Tribunal judiciaire de Bordeaux, REFERES 1ère Section, 17 août 2026, n° 26/01011

Exposé du litige

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 
DE [Localité 1]



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


30Z

Minute 


N° RG 26/01011 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3Y7L

1 copie















Décision nativement numérique délivrée
le 17/08/2026
à la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT
la SELARL GALY & ASSOCIÉS

Rendue le DIX SEPT AOUT DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 29 juin 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.



DEMANDERESSE

Société MONTAGNAC, société civile immobilière immatriculée au RCS de [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Xavier DELAVALLADE de la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT, avocats au barreau de BORDEAUX



DÉFENDERESSE

S.A.S. [Adresse 2], venant aux droits de la Société d’Exploitation de l’Institut [Etablissement 1], prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Xavier SCHONTZ de la SELARL GALY & ASSOCIÉS, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Mohamad SOBH, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE





I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES


Par acte du 18 mai 2026, la SCI MONTAGNAC, après y avoir été autorisée par ordonnance sur requête du 28 avril 2026, a fait assigner la SAS [Adresse 2] venant aux droits de la société d’exploitation de l’Institut [Etablissement 1], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 834 et 835, 485 du code de procédure civile et 1857 et 1858 du code civil afin de :
- se voir autoriser, ainsi que tout tiers de son choix, à accéder au bien situé [Adresse 4] à [Localité 1] pris à bail par la défenderesse ;
- fixer les modalités d’accès suivantes :
- elle sera autorisée à accéder aux locaux 2 ou 3 fois par semaine à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- les visites auront lieu les jours ouvrables de son choix, entre 14 et 18 heures, à charge pour elle de prévenir au préalable la défenderesse au moins 3 jours à l’avance par LRAR et par voie de mail ;
- la défenderesse devra lui permettre l’accès aux locaux et à tout tiers de son choix aux dates et heures prévues n prévoyant la présence d’un préoposé disposant des clés et accès à l’ensemble des locaux ;
- faire injonction à la défenderesse de lui permettre l’accès aux locaux dès lors qu’elle aura respecté les modalités fixées, et ce sous astreinte de 250 euros par infraction constatée ;
- à défaut, l’autoriser à faire procéder à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique et de tout serrurier et technicien utiles ;
- ordonner que l’exécution de l’ordonnance aura lieu au seul vu de la minute ;
- condamner la défenderesse à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La demanderesse expose qu’elle est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 5], dont une partie a été donnée à bail le 1er juillet 2018 à la société d’exploitation de l’Institut [Etablissement 1], devenue le SAS COURS DE FRANCE, dont l’activité est la commercialisation de cours aux particuliers et aux entreprises ; qu’elle souhaite vendre les locaux mais en est empêchée par la locataire qui fait systématiquement obstacle aux visites des acquéreurs potentiels sans aucune raison valable, ces visites n’étant pas de nature à causer un préjudice ou une gêne à l’exploitation ; que ce refus, manifestement motivé par la seule volonté de lui nuire, constitue un trouble manifestement illicite et est susceptible de lui causer un dommage imminent, la patience des acquéreurs s’épuisant ; que même si le bail ne comporte aucune mention spécifique quant à sa possibilité d’accéder aux locaux, elle peut se prévaloir du droit légitime d’y accéder lorsque la situation le rend nécessaire, notamment pour remplir son obligation d’entretien ou pour les faire visiter à un acquéreur potentiel, sous réserve que cet accès ne porte pas atteinte à la vie privée du locataire ni ne cause de trouble à l’exploitation ; 

L’affaire, appelée à l’audience du 1er juin 2026, a été renvoyée pour échange des conclusions des parties et retenue à l'audience du 29 juin 2026. 

