Cour d'appel de Basse-Terre, 2ème Chambre, 30 juillet 2026, n° 24/00386

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE



2ème CHAMBRE CIVILE



ARRET N° 404 DU 30 JUILLET 2026





N° RG 24/00386 - 

N° Portalis DBV7-V-B7I-DVTT



Décision attaquée : jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre en date du 29 février 2024, dans une instance enregistrée sous le n° 22/00936



APPELANTE :



SARL La Belle Jardinière

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Me Christophe CUARTERO, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART



INTERVENANTE VOLONTAIRE :



SELARL [J] [K], prise en la personne de Maître [H] [K], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société La Belle Jardinière 

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentée par Me Christophe CUARTERO, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART



INTIMEE :



SCI Ondelia

[Adresse 3]

[Localité 3]



Représentée par Me Nicole Colette COTELLON, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART





COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 mai 2026, en audience publique, devant Madame Annabelle Clédat, conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposé.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



M. Frank Robail, président de chambre,

Mme Annabelle Clédat, conseillère,

Mme Aurélia Bryl,conseillère.



Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 30 juillet 2026.







GREFFIER



Lors des débats et lors du prononcé : Mme Sonia Vicino, greffière principale.





ARRET : 



- contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



- signé par M. Frank Robail, président de chambre et par Mme Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.



FAITS ET PROCEDURE



Par acte du 3 novembre 1973, les consorts [R] ont donné à bail commercial à M. [D] un immeuble situé à l'angle des [Adresse 4] et [Localité 4], dans le centre-ville de [Localité 5].



Par acte des 22 février et 4 mai 1988, M. [D] a cédé son fonds de commerce de confection, chaussures et vêtements à la SARL La Belle Jardinière.



Enfin, suivant acte authentique des 12 janvier et 28 mars 1990, les consorts [R] ont vendu l'immeuble constituant le local commercial pris à bail par la SARL La Belle Jardinière à la SCI Ondelia.



Suivant acte du 30 juin 2017, la société La Belle Jardinière, qui se plaignait d'infiltrations provenant du toit-terrasse du local, a assigné la SCI Ondelia devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre aux fins de désignation d'un expert. Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 10 novembre 2017 et M. [S] a été commis en cette qualité.



L'expert a déposé son rapport le 8 décembre 2018, mettant en exergue à cette occasion de graves problèmes affectant la structure du bâtiment donné à bail.



Souhaitant bénéficier d'un diagnostic plus poussé de la structure, la société La Belle Jardinière a assigné la SCI Ondelia, par acte du 28 janvier 2019, devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Pointe-à-Pitre qui, par ordonnance du 17 mai 2019, a ordonné une nouvelle expertise et commis pour y procéder M. [V]. Le juge des référés a également autorisé la société La Belle Jardinière à consigner les loyers dus à la société Ondelia à compter du mois de mai 2019, pour une durée maximale de 24 mois, sur le compte séquestre du Bâtonnier de l'ordre des avocats de la Guadeloupe.



L'expert a déposé son rapport le 30 novembre 2021.



Par courrier du 24 février 2022, la SCI Ondelia a notifié à la société La Belle Jardinière, qui s'y est opposée, la résiliation de plein droit du bail commercial sans dédommagement, en application de l'article 1722 du code civil.



Par acte du 13 mai 2022, la SCI Ondelia a assigné la SARL La Belle Jardinière devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre afin, principalement, de voir ordonner la résiliation de plein droit du bail commercial suite à la perte de la chose louée, l'immeuble étant devenu impropre à sa destination et à l'exploitation prévue dans le bail. Elle a également sollicité l'expulsion de la société preneuse et sa condamnation à lui payer les loyers impayés de mai 2019 à mai 2023, dont ceux consignés jusqu'au mois de mai 2021, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération des lieux.



