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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Bordeaux, LOYERS COMMERCIAUX, 26 août 2026, n° 25/09796

MEE - expertiseDroit des affairesBail commercial
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Parties (entreprises)

MAURICE & CO Société par Actions Simplifiée

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 09 juin 2016, madame [M] [Y] veuve [U] a donné à bail commercial à la SAS HUB, pour une durée de 9 ans à compter du même jour, un local dans un immeuble situé [Adresse 3] à BORDEAUX (33), moyennant un loyer annuel initial de 13.200 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce d’agence de communication-espace de bureaux ouverts en coworking.

Le 04 décembre 2024, la SAS MAURICE & CO, venant aux droits de madame [U] suite à un acte d’apport en société du 25 juin 2023, a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 09 juin 2025, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 30.000 euros hors taxes et hors charges.
 
Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 15 octobre 2025 d’un mémoire préalable, par acte délivré le 25 novembre 2025, la SAS MAURICE & CO a fait assigner la SAS HUB devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du montant du bail renouvelé à compter du 09 juin 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SAS MAURICE & CO, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception et déposé au greffe le 15 mai 2026, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :
à titre principal :constater que les locaux sont à usage exclusif de bureaux,fixer le montant du loyer du bail renouvelé le 09 juin 2025 à la somme annuelle de 27.300 euros hors taxes et hors charges,à titre subsidiaire :ordonner une mesure d’expertise avec pour objet la détermination de la valeur locative du bail renouvelé en application des dispositions de l’article R145-11 du code de commerce, aux frais avancés partagés par les parties,fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 27.300 euros par an,à titre plus subsidiaire :ordonner une mesure d’expertise avec pour objet la détermination de la valeur locative des lieux loués au 09 juin 2025 et l’existence de motifs de déplafonnement, aux frais avancés partagés par les parties,fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 27.300 euros par an,
en tout état de cause :débouter la société HUB de l’ensemble de ses demandes,réserver les dépens,condamner la société HUB à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SAS MAURICE & CO soutient que le montant du loyer n’est pas soumis à la règle du plafonnement au motif que les locaux sont à usage exclusif de bureaux, et doit être fixé à la valeur locative selon les modalités de l’article R145-11 du code de commerce. Elle prétend que les activités d’agence de communication et de coworking qui sont contractuellement autorisées sont de nature intellectuelles et administratives, n’impliquant ni stockage ni livraison de marchandises. Elle précise que toute activité commerciale est interdite. En réponse au preneur au titre des prestations fournies à ses clients et au flux de clientèle, la société MAURICE &CO expose que cette circonstance ne fait pas obstacle à la qualification de locaux à usage exclusif de bureaux, en l’absence de dépôt ou de livraison de marchandises. Elle ajoute que si le preneur exerce une activité d’organisation d’évènements, salle de réunion équipée avec écran et prestations d’accueil, cela constitue une méconnaissance de la destination contractuelle, de même que toute activité de vente de consommables. Elle expose que les jurisprudences judiciaire et administrative qualifient les espaces de coworking de bureaux, les prestations annexes offertes par l’exploitant ne remettant pas en cause l’objectif principal qui est de venir travailler dans un bureau. 
Elle prétend qu’il ne peut être déduit de la mention dans l’acte notarié de bail d’un rappel aux règles du déplafonnement automatique en cas de dépassement d’une durée de douze années du bail, que les parties auraient entendu exclure le déplafonnement du loyer du fait de la destination contractuelle. Selon elle, la référence à l’indice des loyers commerciaux est également sans incidence sur la qualification de la nature des locaux.

Pour la détermination de la valeur locative à la somme de 27.300 euros, la société MAURICE & CO fait valoir un rapport d’expertise dont il résulte que la superficie pondérée du local s’établit à 130m², et qu’au regard des éléments de comparaison, la valeur unitaire doit s’établir à 210 euros/m². 

Subsidiairement, la société MAURICE & CO sollicite l’organisation d’une mesure d’expertise, laquelle devra également inclure la recherche de motifs de déplafonnement s’il était retenu que les locaux ne sont pas à usage exclusif de bureaux, aux frais partagés des parties, l’expertise étant ordonnée dans l’intérêt commun des parties.

