Tribunal judiciaire de Vienne, JCP, 16 juillet 2026, n° 26/00087

MINUTE N° : 2026/
JUGEMENT DU : 16 Juillet 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00087 - N° Portalis DBYI-W-B7K-DSOF
NATURE AFFAIRE : 5AE/ Sans procédure particulière
AFFAIRE : [G] [Q] C/ [X] [S], [U] [T] épouse [S]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 16 Juillet 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :


Juge des contentieux de la Protection : Madame Véronique ARMETTA-DUMEZ,
Magistrat à titre temporaire

Greffier : Madame Florence DUCLAUX, Greffier 

DESTINATAIRES :
copie exécutoire délivrée à : Me MULLER
le : 16.07.2026

copie certifiée conforme délivrée à : Me VESSILLER
le : 16.07.2026

DEMANDEUR

M. [G] [Q]
né le 11 Août 1964 à VIENNE (38200), 
demeurant 70 rue Vaillant Couturier - 38150 SALAISE SUR SANNE
représenté par Maître Brice MULLER de la SELARL CABINET ERICK ZENOU AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de VIENNE,
substitué par Maître Thibaut PLATEL de la SELARL CABINET GRABARCZYK, avocat au barreau de VIENNE



DEFENDEURS

M. [X] [S]
né le 23 Novembre 1981
demeurant 109 C Route des Champagnières - 26140 ALBON
représenté par Maître Pauline VESSILLER de la SELARL ACA, avocat au barreau de VIENNE

Mme [U] [T] épouse [S]
née le 08 Novembre 1982 à VAULX EN VELIN (69120), 
demeurant 109 C route des Champagnières - 26140 ALBON
représentée par Maître Pauline VESSILLER de la SELARL ACA, avocat au barreau de VIENNE


Qualification : contradictoire, en premier ressort

Débats tenus à l'audience du 03 Juillet 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 16 Juillet 2026

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Madame ARMETTA-DUMEZ, Magistrat à titre temporaire, et par Madame DUCLAUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS ET PROCÉDURE

Suivant un contrat de bail dressé par notaire en date du 10 septembre 2015, Monsieur [G] [Q] a donné en location à Monsieur et Madame [S] une maison d’habitation sise 70 T rue VAILLANT COUTURIER à SALAISE SUR SANNE (38150). 

Un état des lieux d’entrée a été signé le 10 septembre 2015 ;

Monsieur et Madame [S] ont quitté les lieux le 15 octobre 2024 et ont remis les clés, un état des lieux sortant contradictoire a été réalisé le jour même. Un procès-verbal a été établi par un commissaire de justice le 29 octobre 2024.

Le 19 décembre 2024, Monsieur [G] [Q] a mis en demeure ses anciens locataires de lui régler la somme de 16 000 euros au titre des réparations locatives.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2025 , Monsieur [G] [Q] a fait citer Monsieur [X] [S] et Madame [U] [T] épouse [S] devant le tribunal judiciaire de VALENCE aux fins de les faire condamner solidairement, avec exécution provisoire, à lui verser les sommes de 14 487 euros au titre au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie, de 2 591 euros au titre de la perte de chance de relouer le bien et de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens.

Par ordonnance contradictoire, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Valence s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection de VIENNE et renvoyé la cause devant cette juridiction. 

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 26/00087 par le greffe du tribunal et convoquée initialement à l’audience du juge des contentieux de la protection de VIENNE du 20 mars 2026. 

Après plusieurs demandes de renvoi de la part au moins d’une des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 juillet 2026.

A cette audience, Monsieur [G] [Q], représenté par son conseil, aux termes de ses conclusions n°2, a repris l’ensemble de ses demandes contenues dans son assignation. Il sollicite la condamnation de ses anciens locataires, au visa de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, pour avoir manqué à leurs obligations principales. Il justifie l’état du logement par la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement.