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

- la demanderesse, le 25 juin 2026, par des écritures aux termes desquelles elle demande :
- à titre liminaire, 
- d’écarter le moyen tiré de la prétendue déchéance du bénéfice de la procédure de référé d’heure à heure ;
- de débouter la défenderesse de sa fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir 
- de la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
- au fond, elle maintient ses demandes initiales et sollicite à titre subsidiaire qu’à tout le moins soit fixé un créneau hebdomadaire imposé d’une durée de deux heures les jours ouvrables et en après-midi, pendant lequel la défenderesse devra lui laisser l’accès aux locaux sur préavis de trois jours ;
- sur les demandes reconventionnelles de la défenderesse, le rejet de toutes ses demandes;
- en tout état de cause, la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’ax entiers dépens;

- la défenderesse, le 26 juin 2026, par des écritures aux termes desquelles elle demande :
- à titre principal, 
- qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé en l’absence de toute urgence caractérisée et persistante et en raison de l’irrecevabilité des demandes pour défaut de qualité à agir, la SCI ne justifiant pas de sa qualité de bailleur ;
- que la demanderesse soit déboutée de toutes ses demandes ;
- à titre subsidiaire au fond, de débouter la SCI MONTAGNAC de toutes ses demandes alors qu’elle n’a jamais opposé de refus de principe aux visites, que le bail ne contient aucune clause conférant au bailleur un droit de visite sur l’immeuble, et qu’il est tenu de lui garantir la jouissance paisible et exclusive des lieux loués ;
- à titre reconventionnel, 
- qu’il soit fait défense à la demanderesse de pénétrer dans les lieux sans son autorisation préalable et écrite et ce sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée;
- qu’il soit ordonné à la demanderesse de retirer dans un délai de 48 heures à compter de la signification de l’ordonnance toutes les photos prises à l’intérieur des locaux et diffusées sur tout site ou plateforme dès lors qu’aucune autorisation de sa part n’est produite et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;
- que la demanderesse soit condamnée à lui payer une provision de 5 000 euros à valoir sur les dommages et intérêts dus en réparation de son trouble de jouissance ;
- à titre infiniment subsidiaire, que l’exercice du droit d’accès soit strictement encadré et limité ;
- en tout état de cause,
- que la demanderesse soit condamnée à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- que la demanderesse soit condamnée à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- qu’elle soit condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties.


II – MOTIFS DE LA DECISION

sur la demande principale :

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. 

En l’espèce, la défenderesse s’oppose à la demande en faisant valoir :
- à titre principal, qu’il n’y a pas lieu à référé en l’absence de toute urgence caractérisée et persistante et en raison de l’irrecevabilité des demandes pour défaut de qualité à agir, la SCI ne justifiant pas de sa qualité de bailleur ;
- à titre subsidiaire au fond, que le bail ne contient aucune clause conférant au bailleur un droit de visite sur l’immeuble, et qu’il est tenu de lui garantir la jouissance paisible et exclusive des lieux loués.

sur la qualité à agir :

La défenderesse invoque la discordance entre le n° SIREN figurant dans le bail et celui figurant sur l’extrait KBIS de la demanderesse.

C’est cependant à bon droit que celle-ci oppose qu’en dépit de cette discordance, qu’elle impute à une simple erreur matérielle, sa qualité de propriétaire est parfaitement établie par les pièces produites, alors que par ailleurs cette qualité n’a jamais été contestée par la défenderesse qui lui règle les loyers depuis l’origine du bail, a reçu sans protester sommation et congé avec offre de vente, et lui reproche de manière contradictoire d’avoir méconnu certaines obligations de bailleur.

Le moyen sera écarté, et la SCI MONTAGNAC déclarée recevable en ses demandes.

sur l’urgence :

Il ressort des pièces et des débats que la demanderesse a fait connaître depuis 2022 au moins à sa locataire sa volonté de vendre les locaux, et que le comportement de la défenderesse, qui, malgré de nombreuses démarches amiables, fait preuve d’un “manque de coopération persistant”, selon les termes de l’agence, empêche l’organisation de visites et fait obstacle à la mise en œuvre de ce projet.

