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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Saint-Omer, 3ème chambre, 27 août 2026, n° 25/01407

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]




R.G N° N° RG 25/01407 - 
N° Portalis DBZ4-W-B7J-CA5B

N° de Minute : 26/00219

JUGEMENT 

DU : 27 Août 2026





[J] [S]


C/

[N] [K]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Août 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR


M. [J] [S]
né le 23 Septembre 1968 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Emmanuelle DEHEE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 62765-2025-000670 du 10/04/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])




ET :


DÉFENDEUR

M. [N] [K]
né le 03 Juillet 1940 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Représenté par Me Eric DHORNE, avocat au barreau de SAINT-OMER






COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 Avril 2026 

Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Mélanie ROUSSEL, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au greffe le 11 juin 2026 prorogée au 27 Août 2026, date indiquée à l'issue des débats par Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier











Selon acte sous seing privé en date du 1er avril 2024, Monsieur [J] [S] a pris à bail auprès de Monsieur [N] [K] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel d'un montant initial de 600 euros, outre 56 euros à titre de provision sur charges.

Par lettre recommandée envoyée le 15 octobre 2025, Monsieur [J] [S] a donné congé à son bailleur pour le 20 novembre 2025. 

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 20 novembre 2025 par procès-verbal de constat dressé de façon contrdictoire par commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 octobre 2025, Monsieur [J] [S] a fait assigner Monsieur [N] [K] devant le tribunal judiciaire de Saint-Omer afin d'obtenir l'indemnisation de divers préjudices.

Après deux renvois à la demande de l'une au moins des parties, l'affaire a été évoquée à l'audience du 9 avril 2026. 

Par conclusions déposées à l'audience, Monsieur [J] [S] sollicite la condamnation de Monsieur [N] [K] d'avoir à lui payer les sommes suivantes :
5 400 euros au titre de l'indemnisation de son trouble de jouissance,
2 965,52 euros au titre du remboursement de la facture d'électricité,
2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice psychologique,
257,67 euros au titre du trop perçu de loyers pour les années 2024/2025 et 768,26 euros au titre des charges,
600 euros au titre du dépôt de garantie,
 déduction faite de 2 chèques du bailleur d'un montant de 521,48 € et 92,87 € soit une somme totale de 614,35 euros,
2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du constat d'huissier.

Par conclusions n°4 déposées à l'audience, Monsieur [N] [K], représenté, demande : 
le rejet de l'ensemble des demandes de Monsieur [S],
la condamnation de Monsieur [S] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions respectivement déposées par les parties à l'audience et détaillant les moyens développés au soutien de leurs prétentions.

Motifs

Motifs de la décision

1. Sur les demandes principales

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2025 :
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Les frais de remise en état lors de l'entrée dans les lieux d'un locataire sont à la charge du bailleur sans qu'il n'y ait lieu de distinguer s'il s'agit de réparation d'entretien courant ou non. 

Seul un cas de force majeure peut exonérer un bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent. 

Encore, la connaissance de l'état du logement n'est pas une cause d'exonération. 

Aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 :
« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur ».

 En application des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

→ au titre de l'indemnisation du trouble de jouissance

En l'espèce, il ressort de l'état des lieux d'entrée établi de façon amiable et contradictoire le 29 mars 2024 que les éléments ou revêtements du logement recevait un qualificatif de moyen, bon ou très bon. Six éléments étaient qualifiés de neufs, à savoir les chauffages des chambres 1, 3 et 4, les WC et le mitigeur et le four dans la cuisine. 

Quelques éléments minoritaires étaient qualifiés de "mauvais état" : le moteur du volet électrique du salon ("moteur usagé"), le "volet enrouleur" de la chambre 2, les menuiseries de la chambre 4 ("carreau fissuré au dessus de la porte, volet usagé) ainsi qu'un carrelage fissuré en bas de l'escalier de la cuisine. 

Aucun des éléments ainsi repris dans l'état des lieux d'entrée ne caractérise un état d'indécence du logement. 

