Tribunal judiciaire de Montpellier, Contentieux général Proxi, 17 août 2026, n° 25/02877

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE


Par acte sous seing privé en date du 30 mars 2023 ayant pris effet le 01 avril 2023, Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] ont donné à bail à Monsieur [B] [W] un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 600 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 30 euros pour la consommation d’eau. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 05 décembre 2024, Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] ont fait délivrer à Monsieur [B] [W] un congé pour motif légitime et sérieux aux fins de réalisation de travaux, avec un préavis fixé au 31 mars 2025. Le locataire a toutefois contesté ledit congé par courrier en date du 30 décembre 2024. 

Se prélavant de l’existence de désordres affectant le logement, Monsieur [B] [W] a par ailleurs, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 13 mars 2025 et par l’intermédiaire de son avocat, mis en demeure Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] d’avoir à procéder aux travaux de réhabilitation du logement ou, à défaut, de lui proposer une solution de relogement.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 28 mars 2025, Monsieur [B] [W] a saisi la Commission départementale de conciliation de l’Hérault qui, lors de sa séance du 13 juin 2025, a déclaré que les parties n’ont pas concilié. 

Par actes de commissaire de justice délivrés à étude en date du 02 décembre 2025, Monsieur [B] [W] a par la suite fait assigner Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de :
annuler le congé délivré par les bailleurs pour motif légitime en date du 05 décembre 2024 en raison de son caractère frauduleux et de l’absence de proposition de relogement, 
les condamner à la réalisation des travaux réparatoires et de mise en conformité de l’ensemble des désordres listés dans le rapport DIMO en date du 10 septembre 2024 et dans le rapport de l’[Localité 2] en date du 22 novembre 2024, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, 
les condamner à justifier de la conformité de l’ensemble des travaux réalisés afin de mettre fin à l’intégralité des désordres par la remise d’une attestation rédigée par un maître d’œuvre qu’ils mandateront à leurs frais, 
les condamner à le reloger à leurs frais le temps de la réalisation de l’intégralité des travaux de mise en conformité, 
être autorisé à se prévaloir de l’exception d’inexécution et, par conséquent, à ne plus s’acquitter d’aucun loyer ni charge tant que les travaux réparatoires et de mise en conformité n’auront pas été intégralement réalisés,
les condamner au paiement de la somme de 9 000 euros, soit 600 euros par mois sur la période de septembre 2024 à novembre 2025 inclus, en indemnisation au titre du préjudice de jouissance, à parfaire au jour de la réalisation de tous les travaux réparatoires et de mise en conformité du logement constaté par un maître d’œuvre mandaté par leurs soins et à leurs frais, 
les condamner à faire installer un compteur individuel d’électricité afin qu’il puisse souscrire son propre contrat d’électricité,
les condamner au paiement de la somme de 960 euros, soit 30 euros par mois sur la période d’avril 2023 à novembre 2025, au titre du remboursement des provisions sur charges versées au titre de la consommation d’électricité, à parfaire au jour de la décision à intervenir et jusqu’à l’installation du compteur individuel d’électricité, 
les condamner à payer à Maître [N] [H] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure civile et de l’article 37 alinéa 2 de loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, sans que cette somme ne puisse être inférieure à la somme de 1 134 euros, 
les condamner aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

En parallèle, Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] ont de nouveau fait délivrer à Monsieur [B] [W] un congé pour reprise, avec un préavis fixé au 31 mars 2026, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 03 décembre 2025. 

Sur le plan procédural, à l’audience du 18 mai 2026, Monsieur [B] [W], représenté par son avocat qui a plaidé, a demandé :
L’annulation du congé délivré le 5 décembre 2024 par M. [O] [I] et Mme [J] [T] [A] à M. [B] [W] comme étant irrégulier ;
L’annulation du congé délivré le 3 décembre 2025 par M. [O] [I] et Mme [J] [T] [A] à M. [B] [W] comme étant irrégulier 
 la condamnation in solidum de M. [O] [I] et Mme [J] [T] [A] :
- à réaliser tous les travaux réparatoires et de mise en conformité de tous les désordres listés tant dans le rapport DIMO du 10/09/2024 que dans le rapport de l'[Localité 2] du 22/11/2024, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- à justifier de la conformité de tous les travaux réalisés pour mettre fin à l'intégralité des désordres par la remise d'une attestation rédigée par un maître d'œuvre qu'ils mandateront à leurs frais exclusifs ;
- à reloger M. [W] à leurs frais le temps de la réalisation de l'intégralité des travaux de mise en conformité ;
- que M. [W] soit autorisé à se prévaloir de l'exception d'inexécution et par conséquent, à ne plus s'acquitter d'aucun loyer ni charge tant que les travaux réparatoires et de mise en conformité n'auront pas été intégralement réalisés ;
- que M. [O] [I] et Mme [J] [T] [A] soient condamnés in solidum à payer à M. [B] [W] la somme de 600 € x 15 mois (de septembre 2024 à mai 2026) = 12.600 € au titre du préjudice de jouissance subi par M. [W], somme à parfaire au jour de la réalisation de tous les travaux réparatoires et de mise en conformité du logement constaté par un maître d'œuvre mandaté par leurs soins à leurs frais exclusifs ;
- que M. [O] [I] et Mme [J] [T] [A] soient condamnés in solidum à faire installer un compteur individuel d'électricité au bénéfice du bien loué à M. [W] afin que celui-ci puisse souscrire son propre contrat d'électricité ;
- que M. [O] [I] et Mme [J] [T] [A] soient condamnés in solidum à payer à M. [B] [W] la somme de 30 € x 32 mois (avril 2023 à mai 2026 inclus) = 1.140 €, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir et jusqu'à installation du compteur individuel d'électricité ;
- que M. [O] [I] et Mme [J] [T] [A] soient condamnés in solidum à payer à M. [B] [W] la somme de 3.000 € au titre du préjudice moral subi ;
- qu’ils soient condamnés in solidum à transmettre à M. [B] [W] les quittances de loyer de mars 2026, avril 2026 et mai 2026 ;
- toute attestation de témoin ne respectant pas le formalisme de l'article 202 du code de procédure civile soit rejetée ;
- que l'intégralité des demandes, fins et prétentions formulées par M. [O] [I] et Mme [J] [T] [A] soient rejetées ;
- que M. [O] [I] et Mme [J] [T] [A] soient condamnés in solidum à payer à Me [N] [H] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure civile et l'article 37 alinéa 2 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, sans que cette somme ne puisse être inférieure à la somme de 1.134 € ;
- qu’ils soient condamnés in solidum aux entiers dépens de l'instance et de ses suites ;

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [B] [W] indique tout d’abord demander l’annulation des congés délivrés par les bailleurs et souligne que les motifs desdits congés diffèrent en ce que le premier congé a été délivré pour que des travaux soient effectués alors que le second a été délivré pour loger le père de la bailleresse. Il précise également que l’adresse de ce dernier n’a pas été transmise sur le second congé, que, étant âgé de 75 ans, il doit être relogé, que le plafond des ressources des bailleurs s’apprécie à la date du 03 décembre 2025, que la déclaration fait apparaitre des revenus supérieurs à 45 000 euros et qu’ils sont donc au-dessus du seuil. 
S’agissant ensuite de l’insalubrité du logement, Monsieur [B] [W] indique qu’un signalement a été effectué auprès des services d’hygiène, que l’installation électrique est dangereuse et qu’il doit vider la cuvette des WC à la main car les évacuations ne fonctionnent pas, que des rapports ont été effectués mais qu’aucun arrêté n’a été pris. Il affirme que les défendeurs n’apportent aucune preuve que les travaux ont été faits comme noté lors de la contre-visite de l’[Localité 2], et sollicitent donc la réalisation des travaux sous astreinte, la condamnation des défendeurs au paiement de 12 600 euros à titre de dommages et intérêts, la refacturation concernant l’électricité et la condamnation des défendeurs au paiement de 3 000 euros en réparation du préjudice moral. Ils soutiennent en outre se prévaloir d’une exception d’inexécution. 

En défense, Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] ont comparu et ont demandé : 
De dire le congé valable,
D’ordonner la libération des lieux,
De débouter le locataire de l’ensemble de ses demandes,
De condamner le locataire au paiement d’une participation financière correspondant à la consommation d'électricité (1 800 €),
D’ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel.


Au soutien de leurs prétentions, Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] expliquent tout d’abord s’agissant de l’insalubrité du logement que les quatre locataires précédents n’ont jamais eu aucun problème, qu’ils n’ont été informés des travaux à effectuer qu’au bout de 16 mois de location et n’ont donc pas pu intervenir avant, que les travaux d’électricité ont été réalisés lors de deux interventions, ainsi que la ventilation et la plomberie, et que le locataire n’ouvre jamais sa chambre. 
S’agissant ensuite des congés délivrés au locataire, ils précisent que le premier a été délivré pour travaux parce qu’ils souhaitaient faire une extension, et que second a été délivré en raison de la nécessité de loger un de leurs parents au sein de la maison. 
Concernant enfin la consommation d’électricité, ils reconnaissent ne pas avoir vu l’utilité d’installer un compteur individuel, chiffrent la consommation d’électricité à environ 800 euros, indiquent que les provisions sur charges s’élèvent à 30 euros par mois, et indiquent que la somme retenue, de 0,18 centimes du Kw, correspond au tarif le plus bas. 