En réponse, la SARL La Belle Jardinière a demandé au tribunal, à titre principal, de condamner la société Ondelia à procéder, à ses frais, à la destruction et à la reconstruction du bâtiment donné à bail et à indemniser son trouble de jouissance, y compris durant la réalisation des travaux. A titre subsidiaire, elle a demandé que la résiliation du bail commercial soit prononcée aux torts de la SCI Ondelia et a sollicité sa condamnation à l'indemniser de son trouble de jouissance, de la perte de son fonds de commerce et de ses frais de réinstallation.



Par jugement du 29 février 2024, le tribunal judiciaire a :



- prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial liant les sociétés Ondelia et La Belle Jardinière concernant un local commercial sis angle des [Adresse 4] et Nozières à Pointe-à-Pitre, à effet de la date du jugement, aux torts de la SCI Ondelia,

- ordonné l'expulsion de la société La Belle Jardinière, ainsi que de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé un délai de six mois à compter de la signification du jugement,

- condamné la société La Belle Jardinière à payer à la société Ondelia la somme mensuelle de 1.314,42 euros à titre d'indemnité d'occupation, de la date du jugement jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés,

- condamné la société La Belle Jardinière à payer à la société Ondelia la somme de 32.860,50 euros correspondant aux loyers de mai 2021 à mai 2023,

- condamné la société Ondelia à payer à la société La Belle Jardinière la somme de 7.886,52 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

- rejeté toutes autres et plus amples demandes des parties,

- condamné la société Ondelia à payer à la société La Belle Jardinière la somme de 4.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné la société Ondelia aux entiers dépens,

- rappelé que le jugement était exécutoire par provision. 



La SARL La Belle Jardinière a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 10 avril 2024, en précisant que son appel tendait à la réformation du jugement en ce qu'il avait prononcé la résiliation du bail et ordonné son expulsion, l'avait condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation et d'une somme de 32.860,50 euros au titre d'un arriéré locatif, avait limité sa demande au titre du préjudice de jouissance à 7.886,52 euros et avait rejeté le surplus de ses demandes.



La procédure a fait l'objet d'une orientation à la mise en état. 



Le 27 juin 2024, en réponse à l'avis du 11 juin 2024 donné par le greffe, l'appelante a fait signifier la déclaration d'appel à la SCI Ondelia, qui a remis au greffe sa constitution d'intimée par voie électronique le 8 juillet 2024.



Les deux parties ayant conclu, l'instruction a été clôturée par ordonnance du 5 mai 2025 et l'affaire fixée à l'audience du 24 novembre 2025. La clôture a ensuite été révoquée le 13 novembre 2025, la SARL La Belle Jardinière ayant été placée en liquidation judiciaire le 13 octobre 2025.



La SELARL [J] [K], prise en la personne de Maître [H] [K], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société La Belle Jardinière, est intervenue volontairement à l'instance par conclusions remises au greffe le 2 janvier 2026.



L'instruction de l'affaire a été de nouveau clôturée le 2 février 2026 et l'affaire a été fixée à l'audience du 11 mai 2026.



Par ordonnance du 4 février 2026, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de révocation de l'ordonnance de clôture formée par la SCI Ondelia et a dit que la cour devrait statuer sur l'irrecevabilité de ses conclusions au fond remises au greffe le 2 février 2026, postérieurement à la clôture.



L'affaire a été retenue à l'audience du 11 mai 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 30 juillet 2026.



Par note du 11 mai 2026, adressée par RPVA, les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur l'éventuelle irrecevabilité des dernières conclusions de l'intimée avant le 28 mai 2026. Aucune observation n'a été adressée dans ce délai. 

 

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 



1/ La SARL La Belle Jardinière, appelante, et son liquidateur judiciaire, la SELARL [J] [K], prise en la personne de Maître [H] [K], intervenante volontaire :



Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 2 janvier 2026, par lesquelles ces parties demandent à la cour :



- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :

- condamné la société La Belle Jardinière à payer à la société Ondelia la somme mensuelle de 1.314,42 euros à titre d'indemnité d'occupation, de la date du jugement jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés,

- condamné la société La Belle Jardinière à payer à la société Ondelia la somme de 32.860,50 euros correspondant aux loyers de mai 2021 à mai 2023,

- limité la condamnation de la société Ondelia à payer à la société La Belle Jardinière la somme de 7.886,52 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