Monsieur [S] ne produit aucun élément probant démontrant l'inexactitude des mentions portées sur l'état des lieux contradictoires signé. A ce titre, l'indécence du logement ne peut se déduire des travaux effectués par Monsieur [S] en ce que ce dernier ne démontre ni la nécessité des travaux entrepris ni le cas échéant l'accord préalable du bailleur quant à leur nature et à leur étendue. Pour exemple, le fait que Monsieur [S] refasse le plafond d'une pièce ne démontre pas que l'état antérieur portait atteinte à la décence des lieux. Il en est de même de l'achat des matériaux repris dans les factures LEROY MERLIN émise entre le 23 mars 2024 et le 7 février 2025 qui concerne principalement l'achat de peinture et de petits matériaux de quincaillerie. 

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit d'ailleurs la possibilité pour le locataire de réaliser des aménagements sans que le bailleur ne puisse s'y opposer dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée . 

Monsieur [S] ne justifie par ailleurs d'aucune mise en demeure en cours de bail de son bailleur d'avoir à reprendre tel ou tel désordre affectant le logement avant la lettre envoyée par conseil le 22 août 2025 et évoquant l'insuffisance du système de chauffage "pour permettre de chauffer correctement et à un coût raisonnable" le logement ainsi que l'insuffisance de l'isolation, courrier qui a reçu une réponse du bailleur datée du 25 août 2025 dans lequel ce dernier conteste les éléments repris indiquant notamment avoir fait vérifier le système de chauffage gaz, avoir remis en fonctionnement le convecteur dans la pièce principale, la pose d'un nouveau chauffage électrique dans la cuisine ainsi que la pose d'une nouvelle VMC. 

L'état d'indécence du logement ne se déduit pas plus de l'indication dans cette même lettre par Monsieur [K] de la fourniture des matériaux d'isolation intérieur à Monsieur [S] contre la gratuité du loyer pendant un mois ni du devis établi par Monsieur [K] pour un montant total de 63 675,90 euros, le bailleur n'ayant pas l'obligation de louer un logement remis à neuf et l'amélioration du logement, même en terme d'isolation et de menuiseries, ne démontrant pas l'indécence de l'existant. 

Il sera à ce titre relevé que la loi limitant la mise en location des immeubles à usage d'habitation à ceux répondant à une catégorie de performance énergétique n'est entrée en vigueur qu'au 1er janvier 2025 et qu'aux termes de ce texte, peuvent être mis en location entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2027 des logements ayant un niveau de performance énergétique compris entre la classe A et la classe F et à compter du 1er janvier 2028 jusqu'au 31 décembre 2033 ceux ayant un niveau de performance compris entre A et E. 
La loi n'impose en tout état de cause des logements à l'isolation parfaite et qui ne répondrait qu'aux meilleurs critères de performance énergétique. 


Si Monsieur [K] ne justifie pas de la remise du DPE lors de l'entrée dans les lieux, une simple mention dans le bail émis par lui ne suffisant pas à démontrer le respect de l'obligation mise à sa charge, l'absence de ce DPE lors de la conclusion du bail ne démontre pas l'indécence du logement.

Encore, si Monsieur [S] produit un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 27 février 2025, aucun des éléments relevés n'établit l'indécence du logement. Si le commissaire de justice relève qu'il fait 14 degrés dans la pièce principale avec un poêle à gaz positionné sur le thermostat 2 et 14 degré dans la cuisine, il ne peut être tiré aucun élément probant de ces constats ponctuels et faits sans que ne soit précisé ni la température extérieure et ni l'heure de mise en route du/des systèmes de chauffage. 

Monsieur [S], qui ne démontre ni l'indécence du logement ni l'inhabitabilité du logement pendant ou tout partie de la location, ne démontre pas plus le trouble de jouissance allégué. 

Par conséquent, Monsieur [J] [S] sera débouté de sa demande d'indemnisation de son trouble de jouissance. 

