Cour d'appel de Caen, 1ère Chambre civile, 3 septembre 2026, n° 22/01388

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





N° RG 22/01388 - N° Portalis DBVC-V-B7G-G73J



 ARRÊT N° 



 O.D 





 ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] du 11 Janvier 2022 RG n° 20/00171







COUR D'APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 03 SEPTEMBRE 2026

 

 

APPELANTE :



Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER SIS A [Localité 1] [Adresse 1],

pris en la personne de son représentant légal

Agence [Adresse 2] - [Adresse 3]

[Localité 2]



représenté et assisté de Me Florence GALLOT, avocat au barreau D'ALENCON



INTIMÉES :



La S.A.R.L. [W] [Q]

prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 381 863 356

[Adresse 4]

[Localité 3]



représentée par Me Etienne HELLOT, avocat postulant au barreau de CAEN, assistée de Me Pierre LANDRY, avocat plaidant au barreau du MANS



La S.A. AXA FRANCE IARD 

prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 722 057 460

[Adresse 5]

[Localité 4]



représentée par Me Etienne HELLOT, avocat postulant au barreau de CAEN, assistée de Me Pierre LANDRY, avocat plaidant au barreau du MANS



La Compagnie d'assurance SMABTP 

prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 775 684 764

[Adresse 6]

[Localité 5]



représentée par Me Véronique LEVET, avocat postulant au barreau de CAEN, assistée de Me Hubert GUYOMARD, avocat plaidant au barreau D'ALENCON



La Société MUTUELLE ARCHITECTES FRANÇAIS- MAF

prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 784 647 349

[Adresse 7]

[Localité 6]



représentée par Me Jean-Jacques SALMON, avocat postulant au barreau de CAEN, assistée de Me Guillaume BARTHELEMY, avocat plaidant au barreau de PARIS



La S.E.L.A.R.L. [B] [E] ès qualités de liquidateur de la Société KEMPF

prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 340 754 100

[Adresse 8]

[Localité 2]



non représenté à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 16 Novembre 2022



La S.E.L.A.R.L. [B] [E] ès qualités de liquidateur de L'Atelier d'Urbanisme et d'Architecture de l'Orne (A.U.A.O.)

prise en la personne de son représentant légal

N° SIRET : 419 292 594 

[Adresse 8]

[Localité 2]



non représenté à qui la déclaration d'appel a été signifiée le 16 Novembre 2022 







DÉBATS : A l'audience publique du 01 juillet 2025, sans opposition de la part des avocats, Mme BARTHE-NARI, Présidente de chambre et Mme GAUCI SCOTTE, Conseillère, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré



GREFFIERE : Mme LE GALL



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme BARTHE-NARI, Présidente de chambre,

Mme DELAUBIER, Conseillère,

Mme GAUCI SCOTTE, Conseillère,



ARRÊT : réputé contradictoire

rendu publiquement mis à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 03 Septembre 2026 après plusieurs prorogations du délibéré fixé initialement le 28 octobre 2025 et signé par Mme BARTHE-NARI, présidente, et Mme FLEURY, greffière





EXPOSE DU LITIGE



En 2006, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé à [Localité 1] [Adresse 1] a fait procéder, en qualité de maître de l'ouvrage, à des travaux de réhabilitation dans les bâtiments C (cages d'escalier n°1, 3, 5), D (cages d'escalier n°15, 17) et E (cage d'escalier n°19) de la copropriété.



Sont notamment intervenues :




la société [W] [Q], chargée du lot zinguerie suivant marché signé le 10 novembre 2006, et assurée auprès de la société d'assurances AXA,

la société Kempf, chargée du lot peinture suivant marché signé le 10 novembre 2006, et assurée auprès de la SMABTP ;

la société Atelier d'Urbanisme et d'Architecture de l'Orne (ci-après la société AUAO), en qualité de maître d''uvre avec mission complète, assurée auprès de la Mutuelle des Architectes Français (la MAF).




La société Kempf et la société AUAO seront placées en liquidation judiciaire respectivement les 5 février 2015 et 9 décembre 2016, et Me [B] [E] nommé liquidateur judiciaire de chacune d'elles.



La réception des travaux a été prononcée le 27 novembre 2007.



Constatant divers désordres dans un constat d'huissier du 24 janvier 2013, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé à Alençon [Adresse 1] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance d'Alençon aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.



Par ordonnance du 6 février 2014, le juge des référés a fait droit à la demande du syndicat de copropriétaires, désignant M. [H] en qualité d'expert au contradictoire notamment des sociétés Kempf, [W] [Q], et AUAO.



