Tribunal judiciaire de Lille, Référés, 28 juillet 2026, n° 26/00068

Exposé du litige

DÉBATS à l’audience publique du 02 Juin 2026

ORDONNANCE mise en délibéré au 21 juillet 2026 et prorogé au 28 Juillet 2026



LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 11 juillet 2018, la société Vilogia SA d’[Adresse 4] a donné à bail à M. [I] [D] un local à usage commercial d’une surface de 94 m², situé [Adresse 5] à [Localité 3] (59), pour y exercer une activité de snacking et boulangerie à compter du 12 juillet 2018. Conclu pour une durée de neuf années, le contrat a fixé le loyer annuel à 6 000 euros HT, payable par quart et d’avance, et soumis à indexation, outre une provision mensuelle pour charges de 75,06 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 1 500 euros. 

Le 27 novembre 2025, à la suite d’impayés, la société Vilogia a fait signifier à M. [D] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Le 14 janvier 2026, la société Vilogia a assigné M. [D] devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et allocation de provisions. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 février 2026 et renvoyée, à la demande des parties, aux audiences des 17 février 2026, 24 mars 2026, 31 mars 2026, 19 mai 2026, puis à l’audience du 2 juin 2026, à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, par conclusions notifiées par voie électronique le 26 mai 2026 et soutenues oralement, la société Vilogia, représentée par son avocat, demande de : 
- rejeter l’ensemble des moyens, fins et conclusions de M. [D], 
- débouter M. [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
- constater acquise la clause résolutoire inscrite au bail commercial signé 11 juillet 2018,
Par conséquent : 
- prononcer la résiliation du bail commercial à la date du 27 décembre 2025,
- prononcer l’expulsion sans délai de M. [D] et de tous occupants de son chef du local commercial précédemment loué situé [Adresse 3] à [Localité 4], 
- dire et juger que l’ensemble des obligations de M. [D] n’est pas sérieusement contestable sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile,
- condamner M. [D] à lui payer à titre provisionnel : 
- la somme de 8 461,17 euros au titre du solde de la dette locative arrêtée à la date du 27 décembre 2025, après déduction des règlements intervenus,
- une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 28 décembre 2025 et jusqu’à la parfaite libération des lieux, égale à la somme de 2 363,43 euros TTC par mois, 
- condamner M. [D] à lui verser le montant de la clause pénale,
- dire et juger que le dépôt de garantie reste acquis au bailleur Vilogia à titre indemnitaire provisionnel,
- condamner M. [D] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner M. [D] aux entiers frais et dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 27 novembre 2025,
- dire et juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir, l’exécution forcée devant être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n° 96/1080, devra être supporté par M. [D]. 

Dans ses écritures notifiées par voie électronique le 11 mai 2026 et soutenues oralement, M. [D], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, représenté par son avocat, demande de :
A titre principal,
- constater l’existence d’une contestation sérieuse,
- déclarer, en conséquence, n'y avoir lieu à référé et renvoyer les parties à se pourvoir au fond,
A titre subsidiaire,
- lui accorder un délai de deux ans, pour s’acquitter du solde de sa dette une fois le montant rectifié,
- suspendre, en conséquence, la réalisation et les effets de la clause résolutoire insérée au bail en date du 11 juillet 2018, et visée dans le commandement en cause,
En tout état de cause, 
- débouter la société Vilogia de l’ensemble de ses demandes,
- condamner la société Vilogia au règlement de la somme de 4 399,8 euros, correspondant aux provisions sur charges, à titre provisionnel, 
- condamner la société Vilogia au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La décision a été mise en délibéré au 21 juillet 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 28 juillet 2026 en raison de la charge du service. 

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la société Vilogia a fait déliver le 27 novembre 2025 à M. [D] un commandement de payer la somme de 10 039,47 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges et la somme de 175,97 euros au titre du coût de l’acte. Ce commandement, délivré à domicile, précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la clause résolutoire et l’article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y sont reproduits. 

