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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Strasbourg, 11ème civ. S3, 26 août 2026, n° 26/02311

Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoireContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 novembre 2018 avec effet au 1er décembre 2018, l'OPHEA CUS HABITAT a donné à bail à Monsieur [D] [M] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 509,93 euros, provisions sur charges et autres prestations incluses.

Par acte sous seing privé du 02 mars 2023, l'OPHEA a donné à bail à Monsieur [D] [M] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 590,31 euros, provisions sur charges et autres prestations incluses.

Par LRAR signée le 22 janvier 2025, le bailleur a délivré congé au locataire au motif de non-paiement des loyers et accessoires avec effet au 30 avril 2025.

Par acte délivré le 12 janvier 2026, l'OPHEA a fait assigner Monsieur [D] [M] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :

* CONSTATER que le congé délivré à la partie défenderesse est régulier.
* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10-1 ° de la loi du 1er septembre 1948.
* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle
* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du Code Civil.
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 5 099,66 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du Code Civil et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience.

En tout état de cause,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail par le Tribunal, en quittances et deniers,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 645,48 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation effective des locaux définitive, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du Code Civil,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer 550 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers frais et dépens conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile,
* DÉCLARER le jugement à intervenir exécutoire par provision.

Au soutien de ses prétentions, il expose qu'au visa de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, le locataire qui n'exécute pas ses obligations et notamment le paiement de ses loyers et charges ne peut être considéré comme de bonne foi et ne bénéficie ainsi pas du droit au maintien dans les lieux.


A l'audience du 02 juin 2026, le bailleur a repris les termes de son assignation en actualisant sa demande principale en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 2 679,60 € pour le logement actuel et à la somme de 745,51 € pour l’ancien logement.

Il a précisé que le loyer courant est réglé et qu’un accord est intervenu entre les parties pour un règlement de la dette par mensualité de 150 € en sus du loyer courant, qu’il sollicite de reprendre les termes de cet accord, avec une clause de déchéance du terme en cas de non-respect de ces délais de paiement.

La notification de non réalisation du diagnostic social et financier a été portée à la connaissance de la partie demanderesse.

Cité par acte remis à sa personne, le défendeur n’a pas comparu. Il sera statué par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux. (…) »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le bailleur a notifié le 22 janvier 2025 au locataire un congé avec effet au 30 avril 2025 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.


 
Le locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. 

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, il est établi que le relevé de compte locatif présente un solde débiteur depuis le 31 janvier 2024 et que la dette locative s’élève aujourd’hui à 1 379,60 € pour le logement actuel sis [Adresse 3], que Monsieur [D] [M] reste également redevable de la somme de 745,51 € à la date du 26 mai 2026, au titre d’un arriéré locatif concernant l’ancien logement sis au [Adresse 4] qu’il a quitté en mars 2023.

Compte tenu de l’ancienneté de la dette locative, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour caractériser l’absence de bonne foi de l’occupant.

Monsieur [D] [M] sera donc déchu de son droit au maintien dans les lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le bailleur produit deux décomptes démontrant que Monsieur [D] [M] reste lui devoir à la date du 26 mai 2026 la somme totale de 2 125,11 euros terme d’avril inclus.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner la défenderesse au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 


Compte tenu de l’accord du bailleur, de l’effort du défendeur qui a repris le versement du loyer courant, dès avant l’audience, ce dernier sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au présent dispositif.

Si le défendeur apure sa dette au titre du logement occupé en plus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement selon ces modalités, il sera réputé ne pas avoir été déchu du droit au maintien dans les lieux et considéré comme occupant de bonne foi, maintenu dans les lieux aux clauses et conditions du contrat de bail conclu le 02 mars 2023.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg,

CONSTATE la résiliation au 30 avril 2025, par suite du congé, du contrat de bail conclu le 02 mars 2023 portant sur un logement situé [Adresse 3] ;

CONDAMNE Monsieur [D] [M] à payer à OPHEA la somme de 1 379,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus arrêtés à la date du 26 mai 2026, terme d’avril inclus concernant le logement sis [Adresse 3] ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [D] [M] à payer à OPHEA la somme de 745,51 euros au titre de l’arriéré locatif concernant le logement sis [Adresse 4] ;

AUTORISE Monsieur [D] [M] à s’acquitter de la dette en 14 mensualités de 150 € le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, outre le loyer et les charges courants, et une 15ème mensualité qui soldera la dette, en principal, frais et intérêts ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [D] [M] de son droit au maintien dans les lieux, uniquement pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

Et dans l'hypothèse de cette déchéance,

CONDAMNE Monsieur [D] [M] à payer à OPHEA le solde de la dette locative;

AUTORISE OPHEA, à défaut pour Monsieur [D] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion de l'appartement situé [Adresse 3], ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [D] [M] à payer à OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chaque échéance ;


En tout état de cause,

CONDAMNE Monsieur [D] [M] aux dépens ;

DIT n'y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile. 

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame MARTICORENA présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

 Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection 
Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA
Texte intégral
N° RG 26/02311 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OHOC


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
 

11ème civ. S3

N° RG 26/02311 - 
N° Portalis DB2E-W-B7K-OHOC

Minute n°

























☐ Copie exec. à :
Me Steeve WEIBEL
+ défendeur

☐ Copie c.c à la Préfecture


Le 26 août 2026 
 
Le Greffier 



Me Steeve WEIBEL


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 26 AOUT 2026


DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT
Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 1]
représenté par son Directeur Général
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Me Steeve WEIBEL, 
avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253

DEFENDEUR :

Monsieur [M] [D]
[Adresse 3]
[Localité 1]

non comparant, non représenté 


OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection 
Nathalie PINSON, Greffier 

DÉBATS :
A l'audience publique du 02 juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 26 août 2026.

