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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Tarbes, JugeContentieuxProtection, 28 juillet 2026, n° 25/01713

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

RAPPEL DES FAITS

La SCI RBR a donné à bail à Monsieur [I] [Y] un local meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3] à LOURDES (65100) par contrat en date du 1er octobre 2020, pour un loyer mensuel de 330 € et 95 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI RBR a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 05 septembre 2024 pour un montant de 614 €.

La SCI RBR a ensuite fait assigner Monsieur [I] [Y] par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au payement.

Le dossier a été appelé pour la première fois à l'audience du 02 décembre 2025 et a fait l'objet d'un renvoi à la demande de l'une ou l'autre des parties. 

A l’audience du 21 avril 2026, la SCI RBR - représentée par Maître Aurélie PARGALA - demande au Juge des contentieux de la protection, par conclusions déposées à l'audience auxquelles elle se rapporte oralement, de : 
- à titre principal : 
* dire recevable et bien-fondée l'action initiée par la SCI RBR à l'encontre de Monsieur [Y], 
* constater le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, prononcer la résiliation du contrat de bail liant la SCI RBR à Monsieur [Y], 
- à titre subsidiaire : 
* dire recevable et bien-fondée l'action initiée par la SCI RBR à l'encontre de Monsieur [Y], 
* constater les manquements de Monsieur [Y] aux obligations lui incombant en sa qualité de locataire, 
* prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail liant la SCI RBR à Monsieur [Y] et dire que ce dernier occupe sans droit ni titre les lieux à compter du prononcé de la résiliation, 
- en tout état de cause : 
* ordonner l'expulsion immédiate de Monsieur [Y] ainsi que de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, 
* fixer l'indemnité d'occupation due mensuellement par Monsieur [Y] à la SCI RBR au montant du loyer additionné de la provision sur charges locatives, 
* condamner Monsieur [Y] à payer à la SCI RBR cette indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif des lieux, 
* condamner Monsieur [Y] à payer à la SCI RBR la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens. 

*
En défense, Monsieur [I] [Y] - représenté par Maître Sonia BERNES-CABANNE - sollicite du Juge des contentieux de la protection, par conclusions récapitulatives et responsives 2 déposées à l'audience et auxquelles il se rapporte oralement, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, qu'il : 
- in limine litis, ordonne l'irrecevabilité de la SCI RBR, 
- à titre subsidiaire, déboute la SCI RBR de sa demande de résiliation du contrat de bail et des demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation au payement d'une indemnité d'occupation, 
- à titre infiniment subsidiaire : 
* déboute la SCI RBR de sa demande de résiliation du contrat de bail pour cause de prétendus troubles du voisinage, 
* déboute la SCI RBR de l'ensemble de ses demandes de condamnation pécuniaire de dommages et intérêts, 
* déboute la SCI RBR de toute demande de condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, 
* ordonne que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et de ses propres dépens. 


Pour l’exposé exhaustif des moyens des parties, il sera renvoyé, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, aux conclusions déposées par ces dernières à l'audience et soutenues oralement.


Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience. 


A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 03 juillet 2026, prorogé au 28 juillet suivant, par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 446-2 du Code de procédure civile, « Lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, […] le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées ». 

Dès lors, il ne sera statué que sur les moyens et prétentions évoqués dans les dernières écritures des parties.

I. SUR LA RECEVABILITE DES DEMANDES : 

Sur la fin de non-recevoir soulevée en raison de l'imprécision des demandes de l'assignation

Aux termes de l'article 122 du Code de procédure civile, "Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée". 
L'article 124 du même code poursuit "Les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief et alors même que l'irrecevabilité ne résulterait d'aucune disposition expresse". 

L'article 126 du Code de procédure civile précise que "Dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d'être régularisée, l'irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue".