M. [D] soulève une contestation tenant à la validité de ce commandement de payer. Il soutient que la signification est irrégulière en ce que le commissaire de justice n’a pas épuisé tous les moyens de recherche à sa disposition pour effectuer une signification à personne et qu’aucun avis de passage n’a pu être déposé au domicile, faute de boîte à lettres. 


Aux termes de l’article 654, alinéa premier, du code de procédure civile, la signification doit être faite à personne.

Selon l’article 655 du même code précise, l’acte peut être délivré à domicile si la signification à personne s’avère impossible.

Il résulte de l'article 663 du code de procédure civile l'obligation de détailler sur l'original de l'acte, les formalités que le commissaire de justice a accomplies pour signifier l'acte à la personne du destinataire, ou les motifs de l'impossibilité de remplir sa mission.

L'acte doit ainsi contenir les diverses investigations et les circonstances rendant la remise à personne impossible, et le commissaire de justice doit préciser les raisons concrètes qui ont empêché la signification à personne.

Selon l’article 693 du code de procédure civile, ces exigences sont prescrites à peine de nullité de l’acte. 

En l’espèce, le procès-verbal de signification du commandement de payer litigieux mentionne que la signification à personne s’est avérée “impossible pour les raisons suivantes : le destinataire est absent.”

Cette seule mention, cependant que l’acte ne précise pas l’heure de passage du commissaire de justice, ni si ce passage a été effectué durant les horaires d’ouverture du commerce, qui ne permet pas d’établir avec l’évidence requise en référé qu’une signification à personne a été tentée et était impossible. 

La contestation soulevée par M. [D] sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail est donc sérieuse et fait obstacle à ce que le juge des référés statue. 

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail depuis le 27 décembre 2025, ainsi que sur les demandes subséquentes d’expulsion de M. [D], de fixation d’une indemnité d’occupation et de conservation du dépôt de garantie.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré et sur la demande reconventionnelle de provision au titre de la taxe foncière et de la TEOM

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Le caractère non sérieusement contestable de l'obligation fondant la demande est la seule condition de l'octroi d'une provision. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société Vilogia produit un relevé de compte au 12 mai 2026 reprenant l’ensemble des opérations depuis le 16 septembre 2019 au débit et au crédit du compte locataire de M. [D] et mentionnant un solde débiteur de 8 303,64 euros (pièce n°10 dem). 

M. [D] conteste le montant des taxes foncières mises à sa charge. 

Le bail conclu entre les parties met la taxe foncière, la taxe additionnelle à la taxe foncière et la charge d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) à la charge du preneur, prévoit le versement d’une provision mensuelle pour charges de 75,06 euros, décomposée en 1,73 euros pour l’entretien des espaces verts, 17,83euros pour la TEOM et 55,50 euros pour la taxe foncière et stipule qu’une régularisation est effectuée chaque année pour tenir compte des dépenses réelles de l’exercice précédent.

Il ressort des pièces versées aux débats que, chaque année, sur la base des avis de taxes foncières dressés par l’administration fiscale (pièces n°11 à 14 dem), selon avis d’échéance détaillés (pièces n°9 dem), la société Vilogia a réclamé en sus et porté au débit du compte de M. [D] le solde des taxes foncières et TEOM restant dû après imputation des provisions appelées, à savoir 1 024,04 euros pour 2020, 1 047 euros pour 2021, 1 076,04 euros pour 2022, 1 141 euros pour 2023 et 1 400,24 euros pour 2024. 

Contrairement à ce que soutient M. [D], au vu de l’analyse croisée des avis de taxes foncières produits, avis d’échéance et relevé de compte, la société Vilogia ne lui a pas facturé deux fois les taxes foncières et TEOM, mais ne lui a réclamé que le solde, les taxes dues étant chaque année supérieures aux provisions appelées.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur sa demande reconventionnelle de provision au titre de la taxe foncière et de la TEOM.

