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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Strasbourg, 11ème civ. S4, 26 août 2026, n° 26/01684

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 22 juin 2015, CUS Habitat, devenu l'OPHEA, a donné en location à Madame [M] [G] [F] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] (logement porte 11 étage 5) moyennant un loyer, provision sur charges et prestations fournies comprise, de 473,69 € par mois, payable à terme échu, au plus tard les trois premiers jours du mois suivant le terme échu.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 29 septembre 2025, réceptionnée le 4 octobre 2025, l'OPHEA a notifié à Madame [M] [G] [F] un congé pour le 31 décembre 2025 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 3.063,37 € jusqu'au 29 septembre 2025 ainsi que l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie le 2 octobre 2025.

C'est dans ces conditions que l'OPHEA a assigné Madame [M] [G] [F], par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,
* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l'article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,
* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à restituer les locaux occupés par elle,
* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 2.343,96 € à titre d'arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l'assignation, conformément à l'article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l'assignation et la date de l'audience,
* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu'à la résiliation du bail, en quittances et deniers,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d'indemnité d'occupation, le montant de 493,53 € (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu'à expulsion effective des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l'article 1142 du code civil,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 250 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l'OPHEA fait valoir que la mauvaise foi de la locataire est démontrée en ce qu'elle n'exécute pas une de ses obligations principales, vu l'arriéré de loyers accumulé, de sorte qu'elle doit être déchue du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l'assignation le 21 janvier 2026.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 18 mai 2026.





L'OPHEA, représenté par son conseil, a repris les prétentions et moyens de son assignation. Il actualise la dette à 1.682,76 € au 7 mai 2026 et précise que les parties se sont entendues sur un plan d'apurement à raison de 100 € par mois à compter du 1er novembre 2025 jusqu'au 31 décembre 2027 à raison de 26 versements dont le dernier versement est de 56,90 € et qu'il convient de reprendre cet accord. Il sollicite également la mise en place d'une clause cassatoire. 

Madame [M] [G] [F], présente, confirme l'existence de cet accord et entend que celui-ci soit repris. 

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience, celui-ci n'ayant été rédigé que le 22 mai 2026 mais confirmant l'accord des parties, les possibilités de Madame [M] [G] [F] de faire face au paiement du loyer ainsi qu'au montant du plan d'apurement. 

L'affaire a été mise en délibéré au 26 août 2026 par mise à disposition au greffe.

L'OPHEA étant représenté et Madame [M] [G] [F] étant présente, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 467 du Code de Procédure Civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé et la déchéance du maintien 

En application de l'article L 442-6 du code de la construction et de l'habitation, les dispositions du chapitre premier, à l'exclusion de l'article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L'article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :
« les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.
Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux. (…) »

Le congé délivré au visa de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n'est pas un congé ordinaire en ce qu'il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d'un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l'espèce, le congé a été notifié à Madame [M] [G] [F] pour le 31 décembre 2025 au vu des impayés de loyers au 29 septembre 2025 ; il l'invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l'impayé et lui indiquait qu'à défaut pour elle de faire le nécessaire avant le 31 décembre 2025, l'OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.



La locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 31 décembre 2025 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu'aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s'il démontre la mauvaise foi de l'occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l'occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L'appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l'espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l'assignation, soit le 21 janvier 2026.

À cette date, les impayés de loyers et charges s'élevaient à 2.343,96 € (échéance du mois de janvier 2026 non incluse) selon les extraits de compte produits.

S'il est constant que Madame [M] [G] [F] a fait le nécessaire auprès de l'OPHEA et a, dès le 21 novembre 2025, conclu un plan d'apurement avec son bailleur, et qu'elle a ainsi commencé à apurer sa dette, les éléments du dossier démontrent qu'elle a déjà fait l'objet d'une procédure identique mais que l'OPHEA s'était désistée lors de l'audience du 20 juin 2023, Madame [M] [G] [F] ayant apuré sa dette. 
Or l'analyse des extraits de compte produits aux débats démontrent que si au 15 septembre 2023 les loyers étaient payés, dès le mois d'octobre 2023, le compte est devenu débiteur et les loyers ont commencé à ne plus être réglés regulièrement.

Compte tenu de ces antécédents, du montant dû au moment de l'assignation et de l'ancienneté de la dette locative (solde débiteur depuis le mois d'octobre 2023), le manquement à l'obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de l'occupante.

Elle sera donc déchue de son droit au maintien dans les lieux, sous réserve de ce qui sera dit ci-après en cas d'octroi de délais de paiement.

