCIES
la SELARL POINT [Localité 2] AVOCATS



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 24 Août 2026


ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Q] , dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Hélène MOURIER de la SELARL CABINET LONJON ET ASSOCIES, avocats au barreau de GRENOBLE





D’UNE PART


 E T :

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [Y] 
né le 24 Janvier 1999 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Emmanuel DECOMBARD de la SELARL POINT ROUGE AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE


D’AUTRE PART


A l’audience publique du 08 Juin 2026, tenue à juge unique par Isabelle PRESLE, Vice-Présidente, assistée de Patricia RICAU, Greffière, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,


Après dépôt des dossiers, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 24 Août 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES :

La société [Q] a consenti un bail commercial à Monsieur [Z] [Y] sur un local situé [Adresse 3] à compter du 1er mars 2022, pour un loyer de à 315 euros hors taxes mensuellement et d'avance. Le locataire s'est engagé à exécuter des travaux dans le local, et a été autorisé à y exploiter une activité d'" espace bien être privatif " selon les termes du bail.

En janvier 2024 et à la suite d'une panne d'électricité, la société [Q] a interdit à Monsieur [Z] [Y] l'accès au tableau électrique général de l'ensemble immobilier, situé dans un bâtiment annexe au local loué.

Monsieur [Z] [Y] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble qui, par ordonnance de référé en date du 24 avril 2025, a : 
- Condamné la SCI [Q] à installer, à ses frais, dans les locaux loués par Monsieur [Z] [Y] en vertu du contrat de bail commercial du 1er mars 2022, un compteur électrique individuel conforme à la réglementation en vigueur ;
- Assorti la condamnation d'une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 45ème jour suivant la décision ;
- Condamné la SCI [Q] à garantir l'accès de Monsieur [Z] [Y] au compteur d'électricité générale jusqu'à l'installation du compteur électrique individuel dans le local loué en vertu du contrat de bail commercial du 1er mars 2022 ;
- Assorti la condamnation d'une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 5ème jour suivant la décision ;
- Débouté Monsieur [Z] [Y] de sa demande de mise en conformité de l'installation électrique ;
- Débouté Monsieur [Z] [Y] de sa demande des quittances de loyer ;
- Débouté Monsieur [Z] [Y] de sa demande de provision à valoir sur l'indemnisation définitive de son préjudice de pertes d'exploitation ;
- Débouté la SCI. [Q] de sa demande de provision à valoir sur le paiement de l'arriéré locatif ;
- Condamné Monsieur [Z] [Y] à communiquer à la SCI [Q] le relevé des sous-compteurs d'eau et d'électricité présent dans le local loué en vertu du contrat de bail commercial du 1er mars 2022 ;
- Assorti la condamnation d'une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du 5ème jour suivant la décision ;
- Condamné la SCI [Q] aux dépens ;
- Condamné la SCI [Q] à payer à Monsieur [Z] [Y] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025, la société [Q] a fait assigner Monsieur [Z] [Y] devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins qu'il prononce la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 février 2026 auxquelles il est renvoyé par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la société [Q] sollicite du tribunal de :
- PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu entre la société SCI [Q] et Monsieur [Z] [Y] le 1er mars 2022 aux torts exclusifs du Preneur ; 
- ORDONNER l'expulsion de Monsieur [Z] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués au besoin avec le concours de la force publique ;
- CONDAMNER Monsieur [Z] [Y] à payer à la société SCI [Q], à compter du jugement et jusqu'à la date de son départ effectif des lieux loués, une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer actuel outre charges, et consommation d'eau et d'électricité ; 
- CONDAMNER Monsieur [Z] [Y] à remettre le local loué dans son état initial et ce, à ses frais ; 
- DEBOUTER Monsieur [Z] [Y] de son exception d'exécution;
- CONDAMNER Monsieur [Z] [Y] à payer la somme de la somme de 22.939 euros TTC, arrêtée au 1er mars 2026, au titre des loyers, charges et consommations d'eau et d'électricité impayées, à parfaire à la date de résiliation du bail ;
- DEBOUTER Monsieur [Z] [Y] de sa demande d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance ;
- DEBOUTER Monsieur [Z] [Y] de ses autres demandes, fins et conclusions ; 
- CONDAMNER Monsieur [Z] [Y] à payer à la société SCI [Q] la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER Monsieur [Z] [Y] aux entiers dépens ;
- Et dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, Maître [B] [N] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.

