Tribunal judiciaire de Tours, JCP BAUX, 6 août 2026, n° 25/04130

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signatures électroniques du 1er août 2024, M. [B] [X], représenté par la Sté La Centrale Immobilière, a conclu un bail à usage d'habitation avec M. [U] [K], portant sur un bien sis [Adresse 4], 1er étage à [Localité 4], contre paiement mensuel d'un loyer initialement fixé à 675,50 €, outre une provision sur charges de 70,00 €, soit la somme mensuelle de 745,50 €. 

 Dès le 18 juillet 2024, dans la perspective du bail précité, M. [B] [X] avait souscrit un contrat de cautionnement, relevant du dispositif VISALE, auprès de la S.A.S Action Logement Services, garantissant 36 mensualités impayées maximum sur la durée total du bail renouvellement éventuel inclus.

Par suite de défaut de paiement des échéances de février à mai 2025, M. [B] [X] a actionné la caution de la S.A.S Action Logement Services et s'est vu régler, contre quittance subrogative, la somme correspondante de 2.2982,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, la S.A.S Action Logement Services a fait délivrer à M. [U] [K] un commandement visant une clause résolutoire pour avoir paiement d’un arriéré locatif total de 2982,00 € ; arriéré locatif dont elle a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) dès le 2 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2025, la S.A.S Action Logement Services a fait assigner M. [U] [K] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal en lui demandant de :
Au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224 et suivants, 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil,
À titre principal :
- déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,
À titre subsidiaire : 
- prononcer la résiliation judiciaire dudit bail aux torts et griefs du preneur 

En tout état de cause :
- ordonner l’expulsion de M. [U] [K] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique,
- condamner M. [U] [K] à lui payer :
. la somme de 4473,00 € au titre de la dette locative, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2025, date du commandement de payer, pour 2982,00 € et du 3 septembre 2025, date de l'assignation, pour le surplus,
. une somme mensuelle correspondant au montant mensuel du loyer et des charges mensuelles à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, dès lors les paiements correspondant seront justifiés par une quittance subrogative,
. la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
. les dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 4 septembre 2025.

L'affaire a finalement été retenue à l’audience du 28 mai 2026, au cours de laquelle n'a pu être évoqué un diagnostic social et financier, dans la mesure où le greffe n'a pas reçu ce document.

La S.A.S Action Logement Services, comparant par son avocat, a maintenu les termes de son assignation et produit un décompte actualisant le montant de la dette locative à la somme de 10893,10 € au 20 mai 2026, en soulignant qu'aucun paiement n'était intervenu depuis l'échéance du mois de février 2025.

M. [U] [K], comparant en personne, a confirmé devoir le montant de la dette actualisée ainsi que son absence de reprise des paiements depuis l'échéance du mois de février 2025. Il a sollicité l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a précisé être célibataire sans enfant, grutier par intérim et percevoir à ce titre une moyenne de 1500 € par mois et, enfin, qu'il envisageait de faire venir sa mère pour partager avec elle le coût de son logement.

Invitées à produire tout élément sur ce point, aucune des parties n'a fait état de l'existence d'une procédure de surendettement engagée par M. [U] [K].

L'affaire a été mise en délibéré au 6 août 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action

Au regard du droit civil en général

L'article 2308 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

En droit positif, la caution est subrogée dans le droit du bailleur à agir en paiement, ce qui lui permet de recouvrer les sommes qu'elle a elle-même payées au bailleur, mais elle est également subrogée dans le droit du bailleur à agir en résiliation du bail, ce qui lui permet de limiter de nouveaux impayés et, partant de là, le montant de la dette cautionnée.

En l'espèce, l'acte signé par voie électronique le 18 juillet 2024 entre M. [X] et la S.A.S Action Logement Services est un contrat de cautionnement souscrit dans le cadre du dispositif VISALE, mis en place par l'Etat français, aux fins notamment de favoriser la mise en location de logements du secteur privé, en assurant le paiement du loyer et des charges locatives impayés par le locataire d'un bailleur ayant souscrit à ce dispositif.