- rejeté toutes autres et plus amples demandes de la société La Belle Jardinière,

- statuant à nouveau :

- de condamner la SCI Ondelia à payer à la SARL La Belle Jardinière les sommes suivantes :

- 98.750 euros en réparation de son trouble de jouissance passé, tiré du défaut de conformité des lieux loués,

- 416.069 euros au titre de la perte de son fonds de commerce,

- de débouter la SCI Ondelia de ses demandes tendant à voir condamner la SARL La Belle Jardinière à lui payer une quelconque somme au titre des arriérés de loyers,

- subsidiairement, si la cour se trouvait insuffisamment informée quant au préjudice subi par la SARL La Belle Jardinière en raison de la résiliation du bail aux torts de la SCI Ondelia :

- de désigner tel expert qu'il lui plaira pour :

- se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l'accomplissement de sa mission,

- fixer le montant de la valeur de son fonds de commerce de la SARL La Belle Jardinière,

- proposer une évaluation du préjudice de la SARL La Belle Jardinière suite à la résiliation du bail,

- entendre tout sachant lui permettant de mener à bien sa mission d'expertise,

- en tout état de cause :

- de débouter la SCI Ondelia de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 

- de condamner la SCI Ondelia à payer à la SARL La Belle Jardinière la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- de condamner la même aux dépens. 



2/ La SCI Ondelia, intimée :



Vu les dernières conclusions remises au greffe avant la clôture, notifiées par voie électronique le 28 janvier 2025, par lesquelles l'intimée demande à la cour :



- de dire recevable l'appel interjeté,

- de dire son appel incident recevable et bien fondé,

- sur l'appel principal de la SARL La Belle Jardinière :

- de débouter la SARL La Belle Jardinière de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- sur son appel incident :

- de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

- dit et jugé que l'immeuble sis à l'angle des [Adresse 4] et [Localité 4] était devenu impropre à sa destination et à l'exploitation prévue au bail dont bénéficiait la SARL La Belle Jardinière,

- ordonné l'expulsion de la société La Belle Jardinière, ainsi que de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé un délai de six mois à compter de la signification du jugement,

- condamné la société La Belle Jardinière à lui payer la somme mensuelle de 1.314,42 euros à titre d'indemnité d'occupation, de la date du jugement jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés,

- condamné la société La Belle Jardinière à lui payer la somme de 32.860,50 euros correspondant aux loyers de mai 2021 à mai 2023,

- de l'infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau :

- de dire que la résiliation judiciaire du bail commercial n'intervient pas à ses torts,

- de dire que la résiliation judiciaire du bail résulte d'un cas fortuit,

- de condamner la SARL La Belle Jardinière à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle de 1.314,42 euros jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés,

- de condamner la SARL La Belle Jardinière à lui payer la somme de 55.834,48 euros correspondant aux loyers impayés de mai 2021 à janvier 2025,

- de condamner la SARL La Belle Jardinière à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure. 



En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions des parties pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.



MOTIFS DE L'ARRET



Sur la recevabilité de l'appel principal :



Conformément aux dispositions combinées des articles 528 et 538 du code de procédure civile, le délai d'appel, qui court à compter de la notification de la décision contestée, est d'un mois en matière contentieuse. 







En l'espèce, la société La Belle Jardinière a interjeté appel le 10 avril 2024 du jugement rendu le 29 février 2024, sans qu'aucun élément ne permette d'établir qu'il lui aurait été préalablement signifié.



Son appel doit en conséquence être déclaré recevable.



Sur la recevabilité de l'appel incident :



Aux termes de l'article 909 du code de procédure civile, l'intimé dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui lui est faite des conclusions de l'appelant prévues à l'article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.



En l'espèce, la SCI Ondelia a formé appel incident par conclusions remises au greffe de la cour le 7 octobre 2024, soit moins de trois mois après avoir reçu notification des conclusions de l'appelante, le 10 juillet 2024.



Son appel incident doit donc être déclaré recevable. 