Au soutien de sa demande de résiliation du bail, et au visa des articles 1104, 1217, 1224, 1729 et 1741 du code civil et de l'article L145-31 du code de commerce, elle fait valoir que Monsieur [Z] [Y] a réalisé des travaux d'aménagement du local loué sans respecter le plan d'implantation des cloisons et des sanitaires, qu'il a installé à un chauffe-eau supplémentaire sans autorisation, et en dépassant la capacité prévue au bail pour celui qui était autorisé. 

Elle soutient qu'il a modifié l'installation et le tableau électriques au mépris des stipulations du bail, conduisant à un échauffement du matériel électrique, contestant toute vétusté de l'installation électrique.
Elle fait valoir que le preneur procède à une sous-location interdite et que l'exploitation n'est pas conforme au bail, puisqu'il exerce une activité de location d'hébergement à une clientèle de passage, et qu'il s'agit d'une activité différente de l'exploitation d'un " espace de bien-être privatif ".
Elle allègue par ailleurs que Monsieur [Z] [Y] ne justifie pas d'une assurance du risque locatif couvrant l'activité de nature commerciale d'hébergement touristique qu'il exerce dans les lieux, qu'il a fait une fausse déclaration auprès de l'assureur qui risque de rejeter l'indemnisation en cas de sinistre.
Elle argue également que Monsieur [Z] [Y] ne règle pas son loyer régulièrement.

Elle s'oppose à l'exception d'inexécution soulevée par Monsieur [Z] [Y], le compteur électrique individuel ayant été posé dès le 16 octobre 2025 et mis en service le 26 novembre 2025 alors que le locataire ne pouvait pas ignorer l'installation d'un sous-compteur électrique compte tenu des stipulations du bail. 

Elle rappelle que le preneur a toujours bénéficié d'électricité ce que démontre la consommation d'électricité, et indique que c'est la surconsommation par les installations imprévues qui ont entraîné les disjonctions et coupures, ainsi que l'intervention frauduleuse du locataire sur le tableau électrique générale.

Elle conteste toute preuve d'un trouble de jouissance du locataire en l'absence d'élément comptable, alors que les relevés de consommation d'eau et d'électricité démontrent que l'activité s'est poursuivie. Elle soutient que c'est la plateforme AIRBNB qui a supprimé son annonce en raison de sa présentation frauduleuse en qualité de particulier, et à la limitation légale de location à 120 jours par an, et prétend que Monsieur [Z] [Y] poursuit par ailleurs son activité par d'autres réseaux sociaux.

En réplique et aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 avril 2026 auxquelles il est renvoyé par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [Z] [Y] sollicite du tribunal de :
- JUGER que la SCI [Q] avait pleinement conscience des travaux entrepris par Monsieur [Y] et l'exploitation du local qui en est faite; 
- JUGER que Monsieur [Y] n'a commis aucun manquement justifiant la résiliation judiciaire du bail ; 
- JUGER que la SCI [Q] n'a pas satisfait à son obligation de délivrance, en ce qu'elle n'a pas mis à disposition de Monsieur [Y] un compteur électrique individuel et ne lui permettant pas l'accès au compteur électrique commun, justifiant la mise en œuvre d'une exception d'inexécution ; 
En conséquence, 
- DEBOUTER la SCI [Q] de l'ensemble de ses demandes et prétentions ; 
- ORDONNER à la SCI [Q] de mettre en conformité à ses frais l'installation électrique du local loué par Monsieur [Y] et de fournir une attestation de cette conformité par un organisme agréé, sous astreinte de 50€ par jour à compte du 30ème jour suivant la décision à intervenir
- ORDONNER à la SCI [Q] de fournir à Monsieur [Y] une quittance pour ses règlements des loyers du mois de mars 2022 au mois de mars 2024 détaillant les charges avec les justificatifs, sous astreinte de 50€ par jour à compte du 15ème jour suivant la décision à intervenir ; 
Reconventionnellement, 
- CONDAMNER la SCI [Q] à payer à Monsieur [Y] la somme de 10.000€ au titre du préjudice de jouissance qui a perduré pendant trois années ; 
En tout état de cause, 
- CONDAMNER la SCI [Q] à verser à Monsieur [Y] la somme de 2.500€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
- CONDAMNER la SCI [Q] aux entiers dépens. 