Ces circonstances caractérisent à la fois l'urgence et un trouble manifestement illicite puisque la demanderesse est empêchée d'exercer son droit, incontestable, de disposer de son bien, voire un péril imminent dans la mesure où la demanderesse peut utilement faire valoir que la résistance de sa locataire est de nature à décourager les candidats acquéreurs.

Il en résulte que le recours à la procédure de référé d’heure à heure est justifié.

sur le droit d’accès de la SCI MONTAGNAC :

La défenderesse soutient que la demande doit être rejetée dès lors que le bail ne contient aucune clause conférant au bailleur un droit de visite sur l’immeuble, et qu’il est tenu de lui garantir la jouissance paisible et exclusive des lieux loués.
Il est constant que lors de la location d’un local, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur des lieux loués pendant la durée du bail (article 1719 al. 3° du code civil).Il est d’usage interdit au bailleur d’entrer dans les lieux loués sans l’autorisation du locataire. Ce principe connaît cependant quelques limites, par exemple lorsque le bailleur doit remplir son obligation d’entretien, ou lorsqu’il souhaite faire visiter les locaux à un acquéreur ou à un locataire potentiel en vue de leur commercialisation future. 

Pour limiter le risque de conflit entre les parties, il est recommandé de prévoir dès la conclusion du bail une clause encadrant le droit de visite du bailleur dans le local. À défaut d’accord avec le bailleur, le locataire peut demander aux tribunaux de réglementer les visites.

La SCI MONTAGNAC, qui fait valoir à bon droit que le silence du bail n’emporte pas exclusion de son droit de propriété, est ainsi fondée à solliciter judiciairement l’organisation des visites.

Il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande, et d'autoriser la SCI MONTAGNAC à accéder aux locaux donnés à bail dans des conditions et selon des modalités garantissant la jouissance paisible du locataire, incluant fréquence, horaires et conditions, telles que précisées au dispositif.

Si le bailleur ne peut imposer des visites intempestives ou perturbantes sous peine de sanctions, il est en revanche en droit de se faire accompagner ou représenter par toute personne de son choix, notamment les membres de l’agence immobilière en charge de la commercialisation, et la défenderesse n’est pas fondée à conditionner son accord à l’exclusion de certaines personnes, ou à la présence systématique d’un commissaire de justice aux frais de la demanderesse.

La mise en place d’une astreinte apparaît par ailleurs suffisante pour s’assurer du respect par la locataire des modalités prescrites sans qu’il soit besoin en l’état d’autoriser la bailleresse à faire procéder, à défaut, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique et de tout serrurier et technicien utiles.
sur les demandes reconventionnelles :
La défenderesse sollicite à titre reconventionnel :
- qu’il soit fait défense à la demanderesse de pénétrer dans les lieux sans son autorisation préalable et écrite et ce sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée ; 
Compte tenu des modalités de visite précisées aux termes du dispositif, qui instaurent un délai de prévenance de la locataire dont le bailleur doit justifier, et qui suffisent à garantir la préservation des droits de la défenderesse, cette demande sera rejetée.
- qu’il soit ordonné à la demanderesse de retirer dans un délai de 48 heures à compter de la signification de l’ordonnance toutes les photos prises à l’intérieur des locaux et diffusées sur tout site ou plateforme dès lors qu’aucune autorisation de sa part n’est produite et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;
Les photos incriminées (pièces 14 et 15 de la défenderesse) concernent la façade de l’immeuble et l’intérieur d’une ou plusieurs salles simplement meublées de tables et de chaises mais vides de tout occupant.
Ces élements ne permettant de caractériser une atteinte ni à la vie privée ni à la jouissance paisible du preneur, ni aucun trouble manifestement illicite, la demande sera rejetée.
- que la demanderesse soit condamnée à lui payer une provision de 5 000 euros à valoir sur les dommages et intérêts dus en réparation de son trouble de jouissance ;