Par ordonnances des 5 février 2015 et 11 mai 2017, les opérations d'expertise ont été rendues communes et opposables à la société AXA France, à Me [B] [E] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société AUAO et à la MAF son assureur.



L'expert a rendu son rapport le 24 janvier 2018.



Par actes des 23 et 24 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé à Alençon [Adresse 1] a fait assigner Me [E] ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Kempf et de la société d'architecture AUAO, la société [W] [Q] et son assureur AXA, la SMABTP assureur de la société Kempf, et la MAF assureur de la société AUAO devant le tribunal judiciaire d'Alençon aux fins d'être indemnisé du préjudice subi.



Par jugement du 11 janvier 2022 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal a :


déclaré la société [W] [Q] responsable au titre du désordre relatif à la couverture en zinc sur le fondement de l'article 1792 du code civil,

déclaré la société Kempf, prise en la personne de Me [E] ès qualités de liquidateur judiciaire, responsable au titre du désordre relatif aux sols, loggias, balcons et façades, sur le fondement de l'article 1792 du code civil,

déclaré la société AUAO responsable au titre des désordres relatifs à la couverture en zinc ainsi qu'aux sols, loggias, balcons et façades sur le fondement de la responsabilité contractuelle,

fixé l'indemnité revenant au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé à [Localité 1] [Adresse 1] aux sommes de :


45.356,85 euros TTC au titre de la réparation du désordre relatif à la couverture en zinc,

108.783,67 euros TTC au titre de la réparation du désordre relatif aux sols, loggias, balcons,

154.504,35 euros TTC au titre de la réparation du désordre relatif aux façades,


dit que les sommes allouées au titre des travaux de reprise seront actualisées en fonction de l'évolution de l'indice BT01 depuis le 24 janvier 2018 jusqu'à la date du jugement,

ordonné s'agissant du désordre relatif à la couverture en zinc, le partage de responsabilité suivant :


la société [W] [Q] : 35 % 

Me [E] en qualité de liquidateur de la société AUAO : 65 %,


condamné in solidum AXA, assureur de la société [W] [Q], et la MAF, assureur de la société AUAO, à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé à [Localité 1] [Adresse 1] la somme de 45.356,85 euros TTC au titre de la réparation du désordre relatif à la couverture en zinc,

dit que dans les rapports entre AXA et la MAF, cette somme sera partagée à hauteur de 35% pour AXA et de 65% pour la MAF,

ordonné, s'agissant du désordre relatif aux sols, loggias, balcons et façades, le partage de responsabilité suivant :


Me [E] ès qualités de liquidateur de la société Kempf : 40 %

Me [E] ès qualités de liquidateur de la société AUAO : 60 %,


condamné in solidum la société SMABTP, assureur de la société Kempf, et la MAF, assureur de la société AUAO, à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé à [Localité 1] 1 à 5 et [Adresse 9] les sommes de 108.783,67 euros TTC au titre de la réparation du désordre relatif aux sols, loggias, balcons et 154.504,35 euros TTC au titre de la réparation du désordre relatif aux façades,

dit que dans les rapports entre la société SMABTP et la MAF, cette somme sera partagée à hauteur de 40 % pour la SMABTP et 60 % pour la MAF,

débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé à [Localité 1] [Adresse 1] de sa demande relative au préjudice moral,

débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé à [Localité 1] 1 à 5 et 15 à [Adresse 10] de sa demande relative aux frais de gestion du syndic,

débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé à [Localité 1] 1 à 5 et 15 à [Adresse 10] de sa demande relative aux frais de souscription d'une assurance dommages-ouvrage,

débouté AXA et la société [W] [Q] de leur appel en garantie à l'encontre de la MAF,

condamné in solidum AXA, la SMABTP et la MAF à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé à [Localité 1] [Adresse 1] la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné AXA, la SMABTP et la MAF in solidum aux dépens, comprenant les frais d'expertise,

dit que la charge finale des dépens et celle de l'indemnité accordée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, seront réparties au prorata des responsabilités retenues ci-dessus,

admis Me [F] au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.




Par déclaration du 3 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé à [Localité 1] [Adresse 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a formé appel de ce jugement à l'égard des sociétés [W] [Q], AXA, SMABTP et la MAF, appel limité aux chefs du jugement ayant rejeté ses demandes au titre du préjudice moral, des frais de gestion du syndic et des frais de souscription d'une assurance dommages-ouvrage.