Pour s'opposer à la résiliation du bail, Monsieur [Z] [Y] soutient que le bailleur avait connaissance des travaux réalisés. Concernant l'installation électrique, il rappelle qu'un diagnostic électrique auquel la bailleresse a participé a mis en évidence la vétusté et la non-conformité de l'installation, la rendant dangereuse, et aucun contrôle de conformité n'ayant été réalisé malgré sa demande.
Il prétend que la bailleresse lui a interdit tout accès au tableau électrique, empêchant toute intervention en cas de coupure électrique, alors que la mise en place du compteur individuelle n'a été effective que le 23 novembre 2025, le juge des référés ayant constaté les manquements de la société [Q] et non l'inverse.
Il fait valoir que la société [Q] avait connaissance de l'activité exercée dans le local depuis l'origine, ce qui exclut tout caractère de gravité et il soutient par ailleurs être assuré pour le risque locatif.
Il invoque l'inexécution par le bailleur de ses obligations contractuelles et les dispositions de l'article 1219 du code civil, et fait valoir qu'il ne disposait pas de compteur individuel conforme, alors que la mise aux normes du compteur était une condition essentielle du contrat, que le bailleur lui a empêché l'accès au tableau électrique ce qui l'a empêché de rétablir l'électricité après des coupures, entraînant une importante perte d'exploitation et une insatisfaction de la clientèle.

Au soutien de sa demande reconventionnelle, il invoque l'article 1231-1 du code civil, et fait valoir que la société [Q] a manqué à son obligation d'entretenir le local loué, et l'insatisfaction des clients. Il prétend que l'absence de mise aux normes de l'installation électrique l'a contraint à cesser son exploitation, ce qui l'a placé en grande difficulté financière.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 11 mai 2026, par ordonnance du même jour rendue par le juge de la mise en état.

L'affaire a été fixée pour plaidoirie à l'audience du 8 juin 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 24 août 2026.


MOTIVATION

Sur la demande de résiliation du bail aux torts du preneur

L'article 1224 du code civil dispose que " La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice ", et l'article 1227 du code civil précise que la résolution d'un contrat peut toujours être demandée en justice.

Par ailleurs, il résulte de l'article 9 du code de procédure civile que chaque partie doit prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention conformément à la loi.


En l'espèce, la société [Q] invoque différents manquements de Monsieur [Z] [Y] qu'il convient d'examiner successivement.

Sur le moyen tiré de l'exécution de travaux sans l'accord du bailleur

Il résulte du bail, dans ses stipulations relatives aux charges et conditions que :
 "8°/ Le preneur ne pourra faire aucune modification de structure des bâtiments ou des installations sanitaires, électriques, téléphoniques ou informatiques sans l'accord exprès et par écrit du bailleur ".
Il prévoit par ailleurs, au titre du loyer que :
" Le preneur s'engage à installer à ses frais un coin sanitaire composé d'une douche, d'un lavabo, d'un chauffe-eau de 50 litres, d'une V.M.C. en 3 points, d'une porte et d'un WC.
La cloison sera réalisée en placostil revêtu de carrelage blanc.
Le bailleur s'engage à raccorder le " Local P.B. à au tout à l'égout dans les meilleurs délais (fin mars 2022 au plus tard ".

La société [Q] soutient que Monsieur [Z] [Y] a modifié l'implantation des cloisons et des sanitaires, et qu'il a installé un chauffe-eau d'une capacité supérieur à 50 litres, le tout sans son accord. 

