notiv
Ouvrir l'application
Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, LOYERS COMMERCIAUX, 26 août 2026, n° 26/02613

MEE - expertiseDroit des affairesBail commercial
Ouvrir dans l'application : rédiger une fiche d'arrêt, un commentaire, voir les entreprises

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 13 décembre 1993, monsieur et madame [U] ont donné à bail commercial à la SARL CAFE AMERICAIN, pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 1994, un local situé à l’angle de la [Adresse 3] et du [Adresse 4] à [Localité 1] (33), moyennant un loyer annuel initial de 37.842 francs euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de débit de boissons. 
Le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2015.

Le 29 avril 2024, la SARL LE MIROIR, venant aux droits du preneur a fait signifier au bailleur, madame [Z] [U] épouse [T], venant aux droits de monsieur et madame [U], une demande de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2024.
Le 13 octobre 2025, le bailleur a donné son accord pour le principe du renouvellement au 1er juillet 2024, et a formulé une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 37.000 euros hors taxes et hors charges. 
 
Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception le 06 janvier 2026 d’un mémoire préalable, par acte délivré le 12 mars 2026, madame [Z] [U] épouse [T] a fait assigner la SARL LE MIROIR devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du montant du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, madame [Z] [U] épouse [T], soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 28 mai 2026 et déposé au greffe le 26 mai 2026 sollicite du juge des loyers commerciaux de :

à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé le 1er juillet 2024 à la somme annuelle de 39.500 euros hors taxes et hors charges,à titre subsidiaire :ordonner une mesure d’expertise avec pour objet la détermination de la valeur locative du bail renouvelé,fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 30.000 euros par anen tout état de cause, condamner la société LE MIROIR au paiement des dépens et à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Madame [U] épouse [T] soutient que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative compte tenu de la modification des caractéristiques du local, des obligations des parties et de la modification notable des facteurs locaux de commercialité. Concernant les caractéristiques du local, elle prétend à la transformation des lieux par le bailleur au cours du bail expiré par la prise de possession de la cave de 40m² pour le stockage des futs à bière, boissons et du cellier, et par la transformation du restaurant exploité antérieurement en brasserie en un bar « tendance ». S’agissant des obligations des parties, madame [U] épouse [T] expose, que la cave et le cellier, dont elle est propriétaire, ne font pas partie du périmètre du bail alors que ces surfaces profitent désormais pleinement à l’exploitant et ont un intérêt essentiel pour l’activité exercée, sans qu’elles n’aient été valorisées, alors qu’elle acquitte la taxe foncière correspondante. Au titre de l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité, madame [U] fait valoir que le local est situé dans un secteur qui a connu une forte hausse de la fréquentation touristique, à proximité du miroir d’eau, pôle d’attraction majeur. Elle allègue de la multiplication et de la professionnalisation des terrasses et points de restauration, de l’embellissement et des aménagements urbains favorables au commerce, de la diversification commerciale, de la gentrification commerciale, de l’impact positif des événements et des animations, des manifestations…
Pour la détermination de la valeur locative, madame [U] épouse [T] expose qu’elle s’établit, au vu des caractéristiques des locaux, de leur destination, des obligations des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage à la valeur unitaire de 500 euros par m² à appliquer à une superficie de 55 m² pour la partie commerciale. S’agissant de la partie habitation, elle fait valoir qu’elle peut prétendre à un loyer de 11,80 euros par mois applicable à une superficie de 64,90m². Elle sollicite l’application d’un coefficient de majoration de 10% sur la valeur locative du local commercial au titre de la terrasse exploitée sur le domaine public pouvant accueillir une cinquantaine de clients.

Subsidiairement, elle sollicite l’organisation d’une expertise sur le fondement de l’article R145-30 du code de commerce dans l’hypothèse où la juridiction ne serait pas suffisamment informée. 