Par une seconde déclaration d'appel du 18 août 2022, le syndicat des copropriétaires a réitéré son appel, intimant au surplus la SELARL [B] [E], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Kempf et de la société AUAO.



La jonction des instances a été prononcée par ordonnance du 1er mars 2023.



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 18 août 2022, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé à [Localité 1] [Adresse 1] demande à la cour de :


le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

réformer le jugement entrepris en qu'il :


l'a débouté de sa demande relative au préjudice moral,

l'a débouté de sa demande relative aux frais de gestion de syndic,

l'a débouté de sa demande relative aux frais de souscription d'une assurance dommages-ouvrage,


condamner solidairement la société MAF, ès qualités d'assureur de la société AUA de l'Orne, et la SMABTP, ès qualités d'assureur de la société Kempf, à lui régler :


au titre du préjudice moral : 10.924 euros

au titre des frais de gestion : 5.677,86 euros 

au titre de l'assurance dommages ouvrage : 5.923,70 euros [soit (179.251,80 euros + 126.207,90 euros) x 1,90% + 120 ]


condamner solidairement la société [W] [Q], la société AXA Assurances ès qualités d'assureur de la société [W] [Q] et la société MAF, ès qualités d'assureur de l'AUA de l'Orne à lui régler :


au titre du préjudice moral : 1.826 euros

au titre des frais de gestion : 948,75 euros

au titre de l'assurance dommages ouvrage : 1.120,67 euros [soit : 52 666,68 euros x 1,90 %+ 120]


condamner solidairement la MAF, ès qualités d'assureur de la société AUA de l'Orne, la SMABTP ès qualités d'assureur de la société Kempf, la société [W] [Q] et la société AXA Assurances ès qualités d'assureur de la société [W] [Q] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.




Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 14 février 2023 et signifiées le 23 février 2023 à Me [E], ès qualités de liquidateur de la société Kempf et de la société AUAO, la MAF demande à la cour de :


infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée et a retenu la responsabilité de la société AUAO au titre des sols, loggias, et balcons de façade à hauteur de 108.783,67 euros,


Subsidiairement, 


réformer le partage de responsabilité qui échoit principalement à la société Kempf et réviser la répartition de responsabilité en conséquence et condamner la SMABTP à due proportion,

réformer le jugement en ce qu'il a retenu que la responsabilité relative aux désordres de façade revenait de façon prépondérante à l'architecte alors qu'il s'agit principalement de défaut d'exécution des entreprises,


En conséquence,


revoir la répartition de responsabilité entre elle-même et la SMABTP, celle-ci ne pouvant être condamnée à une quote part inférieure à 60 %,

confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires au titre de ses demandes relatives aux préjudices moraux, aux frais de gestion du syndic, et frais de souscription d'assurance dommages ouvrage,

débouter les sociétés AXA et [W] [Q] de leurs appels en garantie à son encontre de la MAF.




Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 25 avril 2023, la société [W] [Q] et son assureur la société AXA France IARD demandent à la cour de :

Au principal,


rejeter l'appel du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé à [Localité 1] [Adresse 1],

le déclarer irrecevable et en tout cas non fondé en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre,

l'en débouter,

accueillir leur appel incident,

infirmer sinon réformer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté leur appel en garantie contre la MAF,

condamner en conséquence la MAF à les garantir de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et accessoires prononcées à leur encontre en première instance au moins pour 65 % de leurs montants,


A titre très subsidiaire, sur l'appel du syndicat des copropriétaires,


réduire sensiblement les demandes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé à [Localité 1] [Adresse 1],

juger opposable au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé à [Localité 1] [Adresse 1], la franchise d'AXA, revalorisable, de 3.150 euros, sur la garantie facultative des dommages immatériels et déduire de toute très éventuelle condamnation contre AXA France IARD le montant de ladite franchise d'assurance conformément aux articles L.113-5 et A243-1 du code des assurances,

subsidiairement toujours, au cas de condamnations en appel au profit du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé à [Localité 1] [Adresse 1], ordonner une répartition de celles-ci entre la société [W] [Q] et son assureur AXA d'une part, la MAF en sa qualité d'assureur de la société d'architecture AUA de l'Orne d'autre part, conforme au partage de responsabilité opéré en première instance, dans les rapports entre ces parties, à savoir pour 65 % pour la société AUA de l'Orne et la MAF et pour 35 % pour la société [W] [Q],

condamner en conséquence la MAF à les garantir de toutes condamnations en principal, intérêts, frais et accessoires qui seraient prononcées en cause d'appel au moins pour 65 %,


En tout état de cause,


confirmer le jugement déféré en ses dispositions non critiquées,

condamner tout succombant à leur payer une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens avec distraction au profit de Me Hellot,

repousser toutes demandes, fins et conclusions contraires comme étant irrecevables et mal-fondées.




Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 15 mai 2023, la SMABTP demande à la cour de :

- confirmer le jugement entrepris,


la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions et y faisant droit,

dire que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé à [Localité 1] [Adresse 1] est infondé en son appel et en conséquence,

débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé à [Localité 1] [Adresse 1] de l'intégralité de ses demandes,

déclarer la MAF infondée en son appel,

débouter la MAF de l'intégralité de ses demandes,

condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé à [Localité 1] [Adresse 1] à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.




La déclaration et les conclusions d'appel ayant été régulièrement signifiées, la SELARL [B] [E], ès qualités de liquidateur de la société Kempf et de la société AUAO, n'a pas constitué avocat en cause d'appel.



L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 4 juin 2025.



En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.



 

MOTIFS DE LA DÉCISION



A titre liminaire, il y a lieu de constater que la société AXA France IARD intervient volontairement aux lieu et place de la société AXA.



En outre, il sera rappelé que la cour, qui statue dans les limites de l'appel, doit examiner :

- la répartition des responsabilités décidée au titre des désordres affectant les sols et balcons des loggias, et ceux des façades, entre les sociétés AUAO et Kempf et la condamnation en résultant de la MAF;

- les demandes d'indemnisation présentées par le syndicat des copropriétaires en réparation de ses préjudices annexes (préjudice moral, frais de gestion, et frais de souscription de l'assurance dommages-ouvrage) ;

- l'appel en garantie formé par les sociétés [W] [Q] et AXA France IARD à l'encontre de la société la MAF.



I- Sur le partage de responsabilité entre les sociétés AUAO et Kempf au titre des désordres relatifs aux sols, loggias, balcons et façades :



La MAF, qui n'a pas constitué en première instance, demande à titre principal l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée et a retenu la responsabilité de son assurée, la société AUAO, architecte, au titre des sols, loggias, et balcons de façade à hauteur de 108.783,67 euros.



Elle considère que les désordres constatés par l'expert relèvent de désordres préexistants, à savoir des fissurations anciennes non traitées dans le cadre du ravalement, lesquels ne sauraient être imputés aux constructeurs, ni relever en conséquence de leur responsabilité tant décennale que contractuelle.



L'assureur reproche à l'expert d'avoir relié artificiellement les décollements en rive des balcons à l'étanchéité liquide à laquelle la société Kempf a procédé, contestant au demeurant les solutions préconisées par M. [H] pour remédier aux désordres, elles-mêmes non conformes aux règles de l'art et inutiles s'agissant de la réfection de l'étanchéité.



La MAF demande en conséquence de 'revoir la répartition de responsabilités' entre l'architecte et l'entrepreneur assuré auprès de la SMABTP, cette dernière ne pouvant être condamnée à une quote-part inférieure à 60% compte tenu de la responsabilité prépondérante de la société Kempf tant pour ces désordres que ceux de façade.



La SMABTP, assureur de la société Kempf, demande à la cour de retenir la responsabilité du maître d'oeuvre engagée au titre des fautes commises ayant contribué à la survenance des désordres relatifs aux façades comme aux loggias, ainsi que l'a parfaitement mis en évidence l'expert judiciaire.

Admettant la responsabilité de son assurée, elle estime que le tribunal a fait une juste appréciation du partage de responsabilités entre les deux sociétés concernées. 



Sur ce,



Aux termes de l'article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein

 droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.

La présomption de responsabilité pesant sur les constructeurs qui résulte de ce texte est déterminée par la gravité des désordres, indépendamment de leur cause (3e Civ., 1er décembre 1999, pourvoi n° 98-13.252, publié).



Il est jugé que cette présomption doit être écartée lorsque les désordres ne sont pas imputables aux travaux réalisés par l'entrepreneur (3e Civ., 20 mai 2015, pourvoi n° 14-13.271, publié). En effet, la charge de cette présomption ne peut être étendue à des constructeurs dont il est exclu, de manière certaine, au regard de la nature ou du siège des désordres, que ceux-ci sont en lien avec leur sphère d'intervention.