En l'espèce, d'une part, force est de constater que Monsieur [I] [Y] n'invoque, au soutien de sa demande, aucun fondement juridique. En effet, la fin de non-recevoir soulevée par le défendeur n'est prévue par aucun texte légal. 
D'autre part, les fins de non-recevoir se divisent entre irrecevabilités de fond (liste de l'article 122 du Code de procédure civile) et irrecevabilités de forme telles que le respect des formes d'introduction de la demande, le respect des délais de procédure et la compétence de la juridiction saisie. En l'espèce, la demande de Monsieur [I] [Y] fait manifestement référence à une irrecevabilité de forme susceptible d'être régularisée en cours de procédure. Or, à supposer que les griefs invoqués par Monsieur [I] [Y] soient justifiés, ils ont été régularisés par conclusions déposées par le demandeur à l'audience en ce que ces dernières fournissent les éléments nécessaires pour permettre de calculer la date de résiliation du bail suite à l'acquisition de la clause résolutoire (p.4/7 conclusions demandeur) : "Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été régulièrement signifié à Monsieur [Y] le 5 septembre 2024. 
Or, le locataire n'a pas intégralement réglé la dette locative dans le délai de deux mois suivant la délivrance de ce commandement. 
Dès lors, la clause résolutoire a bien acquis ses effets à l'expiration de ce délai, ce qui a entraîné la résiliation de plein droit du bail". 
Il est en outre de bon sens que, de par leur nature délictuelle, les indemnités d'occupation commencent à courir à compter de la résiliation du contrat de bail. 

L'action de la SCI RBR est donc recevable. 

Sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 10 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI RBR justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 06 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 


II. SUR LA RESILIATION DU BAIL ET SES CONSEQUENCES :

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». 
De jurisprudence constante, les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024). 





En l'espèce, le bail conclu le 1er octobre 2020 contient une clause résolutoire (article CLAUSE RESOLUTOIRE ET CLAUSE PENALE) octroyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 05 septembre 2024, pour la somme en principal de 614 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 06 novembre 2024.


Sur l'absence de demande de suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Monsieur [I] [Y] affirme avoir régularisé l'arriéré locatif le 09 avril 2026, ce qui est reconnu par la SCI RBR (pièce 11 demandeur). Le locataire estime, en application des articles 1217, 1224 et 1228 du Code civil, ensemble la Constitution du 04 octobre 1958, la Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen du 26 août 1789 et la Convention Européenne de Sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés Fondamentales que ses manquements, bien qu'avérés, ne sont pas suffisamment graves pour justifier son expulsion après avoir mis en balance les deux droits fondamentaux suivants : 
- le droit de propriété du bailleur, 
- le droit au logement du preneur. 

Force est cependant de constater que la demande principale de la SCI RBR ne consiste pas dans le prononcé de la résiliation du bail sur le fondement des articles de droit commun du Code civil mais dans la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement dérogatoire de la loi du 06 juillet 1989. Or, dans le cadre de l'application de ces dispositions spéciales, le Juge des contentieux de la protection ne dispose d'aucune marge d'appréciation quant à la gravité du manquement et doit se contenter de vérifier si les conditions contractuellement posées par la clause résolutoire sont remplies. 




En l'espèce, d'une part, il n'est pas contesté par Monsieur [I] [Y] que les causes du commandement de payer n'ont pas été régularisées dans le délai de deux mois légalement imparti. 
D'autre part, Monsieur [I] [Y] ne formule aucune demande de délais de payement ou de suspension de l'acquisition de la clause résolutoire en application de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, se contentant de conclure au débouté de la demande de résiliation du contrat pour gravité insuffisante de ses manquements après mise en balance des intérêts fondamentaux des parties. Or, le Juge des contentieux de la protection ne peut pas suspendre d'office l'acquisition de la clause résolutoire en l'absence de demande des parties en application de l'article susmentionné. 


L’expulsion de Monsieur [I] [Y] sera donc ordonnée. 

Sur la demande de suppression du délai pour quitter les lieux

L'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution dispose que « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7.
Toutefois, le juge peut notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L 442-4-1 du Code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai ». 
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article suivant poursuit qu'il est d'ordre public que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 

En l'espèce, la SCI RBR sollicite l'expulsion "immédiate" de Monsieur [I] [Y], invoquant des troubles anormaux du voisinage répétés et caractérisés par des nuisances sonores, des insultes, injures et propos menaçants à l'encontre du voisinage. 