En revanche, il ressort des pièces versées aux débats par M. [D], obtenues auprès de l’administration fiscale (pièces n°11 à 15 déf), que les taxes foncières dont le paiement lui est réclamé auraient été établies sur des bases erronées concernant à la fois la surface (94 m2 au lieu de 74 m2) et la catégorie (MAG1 au lieu de MAG2) du local commercial, bases déclarées le 13 juin 2018 par la société Vilogia à l’administration fiscale, ayant conduit à une majoration artificielle des taxes foncières, dont le montant annuel était finalement supérieur de plus du double au total des sommes provisionnées mensuellement. La société Vilogia a procédé en 2024 à une déclaration rectificative auprès de l’administration fiscale.

Les élements objectifs soumis en faveur d’une erreur de taxation concernant les taxes foncières et la TEOM dont l’imputabilité est contestée par la société Vilogia caractérisent l’existence d’une contestation sérieuse que le juge des référés n’a pas le pouvoir de trancher.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de déduire de l’arriéré locatif non sérieusement contestable les rappels du solde des taxes foncières et TEOM précités d’un montant total de 5 688,32 euros. 

Il y a également lieu de déduire la somme de 175,97 euros mise au débit du compte de M.[D] et correspondant au coût du commandement de payer du 27 novembre 2025 qu’il n’a pas à supporter au vu de ce qui a été dit précédemment.

L’arriéré non sérieusement contestable s’élève donc à la somme de 2 439,35 euros, que M.[D] sera condamné à payer à titre provisionnel à la société Vilogia, terme du mois de mai 2026 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2026, date de l’audience. 

Sur la demande de provision au titre de la clause pénale

Si le juge des référés peut entrer en voie de condamnation provisionnelle en application de clauses pénales claires et précises, nonobstant le pouvoir modérateur des juges du fond, ses pouvoirs sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci, et en conséquence à la condition que l’application de la clause pénale ne procure pas un avantage disproportionné pour le créancier.

En l’espèce la clause pénale, qui prévoit à la fois une indemnité calculée sur la base du taux légal majoré de six points l’an, avec un minimum de 12% TVA en sus et une indemnité forfaitaire de 10%, outre la TVA (article 3.6 du bail) est susceptible de conférer au créancier un avantage manifestement excessif et donc d’être soumise au pouvoir modérateur du juge du fond, de sorte que qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale.

Sur la demande de délai de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au vu du montant de la dette, des règlements récents effectués par M. [D], et des justificatifs des recettes déclarées à l’URSSAF, il y a lieu d’accueillir la demande de délai de paiement selon les modalités précisées au dispositif, étant précisé qu’à défaut pour M. [D] de régler une mensualité à bonne date ou de s’acquitter du loyer et charges courants, la totalité de la créance redeviendra immédiatement exigible quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception.

Sur la demande au titre du droit proportionnel

Le droit proportionnel prévu à l’article 10 du décret n° 96/1080 du 12 décembre 1996 modifié par le décret n°2001-212 du 8 mars 2001 est à la charge du créancier, et non du débiteur, et calculé sur les sommes recouvrées ou encaissées par le commissaire de justice, ce qui n’est à ce stade qu’hypothétique.

Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande. 

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En l’espèce, compte tenu de la solution du litige, il y a lieu de condamner M. [D] aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions des articles 116 et suivants du décret du 28 décembre 2020 sur l’aide juridique.

Il résulte de ce qui précède qu’il n’y a pas lieu d’inclure le commandement du payer du 27 novembre 2025 dans les dépens. 