Les parties ont rencontré un conciliateur lors de l’audience, lequel a constaté l’absence de conciliation possible.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens. 

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 17 août 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION


Sur la validité des congés

En application de l’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989, I. — […] Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.


Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. […]
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.
II. — Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions du premier alinéa du présent II ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au même premier alinéa.
L'âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Il est constant que le caractère légitime et sérieux du motif invoqué est apprécié souverainement par les juges du fond.

Il est par ailleurs constant que la période à prendre en considération pour le calcul des ressources du locataire âgé de plus de soixante-cinq ans pour déterminer si le bailleur qui lui délivre congé, est tenu, en application de l’article 15, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, est celle des douze mois précédant la délivrance du congé.

En application de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

Sur le congé pour motif légitime et sérieux délivré en date du 5 décembre 2024

En l’espèce, Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] ont, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 05 décembre 2024, fait délivrer à Monsieur [B] [W] un congé pour motif légitime et sérieux, avec un préavis fixé au 31 mars 2025.



Ledit congé mentionne le motif allégué, à savoir la nécessité de procéder à des travaux de rénovation d’envergure dans le logement avec la création notamment d’une extension permettant de redistribuer les pièces, et respecte le préavis de trois mois, le bail devant prendre fin le 31 mars 2025. 

Monsieur [B] [W] conteste toutefois la validité de ce dernier et soutient, d’une part, que le motif avancé par les bailleurs ne peut justifier la délivrance d’un congé, et, d’autre part, qu’il bénéficie de la protection offerte par l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 aux locataires âgés de plus de 65 ans et dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond fixé par arrêté. 

Sur le motif allégué

Le demandeur affirme que la nullité du congé pour motif légitime et sérieux délivré par les bailleurs en date du 05 décembre 2024 doit être constatée puisque le motif avancé, à savoir la réalisation d’une extension, ne peut être considéré comme étant un motif légitime et sérieux justifiant la délivrance d’un congé. Il précise que, pour être considérés comme légitimes et sérieux, les travaux objet du congé doivent avoir pour objectif d’assureur la salubrité du logement, sa mise en conformité avec les normes de sécurité ou encore sa réhabilitation. 

La décision d’entreprendre des travaux de rénovation du bien loué constitue néanmoins bien un motif légitime et sérieux de congé, et l’ampleur des travaux des travaux envisagés nécessitent une libération des lieux loués.

Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] justifient avoir déposé une déclaration préalable – constructions et travaux non soumis à un permis de construire auprès de la mairie de [Localité 3] en date du 06 octobre 2025. Ladite déclaration précise que les travaux envisagés consistent dans la réalisation d’une extension horizontale de la maison T2 dans le prolongement de l’existant avec réfection de la toiture existante, unification des toitures et agrandissement de l’ouverture du mur maître de la pièce de vie existante, ainsi que dans la mise en place d’une VMC commune et l’unification de l’électricité. 

Les bailleurs produisent en outre la décision de non opposition à la déclaration préalable prise par Madame la Maire de [Localité 3] en date du 20 novembre 2025. 

Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] établissent ainsi la preuve de la réalité de leur intention de réaliser des travaux. 

Les bailleurs disposaient donc d’un motif légitime et sérieux, à savoir la réalisation de travaux, pour faire délivrer un congé au locataire. 

Sur la protection sur locataire

Monsieur [B] [W] affirme ensuite que le congé doit être déclaré nul en ce qu’il ne respecte pas l’obligation mise à la charge des bailleurs de lui proposer une solution de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lorsque le locataire est âgé de plus 

de soixante-cinq ans et dispose de ressources annuelles inférieures à un plafond de ressources fixé par arrêté du ministre chargé du logement pour l'attribution des logements locatifs conventionnés. 

Il n’est pas contesté que Monsieur [B] [W] était âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du contrat de bail, soit le 31 mars 2025, et que ses ressources étaient inférieures au plafond de ressources fixé par arrêté à la date de notification du congé, soit le 05 décembre 2024. Les conditions prévues par le premier alinéa de l’article 15 III de la loi du 06 juillet 1989, prévoyant une obligation de relogement à la charge des bailleurs, sont ainsi remplies.

Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] soutiennent toutefois que ladite protection n’est pas applicable conformément au deuxième alinéa de l’article 15 III de la loi du 06 juillet 1989 puisque leurs propres ressources annuelles sont également inférieures au plafond de ressources. 

Le congé ayant été délivré en date du 05 décembre 2024, il convient de prendre en compte les ressources des bailleurs sur l’année 2024. L’avis d’imposition pour l’année 2025 établi sur les revenus de l’année 2024, versé aux débats mentionne un revenu fiscal de référence à hauteur de 42 848 euros. Les bailleurs justifient ainsi de ressources annuelles inférieures au plafond de ressources fixé par arrêté en date du 18 décembre 2023, applicable pour l’année 2024, à savoir 43 899 euros pour un foyer de quatre personnes. 

Il convient par conséquent de constater la validité du congé délivré en date du 05 décembre 2024, avec un préavis fixé au 31 mars 2025, et, par suite, de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail à la date du 31 mars 2025. 

Il convient ainsi de dire qu’à compter du 01 avril 2025, Monsieur [B] [W] a été déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le logement. Etant, dès lors, occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [W] et celle de tout occupant de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [B] [W], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. 

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail. 

Le bail ayant été résilié de plein droit en date du 31 mars 2025 de part l’effet du congé délivré par les bailleurs en date du 05 décembre 2024, il convient de dire n’y avoir lieu à statuer sur la validité du congé pour reprise délivré en date du 03 décembre 2025. 







Sur le congé pour reprise délivré en date du 3 décembre 2025

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 03 décembre 2025, Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] ont de nouveau fait délivrer à Monsieur [B] [W] un congé pour reprise, avec un préavis fixé au 31 mars 2026. 

Ledit congé mentionne le motif allégué, à savoir la reprise du logement, le bénéficiaire de la reprise, à savoir Monsieur [C] [T] [A], la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, à savoir que le bénéficiaire est le père de la bailleresse, et respecte le préavis de trois mois, le bail devant prendre fin le 31 mars 2026.

Monsieur [B] [W] conteste toutefois la validité de ce dernier et soutient, d’une part, que le congé délivré par les bailleurs ne contient pas l’adresse du bénéficiaire de la reprise, et, d’autre part, qu’il bénéficie de la protection offerte par l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 aux locataires âgés de plus de 65 ans et dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond fixé par arrêté. 

Sur l’adresse du bénéficiaire de la reprise

Le congé délivré par Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] précise toutefois expressément que « Le bénéficiaire n’a pas d’adresse car il vit actuellement dans son camping-car ». 

Les bailleurs versent aux débats une attestation rédigée par Monsieur [C] [T] [A], père de la bailleresse, lequel déclare être sans résidence fixe et vivre en camping-car, et précise que son état de santé ne lui permet plus de continuer ce mode de vie nomade, que son installation dans un logement stable et adapté est donc nécessaire et qu’il a l’intention d’occuper le logement appartenant aux demandeurs, situé [Adresse 3], à titre de résidence principale, et ce dès sa libération. 

Les défendeurs démontrent ainsi que le bénéficiaire de la reprise n’a pas d’adresse, ce qui justifie que celle-ci ne soit pas mentionnée au sein du congé. En tout état de cause, Monsieur [B] [W] ne démontre, ni même n’allègue, aucunement l’existence d’un grief causé par l’absence de précision de l’adresse du bénéficiaire de la reprise. L’absence de mention de l’adresse du bénéficiaire n’a ainsi nullement porté atteinte aux droits des locataires.

Les défendeurs produisent en outre un certificat médical dressé par le Dr [E] en date du 30 juin 2025, lequel fait état de l’état de santé de Monsieur [C] [T] [A] et note notamment que celui-ci a une paresthésie dans les membres inférieurs au bout de 300 mètres de marche, qu’il ne sent plus ses pieds au bout d’un moment, et qu’il souffre d’une sténose canalaire sévère avec compression de la queue de cheval. 

La réalité de la reprise, et de l’intention du bénéficiaire de la reprise de s’installer dans le logement, est ainsi démontrée. 

Sur la protection sur locataire

Monsieur [B] [W] affirme ensuite que le congé doit être déclaré nul en ce qu’il ne respecte pas l’obligation mise à la charge des bailleurs de lui proposer une solution de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lorsque le locataire est âgé de plus de soixante-cinq ans et dispose de ressources annuelles inférieures à un plafond de ressources fixé par arrêté du ministre chargé du logement pour l'attribution des logements locatifs conventionnés. 

Il n’est pas contesté que Monsieur [B] [W] était âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du contrat de bail, soit le 31 mars 2026, et que ses ressources étaient inférieures au plafond de ressources fixé par arrêté à la date de notification du congé, soit le 03 décembre 2025. Les conditions prévues par le premier alinéa de l’article 15 III de la loi du 06 juillet 1989, prévoyant une obligation de relogement à la charge des bailleurs, sont ainsi remplies.

Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] soutiennent toutefois que ladite protection n’est pas applicable conformément au deuxième alinéa de l’article 15 III de la loi du 06 juillet 1989 puisque leurs ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources. 

Le congé ayant été délivré en date du 03 décembre 2025, il convient de prendre en compte les ressources des bailleurs sur l’année 2025. L’avis de situation déclarative des défendeurs établi en 2026 sur les revenus de l’année 2025, versé aux débats par le locataire lui-même, précise que le revenu fiscal de référence des bailleurs est de 45 299 euros. Ledit montant est toutefois supérieur au seuil fixé au sein de l’arrêté en date du 23 décembre 2024, applicable pour l’année 2025, à savoir 44 982 euros pour un foyer de quatre personnes. 

Il convient par conséquent de constater la nullité du congé délivré en date du 03 décembre 2024, avec un préavis fixé au 31 mars 2026. 

En tout état de cause, il convient de rappeler que le contrat de bail a d’ores et déjà été résilié de plein droit en date du 31 mars 2025 de par l’effet du congé délivré par les bailleurs en date du 05 décembre 2024. 

Sur les demandes de réalisation des travaux et de suspension des loyers

L'article 1719 du Code civil prévoit que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant'.

L'article 6 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que le bailleur est obligé :
a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (.....).
b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l'état des lieux, qui auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.
c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. »

Il incombe donc au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de réparation et qui réponde aux normes décentes prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public. Ce décret prescrit que le logement doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau et qu'à cet égard les revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; il prévoit que les équipements de chauffage soient en bon état d'usage et de fonctionnement, que les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas de force majeure. En effet, il importe peu qu'il ne soit pas lui-même à l'origine des désordres en cause, dans la mesure où il doit à sa locataire, par application de la disposition suscitée, la délivrance et l'entretien des biens donnés à bail

En application de l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

L'article L 131-3 du code des procédures civiles d'exécution précise que l'astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l'exécution, sauf si le juge qui l'a ordonnée reste saisi de l'affaire ou s'en est expressément réservé le pouvoir.

En l’espèce, Monsieur [B] [W] sollicite la condamnation in solidum de Monsieur [O] [I] et Madame [J] [T] [A] à faire réaliser l’ensemble des travaux réparatoires et de mise en conformité des désordres liés au sein du rapport de la société DIMO en date du 10 septembre 2024 et du rapport du Garde Champêtre Chef Principal de la Mairie de [Localité 3] en date du 22 novembre 2024, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

Le demandeur demande également la condamnation des défendeurs à justifier de la conformité de tous les travaux réalisés pour mettre fin à l'intégralité des désordres par la remise d'une attestation rédigée par un maître d'œuvre qu'ils mandateront à leurs frais exclusifs, et à le reloger à leurs frais le temps de la réalisation de l'intégralité des travaux de mise en conformité. 




Monsieur [B] [W] soutient pouvoir se prévaloir d’une exception d’inexécution au regard des manquements des bailleurs à leurs obligations, et sollicite l’autorisation de ne plus s’acquitter d'aucun loyer ni charges mensuelles, et ce à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à l’achèvement des travaux réparatoires et de mise en conformité. 

Cependant, compte tenu de la validité du congé délivré par les bailleurs en date du 03 décembre 2024, rendant Monsieur [B] [W] occupant sans droit ni titre à compter du 01 avril 2025, et de l’obligation qui s’en suit pour lui de quitter les lieux, le présent jugement ordonnant à défaut de départ volontaire, son expulsion des lieux, celui-ci ne peut donc prétendre à la réalisation de travaux au sein du logement. 

En effet, la résiliation du bail rend cette demande inopérante, les bailleurs n’étant plus tenus à son égard du respect de l’obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible. 

Dans ces conditions, Monsieur [B] [W] sera nécessairement débouté de ses demandes tendant à la condamnation des bailleurs à la réalisation de travaux sous astreinte, à la production d’une attestation rédigée par un maître d'œuvre mandaté à leurs frais exclusifs afin de justifier de la réalisation des travaux et au relogement durant la période de réalisation des travaux. 
En tout état de cause, la nécessité de la demande visant à mandater un maître d’œuvre afin de prouver la réalisation des travaux n’est pas justifiée, les bailleurs ayant la possibilité de démontrer la réalité des travaux par d’autres moyens, tels que la production de factures. 

Le demandeur sera par ailleurs nécessairement débouté de sa demande d’autorisation de ne plus s’acquitter d'aucun loyer ni charges mensuelles à compter du prononcé de la présente décision et jusqu’à l’achèvement des travaux. En tout état de cause, l’ampleur des désordres invoqués n’apparait pas suffisamment importante pour justifier une telle suspension des loyers et charges. 

Sur le préjudice de jouissance

En l’espèce, Monsieur [B] [W] sollicite la condamnation de Monsieur [O] [I] et Madame [J] [T] [A] au paiement de la somme de 12 600 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, soit 600 euros par mois sur la période de septembre 2024 à mai 2026, soit 100 % du loyer sur 15 mois. 

Le rapport de la société DIMO en date du 10 septembre 2024 note que « l’installation intérieure d’électricité comporte une ou des anomalies pour laquelle ou lesquelles il est vivement recommandé d’agir afin d’éliminer les dangers qu’elle(s) présente(nt) », à savoir qu’au moins un socle de prise de courant importe une broche de terre non reliée à la terre, qu’au moins un circuit n’alimentant pas des socles de prises de courant n’est pas relié à la terre, que plusieurs circuits disposent d’un conducteur neutre commun dont les conducteurs ne sont pas correctement protégés contre les surintensités, que le courant assigné de la protection contre les surcharges et courts-circuits d’au moins un circuit n’est pas adapté à la section des 
conducteurs correspondants et que l’enveloppe d’au moins un matériel est manquante ou détériorée. Ledit rapport précise en outre que les deux dernières anomalies doivent être réparées en cas de location. 

Monsieur [B] [W] produit également un document « Support de relevé de désordres » dressé par le Garde Champêtre Chef Principal de la Mairie de [Localité 3] en date du 22 novembre 2024, lequel relève notamment la présence d’humidité en bas de certains murs et notamment sous l’évier, derrière les WC et au niveau de la douche, avec l’apparition de traces paraissant avoir été causées par des remontées capillaires et de la condensation, le mauvais renouvellement de l’air en raison d’une aération insuffisante et d’une ventilation insuffisante du fait de l’absence d’entrée d’air dans les pièces de vie, de l’absence d’entrée d’air et/ou d’évacuation d’air vicié dans les pièces de services et d’une ventilation mécanique absente, l’absence de système de filtration ou de purification de l’eau, la présence d’une installation électrique non sécurisée en raison notamment de la vétusté dangereuse de certains éléments et entrainant un risque de contact direct avec ces derniers dans les WC et le bureau, la présence d’un chauffage inadapté avec l’usage de chauffages d’appoint insuffisants, l’existence d’une fuite au niveau des WC et d’odeurs au niveau de la douche, la présence d’obstructions ou de refoulements fréquents, ou encore la présence de rongeurs sous l’évier. Ledit document note également le risque de chute de personnes en raison d’escaliers ou d’un palier d’accès dangereux.

L’existence des désordres allégués par Monsieur [B] [W] est ainsi établie. 

En défense, Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] soutiennent que certains desdits désordres sont liées aux conditions d’occupation du logement par le locataire, et notamment à un manque d’aération du logement, à une fuite non signalée, et à un défaut d’entretien, notamment de la bonde de la douche. 

Les bailleurs versent aux débats des échanges avec Monsieur [X], mandaté afin d’évaluer les travaux devant être réalisés, desquels il ressort que le professionnel affirme que les eaux usées s’évacuent correctement, et que le dysfonctionnement de l’écoulement de la douche était lié à l’absence de nettoyage de la bonde par le locataire. 

Il n’est néanmoins pas démontré que les autres désordres, et notamment ceux relatifs à l’installation électrique non sécurisée, à la présence d’humidité, au mauvais renouvellement de l’air, à l’absence de système de filtration ou de purification de l’eau, à la présence d’un chauffage inadapté, à l’existence d’une fuite, à la présence de rongeurs ou encore au risque de chute de personnes soient imputable au locataire. 

L’attestation de Monsieur [X] confirme en revanche notamment la nécessité d’intervenir au sein du logement afin de poser des grilles d’aération et de changer le pack WC.

S’agissant de la période d’indemnisation, Monsieur [B] [W] sollicite la condamnation de Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] au paiement d’un préjudice de jouissance à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’au mois de mai 2026, date de l’audience. 

Le locataire justifie avoir signalé l’existence des désordres allégués dès le 16 août 2024, et ces derniers ont été constatés par la société DIMO en date du 10 septembre 2024. Le préjudice de jouissance sera donc indemnisé à compter du mois de septembre 2024 tel que sollicité par le demandeur. 

Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] versent aux débats en défense une attestation de l’entreprise JLG PLOMBERIE en date du 24 mars 2026 mentionnant le bon fonctionnement des évacuations sanitaires et de la cohérence entre les pentes observées sur le réseau PVC et la distance de raccordement vers la boîte siphoïde, ainsi qu’une attestation de Monsieur [X] en date du 11 octobre 2025 lequel atteste du bon fonctionnement de l’évacuation des eaux usées.

Les bailleurs produisent également une facture de la société FAB ELEC 34 en date du 02 décembre 2024 pour le remplacement d’un fil de liaison neutre du tableau électrique par la section adéquate, la pose d’une sortie de câble étanche en applique en remplacement de l’existent et la vérification de la terre ou encore une facture de la société TREVELECT en date du 25 octobre 2025 pour le remplacement du tableau électrique. Ladite facture de la société TREVELECT prévoit également la pose de deux chauffages électriques et le contrôle des prises terres. 

Les défendeurs communiquent enfin une facture de la société AXE BOIS en date du 20 janvier 2026 pour la fixation de grilles de ventilation sur quatre menuiseries en bois et deux murs.

Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] justifient ainsi de la bonne évacuation des eaux usées à compter du mois d’octobre 2025, et avoir fait procéder aux travaux permettant de faire cesser les désordres affectant l’installation électrique et l’insuffisance des chauffages au mois d’octobre 2025, à ceux permettant de faire cesser les désordres affectant le mauvais renouvellement de l’air au mois de janvier 2026 et à ceux relatifs au changement de l’installation sanitaire au mois de mars 2026.

Il n’est néanmoins pas démontré que les travaux permettant de faire cesser les autres désordres relevés au sein du rapport de l’[Localité 2], et notamment la présence d’humidité en bas de certains murs en raison de remontées capillaires, l’absence de système de filtration ou de purification de l’eau ou la présence de rongeurs ont été réalisés.

Toutefois, le droit aux dommages-intérêts étant réservé au locataire ou à l'occupant régulier, et Monsieur [B] [W] étant devenu occupant sans droit ni titre à compter du 01 avril 2025 après expiration et non-renouvellement du contrat de bail du fait du congé délivré en date du 05 décembre 2024, il ne peut se prévaloir contre Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] d'une situation irrégulière dans laquelle il s’est maintenu pour obtenir des dommages-intérêts à la suite de désordres constatés au sein du logement postérieurement au 31 mars 2025 inclus. La résiliation du contrat de bail par l’effet du congé exclut en effet formellement toute responsabilité du bailleur à cet égard à compter du terme et a mis fin à l’obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible pensant sur les bailleurs.

Le préjudice de jouissance subi par Monsieur [B] [W] sera donc indemnisé uniquement sur la période de septembre 2024 à mars 2025 inclus. 

Au regard de ces éléments, il convient par conséquent de condamner in solidum Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] à payer à Monsieur [B] [W] la somme de 500 euros correspondant à environ 10 % du loyer sur la période de septembre 2024 à mars 2025 inclus.

Sur la consommation d’électricité

En application de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

En application de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, Monsieur [B] [W] sollicite la condamnation in solidum de Monsieur [O] [I] et Madame [J] [T] [A] à faire installer un compteur individuel d'électricité, et au paiement de la somme de 1 140 euros, correspondant aux provisions sur charges versées à hauteur de 30 euros par mois sur la période d’avril 2023 à mai 2026. 

En défense, Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] demandent reconventionnellement que le locataire soit condamné au paiement d’une participation financière à hauteur de 1 800 euros, correspondant au montant de la consommation d’électricité. 

Le contrat de bail ayant été résilié de plein droit de par l’effet du congé, le locataire sera tout d’abord débouté de sa demande visant à voir condamner les bailleurs à installer un compteur individuel. 

Monsieur [B] [W] reconnait ensuite l’existence d’un sous-compteur divisionnaire, permettant ainsi de chiffrer la consommation personnelle du logement. Les bailleurs ont en outre indiqué dans leur courriel en date du 20 février 2024 accepter de calculer la consommation de Monsieur [B] [W] sur la base de 0,18 kw, correspondant au tarif réglementé EDF, tel que sollicité par le locataire. 

L’état des lieux d’entrée fait état d’un relevé de 16297 s’agissant du compteur électrique. 

Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] ne produisent néanmoins aucun document permettant de chiffrer la consommation individuelle de Monsieur [B] [W]. La photographie du compteur transmis en pièce n°30, indiquant un relevé de 26300 n’est en effet aucunement localisée et ne permet de démontrer qu’il s’agit du sous-compteur divisionnaire du logement loué au demandeur.

Les bailleurs ne justifient donc aucunement de la réalité des provisions sur charges versées par le locataire, ni au titre de l’électricité, ni même au titre de la consommation d’eau ou d’autres charges locatives récupérables. 

Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] seront par conséquent condamnés in solidum à payer à Monsieur [B] [W] la somme de 1 140 euros au titre du remboursement des provisions sur charges versées la période d’avril 2023 à mai 2026, non régularisées et non justifiées.


Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] seront en outre nécessairement déboutés de leur demande de condamnation de Monsieur [B] [W] au paiement de la somme de 1 800 euros au titre de la consommation d’électricité.



Sur le préjudice moral 

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [B] [W] sollicite la condamnation in solidum de Monsieur [O] [I] et Madame [J] [T] [A] au paiement de la somme de 3 000 euros en indemnisation de son préjudice moral.

Les pièces versées aux débats sont néanmoins insuffisantes pour établir l’existence d’un tel préjudice subi par le locataire. Le procès-verbal d’audition en date du 13 avril 2025 n’est en outre corroboré par aucun autre document, et les échanges entre les parties démontrent au contraire que les bailleurs ont adopté une attitude conciliante et bienveillante. 

Monsieur [B] [W] sera par conséquent débouté de sa demande à ce titre.

Sur les quittances de loyer

En application de l’article 21 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.
Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.
Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.
Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En l’espèce, Monsieur [B] [W] reconnait dans ses écritures que Monsieur [O] [I] et Madame [J] [T] [A] lui ont remis les quittances pour les mois d’avril 2023 à février 2026 mais sollicite la condamnation in solidum de ces derniers à lui transmettre les quittances de loyer de mars 2026, avril 2026 et mai 2026. 

Les bailleurs ne démontrent pas, ni même n’allègue, avoir remis lesdites quittances de loyer pour les mois de mars, avril et mai 2026. 

Monsieur [O] [I] et Madame [J] [T] [A] seront par conséquent condamnés à transmettre à Monsieur [B] [W] les quittances de loyer de mars 2026, avril 2026 et mai 2026.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

L’expulsion de Monsieur [B] [W] ayant été ordonnée et Monsieur [O] [I] et Madame [J] [T] [A] ayant été condamnés au paiement de dommages et intérêts, il convient de dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens. 

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [B] [W] sera par conséquent débouté de sa demande à ce titre. Il convient en outre de noter que Monsieur [O] [I] et Madame [J] [T] [A] ne forment aucune demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.
















PAR CES MOTIFS


La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition des parties par le greffe :

CONSTATE la validité du congé pour motif légitime et sérieux délivré par Monsieur [O] [I] et Madame [J] [T] [A] à Monsieur [B] [W] par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 05 décembre 2024, avec effet au 31 mars 2025 ;

DECLARE en conséquence Monsieur [B] [W] occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3] à compter du 01 avril 2025 ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur ;

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [B] [W] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 01 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNE Monsieur [B] [W] à payer à Monsieur [O] [I] et Madame [J] [T] [A] l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus ;

PRONONCE la nullité du congé délivré par Monsieur [O] [I] et Madame [J] [T] [A] à Monsieur [B] [W] en date du 03 décembre 2025, avec un préavis fixé au 31 mars 2026 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [I] et Madame [J] [T] [A] à payer à Monsieur [B] [W] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance sur la période de septembre 2024 à mars 2025 inclus ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] à payer à Monsieur [B] [W] la somme de 1 140 euros au titre du remboursement des provisions sur charges versées la période d’avril 2023 à mai 2026 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure et, en conséquence, DEBOUTE Monsieur [B] [W] de sa demande à ce titre ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.


La Greffière La Juge des contentieux de la protection

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.

N° RG 25/02877 - N° Portalis DBYB-W-B7J-QFHQ

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 17 Août 2026


DEMANDEUR:

Monsieur [B] [D] [Y] [W], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro N341722025001032 du 17/02/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])
comparant en personne assisté de Me Injeh SOUIDI, avocat au barreau de MONTPELLIER


DEFENDEUR:

Madame [J] [T] [A], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [O] [I], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL


Président : Caroline PRIEUR, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier 
Greffier : Clémence BOUTAUD 

DEBATS:

Audience publique du : 18 Mai 2026
Affaire mise en deliberé au 17 Août 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 17 Août 2026 par
 Caroline PRIEUR, Président
assistée de Clémence BOUTAUD, greffier




Copie exécutoire délivrée à : Me [N] [H]
 Mme [J] [T] [A]
M. [O] [I]
















EXPOSE DU LITIGE


Par acte sous seing privé en date du 30 mars 2023 ayant pris effet le 01 avril 2023, Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] ont donné à bail à Monsieur [B] [W] un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 600 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 30 euros pour la consommation d’eau. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 05 décembre 2024, Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] ont fait délivrer à Monsieur [B] [W] un congé pour motif légitime et sérieux aux fins de réalisation de travaux, avec un préavis fixé au 31 mars 2025. Le locataire a toutefois contesté ledit congé par courrier en date du 30 décembre 2024. 