JUGEMENT
Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier





EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 novembre 2018 avec effet au 1er décembre 2018, l'OPHEA CUS HABITAT a donné à bail à Monsieur [D] [M] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 509,93 euros, provisions sur charges et autres prestations incluses.

Par acte sous seing privé du 02 mars 2023, l'OPHEA a donné à bail à Monsieur [D] [M] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 590,31 euros, provisions sur charges et autres prestations incluses.

Par LRAR signée le 22 janvier 2025, le bailleur a délivré congé au locataire au motif de non-paiement des loyers et accessoires avec effet au 30 avril 2025.

Par acte délivré le 12 janvier 2026, l'OPHEA a fait assigner Monsieur [D] [M] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :

* CONSTATER que le congé délivré à la partie défenderesse est régulier.
* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10-1 ° de la loi du 1er septembre 1948.
* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle
* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du Code Civil.
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 5 099,66 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du Code Civil et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience.

En tout état de cause,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail par le Tribunal, en quittances et deniers,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 645,48 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation effective des locaux définitive, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du Code Civil,
* CONDAMNER la partie défenderesse à payer 550 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers frais et dépens conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile,
* DÉCLARER le jugement à intervenir exécutoire par provision.

Au soutien de ses prétentions, il expose qu'au visa de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, le locataire qui n'exécute pas ses obligations et notamment le paiement de ses loyers et charges ne peut être considéré comme de bonne foi et ne bénéficie ainsi pas du droit au maintien dans les lieux.


A l'audience du 02 juin 2026, le bailleur a repris les termes de son assignation en actualisant sa demande principale en paiement de l'arriéré locatif à la somme de 2 679,60 € pour le logement actuel et à la somme de 745,51 € pour l’ancien logement.

Il a précisé que le loyer courant est réglé et qu’un accord est intervenu entre les parties pour un règlement de la dette par mensualité de 150 € en sus du loyer courant, qu’il sollicite de reprendre les termes de cet accord, avec une clause de déchéance du terme en cas de non-respect de ces délais de paiement.

La notification de non réalisation du diagnostic social et financier a été portée à la connaissance de la partie demanderesse.

Cité par acte remis à sa personne, le défendeur n’a pas comparu. Il sera statué par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux. (…) »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le bailleur a notifié le 22 janvier 2025 au locataire un congé avec effet au 30 avril 2025 au motif du non-paiement des loyers et accessoires.


 
Le locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. 

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, il est établi que le relevé de compte locatif présente un solde débiteur depuis le 31 janvier 2024 et que la dette locative s’élève aujourd’hui à 1 379,60 € pour le logement actuel sis [Adresse 3], que Monsieur [D] [M] reste également redevable de la somme de 745,51 € à la date du 26 mai 2026, au titre d’un arriéré locatif concernant l’ancien logement sis au [Adresse 4] qu’il a quitté en mars 2023.

Compte tenu de l’ancienneté de la dette locative, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour caractériser l’absence de bonne foi de l’occupant.

Monsieur [D] [M] sera donc déchu de son droit au maintien dans les lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le bailleur produit deux décomptes démontrant que Monsieur [D] [M] reste lui devoir à la date du 26 mai 2026 la somme totale de 2 125,11 euros terme d’avril inclus.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient dès lors de condamner la défenderesse au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 


Compte tenu de l’accord du bailleur, de l’effort du défendeur qui a repris le versement du loyer courant, dès avant l’audience, ce dernier sera autorisé à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au présent dispositif.

Si le défendeur apure sa dette au titre du logement occupé en plus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement selon ces modalités, il sera réputé ne pas avoir été déchu du droit au maintien dans les lieux et considéré comme occupant de bonne foi, maintenu dans les lieux aux clauses et conditions du contrat de bail conclu le 02 mars 2023.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg,

CONSTATE la résiliation au 30 avril 2025, par suite du congé, du contrat de bail conclu le 02 mars 2023 portant sur un logement situé [Adresse 3] ;

CONDAMNE Monsieur [D] [M] à payer à OPHEA la somme de 1 379,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus arrêtés à la date du 26 mai 2026, terme d’avril inclus concernant le logement sis [Adresse 3] ;

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [D] [M] à payer à OPHEA la somme de 745,51 euros au titre de l’arriéré locatif concernant le logement sis [Adresse 4] ;

AUTORISE Monsieur [D] [M] à s’acquitter de la dette en 14 mensualités de 150 € le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, outre le loyer et les charges courants, et une 15ème mensualité qui soldera la dette, en principal, frais et intérêts ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [D] [M] de son droit au maintien dans les lieux, uniquement pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

Et dans l'hypothèse de cette déchéance,

CONDAMNE Monsieur [D] [M] à payer à OPHEA le solde de la dette locative;

AUTORISE OPHEA, à défaut pour Monsieur [D] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion de l'appartement situé [Adresse 3], ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [D] [M] à payer à OPHEA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chaque échéance ;


En tout état de cause,

CONDAMNE Monsieur [D] [M] aux dépens ;

DIT n'y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile. 

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame MARTICORENA présidant l'audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

 Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection 
Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA

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Mise à jour de la source le 2026-08-26T21:33:59.229Z.