A l’audience, la SARL LE MIROIR soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception adressée le 1er juin 2026 et déposé au greffe le 02 juin 2026, demande au juge des loyers commerciaux de :

à titre principal, débouter madame [U] épouse [T] de ses demandes,à titre subsidiaire :ordonner une mesure d’expertise avec pour objet la détermination de la valeur locative du bail renouvelé,dire n’y avoir lieu à modification du montant du loyer à l’issue du dépôt du rapport d’expertise,condamner madame [U] épouse [T] au paiement des dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La SARL LE MIROIR fait valoir l’absence de motif de déplafonnement. Elle conteste toute modification des caractéristiques des locaux exposant que le bail a été conclu pour un bar et non pour un restaurant, activité qu’elle n’a pas pu développer, et que l’aménagement intérieur est identique. De même, elle expose d’une part que madame [U] ne démontre pas sa propriété au titre de la cave, que les anciens exploitants ont toujours disposé de cette cave imbriquée dans le local, laquelle est en outre une cave voutée d’une hauteur maximale de 1,60 mètres, et dont les côtés sont inexploitables. Elle soutient l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, les éléments invoqués par la bailleresse étant antérieurs à 2015 (miroir d’eau, aménagements urbains, transports, tourisme) alors que des événements défavorables sont survenus au cours de cette période (manifestations, concurrence de certaines manifestations, COVID-19). 

Subsidiairement, la société LE MIROIR fait valoir, au regard des caractéristiques des locaux, de leur destination, des obligations des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage que le loyer du local commercial doit être fixé à la somme de 450 euros par m²pondéré, appliquée à une superficie pondérée de 48,44m². S’agissant du logement, elle prétend que le loyer doit être fixée à la valeur unitaire mensuelle de 11,50 euros, appliquée à une superficie de 64,90m².

Motifs

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. / A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. 

Conformément à l’article L145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé sera écarté en présence d’une modification notable de l’un ou des éléments mentionnés au 1° à 4° de l’article L145-33. 

En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant.
Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. / Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. /Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

Selon l’article L145-57 alinéa 1 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, au soutien de sa demande tendant au déplafonnement du montant du loyer, madame [U] épouse [T] produit une expertise non judiciaire, laquelle ne peut servir seule de preuve faute d’être corroborée par d’autres éléments.
Il en résulte toutefois, ce point étant admis par le preneur et résultant de l’expertise amiable qu’il produit, que le locataire exploite outre le local loué, une cave et un sellier qui ne sont pas mentionnés dans l’article 2 du bail au titre de la désignation du local loué qui inclut un local en rez-de-chaussée et un logement au 1er étage. Si des contestations relatives à la propriété et la date de début d’occupation de cette cave et de ce cellier se font jour dans le cadre de la présente instance, ces débats démontrent une divergence des parties sur un élément de fait. Les échanges entre les parties et les pièces produites démontrent également qu’une activité de restauration a pu être exercée, même si elle n’était pas mentionnée dans la clause de destination du bail. L’expertise non judiciaire expose également une évolution des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, dont la réalité et l’impact sont contestés par le bailleur, mais qui constitue une autre divergence sur des éléments de fait. 

L’ensemble de ces divergences sur des éléments de fait commande d’ordonner une expertise qui permettra un débat contradictoire entre les parties tant sur l’existence de motifs de déplafonnement, que sur la détermination de la valeur locative sur laquelle elles sont également en désaccord, les deux expertises produites ne s’accordant pas sur la valeur locative unitaire du local commercial ni sur sa superficie pondérée.

En conséquence, il convient d’ordonner une expertise, selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement, aux frais avancés de madame [Z] [U] épouse [T], demandeur à l’instance qui y a intérêt. 

Durant le cours de l’expertise, il convient de rejeter la demande de fixation d’un loyer provisionnel à la somme de 30.000 euros, le principe du déplafonnement n’étant ni démontré ni acquis au vu des éléments précédemment développés. 

Sur les frais du procès 

Dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.[…]

En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

Frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. / […]

En l’espèce, les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.


PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Avant dire droit, sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé le 1er juillet 2024 entre madame [Z] [U] épouse [T] et la SARL LE MIROIR portant sur un local situé à l’angle de la [Adresse 3] et du [Adresse 4] à BORDEAUX (33), ordonne une mesure d’expertise confiée à monsieur [B] [D], expert près la cour d'appel de Bordeaux, demeurant [Adresse 5], pour y procéder avec mission de :

Se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires par les parties ou par des tiers conformément à l’article 243 du code de procédure civile, recueillir des informations écrites ou orales de toutes personnes selon les modalités de l’article 242 du code de procédure civile,Donner tous éléments de nature à vérifier, sur la période du bail expiré du 1er juillet 2015 au 30 juin 2024, l’existence de critères de déplafonnement invoqués par le bailleur, à savoir :Les caractéristiques du local considéré,Les obligations respectives des parties,Les facteurs locaux de commercialité
et évaluer la valeur locative en conformité avec les dispositions de l’article L145-33 du code de commerce, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L145-34 du code de commerce,De manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige
Dit que l’expert devra, dans un délai de quatre mois à compter de l’avis de consignation, établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties en les invitant à présenter leurs observations, dans les délais fixés par l’expert ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire au greffe du service des expertises, dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation ;

Fixe à la somme de 3.000 euros, la provision que madame [Z] [U] épouse [T], devra consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (cf. code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut et à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de deux mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;

Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents, procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché ;

Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement, et rejette la demande de fixation d’un loyer provisionnel de 30.000 euros ;

Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d'une mesure d'instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l'affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l'acte exprimant leur accord ;

Réserve l’examen des demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R145-31 du code de commerce ; 

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, vice-présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.



LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]


LOYERS COMMERCIAUX



30C
N° RG 26/02613 - N° Portalis DBX6-W-B7K-3TEY















EXPERTISE









Décision nativement numérique délivrée
le : 26 Août 2026 
à Avocats + 2 copies aux expertises

















JUGEMENT RENDU LE VINGT SIX AOUT DEUX MIL VINGT SIX

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 03 Juin 2026 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 26 Août 2026, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

Madame [Z] [U]
née le 27 Novembre 1949 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX



ET :

S.A.R.L. LE MIROIR SARL LE MIROIR inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° 832 253 413, dont le siège social est sis [Adresse 2]


représentée par Maître Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE - DE KERLAND, avocats au barreau de BORDEAUX




Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile


EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 13 décembre 1993, monsieur et madame [U] ont donné à bail commercial à la SARL CAFE AMERICAIN, pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 1994, un local situé à l’angle de la [Adresse 3] et du [Adresse 4] à [Localité 1] (33), moyennant un loyer annuel initial de 37.842 francs euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de débit de boissons. 
Le bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2015.

Le 29 avril 2024, la SARL LE MIROIR, venant aux droits du preneur a fait signifier au bailleur, madame [Z] [U] épouse [T], venant aux droits de monsieur et madame [U], une demande de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2024.
Le 13 octobre 2025, le bailleur a donné son accord pour le principe du renouvellement au 1er juillet 2024, et a formulé une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 37.000 euros hors taxes et hors charges. 
 
Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception le 06 janvier 2026 d’un mémoire préalable, par acte délivré le 12 mars 2026, madame [Z] [U] épouse [T] a fait assigner la SARL LE MIROIR devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du montant du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, madame [Z] [U] épouse [T], soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 28 mai 2026 et déposé au greffe le 26 mai 2026 sollicite du juge des loyers commerciaux de :

