notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulouse, Référés, 30 juillet 2026, n° 26/00082

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

*********************************************************************************



EXPOSE DU LITIGE


Par actes de commissaire de justice du 29 décembre 2025, auxquels il convient de se reporter pour un plus ample exposé, Monsieur [V] [G] et Madame [F] [O] épouse [G] ont fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 2] GERMAIN [Adresse 5] et la SARL VD IMMOBILIER (syndic sous l'enseigne CABINET MARTY IMMOBILIER) devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse pour ordonner une expertise judiciaire, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, du fait des désordres affectant l'immeuble sis [Adresse 5], en suite d'infiltrations en terrasse, et statuer ce que de droit sur les dépens.

L'affaire a été retenue à l'audience du 18 juin 2026.

Aux termes de leurs conclusions, Monsieur [V] [G] et Madame [F] [O] épouse [G] maintiennent les demandes de leur assignation sauf à ajouter demander le rejet des prétentions adverses, en précisant qu'ils ont subis trois dégâts des eaux dont la cause demeure indéterminée et qu'ils recherchent la faute du syndic qui n'a pas communiqué les éléments sur les procédures judiciaires en cours lors de leur achat du 14 mai 2020.

Concluant en réponse, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SAINT [Localité 1] [Adresse 5] demande le rejet de la demande d'expertise à titre principal et de prendre acte de leurs réserves et protestations d'usage à titre subsidiaire. En tout état de cause, il demande la condamnation des demandeurs aux dépens. Au soutien de ses demandes, il fait valoir la carence probatoire des demandeurs qui ne produisent que deux constats amiables de dégâts des eaux mais aucun élément sur leur origine.

Concluant en réponse, la SARL VD IMMOBILIER (syndic sous l'enseigne CABINET MARTY IMMOBILIER) demande à titre principal de la mettre hors de cause et à titre subsidiaire de prendre acte de leurs réserves et protestations d'usage quant à la mesure d'expertise, aux frais des demandeurs. En tout état de cause, elle demande la condamnation des demandeurs aux dépens et à lui payer 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. Au soutien de ses demandes, elle fait valoir qu'il n'est pas justifié d'une faute de sa part alors qu'elle a fait procéder aux recherches de fuite et aux réparations pour les deux dégâts des eaux et qu'il n'est pas démontré l'existence d'un troisième dégât des eaux.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION


Suivant l'article 145 du code de procédure civile, peuvent être ordonnées en référé, toutes mesures légalement admissibles chaque fois qu'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige.

Il est acquis que l'article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Ainsi, l'article 146 du code de procédure civile, qui dispose qu'en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve, ne s'applique pas lorsque le juge est saisi d'une demande fondée sur l'article 145 du même code.

Il appartient au juge de s'assurer souverainement de l'existence d'un motif légitime, c'est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse et qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée. Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque, puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

En dehors des hypothèses particulières des articles 336 et 625 du code de procédure civile, non applicables à la cause, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge de « mettre hors de cause » une partie appelée à une instance judiciaire. En revanche, au titre de l'examen de la demande d'expertise, il sera vérifié au contradictoire de qui les opérations d'expertise judiciaires devront être le cas échéant ordonnées puisque la faculté prévue à l'article 145 du code de procédure civile ne saurait être exercée à l'encontre d'un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne pourrait voir sa responsabilité retenue dans une action principale. 

Enfin, si l'assureur peut vouloir émettre des réserves sur sa garantie lorsqu'il prend la direction du procès en application de l'article L.113-17 du code des assurances, dont il convient de lui donner acte, il sera rappelé que l'application de l'article 145 du code de procédure civile n'implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé. Dès lors, nul besoin de donner acte des « protestations et réserves » des défendeurs autres que les assureurs, étant rappelé au surplus qu'il ne s'agit en ce cas-là pas d'une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile. 

En l'espèce, les époux [G] justifient de deux constats amiables de dégât des eaux dans leur appartement, en date des 12 avril 2021 et 27 janvier 2024, signés par le syndic de copropriété. Toutefois, le premier fait état d'une cause identifiée et réparée, et si le second indique que la cause n'est ni identifiée ni réparée, le syndic de copropriété justifie d'une intervention sur le toit terrasse nord, selon facture du 15 février 2024.

Si les époux [G] ont dénoncé le 11 décembre 2024 au syndic le fait que le plafond demeurait trop humide pour pouvoir réaliser les travaux de peinture de reprise des embellissements, force est de constater qu'ils n'apportent aucun élément objectif pour en attester. Pareillement, s'ils évoquent un nouveau dégât des eaux survenu le 26 novembre 2025 mais ne produisent aucun élément objectif à ce titre afin de corroborer leurs déclarations.