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il y a lieu de dire n’y avoir lieu à condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort,

Dit n’y avoir pas lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail depuis le 27 décembre 2025, ni sur les demandes subséquentes d’expulsion de M. [D], de fixation d’une indemnité d’occupation et de conservation du dépôt de garantie ;

Condamne M. [I] [D] à payer à la société [Adresse 6] la somme de 2 439,35 euros (deux mille quatre cent trente-neuf euros et trente-cinq centimes) à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif, arrêté au 12 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2026 ;

Autorise M. [I] [D] à se libérer de sa dette en vingt-quatre mensualités de 100 euros (cent euros), la dernière étant augmentée du solde de la dette, des intérêts et des frais ; 

Dit que le premier versement devra intervenir le premier jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, et les versements suivants le premier jour de chaque mois suivant ; 

Dit que, faute pour M. [I] [D] de régler une de ces mensualités à bonne date ou de s’acquitter du loyer et charges courants, la totalité de la créance redeviendra immédiatement exigible quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ; 

Dit n’y avoir pas lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale ;

Dit n’y avoir pas lieu à référé sur la demande au titre du droit proportionnel ;

Condamne M. [I] [D] aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions des articles 116 et suivants du décret du 28 décembre 2020 sur l’aide juridique ;

Dit n’y avoir lieu à condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier. 


LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Ophélie CLERY Marie-Helene TOSTAIN

Dispositif

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
-o-o-o-o-o-o-o-o-o-


Référé 
N° RG 26/00068 - N° Portalis DBZS-W-B7K-2LIJ



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 28 JUILLET 2026



DEMANDERESSE : 

S.A. [Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE


DÉFENDEUR : 

M. [I] [D]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Me Hélène MAIRESSE, avocat au barreau de LILLE



JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE, cadre greffier lors des débats et Ophélie CLERY, Greffier lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 02 Juin 2026

ORDONNANCE mise en délibéré au 21 juillet 2026 et prorogé au 28 Juillet 2026



LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 11 juillet 2018, la société Vilogia SA d’[Adresse 4] a donné à bail à M. [I] [D] un local à usage commercial d’une surface de 94 m², situé [Adresse 5] à [Localité 3] (59), pour y exercer une activité de snacking et boulangerie à compter du 12 juillet 2018. Conclu pour une durée de neuf années, le contrat a fixé le loyer annuel à 6 000 euros HT, payable par quart et d’avance, et soumis à indexation, outre une provision mensuelle pour charges de 75,06 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 1 500 euros. 

Le 27 novembre 2025, à la suite d’impayés, la société Vilogia a fait signifier à M. [D] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Le 14 janvier 2026, la société Vilogia a assigné M. [D] devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, expulsion et allocation de provisions. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 février 2026 et renvoyée, à la demande des parties, aux audiences des 17 février 2026, 24 mars 2026, 31 mars 2026, 19 mai 2026, puis à l’audience du 2 juin 2026, à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, par conclusions notifiées par voie électronique le 26 mai 2026 et soutenues oralement, la société Vilogia, représentée par son avocat, demande de : 
- rejeter l’ensemble des moyens, fins et conclusions de M. [D], 
- débouter M. [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 
- constater acquise la clause résolutoire inscrite au bail commercial signé 11 juillet 2018,
Par conséquent : 
- prononcer la résiliation du bail commercial à la date du 27 décembre 2025,
- prononcer l’expulsion sans délai de M. [D] et de tous occupants de son chef du local commercial précédemment loué situé [Adresse 3] à [Localité 4], 
- dire et juger que l’ensemble des obligations de M. [D] n’est pas sérieusement contestable sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile,
- condamner M. [D] à lui payer à titre provisionnel : 
- la somme de 8 461,17 euros au titre du solde de la dette locative arrêtée à la date du 27 décembre 2025, après déduction des règlements intervenus,
- une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 28 décembre 2025 et jusqu’à la parfaite libération des lieux, égale à la somme de 2 363,43 euros TTC par mois, 
- condamner M. [D] à lui verser le montant de la clause pénale,
- dire et juger que le dépôt de garantie reste acquis au bailleur Vilogia à titre indemnitaire provisionnel,
- condamner M. [D] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 
- condamner M. [D] aux entiers frais et dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 27 novembre 2025,
- dire et juger qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans l’ordonnance à intervenir, l’exécution forcée devant être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n° 96/1080, devra être supporté par M. [D]. 