→ au titre du remboursement de la facture d'électricité 

Monsieur [S], qui ne démontre pas le caractère indécent du logement ni l'insuffisance du système de chauffage, ne peut imputer le montant de sa facture d'électricité à son bailleur. 

Il sera en outre relevé que le montant de 2 965,52 euros correspondant au montant de la facture pour la période allant du 2 mai 2024 au 28 avril 2025, soit douze mois, en sorte que le coût mensuel est en moyenne de 247,08 euros, ce qui ne démontre pas de surconsommation manifeste étant précisé que la seule indication du coût serait en tout état de cause insuffisant à en imputer la cause à l'état du logement, ce coût dépendant également du mode de consommation propre au consommateur. 

Par conséquent, Monsieur [S] sera débouté de sa demande de ce chef.

→ au titre de l'indemnisation de son préjudice moral

Monsieur [S] sa demande d'indemnisation de son préjudice moral sur l'angoisse et les troubles du sommeil généré par l'indécence du logement, en évoquant également des problèmes de santé important liées aux conditions d'insalubrité du logement, dont notamment deux pneumopathies. 

Monsieur [S] échoue toutefois à démontrer l'indécence du logement et plus encore son insalubrité. Si le certificat médical établit par le Docteur [H] le 6 mars 2026 certifie que l'état de santé respiratoire de Monsieur [S] s'est aggravée au cours des deux dernières années, elle n'a pas elle même constaté l'état humide et insalubre rapporté par le patient mais non démontré à l'instance. 

Par conséquent, Monsieur [S] sera débouté de sa demande d'indemnisation de son préjudice moral. 

→ au titre des loyers trop perçus et de la restitution du montant de garantie

Il est établi et non contesté que Monsieur [S] versé un dépôt de garantie de 600 euros. 

Sur ce montant, il apparaît justifié de déduire le coût de l'entretien annuel du convecteur de gaz, que Monsieur [S] reconnaît ne pas avoir fait, soit 105 euros, sans que le bailleur n'ait besoin de démontrer le paiement effectif d'une facture afférente le coût de cet entretien pesant sur lui en lieu et place de son locataire sortant. 

S'agissant de l'enlèvement des ordures laissées dans la cave, Monsieur [S] en conteste le principe même en arguant qu'il s'agit de gravas que Monsieur [K] s'était engagé à retirer. Il ne démontre toutefois pas que ces sacs présents dans les lieux lors de l'état des lieux de sortie du 20 novembre 2025 soient ceux concernés par l'accord du 16 avril 2024, soit près de 18 mois avant. Monsieur [K] est par conséquent bien fondé à être indemnisé du coût de retrait de ces déchets et il apparaît juste, au regard des éléments produits, de fixer le montant de l'indemnisation à la somme de 200 euros. 


Il apparaît dès lors que Monsieur [K] devait restituer une somme de 295 euros à Monsieur [S], au titre du solde du montant de garantie, après déduction du coût des postes justifiés. 

S'agissant des loyers, il est établi que Monsieur [K] a reçu un trop perçu de loyers de 140,67 euros pour les années 2024 et 2025 dont il est redevable à l'égard de Monsieur [S]. 

S'agissant des charges, le bail liant les parties est un bail d'habitation et il ne peut être ainsi mis à la charge de Monsieur [S] une partie du montant de la taxe foncière, en sorte que 370,06 euros perçus au titre des provisions sur charges doivent lui être restitués. Monsieur [S] ayant versé la somme totale de 
1 008 euros à titre de provisions sur charges, le trop perçu en sa faveur est de 768,26 euros, déduction faite de la taxe d'ordures ménagères non contestée. 

S'agissant encore des comptes entre les parties, il ressort notamment des messages téléphoniques versés aux débats que Monsieur [K] avait donné son accord pour prendre à sa charge le coût de la boîte aux lettre et de la sonnette. Monsieur [J] [S] produit une facture du 4 juin 2024 justifiant de l'achat de ces deux éléments pour un montant TTC de 74,80 euros. 