D'une part, Monsieur [I] [Y] occupe le logement litigieux en exécution d'un contrat de bail dont la validité n'est pas contestée. Il dispose donc d'un titre d'occupation. 
D'autre part, la SCI RBR justifie de plusieurs témoignages du voisinage mentionnant des nuisances sonores répétées, diurnes et nocturnes, ainsi que des menaces de mort et des insultes (pièces 4 et 6 demandeur). Certains locataires affirment même avoir quitté leur logement en raison des nuisances occasionnées par Monsieur [I] [Y] (pièce 5 demandeur) ou justifient de plaintes déposées à l'encontre de ce dernier (pièce 7 demandeur). Monsieur [I] [Y] a officiellement été mis en demeure par son bailleur d'avoir à cesser les troubles du voisinage par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 août 2021 (pièce 8 demandeur) puis par sommation délivrée par acte de commissaire de justice en date du 05 septembre 2024 (pièce 9 demandeur), sans succès. 








Il résulte de l'ensemble de ces éléments que, si le tapage diurne et nocturne peut éventuellement prêter à confusion en ce qu'il peut y avoir erreur sur l'appartement dont il provient, d'une part, la multiplication des témoignages rend vraisemblable que Monsieur [I] [Y] en soit l'auteur ; d'autre part, il ne peut être sérieusement soutenu que les insultes, injures et menaces relatées de manière constante par le voisinage seraient imputables à un autre occupant de l'immeuble. 
En se présentant comme une personne vulnérable victime d'agressions injustifiées et n'ayant rien à se reprocher (pièce 4 défendeur), Monsieur [I] [Y] est manifestement de mauvaise foi. 

Dans ces conditions, le délai de deux mois légalement accordé au locataire pour quitter les lieux sera supprimé. 

Sur le payement d'une indemnité d'occupation

Compte tenu de la résiliation du contrat, Monsieur [I] [Y] sera condamné au payement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. 

L'indemnité d'occupation a pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu'il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s'appliquer. 

Comme pour toute indemnité réparatrice d'un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d'indexer le montant de l'indemnité d'occupation s'il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017). 

En l'espèce, il apparaît que le préjudice de la SCI RBR sera intégralement réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation fixée à 460,99 € et non indexée. 


III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [I] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 05 septembre 2024, de sa notification à la CCAPEX le 06 septembre 2024, de l’assignation du 10 septembre 2025 et de sa notification à la Préfecture le même jour. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI RBR, Monsieur [I] [Y] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 
En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger au principe de l'exécution provisoire de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l'action introduite par la SCI RBR, ès qualité de bailleur, à l'encontre de Monsieur [I] [Y], ès qualité de locataire ; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 2020 entre la SCI RBR et Monsieur [I] [Y] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à LOURDES (65100) sont réunies à la date du 06 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement;

DIT que le délai de deux mois légalement accordé au locataire pour quitter les lieux est supprimé; 

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI RBR pourra, immédiatement après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à payer à la SCI RBR une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mai 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit 460,99 € (quatre cent soixante euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 05 septembre 2024, de sa notification à la CCAPEX le 06 septembre 2024, de l’assignation du 10 septembre 2025 et de sa notification à la Préfecture le même jour ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à verser à la SCI RBR une somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ; 

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE, à toutes fins, la transmission par les soins du greffe d'une copie de la présente décision au Préfet des Hautes-Pyrénées ;










DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits. 
 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.