Dans ses écritures notifiées par voie électronique le 11 mai 2026 et soutenues oralement, M. [D], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, représenté par son avocat, demande de :
A titre principal,
- constater l’existence d’une contestation sérieuse,
- déclarer, en conséquence, n'y avoir lieu à référé et renvoyer les parties à se pourvoir au fond,
A titre subsidiaire,
- lui accorder un délai de deux ans, pour s’acquitter du solde de sa dette une fois le montant rectifié,
- suspendre, en conséquence, la réalisation et les effets de la clause résolutoire insérée au bail en date du 11 juillet 2018, et visée dans le commandement en cause,
En tout état de cause, 
- débouter la société Vilogia de l’ensemble de ses demandes,
- condamner la société Vilogia au règlement de la somme de 4 399,8 euros, correspondant aux provisions sur charges, à titre provisionnel, 
- condamner la société Vilogia au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La décision a été mise en délibéré au 21 juillet 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 28 juillet 2026 en raison de la charge du service. 

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la société Vilogia a fait déliver le 27 novembre 2025 à M. [D] un commandement de payer la somme de 10 039,47 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges et la somme de 175,97 euros au titre du coût de l’acte. Ce commandement, délivré à domicile, précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la clause résolutoire et l’article L. 145-17, alinéa 1er, du code de commerce y sont reproduits. 

M. [D] soulève une contestation tenant à la validité de ce commandement de payer. Il soutient que la signification est irrégulière en ce que le commissaire de justice n’a pas épuisé tous les moyens de recherche à sa disposition pour effectuer une signification à personne et qu’aucun avis de passage n’a pu être déposé au domicile, faute de boîte à lettres. 


Aux termes de l’article 654, alinéa premier, du code de procédure civile, la signification doit être faite à personne.

Selon l’article 655 du même code précise, l’acte peut être délivré à domicile si la signification à personne s’avère impossible.

Il résulte de l'article 663 du code de procédure civile l'obligation de détailler sur l'original de l'acte, les formalités que le commissaire de justice a accomplies pour signifier l'acte à la personne du destinataire, ou les motifs de l'impossibilité de remplir sa mission.

L'acte doit ainsi contenir les diverses investigations et les circonstances rendant la remise à personne impossible, et le commissaire de justice doit préciser les raisons concrètes qui ont empêché la signification à personne.

Selon l’article 693 du code de procédure civile, ces exigences sont prescrites à peine de nullité de l’acte. 

En l’espèce, le procès-verbal de signification du commandement de payer litigieux mentionne que la signification à personne s’est avérée “impossible pour les raisons suivantes : le destinataire est absent.”

Cette seule mention, cependant que l’acte ne précise pas l’heure de passage du commissaire de justice, ni si ce passage a été effectué durant les horaires d’ouverture du commerce, qui ne permet pas d’établir avec l’évidence requise en référé qu’une signification à personne a été tentée et était impossible. 

La contestation soulevée par M. [D] sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail est donc sérieuse et fait obstacle à ce que le juge des référés statue. 

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail depuis le 27 décembre 2025, ainsi que sur les demandes subséquentes d’expulsion de M. [D], de fixation d’une indemnité d’occupation et de conservation du dépôt de garantie.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré et sur la demande reconventionnelle de provision au titre de la taxe foncière et de la TEOM

En application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder, en référé, une provision au créancier.

Le caractère non sérieusement contestable de l'obligation fondant la demande est la seule condition de l'octroi d'une provision. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société Vilogia produit un relevé de compte au 12 mai 2026 reprenant l’ensemble des opérations depuis le 16 septembre 2019 au débit et au crédit du compte locataire de M. [D] et mentionnant un solde débiteur de 8 303,64 euros (pièce n°10 dem). 