Se prélavant de l’existence de désordres affectant le logement, Monsieur [B] [W] a par ailleurs, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 13 mars 2025 et par l’intermédiaire de son avocat, mis en demeure Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] d’avoir à procéder aux travaux de réhabilitation du logement ou, à défaut, de lui proposer une solution de relogement.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 28 mars 2025, Monsieur [B] [W] a saisi la Commission départementale de conciliation de l’Hérault qui, lors de sa séance du 13 juin 2025, a déclaré que les parties n’ont pas concilié. 

Par actes de commissaire de justice délivrés à étude en date du 02 décembre 2025, Monsieur [B] [W] a par la suite fait assigner Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de :
annuler le congé délivré par les bailleurs pour motif légitime en date du 05 décembre 2024 en raison de son caractère frauduleux et de l’absence de proposition de relogement, 
les condamner à la réalisation des travaux réparatoires et de mise en conformité de l’ensemble des désordres listés dans le rapport DIMO en date du 10 septembre 2024 et dans le rapport de l’[Localité 2] en date du 22 novembre 2024, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, 
les condamner à justifier de la conformité de l’ensemble des travaux réalisés afin de mettre fin à l’intégralité des désordres par la remise d’une attestation rédigée par un maître d’œuvre qu’ils mandateront à leurs frais, 
les condamner à le reloger à leurs frais le temps de la réalisation de l’intégralité des travaux de mise en conformité, 
être autorisé à se prévaloir de l’exception d’inexécution et, par conséquent, à ne plus s’acquitter d’aucun loyer ni charge tant que les travaux réparatoires et de mise en conformité n’auront pas été intégralement réalisés,
les condamner au paiement de la somme de 9 000 euros, soit 600 euros par mois sur la période de septembre 2024 à novembre 2025 inclus, en indemnisation au titre du préjudice de jouissance, à parfaire au jour de la réalisation de tous les travaux réparatoires et de mise en conformité du logement constaté par un maître d’œuvre mandaté par leurs soins et à leurs frais, 
les condamner à faire installer un compteur individuel d’électricité afin qu’il puisse souscrire son propre contrat d’électricité,
les condamner au paiement de la somme de 960 euros, soit 30 euros par mois sur la période d’avril 2023 à novembre 2025, au titre du remboursement des provisions sur charges versées au titre de la consommation d’électricité, à parfaire au jour de la décision à intervenir et jusqu’à l’installation du compteur individuel d’électricité, 
les condamner à payer à Maître [N] [H] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure civile et de l’article 37 alinéa 2 de loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, sans que cette somme ne puisse être inférieure à la somme de 1 134 euros, 
les condamner aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

En parallèle, Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] ont de nouveau fait délivrer à Monsieur [B] [W] un congé pour reprise, avec un préavis fixé au 31 mars 2026, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 03 décembre 2025. 

Sur le plan procédural, à l’audience du 18 mai 2026, Monsieur [B] [W], représenté par son avocat qui a plaidé, a demandé :
L’annulation du congé délivré le 5 décembre 2024 par M. [O] [I] et Mme [J] [T] [A] à M. [B] [W] comme étant irrégulier ;
L’annulation du congé délivré le 3 décembre 2025 par M. [O] [I] et Mme [J] [T] [A] à M. [B] [W] comme étant irrégulier 
 la condamnation in solidum de M. [O] [I] et Mme [J] [T] [A] :
- à réaliser tous les travaux réparatoires et de mise en conformité de tous les désordres listés tant dans le rapport DIMO du 10/09/2024 que dans le rapport de l'[Localité 2] du 22/11/2024, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- à justifier de la conformité de tous les travaux réalisés pour mettre fin à l'intégralité des désordres par la remise d'une attestation rédigée par un maître d'œuvre qu'ils mandateront à leurs frais exclusifs ;
- à reloger M. [W] à leurs frais le temps de la réalisation de l'intégralité des travaux de mise en conformité ;
- que M. [W] soit autorisé à se prévaloir de l'exception d'inexécution et par conséquent, à ne plus s'acquitter d'aucun loyer ni charge tant que les travaux réparatoires et de mise en conformité n'auront pas été intégralement réalisés ;
- que M. [O] [I] et Mme [J] [T] [A] soient condamnés in solidum à payer à M. [B] [W] la somme de 600 € x 15 mois (de septembre 2024 à mai 2026) = 12.600 € au titre du préjudice de jouissance subi par M. [W], somme à parfaire au jour de la réalisation de tous les travaux réparatoires et de mise en conformité du logement constaté par un maître d'œuvre mandaté par leurs soins à leurs frais exclusifs ;
- que M. [O] [I] et Mme [J] [T] [A] soient condamnés in solidum à faire installer un compteur individuel d'électricité au bénéfice du bien loué à M. [W] afin que celui-ci puisse souscrire son propre contrat d'électricité ;
- que M. [O] [I] et Mme [J] [T] [A] soient condamnés in solidum à payer à M. [B] [W] la somme de 30 € x 32 mois (avril 2023 à mai 2026 inclus) = 1.140 €, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir et jusqu'à installation du compteur individuel d'électricité ;
- que M. [O] [I] et Mme [J] [T] [A] soient condamnés in solidum à payer à M. [B] [W] la somme de 3.000 € au titre du préjudice moral subi ;
- qu’ils soient condamnés in solidum à transmettre à M. [B] [W] les quittances de loyer de mars 2026, avril 2026 et mai 2026 ;
- toute attestation de témoin ne respectant pas le formalisme de l'article 202 du code de procédure civile soit rejetée ;
- que l'intégralité des demandes, fins et prétentions formulées par M. [O] [I] et Mme [J] [T] [A] soient rejetées ;
- que M. [O] [I] et Mme [J] [T] [A] soient condamnés in solidum à payer à Me [N] [H] la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure civile et l'article 37 alinéa 2 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, sans que cette somme ne puisse être inférieure à la somme de 1.134 € ;
- qu’ils soient condamnés in solidum aux entiers dépens de l'instance et de ses suites ;

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [B] [W] indique tout d’abord demander l’annulation des congés délivrés par les bailleurs et souligne que les motifs desdits congés diffèrent en ce que le premier congé a été délivré pour que des travaux soient effectués alors que le second a été délivré pour loger le père de la bailleresse. Il précise également que l’adresse de ce dernier n’a pas été transmise sur le second congé, que, étant âgé de 75 ans, il doit être relogé, que le plafond des ressources des bailleurs s’apprécie à la date du 03 décembre 2025, que la déclaration fait apparaitre des revenus supérieurs à 45 000 euros et qu’ils sont donc au-dessus du seuil. 
S’agissant ensuite de l’insalubrité du logement, Monsieur [B] [W] indique qu’un signalement a été effectué auprès des services d’hygiène, que l’installation électrique est dangereuse et qu’il doit vider la cuvette des WC à la main car les évacuations ne fonctionnent pas, que des rapports ont été effectués mais qu’aucun arrêté n’a été pris. Il affirme que les défendeurs n’apportent aucune preuve que les travaux ont été faits comme noté lors de la contre-visite de l’[Localité 2], et sollicitent donc la réalisation des travaux sous astreinte, la condamnation des défendeurs au paiement de 12 600 euros à titre de dommages et intérêts, la refacturation concernant l’électricité et la condamnation des défendeurs au paiement de 3 000 euros en réparation du préjudice moral. Ils soutiennent en outre se prévaloir d’une exception d’inexécution. 

En défense, Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] ont comparu et ont demandé : 
De dire le congé valable,
D’ordonner la libération des lieux,
De débouter le locataire de l’ensemble de ses demandes,
De condamner le locataire au paiement d’une participation financière correspondant à la consommation d'électricité (1 800 €),
D’ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel.


Au soutien de leurs prétentions, Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] expliquent tout d’abord s’agissant de l’insalubrité du logement que les quatre locataires précédents n’ont jamais eu aucun problème, qu’ils n’ont été informés des travaux à effectuer qu’au bout de 16 mois de location et n’ont donc pas pu intervenir avant, que les travaux d’électricité ont été réalisés lors de deux interventions, ainsi que la ventilation et la plomberie, et que le locataire n’ouvre jamais sa chambre. 
S’agissant ensuite des congés délivrés au locataire, ils précisent que le premier a été délivré pour travaux parce qu’ils souhaitaient faire une extension, et que second a été délivré en raison de la nécessité de loger un de leurs parents au sein de la maison. 
Concernant enfin la consommation d’électricité, ils reconnaissent ne pas avoir vu l’utilité d’installer un compteur individuel, chiffrent la consommation d’électricité à environ 800 euros, indiquent que les provisions sur charges s’élèvent à 30 euros par mois, et indiquent que la somme retenue, de 0,18 centimes du Kw, correspond au tarif le plus bas. 