à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé le 1er juillet 2024 à la somme annuelle de 39.500 euros hors taxes et hors charges,à titre subsidiaire :ordonner une mesure d’expertise avec pour objet la détermination de la valeur locative du bail renouvelé,fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 30.000 euros par anen tout état de cause, condamner la société LE MIROIR au paiement des dépens et à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Madame [U] épouse [T] soutient que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative compte tenu de la modification des caractéristiques du local, des obligations des parties et de la modification notable des facteurs locaux de commercialité. Concernant les caractéristiques du local, elle prétend à la transformation des lieux par le bailleur au cours du bail expiré par la prise de possession de la cave de 40m² pour le stockage des futs à bière, boissons et du cellier, et par la transformation du restaurant exploité antérieurement en brasserie en un bar « tendance ». S’agissant des obligations des parties, madame [U] épouse [T] expose, que la cave et le cellier, dont elle est propriétaire, ne font pas partie du périmètre du bail alors que ces surfaces profitent désormais pleinement à l’exploitant et ont un intérêt essentiel pour l’activité exercée, sans qu’elles n’aient été valorisées, alors qu’elle acquitte la taxe foncière correspondante. Au titre de l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité, madame [U] fait valoir que le local est situé dans un secteur qui a connu une forte hausse de la fréquentation touristique, à proximité du miroir d’eau, pôle d’attraction majeur. Elle allègue de la multiplication et de la professionnalisation des terrasses et points de restauration, de l’embellissement et des aménagements urbains favorables au commerce, de la diversification commerciale, de la gentrification commerciale, de l’impact positif des événements et des animations, des manifestations…
Pour la détermination de la valeur locative, madame [U] épouse [T] expose qu’elle s’établit, au vu des caractéristiques des locaux, de leur destination, des obligations des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage à la valeur unitaire de 500 euros par m² à appliquer à une superficie de 55 m² pour la partie commerciale. S’agissant de la partie habitation, elle fait valoir qu’elle peut prétendre à un loyer de 11,80 euros par mois applicable à une superficie de 64,90m². Elle sollicite l’application d’un coefficient de majoration de 10% sur la valeur locative du local commercial au titre de la terrasse exploitée sur le domaine public pouvant accueillir une cinquantaine de clients.

Subsidiairement, elle sollicite l’organisation d’une expertise sur le fondement de l’article R145-30 du code de commerce dans l’hypothèse où la juridiction ne serait pas suffisamment informée. 

A l’audience, la SARL LE MIROIR soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception adressée le 1er juin 2026 et déposé au greffe le 02 juin 2026, demande au juge des loyers commerciaux de :

à titre principal, débouter madame [U] épouse [T] de ses demandes,à titre subsidiaire :ordonner une mesure d’expertise avec pour objet la détermination de la valeur locative du bail renouvelé,dire n’y avoir lieu à modification du montant du loyer à l’issue du dépôt du rapport d’expertise,condamner madame [U] épouse [T] au paiement des dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La SARL LE MIROIR fait valoir l’absence de motif de déplafonnement. Elle conteste toute modification des caractéristiques des locaux exposant que le bail a été conclu pour un bar et non pour un restaurant, activité qu’elle n’a pas pu développer, et que l’aménagement intérieur est identique. De même, elle expose d’une part que madame [U] ne démontre pas sa propriété au titre de la cave, que les anciens exploitants ont toujours disposé de cette cave imbriquée dans le local, laquelle est en outre une cave voutée d’une hauteur maximale de 1,60 mètres, et dont les côtés sont inexploitables. Elle soutient l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, les éléments invoqués par la bailleresse étant antérieurs à 2015 (miroir d’eau, aménagements urbains, transports, tourisme) alors que des événements défavorables sont survenus au cours de cette période (manifestations, concurrence de certaines manifestations, COVID-19). 

Subsidiairement, la société LE MIROIR fait valoir, au regard des caractéristiques des locaux, de leur destination, des obligations des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage que le loyer du local commercial doit être fixé à la somme de 450 euros par m²pondéré, appliquée à une superficie pondérée de 48,44m². S’agissant du logement, elle prétend que le loyer doit être fixée à la valeur unitaire mensuelle de 11,50 euros, appliquée à une superficie de 64,90m². 

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. / A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. 

Conformément à l’article L145-34 du code de commerce, le principe du plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé sera écarté en présence d’une modification notable de l’un ou des éléments mentionnés au 1° à 4° de l’article L145-33. 