M. [D] conteste le montant des taxes foncières mises à sa charge. 

Le bail conclu entre les parties met la taxe foncière, la taxe additionnelle à la taxe foncière et la charge d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) à la charge du preneur, prévoit le versement d’une provision mensuelle pour charges de 75,06 euros, décomposée en 1,73 euros pour l’entretien des espaces verts, 17,83euros pour la TEOM et 55,50 euros pour la taxe foncière et stipule qu’une régularisation est effectuée chaque année pour tenir compte des dépenses réelles de l’exercice précédent.

Il ressort des pièces versées aux débats que, chaque année, sur la base des avis de taxes foncières dressés par l’administration fiscale (pièces n°11 à 14 dem), selon avis d’échéance détaillés (pièces n°9 dem), la société Vilogia a réclamé en sus et porté au débit du compte de M. [D] le solde des taxes foncières et TEOM restant dû après imputation des provisions appelées, à savoir 1 024,04 euros pour 2020, 1 047 euros pour 2021, 1 076,04 euros pour 2022, 1 141 euros pour 2023 et 1 400,24 euros pour 2024. 

Contrairement à ce que soutient M. [D], au vu de l’analyse croisée des avis de taxes foncières produits, avis d’échéance et relevé de compte, la société Vilogia ne lui a pas facturé deux fois les taxes foncières et TEOM, mais ne lui a réclamé que le solde, les taxes dues étant chaque année supérieures aux provisions appelées.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur sa demande reconventionnelle de provision au titre de la taxe foncière et de la TEOM.

En revanche, il ressort des pièces versées aux débats par M. [D], obtenues auprès de l’administration fiscale (pièces n°11 à 15 déf), que les taxes foncières dont le paiement lui est réclamé auraient été établies sur des bases erronées concernant à la fois la surface (94 m2 au lieu de 74 m2) et la catégorie (MAG1 au lieu de MAG2) du local commercial, bases déclarées le 13 juin 2018 par la société Vilogia à l’administration fiscale, ayant conduit à une majoration artificielle des taxes foncières, dont le montant annuel était finalement supérieur de plus du double au total des sommes provisionnées mensuellement. La société Vilogia a procédé en 2024 à une déclaration rectificative auprès de l’administration fiscale.

Les élements objectifs soumis en faveur d’une erreur de taxation concernant les taxes foncières et la TEOM dont l’imputabilité est contestée par la société Vilogia caractérisent l’existence d’une contestation sérieuse que le juge des référés n’a pas le pouvoir de trancher.

Il s’ensuit qu’il y a lieu de déduire de l’arriéré locatif non sérieusement contestable les rappels du solde des taxes foncières et TEOM précités d’un montant total de 5 688,32 euros. 

Il y a également lieu de déduire la somme de 175,97 euros mise au débit du compte de M.[D] et correspondant au coût du commandement de payer du 27 novembre 2025 qu’il n’a pas à supporter au vu de ce qui a été dit précédemment.

L’arriéré non sérieusement contestable s’élève donc à la somme de 2 439,35 euros, que M.[D] sera condamné à payer à titre provisionnel à la société Vilogia, terme du mois de mai 2026 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2026, date de l’audience. 

Sur la demande de provision au titre de la clause pénale

Si le juge des référés peut entrer en voie de condamnation provisionnelle en application de clauses pénales claires et précises, nonobstant le pouvoir modérateur des juges du fond, ses pouvoirs sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci, et en conséquence à la condition que l’application de la clause pénale ne procure pas un avantage disproportionné pour le créancier.

En l’espèce la clause pénale, qui prévoit à la fois une indemnité calculée sur la base du taux légal majoré de six points l’an, avec un minimum de 12% TVA en sus et une indemnité forfaitaire de 10%, outre la TVA (article 3.6 du bail) est susceptible de conférer au créancier un avantage manifestement excessif et donc d’être soumise au pouvoir modérateur du juge du fond, de sorte que qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale.