En l'état des seuls éléments produits, il n'est ainsi pas justifié de la vraisemblance d'un nouveau dégât des eaux ni de l'insuffisante réparation des deux précédents, qui justifierait d'une mesure d'expertise sur les terrasses au contradictoire du syndicat des copropriétaires.

S'agissant de la faute alléguée à l'encontre du syndic, à savoir l'absence de communication complète des procédures judiciaires en cours, il sera relevé qu'elle n'a aucun lien avec ces infiltrations de l'appartement C44 et qu'elle ne justifie aucunement une expertise technique.

En conséquence, la demande d'expertise sera rejetée.

Les demandeurs, Monsieur [V] [G] et Madame [F] [O] épouse [G], partie perdante à la présente instance, seront condamnés aux dépens.

La demande du syndic au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée en ce que l'équité commande de ne pas y faire droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,


Le juge des référés statuant par ordonnance contradictoire, rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et par décision exécutoire par provision,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu'elles en aviseront ;

Mais, sans délai,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Dit n'y avoir lieu à expertise judiciaire et rejette la demande en ce sens de Monsieur [V] [G] et Madame [F] [O] épouse [G] ;

Condamne Monsieur [V] [G] et Madame [F] [O] épouse [G] aux dépens de l'instance ;

Déboute la SARL VD IMMOBILIER (syndic sous l'enseigne CABINET MARTY IMMOBILIER) de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La minute a été signée par le président et le greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête. 

La Greffière, La Présidente,
Texte intégral
N° RG 26/00082 - N° Portalis DBX4-W-B7K-UYE7


MINUTE N° : 26/
DOSSIER : N° RG 26/00082 - N° Portalis DBX4-W-B7K-UYE7
NAC: 50D

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le 

à l'ASSOCIATION VACARIE - DUVERNEUIL
à la SELARL CLF
à la SCP MONFERRAN – ESPAGNO 







TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 JUILLET 2026



DEMANDEURS

M. [V] [G], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Géraud VACARIE de l’ASSOCIATION VACARIE - DUVERNEUIL, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [F] [O], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Géraud VACARIE de l’ASSOCIATION VACARIE - DUVERNEUIL, avocats au barreau de TOULOUSE



DÉFENDERESSES

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] [Localité 1] [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le CABINET MARTY IMMOBILIER - SOCIÉTÉ VD IMMO, SARL, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE

SARL CABINET MARTY IMMOBILIER - SOCIÉTÉ VD IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Damien DE LAFORCADE de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat postulant et Maître Marie OUTTERS-LEPAROUX, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant



COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Lors des débats à l’audience publique du 18 juin 2026

PRÉSIDENT : Audrey FERRE, Vice-présidente

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier





ORDONNANCE 

PRÉSIDENT : Audrey FERRE, Vice-présidente

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier



Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,



*********************************************************************************



EXPOSE DU LITIGE


Par actes de commissaire de justice du 29 décembre 2025, auxquels il convient de se reporter pour un plus ample exposé, Monsieur [V] [G] et Madame [F] [O] épouse [G] ont fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 2] GERMAIN [Adresse 5] et la SARL VD IMMOBILIER (syndic sous l'enseigne CABINET MARTY IMMOBILIER) devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse pour ordonner une expertise judiciaire, sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile, du fait des désordres affectant l'immeuble sis [Adresse 5], en suite d'infiltrations en terrasse, et statuer ce que de droit sur les dépens.

L'affaire a été retenue à l'audience du 18 juin 2026.

Aux termes de leurs conclusions, Monsieur [V] [G] et Madame [F] [O] épouse [G] maintiennent les demandes de leur assignation sauf à ajouter demander le rejet des prétentions adverses, en précisant qu'ils ont subis trois dégâts des eaux dont la cause demeure indéterminée et qu'ils recherchent la faute du syndic qui n'a pas communiqué les éléments sur les procédures judiciaires en cours lors de leur achat du 14 mai 2020.

Concluant en réponse, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble LE SAINT [Localité 1] [Adresse 5] demande le rejet de la demande d'expertise à titre principal et de prendre acte de leurs réserves et protestations d'usage à titre subsidiaire. En tout état de cause, il demande la condamnation des demandeurs aux dépens. Au soutien de ses demandes, il fait valoir la carence probatoire des demandeurs qui ne produisent que deux constats amiables de dégâts des eaux mais aucun élément sur leur origine.