L’existence du trouble de jouissance allégué étant sérieusement contestable, il y a lieu de rejeter la demande comme ne relevant pas du pouvoir du juge des référés.
- que la demanderesse soit condamnée à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Dès lors qu’il est fait droit,au moins pour partie, à la demande de la SCI MONTAGNAC, la procédure ne saurait être qualifiée d’abusive. La défenderesse sera déboutée de cette demande.
sur les autres demandes :
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La société [Adresse 2] sera condamnée, outre les entiers dépens, à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L’urgence ne commande pas qu’il soit dit que l’exécution de l’ordonnance aura lieu au seul vu de la minute.

Motifs

III - DECISION
Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel ; 
Vu les articles 834 et 835, 485 du code de procédure civile et 1103, 1104, 1719, 1720 et 1724 du code civil
Déclare la SCI MONTAGNAC recevable et bien fondée en ses demandes ;
Autorise la SCI MONTAGNAC ainsi que tout tiers de son choix, à accéder au bien situé [Adresse 4] à Bordeaux pris à bail par la la SAS [Adresse 2], à raison de deux fois par semaine et pendant une durée de deux heures, les jours ouvrables de son choix entre 14 et 18 heures, à charge pour elle de prévenir la locataire au moins trois jours à l’avance par LRAR et courriel ;
Dit que la défenderesse devra, si ces conditions sont remplies, lui permettre l’accès aux locaux ainsi qu’à tout tiers de son choix, aux dates et heures prévues, en prévoyant la présence d’un préposé disposant des clés et de l'accès à l’ensemble des locaux, et ce sous astreinte de 250 euros par infraction constatée pendant une durée de deux mois ; dit n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires
CONDAMNE la SAS COURS DE FRANCE, venant aux droits de la Société d’Exploitation de l’Institut [Etablissement 1], aux dépens, et la condamne à payer à la SCI MONTAGNAC la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 
La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière. 
Le Greffier, Le Président,

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 
DE [Localité 1]



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


30Z

Minute 


N° RG 26/01011 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3Y7L

1 copie















Décision nativement numérique délivrée
le 17/08/2026
à la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT
la SELARL GALY & ASSOCIÉS

Rendue le DIX SEPT AOUT DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 29 juin 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière.



DEMANDERESSE

Société MONTAGNAC, société civile immobilière immatriculée au RCS de [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Xavier DELAVALLADE de la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT, avocats au barreau de BORDEAUX



DÉFENDERESSE

S.A.S. [Adresse 2], venant aux droits de la Société d’Exploitation de l’Institut [Etablissement 1], prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 3]
représentée par Maître Xavier SCHONTZ de la SELARL GALY & ASSOCIÉS, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Mohamad SOBH, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE





I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES


Par acte du 18 mai 2026, la SCI MONTAGNAC, après y avoir été autorisée par ordonnance sur requête du 28 avril 2026, a fait assigner la SAS [Adresse 2] venant aux droits de la société d’exploitation de l’Institut [Etablissement 1], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 834 et 835, 485 du code de procédure civile et 1857 et 1858 du code civil afin de :
- se voir autoriser, ainsi que tout tiers de son choix, à accéder au bien situé [Adresse 4] à [Localité 1] pris à bail par la défenderesse ;
- fixer les modalités d’accès suivantes :
- elle sera autorisée à accéder aux locaux 2 ou 3 fois par semaine à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- les visites auront lieu les jours ouvrables de son choix, entre 14 et 18 heures, à charge pour elle de prévenir au préalable la défenderesse au moins 3 jours à l’avance par LRAR et par voie de mail ;
- la défenderesse devra lui permettre l’accès aux locaux et à tout tiers de son choix aux dates et heures prévues n prévoyant la présence d’un préoposé disposant des clés et accès à l’ensemble des locaux ;
- faire injonction à la défenderesse de lui permettre l’accès aux locaux dès lors qu’elle aura respecté les modalités fixées, et ce sous astreinte de 250 euros par infraction constatée ;
- à défaut, l’autoriser à faire procéder à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique et de tout serrurier et technicien utiles ;
- ordonner que l’exécution de l’ordonnance aura lieu au seul vu de la minute ;
- condamner la défenderesse à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La demanderesse expose qu’elle est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 5], dont une partie a été donnée à bail le 1er juillet 2018 à la société d’exploitation de l’Institut [Etablissement 1], devenue le SAS COURS DE FRANCE, dont l’activité est la commercialisation de cours aux particuliers et aux entreprises ; qu’elle souhaite vendre les locaux mais en est empêchée par la locataire qui fait systématiquement obstacle aux visites des acquéreurs potentiels sans aucune raison valable, ces visites n’étant pas de nature à causer un préjudice ou une gêne à l’exploitation ; que ce refus, manifestement motivé par la seule volonté de lui nuire, constitue un trouble manifestement illicite et est susceptible de lui causer un dommage imminent, la patience des acquéreurs s’épuisant ; que même si le bail ne comporte aucune mention spécifique quant à sa possibilité d’accéder aux locaux, elle peut se prévaloir du droit légitime d’y accéder lorsque la situation le rend nécessaire, notamment pour remplir son obligation d’entretien ou pour les faire visiter à un acquéreur potentiel, sous réserve que cet accès ne porte pas atteinte à la vie privée du locataire ni ne cause de trouble à l’exploitation ; 

L’affaire, appelée à l’audience du 1er juin 2026, a été renvoyée pour échange des conclusions des parties et retenue à l'audience du 29 juin 2026. 

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

- la demanderesse, le 25 juin 2026, par des écritures aux termes desquelles elle demande :
- à titre liminaire, 
- d’écarter le moyen tiré de la prétendue déchéance du bénéfice de la procédure de référé d’heure à heure ;
- de débouter la défenderesse de sa fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir 
- de la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;
- au fond, elle maintient ses demandes initiales et sollicite à titre subsidiaire qu’à tout le moins soit fixé un créneau hebdomadaire imposé d’une durée de deux heures les jours ouvrables et en après-midi, pendant lequel la défenderesse devra lui laisser l’accès aux locaux sur préavis de trois jours ;
- sur les demandes reconventionnelles de la défenderesse, le rejet de toutes ses demandes;
- en tout état de cause, la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’ax entiers dépens;

- la défenderesse, le 26 juin 2026, par des écritures aux termes desquelles elle demande :
- à titre principal, 
- qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé en l’absence de toute urgence caractérisée et persistante et en raison de l’irrecevabilité des demandes pour défaut de qualité à agir, la SCI ne justifiant pas de sa qualité de bailleur ;
- que la demanderesse soit déboutée de toutes ses demandes ;
- à titre subsidiaire au fond, de débouter la SCI MONTAGNAC de toutes ses demandes alors qu’elle n’a jamais opposé de refus de principe aux visites, que le bail ne contient aucune clause conférant au bailleur un droit de visite sur l’immeuble, et qu’il est tenu de lui garantir la jouissance paisible et exclusive des lieux loués ;
- à titre reconventionnel, 
- qu’il soit fait défense à la demanderesse de pénétrer dans les lieux sans son autorisation préalable et écrite et ce sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée;
- qu’il soit ordonné à la demanderesse de retirer dans un délai de 48 heures à compter de la signification de l’ordonnance toutes les photos prises à l’intérieur des locaux et diffusées sur tout site ou plateforme dès lors qu’aucune autorisation de sa part n’est produite et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;
- que la demanderesse soit condamnée à lui payer une provision de 5 000 euros à valoir sur les dommages et intérêts dus en réparation de son trouble de jouissance ;
- à titre infiniment subsidiaire, que l’exercice du droit d’accès soit strictement encadré et limité ;
- en tout état de cause,
- que la demanderesse soit condamnée à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- que la demanderesse soit condamnée à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- qu’elle soit condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties.