Ce contrat stipule notamment que dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, elle sera subrogée dans tous les droits et action du bailleur, tant en recouvrement des sommes versées, qu'en constatation d'acquisition de la clause résolutoire et /ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation.

La S.A.S Action Logement Services produit également aux débats différentes quittances établies à hauteur de 10893,10 €, aux termes desquelles le bailleur l'a subrogée dans ses droits et actions contre M. [U] [K].

En conséquence, son action est recevable au regard du droit civil en général.

Au regard de la loi du 6 juillet 1989 en particulier

Le juge peut soulever d'office l'application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF. 

Les bailleurs personnes privées ou exerçant sous forme de société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de six semaine suivant la saisine la CCAPEX. Pour autant, la loi n'exige pas l'accomplissement de cette formalité à peine d'irrecevabilité de la demande. 

Le III. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l'audience.

Le IV. de cet article précise enfin que les dispositions qui précèdent sont également applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative du preneur.

En l’espèce, au moyen de l’accusé réception produit aux débats, la S.A.S Action Logement Services, subrogée dans les droits et actions de M. [X], prouve avoir saisi la CCAPEX de la situation d’impayés de M. [U] [K] le 2 juin 2025, soit au moins deux mois avant l'assignation délivrée le 3 septembre 2025.

La S.A.S Action Logement Services verse également aux débats la preuve de ce que son assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 4 septembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l'audience.

En conséquence, son action est recevable au regard de la loi du 6 juillet 1989 en particulier.




Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. 

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l'écoulement d'un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l'écoulement d'un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient en page 14 une clause résolutoire aux termes de laquelle celui-ci sera résilié de plein droit si un commandement de payer l'arriéré locatif demeure infructueux dans le délai de six semaines.

La S.A.S Action Logement Services produit le commandement de payer signifié à M. [U] [K] le 26 mai 2025 pour avoir paiement de la somme principale de 2982,00 € dans le délai de six semaines.

Au moyen du décompte locatif fourni, la S.A.S Action Logement Services justifie également que M. [U] [K] n'a pas apuré les causes de ce commandement dans les six semaines de celui-ci, soit au 8 juillet 2025. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 8 juillet 2025 et que le bail se trouve résilié depuis cette date.

Sur l'arriéré locatif

L'article 1728 du code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les loyers s'entendent de ceux convenus au bail, le cas échéant après jeu de la clause d'indexation.

Les charges récupérables, c'est à dire récupérables par le propriétaire sur le locataire, s'entendent de celles listées par décret pris en Conseil d’État n°87-713 en date du 26 août 1987, d'ordre public en ce qu'il emporte application de dispositions légales elles-mêmes d’ordre public. Parmi les charges ainsi listées, figurent notamment les dépenses relatives à l'utilisation et à l'entretien courant des installations individuelles de chauffage, de production et distribution d’eau chaude dans les parties privatives et les menues réparations qui s’y rapportent.

L'article 1217 du code civil dispose notamment que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement, peut en poursuivre l'exécution forcée.


Enfin, l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, outre le bail signé entre les parties, la S.A.S Action Logement Services fait la preuve des obligations à paiement invoquées en produisant :
- dune part, un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 10893,10 € au 20 mai 2026, tenant compte de l'indéindexation du loyer et de la révision de la provision sur charges,
- d'autre part, les quittances aux termes desquelles le bailleur l'a subrogée dans ses droits à paiement à hauteur de 10893,10 €, correspondant à quinze échéances mensuelles impayées, entre le mois de février 2025 et le mois d'avril 2026 inclus.

Ces éléments, qui paraissent réguliers, de sont d'ailleurs pas contesté par M. [K], qui, au contraire, s'en est reconnu redevable à l'audience.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [U] [K] à payer à la S.A.S Action Logement Services la somme de 10893,10 € au titre de l'arriéré locatif dû au 20 mai 2026, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2982,00 € et du 3 septembre 2025, date de l'assignation, pour le surplus.