Sur l'irrecevabilité des conclusions de l'intimée postérieures à l'ordonnance de clôture :



Aux termes de l'article 914-3 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.



En l'espèce, la SCI Ondelia a remis au greffe des conclusions au fond le 2 février 2026 à 13h36, alors que l'ordonnance de clôture avait été notifiée aux parties par le greffe, via le RPVA, le même jour à 11h42.



Dans la mesure où sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture a été rejetée, ces conclusions seront déclarées irrecevables et la cour statuera sur la base des dernières conclusions notifiées par l'intimée avant la clôture, soit celles remises au greffe le 28 janvier 2025, précédemment rappelées.



Sur la résiliation du bail aux torts du bailleur :



Aux termes de l'article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.



A défaut, si la destruction de la chose louée ne découle pas d'un cas fortuit, la résiliation du bail peut être ordonnée sur le fondement de l'article 1741 du code civil, qui dispose que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.



Si la perte de la chose louée est imputable à une faute du bailleur, ce qu'il appartient au preneur de démontrer, ce dernier peut prétendre à l'indemnisation de son préjudice.



A ce titre, il est constant que la ruine d'un bâtiment par suite de sa vétusté est un cas fortuit, sauf défaut d'entretien imputable au bailleur.



En l'espèce, aucune des parties ne conteste la perte de l'immeuble constituant le local commercial donné à bail par la SCI Ondelia à la SARL La Belle Jardinière, l'expert [V] ayant indiqué dans son rapport déposé le 30 novembre 2021 que la structure était fragilisée, principalement en dalle haute, en raison d'une corrosion importante, voire critique, des aciers de structure, et que l'immeuble n'offrait pas la sécurité nécessaire pour abriter des activités devant recevoir de la clientèle, alors que la société La Belle Jardinière exploitait dans les lieux un magasin de vêtements et de chaussures. A cela s'ajoutait une non-conformité par rapport à la réglementation para-sismique ayant conduit l'expert à indiquer que la solution de renforcement la moins onéreuse consistait à démolir le bâtiment existant et à le reconstruire.



La résiliation du bail ordonnée par les premiers juges, qui n'est plus contestée en appel par la SARL La Belle Jardinière, puisqu'une liquidation judiciaire a été prononcée à son égard, sera donc confirmée, tout comme l'expulsion de la société preneuse.



Les parties s'opposent en revanche sur l'imputabilité de cette perte de la chose louée à des manquements de la SCI Ondelia à son obligation de délivrance d'un local conforme à sa destination, dont dépend la possibilité d'indemniser le préjudice invoqué par la société La Belle Jardinière.



Il ressort des constatations concordantes des deux experts judiciaires commis pour procéder à l'inspection des lieux loués que la structure de l'immeuble était fortement dégradée dans sa résistance mécanique en raison de la mauvaise qualité du béton utilisé lors de la construction, qui contenait du sable de mer, ce qui avait abouti à une corrosion des aciers, responsable d'un foisonnement et de l'éclatement du béton.



Cependant, M. [V] a également conclu, à l'instar du sapiteur, que la structure était très fragilisée, principalement la dalle haute qui avait subi d'importantes infiltrations avant la réfection de l'étanchéité, entraînant d'importants éclats de béton et d'importants foisonnements des aciers de structure.



En réponse à un dire de la SCI Ondelia, l'expert a précisé, en page 17 de son rapport, que les infiltrations avaient aggravé les désordres liés à la mauvaise qualité des bétons et au non-respect des règles parasismiques en accélérant la corrosion des aciers, entraînant le foisonnement et une extrême fragilisation de la dalle et des murs porteurs. Il a clairement indiqué que les désordres étaient dus à la concomitance de deux causes : la mauvaise qualité des bétons d'origine et les infiltrations dues à un défaut d'étanchéité de la dalle.



Pour s'opposer à tout manquement à son obligation de délivrance conforme, la SCI Ondelia fait valoir qu'en 2007, le BET Antilles Contrôles avait déjà conclu à la nécessité de détruire le bâtiment, alors qu'aucun problème d'infiltrations n'avait encore été relevé.