Concluant en réponse, la SARL VD IMMOBILIER (syndic sous l'enseigne CABINET MARTY IMMOBILIER) demande à titre principal de la mettre hors de cause et à titre subsidiaire de prendre acte de leurs réserves et protestations d'usage quant à la mesure d'expertise, aux frais des demandeurs. En tout état de cause, elle demande la condamnation des demandeurs aux dépens et à lui payer 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. Au soutien de ses demandes, elle fait valoir qu'il n'est pas justifié d'une faute de sa part alors qu'elle a fait procéder aux recherches de fuite et aux réparations pour les deux dégâts des eaux et qu'il n'est pas démontré l'existence d'un troisième dégât des eaux.


MOTIFS DE LA DECISION


Suivant l'article 145 du code de procédure civile, peuvent être ordonnées en référé, toutes mesures légalement admissibles chaque fois qu'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige.

Il est acquis que l'article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Ainsi, l'article 146 du code de procédure civile, qui dispose qu'en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve, ne s'applique pas lorsque le juge est saisi d'une demande fondée sur l'article 145 du même code.

Il appartient au juge de s'assurer souverainement de l'existence d'un motif légitime, c'est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse et qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée. Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque, puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

En dehors des hypothèses particulières des articles 336 et 625 du code de procédure civile, non applicables à la cause, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge de « mettre hors de cause » une partie appelée à une instance judiciaire. En revanche, au titre de l'examen de la demande d'expertise, il sera vérifié au contradictoire de qui les opérations d'expertise judiciaires devront être le cas échéant ordonnées puisque la faculté prévue à l'article 145 du code de procédure civile ne saurait être exercée à l'encontre d'un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne pourrait voir sa responsabilité retenue dans une action principale. 

Enfin, si l'assureur peut vouloir émettre des réserves sur sa garantie lorsqu'il prend la direction du procès en application de l'article L.113-17 du code des assurances, dont il convient de lui donner acte, il sera rappelé que l'application de l'article 145 du code de procédure civile n'implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé. Dès lors, nul besoin de donner acte des « protestations et réserves » des défendeurs autres que les assureurs, étant rappelé au surplus qu'il ne s'agit en ce cas-là pas d'une prétention au sens de l'article 4 du code de procédure civile. 

En l'espèce, les époux [G] justifient de deux constats amiables de dégât des eaux dans leur appartement, en date des 12 avril 2021 et 27 janvier 2024, signés par le syndic de copropriété. Toutefois, le premier fait état d'une cause identifiée et réparée, et si le second indique que la cause n'est ni identifiée ni réparée, le syndic de copropriété justifie d'une intervention sur le toit terrasse nord, selon facture du 15 février 2024.

Si les époux [G] ont dénoncé le 11 décembre 2024 au syndic le fait que le plafond demeurait trop humide pour pouvoir réaliser les travaux de peinture de reprise des embellissements, force est de constater qu'ils n'apportent aucun élément objectif pour en attester. Pareillement, s'ils évoquent un nouveau dégât des eaux survenu le 26 novembre 2025 mais ne produisent aucun élément objectif à ce titre afin de corroborer leurs déclarations.

En l'état des seuls éléments produits, il n'est ainsi pas justifié de la vraisemblance d'un nouveau dégât des eaux ni de l'insuffisante réparation des deux précédents, qui justifierait d'une mesure d'expertise sur les terrasses au contradictoire du syndicat des copropriétaires.

S'agissant de la faute alléguée à l'encontre du syndic, à savoir l'absence de communication complète des procédures judiciaires en cours, il sera relevé qu'elle n'a aucun lien avec ces infiltrations de l'appartement C44 et qu'elle ne justifie aucunement une expertise technique.

En conséquence, la demande d'expertise sera rejetée.

Les demandeurs, Monsieur [V] [G] et Madame [F] [O] épouse [G], partie perdante à la présente instance, seront condamnés aux dépens.

La demande du syndic au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée en ce que l'équité commande de ne pas y faire droit.


PAR CES MOTIFS,


Le juge des référés statuant par ordonnance contradictoire, rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et par décision exécutoire par provision,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu'elles en aviseront ;

Mais, sans délai,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Dit n'y avoir lieu à expertise judiciaire et rejette la demande en ce sens de Monsieur [V] [G] et Madame [F] [O] épouse [G] ;

Condamne Monsieur [V] [G] et Madame [F] [O] épouse [G] aux dépens de l'instance ;

Déboute la SARL VD IMMOBILIER (syndic sous l'enseigne CABINET MARTY IMMOBILIER) de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La minute a été signée par le président et le greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête. 

La Greffière, La Présidente,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 625, code de procedure civile 336, code des assurances L113-17). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-31T21:47:06.073Z.