Sur des délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

S'il les conditions ainsi posées sont réunies, le juge n'est pas lié par les propositions ou accords des parties à ce sujet. Il reste, au contraire, souverain pour apprécier les modalités selon lesquelles il accorde de tels délais de paiement ; l'objectif fixé par la loi étant qu'il tienne compte de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier.

L'article 24 VII. dispose notamment que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. 

Si le locataire s'acquitte des échéances courantes et se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif tel qu'il vient d'être examiné au 20 mai 2026, qu'aucune reprise de versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n'est intervenue.

En conséquence, aucun délai ne peut être accordé à M. [U] [K], tant en termes de paiement qu'en termes de suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte que son expulsion doit être ordonnée dans les conditions précisées au "PAR CES MOTIFS" ci-après.

Sur les indemnités d'occupation

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, M. [U] [K] se trouve en situation d'occuper les lieux sans droit ni titre, à compter du 8 juillet 2025, date d'acquisition de la clause résolutoire, causant dès lors chaque mois à la S.A.S Action Logement Services, tenue de payer en ses lieu et place à l'égard du bailleur, un préjudice qu'il y a lieu de réparer en lui octroyant, à titre d'indemnités d'occupation, des sommes égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail. 

Toutefois, l'arriéré locatif précédemment fixé à la somme de 10893,10 € au 20 mai 2026, inclut la totalité des sommes dues jusqu’à cette date et intègre déjà par conséquent partie des indemnités d'occupation ainsi octroyées. 

En conséquence, il convient de condamner M. [U] [K] à payer à la S.A.S Action Logement Services, en deniers ou quittances, des indemnités d'occupation courant à compter de l'échéance du mois de mai 2026 jusqu'à libération effective des lieux ; ce, à condition que cette dernière puisse justifier de quittances subrogatives correspondantes.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner M. [U] [K] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer pour 152,02 €.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a également lieu de condamner M. [U] [K] à payer à la S.A.S Action Logement Services la somme de 800,00 €.

Dispositif

.

PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes formulées par la S.A.S Action Logement Services à l'encontre de M. [U] [K] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er août 2024 entre M. [B] [X], d’une part, et M. [U] [K], d’autre part, sont réunies au 8 juillet 2025, relativement au logement sis [Adresse 5] à [Localité 4], et que ledit bail se trouve résilié depuis cette date ;

CONDAMNE M. [U] [K] à payer à la S.A.S Action Logement Services, subrogée dans les droits et actions de M. [B] [X], la somme de 10893,10 € (DIX MILLE HUIT CENT QUATRE VINGT TREIZE EUROS ET DIX CENTIMES) au titre de l'arriéré locatif dû au 20 mai 2026, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2982,00 € et du 3 septembre 2025, date de l'assignation, pour le surplus.

DIT n'y avoir lieu à accorder de délais de paiement à M. [U] [K] ; 

DIT que M. [U] [K] occupe sans droit ni titre les lieux précités ;

ORDONNE en conséquence à M. [U] [K] de restituer ces lieux à leur propriétaire ;

DIT qu'à défaut, pour M. [U] [K] d'avoir libéré ces lieux deux mois après la notification au Préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ; les meubles laissés dans les lieux suivant alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

A condition que la S.A.S Action Logement Services puisse justifier de quittances subrogatives correspondantes : CONDAMNE M. [U] [K] à payer à la S.A.S Action Logement Services, en deniers ou quittance, des indemnités d’occupation égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail, courant à compter de l'échéance du mois de mai 2026 inclus jusqu'à libération effective des lieux ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au Préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE M. [U] [K] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 26 mai 2025 pour 152,02 € ;

CONDAMNE M. [U] [K] à payer à La S.A.S Action Logement Services la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an ci-dessus indiqués par les juge et greffier sus-nommés

Le greffier Le juge des contentieux de la protection

MINUTE N° : 26/00568


JUGEMENT
DU 06 Août 2026




N° RC 25/04130







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES


ET : 

[U] [K]




Débats à l'audience du 28 Mai 2026



le 

copie et grosse :
à Me LEMONNIER


copie :
à M. [K]
à M. Le préfet d’[Localité 1] et [Localité 2]


