Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 3 septembre 2026, n° 23/16527

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le: 
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■


2ème chambre civile
 
N° RG 23/16527 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C3M5D

N° MINUTE : 

Assignation du :
11 Décembre 2023







JUGEMENT 
rendu le 03 Septembre 2026 
DEMANDERESSE

S.E.L.A.R.L. [1] 
prise en la personne de Me [F] [J] 
mandataire judiciaire
[Adresse 1]
[Localité 2]

Agissant en qualité de liquidateur de la SCI [2]

représentée par Maître Clément DEAN de la SELARL PUGET LEOPOLD - COUTURIER, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #R0029 et par Maître Nicolas FOUASSIER de la SELARL BFC AVOCATS, Avocat au Barreau de Laval, avocat plaidant.

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [Q]
Domicilié chez Monsieur [I] [Q]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Madame [A] [Q]
Domiciliée chez Monsieur [I] [Q]
[Adresse 2]
[Localité 3]

Tous les deux représentés par Maître Yves MILON de la SELARL MILON - VILLAND - SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #K0156 et par Maître Fabienne PALVADEAU de la SCP CADORET TOUSSAINT DENIS ET ASSOCIES, Avocat au Barreau de Nantes, avocat plaidant. 
Décision du 03 Septembre 2026
2ème chambre civile
N° RG 23/16527 -
N° Portalis 352J-W-B7H-C3M5D


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Mme Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique.

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière. 


DÉBATS

A l’audience du 11 Mai 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 3 septembre 2026.



JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe 
Contradictoire et en premier ressort


EXPOSE DES FAITS 

M. [X] [Q] et Mme [A] [S] épouse [Q] étaient associés de la SCI [2].

A la suite de sa condamnation à restituer le prix de vente d'un bien immobilier, la SCI [2] a fait l'objet, par jugement rendu le 10 avril 2017 par le tribunal de grande instance de Laval, d'une procédure de redressement judiciaire, convertie par jugement du 27 novembre 2017 rendu par le même tribunal en procédure de liquidation judiciaire.

La SELARL [F] [J], devenue la SELARL [1] a été désignée en qualité de liquidateur et a entrepris des démarches pour mettre en vente les biens immobiliers appartenant à la SCI.

Les époux [Q] résidant dans l'un d'eux, il ont convenu le 7 novembre 2018 avec le liquidateur judiciaire une convention d'occupation précaire moyennant une indemnité d'occupation mensuelle de 3 000 euros, à charge pour eux d'assumer l'entretien courant du bien.

Par ordonnance du 27 novembre 2018, le juge commissaire a autorisé la régularisation de la convention d'occupation précaire par le liquidateur judiciaire moyennant le règlement d'une somme mensuelle de 3 000 euros, outre la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ainsi que les charges de copropriété.

La convention d'occupation a été régularisée. 

Par déclaration au greffe en date du 12 mars 2019, les époux [Q] ont formé un recours à l'encontre de cette ordonnance au motif qu'ils se trouvaient dans l'impossibilité de régler l'indemnité prévue à la convention.

Par jugement du 13 mars 2019, le tribunal de grande instance de Laval a pris acte de ce que les époux [Q] ne contestaient plus la convention d'occupation précaire et de l'accord intervenu pour un paiement de l'indemnité d'occupation précaire différée au jour de la vente de l'immeuble par compensation éventuelle, dès lors qu'il sera justifié par les époux [Q] de la prise en charge des dépenses incombant normalement à la procédure collective au titre notamment de l'assurance des bâtiments, des impôts fonciers et des frais paysagistes.

Par jugement du 6 janvier 2023, le bien immobilier occupé par les époux [Q] a fait l'objet d'une vente sur adjudication, par voie de saisie immobilière.

Par courrier du 14 septembre 2023, les époux [Q], par l'intermédiaire de leur conseil, ont adressé au liquidateur un décompte des frais exposés par eux pour l'entretien aux fins de conservation du bien pour un montant de 243 354,89 euros.

Considérant que les pièces transmises sont majoritairement relatives à des dépenses incombant personnellement aux époux [Q],La SELARL [1], ès qualité de liquidateur, a refusé de les prendre en compte et a saisi, par exploits de commissaire de justice du 11 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris aux fins de réclamer aux époux [Q] la somme de 153 000 euros au titre de l'indemnité d'occupation due de septembre 2018 à décembre 2022, déduction faite de la somme de 3 000 euros versée en décembre 2018.


Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 juin 2025, la SELARL [1] demande au tribunal de :

" Déclarer recevable et bien fondée la Selarl [3] [4] agissant ès qualités de liquidateur de la Sci du [Adresse 3] à l'encontre de Monsieur et Madame [Q] ;

Condamner Monsieur et Madame [Q], solidairement, à payer et porter à la Selarl [3] [4] agissant ès qualités de liquidateur de la Sci du Moulin [Adresse 4] la somme de 153 000,00 € au titre des indemnités d'occupations en application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil ;

Condamner Monsieur et Madame [Q], solidairement, à payer et porter à la Selarl [3] [4] agissant ès qualités de liquidateur de la Sci [2] la somme de 10 000,00 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive et injustifiée en application des dispositions des articles 1240-1 du code civil ;

Condamner Monsieur et Madame [Q], solidairement, à payer et porter à la Selarl [3] [4] agissant ès qualités de liquidateur de la Sci [5] [Adresse 4] la somme de 6 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Débouter Monsieur et Madame [Q] de l'intégralité de leurs demandes, fins moyens et conclusions ;

Dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir ;

Condamner Monsieur et Madame [Q], solidairement, aux entiers dépens, dont distraction au profit de maître Clément Déan, Avocat aux offres et affirmations de droit, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. " 

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 juin 2025, M. [H] [Q] et Mme [A] [Q] demandent au tribunal de : 
 
" Vu les articles 1188 et 1754 du Code civil
Vu la convention d'occupation précaire
DECLARER recevable les conclusions des époux [Q]

JUGER que l'indemnité d'occupation s'élève à la somme de 147.000 euros

JUGER que le montant des frais estimés par les époux [Q] pour la conservation et l'entretien du bien pour le compte de la liquidation s'élève à la somme de 176.293, 01 euros.

ORDONNER la compensation entre l'indemnité d'occupation due par les époux [Q] et les sommes dues par la SELARL [1] es qualité de liquidateur de la SCI [6].

CONDAMNER la SELARL [1] es-qualité de liquidateur de la SCI [6] à payer aux époux [Q] le solde restant dû, soit la somme de 29.293, 01 euros.

DEBOUTER la SELARL [1] es-qualité de liquidateur de la SCI [6] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

CONDAMNER la SELARL [1] es-qualité de liquidateur de la SCI [2] à payer aux époux [Q] une somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER la SELARL [1] es-qualité de liquidateur de la SCI [2] aux entiers dépens. " 
Il sera renvoyé aux conclusions précitées pour un exposé exhaustif des moyens des parties au soutien de leurs demandes, conformément à l'article 455 du code de procédure civile. 

L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 novembre 2025. 
A l'audience du 11 mai 2026, l'affaire a été mise en délibéré au 3 septembre 2026. 


MOTIFS 

Sur la demande de la SELARL [1] au titre de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1103 du code civil, " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "

En l'espèce, les époux [Q] ne contestent pas devoir jusqu'au mois de décembre 2022 l'indemnité d'occupation prévue à la convention d'occupation conclue le 7 novembre 2018 entre les parties et versée aux débats, mais soutiennent qu'elle ne serait due qu'à compter du mois de novembre 2018.

Toutefois, aux termes de la convention d'occupation, il est stipulé à l'article 4 intitulé " Redevance " que " la présente location est consentie et acceptée moyennant une redevance de 3 000,00 € (TROIS MILLE EUROS) par mois, toutes charges comprises.

Cette redevance sera payée mensuellement et le premier de chaque mois d'avance, et pour la première fois le 1er septembre 2018. (...). "

Ainsi, c'est à bon droit que la SELARL [1] réclame paiement de l'indemnité d'occupation du mois de septembre 2018 au mois de décembre 2022, étant relevé qu'il est constant que les époux [Q] se sont acquittés de l'indemnité due pour le mois de décembre 2018.

En conséquence, les époux [Q] sont redevables, au titre de l'indemnité d'occupation due pour 51 mois (déduction faite du versement opéré pour le mois de décembre 2018) de la somme de 153 000 euros.

Ils seront en conséquence condamnés in solidum au versement de la somme de 153 000 euros à la société [7].


Sur la demande des époux [Q] au titre des frais de conservation du bien occupé

Aux termes de l'article 1103 du code civil, " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. "

L'article 1353 de ce même code précise que " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. "



En l'espèce, les époux [Q] réclament la somme de 176 293,01€ au titre des frais engagés par eux pour assurer l'entretien et la conservation de la propriété qu'ils ont occupé à titre précaire.

En application du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Laval le 13 mai 2019, ils ne peuvent prétendre qu'au remboursement des dépenses qu'ils ont assumé en lieu et place du liquidateur, le dispositif du jugement précisant à cet égard que " le paiement de l'indemnité d'occupation par les époux [Q] sera différé au jour de la ente de l'immeuble sis [Adresse 5] et qu'une compensation pourra alors intervenir avec les dépenses prises en charge par eux incombant normalement à la procédure collective notamment au titre de l'assurance des bâtiments, des impôts fonciers et des frais paysagistes, au vu des justificatifs produits. "