Cependant, il ne démontre pas qu'un plan d'implantation de la cloison du coin sanitaire était contractuellement prévu, et le bail prévoit l'engagement du preneur à réaliser un cloisonnement, sans contrainte particulière quant à l'implantation de la cloison.
Aucune modification par rapport à un emplacement contractuellement prévu ne peut être reprochée à Monsieur [Z] [Y].

Concernant les chauffe-eaux installés par le locataire, il des correspondances entre les parties que la société [Q] a explicitement accepté la pose d'un deuxième chauffe-eau, l'un d'une capacité de 200 litres et l'autre d'une capacité de 300 litres et notamment dans un mail adressé au locataire le 2 juillet 2022. Ainsi, et contrairement à ce que soutient la bailleresse, l'installation n'a pas été faite sans autorisation.

Concernant l'installation électrique, il résulte des pièces produites que le local ne disposait pas d'un compteur individuel, contrairement à la mention expresse du bail mentionnant que :
" …Ces pièces sont alimentées en électricité par un compteur individuel aux normes ".
Monsieur [Z] [Y] a alerté la société [Q] de nombreuses coupures d'électricité dès le 13 octobre 2022, à la suite de quoi le bailleur répondait le 28 janvier 2023 que les disjonctions du système électrique semblaient dues à une surintensité suite à la puissance des appareils connectés. 
Ainsi, le bailleur n'a pris aucune mesure pour remédier à ces coupures, et pas même après avoir été mis en demeure par le conseil de Monsieur [Z] [Y] par courrier du 9 février 2024.
Ce n'est qu'après avoir été condamnée à réaliser cette installation par ordonnance de référé du 24 avril 2025 que la société [Q] a installé un compteur individuel pour le local, conformément aux stipulations contractuelles.
Avant l'installation du compteur individuel, l'accès au local où se situait le compteur électrique était un droit induit par la location du local commercial que le compteur alimentait. L'intervention du preneur sur le compteur général afin de réactiver le disjoncteur ce qui était pour lui le seul moyen d'alimenter le local commercial en électricité après les disjonctions et coupures n'est pas fautive.
Par ailleurs, il n'est pas démontré que Monsieur [Z] [Y] ait procédé à des modifications de l'installation électrique sur l'installation générale ayant conduit à une surchauffe, alors que la société [Q] admet que la puissance de l'installation électrique partant de son compteur général à destination du local loué était insuffisante au regard des installations électriques du local.

En conséquence, la preuve de travaux exécutés par Monsieur [Z] [Y] dans les lieux loués sans l'autorisation du bailleur n'est pas rapportée.

Sur le moyen tiré d'une sous-location du local sans l'accord du bailleur et d'une exploitation non conforme au bail

L'article L. 145-31 du code de commerce dispose que :
" Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.
En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte.
Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d'accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d'Etat, en application des dispositions de l'article L. 145-56.
Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte. Si, malgré l'autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il est passé outre ".

En application de ces dispositions une activité de résidence hôtelière ne constitue pas une sous-location, l'activité consistant à mettre à disposition de la clientèle, outre un hébergement, des prestations de services, telles qu'énumérées au bail comme définies par l'article 261, D, 4° du CGI, la sous-location étant l'objet même de l'activité du locataire (Cass. 3e civ., 15 avr. 2015, n° 14-15.976). La qualification de sous-location est également exclue lorsque le locataire met à disposition le local moyennant un prix fixé globalement rémunérant indivisiblement la mise à disposition des locaux et des prestations de services spécifiques recherchées par les clients (entretien, accueil, sécurité, assurance et WIFI) (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-22.823).

En l'espèce, le bail commercial porte sur un local qui ne comportait qu'une pièce, et pour lequel le locataire a effectué les travaux de réalisation d'un "coin sanitaire ", selon son engagement dans le contrat. Par ailleurs le bail stipule que " le preneur est autorisé à exploiter dans les locaux loués une activité d'" Espace bien être privatif " sans que cette activité puisse causer des gênes au voisinage et des dégradations de l'immeuble ". 