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]



TENUE le 06 Août 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 28 Mai 2026


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Août 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant substitué par Me CORNU-SADANIA


D'une Part ;

ET :

Monsieur [U] [K], demeurant [Adresse 3]
comparant



D'autre Part ;









EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signatures électroniques du 1er août 2024, M. [B] [X], représenté par la Sté La Centrale Immobilière, a conclu un bail à usage d'habitation avec M. [U] [K], portant sur un bien sis [Adresse 4], 1er étage à [Localité 4], contre paiement mensuel d'un loyer initialement fixé à 675,50 €, outre une provision sur charges de 70,00 €, soit la somme mensuelle de 745,50 €. 

 Dès le 18 juillet 2024, dans la perspective du bail précité, M. [B] [X] avait souscrit un contrat de cautionnement, relevant du dispositif VISALE, auprès de la S.A.S Action Logement Services, garantissant 36 mensualités impayées maximum sur la durée total du bail renouvellement éventuel inclus.

Par suite de défaut de paiement des échéances de février à mai 2025, M. [B] [X] a actionné la caution de la S.A.S Action Logement Services et s'est vu régler, contre quittance subrogative, la somme correspondante de 2.2982,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, la S.A.S Action Logement Services a fait délivrer à M. [U] [K] un commandement visant une clause résolutoire pour avoir paiement d’un arriéré locatif total de 2982,00 € ; arriéré locatif dont elle a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) dès le 2 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2025, la S.A.S Action Logement Services a fait assigner M. [U] [K] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal en lui demandant de :
Au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224 et suivants, 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil,
À titre principal :
- déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,
À titre subsidiaire : 
- prononcer la résiliation judiciaire dudit bail aux torts et griefs du preneur 

En tout état de cause :
- ordonner l’expulsion de M. [U] [K] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique,
- condamner M. [U] [K] à lui payer :
. la somme de 4473,00 € au titre de la dette locative, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2025, date du commandement de payer, pour 2982,00 € et du 3 septembre 2025, date de l'assignation, pour le surplus,
. une somme mensuelle correspondant au montant mensuel du loyer et des charges mensuelles à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, dès lors les paiements correspondant seront justifiés par une quittance subrogative,
. la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
. les dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 4 septembre 2025.

L'affaire a finalement été retenue à l’audience du 28 mai 2026, au cours de laquelle n'a pu être évoqué un diagnostic social et financier, dans la mesure où le greffe n'a pas reçu ce document.

La S.A.S Action Logement Services, comparant par son avocat, a maintenu les termes de son assignation et produit un décompte actualisant le montant de la dette locative à la somme de 10893,10 € au 20 mai 2026, en soulignant qu'aucun paiement n'était intervenu depuis l'échéance du mois de février 2025.

M. [U] [K], comparant en personne, a confirmé devoir le montant de la dette actualisée ainsi que son absence de reprise des paiements depuis l'échéance du mois de février 2025. Il a sollicité l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a précisé être célibataire sans enfant, grutier par intérim et percevoir à ce titre une moyenne de 1500 € par mois et, enfin, qu'il envisageait de faire venir sa mère pour partager avec elle le coût de son logement.

Invitées à produire tout élément sur ce point, aucune des parties n'a fait état de l'existence d'une procédure de surendettement engagée par M. [U] [K].

L'affaire a été mise en délibéré au 6 août 2026. 





MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action

Au regard du droit civil en général

L'article 2308 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

En droit positif, la caution est subrogée dans le droit du bailleur à agir en paiement, ce qui lui permet de recouvrer les sommes qu'elle a elle-même payées au bailleur, mais elle est également subrogée dans le droit du bailleur à agir en résiliation du bail, ce qui lui permet de limiter de nouveaux impayés et, partant de là, le montant de la dette cautionnée.

En l'espèce, l'acte signé par voie électronique le 18 juillet 2024 entre M. [X] et la S.A.S Action Logement Services est un contrat de cautionnement souscrit dans le cadre du dispositif VISALE, mis en place par l'Etat français, aux fins notamment de favoriser la mise en location de logements du secteur privé, en assurant le paiement du loyer et des charges locatives impayés par le locataire d'un bailleur ayant souscrit à ce dispositif.