Il en résulte que :



- s'agissant du lien d'imputabilité, il suffit au maître de l'ouvrage d'établir qu'il ne peut être exclu, au regard de la nature ou du siège des désordres, que ceux-ci soient en lien avec la sphère d'intervention du constructeur recherché ;



- lorsque l'imputabilité est établie, la présomption de responsabilité décennale ne peut être écartée au motif que la cause des désordres demeure incertaine ou inconnue, le constructeur ne pouvant alors s'exonérer qu'en démontrant que les désordres sont dus à une cause étrangère.



Les locateurs d'ouvrage ne sont ainsi tenus à une responsabilité de plein droit à raison des désordres à l'ouvrage de nature décennale que si ceux-ci sont imputables aux travaux qu'ils ont réalisés ou fait réaliser.



Dès lors, la responsabilité décennale de celui réalisant des travaux de rénovation suppose d'établir un lien entre son intervention et le désordre en cause, soit que ces travaux l'aient créé, soit qu'ils aient aggravé un désordre préexistant.



Par ailleurs, en application de l'article 1147 ancien du code civil, les constructeurs sont tenus avant réception à une obligation de conseil et d'information et le maître d'oeuvre ayant une mission complète, à un devoir d'information, de mise en garde et d'alerte, adapté au degré de compétence du maître d'ouvrage.



En l'espèce, il est constant que selon contrat accepté le 7 juin 2005 , la société AUAO s'est vue confier par le syndicat des copropriétaires une mission complète de maîtrise d'oeuvre relative à l'exécution de différents travaux de rénovation des parties communes de l'immeuble dont s'agit.



Le rapport d'expertise judiciaire mentionne que s'agissant du traitement des façades, la copropriété avait fait intervenir la société STO pour une préconisation sur les travaux à envisager, laquelle a établi un rapport le 31 octobre 2005, remis au maître d'oeuvre qui l'a repris dans son descriptif en intégralité.



La société Kempf pour sa part a assuré l'exécution du lot n°2, traitement des façades et des sols des balcons avec imperméabilisation et la société [W] [Q] le lot n°3 zinguerie.



Dans son rapport, M. [H], expert judiciaire, a mis en évidence cinq catégories de désordres concernant exclusivement les immeubles C, E et D, soit :



1- une dégradation des peintures des jouées et des enduits des loggias des derniers niveaux des bâtiments ;

2- une dégradation des rives des balcons ;

3- une dégradation de la peinture sans un auvent ;

4- l'apparition de liserés blanchâtres sur les peintures coloris marron et marron-rouge, et la présence de décollements, sur les jouées des loggias, sous face des balcons, trumeaux de façades, encadrements de baies, et les claustras ;

5- des fissurations des appuis de baie en béton.



Ces cinq désordres ont été répartis en trois catégories pour l'analyse des causes et responsabilités, à savoir :

- couvertines en zinc pour le désordre 1 ;

- sols-loggias-balcons pour le désordre 2 ;

- façades-revêtements coloris marron et brun rouge pour les désordres 3,4 et 5.



- S'agissant des sols, loggias et balcons de façades (désordre 2) :



La société Kempf a exécuté des travaux d'imperméabilisation des sols des loggias avec une finition anti-dérapante appliquée sur les anciens revêtements en carrelage des balcons, y compris sur les solins en mortier qui forment les rives extérieures.



Les travaux devant être exécutés par la société Kempf sont décrits précisément au cahier des clauses techniques particulières du lot n°2 -traitement des façades- (pièce 2 communiquée par la MAF p 2.)



Ils comprennent en particulier pour chacun des bâtiments concernés, principalement : le décapage film mince et rinçage à l'eau ; la réparation d'enduit et réfection du tyrolien; le traitement des fissures ; la réparation des bétons y compris la passivation des aciers; le lavage des soubassements en pierre ; l'imperméabilisation des sols des loggias y compris finition anti-dérapante ; le traitement des façades en imperméabilisation de type I.3 (façades, pignons, tableaux et sous face de linteaux en maçonnerie, jouées des loggias...) ; la peinture décorative de type D3 sur les ouvrages en béton ; traitement du type I4 du dessus d'ouvrages en saillie de 30 cm environ. 



Les dits travaux ont été réceptionnés suivant procès-verbal signé le 27 novembre 2007 par le syndicat des copropriétaires assisté par la société AUAO ce, sans réserve.



L'expert a précisé que le traitement d'imperméabilisation n'avait pas uniquement une fonction décorative alors que le produit STO utilisé était une étanchéité liquide (SEL) relevant de la garantie décennale.