Sur la demande en paiement

En application des articles 1728 2° du code civil, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

Au vu du dernier décompte actualisé, Madame [M] [G] [F] doit être condamnée au règlement en deniers ou quittances de la somme de 1.682,76 €, correspondant au montant de l'arriéré de loyers, charges, prestations fourmies et indemnités d'occupation au 7 mai 2026 (dernière échéance incluse : avril 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l'évolution des sommes dues depuis l'assignation.

Elle doit être également condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et de l'avance sur charges ainsi que des prestations fournies qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, révisable chaque année conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties, jusqu'à parfaite évacuation des lieux, sans qu'il y ait lieu de l'assortir d'intérêts de retard dès à présent.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 

Le V et le VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables en l'espèce en l'absence de commandement de payer visant la clause résolutoire.

Compte tenu du plan d'apurement signé entre les parties le 21 novembre 2025, de l'effort de Madame [M] [G] [F] qui a repris le versement des loyers courants, a commencé à apurer la dette dès avant l'audience, il sera accordé des délais de paiement conformément au plan d'apurement, à savoir : 16 versements de 100 € à compter du 1er mai 2026 puis un dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais. 

Si l'intéressée apure sa dette en plus des échéances courantes dues pour l'occupation du logement selon ces modalités, elle sera réputée ne pas avoir été déchue du droit au maintien dans les lieux et considérée comme une occupante de bonne foi, maintenue dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

Dans le cas contraire en revanche, son expulsion sera ordonnée.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Il y a lieu de condamner Madame [M] [G] [F], qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile.

Cependant, compte tenu de la situation économique de celle-ci, il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à son encontre. L'OPHEA sera déboutée de sa demande à ce titre. 

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l'écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
 
Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DIT n'y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 décembre 2025, par suite du congé, du contrat de bail conclu le 22 juin 2015, entre CUS Habitat, devenu l'OPHEA, d'une part, et Madame [M] [G] [F], d'autre part, portant sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] (logement porte 11 étage 5) ;

PRONONCE la déchéance de Madame [M] [G] [F] de son droit au maintien dans les lieux ; 

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [M] [G] [F] à l'OPHEA à compter du 31 décembre 2025, date de résiliation du bail, et jusqu'à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges et prestations fournies qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l'avance sur charges ;

CONDAMNE Madame [M] [G] [F] à verser à l'OPHEA en deniers ou quittances la somme de 1.682,76 € au titre de l'arriéré de loyers et charges et prestations fournies ainsi que des indemnités d'occupation impayées au 7 mai 2026 ( dernière échéance incluse : avril 2026), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE, conformément au plan d'apurement conclu entre les parties le 21 novembre 2025, à Madame [M] [G] [F] un délai de 17 mois pour s'acquitter de sa dette et DIT qu'elle devra le faire, à compter du mois de mai 2026, en 16 mensualités de 100 € chacune et une 17 ème mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais, et ce en sus du paiement des échéances courantes dues pour l'occupation du logement ;

DIT que ces mensualités seront payables le 30 de chaque mois et pour la première fois, au regard du plan d'apurement antérieur à l'audience et de l'actualisation de la dette, le 30 du mois de mai 2026 ;

ORDONNE, pendant le déroulement de ce délai, la suspension de la déchéance du droit au maintien dans les lieux ;

DIT que si la locataire se libère de sa dette selon les modalités ci-dessus fixées, sous réserve d'un paiement régulier à la date exacte des loyers courants, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

Faute de règlement d'une seule mensualité, que ce soit au titre de l'arriéré ou du paiement des échéances courantes dues pour l'occupation du logement, à l'échéance prévue restée même partiellement impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

- DIT que la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la déchéance du droit au maintien dans les lieux reprendra son plein effet ;

- ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux - [Adresse 4] à [Localité 3] (logement porte 11 étage 5) - , l'expulsion de Madame [M] [G] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si nécessaire ; 

- DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l'application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;

- CONDAMNE Madame [M] [G] [F] à payer à l'OPHEA, en deniers ou quittances, l'indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des avances sur charges et des prestations fournies qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié, à compter du 8 mai 2026 jusqu'à parfaite évacuation des lieux, et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l'avance sur charges ;

En tout état de cause,

DÉBOUTE l'OPHEA de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [M] [G] [F] aux dépens ; 

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le département, conformément aux dispositions de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution; 

RAPPELLE que les présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Fanny JEZEK Véronique BASTOS
Texte intégral
N° RG 26/01684 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OF7C


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
 

11ème civ. S4

N° RG 26/01684 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OF7C

Minute n°

















☐ Copie exec. à :
Me Steeve WEIBEL
Madame [M] [G] [F] 


☐ Copie c.c à la Préfecture


Le 
 
Le Greffier 



Maître Steeve WEIBEL de la SELARL CSW CABINET D’AVOCATS


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 26 AOUT 2026


DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT
Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1]
représenté par son Directeur Général
[Adresse 3], [Localité 3] 
représentée par Me Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDEUR :

Madame [M] [G] [F] 
demeurant [Adresse 4], [Localité 3]
comparante en personne 



OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection 
Fanny JEZEK, Greffier 

DÉBATS :
A l'audience publique du 18 Mai 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 26 Août 2026.