Or, la convention d'occupation liant le liquidateur et les époux [Q], qui s'impose aux parties en application des dispositions précitées de l'article 1103 du code civil, précise les dépenses dont la charge incombe à l'occupant, stipulant à l'article 4 relatif aux conditions générales que " Le présent engagement est fait aux charges et conditions ordinaires de droit, et notamment à celles ci-après que les Occupants s'engagent à exécuter et à accomplir :
(...)
2. d'entretenir les lieux occupés et les rendre en bon état ;
3. de ne pouvoir faire aucun changement de distribution de peinture, aucun percement de mur, ni aucune démolition sans le consentement écrit du Propriétaire. Tous embellissement et améliorations faits par les Occupants resteront à son départ la propriété du Propriétaire, sans indemnité. (...)
7. les occupants déclarent connaître le fonctionnement de tous les services et appareils des lieux occupés. Ils reconnaissent les prendre en bon état de fonctionnement et s'engagent à les entretenir et à la rendre tels à la fin de la présente convention. Ils se rendent responsables de tous accidents qui pourraient arriver par leur usage. "

Il s'ensuit que les époux [Q], en leur qualité d'occupants, ne peuvent réclamer le remboursement des frais d'entretien engagés pour pouvoir restituer le bien immobilier en bon état, ni celui des travaux d'amélioration qu'ils auraient pu effectuer, ni enfin, les travaux destinés à assurer le bon état de fonctionnement des services et appareils des lieux occupés.

Dès lors, leurs demandes de remboursement des dépenses engagées pour assurer l'entretien en bon état de fonctionnement de la piscine, de l'électroménager, de la climatisation, des vitres, de la chaudière ou encore de la remise en fonction du jet d'eau et de la lumière sur le plan d'eau ne pourront qu'être rejetées comme leur incombant en application de la convention d'occupation précaire.

De même, les dépenses alléguées comme étant d'amélioration de la plomberie seront également rejetées pour les mêmes motifs.

En outre, l'achat de petits matériels de bricolage ou de maçonnerie ne saurait s'analyser en une dépense relevant du liquidateur.

En revanche, les travaux entrepris par les époux [Q] par l'intermédiaire de l'entreprise [8] notamment, suivant quatre factures des 16 et 19 mars 2021, pour un montant total de (1584 +5491,20 + 2995,85 + 1573 =) 11 644,05 euros, la dépense d'arrachage de souches justifiée par facture du 30 novembre 2020 pour la somme de 176,22 euros, la dépense pour du gravier justifiée par facture du 31 août 2021 pour un montant de 677,38 euros s'analysent toutes en des dépenses de " frais paysagistes " incombant, en application de la décision du tribunal de grande instance de Laval, à la liquidation judiciaire.

Le surplus des dépenses dont il est réclamé le remboursement n'est en revanche pas établi par des justificatifs probants et sera donc rejeté.

Par conséquent, la SELARL [1], ès qualités, sera condamnée à payer aux époux [Q] la somme de 12 497,65 euros.

Sur la demande de compensation

Les articles 1347 et 1347-1 du code civil disposent que la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. La compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d'argent, même en différentes devises, pourvu qu'elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

En vertu des dispositions de l'article 1348 du code civil, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. A moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision. 

En l'espèce, au regard des condamnations réciproques des parties au paiement de sommes d'argent, il y a lieu d'ordonner la compensation.


Sur la demande indemnitaire au titre de la résistance abusive 
Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que pour engager la responsabilité d'une personne il convient de rapporter la preuve de l'existence d'une faute, d'un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l'espèce, la société [1] ne démontre pas une faute de la part des époux [Q], ces derniers ayant pu se méprendre de bonne foi sur la portée de leurs engagements résultant de la convention d'occupation et du jugement du tribunal de grande instance de Laval du 13 mai 2019.



La demande de dommages et intérêts de la société [1] sera rejetée. 


Sur les mesures accessoires 

Les époux [Q], qui succombent, seront condamnés aux dépens.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, la distraction des dépens sera ordonnée au profit de Maître Clément DEAN, avocat qui en fait la demande. 

L'équité justifie de condamner les époux [Q], in solidum, à payer à la société [1], es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [2], la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

La demande formée par les époux [Q] au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée. 

L'exécution provisoire de droit de la présente décision sera rappelée. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 
 
Condamne in solidum M. [X] [Q] et Mme [A] [S] épouse [Q] à payer à la société [1], es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [2] la somme de 153 000 euros au titre de l'indemnité d'occupation due ; 
 
Condamne la société [1], es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [2], à payer à M. [X] [Q] et Mme [A] [S] épouse [Q] la somme de 12 497,65 euros euros au titre du remboursement des frais paysagistes ; 

Ordonne la compensation entre ces deux condamnations ; 
 
Rejette la demande de la société [1], es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [2], en paiement de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

Rejette toute autre demande ; 

Condamne in solidum M. [X] [Q] et Mme [A] [S] épouse [Q] aux dépens ; 
Ordonne la distraction des dépens au profit de Maître Clément DEAN, avocat ; 

Condamne in solidum M. [X] [Q] et Mme [A] [S] épouse [Q] à payer à la société [1], es qualité de liquidateur judiciaire de la SCI [2], la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Rejette la demande formée par M. [X] [Q] et Mme [A] [S] épouse [Q] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. 


Fait et jugé à [Localité 1] le 03 Septembre 2026



La Greffière La Présidente