 Le cadre greffier Le juge
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
Service civil 
Juge des Contentieux de la Protection 
 
JUGEMENT

Du : 28 Juillet 2026

N° de minute :

Affaire : 
N° RG 25/01713 - N° Portalis DB2B-W-B7J-EUM6

Prononcé le 28 Juillet 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 21 avril 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 03 Juillet 2026, prorogé au 28 juillet 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu: 

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société RBR, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Aurélie PARGALA de la SELARL SELARL AURELIE PARGALA, avocats au barreau de TARBES



 D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[I] [Y], demeurant [Adresse 2]
(aide juridictionnelle Totale numéro C65440-2026-000395 du 11/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])
représenté par Maître Sonia BERNES-CABANNE de la SCP CAILLE BERNES-CABANNE, avocats au barreau de TARBES

 

D’AUTRE PART,








RAPPEL DES FAITS

La SCI RBR a donné à bail à Monsieur [I] [Y] un local meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3] à LOURDES (65100) par contrat en date du 1er octobre 2020, pour un loyer mensuel de 330 € et 95 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI RBR a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 05 septembre 2024 pour un montant de 614 €.

La SCI RBR a ensuite fait assigner Monsieur [I] [Y] par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au payement.

Le dossier a été appelé pour la première fois à l'audience du 02 décembre 2025 et a fait l'objet d'un renvoi à la demande de l'une ou l'autre des parties. 

A l’audience du 21 avril 2026, la SCI RBR - représentée par Maître Aurélie PARGALA - demande au Juge des contentieux de la protection, par conclusions déposées à l'audience auxquelles elle se rapporte oralement, de : 
- à titre principal : 
* dire recevable et bien-fondée l'action initiée par la SCI RBR à l'encontre de Monsieur [Y], 
* constater le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, prononcer la résiliation du contrat de bail liant la SCI RBR à Monsieur [Y], 
- à titre subsidiaire : 
* dire recevable et bien-fondée l'action initiée par la SCI RBR à l'encontre de Monsieur [Y], 
* constater les manquements de Monsieur [Y] aux obligations lui incombant en sa qualité de locataire, 
* prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail liant la SCI RBR à Monsieur [Y] et dire que ce dernier occupe sans droit ni titre les lieux à compter du prononcé de la résiliation, 
- en tout état de cause : 
* ordonner l'expulsion immédiate de Monsieur [Y] ainsi que de tous occupants de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, 
* fixer l'indemnité d'occupation due mensuellement par Monsieur [Y] à la SCI RBR au montant du loyer additionné de la provision sur charges locatives, 
* condamner Monsieur [Y] à payer à la SCI RBR cette indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif des lieux, 
* condamner Monsieur [Y] à payer à la SCI RBR la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens. 

*
En défense, Monsieur [I] [Y] - représenté par Maître Sonia BERNES-CABANNE - sollicite du Juge des contentieux de la protection, par conclusions récapitulatives et responsives 2 déposées à l'audience et auxquelles il se rapporte oralement, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, qu'il : 
- in limine litis, ordonne l'irrecevabilité de la SCI RBR, 
- à titre subsidiaire, déboute la SCI RBR de sa demande de résiliation du contrat de bail et des demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation au payement d'une indemnité d'occupation, 
- à titre infiniment subsidiaire : 
* déboute la SCI RBR de sa demande de résiliation du contrat de bail pour cause de prétendus troubles du voisinage, 
* déboute la SCI RBR de l'ensemble de ses demandes de condamnation pécuniaire de dommages et intérêts, 
* déboute la SCI RBR de toute demande de condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, 
* ordonne que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et de ses propres dépens. 


Pour l’exposé exhaustif des moyens des parties, il sera renvoyé, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, aux conclusions déposées par ces dernières à l'audience et soutenues oralement.


Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience. 


A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 03 juillet 2026, prorogé au 28 juillet suivant, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 446-2 du Code de procédure civile, « Lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, […] le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées ». 

Dès lors, il ne sera statué que sur les moyens et prétentions évoqués dans les dernières écritures des parties.

I. SUR LA RECEVABILITE DES DEMANDES : 

Sur la fin de non-recevoir soulevée en raison de l'imprécision des demandes de l'assignation

Aux termes de l'article 122 du Code de procédure civile, "Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée". 
L'article 124 du même code poursuit "Les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief et alors même que l'irrecevabilité ne résulterait d'aucune disposition expresse". 

L'article 126 du Code de procédure civile précise que "Dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d'être régularisée, l'irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue".