Cependant, il n'y a pas lieu d'en déduire, comme elle le fait, que ces infiltrations n'ont eu aucun lien causal avec la perte de l'immeuble. En effet, la conclusion du bureau d'études avait été rendue dans le contexte d'un projet de surélévation du bâtiment de trois niveaux, qui impliquait de tels travaux que le contrôleur avait jugé 'utopique de conserver le bâtiment existant en l'état sans démolition pour la réalisation des travaux énumérés ci-avant dans le respect des normes parasismiques PS92". A cette époque, même si des fissures étaient visibles sur certains murs intérieurs et en pied de poteaux (éclatement de bétons dus au foisonnement des aciers), la question de l'étanchéité du toit-terrasse ne se posait pas, puisque le bâtiment devait être surélevé à cet endroit. 



La SCI Ondelia conteste également toute faute de sa part en indiquant que la locataire ne l'avait informée de l'existence de problèmes d'étanchéité qu'en février 2016, et qu'il ne peut donc lui être reproché aucune inaction fautive puisqu'elle a fait réaliser les travaux dans les mois suivants. 



Les expertises judiciaires ont effectivement permis d'établir que la SCI Ondelia, après avoir été assignée en référé le 30 juin 2017, avait fait réaliser des travaux d'étanchéité au niveau de cette terrasse au mois de novembre 2017 qui, s'ils n'étaient pas conformes aux règles de l'art, avaient néanmoins permis de mettre un terme aux infiltrations.



Cependant, les désordres existaient depuis plusieurs années, puisqu'ils avaient notamment été constatés par un huissier de justice le 24 octobre 2013, dans un constat joint par la SARL La Belle Jardinière au courrier de mise en demeure qu'elle avait adressé au bailleur le 1er février 2016 afin de lui demander de procéder aux travaux nécessaires pour y remédier.



La SARL La Belle Jardinière verse également aux débats un courrier daté du 23 mai 2013, adressé à la SCI Ondelia, dans lequel elle évoquait déjà l'existence d'infiltrations en toiture. S'il est incontestable que ces infiltrations n'étaient pas le sujet essentiel de ce courrier, qui tendait pour elle à s'opposer à une augmentation de loyer sollicitée par le bailleur, la SARL La Belle Jardinière prenait argument de l'existence de ces infiltrations pour indiquer à la SCI Ondelia que 'l'absence d'entretien du magasin quant aux grosses réparations qui vous incombent, notamment par les infiltrations au niveau des toitures, apparaît un préalable à toute demande de révision dont le montant suggéré est simplement indécent'.



En conclusion de ce courrier, à la suite du paragraphe précédemment retranscrit, la SARL La Belle Jardinière indiquait : 'Nous nous mettrons en rapport prochainement avec vous à cet effet et nous espérons que vous aurez à coeur de respecter vos obligations de bailleur avant d'exprimer des prétentions totalement infondées qui ne peuvent recevoir de notre part qu'un refus ferme et définitif'.



En réponse, la SCI Ondelia conteste avoir reçu ce courrier et soutient qu'il ne contenait pas une interpellation suffisante pour valoir mise en demeure au sens du code civil. Elle indique qu'aucune faute ne peut lui être reprochée, puisqu'elle n'avait pas été mise en demeure de réaliser les travaux avant le 1er février 2016.



Néanmoins, si le courrier précité, daté du 23 mai 2013, vise un numéro de lettre recommandée différent de celui mentionné sur le bordereau d'accusé de réception joint, il ne peut s'agir que d'une erreur de plume dans la mesure où la SCI Ondelia ne conteste pas la signature apposée sur cet accusé de réception, qui démontre qu'elle a bien reçu le 5 juin 2013 un courrier à son intention qui avait été posté le 30 mai 2013 par la SARL La Belle Jardinière.



En outre, l'article 1139 du code civil, dans sa rédaction en vigueur à la date de ce courrier, dont la portée n'était pas limitée aux obligations relatives à des sommes d'argent, disposait que le débiteur était constitué en demeure, soit par une sommation ou par autre acte équivalent, telle une lettre missive lorsqu'il ressortait de ses termes une interpellation suffisante.



