Tribunal judiciaire de Tours, JCP BAUX, 6 août 2026, n° 25/04587

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 20 août 2023 à effet du 29 août 2023, la S.A.S Nexity Studea a conclu un bail meublé à usage de résidence principale avec Mme [D] [T] [F], portant sur un bien sis [Adresse 5] [Adresse 6], à [Localité 5] ; ce, d’une durée d’un an, tacitement reconductible, et contre paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 493,43 €.

Par acte du 29 août 2023 et par l’intermédiaire du dispositif Garantme, la S.A. [W] s’est portée caution, dans la limite de douze mensualités, des engagements souscrits par Mme [D] [T] [F] auprès de S.A.S Nexity Studea.

Par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2025, la S.A.S Nexity Studea a fait délivrer à Mme [D] [T] [F] un commandement visant une clause résolutoire pour paiement d’un arriéré locatif total de 2675,12 € ; arriéré locatif dont le bailleur a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) dès le 15 juillet 2025.

Par suite de défaut de paiement de Mme [D] [T] [F], la S.A.S Nexity Studea a actionné la caution de la S.A. [W] et s'est vue régler, contre quittance subrogative, la somme correspondante de 510,58€.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2025, la S.A.S Nexity Studea et la S.A. [W] ont fait assigner Mme [D] [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1346-1 du code civil, aux fins de :
À titre principal :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties pour défaut de paiement de l'arriéré locatif dans les délais impartis par le commandement, 
À titre subsidiaire : 
- prononcer la résiliation judiciaire dudit bail,
En tout état de cause :
- ordonner l’expulsion de Mme [D] [T] [F] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique,
- dire que le sort des effets mobiliers appartenant à Mme [D] [T] [F] sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, 
- condamner Mme [D] [T] [F] à payer, sauf à parfaire au jour de l’audience:
. la somme de 3185,70 € à la S.A.S Nexity Studea,
. la somme de 510,58 € la S.A. [W],
- dire que ces sommes produiront intérêt au taux légal à compter de l’assignation,
- condamner Mme [D] [T] [F] à la S.A.S Nexity Studea une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat n'avait pas été résilié, courant à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,
- condamner Mme [D] [T] [F] à la S.A. [W] la somme de 1000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 9 juillet 2025.

Cette assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 25 septembre 2025.

L'affaire a finalement été retenue à l’audience du 28 mai 2026, au cours de laquelle n'a pu être évoqué un diagnostic social et financier, dans la mesure où le greffe n'a pas reçu ce document.

La S.A.S Nexity Studea et la S.A. [W], comparant par leur avocat, ont maintenu les termes de leur assignation et produit un décompte actualisant, au 1er mai 2026, le montant des sommes dues à la S.A.S Nexity Studea à la somme de 7234,42 € ; celle réclamée par la S.A [W] étant inchangée. 

Mme [D] [T] [F], régulièrement assignée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

Interrogée sur ce point, la partie demanderesse a indiqué n'être pas informée de l'existence d'une éventuelle procédure de surendettement engagée par Mme [D] [T] [F].

L'affaire a été mise en délibéré au 6 août 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur l'incidence de la non-comparution du défendeur 

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les dispositions légales applicables

L’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 de ladite loi, sont applicables aux locations meublées qui constituent la résidence principale du locataire. 

Lorsque les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables, celles du code civil y suppléaient.

En l’espèce, la lecture du bail consenti par la S.A.S Nexity Studea à Mme [T] [F] révèle que les lieux loués avaient vocation à constituer la résidence principale de Mme [T] [F], de sorte que, s’il y a lieu, il conviendra d’appliquer les dispositions du code civil chaque fois que celles de la loi du 6 juillet 1989 ne seront pas applicables.

Sur la recevabilité des demandes

Sur la recevabilité de la demande de la S.A.S Nexity Studea 

Le juge peut soulever d'office l'application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF. 

Le III. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l'audience.