JUGEMENT
Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 26/01684 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OF7C


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 22 juin 2015, CUS Habitat, devenu l'OPHEA, a donné en location à Madame [M] [G] [F] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] (logement porte 11 étage 5) moyennant un loyer, provision sur charges et prestations fournies comprise, de 473,69 € par mois, payable à terme échu, au plus tard les trois premiers jours du mois suivant le terme échu.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 29 septembre 2025, réceptionnée le 4 octobre 2025, l'OPHEA a notifié à Madame [M] [G] [F] un congé pour le 31 décembre 2025 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 3.063,37 € jusqu'au 29 septembre 2025 ainsi que l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie le 2 octobre 2025.

C'est dans ces conditions que l'OPHEA a assigné Madame [M] [G] [F], par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,
* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l'article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,
* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à restituer les locaux occupés par elle,
* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 2.343,96 € à titre d'arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l'assignation, conformément à l'article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l'assignation et la date de l'audience,
* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu'à la résiliation du bail, en quittances et deniers,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d'indemnité d'occupation, le montant de 493,53 € (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu'à expulsion effective des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l'article 1142 du code civil,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 250 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l'OPHEA fait valoir que la mauvaise foi de la locataire est démontrée en ce qu'elle n'exécute pas une de ses obligations principales, vu l'arriéré de loyers accumulé, de sorte qu'elle doit être déchue du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l'assignation le 21 janvier 2026.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 18 mai 2026.





L'OPHEA, représenté par son conseil, a repris les prétentions et moyens de son assignation. Il actualise la dette à 1.682,76 € au 7 mai 2026 et précise que les parties se sont entendues sur un plan d'apurement à raison de 100 € par mois à compter du 1er novembre 2025 jusqu'au 31 décembre 2027 à raison de 26 versements dont le dernier versement est de 56,90 € et qu'il convient de reprendre cet accord. Il sollicite également la mise en place d'une clause cassatoire. 

Madame [M] [G] [F], présente, confirme l'existence de cet accord et entend que celui-ci soit repris. 

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience, celui-ci n'ayant été rédigé que le 22 mai 2026 mais confirmant l'accord des parties, les possibilités de Madame [M] [G] [F] de faire face au paiement du loyer ainsi qu'au montant du plan d'apurement. 

L'affaire a été mise en délibéré au 26 août 2026 par mise à disposition au greffe.

L'OPHEA étant représenté et Madame [M] [G] [F] étant présente, le jugement sera contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé et la déchéance du maintien 

En application de l'article L 442-6 du code de la construction et de l'habitation, les dispositions du chapitre premier, à l'exclusion de l'article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L'article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :
« les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.
Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l'expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux. (…) »

Le congé délivré au visa de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n'est pas un congé ordinaire en ce qu'il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d'un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l'espèce, le congé a été notifié à Madame [M] [G] [F] pour le 31 décembre 2025 au vu des impayés de loyers au 29 septembre 2025 ; il l'invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l'impayé et lui indiquait qu'à défaut pour elle de faire le nécessaire avant le 31 décembre 2025, l'OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.



La locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 31 décembre 2025 ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu'aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s'il démontre la mauvaise foi de l'occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l'occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L'appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l'espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l'assignation, soit le 21 janvier 2026.

À cette date, les impayés de loyers et charges s'élevaient à 2.343,96 € (échéance du mois de janvier 2026 non incluse) selon les extraits de compte produits.

S'il est constant que Madame [M] [G] [F] a fait le nécessaire auprès de l'OPHEA et a, dès le 21 novembre 2025, conclu un plan d'apurement avec son bailleur, et qu'elle a ainsi commencé à apurer sa dette, les éléments du dossier démontrent qu'elle a déjà fait l'objet d'une procédure identique mais que l'OPHEA s'était désistée lors de l'audience du 20 juin 2023, Madame [M] [G] [F] ayant apuré sa dette. 
Or l'analyse des extraits de compte produits aux débats démontrent que si au 15 septembre 2023 les loyers étaient payés, dès le mois d'octobre 2023, le compte est devenu débiteur et les loyers ont commencé à ne plus être réglés regulièrement.

Compte tenu de ces antécédents, du montant dû au moment de l'assignation et de l'ancienneté de la dette locative (solde débiteur depuis le mois d'octobre 2023), le manquement à l'obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de l'occupante.