Il s'évince de ces éléments que Monsieur [N] [K] reste devoir à Monsieur [J] [S] la somme de 664,38 euros :
- montant du dépôt de garantie .................................................................................................. + 600,00
- montant des réparations et entretiens locatifs ....................................................................... - 305,00
- trop perçu de loyers 2024-2025 ............................................................................................. + 140,67 
- trop perçu de provisions sur charges .................................................................................... + 768,26 
- coût de la sonnette et de la boîte aux lettres ........................................................................ + 74,80
- versement par chèques de M. [K] à Monsieur [J] ...................................... - 614,35
 (10/12/2025 et 23/12/2025)

Par conséquent, Monsieur Monsieur [N] [K] sera condamné à payer à Monsieur [J] [S] la somme de 664,38 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie et du trop perçu de loyers et de charges, déduction faite des deux chèques des 10/12/2025 et 23/12/2025. 

2. Sur les demandes accessoires 

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [N] [K], partie perdante, sera condamné aux dépens. 

Monsieur [N] [K] sera en outre condamné à payer à Monsieur [J] [S] la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il convient enfin de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, 

DEBOUTE Monsieur [J] [S] de la demande d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance ; 

DEBOUTE Monsieur [J] [S] de sa demande de paiement au titre de la facture d'électricité ;

DEBOUTE Monsieur [J] [S] de la demande d'indemnisation au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [N] [K] à payer à Monsieur [J] [S] la somme de 664,38 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie et du trop perçu de loyers et de charges, déduction faite des deux chèques des 10/12/2025 et 23/12/2025 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [K] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [N] [K] à payer à Monsieur [J] [S] la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE le caractère de droit exécutoire à titre provisoire du présent jugement. 



 LE GREFFIER LE JUGE
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]




R.G N° N° RG 25/01407 - 
N° Portalis DBZ4-W-B7J-CA5B

N° de Minute : 26/00219

JUGEMENT 

DU : 27 Août 2026





[J] [S]


C/

[N] [K]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Août 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR


M. [J] [S]
né le 23 Septembre 1968 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Emmanuelle DEHEE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 62765-2025-000670 du 10/04/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])




ET :


DÉFENDEUR

M. [N] [K]
né le 03 Juillet 1940 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Représenté par Me Eric DHORNE, avocat au barreau de SAINT-OMER






COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 Avril 2026 

Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Mélanie ROUSSEL, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au greffe le 11 juin 2026 prorogée au 27 Août 2026, date indiquée à l'issue des débats par Cathy BUNS, Vice-Présidente, chargée des Contentieux de la Protection, assistée de Annick FRANCHOIS, Greffier











Selon acte sous seing privé en date du 1er avril 2024, Monsieur [J] [S] a pris à bail auprès de Monsieur [N] [K] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel d'un montant initial de 600 euros, outre 56 euros à titre de provision sur charges.

Par lettre recommandée envoyée le 15 octobre 2025, Monsieur [J] [S] a donné congé à son bailleur pour le 20 novembre 2025. 

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 20 novembre 2025 par procès-verbal de constat dressé de façon contrdictoire par commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 octobre 2025, Monsieur [J] [S] a fait assigner Monsieur [N] [K] devant le tribunal judiciaire de Saint-Omer afin d'obtenir l'indemnisation de divers préjudices.

Après deux renvois à la demande de l'une au moins des parties, l'affaire a été évoquée à l'audience du 9 avril 2026. 

Par conclusions déposées à l'audience, Monsieur [J] [S] sollicite la condamnation de Monsieur [N] [K] d'avoir à lui payer les sommes suivantes :
5 400 euros au titre de l'indemnisation de son trouble de jouissance,
2 965,52 euros au titre du remboursement de la facture d'électricité,
2 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice psychologique,
257,67 euros au titre du trop perçu de loyers pour les années 2024/2025 et 768,26 euros au titre des charges,
600 euros au titre du dépôt de garantie,
 déduction faite de 2 chèques du bailleur d'un montant de 521,48 € et 92,87 € soit une somme totale de 614,35 euros,
2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du constat d'huissier.