En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant.
Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. / Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. /Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

Selon l’article L145-57 alinéa 1 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, au soutien de sa demande tendant au déplafonnement du montant du loyer, madame [U] épouse [T] produit une expertise non judiciaire, laquelle ne peut servir seule de preuve faute d’être corroborée par d’autres éléments.
Il en résulte toutefois, ce point étant admis par le preneur et résultant de l’expertise amiable qu’il produit, que le locataire exploite outre le local loué, une cave et un sellier qui ne sont pas mentionnés dans l’article 2 du bail au titre de la désignation du local loué qui inclut un local en rez-de-chaussée et un logement au 1er étage. Si des contestations relatives à la propriété et la date de début d’occupation de cette cave et de ce cellier se font jour dans le cadre de la présente instance, ces débats démontrent une divergence des parties sur un élément de fait. Les échanges entre les parties et les pièces produites démontrent également qu’une activité de restauration a pu être exercée, même si elle n’était pas mentionnée dans la clause de destination du bail. L’expertise non judiciaire expose également une évolution des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, dont la réalité et l’impact sont contestés par le bailleur, mais qui constitue une autre divergence sur des éléments de fait. 

L’ensemble de ces divergences sur des éléments de fait commande d’ordonner une expertise qui permettra un débat contradictoire entre les parties tant sur l’existence de motifs de déplafonnement, que sur la détermination de la valeur locative sur laquelle elles sont également en désaccord, les deux expertises produites ne s’accordant pas sur la valeur locative unitaire du local commercial ni sur sa superficie pondérée.

En conséquence, il convient d’ordonner une expertise, selon les modalités précisées au dispositif du présent jugement, aux frais avancés de madame [Z] [U] épouse [T], demandeur à l’instance qui y a intérêt. 

Durant le cours de l’expertise, il convient de rejeter la demande de fixation d’un loyer provisionnel à la somme de 30.000 euros, le principe du déplafonnement n’étant ni démontré ni acquis au vu des éléments précédemment développés. 

Sur les frais du procès 

Dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.[…]

En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

Frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. / […]

En l’espèce, les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.


PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Avant dire droit, sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé le 1er juillet 2024 entre madame [Z] [U] épouse [T] et la SARL LE MIROIR portant sur un local situé à l’angle de la [Adresse 3] et du [Adresse 4] à BORDEAUX (33), ordonne une mesure d’expertise confiée à monsieur [B] [D], expert près la cour d'appel de Bordeaux, demeurant [Adresse 5], pour y procéder avec mission de :

Se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires par les parties ou par des tiers conformément à l’article 243 du code de procédure civile, recueillir des informations écrites ou orales de toutes personnes selon les modalités de l’article 242 du code de procédure civile,Donner tous éléments de nature à vérifier, sur la période du bail expiré du 1er juillet 2015 au 30 juin 2024, l’existence de critères de déplafonnement invoqués par le bailleur, à savoir :Les caractéristiques du local considéré,Les obligations respectives des parties,Les facteurs locaux de commercialité
et évaluer la valeur locative en conformité avec les dispositions de l’article L145-33 du code de commerce, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L145-34 du code de commerce,De manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige
Dit que l’expert devra, dans un délai de quatre mois à compter de l’avis de consignation, établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties en les invitant à présenter leurs observations, dans les délais fixés par l’expert ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire au greffe du service des expertises, dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation ;

Fixe à la somme de 3.000 euros, la provision que madame [Z] [U] épouse [T], devra consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (cf. code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut et à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de deux mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;

Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents, procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché ;

Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement, et rejette la demande de fixation d’un loyer provisionnel de 30.000 euros ;

Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d'une mesure d'instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l'affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l'acte exprimant leur accord ;

Réserve l’examen des demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R145-31 du code de commerce ; 

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, vice-présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.



LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE


















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce R145-23, code de procedure civile 242, code de commerce R145-31, code de commerce R145-30, code de procedure civile 272, code de commerce L145-34, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33, code de procedure civile 243, code de commerce L145-56). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-26T18:07:09.690Z.