En l’espèce, au moyen de l’accusé réception produit aux débats, la S.A.S Nexity Studea, personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, prouve avoir saisi la CCAPEX de la situation d’impayés de Mme [D] [T] [F] le 15 juillet 2025, soit au moins deux mois avant l'assignation délivrée le 24 septembre 2025.

La S.A.S Nexity Studea verse également aux débats la preuve que l’assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 25 septembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l'audience.

En conséquence, la demande de la S.A.S Nexity Studea est recevable.

Sur la recevabilité de la demande de la S.A [W]

L'article 2308 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

La caution est subrogée dans le droit du bailleur à agir en paiement pour recouvrer les sommes qu'elle a elle-même payées au bailleur.

En l'espèce, l'acte du 29 août 2023 est un contrat de cautionnement souscrit dans le cadre du dispositif “Caution Garantme” mis en place aux fins notamment de favoriser la mise en location de logements du secteur privé, en assurant le paiement du loyer et des charges locatives impayés 

Ce contrat stipule notamment que dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, elle sera subrogée dans tous les droits et actions du bailleur au titre des sommes versées.

La S.A [W] produit en outre une quittance établie le 29 août 2025 à hauteur de 510,58 €, aux termes de laquelle le bailleur l'a subrogée, à due concurrence de cette somme, dans ses droits et actions contre Mme [T] [F].
En conséquence, la demande de la S.A [W] est également recevable


Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. 

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l'écoulement d'un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l'écoulement d'un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023.

Un commandement qui viserait un délai plus court que celui applicable n'est pas nul : il produit seulement ses effets à bonne date.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient à l'article VII une clause résolutoire aux termes de laquelle il sera résilié de plein droit si un commandement de payer l'arriéré locatif demeure infructueux dans le délai de deux mois.

La S.A.S Nexity Studea produit le commandement de payer signifié à Mme [T] [F] le 9 juillet 2025 pour avoir paiement de la somme principale de 2675,12 € dans le délai de deux mois.

Au moyen du décompte locatif fourni, la S.A.S Nexity Studea justifie également que Mme [T] [F] n'a pas apuré les causes de ce commandement dans les deux mois de celui-ci, soit au 10 septembre 2025. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 10 septembre 2025 et que le bail se trouve résilié depuis cette date.

Sur l'arriéré locatif

L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les loyers s'entendent de ceux convenus au bail, le cas échéant après jeu de la clause d'indexation.

Enfin, l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, outre le bail, l’acte de cautionnement et la quittance subrogative déjà évoqués, les demanderesses font la preuve des obligations à paiement invoquées en produisant un décompte actualisé au 1er mai 2026, faisant apparaître, après indexation annuelle du loyer, un solde débiteur de 7234,42 € au profit de la S.A.S Nexity Studea et de 510,58 € au profit de la S.A [W].

Ce décompte apparaît régulier et dans la mesure où Mme [D] [T] [F] ne comparaît pas, le juge ne dispose d'aucun élément de nature à le remettre en cause.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [D] [T] [F] à payer à la S.A.S Nexity Studea la somme de 7234,42 € et à la S.A [W] la somme de 510,58 € ; lesdites sommes portant intérêt au taux légal dans les conditions rappelées au “PAR CES MOTIFS” ci-après.

Sur des délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

S'il les conditions ainsi posées sont réunies, le juge n'est pas lié par les propositions ou accords des parties à ce sujet. Il reste, au contraire, souverain pour apprécier les modalités selon lesquelles il accorde de tels délais de paiement ; l'objectif fixé par la loi étant qu'il tienne compte de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier.

L'article 24 VII. dispose notamment que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. 

Si le locataire s'acquitte des échéances courantes et se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif tel qu'il vient d'être examiné au 1er mai 2026, qu'aucune reprise de versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n'est intervenue.

En conséquence, aucun délai ne peut être accordé à Mme [D] [T] [F], tant en termes de paiement qu'en termes de suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte que son expulsion doit être ordonnée dans les conditions précisées au "PAR CES MOTIFS" ci-après.