Par conclusions n°4 déposées à l'audience, Monsieur [N] [K], représenté, demande : 
le rejet de l'ensemble des demandes de Monsieur [S],
la condamnation de Monsieur [S] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions respectivement déposées par les parties à l'audience et détaillant les moyens développés au soutien de leurs prétentions. 

Motifs de la décision

1. Sur les demandes principales

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2025 :
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».

Les frais de remise en état lors de l'entrée dans les lieux d'un locataire sont à la charge du bailleur sans qu'il n'y ait lieu de distinguer s'il s'agit de réparation d'entretien courant ou non. 

Seul un cas de force majeure peut exonérer un bailleur de son obligation de délivrance d'un logement décent. 

Encore, la connaissance de l'état du logement n'est pas une cause d'exonération. 

Aux termes de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 :
« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur ».

 En application des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

→ au titre de l'indemnisation du trouble de jouissance

En l'espèce, il ressort de l'état des lieux d'entrée établi de façon amiable et contradictoire le 29 mars 2024 que les éléments ou revêtements du logement recevait un qualificatif de moyen, bon ou très bon. Six éléments étaient qualifiés de neufs, à savoir les chauffages des chambres 1, 3 et 4, les WC et le mitigeur et le four dans la cuisine. 

Quelques éléments minoritaires étaient qualifiés de "mauvais état" : le moteur du volet électrique du salon ("moteur usagé"), le "volet enrouleur" de la chambre 2, les menuiseries de la chambre 4 ("carreau fissuré au dessus de la porte, volet usagé) ainsi qu'un carrelage fissuré en bas de l'escalier de la cuisine. 

Aucun des éléments ainsi repris dans l'état des lieux d'entrée ne caractérise un état d'indécence du logement. 

Monsieur [S] ne produit aucun élément probant démontrant l'inexactitude des mentions portées sur l'état des lieux contradictoires signé. A ce titre, l'indécence du logement ne peut se déduire des travaux effectués par Monsieur [S] en ce que ce dernier ne démontre ni la nécessité des travaux entrepris ni le cas échéant l'accord préalable du bailleur quant à leur nature et à leur étendue. Pour exemple, le fait que Monsieur [S] refasse le plafond d'une pièce ne démontre pas que l'état antérieur portait atteinte à la décence des lieux. Il en est de même de l'achat des matériaux repris dans les factures LEROY MERLIN émise entre le 23 mars 2024 et le 7 février 2025 qui concerne principalement l'achat de peinture et de petits matériaux de quincaillerie. 

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit d'ailleurs la possibilité pour le locataire de réaliser des aménagements sans que le bailleur ne puisse s'y opposer dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée . 

Monsieur [S] ne justifie par ailleurs d'aucune mise en demeure en cours de bail de son bailleur d'avoir à reprendre tel ou tel désordre affectant le logement avant la lettre envoyée par conseil le 22 août 2025 et évoquant l'insuffisance du système de chauffage "pour permettre de chauffer correctement et à un coût raisonnable" le logement ainsi que l'insuffisance de l'isolation, courrier qui a reçu une réponse du bailleur datée du 25 août 2025 dans lequel ce dernier conteste les éléments repris indiquant notamment avoir fait vérifier le système de chauffage gaz, avoir remis en fonctionnement le convecteur dans la pièce principale, la pose d'un nouveau chauffage électrique dans la cuisine ainsi que la pose d'une nouvelle VMC. 

L'état d'indécence du logement ne se déduit pas plus de l'indication dans cette même lettre par Monsieur [K] de la fourniture des matériaux d'isolation intérieur à Monsieur [S] contre la gratuité du loyer pendant un mois ni du devis établi par Monsieur [K] pour un montant total de 63 675,90 euros, le bailleur n'ayant pas l'obligation de louer un logement remis à neuf et l'amélioration du logement, même en terme d'isolation et de menuiseries, ne démontrant pas l'indécence de l'existant. 