II – MOTIFS DE LA DECISION

sur la demande principale :

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. 

En l’espèce, la défenderesse s’oppose à la demande en faisant valoir :
- à titre principal, qu’il n’y a pas lieu à référé en l’absence de toute urgence caractérisée et persistante et en raison de l’irrecevabilité des demandes pour défaut de qualité à agir, la SCI ne justifiant pas de sa qualité de bailleur ;
- à titre subsidiaire au fond, que le bail ne contient aucune clause conférant au bailleur un droit de visite sur l’immeuble, et qu’il est tenu de lui garantir la jouissance paisible et exclusive des lieux loués.

sur la qualité à agir :

La défenderesse invoque la discordance entre le n° SIREN figurant dans le bail et celui figurant sur l’extrait KBIS de la demanderesse.

C’est cependant à bon droit que celle-ci oppose qu’en dépit de cette discordance, qu’elle impute à une simple erreur matérielle, sa qualité de propriétaire est parfaitement établie par les pièces produites, alors que par ailleurs cette qualité n’a jamais été contestée par la défenderesse qui lui règle les loyers depuis l’origine du bail, a reçu sans protester sommation et congé avec offre de vente, et lui reproche de manière contradictoire d’avoir méconnu certaines obligations de bailleur.

Le moyen sera écarté, et la SCI MONTAGNAC déclarée recevable en ses demandes.

sur l’urgence :

Il ressort des pièces et des débats que la demanderesse a fait connaître depuis 2022 au moins à sa locataire sa volonté de vendre les locaux, et que le comportement de la défenderesse, qui, malgré de nombreuses démarches amiables, fait preuve d’un “manque de coopération persistant”, selon les termes de l’agence, empêche l’organisation de visites et fait obstacle à la mise en œuvre de ce projet.

Ces circonstances caractérisent à la fois l'urgence et un trouble manifestement illicite puisque la demanderesse est empêchée d'exercer son droit, incontestable, de disposer de son bien, voire un péril imminent dans la mesure où la demanderesse peut utilement faire valoir que la résistance de sa locataire est de nature à décourager les candidats acquéreurs.

Il en résulte que le recours à la procédure de référé d’heure à heure est justifié.

sur le droit d’accès de la SCI MONTAGNAC :

La défenderesse soutient que la demande doit être rejetée dès lors que le bail ne contient aucune clause conférant au bailleur un droit de visite sur l’immeuble, et qu’il est tenu de lui garantir la jouissance paisible et exclusive des lieux loués.
Il est constant que lors de la location d’un local, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur des lieux loués pendant la durée du bail (article 1719 al. 3° du code civil).Il est d’usage interdit au bailleur d’entrer dans les lieux loués sans l’autorisation du locataire. Ce principe connaît cependant quelques limites, par exemple lorsque le bailleur doit remplir son obligation d’entretien, ou lorsqu’il souhaite faire visiter les locaux à un acquéreur ou à un locataire potentiel en vue de leur commercialisation future. 

Pour limiter le risque de conflit entre les parties, il est recommandé de prévoir dès la conclusion du bail une clause encadrant le droit de visite du bailleur dans le local. À défaut d’accord avec le bailleur, le locataire peut demander aux tribunaux de réglementer les visites.

La SCI MONTAGNAC, qui fait valoir à bon droit que le silence du bail n’emporte pas exclusion de son droit de propriété, est ainsi fondée à solliciter judiciairement l’organisation des visites.

Il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande, et d'autoriser la SCI MONTAGNAC à accéder aux locaux donnés à bail dans des conditions et selon des modalités garantissant la jouissance paisible du locataire, incluant fréquence, horaires et conditions, telles que précisées au dispositif.