S'agissant des désordres, il a constaté une dégradation des rives des balcons à savoir : la présence d'eau qui ruisselle sur les sols des loggias, par capillarité entraînant le décollement des rives, et qui s'infiltre sous les jouées 'de séparation' des loggias, avec le développement de lichen au niveau des planchers.



Les photographies montrent le décollement du solin en extrémité du revêtement en carrelage du balcon et l'apparition d'eau à la jonction voile vertical et plancher béton.



M. [H] explique que les passages d'eau sous le solin (sous le carrelage) sont à l'origine des infiltrations qui engendrent la détérioration des peintures des jouées de loggias et des décollements des solins.



Au regard de la nature et du siège des désordres, il est manifeste que ceux-ci sont en lien avec la sphère d'intervention de la société Kempf chargée de l'imperméabilisation des balcons et des façades, et la réalisation des travaux neufs de pose d'étanchéité liquide et de peinture exécutés sous la maîtrise d'oeuvre de la société AUAO.



Enfin, il ne fait pas débat que les désordres relevés par l'expert n'existaient pas lors de la réception, qu'ils sont apparus postérieurement et ce, dans le délai d'épreuve. 



L'expert conclut au caractère incontestablement décennal de ces désordres et à un problème de conception à l'origine, affirmant que :

- un profilé de rive permettant d'arrêter l'étanchéité liquide, et formant goutte d'eau pour éviter un retour de l'eau sous les solins par capillarité, et pour protéger l'arrête supérieure des rives de balcon, supprimant le risque que l'eau s'infiltre derrière la peinture de la rive aurait dû être prévu ;

- les revêtements de sol en carrelage auraient dû être dépiquetés afin d'augmenter la pente des sols des loggias, supprimer les solins en ciment en rive des dalles.



En outre, il indique que 'la configuration des aménagements, en particulier le retrait de la porte fenêtre des appartements par rapport au nu extérieur de la façade permettait aux intervenants de déroger à une prescription, à savoir la hauteur des seuils des portes fenêtres pour la réalisation des relevés d'étanchéité.'



Il ajoute que 'le maître d'ouvrage aurait dû être informé au sujet de cette dérogation, faute de lui proposer de procéder au remplacement des portes fenêtres pour pouvoir créer des seuils en béton de 15 cm de hauteur (prestations complémentaires onéreuses)'.



M. [H] estime en outre qu'il 'aurait été aussi judicieux que la rive extérieure soit recouverte par le SEL' , répétant qu'un 'profilé de rive formant larmier, et destiné à éviter les retours d'eau par capillarité sous le SEL aurait dû être prévu.'



Enfin, il mentionne concernant les pieds du garde-corps, que l'espace aux extrémités entre les tubes 'lisses' et les murs n'a pas été bouché, que le relevé SEL sur les potelets est insuffisant et n'est pas protégé en tête, et que les espaces vides entre les potelets jumelés auraient dû être colmatés.



L'expert conclut que :

- 'l'architecte AUAO n'a pas pris toutes les précautions nécessaires de sorte que sa conception a été insuffisante' ;

- 'la société Kempf n'a pas tenu un rôle de conseil suffisant. Elle a accepté de mettre en oeuvre, sans réserve, la prestation SEL, alors qu'elle aurait dû demander au maître d'oeuvre de faire modifier par un maçon les chapes et rives des loggias. Les fissures de la chape de la rive des balcons étaient apparentes (SEL à l'intérieur des fissures).'





Il ne se déduit aucunement de ces conclusions que les désordres relevés, de nature décennale, aient pour cause exclusive les fissurations anciennes non traitées, sans rapport avec les travaux neufs confiés à la société Kempf sous la maîtrise d'oeuvre de la société AUAO, tel qu'allégué par la MAF.



M. [H] attribue clairement la cause des désordres à l'insuffisance des relevés SEL, au caractère incomplet de l'étanchéité en SEL, au défaut de profilé de rive formant un larmier et à l'insuffisance des travaux préparatoires nécessaires, ainsi qu'à une conception insuffisante des travaux relevant du maître d'oeuvre.



C'est aussi en vain que la MAF se retranche derrière d'éventuelles contradictions formulées dans la préconisation du fabricant de l'étanchéité STO, dès lors qu'il revenait à la société AUAO, en sa qualité de maître d'oeuvre, de lever le doute occasionné le cas échéant par cette 'erreur' de rédaction, en procédant aux vérifications nécessaires et à la recherche de toutes les informations utiles.