A l’audience, la SAS HUB soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 18 mai 2026 et déposé au greffe le 26 mai 2026, demande au juge des loyers commerciaux de :

à titre principal :débouter la société MAURICE & CO de ses demandes,fixer le montant du loyer du bail renouvelé le 09 juin 2025 à la somme annuelle de 16.474 euros hors taxes et hors charges, condamner la société MAURICE & CO au paiement des dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,à titre subsidiaire :constater qu’elle formule les plus expresses protestations et réserves d’usage en matière d’expertise judiciaire,juger que les frais d’expertise seront supportés en totalité par la société MAURICE & CO,condamner la société MAURICE & CO au paiement des dépens. 
La société HUB fait valoir que le montant du loyer du bail renouvelé est plafonné conformément à l’article L145-34 du code de commerce, les locaux échappant à la qualification de locaux à usage exclusif de bureaux. Elle expose exploiter uniquement l’activité de coworking dans le cadre de laquelle elle met à la disposition de sa clientèle, à titre temporaire, des postes de travail aménagés, cette mise à disposition s’accompagnant de prestations d’accueil, gestion et entretien des locaux, assurance, système de surveillance, salle de réunion équipée avec écran, espace commun et repas équipé, imprimantes, connexion wifi, boissons et snacks, activités qui constituent le prolongement indispensable et indissociable de l’activité de coworking, et nécessairement incluses dans la destination contractuelle autorisée. Selon elle, le flux de clientèle généré par cette activité permet donc d’exclure une simple activité interne administrative ou intellectuelle. Elle ajoute qu’elle réceptionne des fournitures et consommables qu’elle refacture à ses clients dans le cadre d’un tarif forfaitaire global, ce qui n’excède en rien la destination du bail. La société HUB explique que les jurisprudences citées par le bailleur n’ont pas eu pour objet de statuer sur la qualification de locaux à usage exclusif de bureaux au sens du statut des baux commerciaux pour des locaux exploités en coworking.
Elle soutient que la rédaction du bail corrobore son analyse dès lors qu’il rappelle que le déplafonnement sera appliqué uniquement pour un bail d’une durée supérieure à douze ans ainsi que le mécanisme du lissage, confirmant que les parties n’ont jamais entendu soumettre le bail au régime des bureaux. De même, elle ajoute que le bail fait application comme indice de révision de l’indice des loyers commerciaux et non de l’ILAT normalement applicable aux locaux à usage de bureaux. Elle conteste toute négligence du notaire rédacteur de l’acte.

S’agissant de la valeur locative sollicitée par le bailleur, la société HUB fait valoir, au visa de l’article L145-33 du code de commerce, que le rapport d’expertise se fonde, aux termes d’une analyse particulièrement succincte, uniquement sur les prix pratiqués pour des locaux équivalents, sans étudier les autres critères d’appréciation de la valeur locative. Elle ajoute, au visa de l’article L145-34 du code de commerce, qu’il n’est démontré aucune évolution notable de l’un des facteurs de détermination de la valeur locative, et que le loyer doit dès lors être fixé au montant plafonné de 16.474 euros.

Subsidiairement sur la demande d’expertise, elle indique ne pas s’y opposer, l’expertise réalisée par le bailleur n’étant pas contradictoire, n’ayant pas pris en compte les désordres structurels survenus postérieurement à sa rédaction, mais que son coût ne peut être mis à sa charge dès lors qu’elle n’a pas intérêt à sa réalisation.

Motifs

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé

Sur la qualification de bureaux des locaux loués
En vertu de l’article L145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat.

Selon l’article R145-11 du code de commerce, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. /Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

Les locaux pouvant recevoir la qualification de bureaux au sens du texte susvisés sont donc ceux qui sont destinés à une activité intellectuelle ou administrative, même s’ils permettent la réception de clients ou de fournisseurs, et qui ne servent ni au dépôt ni à la livraison de marchandises.

En l’espèce, le bail comporte une clause de destination qui prévoit que les locaux doivent être consacrés à l’exploitation de l’activité de « agence de communication-espace de bureaux en coworking à l’exclusion de toute autre même temporairement et de toutes activités entraînant des nuisances sonores ou olfactives avec interdiction d’exploiter les lieux de 22h à 6h du matin ». 