Sur les indemnités d'occupation

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, Mme [D] [T] [F] se trouve en situation d'occuper les lieux sans droit ni titre, à compter du 10 septembre 2025, date d'acquisition de la clause résolutoire, causant dès lors chaque mois à la S.A.S Nexity Studea un préjudice qu'il y a lieu de réparer en lui octroyant, à titre d'indemnités d'occupation, des sommes égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail. 

Toutefois, l'arriéré locatif précédemment fixé à la somme de 7234,42 € et 510,58 ~ au 1er mai 2026, inclut la totalité des sommes dues jusqu’à cette date et intègre déjà par conséquent partie des indemnités d'occupation ainsi octroyées. 

En conséquence, il convient de condamner Mme [D] [T] [F] à payer à la S.A.S Nexity Studea, en deniers ou quittances, des indemnités d'occupation courant à compter de l'échéance du mois de juin 2026 jusqu'à libération effective des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Mme [D] [T] [F] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer pour 75,38 €.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a également lieu de condamner Mme [D] [T] [F] à payer à la S.A [W], seule, ainsi que demandé, la somme de 1000,00 €.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes formulées par la S.A.S Nexity Studea et la S.A [W] à l'encontre de Mme [D] [T] [F] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 août 2023 à effet du 29 août 2023 entre la S.A.S Nexity Studea, d’une part, et Mme [D] [T] [F], d’autre part, sont réunies au 10 septembre 2025, relativement au logement meublé sis [Adresse 5] [Adresse 6] à [Localité 5], et que ledit bail se trouve résilié depuis cette date ;

CONDAMNE Mme [D] [T] [F] à payer à la S.A.S Nexity Studea la somme de 7234,42 € (SEPT MILLE DEUX CENT TRENTE QUATRE EUROS ET QUARANTE DEUX CENTIMES) au titre de l'arriéré locatif dû au 1er mai 2026 ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2025 à concurrence de 3185,70€ et à compter du présent jugment pour le surplus, et, en tant que de besoin, CONDAMNE Mme [D] [T] [F] à payer ces intérêts à la S.A.S Nexity Studea ;

CONDAMNE Mme [D] [T] [F] à payer à la S.A [W] la somme de 510,58 € (CINQ CENT DIX EUROS ET CINQUANTE HUIT CENTIMES) au titre des sommes versées par cette dernière à S.A.S Nexity Studea ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2025, et, en tant que de besoin, CONDAMNE Mme [D] [T] [F] à payer ces intérêts à la S.A [W] ;

DIT n'y avoir lieu à accorder de délais de paiement à Mme [D] [T] [F] ; 

DIT que Mme [D] [T] [F] occupe sans droit ni titre les lieux précités ;

ORDONNE en conséquence à Mme [D] [T] [F] de restituer ces lieux à la S.A.S Nexity Studea ;

DIT qu'à défaut, pour Mme [D] [T] [F] d'avoir libéré ces lieux deux mois après la notification au Préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ; les meubles lui appartenant laissés dans les lieux suivant alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Mme [D] [T] [F] à payer à la S.A.S Nexity Studea, en deniers ou quittance, des indemnités d’occupation égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail, courant à compter de l'échéance du mois de juin 2026 inclus jusqu'à libération effective des lieux ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au Préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [D] [T] [F] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 9 juillet 2025 pour 75,38 € ;


CONDAMNE Mme [D] [T] [F] à payer à la S.A. [W] la somme de 1000,00 € (MILLE EUROS) au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an ci-dessus indiqués par les juge et greffier sus-nommés

Le greffier Le juge des contentieux de la protection

MINUTE N° : 26/00563


JUGEMENT
DU 06 Août 2026




N° RC 25/04587







DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort




S.A.S. NEXITY STUDEA
Société [W]


ET : 

[D] [J] [T] [F]




Débats à l'audience du 28 Mai 2026



le 

copie et grosse :
à Me LACOME D’ESTALENX


copie :
à M. Le Préfet d’[Localité 1] et [Localité 2]