Il sera à ce titre relevé que la loi limitant la mise en location des immeubles à usage d'habitation à ceux répondant à une catégorie de performance énergétique n'est entrée en vigueur qu'au 1er janvier 2025 et qu'aux termes de ce texte, peuvent être mis en location entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2027 des logements ayant un niveau de performance énergétique compris entre la classe A et la classe F et à compter du 1er janvier 2028 jusqu'au 31 décembre 2033 ceux ayant un niveau de performance compris entre A et E. 
La loi n'impose en tout état de cause des logements à l'isolation parfaite et qui ne répondrait qu'aux meilleurs critères de performance énergétique. 


Si Monsieur [K] ne justifie pas de la remise du DPE lors de l'entrée dans les lieux, une simple mention dans le bail émis par lui ne suffisant pas à démontrer le respect de l'obligation mise à sa charge, l'absence de ce DPE lors de la conclusion du bail ne démontre pas l'indécence du logement.

Encore, si Monsieur [S] produit un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 27 février 2025, aucun des éléments relevés n'établit l'indécence du logement. Si le commissaire de justice relève qu'il fait 14 degrés dans la pièce principale avec un poêle à gaz positionné sur le thermostat 2 et 14 degré dans la cuisine, il ne peut être tiré aucun élément probant de ces constats ponctuels et faits sans que ne soit précisé ni la température extérieure et ni l'heure de mise en route du/des systèmes de chauffage. 

Monsieur [S], qui ne démontre ni l'indécence du logement ni l'inhabitabilité du logement pendant ou tout partie de la location, ne démontre pas plus le trouble de jouissance allégué. 

Par conséquent, Monsieur [J] [S] sera débouté de sa demande d'indemnisation de son trouble de jouissance. 

→ au titre du remboursement de la facture d'électricité 

Monsieur [S], qui ne démontre pas le caractère indécent du logement ni l'insuffisance du système de chauffage, ne peut imputer le montant de sa facture d'électricité à son bailleur. 

Il sera en outre relevé que le montant de 2 965,52 euros correspondant au montant de la facture pour la période allant du 2 mai 2024 au 28 avril 2025, soit douze mois, en sorte que le coût mensuel est en moyenne de 247,08 euros, ce qui ne démontre pas de surconsommation manifeste étant précisé que la seule indication du coût serait en tout état de cause insuffisant à en imputer la cause à l'état du logement, ce coût dépendant également du mode de consommation propre au consommateur. 

Par conséquent, Monsieur [S] sera débouté de sa demande de ce chef.

→ au titre de l'indemnisation de son préjudice moral

Monsieur [S] sa demande d'indemnisation de son préjudice moral sur l'angoisse et les troubles du sommeil généré par l'indécence du logement, en évoquant également des problèmes de santé important liées aux conditions d'insalubrité du logement, dont notamment deux pneumopathies. 

Monsieur [S] échoue toutefois à démontrer l'indécence du logement et plus encore son insalubrité. Si le certificat médical établit par le Docteur [H] le 6 mars 2026 certifie que l'état de santé respiratoire de Monsieur [S] s'est aggravée au cours des deux dernières années, elle n'a pas elle même constaté l'état humide et insalubre rapporté par le patient mais non démontré à l'instance. 

Par conséquent, Monsieur [S] sera débouté de sa demande d'indemnisation de son préjudice moral. 

→ au titre des loyers trop perçus et de la restitution du montant de garantie

Il est établi et non contesté que Monsieur [S] versé un dépôt de garantie de 600 euros. 

Sur ce montant, il apparaît justifié de déduire le coût de l'entretien annuel du convecteur de gaz, que Monsieur [S] reconnaît ne pas avoir fait, soit 105 euros, sans que le bailleur n'ait besoin de démontrer le paiement effectif d'une facture afférente le coût de cet entretien pesant sur lui en lieu et place de son locataire sortant. 