Il est admis par les parties que l’activité d’agence de communication relève de la qualification de bureaux.

S’agissant de l’activité de coworking, celle-ci a pour objet la mise à disposition de sa clientèle, par la société HUB, de locaux pour l’exercice d’une activité dont il n’est pas contesté qu’elle est une activité intellectuelle ou administrative. S’il est constant que cette activité de mise à disposition d’espaces de travail et de bureaux génère nécessairement un flux de clientèle au vu du principe même des espaces de coworking, cette seule présence de clientèle n’est pas un facteur d’exclusion de la qualification de bureaux, à l’instar de la qualification retenue par exemple pour les banques qui reçoivent également une clientèle régulière.
De même, le fait pour la société HUB, dans le cadre de cet espace de coworking, de mettre à disposition une salle de réunion, un espace de repas, des boissons et des snacks, ce qui ne constitue au demeurant pas des prestations inhabituelles dans un local de bureaux, ne saurait pas non plus remettre en question l’objet principal de l’activité de mise à disposition de locaux pour l’exercice d’une activité intellectuelle ou administrative. Le fait que ces prestations complémentaires soient vendues à la clientèle au titre de la facturation de la prestation de coworking ne saurait permettre d’exclure la qualification de bureaux dès lors qu’elles sont totalement annexes à la prestation principale et qu’elles n’impliquent pas de manière principale le dépôt et la livraison de marchandises. 
Ainsi, les locaux, la preuve contraire n’étant pas rapportée, même si les prestations ne se limitent pas à la mise à disposition d’espaces de travail pour inclure quelques services complémentaires d’accès à des espaces de cuisine et de convivialité, n’en demeurent pas moins utilisés effectivement comme bureaux par les clients à la disposition desquels ils sont mis par la société HUB.

Par ailleurs, si les parties peuvent exclure conventionnellement l’application des dispositions susvisées, au titre de leur liberté contractuelle, cette renonciation doit toutefois nécessairement être expresse. Or, en l’espèce, aucun élément contenu dans le bail ne permet de relever une telle renonciation expresse, laquelle ne peut résulter du seul choix, non explicité par une telle renonciation, d’un indice de révision du loyer, ni de l’avertissement donné dans le bail, par le rédacteur, d’un déplafonnement possible en cas de dépassement de la durée de douze ans pour le bail. 

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir que les locaux loués par la SAS MAURICE & CO à la SAS HUB revêtent la qualification de bureaux, ce qui doit conduire à la détermination de la valeur locative du bail renouvelé le 09 juin 2025 selon les modalités fixées dans les textes susvisés.

Sur le montant du loyer
En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant.
Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. / Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. /Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

Selon l’article L145-57 alinéa 1 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, la SAS MAURICE & CO produit aux débats une expertise non judiciaire et non contradictoire, qui ne peut dès lors servir seule de preuve pour la détermination de la valeur locative, dès lors qu’elle ne se trouve corroborée par aucun autre élément de preuve. Par ailleurs, la SAS HUB produit un arrêté municipal du 09 janvier 2026 mettant en demeure la SAS MAURICE & CO et faisant état d’une fissure biaise traversante et imposant au bailleur une interdiction d’accès et la réalisation des travaux pour un local situé au R+3 de l’immeuble. Au vu de ces éléments, et afin de déterminer ladite valeur, en tenant compte de l’état du local, il convient d’ordonner une expertise judiciaire. Celle-ci sera ordonnée aux frais avancés du bailleur, demandeur à l’instance, qui prétend à une valeur locative supérieure à celle du loyer en cours, qui a intérêt à sa réalisation. 

Durant le cours de l’expertise, il convient de fixer un loyer provisionnel au montant du loyer en cours, la demande de fixation à la somme de 27.300 euros devant être rejetée dès lors qu’elle ne repose sur aucun élément probatoire suffisant. 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.[…]

En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

Frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. / […]

En l’espèce, les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.

Exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. / Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.













PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, par jugement mixte,

Dit que les locaux loués par la SAS MAURICE & CO à la SAS HUB portant sur un local situé [Adresse 3] à BORDEAUX (33), sont à usage exclusif de bureaux ;

Avant dire droit, sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé le 09 juin 2025 entre la SAS MAURICE & CO et la SAS HUB portant sur un local situé [Adresse 3] à BORDEAUX (33), ordonne une mesure d’expertise confiée à monsieur [G] [V], expert près la cour d'appel de Bordeaux, demeurant [Adresse 4], pour y procéder avec mission de :

Se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires par les parties ou par des tiers conformément à l’article 243 du code de procédure civile, recueillir des informations écrites ou orales de toutes personnes selon les modalités de l’article 242 du code de procédure civile,Donner tous les éléments de nature à déterminer le montant du loyer du bail renouvelé conformément à l’article R145-11 du code de commerce, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L145-34 du code de commerce,De manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige
Dit que l’expert devra, dans un délai de quatre mois à compter de l’avis de consignation, établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties en les invitant à présenter leurs observations, dans les délais fixés par l’expert ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire au greffe du service des expertises, dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation ;

Fixe à la somme de 2.000 euros, la provision que la SAS MAURICE &CO, devra consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (cf. code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut et à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de deux mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;

Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents, procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché ;

Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement et rejette la demande de fixation d’un loyer provisionnel de 27.300 euros ;

Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d'une mesure d'instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l'affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l'acte exprimant leur accord ;

Réserve l’examen des demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R145-31 du code de commerce ;
 
Rappelle que le présent jugement assorti de l’exécution provisoire de droit ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, vice-présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]


LOYERS COMMERCIAUX



30C
N° RG 25/09796 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3DJC















EXPERTISE









Décision nativement numérique délivrée
le : 26 Août 2026 
à Avocats + 2 copies aux expertises

















JUGEMENT RENDU LE VINGT SIX AOUT DEUX MIL VINGT SIX

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 03 Juin 2026 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 26 Août 2026, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.A.S. MAURICE & CO Société par Actions Simplifiée au capital de 1.365.000,00 €, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Créteil sous le n° 920 548 435, dont le siège social est sis [Adresse 1]


représentée par Maître Géraldine ALLARD, avocat au barreau de PARIS, plaidant et Maître Emmanuel BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant



ET :

S.A.S.U. HUB, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Adeline SEGUIN, avocat au barreau de BORDEAUX



Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 09 juin 2016, madame [M] [Y] veuve [U] a donné à bail commercial à la SAS HUB, pour une durée de 9 ans à compter du même jour, un local dans un immeuble situé [Adresse 3] à BORDEAUX (33), moyennant un loyer annuel initial de 13.200 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce d’agence de communication-espace de bureaux ouverts en coworking.

Le 04 décembre 2024, la SAS MAURICE & CO, venant aux droits de madame [U] suite à un acte d’apport en société du 25 juin 2023, a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 09 juin 2025, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 30.000 euros hors taxes et hors charges.
 
Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 15 octobre 2025 d’un mémoire préalable, par acte délivré le 25 novembre 2025, la SAS MAURICE & CO a fait assigner la SAS HUB devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du montant du bail renouvelé à compter du 09 juin 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SAS MAURICE & CO, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception et déposé au greffe le 15 mai 2026, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :
à titre principal :constater que les locaux sont à usage exclusif de bureaux,fixer le montant du loyer du bail renouvelé le 09 juin 2025 à la somme annuelle de 27.300 euros hors taxes et hors charges,à titre subsidiaire :ordonner une mesure d’expertise avec pour objet la détermination de la valeur locative du bail renouvelé en application des dispositions de l’article R145-11 du code de commerce, aux frais avancés partagés par les parties,fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 27.300 euros par an,à titre plus subsidiaire :ordonner une mesure d’expertise avec pour objet la détermination de la valeur locative des lieux loués au 09 juin 2025 et l’existence de motifs de déplafonnement, aux frais avancés partagés par les parties,fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 27.300 euros par an,
en tout état de cause :débouter la société HUB de l’ensemble de ses demandes,réserver les dépens,condamner la société HUB à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SAS MAURICE & CO soutient que le montant du loyer n’est pas soumis à la règle du plafonnement au motif que les locaux sont à usage exclusif de bureaux, et doit être fixé à la valeur locative selon les modalités de l’article R145-11 du code de commerce. Elle prétend que les activités d’agence de communication et de coworking qui sont contractuellement autorisées sont de nature intellectuelles et administratives, n’impliquant ni stockage ni livraison de marchandises. Elle précise que toute activité commerciale est interdite. En réponse au preneur au titre des prestations fournies à ses clients et au flux de clientèle, la société MAURICE &CO expose que cette circonstance ne fait pas obstacle à la qualification de locaux à usage exclusif de bureaux, en l’absence de dépôt ou de livraison de marchandises. Elle ajoute que si le preneur exerce une activité d’organisation d’évènements, salle de réunion équipée avec écran et prestations d’accueil, cela constitue une méconnaissance de la destination contractuelle, de même que toute activité de vente de consommables. Elle expose que les jurisprudences judiciaire et administrative qualifient les espaces de coworking de bureaux, les prestations annexes offertes par l’exploitant ne remettant pas en cause l’objectif principal qui est de venir travailler dans un bureau. 
Elle prétend qu’il ne peut être déduit de la mention dans l’acte notarié de bail d’un rappel aux règles du déplafonnement automatique en cas de dépassement d’une durée de douze années du bail, que les parties auraient entendu exclure le déplafonnement du loyer du fait de la destination contractuelle. Selon elle, la référence à l’indice des loyers commerciaux est également sans incidence sur la qualification de la nature des locaux.

Pour la détermination de la valeur locative à la somme de 27.300 euros, la société MAURICE & CO fait valoir un rapport d’expertise dont il résulte que la superficie pondérée du local s’établit à 130m², et qu’au regard des éléments de comparaison, la valeur unitaire doit s’établir à 210 euros/m². 

Subsidiairement, la société MAURICE & CO sollicite l’organisation d’une mesure d’expertise, laquelle devra également inclure la recherche de motifs de déplafonnement s’il était retenu que les locaux ne sont pas à usage exclusif de bureaux, aux frais partagés des parties, l’expertise étant ordonnée dans l’intérêt commun des parties.

A l’audience, la SAS HUB soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 18 mai 2026 et déposé au greffe le 26 mai 2026, demande au juge des loyers commerciaux de :

à titre principal :débouter la société MAURICE & CO de ses demandes,fixer le montant du loyer du bail renouvelé le 09 juin 2025 à la somme annuelle de 16.474 euros hors taxes et hors charges, condamner la société MAURICE & CO au paiement des dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,à titre subsidiaire :constater qu’elle formule les plus expresses protestations et réserves d’usage en matière d’expertise judiciaire,juger que les frais d’expertise seront supportés en totalité par la société MAURICE & CO,condamner la société MAURICE & CO au paiement des dépens. 
La société HUB fait valoir que le montant du loyer du bail renouvelé est plafonné conformément à l’article L145-34 du code de commerce, les locaux échappant à la qualification de locaux à usage exclusif de bureaux. Elle expose exploiter uniquement l’activité de coworking dans le cadre de laquelle elle met à la disposition de sa clientèle, à titre temporaire, des postes de travail aménagés, cette mise à disposition s’accompagnant de prestations d’accueil, gestion et entretien des locaux, assurance, système de surveillance, salle de réunion équipée avec écran, espace commun et repas équipé, imprimantes, connexion wifi, boissons et snacks, activités qui constituent le prolongement indispensable et indissociable de l’activité de coworking, et nécessairement incluses dans la destination contractuelle autorisée. Selon elle, le flux de clientèle généré par cette activité permet donc d’exclure une simple activité interne administrative ou intellectuelle. Elle ajoute qu’elle réceptionne des fournitures et consommables qu’elle refacture à ses clients dans le cadre d’un tarif forfaitaire global, ce qui n’excède en rien la destination du bail. La société HUB explique que les jurisprudences citées par le bailleur n’ont pas eu pour objet de statuer sur la qualification de locaux à usage exclusif de bureaux au sens du statut des baux commerciaux pour des locaux exploités en coworking.
Elle soutient que la rédaction du bail corrobore son analyse dès lors qu’il rappelle que le déplafonnement sera appliqué uniquement pour un bail d’une durée supérieure à douze ans ainsi que le mécanisme du lissage, confirmant que les parties n’ont jamais entendu soumettre le bail au régime des bureaux. De même, elle ajoute que le bail fait application comme indice de révision de l’indice des loyers commerciaux et non de l’ILAT normalement applicable aux locaux à usage de bureaux. Elle conteste toute négligence du notaire rédacteur de l’acte.