Il résulte des échanges entre les parties que le bailleur a prodigué à son locataire des conseils sur l'acquisition d'un SPA à installer dans les locaux, ce qu'il ne conteste d'ailleurs pas.

S'agissant d'un local constitué d'une seule pièce, l'exploitation de cet espace en "centre bien être privatif " consiste nécessairement en la mise à disposition à la clientèle de l'intégralité du local loué, moyennant le règlement d'un loyer. Le locataire n'a pas sous-loué le local aux fins qu'une autre activité commerciale y soit exercée, il a loué à ses clients le local aux fins de leur usage propre, et ceux-ci utilisent effectivement l'espace à titre privatif, conformément aux termes du bail. 

Ainsi, et contrairement à ce que soutient la société [Q], la mise à disposition intégrale du local, avec possibilité pour les clients d'utiliser les installations mises à disposition dans les lieux et notamment un SPA et un sauna, moyennant le versement d'un prix, est bien inhérente à l'activité prévue au bail, et n'est pas contraire à l'activité autorisée contractuellement.

Les conditions d'accès des clients au local, s'agissant d'une remise des clés éventuellement par le biais d'une boîte à clés, ou les moyens mis en œuvre par Monsieur [Z] [Y] pour développer sa clientèle tels que des annonces sur des plateformes normalement réservées à des particuliers, ne sont pas de nature à démontrer une sous-location interdite, ni une exploitation contraire aux stipulations du bail.

En conséquence, la preuve d'une sous-location des locaux interdite par le bail ou d'une exploitation non conforme n'est pas rapportée.

Sur le moyen tiré du défaut d'assurance

Le bail stipule notamment :
" …
10°/ Le preneur sera tenu d'assurer contre les risques locatifs, les risques d'incendie et de voisinage, pour son matériel et ses marchandises, à une compagnie notoirement solvable et il justifiera à toutes réquisitions de l'acquit régulier des primes d'assurances ".

Monsieur [Z] [Y] justifie d'une assurance couvrant la responsabilité civile y compris du fait des locaux, et d'une garantie du local pour les risques incendie, dégâts des eaux et gel. 

La société [Q] soutient que l'activité déclarée par le locataire à son assureur est erronée, faisant courir le risque d'un refus d'indemnisation en cas de sinistre. 

L'avis de renouvellement du contrat d'assurance du 13 avril 2024 mentionne au titre de l'activité principale l'exercice d'une profession libérale. Mais le descriptif de l'activité professionnelle précise dans le même document et notamment " SPA, bains turcs, saunas, hammams ".
L'adresse du local y est mentionnée, ainsi que la surface assurée.

Il ressort des pièces produites que Monsieur [Z] [Y] a respecté son obligation d'assurance, et la société [Q] ne démontre aucune fausse déclaration intentionnelle à l'assureur, changeant l'objet du risque ou en diminuant l'opinion pour l'assureur, susceptible de conduire à un refus de prise en charge d'un sinistre.

En conséquence, la preuve d'une absence d'assurance du local conformément aux stipulations du contrat n'est pas rapportée.

Sur le moyen tiré du défaut de paiement des loyers et charges

L'article 1219 du Code civil prévoit que : 
" Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. "

En l'espèce, la société [Q] invoque l'irrégularité dans le paiement des loyers et charges, et la créance locative s'élevant à 22.939 euros toutes charges comprises, correspondant à 25 mois de loyers impayés, et à l'absence de paiement des charges d'eau et électricité depuis 28 mois.

Pour s'opposer à la résiliation du bail, Monsieur [Z] [Y] invoque les manquements du bailleur, qui n'a pas mis en place le compteur individuel d'électricité pour desservir le local loué, ainsi que les troubles dans la jouissance du local en raison des coupures d'électricité incessantes.

Il résulte effectivement des pièces produites que le local subissait régulièrement des disjonctions et coupures d'électricité, en raison d'une surconsommation par rapport à la puissance du compteur général desservant non seulement le local loué, mais aussi d'autres locaux appartenant à la société [Q]. 