En défense, Monsieur [X] [S] et Madame [U] [T] épouse [S], représentés par leur conseil, concluent au débouté de Monsieur [G] [Q] et sollicitent sa condamnation à leur verser la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens. Ils contestent, à la lecture des deux états des lieux d’entrée et de sortie, la réalité des dégradations qui leur sont imputées. S’agissant de la valeur probante du constat du commissaire de justice, établi de manière non contradictoire, deux semaines après la remise des clefs, ils soutiennent qu’il ne permet pas d’établir un lien de causalité entre leur jouissance des lieux et l’état du logement constaté dans ce procès-verbal. D’autre part, ils font valoir qu’ils ne sauraient être tenus de financer des réparations correspondant à une remise à neuf du logement après neuf ans d’occupation. Enfin, ils estiment que les 800 euros du dépôt de garantie conservés par le bailleur couvrent largement les réparations qui leur incombent.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré à ce jour pour qu'un jugement soit rendu le 16 juillet 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les réparations locatives

Il résulte des dispositions des articles 1728 et 1732 du Code Civil et des articles 7 b) c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Aux termes de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, « un état des lieux établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par commissaire de justice (…) A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du Code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »

Ainsi, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement, ou à défaut par un commissaire de justice.

Le locataire doit ainsi prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat.

Aux termes de l’article 1731 précité,« s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels quels, sauf la preuve contraire. »

Selon l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

Ainsi, il appartient au preneur, présumé être à l’origine des dégradations, de démontrer que les désordres sont dus à l’une des causes étrangères limitativement énumérées.

Enfin, il est constant qu'en matière de réparations locatives, la loi n'impose pas au bailleur de produire des factures pour justifier de la réalisation de travaux. La production d'un devis est suffisante pour apprécier le préjudice dont il est demandé indemnisation, la preuve de l'exécution des réparations locatives n'étant pas exigée.

En l’espèce, Monsieur [G] [Q] sollicite l’indemnisation des travaux de remise en état du logement pour un montant total de 14 847.26 euros.

Monsieur [G] [Q] produit aux débats, à l’appui de sa demande, les états des lieux d’entrée et de sortie contradictoires, ainsi qu’un procès-verbal de constat du 29 octobre 2024, un relevé des réparations locatives imputées aux locataires et des factures. Il soutient que des désordres ont été constatés dans le logement. 

Il découle des dispositions de l’article 1731 du Code civil, que l’état des lieux d’entrée, quasi inexistant, laisse présumer que les preneurs ont reçu les lieux loués en bon état de réparations locatives et doivent les rendre tels quels, sauf preuve contraire.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée versé aux débats est succinct, il mentionne la présence de trous dans les murs et de murs ternes dans les trois chambres,et « pour le reste rien à signaler ». Il ne permet pas d’établir comme l’affirment les locataires que les dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie ne leur sont pas imputables. 
La vétusté invoquée par les locataires ne peut suffire à justifier les dégradations constatées.

Dans l’état des lieux sortant, il appert que les lieux ont été restitués dans un état dégradé. La durée de l’occupation des lieux de janvier 2015 à août 2024 ne peut à elle seule justifier ces constatations.

S’agissant de la valeur probante du procès-verbal contestée par les anciens locataires, il est constant que la force probante du constat résulte des constatations unilatérales de l'officier ministériel et n'est nullement subordonnée au caractère contradictoire desdites constatations. 

Le procès-verbal de constat d'huissier établi de manière non contradictoire demeure donc opposable aux locataires sortants dès lors qu’ils ont été à même de le discuter contradictoirement, ce qui est le cas en l’espèce (il leur a été transmis en pièce jointe du courrier d’avocat de mise en demeure du 19 décembre 2024).

S’agissant des dégradations : 

La salle de bains pour laquelle il n’y a « rien à signaler » dans l’état des lieux d’entrée, apparaît dans l’état des lieux sortant avec les joints à refaire, un robinet et un meuble vasque à changer. Le commissaire de justice constate lors de son intervention dans la salle de bains, qu’un carreau situé au-dessus de la baignoire est tombé, qu’il est moisi à l’arrière, que les joints noircis s’arrachent sur la longueur de la baignoire, et que d’autres carreaux se décrochent sous une simple pression ; il relève également que le placo visible par la trappe de visite située sous la baignoire est intégralement humide et moisi ; enfin, que des coulées d’humidité provenant de la salle de bains sont visibles sur le cadre de la porte des toilettes, sur une hauteur de 80 cm à partir du sol. Au regard de ces dégradations,il ne peut être envisagé d’applpiquer un abattement pour vétusté, dans la mesure où l’état de cette pièce résulte manifestement d’un défaut d’entretien des joints d’étanchéité par les locataires et d’un dégât des eaux non traité. La demande présentée de ce chef est justifiée et sera accueillie. Monsieur [G] [Q] réclame à ce titre la somme de 9 043.55 euros, à laquelle il sera fait droit.