S'agissant de l'enlèvement des ordures laissées dans la cave, Monsieur [S] en conteste le principe même en arguant qu'il s'agit de gravas que Monsieur [K] s'était engagé à retirer. Il ne démontre toutefois pas que ces sacs présents dans les lieux lors de l'état des lieux de sortie du 20 novembre 2025 soient ceux concernés par l'accord du 16 avril 2024, soit près de 18 mois avant. Monsieur [K] est par conséquent bien fondé à être indemnisé du coût de retrait de ces déchets et il apparaît juste, au regard des éléments produits, de fixer le montant de l'indemnisation à la somme de 200 euros. 


Il apparaît dès lors que Monsieur [K] devait restituer une somme de 295 euros à Monsieur [S], au titre du solde du montant de garantie, après déduction du coût des postes justifiés. 

S'agissant des loyers, il est établi que Monsieur [K] a reçu un trop perçu de loyers de 140,67 euros pour les années 2024 et 2025 dont il est redevable à l'égard de Monsieur [S]. 

S'agissant des charges, le bail liant les parties est un bail d'habitation et il ne peut être ainsi mis à la charge de Monsieur [S] une partie du montant de la taxe foncière, en sorte que 370,06 euros perçus au titre des provisions sur charges doivent lui être restitués. Monsieur [S] ayant versé la somme totale de 
1 008 euros à titre de provisions sur charges, le trop perçu en sa faveur est de 768,26 euros, déduction faite de la taxe d'ordures ménagères non contestée. 

S'agissant encore des comptes entre les parties, il ressort notamment des messages téléphoniques versés aux débats que Monsieur [K] avait donné son accord pour prendre à sa charge le coût de la boîte aux lettre et de la sonnette. Monsieur [J] [S] produit une facture du 4 juin 2024 justifiant de l'achat de ces deux éléments pour un montant TTC de 74,80 euros. 

Il s'évince de ces éléments que Monsieur [N] [K] reste devoir à Monsieur [J] [S] la somme de 664,38 euros :
- montant du dépôt de garantie .................................................................................................. + 600,00
- montant des réparations et entretiens locatifs ....................................................................... - 305,00
- trop perçu de loyers 2024-2025 ............................................................................................. + 140,67 
- trop perçu de provisions sur charges .................................................................................... + 768,26 
- coût de la sonnette et de la boîte aux lettres ........................................................................ + 74,80
- versement par chèques de M. [K] à Monsieur [J] ...................................... - 614,35
 (10/12/2025 et 23/12/2025)

Par conséquent, Monsieur Monsieur [N] [K] sera condamné à payer à Monsieur [J] [S] la somme de 664,38 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie et du trop perçu de loyers et de charges, déduction faite des deux chèques des 10/12/2025 et 23/12/2025. 

2. Sur les demandes accessoires 

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [N] [K], partie perdante, sera condamné aux dépens. 

Monsieur [N] [K] sera en outre condamné à payer à Monsieur [J] [S] la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il convient enfin de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile. 


 PAR CES MOTIFS 

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, 

DEBOUTE Monsieur [J] [S] de la demande d'indemnisation au titre du préjudice de jouissance ; 

DEBOUTE Monsieur [J] [S] de sa demande de paiement au titre de la facture d'électricité ;

DEBOUTE Monsieur [J] [S] de la demande d'indemnisation au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [N] [K] à payer à Monsieur [J] [S] la somme de 664,38 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie et du trop perçu de loyers et de charges, déduction faite des deux chèques des 10/12/2025 et 23/12/2025 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [K] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [N] [K] à payer à Monsieur [J] [S] la somme de 750 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE le caractère de droit exécutoire à titre provisoire du présent jugement. 



 LE GREFFIER LE JUGE

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Mise à jour de la source le 2026-09-07T20:10:09.376Z.