Du tout, il ressort que les désordres sont bien imputables aux travaux réalisés par la société Kempf, conçus et exécutés sous la surveillance de la maîtrise d'oeuvre, la société AUAO, sans que la MAF ne parvienne à exonérer son assurée en démontrant que les désordres sont dus à une cause étrangère.



Le moyen soulevé par la MAF sera donc rejeté.



Au surplus, la cour relève que si la MAF demande à titre principal l'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée et a retenu la responsabilité de son assurée, la société AUAO, architecte, au titre des sols, loggias, et balcons de façade à hauteur de 108.783,67 euros, pour autant, elle ne sollicite pas sa mise hors de cause ou le rejet des prétentions du syndicat des copropriétaires à son encontre.



Elle ne demande pas davantage à la cour de statuer différemment sur la nature de la responsabilité de son assurée, la société AUAO, telle que retenue par le tribunal, ni sur le montant des travaux de réparation fixé à 108.783,67 euros.



Dès lors, le jugement en ce qu'il condamne la MAF, assureur de la société AUAO, in solidum avec la société SMABTP, assureur de la société Kempf, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 108.783,67 euros TTC au titre du désordre relatif aux sols, loggias, balcons ne pourra qu'être confirmé.



La cour est ainsi seulement saisie d'une prétention relative à la répartition de responsabilités entre la société AUAO, assurée par la MAF et la société Kempf, assurée par la SMABTP.



Il est de principe que les coauteurs d'un même dommage dans leurs rapports entre eux ne peuvent être condamnés que pour leur part et portions dans la réalisation de ce dommage. Cette part est déterminée à proportion du degré de gravité des fautes respectives.



Eu égard aux fautes mises en évidence par l'expert judiciaire et ci-dessus énoncées, respectivement commises par la société Kempf et la société AUAO, et à leur sphère d'intervention respective, la cour estime que les premiers juges ont procédé à une juste estimation du partage de responsabilité en fixant celui-ci à hauteur de 40% pour la société Kempf assurée auprès de la SMABTP et de 60% pour la société AUAO assurée auprès de la MAF.





- Sur les façades (revêtements coloris marron et brun rouge) : désordres 3,4,5 :



Pour les façades, l'expert indique que la société Kempf avait fait appel à une société Paints-Déco-France pour obtenir une préconisation des travaux à réaliser et pour la fourniture des peintures, laquelle a rendu sa proposition technique le 25 janvier 2007, une attention particulière concernant la préparation des supports ayant été signalée dans sa fiche pratique.



M. [H] et son sapiteur M. [U] (société IREF) ont constaté trois types de désordres, qualifiés de 'prévisibles' et au caractère généralisé :

- l'apparition de liserés blanchâtres, 'craquelage' ayant pour origine une différence de tension entre l'ancien revêtement (imperméabilisation de type I1) et le nouveau (peinture décorative du type D2) appliqué alors qu'un décapage complet aurait dû être réalisé ;

- une fissuration des appuis de baie en béton 'fissures de structure' liées à l'absence de mise en oeuvre de reprise en mortier époxy s'agissant des extrémités des appuis de baies qui étaient déjà fissurées ; en parties courantes des appuis, un tronçonnage et l'extrusion d'un mastic souple auraient dûs être prévus pour éviter que la pluie pénètre dans les ouvrages en béton ; le revêtement de façade n'a pas une élasticité suffisante, ce qui explique la réapparition de fissures;

- la dégradation de la peinture sous un auvent en lien avec une insuffisance de préparation du support 'décapage' .



Le caractère décennal des désordres est établi et du reste non contesté.



Alors que l'application d'une peinture décorative sur une ancienne imperméabilisation n'est pas compatible, l'expert retient que ces désordres ont été causés par une absence d'identification de l'ancien revêtement de surface des ouvrages, une insuffisance de préparation des supports en l'absence de décapage, et une absence de traitement des appuis fissurés et des pieds des tableaux.



Selon M. [H], les travaux ont été réalisés trop rapidement, et la prescription Paints Déco France n'a pas été correctement respectée. 



L'expert estime que l'architecte aurait dû imposer l'exécution complète des travaux préparatoires façades + appuis, et signaler à la société Kempf la nécessité de réaliser en particulier un décapage complet.



L'homme de l'art ajoute que la société AUAO aurait dû formuler des remarques à l'entreprise lors des réunions de chantier, ce qui n'a pas été fait, alors qu'au surplus, il a proposé une réception de travaux sans réserve. 



La MAF fait uniquement valoir que le défaut de respect de la préconisation reprochée par l'expert paraît artificiel quand l'absence de désordres sur une partie des surfaces semble montrer qu'une partie des supports était saine.