Ce contrat stipule notamment que dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, elle sera subrogée dans tous les droits et action du bailleur, tant en recouvrement des sommes versées, qu'en constatation d'acquisition de la clause résolutoire et /ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation.

La S.A.S Action Logement Services produit également aux débats différentes quittances établies à hauteur de 10893,10 €, aux termes desquelles le bailleur l'a subrogée dans ses droits et actions contre M. [U] [K].

En conséquence, son action est recevable au regard du droit civil en général.

Au regard de la loi du 6 juillet 1989 en particulier

Le juge peut soulever d'office l'application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF. 

Les bailleurs personnes privées ou exerçant sous forme de société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de six semaine suivant la saisine la CCAPEX. Pour autant, la loi n'exige pas l'accomplissement de cette formalité à peine d'irrecevabilité de la demande. 

Le III. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l'audience.

Le IV. de cet article précise enfin que les dispositions qui précèdent sont également applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative du preneur.

En l’espèce, au moyen de l’accusé réception produit aux débats, la S.A.S Action Logement Services, subrogée dans les droits et actions de M. [X], prouve avoir saisi la CCAPEX de la situation d’impayés de M. [U] [K] le 2 juin 2025, soit au moins deux mois avant l'assignation délivrée le 3 septembre 2025.

La S.A.S Action Logement Services verse également aux débats la preuve de ce que son assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 4 septembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l'audience.

En conséquence, son action est recevable au regard de la loi du 6 juillet 1989 en particulier.




Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. 

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l'écoulement d'un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l'écoulement d'un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient en page 14 une clause résolutoire aux termes de laquelle celui-ci sera résilié de plein droit si un commandement de payer l'arriéré locatif demeure infructueux dans le délai de six semaines.

La S.A.S Action Logement Services produit le commandement de payer signifié à M. [U] [K] le 26 mai 2025 pour avoir paiement de la somme principale de 2982,00 € dans le délai de six semaines.

Au moyen du décompte locatif fourni, la S.A.S Action Logement Services justifie également que M. [U] [K] n'a pas apuré les causes de ce commandement dans les six semaines de celui-ci, soit au 8 juillet 2025. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 8 juillet 2025 et que le bail se trouve résilié depuis cette date.

Sur l'arriéré locatif

L'article 1728 du code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les loyers s'entendent de ceux convenus au bail, le cas échéant après jeu de la clause d'indexation.

Les charges récupérables, c'est à dire récupérables par le propriétaire sur le locataire, s'entendent de celles listées par décret pris en Conseil d’État n°87-713 en date du 26 août 1987, d'ordre public en ce qu'il emporte application de dispositions légales elles-mêmes d’ordre public. Parmi les charges ainsi listées, figurent notamment les dépenses relatives à l'utilisation et à l'entretien courant des installations individuelles de chauffage, de production et distribution d’eau chaude dans les parties privatives et les menues réparations qui s’y rapportent.

L'article 1217 du code civil dispose notamment que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement, peut en poursuivre l'exécution forcée.


Enfin, l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, outre le bail signé entre les parties, la S.A.S Action Logement Services fait la preuve des obligations à paiement invoquées en produisant :
- dune part, un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 10893,10 € au 20 mai 2026, tenant compte de l'indéindexation du loyer et de la révision de la provision sur charges,
- d'autre part, les quittances aux termes desquelles le bailleur l'a subrogée dans ses droits à paiement à hauteur de 10893,10 €, correspondant à quinze échéances mensuelles impayées, entre le mois de février 2025 et le mois d'avril 2026 inclus.

Ces éléments, qui paraissent réguliers, de sont d'ailleurs pas contesté par M. [K], qui, au contraire, s'en est reconnu redevable à l'audience.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [U] [K] à payer à la S.A.S Action Logement Services la somme de 10893,10 € au titre de l'arriéré locatif dû au 20 mai 2026, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2982,00 € et du 3 septembre 2025, date de l'assignation, pour le surplus.