L'importance de sa consommation en électricité ne peut être reprochée à Monsieur [Z] [Y], qui devait être mis à même d'équiper à sa guise le local loué, s'agissant d'un espace " bien être ", conformément aux stipulations du bail. 

Or, le bail précise que le local dispose d'un compteur électrique individuel, alors que la société [Q] n'a procédé à son installation qu'après y avoir été condamné par le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble.

Il apparaît que la société [Q] a manqué à ses obligations contractuelles, et n'a pas permis à son locataire de se fournir en électricité pour assurer le fonctionnement sans interruption des équipements du local loué, ce manquement ayant empêché une exploitation paisible et la légitime satisfaction de la clientèle de Monsieur [Z] [Y]. Il est également établi que la société [Q] a même interdit à son locataire l'accès au compteur général d'électricité, l'empêchant de facto de remettre l'électricité dans le local loué, rendant inexploitable le local.

Les manquements du bailleur à ses obligations sont suffisamment graves pour justifier l'inexécution par le preneur de ses propres obligations et faire échec à la demande de résolution du contrat présentée par le bailleur.

En conséquence, la société [Q] sera déboutée de sa demande de résiliation du contrat.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l'article 1353 du code civil que :
" Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".

En l'espèce, la société [Q] produit les factures de loyers et charges jusqu'au 1er mars 2026, pour un montant de 22.939,14 euros TTC. Monsieur [Z] [Y] ne justifie pas du paiement de ces sommes, dont il ne conteste ni le principe et le quantum.

En conséquence Monsieur [Z] [Y] sera condamné à payer à la société [Q] la somme de 22.939,14 euros TTC au titre des loyers et charges dus au 1er mars 2026.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts 

L'article 1719 du Code civil dispose que : 
" Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. " 

L'article 9 du code de procédure civile précise que chaque partie doit prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention conformément à la loi.

En l'espèce, le bail porte sur un local loué dans le cadre d'une activité d'espace bien-être, dans lequel Monsieur [Z] [Y] a installé un SPA ainsi qu'un sauna, l'alimentation du local en électricité est essentielle à l'exploitation commerciale.

Il résulte des pièces produites que le local a subi depuis le 13 octobre 2022 jusqu'à l'installation d'un compteur individuel électrique en novembre 2025, des disjonctions et coupures d'électricité alors que les clients occupaient le local.


Monsieur [Z] [Y] ne justifie toutefois pas d'une diminution de son chiffre d'affaires et de son résultat. Il ne produit d'ailleurs aucun élément de comptabilité.

Il indique avoir cessé son activité à compter de la radiation de la plateforme AIRBNB en mars 2025, mais ne justifie pas du lien entre cette radiation et les problèmes électriques, comme le soutient à juste titre la société [Q].

Ainsi, seul un préjudice d'image peut être retenu, en raison des nuisances causées aux clients lors des coupures, ayant nécessairement un impact sur le crédit de l'entreprise.

Ce préjudice sera indemnisé par l'octroi d'une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, au regard des pièces produites.

En conséquence, la société [Q] sera condamné à payer à Monsieur [Z] [Y] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La société [Q], succombant à l'instance, supportera les dépens de l'instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

La société [Q], condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Monsieur [Z] [Y] une somme qu'il paraît équitable de fixer à 2.000 euros.

La demande formée par la société [Q] à l'encontre de Monsieur [Z] [Y] sera rejetée.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu de l'absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant à juge unique, publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

CONDAMNE Monsieur [Z] [Y] à payer à la société [Q] la somme de 22.939,14 euros TTC au titre des loyers et charges dus au 1er mars 2026 ;

CONDAMNE la société [Q] à payer à Monsieur [Z] [Y] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE la société [Q] aux dépens ;

CONDAMNE la société [Q] à payer à Monsieur [Z] [Y] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société [Q] de sa demande à l'encontre de Monsieur [Z] [Y] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


LE GREFFIER LA JUGE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1729, code de commerce L145-31, code civil 1741). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-24T21:13:14.782Z.