Les parties ont rencontré un conciliateur lors de l’audience, lequel a constaté l’absence de conciliation possible.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens. 

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 17 août 2026.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la validité des congés

En application de l’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989, I. — […] Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.


Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. […]
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.
II. — Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions du premier alinéa du présent II ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au même premier alinéa.
L'âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Il est constant que le caractère légitime et sérieux du motif invoqué est apprécié souverainement par les juges du fond.

Il est par ailleurs constant que la période à prendre en considération pour le calcul des ressources du locataire âgé de plus de soixante-cinq ans pour déterminer si le bailleur qui lui délivre congé, est tenu, en application de l’article 15, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, est celle des douze mois précédant la délivrance du congé.

En application de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

Sur le congé pour motif légitime et sérieux délivré en date du 5 décembre 2024

En l’espèce, Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] ont, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 05 décembre 2024, fait délivrer à Monsieur [B] [W] un congé pour motif légitime et sérieux, avec un préavis fixé au 31 mars 2025.



Ledit congé mentionne le motif allégué, à savoir la nécessité de procéder à des travaux de rénovation d’envergure dans le logement avec la création notamment d’une extension permettant de redistribuer les pièces, et respecte le préavis de trois mois, le bail devant prendre fin le 31 mars 2025. 

Monsieur [B] [W] conteste toutefois la validité de ce dernier et soutient, d’une part, que le motif avancé par les bailleurs ne peut justifier la délivrance d’un congé, et, d’autre part, qu’il bénéficie de la protection offerte par l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 aux locataires âgés de plus de 65 ans et dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond fixé par arrêté. 

Sur le motif allégué

Le demandeur affirme que la nullité du congé pour motif légitime et sérieux délivré par les bailleurs en date du 05 décembre 2024 doit être constatée puisque le motif avancé, à savoir la réalisation d’une extension, ne peut être considéré comme étant un motif légitime et sérieux justifiant la délivrance d’un congé. Il précise que, pour être considérés comme légitimes et sérieux, les travaux objet du congé doivent avoir pour objectif d’assureur la salubrité du logement, sa mise en conformité avec les normes de sécurité ou encore sa réhabilitation. 

La décision d’entreprendre des travaux de rénovation du bien loué constitue néanmoins bien un motif légitime et sérieux de congé, et l’ampleur des travaux des travaux envisagés nécessitent une libération des lieux loués.

Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] justifient avoir déposé une déclaration préalable – constructions et travaux non soumis à un permis de construire auprès de la mairie de [Localité 3] en date du 06 octobre 2025. Ladite déclaration précise que les travaux envisagés consistent dans la réalisation d’une extension horizontale de la maison T2 dans le prolongement de l’existant avec réfection de la toiture existante, unification des toitures et agrandissement de l’ouverture du mur maître de la pièce de vie existante, ainsi que dans la mise en place d’une VMC commune et l’unification de l’électricité. 

Les bailleurs produisent en outre la décision de non opposition à la déclaration préalable prise par Madame la Maire de [Localité 3] en date du 20 novembre 2025. 

Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] établissent ainsi la preuve de la réalité de leur intention de réaliser des travaux. 

Les bailleurs disposaient donc d’un motif légitime et sérieux, à savoir la réalisation de travaux, pour faire délivrer un congé au locataire. 

Sur la protection sur locataire

Monsieur [B] [W] affirme ensuite que le congé doit être déclaré nul en ce qu’il ne respecte pas l’obligation mise à la charge des bailleurs de lui proposer une solution de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lorsque le locataire est âgé de plus 

de soixante-cinq ans et dispose de ressources annuelles inférieures à un plafond de ressources fixé par arrêté du ministre chargé du logement pour l'attribution des logements locatifs conventionnés. 

Il n’est pas contesté que Monsieur [B] [W] était âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du contrat de bail, soit le 31 mars 2025, et que ses ressources étaient inférieures au plafond de ressources fixé par arrêté à la date de notification du congé, soit le 05 décembre 2024. Les conditions prévues par le premier alinéa de l’article 15 III de la loi du 06 juillet 1989, prévoyant une obligation de relogement à la charge des bailleurs, sont ainsi remplies.

Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] soutiennent toutefois que ladite protection n’est pas applicable conformément au deuxième alinéa de l’article 15 III de la loi du 06 juillet 1989 puisque leurs propres ressources annuelles sont également inférieures au plafond de ressources. 

Le congé ayant été délivré en date du 05 décembre 2024, il convient de prendre en compte les ressources des bailleurs sur l’année 2024. L’avis d’imposition pour l’année 2025 établi sur les revenus de l’année 2024, versé aux débats mentionne un revenu fiscal de référence à hauteur de 42 848 euros. Les bailleurs justifient ainsi de ressources annuelles inférieures au plafond de ressources fixé par arrêté en date du 18 décembre 2023, applicable pour l’année 2024, à savoir 43 899 euros pour un foyer de quatre personnes. 

Il convient par conséquent de constater la validité du congé délivré en date du 05 décembre 2024, avec un préavis fixé au 31 mars 2025, et, par suite, de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail à la date du 31 mars 2025. 

Il convient ainsi de dire qu’à compter du 01 avril 2025, Monsieur [B] [W] a été déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le logement. Etant, dès lors, occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [W] et celle de tout occupant de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [B] [W], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. 

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail. 

Le bail ayant été résilié de plein droit en date du 31 mars 2025 de part l’effet du congé délivré par les bailleurs en date du 05 décembre 2024, il convient de dire n’y avoir lieu à statuer sur la validité du congé pour reprise délivré en date du 03 décembre 2025. 







Sur le congé pour reprise délivré en date du 3 décembre 2025

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 03 décembre 2025, Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] ont de nouveau fait délivrer à Monsieur [B] [W] un congé pour reprise, avec un préavis fixé au 31 mars 2026. 

Ledit congé mentionne le motif allégué, à savoir la reprise du logement, le bénéficiaire de la reprise, à savoir Monsieur [C] [T] [A], la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, à savoir que le bénéficiaire est le père de la bailleresse, et respecte le préavis de trois mois, le bail devant prendre fin le 31 mars 2026.

Monsieur [B] [W] conteste toutefois la validité de ce dernier et soutient, d’une part, que le congé délivré par les bailleurs ne contient pas l’adresse du bénéficiaire de la reprise, et, d’autre part, qu’il bénéficie de la protection offerte par l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 aux locataires âgés de plus de 65 ans et dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond fixé par arrêté. 

Sur l’adresse du bénéficiaire de la reprise

Le congé délivré par Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] précise toutefois expressément que « Le bénéficiaire n’a pas d’adresse car il vit actuellement dans son camping-car ». 

Les bailleurs versent aux débats une attestation rédigée par Monsieur [C] [T] [A], père de la bailleresse, lequel déclare être sans résidence fixe et vivre en camping-car, et précise que son état de santé ne lui permet plus de continuer ce mode de vie nomade, que son installation dans un logement stable et adapté est donc nécessaire et qu’il a l’intention d’occuper le logement appartenant aux demandeurs, situé [Adresse 3], à titre de résidence principale, et ce dès sa libération. 

Les défendeurs démontrent ainsi que le bénéficiaire de la reprise n’a pas d’adresse, ce qui justifie que celle-ci ne soit pas mentionnée au sein du congé. En tout état de cause, Monsieur [B] [W] ne démontre, ni même n’allègue, aucunement l’existence d’un grief causé par l’absence de précision de l’adresse du bénéficiaire de la reprise. L’absence de mention de l’adresse du bénéficiaire n’a ainsi nullement porté atteinte aux droits des locataires.

Les défendeurs produisent en outre un certificat médical dressé par le Dr [E] en date du 30 juin 2025, lequel fait état de l’état de santé de Monsieur [C] [T] [A] et note notamment que celui-ci a une paresthésie dans les membres inférieurs au bout de 300 mètres de marche, qu’il ne sent plus ses pieds au bout d’un moment, et qu’il souffre d’une sténose canalaire sévère avec compression de la queue de cheval. 

La réalité de la reprise, et de l’intention du bénéficiaire de la reprise de s’installer dans le logement, est ainsi démontrée. 

Sur la protection sur locataire

Monsieur [B] [W] affirme ensuite que le congé doit être déclaré nul en ce qu’il ne respecte pas l’obligation mise à la charge des bailleurs de lui proposer une solution de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lorsque le locataire est âgé de plus de soixante-cinq ans et dispose de ressources annuelles inférieures à un plafond de ressources fixé par arrêté du ministre chargé du logement pour l'attribution des logements locatifs conventionnés. 

Il n’est pas contesté que Monsieur [B] [W] était âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du contrat de bail, soit le 31 mars 2026, et que ses ressources étaient inférieures au plafond de ressources fixé par arrêté à la date de notification du congé, soit le 03 décembre 2025. Les conditions prévues par le premier alinéa de l’article 15 III de la loi du 06 juillet 1989, prévoyant une obligation de relogement à la charge des bailleurs, sont ainsi remplies.

Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] soutiennent toutefois que ladite protection n’est pas applicable conformément au deuxième alinéa de l’article 15 III de la loi du 06 juillet 1989 puisque leurs ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources. 

Le congé ayant été délivré en date du 03 décembre 2025, il convient de prendre en compte les ressources des bailleurs sur l’année 2025. L’avis de situation déclarative des défendeurs établi en 2026 sur les revenus de l’année 2025, versé aux débats par le locataire lui-même, précise que le revenu fiscal de référence des bailleurs est de 45 299 euros. Ledit montant est toutefois supérieur au seuil fixé au sein de l’arrêté en date du 23 décembre 2024, applicable pour l’année 2025, à savoir 44 982 euros pour un foyer de quatre personnes. 

Il convient par conséquent de constater la nullité du congé délivré en date du 03 décembre 2024, avec un préavis fixé au 31 mars 2026. 

En tout état de cause, il convient de rappeler que le contrat de bail a d’ores et déjà été résilié de plein droit en date du 31 mars 2025 de par l’effet du congé délivré par les bailleurs en date du 05 décembre 2024. 

Sur les demandes de réalisation des travaux et de suspension des loyers

L'article 1719 du Code civil prévoit que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant'.

L'article 6 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que le bailleur est obligé :
a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (.....).
b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l'état des lieux, qui auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.
c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. »

Il incombe donc au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de réparation et qui réponde aux normes décentes prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public. Ce décret prescrit que le logement doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau et qu'à cet égard les revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; il prévoit que les équipements de chauffage soient en bon état d'usage et de fonctionnement, que les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas de force majeure. En effet, il importe peu qu'il ne soit pas lui-même à l'origine des désordres en cause, dans la mesure où il doit à sa locataire, par application de la disposition suscitée, la délivrance et l'entretien des biens donnés à bail

En application de l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

L'article L 131-3 du code des procédures civiles d'exécution précise que l'astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l'exécution, sauf si le juge qui l'a ordonnée reste saisi de l'affaire ou s'en est expressément réservé le pouvoir.

En l’espèce, Monsieur [B] [W] sollicite la condamnation in solidum de Monsieur [O] [I] et Madame [J] [T] [A] à faire réaliser l’ensemble des travaux réparatoires et de mise en conformité des désordres liés au sein du rapport de la société DIMO en date du 10 septembre 2024 et du rapport du Garde Champêtre Chef Principal de la Mairie de [Localité 3] en date du 22 novembre 2024, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

Le demandeur demande également la condamnation des défendeurs à justifier de la conformité de tous les travaux réalisés pour mettre fin à l'intégralité des désordres par la remise d'une attestation rédigée par un maître d'œuvre qu'ils mandateront à leurs frais exclusifs, et à le reloger à leurs frais le temps de la réalisation de l'intégralité des travaux de mise en conformité. 




Monsieur [B] [W] soutient pouvoir se prévaloir d’une exception d’inexécution au regard des manquements des bailleurs à leurs obligations, et sollicite l’autorisation de ne plus s’acquitter d'aucun loyer ni charges mensuelles, et ce à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à l’achèvement des travaux réparatoires et de mise en conformité. 

Cependant, compte tenu de la validité du congé délivré par les bailleurs en date du 03 décembre 2024, rendant Monsieur [B] [W] occupant sans droit ni titre à compter du 01 avril 2025, et de l’obligation qui s’en suit pour lui de quitter les lieux, le présent jugement ordonnant à défaut de départ volontaire, son expulsion des lieux, celui-ci ne peut donc prétendre à la réalisation de travaux au sein du logement. 

En effet, la résiliation du bail rend cette demande inopérante, les bailleurs n’étant plus tenus à son égard du respect de l’obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible. 

Dans ces conditions, Monsieur [B] [W] sera nécessairement débouté de ses demandes tendant à la condamnation des bailleurs à la réalisation de travaux sous astreinte, à la production d’une attestation rédigée par un maître d'œuvre mandaté à leurs frais exclusifs afin de justifier de la réalisation des travaux et au relogement durant la période de réalisation des travaux. 
En tout état de cause, la nécessité de la demande visant à mandater un maître d’œuvre afin de prouver la réalisation des travaux n’est pas justifiée, les bailleurs ayant la possibilité de démontrer la réalité des travaux par d’autres moyens, tels que la production de factures. 

Le demandeur sera par ailleurs nécessairement débouté de sa demande d’autorisation de ne plus s’acquitter d'aucun loyer ni charges mensuelles à compter du prononcé de la présente décision et jusqu’à l’achèvement des travaux. En tout état de cause, l’ampleur des désordres invoqués n’apparait pas suffisamment importante pour justifier une telle suspension des loyers et charges. 

Sur le préjudice de jouissance

En l’espèce, Monsieur [B] [W] sollicite la condamnation de Monsieur [O] [I] et Madame [J] [T] [A] au paiement de la somme de 12 600 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, soit 600 euros par mois sur la période de septembre 2024 à mai 2026, soit 100 % du loyer sur 15 mois. 

Le rapport de la société DIMO en date du 10 septembre 2024 note que « l’installation intérieure d’électricité comporte une ou des anomalies pour laquelle ou lesquelles il est vivement recommandé d’agir afin d’éliminer les dangers qu’elle(s) présente(nt) », à savoir qu’au moins un socle de prise de courant importe une broche de terre non reliée à la terre, qu’au moins un circuit n’alimentant pas des socles de prises de courant n’est pas relié à la terre, que plusieurs circuits disposent d’un conducteur neutre commun dont les conducteurs ne sont pas correctement protégés contre les surintensités, que le courant assigné de la protection contre les surcharges et courts-circuits d’au moins un circuit n’est pas adapté à la section des 
conducteurs correspondants et que l’enveloppe d’au moins un matériel est manquante ou détériorée. Ledit rapport précise en outre que les deux dernières anomalies doivent être réparées en cas de location. 

Monsieur [B] [W] produit également un document « Support de relevé de désordres » dressé par le Garde Champêtre Chef Principal de la Mairie de [Localité 3] en date du 22 novembre 2024, lequel relève notamment la présence d’humidité en bas de certains murs et notamment sous l’évier, derrière les WC et au niveau de la douche, avec l’apparition de traces paraissant avoir été causées par des remontées capillaires et de la condensation, le mauvais renouvellement de l’air en raison d’une aération insuffisante et d’une ventilation insuffisante du fait de l’absence d’entrée d’air dans les pièces de vie, de l’absence d’entrée d’air et/ou d’évacuation d’air vicié dans les pièces de services et d’une ventilation mécanique absente, l’absence de système de filtration ou de purification de l’eau, la présence d’une installation électrique non sécurisée en raison notamment de la vétusté dangereuse de certains éléments et entrainant un risque de contact direct avec ces derniers dans les WC et le bureau, la présence d’un chauffage inadapté avec l’usage de chauffages d’appoint insuffisants, l’existence d’une fuite au niveau des WC et d’odeurs au niveau de la douche, la présence d’obstructions ou de refoulements fréquents, ou encore la présence de rongeurs sous l’évier. Ledit document note également le risque de chute de personnes en raison d’escaliers ou d’un palier d’accès dangereux.

L’existence des désordres allégués par Monsieur [B] [W] est ainsi établie. 

En défense, Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] soutiennent que certains desdits désordres sont liées aux conditions d’occupation du logement par le locataire, et notamment à un manque d’aération du logement, à une fuite non signalée, et à un défaut d’entretien, notamment de la bonde de la douche. 

Les bailleurs versent aux débats des échanges avec Monsieur [X], mandaté afin d’évaluer les travaux devant être réalisés, desquels il ressort que le professionnel affirme que les eaux usées s’évacuent correctement, et que le dysfonctionnement de l’écoulement de la douche était lié à l’absence de nettoyage de la bonde par le locataire. 

Il n’est néanmoins pas démontré que les autres désordres, et notamment ceux relatifs à l’installation électrique non sécurisée, à la présence d’humidité, au mauvais renouvellement de l’air, à l’absence de système de filtration ou de purification de l’eau, à la présence d’un chauffage inadapté, à l’existence d’une fuite, à la présence de rongeurs ou encore au risque de chute de personnes soient imputable au locataire. 

L’attestation de Monsieur [X] confirme en revanche notamment la nécessité d’intervenir au sein du logement afin de poser des grilles d’aération et de changer le pack WC.

S’agissant de la période d’indemnisation, Monsieur [B] [W] sollicite la condamnation de Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] au paiement d’un préjudice de jouissance à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’au mois de mai 2026, date de l’audience. 

Le locataire justifie avoir signalé l’existence des désordres allégués dès le 16 août 2024, et ces derniers ont été constatés par la société DIMO en date du 10 septembre 2024. Le préjudice de jouissance sera donc indemnisé à compter du mois de septembre 2024 tel que sollicité par le demandeur. 

Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] versent aux débats en défense une attestation de l’entreprise JLG PLOMBERIE en date du 24 mars 2026 mentionnant le bon fonctionnement des évacuations sanitaires et de la cohérence entre les pentes observées sur le réseau PVC et la distance de raccordement vers la boîte siphoïde, ainsi qu’une attestation de Monsieur [X] en date du 11 octobre 2025 lequel atteste du bon fonctionnement de l’évacuation des eaux usées.

Les bailleurs produisent également une facture de la société FAB ELEC 34 en date du 02 décembre 2024 pour le remplacement d’un fil de liaison neutre du tableau électrique par la section adéquate, la pose d’une sortie de câble étanche en applique en remplacement de l’existent et la vérification de la terre ou encore une facture de la société TREVELECT en date du 25 octobre 2025 pour le remplacement du tableau électrique. Ladite facture de la société TREVELECT prévoit également la pose de deux chauffages électriques et le contrôle des prises terres. 

Les défendeurs communiquent enfin une facture de la société AXE BOIS en date du 20 janvier 2026 pour la fixation de grilles de ventilation sur quatre menuiseries en bois et deux murs.

Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] justifient ainsi de la bonne évacuation des eaux usées à compter du mois d’octobre 2025, et avoir fait procéder aux travaux permettant de faire cesser les désordres affectant l’installation électrique et l’insuffisance des chauffages au mois d’octobre 2025, à ceux permettant de faire cesser les désordres affectant le mauvais renouvellement de l’air au mois de janvier 2026 et à ceux relatifs au changement de l’installation sanitaire au mois de mars 2026.

Il n’est néanmoins pas démontré que les travaux permettant de faire cesser les autres désordres relevés au sein du rapport de l’[Localité 2], et notamment la présence d’humidité en bas de certains murs en raison de remontées capillaires, l’absence de système de filtration ou de purification de l’eau ou la présence de rongeurs ont été réalisés.

Toutefois, le droit aux dommages-intérêts étant réservé au locataire ou à l'occupant régulier, et Monsieur [B] [W] étant devenu occupant sans droit ni titre à compter du 01 avril 2025 après expiration et non-renouvellement du contrat de bail du fait du congé délivré en date du 05 décembre 2024, il ne peut se prévaloir contre Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] d'une situation irrégulière dans laquelle il s’est maintenu pour obtenir des dommages-intérêts à la suite de désordres constatés au sein du logement postérieurement au 31 mars 2025 inclus. La résiliation du contrat de bail par l’effet du congé exclut en effet formellement toute responsabilité du bailleur à cet égard à compter du terme et a mis fin à l’obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible pensant sur les bailleurs.

Le préjudice de jouissance subi par Monsieur [B] [W] sera donc indemnisé uniquement sur la période de septembre 2024 à mars 2025 inclus. 

Au regard de ces éléments, il convient par conséquent de condamner in solidum Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] à payer à Monsieur [B] [W] la somme de 500 euros correspondant à environ 10 % du loyer sur la période de septembre 2024 à mars 2025 inclus.

Sur la consommation d’électricité

En application de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

En application de l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, Monsieur [B] [W] sollicite la condamnation in solidum de Monsieur [O] [I] et Madame [J] [T] [A] à faire installer un compteur individuel d'électricité, et au paiement de la somme de 1 140 euros, correspondant aux provisions sur charges versées à hauteur de 30 euros par mois sur la période d’avril 2023 à mai 2026. 

En défense, Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] demandent reconventionnellement que le locataire soit condamné au paiement d’une participation financière à hauteur de 1 800 euros, correspondant au montant de la consommation d’électricité. 

Le contrat de bail ayant été résilié de plein droit de par l’effet du congé, le locataire sera tout d’abord débouté de sa demande visant à voir condamner les bailleurs à installer un compteur individuel. 

Monsieur [B] [W] reconnait ensuite l’existence d’un sous-compteur divisionnaire, permettant ainsi de chiffrer la consommation personnelle du logement. Les bailleurs ont en outre indiqué dans leur courriel en date du 20 février 2024 accepter de calculer la consommation de Monsieur [B] [W] sur la base de 0,18 kw, correspondant au tarif réglementé EDF, tel que sollicité par le locataire. 

L’état des lieux d’entrée fait état d’un relevé de 16297 s’agissant du compteur électrique. 

Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] ne produisent néanmoins aucun document permettant de chiffrer la consommation individuelle de Monsieur [B] [W]. La photographie du compteur transmis en pièce n°30, indiquant un relevé de 26300 n’est en effet aucunement localisée et ne permet de démontrer qu’il s’agit du sous-compteur divisionnaire du logement loué au demandeur.

Les bailleurs ne justifient donc aucunement de la réalité des provisions sur charges versées par le locataire, ni au titre de l’électricité, ni même au titre de la consommation d’eau ou d’autres charges locatives récupérables. 

Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] seront par conséquent condamnés in solidum à payer à Monsieur [B] [W] la somme de 1 140 euros au titre du remboursement des provisions sur charges versées la période d’avril 2023 à mai 2026, non régularisées et non justifiées.


Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] seront en outre nécessairement déboutés de leur demande de condamnation de Monsieur [B] [W] au paiement de la somme de 1 800 euros au titre de la consommation d’électricité.



Sur le préjudice moral 

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [B] [W] sollicite la condamnation in solidum de Monsieur [O] [I] et Madame [J] [T] [A] au paiement de la somme de 3 000 euros en indemnisation de son préjudice moral.

Les pièces versées aux débats sont néanmoins insuffisantes pour établir l’existence d’un tel préjudice subi par le locataire. Le procès-verbal d’audition en date du 13 avril 2025 n’est en outre corroboré par aucun autre document, et les échanges entre les parties démontrent au contraire que les bailleurs ont adopté une attitude conciliante et bienveillante. 

Monsieur [B] [W] sera par conséquent débouté de sa demande à ce titre.

Sur les quittances de loyer

En application de l’article 21 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.
Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.
Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.
Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En l’espèce, Monsieur [B] [W] reconnait dans ses écritures que Monsieur [O] [I] et Madame [J] [T] [A] lui ont remis les quittances pour les mois d’avril 2023 à février 2026 mais sollicite la condamnation in solidum de ces derniers à lui transmettre les quittances de loyer de mars 2026, avril 2026 et mai 2026. 

Les bailleurs ne démontrent pas, ni même n’allègue, avoir remis lesdites quittances de loyer pour les mois de mars, avril et mai 2026. 

Monsieur [O] [I] et Madame [J] [T] [A] seront par conséquent condamnés à transmettre à Monsieur [B] [W] les quittances de loyer de mars 2026, avril 2026 et mai 2026.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

L’expulsion de Monsieur [B] [W] ayant été ordonnée et Monsieur [O] [I] et Madame [J] [T] [A] ayant été condamnés au paiement de dommages et intérêts, il convient de dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens. 

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [B] [W] sera par conséquent débouté de sa demande à ce titre. Il convient en outre de noter que Monsieur [O] [I] et Madame [J] [T] [A] ne forment aucune demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.
















PAR CES MOTIFS


La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition des parties par le greffe :

CONSTATE la validité du congé pour motif légitime et sérieux délivré par Monsieur [O] [I] et Madame [J] [T] [A] à Monsieur [B] [W] par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 05 décembre 2024, avec effet au 31 mars 2025 ;

DECLARE en conséquence Monsieur [B] [W] occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 3] à compter du 01 avril 2025 ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur ;

FIXE au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [B] [W] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 01 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNE Monsieur [B] [W] à payer à Monsieur [O] [I] et Madame [J] [T] [A] l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus ;

PRONONCE la nullité du congé délivré par Monsieur [O] [I] et Madame [J] [T] [A] à Monsieur [B] [W] en date du 03 décembre 2025, avec un préavis fixé au 31 mars 2026 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [I] et Madame [J] [T] [A] à payer à Monsieur [B] [W] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance sur la période de septembre 2024 à mars 2025 inclus ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [T] [A] et Monsieur [O] [I] à payer à Monsieur [B] [W] la somme de 1 140 euros au titre du remboursement des provisions sur charges versées la période d’avril 2023 à mai 2026 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure et, en conséquence, DEBOUTE Monsieur [B] [W] de sa demande à ce titre ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.


La Greffière La Juge des contentieux de la protection










En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code des procedures civiles d'execution L131-3, code de la construction et de l'habitation L125-2-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 1 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Montpellier · Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire) · n° 25/01067

  en commun : code civil 1721, code des procedures civiles d'execution L131-3, code de la construction et de l'habitation L125-2-2

• 4 juin 2026 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 24/04099

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• 4 juin 2026 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 24/03333

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• 4 juin 2026 · Cour d'appel de Douai · Autre · n° 24/04227

  en commun : code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L125-2-2

• 23 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déclare la demande ou le recours irrecevable · n° 25/09532

  en commun : code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L125-2-2

• 4 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Marseille · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/02988

  en commun : code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L125-2-2

• 27 août 2026 · Tribunal judiciaire de Saint-Omer · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/01407

  en commun : code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L125-2-2

• 28 août 2026 · Tribunal judiciaire de Toulon · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/04380

  en commun : code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L125-2-2

Mise à jour de la source le 2026-08-17T21:00:16.388Z.