Sur des délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

S'il les conditions ainsi posées sont réunies, le juge n'est pas lié par les propositions ou accords des parties à ce sujet. Il reste, au contraire, souverain pour apprécier les modalités selon lesquelles il accorde de tels délais de paiement ; l'objectif fixé par la loi étant qu'il tienne compte de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier.

L'article 24 VII. dispose notamment que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. 

Si le locataire s'acquitte des échéances courantes et se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif tel qu'il vient d'être examiné au 20 mai 2026, qu'aucune reprise de versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n'est intervenue.

En conséquence, aucun délai ne peut être accordé à M. [U] [K], tant en termes de paiement qu'en termes de suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte que son expulsion doit être ordonnée dans les conditions précisées au "PAR CES MOTIFS" ci-après.

Sur les indemnités d'occupation

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, M. [U] [K] se trouve en situation d'occuper les lieux sans droit ni titre, à compter du 8 juillet 2025, date d'acquisition de la clause résolutoire, causant dès lors chaque mois à la S.A.S Action Logement Services, tenue de payer en ses lieu et place à l'égard du bailleur, un préjudice qu'il y a lieu de réparer en lui octroyant, à titre d'indemnités d'occupation, des sommes égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail. 

Toutefois, l'arriéré locatif précédemment fixé à la somme de 10893,10 € au 20 mai 2026, inclut la totalité des sommes dues jusqu’à cette date et intègre déjà par conséquent partie des indemnités d'occupation ainsi octroyées. 

En conséquence, il convient de condamner M. [U] [K] à payer à la S.A.S Action Logement Services, en deniers ou quittances, des indemnités d'occupation courant à compter de l'échéance du mois de mai 2026 jusqu'à libération effective des lieux ; ce, à condition que cette dernière puisse justifier de quittances subrogatives correspondantes.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner M. [U] [K] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer pour 152,02 €.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a également lieu de condamner M. [U] [K] à payer à la S.A.S Action Logement Services la somme de 800,00 €.
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PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevables les demandes formulées par la S.A.S Action Logement Services à l'encontre de M. [U] [K] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er août 2024 entre M. [B] [X], d’une part, et M. [U] [K], d’autre part, sont réunies au 8 juillet 2025, relativement au logement sis [Adresse 5] à [Localité 4], et que ledit bail se trouve résilié depuis cette date ;

CONDAMNE M. [U] [K] à payer à la S.A.S Action Logement Services, subrogée dans les droits et actions de M. [B] [X], la somme de 10893,10 € (DIX MILLE HUIT CENT QUATRE VINGT TREIZE EUROS ET DIX CENTIMES) au titre de l'arriéré locatif dû au 20 mai 2026, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 mai 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2982,00 € et du 3 septembre 2025, date de l'assignation, pour le surplus.

DIT n'y avoir lieu à accorder de délais de paiement à M. [U] [K] ; 

DIT que M. [U] [K] occupe sans droit ni titre les lieux précités ;

ORDONNE en conséquence à M. [U] [K] de restituer ces lieux à leur propriétaire ;

DIT qu'à défaut, pour M. [U] [K] d'avoir libéré ces lieux deux mois après la notification au Préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ; les meubles laissés dans les lieux suivant alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

A condition que la S.A.S Action Logement Services puisse justifier de quittances subrogatives correspondantes : CONDAMNE M. [U] [K] à payer à la S.A.S Action Logement Services, en deniers ou quittance, des indemnités d’occupation égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail, courant à compter de l'échéance du mois de mai 2026 inclus jusqu'à libération effective des lieux ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au Préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE M. [U] [K] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 26 mai 2025 pour 152,02 € ;

CONDAMNE M. [U] [K] à payer à La S.A.S Action Logement Services la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an ci-dessus indiqués par les juge et greffier sus-nommés

Le greffier Le juge des contentieux de la protection

Décisions proches

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• 29 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Rennes · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 25/08987

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• 3 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/01431

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Mise à jour de la source le 2026-08-11T21:41:10.819Z.