Or, la référence faite par la SARL La Belle Jardinière à la nécessité de procéder à de grosses réparations nécessitées par des infiltrations en toiture, suivie de la manifestation de son intention de se mettre en rapport avec le bailleur 'à cet effet', constituait bien une interpellation suffisante pour considérer qu'au moins depuis le 5 juin 2013, le bailleur était informé de désordres liés à des infiltrations auxquelles il a tardé à remédier.



Pourtant, ces infiltrations ont accéléré et aggravé la vétusté de l'immeuble, contribuant très largement à le rendre impropre à son usage dès 2021, alors que, sans elles, le processus, certes irréversible, lié à la mauvaise qualité du béton, aurait pu être bien plus lent et ne pas nécessairement impacter la SARL La Belle Jardinière.



Dès lors, c'est à bon droit que les premiers juges ont prononcé la résiliation aux torts de la SCI Ondelia, la perte de la chose ne découlant pas d'un cas fortuit.



Sur la réparation des préjudices invoqués par la SARL La Belle Jardinière :



La SARL La Belle Jardinière sollicite en cause d'appel la réparation de deux préjudices distincts : un préjudice de jouissance lié au défaut de conformité des lieux, et la perte de son fonds de commerce. 



Sur le préjudice de jouissance :



Pour s'opposer à l'indemnisation sollicitée à ce titre par la SARL La Belle Jardinière, à laquelle les premiers juges ont partiellement fait droit, la SCI Ondelia soutient que la preuve du préjudice n'est pas rapportée et qu'en tout état de cause cette action indemnitaire se prescrivait par cinq ans à compter de l'assignation introductive d'instance.



Cependant, si l'article 2224 du code civil dispose en effet que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, l'appelante rappelle à juste titre qu'en vertu de l'article 2239, la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès et que le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée.



A ce titre, il est constant que si, en principe, la suspension de la prescription ne peut s'étendre d'une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions tendent à un même but, de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première.



En l'espèce, la SARL La Belle Jardinière a assigné la SCI Ondelia le 30 juin 2017 devant le juge des référés afin de voir ordonner une expertise destinée à déterminer l'origine des désordres affectant le plafond du local commercial, lié à des infiltrations.



Cette demande ayant été présentée avant tout procès, elle a suspendu la prescription, mais ne l'a pas interrompue, contrairement à ce que soutient la SARL La Belle Jardinière.



L'expert ayant déposé son rapport le 8 décembre 2018, dans lequel il évoquait la nécessité de procéder à des investigations supplémentaires concernant l'état du bâtiment, la SARL La Belle Jardinière a de nouveau saisi le juge des référés par assignation délivrée le 17 mai 2019. L'expert désigné dans ce cadre a alors déposé son rapport le 30 novembre 2021.



La SARL La Belle Jardinière a ensuite assigné la SCI Ondelia devant le tribunal judiciaire afin de voir indemniser le préjudice découlant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme par acte du 13 mai 2022.



Cette action indemnitaire étant virtuellement comprise dans les précédentes, la prescription a donc été suspendue du 30 juin 2017 au 8 décembre 2018, puis du 17 mai 2019 au 30 novembre 2021, soit durant 3 ans, 11 mois et 21 jours.



La SARL La Belle Jardinière, qui a assigné au fond le 13 mai 2022, est donc recevable à solliciter l'indemnisation de son préjudice à compter du 23 mai 2013.



Sur le fond, elle se prévaut d'un préjudice de jouissance découlant :

- de la persistance d'un préjudice esthétique lié aux traces d'infiltrations au plafond et à la dégradation des faux-plafonds,

- à l'impossibilité de procéder à des travaux de réaménagement du magasin du fait de la persistance des désordres,

- d'une perte d'attractivité corrélative de l'enseigne.



L'existence de désordres apparents, sous la forme de traces d'infiltration visibles jusque dans les espaces de vente, découle du constat d'huissier dressé le 24 octobre 2013 et du rapport d'expertise de M. [S], qui a mis en évidence une peinture écaillée avec cloques en plancher haut du show-room chaussures et des éclats de béton sur les lames métalliques du faux-plafond ajouré, laissant entrevoir le plancher haut en béton armé, sérieusement dégradé.