En l'espèce, d'une part, force est de constater que Monsieur [I] [Y] n'invoque, au soutien de sa demande, aucun fondement juridique. En effet, la fin de non-recevoir soulevée par le défendeur n'est prévue par aucun texte légal. 
D'autre part, les fins de non-recevoir se divisent entre irrecevabilités de fond (liste de l'article 122 du Code de procédure civile) et irrecevabilités de forme telles que le respect des formes d'introduction de la demande, le respect des délais de procédure et la compétence de la juridiction saisie. En l'espèce, la demande de Monsieur [I] [Y] fait manifestement référence à une irrecevabilité de forme susceptible d'être régularisée en cours de procédure. Or, à supposer que les griefs invoqués par Monsieur [I] [Y] soient justifiés, ils ont été régularisés par conclusions déposées par le demandeur à l'audience en ce que ces dernières fournissent les éléments nécessaires pour permettre de calculer la date de résiliation du bail suite à l'acquisition de la clause résolutoire (p.4/7 conclusions demandeur) : "Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été régulièrement signifié à Monsieur [Y] le 5 septembre 2024. 
Or, le locataire n'a pas intégralement réglé la dette locative dans le délai de deux mois suivant la délivrance de ce commandement. 
Dès lors, la clause résolutoire a bien acquis ses effets à l'expiration de ce délai, ce qui a entraîné la résiliation de plein droit du bail". 
Il est en outre de bon sens que, de par leur nature délictuelle, les indemnités d'occupation commencent à courir à compter de la résiliation du contrat de bail. 

L'action de la SCI RBR est donc recevable. 

Sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 10 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI RBR justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 06 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 


II. SUR LA RESILIATION DU BAIL ET SES CONSEQUENCES :

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». 
De jurisprudence constante, les dispositions de l'article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024). 





En l'espèce, le bail conclu le 1er octobre 2020 contient une clause résolutoire (article CLAUSE RESOLUTOIRE ET CLAUSE PENALE) octroyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 05 septembre 2024, pour la somme en principal de 614 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 06 novembre 2024.


Sur l'absence de demande de suspension de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Monsieur [I] [Y] affirme avoir régularisé l'arriéré locatif le 09 avril 2026, ce qui est reconnu par la SCI RBR (pièce 11 demandeur). Le locataire estime, en application des articles 1217, 1224 et 1228 du Code civil, ensemble la Constitution du 04 octobre 1958, la Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen du 26 août 1789 et la Convention Européenne de Sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés Fondamentales que ses manquements, bien qu'avérés, ne sont pas suffisamment graves pour justifier son expulsion après avoir mis en balance les deux droits fondamentaux suivants : 
- le droit de propriété du bailleur, 
- le droit au logement du preneur. 

Force est cependant de constater que la demande principale de la SCI RBR ne consiste pas dans le prononcé de la résiliation du bail sur le fondement des articles de droit commun du Code civil mais dans la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement dérogatoire de la loi du 06 juillet 1989. Or, dans le cadre de l'application de ces dispositions spéciales, le Juge des contentieux de la protection ne dispose d'aucune marge d'appréciation quant à la gravité du manquement et doit se contenter de vérifier si les conditions contractuellement posées par la clause résolutoire sont remplies. 




En l'espèce, d'une part, il n'est pas contesté par Monsieur [I] [Y] que les causes du commandement de payer n'ont pas été régularisées dans le délai de deux mois légalement imparti. 
D'autre part, Monsieur [I] [Y] ne formule aucune demande de délais de payement ou de suspension de l'acquisition de la clause résolutoire en application de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, se contentant de conclure au débouté de la demande de résiliation du contrat pour gravité insuffisante de ses manquements après mise en balance des intérêts fondamentaux des parties. Or, le Juge des contentieux de la protection ne peut pas suspendre d'office l'acquisition de la clause résolutoire en l'absence de demande des parties en application de l'article susmentionné. 


L’expulsion de Monsieur [I] [Y] sera donc ordonnée. 