S’agissant de la valeur locative sollicitée par le bailleur, la société HUB fait valoir, au visa de l’article L145-33 du code de commerce, que le rapport d’expertise se fonde, aux termes d’une analyse particulièrement succincte, uniquement sur les prix pratiqués pour des locaux équivalents, sans étudier les autres critères d’appréciation de la valeur locative. Elle ajoute, au visa de l’article L145-34 du code de commerce, qu’il n’est démontré aucune évolution notable de l’un des facteurs de détermination de la valeur locative, et que le loyer doit dès lors être fixé au montant plafonné de 16.474 euros.

Subsidiairement sur la demande d’expertise, elle indique ne pas s’y opposer, l’expertise réalisée par le bailleur n’étant pas contradictoire, n’ayant pas pris en compte les désordres structurels survenus postérieurement à sa rédaction, mais que son coût ne peut être mis à sa charge dès lors qu’elle n’a pas intérêt à sa réalisation. 













MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé

Sur la qualification de bureaux des locaux loués
En vertu de l’article L145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat.

Selon l’article R145-11 du code de commerce, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. /Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 sont en ce cas applicables.

Les locaux pouvant recevoir la qualification de bureaux au sens du texte susvisés sont donc ceux qui sont destinés à une activité intellectuelle ou administrative, même s’ils permettent la réception de clients ou de fournisseurs, et qui ne servent ni au dépôt ni à la livraison de marchandises.

En l’espèce, le bail comporte une clause de destination qui prévoit que les locaux doivent être consacrés à l’exploitation de l’activité de « agence de communication-espace de bureaux en coworking à l’exclusion de toute autre même temporairement et de toutes activités entraînant des nuisances sonores ou olfactives avec interdiction d’exploiter les lieux de 22h à 6h du matin ». 

Il est admis par les parties que l’activité d’agence de communication relève de la qualification de bureaux.

S’agissant de l’activité de coworking, celle-ci a pour objet la mise à disposition de sa clientèle, par la société HUB, de locaux pour l’exercice d’une activité dont il n’est pas contesté qu’elle est une activité intellectuelle ou administrative. S’il est constant que cette activité de mise à disposition d’espaces de travail et de bureaux génère nécessairement un flux de clientèle au vu du principe même des espaces de coworking, cette seule présence de clientèle n’est pas un facteur d’exclusion de la qualification de bureaux, à l’instar de la qualification retenue par exemple pour les banques qui reçoivent également une clientèle régulière.
De même, le fait pour la société HUB, dans le cadre de cet espace de coworking, de mettre à disposition une salle de réunion, un espace de repas, des boissons et des snacks, ce qui ne constitue au demeurant pas des prestations inhabituelles dans un local de bureaux, ne saurait pas non plus remettre en question l’objet principal de l’activité de mise à disposition de locaux pour l’exercice d’une activité intellectuelle ou administrative. Le fait que ces prestations complémentaires soient vendues à la clientèle au titre de la facturation de la prestation de coworking ne saurait permettre d’exclure la qualification de bureaux dès lors qu’elles sont totalement annexes à la prestation principale et qu’elles n’impliquent pas de manière principale le dépôt et la livraison de marchandises. 
Ainsi, les locaux, la preuve contraire n’étant pas rapportée, même si les prestations ne se limitent pas à la mise à disposition d’espaces de travail pour inclure quelques services complémentaires d’accès à des espaces de cuisine et de convivialité, n’en demeurent pas moins utilisés effectivement comme bureaux par les clients à la disposition desquels ils sont mis par la société HUB.