Elle sera donc déchue de son droit au maintien dans les lieux, sous réserve de ce qui sera dit ci-après en cas d'octroi de délais de paiement.

Sur la demande en paiement

En application des articles 1728 2° du code civil, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien.

Au vu du dernier décompte actualisé, Madame [M] [G] [F] doit être condamnée au règlement en deniers ou quittances de la somme de 1.682,76 €, correspondant au montant de l'arriéré de loyers, charges, prestations fourmies et indemnités d'occupation au 7 mai 2026 (dernière échéance incluse : avril 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l'évolution des sommes dues depuis l'assignation.

Elle doit être également condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et de l'avance sur charges ainsi que des prestations fournies qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, révisable chaque année conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties, jusqu'à parfaite évacuation des lieux, sans qu'il y ait lieu de l'assortir d'intérêts de retard dès à présent.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 

Le V et le VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables en l'espèce en l'absence de commandement de payer visant la clause résolutoire.

Compte tenu du plan d'apurement signé entre les parties le 21 novembre 2025, de l'effort de Madame [M] [G] [F] qui a repris le versement des loyers courants, a commencé à apurer la dette dès avant l'audience, il sera accordé des délais de paiement conformément au plan d'apurement, à savoir : 16 versements de 100 € à compter du 1er mai 2026 puis un dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais. 

Si l'intéressée apure sa dette en plus des échéances courantes dues pour l'occupation du logement selon ces modalités, elle sera réputée ne pas avoir été déchue du droit au maintien dans les lieux et considérée comme une occupante de bonne foi, maintenue dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

Dans le cas contraire en revanche, son expulsion sera ordonnée.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Il y a lieu de condamner Madame [M] [G] [F], qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de Procédure Civile.

Cependant, compte tenu de la situation économique de celle-ci, il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à son encontre. L'OPHEA sera déboutée de sa demande à ce titre. 

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l'écarter.


PAR CES MOTIFS
 
Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DIT n'y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 décembre 2025, par suite du congé, du contrat de bail conclu le 22 juin 2015, entre CUS Habitat, devenu l'OPHEA, d'une part, et Madame [M] [G] [F], d'autre part, portant sur un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] (logement porte 11 étage 5) ;

PRONONCE la déchéance de Madame [M] [G] [F] de son droit au maintien dans les lieux ; 

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [M] [G] [F] à l'OPHEA à compter du 31 décembre 2025, date de résiliation du bail, et jusqu'à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges et prestations fournies qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l'avance sur charges ;

CONDAMNE Madame [M] [G] [F] à verser à l'OPHEA en deniers ou quittances la somme de 1.682,76 € au titre de l'arriéré de loyers et charges et prestations fournies ainsi que des indemnités d'occupation impayées au 7 mai 2026 ( dernière échéance incluse : avril 2026), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE, conformément au plan d'apurement conclu entre les parties le 21 novembre 2025, à Madame [M] [G] [F] un délai de 17 mois pour s'acquitter de sa dette et DIT qu'elle devra le faire, à compter du mois de mai 2026, en 16 mensualités de 100 € chacune et une 17 ème mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais, et ce en sus du paiement des échéances courantes dues pour l'occupation du logement ;

DIT que ces mensualités seront payables le 30 de chaque mois et pour la première fois, au regard du plan d'apurement antérieur à l'audience et de l'actualisation de la dette, le 30 du mois de mai 2026 ;

ORDONNE, pendant le déroulement de ce délai, la suspension de la déchéance du droit au maintien dans les lieux ;

DIT que si la locataire se libère de sa dette selon les modalités ci-dessus fixées, sous réserve d'un paiement régulier à la date exacte des loyers courants, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

Faute de règlement d'une seule mensualité, que ce soit au titre de l'arriéré ou du paiement des échéances courantes dues pour l'occupation du logement, à l'échéance prévue restée même partiellement impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

- DIT que la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la déchéance du droit au maintien dans les lieux reprendra son plein effet ;

- ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux - [Adresse 4] à [Localité 3] (logement porte 11 étage 5) - , l'expulsion de Madame [M] [G] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si nécessaire ; 

- DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l'application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;

- CONDAMNE Madame [M] [G] [F] à payer à l'OPHEA, en deniers ou quittances, l'indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des avances sur charges et des prestations fournies qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié, à compter du 8 mai 2026 jusqu'à parfaite évacuation des lieux, et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l'avance sur charges ;

En tout état de cause,

DÉBOUTE l'OPHEA de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Madame [M] [G] [F] aux dépens ; 

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le département, conformément aux dispositions de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution; 

RAPPELLE que les présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Fanny JEZEK Véronique BASTOS

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Mise à jour de la source le 2026-08-26T21:31:58.301Z.