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]



TENUE le 06 Août 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 28 Mai 2026


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Août 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A.S. NEXITY STUDEA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Société [W], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant substitué par Me LECCIA


D'une Part ;

ET :

Madame [D] [J] [T] [F]
née le 28 Décembre 2003 à [Localité 4] (COTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 4]

non comparante


D'autre Part ;





EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 20 août 2023 à effet du 29 août 2023, la S.A.S Nexity Studea a conclu un bail meublé à usage de résidence principale avec Mme [D] [T] [F], portant sur un bien sis [Adresse 5] [Adresse 6], à [Localité 5] ; ce, d’une durée d’un an, tacitement reconductible, et contre paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 493,43 €.

Par acte du 29 août 2023 et par l’intermédiaire du dispositif Garantme, la S.A. [W] s’est portée caution, dans la limite de douze mensualités, des engagements souscrits par Mme [D] [T] [F] auprès de S.A.S Nexity Studea.

Par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2025, la S.A.S Nexity Studea a fait délivrer à Mme [D] [T] [F] un commandement visant une clause résolutoire pour paiement d’un arriéré locatif total de 2675,12 € ; arriéré locatif dont le bailleur a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) dès le 15 juillet 2025.

Par suite de défaut de paiement de Mme [D] [T] [F], la S.A.S Nexity Studea a actionné la caution de la S.A. [W] et s'est vue régler, contre quittance subrogative, la somme correspondante de 510,58€.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2025, la S.A.S Nexity Studea et la S.A. [W] ont fait assigner Mme [D] [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1346-1 du code civil, aux fins de :
À titre principal :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties pour défaut de paiement de l'arriéré locatif dans les délais impartis par le commandement, 
À titre subsidiaire : 
- prononcer la résiliation judiciaire dudit bail,
En tout état de cause :
- ordonner l’expulsion de Mme [D] [T] [F] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique,
- dire que le sort des effets mobiliers appartenant à Mme [D] [T] [F] sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, 
- condamner Mme [D] [T] [F] à payer, sauf à parfaire au jour de l’audience:
. la somme de 3185,70 € à la S.A.S Nexity Studea,
. la somme de 510,58 € la S.A. [W],
- dire que ces sommes produiront intérêt au taux légal à compter de l’assignation,
- condamner Mme [D] [T] [F] à la S.A.S Nexity Studea une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat n'avait pas été résilié, courant à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,
- condamner Mme [D] [T] [F] à la S.A. [W] la somme de 1000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 9 juillet 2025.

Cette assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 25 septembre 2025.

L'affaire a finalement été retenue à l’audience du 28 mai 2026, au cours de laquelle n'a pu être évoqué un diagnostic social et financier, dans la mesure où le greffe n'a pas reçu ce document.

La S.A.S Nexity Studea et la S.A. [W], comparant par leur avocat, ont maintenu les termes de leur assignation et produit un décompte actualisant, au 1er mai 2026, le montant des sommes dues à la S.A.S Nexity Studea à la somme de 7234,42 € ; celle réclamée par la S.A [W] étant inchangée. 

Mme [D] [T] [F], régulièrement assignée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

Interrogée sur ce point, la partie demanderesse a indiqué n'être pas informée de l'existence d'une éventuelle procédure de surendettement engagée par Mme [D] [T] [F].

L'affaire a été mise en délibéré au 6 août 2026. 






MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur l'incidence de la non-comparution du défendeur 

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les dispositions légales applicables

L’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 de ladite loi, sont applicables aux locations meublées qui constituent la résidence principale du locataire. 

Lorsque les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables, celles du code civil y suppléaient.

En l’espèce, la lecture du bail consenti par la S.A.S Nexity Studea à Mme [T] [F] révèle que les lieux loués avaient vocation à constituer la résidence principale de Mme [T] [F], de sorte que, s’il y a lieu, il conviendra d’appliquer les dispositions du code civil chaque fois que celles de la loi du 6 juillet 1989 ne seront pas applicables.