Il en va de même, pour les travaux de remise en état de la cuisine, pour laquelle « rien n’est à signaler » lors de l’entrée dans les lieux, et qui a subi des dégradations allant au-delà de l’usage normale résultant de l’occupation des lieux par les locataires. Les meubles sont en mauvais état, le robinet est à remplacer et le four ne fonctionne pas correctement. La demande de ce chef est justifiée et sera retenue à hauteur respectivement de 1 174.40 euros, 39.95 euros et 439.98 euros, soit une somme totale de 1654.33 euros. 

En revanche, s’agissant du remplacement de l’évier, l’état des lieux de sortie ne fait pas mention de son état. De même,s’agissant de l’achat d’une table à induction, l’état des lieux de sortie précise qu’elle fonctionne. Monsieur [G] [Q] sera débouté de sa demande sur ces deux postes. 

Enfin s’agissant des travaux de plâtrerie-peinture pour “la salle commune”. L’état des lieux d’entrée fait état de 25 trous dans les murs, sans autre précision quant à la pièce concernée. En outre, l’état des lieux de sortie décrit les murs du salon comme étant à repeindre. Au soutien de sa demande, le bailleur produit un devis chiffrant des « travaux de placo plâtre » dans le salon et la cuisine. Or, les travaux décrits ne correspondent pas aux constatations figurant dans l’état des lieux sortant, Monsieur [G] [Q] sera débouté de sa demande à ce titre.

La créance du bailleur au titre des réparations locatives sera en conséquence, retenue à hauteur de 10 697.88 euros ; somme à laquelle, il convient de déduire le montant du dépôt de garantie, soit 800 euros. 

En conséquence, Monsieur et Madame [S] seront condamnés à verser à Monsieur [G] [Q] la somme de 9 897.88 euros TTC au titre des réparations locatives (déduction faite du dépôt de garantie de 800 euros TTC).



Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de louer le bien

Vu l’article 9 du Code de procédure civile ;

Monsieur [G] [Q] sollicite la somme de 3 455.68 euros d’indemnisation de son préjudice résultant de la perte de chance de louer son logement durant quatre mois en raison des travaux rendus nécessaires par les dégradations. 

Si les dégradations constatées ont nécessité la réalisation de travaux avant toute nouvelle mise en location, Monsieur [G] [Q] n'établit pas le lien de causalité entre les dégradations et une vacance locative effective, faute d'éléments démontrant une impossibilité de relocation ou la perte d'un candidat locataire.

En conséquence, Monsieur [G] [Q] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la solidarité

En application des dispositions des articles 220 et 1751 du Code civil, les époux sont tenus solidairement du règlement du loyer et des charges. 

En l’espèce, Monsieur et Madame [S], cotitulaires du bail, sont mariés et résidaient dans le logement. 

Ils seront donc tenus solidairement à la dette. 

Sur les autres demandes

Les défendeurs seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, par application de l'article 696 du Code de procédure civile, qui dispose que la partie qui succombe au procès en supporte les dépens.

Il n'est pas inéquitable de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile en conséquence Monsieur et Madame [S] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [G] [Q] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 

Monsieur et Madame [S] seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, en application de l'article 514 nouveau du Code de procédure civile, l'exécution provisoire du présent jugement sera de droit.



PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, exécutoire de droit :
 
Condamne solidairement Monsieur [X] [S] et Madame [U] [T] épouse [S] à payer à Monsieur [G] [Q] les sommes de : 
 9897.88 euros TTC au titre des réparations locatives (déduction faite du dépôt de garantie) ;
500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Déboute les parties de leurs plus amples demandes ou contraires ; 

Condamne in solidum Monsieur [X] [S] et Madame [U] [T] épouse [S] aux dépens ; 

Sur quoi le présent jugement a été signé par le greffier et le juge ayant présidé l'audience. 

Le greffier Le juge des contentieux de la protection