Par ailleurs, si les parties peuvent exclure conventionnellement l’application des dispositions susvisées, au titre de leur liberté contractuelle, cette renonciation doit toutefois nécessairement être expresse. Or, en l’espèce, aucun élément contenu dans le bail ne permet de relever une telle renonciation expresse, laquelle ne peut résulter du seul choix, non explicité par une telle renonciation, d’un indice de révision du loyer, ni de l’avertissement donné dans le bail, par le rédacteur, d’un déplafonnement possible en cas de dépassement de la durée de douze ans pour le bail. 

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir que les locaux loués par la SAS MAURICE & CO à la SAS HUB revêtent la qualification de bureaux, ce qui doit conduire à la détermination de la valeur locative du bail renouvelé le 09 juin 2025 selon les modalités fixées dans les textes susvisés.

Sur le montant du loyer
En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s'estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s'il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d'un consultant.
Toutefois, s'il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. / Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. /Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

Selon l’article L145-57 alinéa 1 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, la SAS MAURICE & CO produit aux débats une expertise non judiciaire et non contradictoire, qui ne peut dès lors servir seule de preuve pour la détermination de la valeur locative, dès lors qu’elle ne se trouve corroborée par aucun autre élément de preuve. Par ailleurs, la SAS HUB produit un arrêté municipal du 09 janvier 2026 mettant en demeure la SAS MAURICE & CO et faisant état d’une fissure biaise traversante et imposant au bailleur une interdiction d’accès et la réalisation des travaux pour un local situé au R+3 de l’immeuble. Au vu de ces éléments, et afin de déterminer ladite valeur, en tenant compte de l’état du local, il convient d’ordonner une expertise judiciaire. Celle-ci sera ordonnée aux frais avancés du bailleur, demandeur à l’instance, qui prétend à une valeur locative supérieure à celle du loyer en cours, qui a intérêt à sa réalisation. 

Durant le cours de l’expertise, il convient de fixer un loyer provisionnel au montant du loyer en cours, la demande de fixation à la somme de 27.300 euros devant être rejetée dès lors qu’elle ne repose sur aucun élément probatoire suffisant. 

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.[…]

En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

Frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. / […]

En l’espèce, les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.

Exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. / Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit.













PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, par jugement mixte,

Dit que les locaux loués par la SAS MAURICE & CO à la SAS HUB portant sur un local situé [Adresse 3] à BORDEAUX (33), sont à usage exclusif de bureaux ;

Avant dire droit, sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé le 09 juin 2025 entre la SAS MAURICE & CO et la SAS HUB portant sur un local situé [Adresse 3] à BORDEAUX (33), ordonne une mesure d’expertise confiée à monsieur [G] [V], expert près la cour d'appel de Bordeaux, demeurant [Adresse 4], pour y procéder avec mission de :

Se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires par les parties ou par des tiers conformément à l’article 243 du code de procédure civile, recueillir des informations écrites ou orales de toutes personnes selon les modalités de l’article 242 du code de procédure civile,Donner tous les éléments de nature à déterminer le montant du loyer du bail renouvelé conformément à l’article R145-11 du code de commerce, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L145-34 du code de commerce,De manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige
Dit que l’expert devra, dans un délai de quatre mois à compter de l’avis de consignation, établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties en les invitant à présenter leurs observations, dans les délais fixés par l’expert ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire au greffe du service des expertises, dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation ;

Fixe à la somme de 2.000 euros, la provision que la SAS MAURICE &CO, devra consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (cf. code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut et à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de deux mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;

Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents, procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché ;

Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement et rejette la demande de fixation d’un loyer provisionnel de 27.300 euros ;

Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d'une mesure d'instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l'affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l'acte exprimant leur accord ;

Réserve l’examen des demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R145-31 du code de commerce ;
 
Rappelle que le présent jugement assorti de l’exécution provisoire de droit ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, vice-présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE























En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce R145-23, code de commerce R145-31, code de commerce R145-11, code de commerce R145-30, code de procedure civile 272, code de procedure civile 243, code de procedure civile 242, code de commerce L145-34, code de commerce L145-57, code de commerce L145-33, code de commerce L145-36, code de commerce L145-56). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-26T18:07:00.977Z.