Cependant, malgré la détérioration avancée de la structure du bâtiment, ces désordres esthétiques restaient très modérés, ainsi que le démontrent les photographies n°2 et 3 contenues dans le constat d'huissier du 17 mai 2017, produit en pièce 7 de son dossier, qui montrent un espace de vente attractif et soigné.



Par ailleurs, la SARL La Belle Jardinière ne démontre pas qu'elle aurait eu des projets de travaux de réaménagement. 



Enfin, la perte d'attractivité du magasin liée à ces désordres esthétiques n'est pas démontrée. En effet, la SARL La Belle Jardinière échoue en premier lieu à démontrer la perte d'attractivité alléguée, puisqu'elle se contente de produire le bilan de l'exercice 2019, qui montre une légère baisse de chiffre d'affaires par rapport à 2018, mais aucune autre pièce plus récente permettant de vérifier la poursuite de la baisse constatée. En second lieu, même à supposer que l'attractivité ait pu chuter, elle ne démontre pas que ce phénomène serait propre à son commerce, et lié spécifiquement à la dégradation de l'aspect esthétique de sa boutique, alors que tout le centre-ville de Pointe-à-Pitre est en perte de vitesse sur le plan commercial, ainsi que le relève la SCI Ondelia, au profit des centres commerciaux avoisinants. 



En conséquence, le caractère mineur du préjudice de jouissance subi par la SARL La Belle Jardinière ne saurait justifier de l'évaluer, comme elle le demande, à 25 % du loyer payé au bailleur, loyer qu'elle fixe par ailleurs à 2.500 euros par mois, alors qu'elle ne produit aucune pièce attestant de ce montant et que les premiers juges ont fixé une indemnité d'occupation de 1.314,42 euros par mois en précisant que cette somme correspondait au montant mensuel des loyers consignés, sans que ce point soit contesté par aucune des parties. 



Reprenant l'évaluation retenue par les premiers juges, qui était parfaitement adaptée, la cour indemnisera donc le préjudice de jouissance subi par la SARL La Belle Jardinière sur la base de 10% du loyer mensuel de 1.314,42 euros, du 22 juin 2013 jusqu'à la date du jugement du 29 février 2024 ayant ordonné la résiliation du bail, soit durant 128 mois.



Une somme de 16.824,58 euros lui sera donc allouée en réparation de son préjudice, et le jugement déféré sera réformé sur ce point. 



Sur la perte du fonds de commerce :



La SARL La Belle Jardinière affirme que la résiliation du bail a conduit à la perte de son fonds de commerce, qu'elle demande à la cour d'indemniser sur la base de 70% de son chiffre d'affaires des années 2018 et 2019, ne produisant aucune autre pièce financière que son bilan pour l'exercice 2019.



Cependant, contrairement à ce qu'elle affirme, la résiliation du bail commercial n'impliquait pas nécessairement la perte de son fonds de commerce, puisqu'elle disposait de la possibilité de le transférer dans un autre local, tant qu'elle n'avait pas quitté les lieux loués.



Or, aucun élément ne permet d'établir qu'elle aurait quitté les lieux avant qu'une procédure de liquidation judiciaire ne soit ouverte à son égard, à sa propre demande. 



Sur ce point, le jugement d'ouverture de la procédure collective rendu par le tribunal mixte de commerce le 13 octobre 2025 indique qu'elle a motivé sa demande de liquidation judiciaire par des difficultés aussi bien financières que structurelles, auxquelles s'était ajouté un contentieux avec son bailleur.



Dès lors, la perte du fonds de commerce, qui est parfaitement caractérisée à ce jour, est liée à l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire, et non à la résiliation du bail.



Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande d'indemnisation de ce chef.