Sur la recevabilité des demandes

Sur la recevabilité de la demande de la S.A.S Nexity Studea 

Le juge peut soulever d'office l'application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF. 

Le III. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l'audience.

En l’espèce, au moyen de l’accusé réception produit aux débats, la S.A.S Nexity Studea, personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, prouve avoir saisi la CCAPEX de la situation d’impayés de Mme [D] [T] [F] le 15 juillet 2025, soit au moins deux mois avant l'assignation délivrée le 24 septembre 2025.

La S.A.S Nexity Studea verse également aux débats la preuve que l’assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 25 septembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l'audience.

En conséquence, la demande de la S.A.S Nexity Studea est recevable.

Sur la recevabilité de la demande de la S.A [W]

L'article 2308 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

La caution est subrogée dans le droit du bailleur à agir en paiement pour recouvrer les sommes qu'elle a elle-même payées au bailleur.

En l'espèce, l'acte du 29 août 2023 est un contrat de cautionnement souscrit dans le cadre du dispositif “Caution Garantme” mis en place aux fins notamment de favoriser la mise en location de logements du secteur privé, en assurant le paiement du loyer et des charges locatives impayés 

Ce contrat stipule notamment que dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, elle sera subrogée dans tous les droits et actions du bailleur au titre des sommes versées.

La S.A [W] produit en outre une quittance établie le 29 août 2025 à hauteur de 510,58 €, aux termes de laquelle le bailleur l'a subrogée, à due concurrence de cette somme, dans ses droits et actions contre Mme [T] [F].
En conséquence, la demande de la S.A [W] est également recevable


Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. 

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l'écoulement d'un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l'écoulement d'un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023.

Un commandement qui viserait un délai plus court que celui applicable n'est pas nul : il produit seulement ses effets à bonne date.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient à l'article VII une clause résolutoire aux termes de laquelle il sera résilié de plein droit si un commandement de payer l'arriéré locatif demeure infructueux dans le délai de deux mois.

La S.A.S Nexity Studea produit le commandement de payer signifié à Mme [T] [F] le 9 juillet 2025 pour avoir paiement de la somme principale de 2675,12 € dans le délai de deux mois.

Au moyen du décompte locatif fourni, la S.A.S Nexity Studea justifie également que Mme [T] [F] n'a pas apuré les causes de ce commandement dans les deux mois de celui-ci, soit au 10 septembre 2025. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 10 septembre 2025 et que le bail se trouve résilié depuis cette date.

Sur l'arriéré locatif

L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les loyers s'entendent de ceux convenus au bail, le cas échéant après jeu de la clause d'indexation.

Enfin, l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, outre le bail, l’acte de cautionnement et la quittance subrogative déjà évoqués, les demanderesses font la preuve des obligations à paiement invoquées en produisant un décompte actualisé au 1er mai 2026, faisant apparaître, après indexation annuelle du loyer, un solde débiteur de 7234,42 € au profit de la S.A.S Nexity Studea et de 510,58 € au profit de la S.A [W].

Ce décompte apparaît régulier et dans la mesure où Mme [D] [T] [F] ne comparaît pas, le juge ne dispose d'aucun élément de nature à le remettre en cause.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [D] [T] [F] à payer à la S.A.S Nexity Studea la somme de 7234,42 € et à la S.A [W] la somme de 510,58 € ; lesdites sommes portant intérêt au taux légal dans les conditions rappelées au “PAR CES MOTIFS” ci-après.

Sur des délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

S'il les conditions ainsi posées sont réunies, le juge n'est pas lié par les propositions ou accords des parties à ce sujet. Il reste, au contraire, souverain pour apprécier les modalités selon lesquelles il accorde de tels délais de paiement ; l'objectif fixé par la loi étant qu'il tienne compte de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier.

L'article 24 VII. dispose notamment que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. 

Si le locataire s'acquitte des échéances courantes et se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif tel qu'il vient d'être examiné au 1er mai 2026, qu'aucune reprise de versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n'est intervenue.