Sur la demande de suppression du délai pour quitter les lieux

L'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution dispose que « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7.
Toutefois, le juge peut notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L 442-4-1 du Code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai ». 
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article suivant poursuit qu'il est d'ordre public que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 

En l'espèce, la SCI RBR sollicite l'expulsion "immédiate" de Monsieur [I] [Y], invoquant des troubles anormaux du voisinage répétés et caractérisés par des nuisances sonores, des insultes, injures et propos menaçants à l'encontre du voisinage. 

D'une part, Monsieur [I] [Y] occupe le logement litigieux en exécution d'un contrat de bail dont la validité n'est pas contestée. Il dispose donc d'un titre d'occupation. 
D'autre part, la SCI RBR justifie de plusieurs témoignages du voisinage mentionnant des nuisances sonores répétées, diurnes et nocturnes, ainsi que des menaces de mort et des insultes (pièces 4 et 6 demandeur). Certains locataires affirment même avoir quitté leur logement en raison des nuisances occasionnées par Monsieur [I] [Y] (pièce 5 demandeur) ou justifient de plaintes déposées à l'encontre de ce dernier (pièce 7 demandeur). Monsieur [I] [Y] a officiellement été mis en demeure par son bailleur d'avoir à cesser les troubles du voisinage par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 août 2021 (pièce 8 demandeur) puis par sommation délivrée par acte de commissaire de justice en date du 05 septembre 2024 (pièce 9 demandeur), sans succès. 








Il résulte de l'ensemble de ces éléments que, si le tapage diurne et nocturne peut éventuellement prêter à confusion en ce qu'il peut y avoir erreur sur l'appartement dont il provient, d'une part, la multiplication des témoignages rend vraisemblable que Monsieur [I] [Y] en soit l'auteur ; d'autre part, il ne peut être sérieusement soutenu que les insultes, injures et menaces relatées de manière constante par le voisinage seraient imputables à un autre occupant de l'immeuble. 
En se présentant comme une personne vulnérable victime d'agressions injustifiées et n'ayant rien à se reprocher (pièce 4 défendeur), Monsieur [I] [Y] est manifestement de mauvaise foi. 

Dans ces conditions, le délai de deux mois légalement accordé au locataire pour quitter les lieux sera supprimé. 

Sur le payement d'une indemnité d'occupation

Compte tenu de la résiliation du contrat, Monsieur [I] [Y] sera condamné au payement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. 

L'indemnité d'occupation a pour objet de réparer l'entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu'il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s'appliquer. 

Comme pour toute indemnité réparatrice d'un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d'indexer le montant de l'indemnité d'occupation s'il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017). 

En l'espèce, il apparaît que le préjudice de la SCI RBR sera intégralement réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation fixée à 460,99 € et non indexée. 


III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [I] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 05 septembre 2024, de sa notification à la CCAPEX le 06 septembre 2024, de l’assignation du 10 septembre 2025 et de sa notification à la Préfecture le même jour. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI RBR, Monsieur [I] [Y] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

En application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 
En l'espèce, il n'y a pas lieu de déroger au principe de l'exécution provisoire de droit. 





PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l'action introduite par la SCI RBR, ès qualité de bailleur, à l'encontre de Monsieur [I] [Y], ès qualité de locataire ; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 2020 entre la SCI RBR et Monsieur [I] [Y] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à LOURDES (65100) sont réunies à la date du 06 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [I] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement;

DIT que le délai de deux mois légalement accordé au locataire pour quitter les lieux est supprimé; 

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI RBR pourra, immédiatement après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à payer à la SCI RBR une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mai 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit 460,99 € (quatre cent soixante euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 05 septembre 2024, de sa notification à la CCAPEX le 06 septembre 2024, de l’assignation du 10 septembre 2025 et de sa notification à la Préfecture le même jour ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à verser à la SCI RBR une somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ; 

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE, à toutes fins, la transmission par les soins du greffe d'une copie de la présente décision au Préfet des Hautes-Pyrénées ;










DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits. 
 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.


 Le cadre greffier Le juge

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Mise à jour de la source le 2026-07-30T23:11:56.445Z.