Si le bailleur ne peut imposer des visites intempestives ou perturbantes sous peine de sanctions, il est en revanche en droit de se faire accompagner ou représenter par toute personne de son choix, notamment les membres de l’agence immobilière en charge de la commercialisation, et la défenderesse n’est pas fondée à conditionner son accord à l’exclusion de certaines personnes, ou à la présence systématique d’un commissaire de justice aux frais de la demanderesse.

La mise en place d’une astreinte apparaît par ailleurs suffisante pour s’assurer du respect par la locataire des modalités prescrites sans qu’il soit besoin en l’état d’autoriser la bailleresse à faire procéder, à défaut, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique et de tout serrurier et technicien utiles.
sur les demandes reconventionnelles :
La défenderesse sollicite à titre reconventionnel :
- qu’il soit fait défense à la demanderesse de pénétrer dans les lieux sans son autorisation préalable et écrite et ce sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée ; 
Compte tenu des modalités de visite précisées aux termes du dispositif, qui instaurent un délai de prévenance de la locataire dont le bailleur doit justifier, et qui suffisent à garantir la préservation des droits de la défenderesse, cette demande sera rejetée.
- qu’il soit ordonné à la demanderesse de retirer dans un délai de 48 heures à compter de la signification de l’ordonnance toutes les photos prises à l’intérieur des locaux et diffusées sur tout site ou plateforme dès lors qu’aucune autorisation de sa part n’est produite et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;
Les photos incriminées (pièces 14 et 15 de la défenderesse) concernent la façade de l’immeuble et l’intérieur d’une ou plusieurs salles simplement meublées de tables et de chaises mais vides de tout occupant.
Ces élements ne permettant de caractériser une atteinte ni à la vie privée ni à la jouissance paisible du preneur, ni aucun trouble manifestement illicite, la demande sera rejetée.
- que la demanderesse soit condamnée à lui payer une provision de 5 000 euros à valoir sur les dommages et intérêts dus en réparation de son trouble de jouissance ;

L’existence du trouble de jouissance allégué étant sérieusement contestable, il y a lieu de rejeter la demande comme ne relevant pas du pouvoir du juge des référés.
- que la demanderesse soit condamnée à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Dès lors qu’il est fait droit,au moins pour partie, à la demande de la SCI MONTAGNAC, la procédure ne saurait être qualifiée d’abusive. La défenderesse sera déboutée de cette demande.
sur les autres demandes :
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La société [Adresse 2] sera condamnée, outre les entiers dépens, à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L’urgence ne commande pas qu’il soit dit que l’exécution de l’ordonnance aura lieu au seul vu de la minute.

III - DECISION
Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel ; 
Vu les articles 834 et 835, 485 du code de procédure civile et 1103, 1104, 1719, 1720 et 1724 du code civil
Déclare la SCI MONTAGNAC recevable et bien fondée en ses demandes ;
Autorise la SCI MONTAGNAC ainsi que tout tiers de son choix, à accéder au bien situé [Adresse 4] à Bordeaux pris à bail par la la SAS [Adresse 2], à raison de deux fois par semaine et pendant une durée de deux heures, les jours ouvrables de son choix entre 14 et 18 heures, à charge pour elle de prévenir la locataire au moins trois jours à l’avance par LRAR et courriel ;
Dit que la défenderesse devra, si ces conditions sont remplies, lui permettre l’accès aux locaux ainsi qu’à tout tiers de son choix, aux dates et heures prévues, en prévoyant la présence d’un préposé disposant des clés et de l'accès à l’ensemble des locaux, et ce sous astreinte de 250 euros par infraction constatée pendant une durée de deux mois ; dit n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires
CONDAMNE la SAS COURS DE FRANCE, venant aux droits de la Société d’Exploitation de l’Institut [Etablissement 1], aux dépens, et la condamne à payer à la SCI MONTAGNAC la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 
La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Cadre Greffière. 
Le Greffier, Le Président,







En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le greffier.

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Mise à jour de la source le 2026-08-17T18:14:07.682Z.