En conséquence, aucun délai ne peut être accordé à Mme [D] [T] [F], tant en termes de paiement qu'en termes de suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte que son expulsion doit être ordonnée dans les conditions précisées au "PAR CES MOTIFS" ci-après.

Sur les indemnités d'occupation

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, Mme [D] [T] [F] se trouve en situation d'occuper les lieux sans droit ni titre, à compter du 10 septembre 2025, date d'acquisition de la clause résolutoire, causant dès lors chaque mois à la S.A.S Nexity Studea un préjudice qu'il y a lieu de réparer en lui octroyant, à titre d'indemnités d'occupation, des sommes égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail. 

Toutefois, l'arriéré locatif précédemment fixé à la somme de 7234,42 € et 510,58 ~ au 1er mai 2026, inclut la totalité des sommes dues jusqu’à cette date et intègre déjà par conséquent partie des indemnités d'occupation ainsi octroyées. 

En conséquence, il convient de condamner Mme [D] [T] [F] à payer à la S.A.S Nexity Studea, en deniers ou quittances, des indemnités d'occupation courant à compter de l'échéance du mois de juin 2026 jusqu'à libération effective des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner Mme [D] [T] [F] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer pour 75,38 €.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a également lieu de condamner Mme [D] [T] [F] à payer à la S.A [W], seule, ainsi que demandé, la somme de 1000,00 €.


PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes formulées par la S.A.S Nexity Studea et la S.A [W] à l'encontre de Mme [D] [T] [F] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 août 2023 à effet du 29 août 2023 entre la S.A.S Nexity Studea, d’une part, et Mme [D] [T] [F], d’autre part, sont réunies au 10 septembre 2025, relativement au logement meublé sis [Adresse 5] [Adresse 6] à [Localité 5], et que ledit bail se trouve résilié depuis cette date ;

CONDAMNE Mme [D] [T] [F] à payer à la S.A.S Nexity Studea la somme de 7234,42 € (SEPT MILLE DEUX CENT TRENTE QUATRE EUROS ET QUARANTE DEUX CENTIMES) au titre de l'arriéré locatif dû au 1er mai 2026 ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2025 à concurrence de 3185,70€ et à compter du présent jugment pour le surplus, et, en tant que de besoin, CONDAMNE Mme [D] [T] [F] à payer ces intérêts à la S.A.S Nexity Studea ;

CONDAMNE Mme [D] [T] [F] à payer à la S.A [W] la somme de 510,58 € (CINQ CENT DIX EUROS ET CINQUANTE HUIT CENTIMES) au titre des sommes versées par cette dernière à S.A.S Nexity Studea ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2025, et, en tant que de besoin, CONDAMNE Mme [D] [T] [F] à payer ces intérêts à la S.A [W] ;

DIT n'y avoir lieu à accorder de délais de paiement à Mme [D] [T] [F] ; 

DIT que Mme [D] [T] [F] occupe sans droit ni titre les lieux précités ;

ORDONNE en conséquence à Mme [D] [T] [F] de restituer ces lieux à la S.A.S Nexity Studea ;

DIT qu'à défaut, pour Mme [D] [T] [F] d'avoir libéré ces lieux deux mois après la notification au Préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ; les meubles lui appartenant laissés dans les lieux suivant alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Mme [D] [T] [F] à payer à la S.A.S Nexity Studea, en deniers ou quittance, des indemnités d’occupation égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail, courant à compter de l'échéance du mois de juin 2026 inclus jusqu'à libération effective des lieux ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au Préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [D] [T] [F] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 9 juillet 2025 pour 75,38 € ;


CONDAMNE Mme [D] [T] [F] à payer à la S.A. [W] la somme de 1000,00 € (MILLE EUROS) au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an ci-dessus indiqués par les juge et greffier sus-nommés

Le greffier Le juge des contentieux de la protection

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Mise à jour de la source le 2026-08-11T21:41:24.988Z.