Sur les arriérés de loyer et l'indemnité d'occupation : 



Les premiers juges ont condamné la SARL La Belle Jardinière à payer à la SCI Ondelia les loyers impayés de mai 2021, date correspondant à la fin de la période de consignation des loyers, jusqu'au mois de mai 2023, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1.314,42 euros correspondant au montant mensuel des loyers consignés.



Pour s'opposer à toute condamnation de ces chefs, la SARL La Belle Jardinière soutient qu'elle n'est redevable ni de loyers, ni d'une indemnité d'occupation, dès lors que la SCI Ondelia, en qualité de bailleur, lui a délivré un local non conforme.



Cependant, le preneur ne peut être libéré de son obligation de régler le loyer que si les manquements du bailleur rendent l'exploitation des lieux loués impossible.



Or, tel n'a jamais été le cas en l'espèce, la SARL La Belle Jardinière ayant poursuivi son activité jusqu'à la résiliation du bail, puis s'étant maintenue dans les lieux jusqu'à l'ouverture d'une procédure de liquidation judiciaire à son égard, ce qui démontre qu'elle a pu poursuivre son activité.



Les désagréments rencontrés dans ce cadre ont précédemment été indemnisés.



C'est donc à bon droit, sans se contredire, que le tribunal l'a condamnée au paiement des loyers non réglés depuis le mois de mai 2021, puis au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant équivalent au loyer mensuel consigné.



Le montant total réclamé par la SCI Ondelia à ce titre s'élève à 55.834,48 euros de mai 2021 à janvier 2025.



Si cette demande ne fait l'objet d'aucune contestation à titre subsidiaire de la part de l'appelante s'agissant de son montant, l'ouverture de la procédure collective de la SARL La Belle Jardinière justifie d'infirmer les condamnations prononcées à son encontre et, statuant à nouveau, de fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SARL La Belle Jardinière la créance de la SCI Ondelia d'un montant de 55.834,48 euros, outre l'indemnité d'occupation de 1.314,42 euros par mois due postérieurement au mois de janvier 2025 et jusqu'à libération des lieux. 



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :



A titre liminaire, il convient de relever qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance, dès lors qu'ils n'ont pas été déférés à la cour.



En ce qui concerne les dépens et les frais irrépétibles de l'instance d'appel, les deux parties succombant partiellement dans leurs prétentions, elles conserveront chacune la charge des frais et dépens qu'elles ont engagés.



PAR CES MOTIFS



La cour, 



Déclare recevable l'appel principal interjeté par la SARL La Belle Jardinière,



Déclare recevable l'appel incident formé par la SCI Ondelia,



Déclare irrecevables les conclusions remises au greffe par la SCI Ondelia le 2 février 2026,



Dans la limite des chefs de jugement déférés à la cour,



Confirme le jugement en ce qu'il a :



- prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial liant les sociétés Ondelia et La Belle Jardinière concernant un local commercial sis angle des [Adresse 4] et Nozières à Pointe-à-Pitre, à effet de la date du jugement, aux torts de la SCI Ondelia,

- ordonné l'expulsion de la société La Belle Jardinière, ainsi que de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé un délai de six mois à compter de la signification du jugement,

- dit que la SARL La Belle Jardinière serait redevable d'une somme mensuelle de 1.314,42 euros à titre d'indemnité d'occupation, de la date du jugement jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés,

- débouté la société La Belle Jardinière de sa demande au titre de l'indemnisation de la perte de son fonds de commerce, 



Infirme le jugement pour le surplus des dispositions contestées,



Statuant à nouveau, 



Condamne la SCI Ondelia à payer à la SARL La Belle Jardinière la somme de 16.824,58 euros en réparation de son préjudice de jouissance, 



Fixe la créance de la SCI Ondelia au passif de la liquidation judiciaire de la SARL La Belle Jardinière à la somme de 55.834,48 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation impayés du mois de mai 2021 au mois de janvier 2025 inclus,



Fixe la créance de la SCI Ondelia au passif de la SARL La Belle Jardinière à la somme mensuelle de 1.314,42 euros à titre d'indemnité d'occupation, du mois de février 2025 jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés,



Y ajoutant,



Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles exposés en cause d'appel.



Et ont signé,



La greffière, Le président