Sur la demande de délai de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au vu du montant de la dette, des règlements récents effectués par M. [D], et des justificatifs des recettes déclarées à l’URSSAF, il y a lieu d’accueillir la demande de délai de paiement selon les modalités précisées au dispositif, étant précisé qu’à défaut pour M. [D] de régler une mensualité à bonne date ou de s’acquitter du loyer et charges courants, la totalité de la créance redeviendra immédiatement exigible quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception.

Sur la demande au titre du droit proportionnel

Le droit proportionnel prévu à l’article 10 du décret n° 96/1080 du 12 décembre 1996 modifié par le décret n°2001-212 du 8 mars 2001 est à la charge du créancier, et non du débiteur, et calculé sur les sommes recouvrées ou encaissées par le commissaire de justice, ce qui n’est à ce stade qu’hypothétique.

Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande. 

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En l’espèce, compte tenu de la solution du litige, il y a lieu de condamner M. [D] aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions des articles 116 et suivants du décret du 28 décembre 2020 sur l’aide juridique.

Il résulte de ce qui précède qu’il n’y a pas lieu d’inclure le commandement du payer du 27 novembre 2025 dans les dépens. 

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il y a lieu de dire n’y avoir lieu à condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort,

Dit n’y avoir pas lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail depuis le 27 décembre 2025, ni sur les demandes subséquentes d’expulsion de M. [D], de fixation d’une indemnité d’occupation et de conservation du dépôt de garantie ;

Condamne M. [I] [D] à payer à la société [Adresse 6] la somme de 2 439,35 euros (deux mille quatre cent trente-neuf euros et trente-cinq centimes) à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif, arrêté au 12 mai 2026, terme du mois de mai 2026 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2026 ;

Autorise M. [I] [D] à se libérer de sa dette en vingt-quatre mensualités de 100 euros (cent euros), la dernière étant augmentée du solde de la dette, des intérêts et des frais ; 

Dit que le premier versement devra intervenir le premier jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, et les versements suivants le premier jour de chaque mois suivant ; 

Dit que, faute pour M. [I] [D] de régler une de ces mensualités à bonne date ou de s’acquitter du loyer et charges courants, la totalité de la créance redeviendra immédiatement exigible quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ; 

Dit n’y avoir pas lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale ;

Dit n’y avoir pas lieu à référé sur la demande au titre du droit proportionnel ;

Condamne M. [I] [D] aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions des articles 116 et suivants du décret du 28 décembre 2020 sur l’aide juridique ;

Dit n’y avoir lieu à condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier. 


LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Ophélie CLERY Marie-Helene TOSTAIN


















EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 663, code de l'organisation judiciaire R212-5, code de l'organisation judiciaire R212-4, code de procedure civile 693, code de commerce L145-17, code de commerce 655). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 16 décembre 2024 · Cour d'appel de Colmar · Autre · n° 24/01256

  en commun : code de commerce 655

• 29 juillet 2025 · Tribunal de commerce de Coutances · n° 2025001903

  en commun : code de commerce 655

• 9 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Lille · Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 26/00314

  en commun : code de l'organisation judiciaire R212-5, code de l'organisation judiciaire R212-4, code de commerce L145-17

• 16 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Lille · Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 26/00504

  en commun : code de l'organisation judiciaire R212-5, code de l'organisation judiciaire R212-4, code de commerce L145-17

• 30 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Lille · Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 26/00287

  en commun : code de l'organisation judiciaire R212-5, code de l'organisation judiciaire R212-4, code de commerce L145-17

• 21 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Lille · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 26/00687

  en commun : code de l'organisation judiciaire R212-5, code de l'organisation judiciaire R212-4, code de commerce L145-17

• 21 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Lille · Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 26/00738

  en commun : code de l'organisation judiciaire R212-5, code de l'organisation judiciaire R212-4, code de commerce L145-17

• 21 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Lille · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/01668

  en commun : code de l'organisation judiciaire R212-5, code de l'organisation judiciaire R212-4, code de commerce L145-17

Mise à jour de la source le 2026-07-30T18:38:11.778Z.