Mais il est justement fait grief à l'architecte de ne pas avoir identifié l'ensemble des zones qui auraient nécessité des travaux préparatoires ni imposé le décapage complet, lequel était obligatoire en présence d'anciens revêtements.



A cet égard, il y a lieu de rappeler que le CCTP du lot n° 2 concernant le traitement des façades insistait sur la nécessité d'identifier les supports, de les sonder systématiquement, et de les préparer avant traitement d'imperméabilité selon les recommandations de la norme NFP 84-404 (DTU 42.1), ajoutant que 'en présence d'anciens revêtements et en l'absence d'étude préalable et conformément à la norme NF-P 84-404, le décapage est obligatoire.'



M. [H] considère par ailleurs que la société Kempf pour sa part a appliqué la prestation en limitant les travaux préparatoires, sans respect des règles de l'art et de la prescription du fabricant.



Comme pour les désordres relatifs aux loggias et balcons, la cour relève que la MAF sollicite uniquement une 'révision' de la répartition de responsabilité entre son assurée et la société Kempf.



Cependant, aucun élément allégué par l'assureur ne permet de remettre en cause les conclusions expertales et l'avis de M. [H] sur les défaillances commises par chacun des intervenants.



Dès lors, eu égard aux fautes mises en évidence par l'expert judiciaire et ci-dessus énoncées, respectivement commises par la société Kempf et la société AUAO, et à leur sphère d'intervention respective, la cour estime que les premiers juges ont procédé à une juste estimation du partage de responsabilité en fixant celui-ci à hauteur de 40% pour la société Kempf assurée auprès de la SMABTP et de 60% pour la société AUAO assurée auprès de la MAF.





 - Sur l'appel en garantie formé par les sociétés [W] [Q] et AXA France IARD à l'encontre de la MAF :



Si les sociétés [W] [Q] et AXA France IARD demandent la confirmation du jugement sur le partage de responsabilité jugé entre la société [W] [Q] et la société AUA de l'Orne, elles sollicitent l'infirmation de la décision en ce qu'elle a rejeté leur demande de condamnation de la MAF à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre.



Elles réitèrent leur demande de garantie formée sur le fondement des articles 1240 et 1317du code civil à l'encontre de l'assureur de la société AUAO, pour toutes les condamnations prononcées à leur encontre en première instance au moins pour 65% de leurs montants, faisant valoir la gravité des fautes commises par le maître d'oeuvre dans la survenance du désordre des couvertines.



La MAF demande à la cour de débouter les appelants incidents de leur appel en garantie formulé à son encontre sans développer aucun moyen ni argument.



Sur ce,



Les responsables ne peuvent exercer de recours qu'à proportion de leurs fautes respectives en particulier sur le fondement invoqué par la société [W] [Q] et son assureur des dispositions de l'article 1240 du code civil.



Il y a lieu de rappeler que les travaux exécutés par la société [W] [Q] ont été réceptionnés sans réserve le 27 novembre 2007.



L'appel en garantie porte sur les désordres relatifs à la dégradation des peintures des jouées et enduits des loggias des derniers niveaux des bâtiments (désordres 1).



L'expert judiciaire a relevé le caractère généralisé de ces désordres et leur nature décennale, précisant que la société [W] [Q], chargé du lot n°3 'zinguerie' avait réalisé un ouvrage qui n'assurait ni le clos ni le couvert.



Il a retenu que ces désordres avaient été engendrés par 'une conception inappropriée des couvertines des loggias pour les trois bâtiments', caractérisée d'une part, par l'absence de pente des plateaux en zinc, de joints d'étanchéité sous les rives longitudinales des éléments en zinc et de retombées verticales des larmiers et d'autre part, par l'absence d'étanchéité des raccordements transversaux des éléments en zinc sur toutes leurs longueurs.



M. [H] a précisé que les différents passages d'eau sous les plateaux en zinc étaient ainsi à l'origine des dégradations des peintures et enduits des jouées des loggias et de la rive horizontale de la couverture des loggias.

Il a expliqué que les pinces mises en oeuvre pour assurer la liaison des éléments en zinc n'avaient pas pu être retournées verticalement contre les murs de façade et que l'eau s'infiltrait sous les couvertines par l'extrémité des pinces, l'eau entraînant la dégradation des enduits des parois des loggias.



Il a ajouté que la société [W] [Q] aurait dû critiquer le matériaux prévu par l'architecte pour la réalisation des couvertines des loggias et proposer la mise en oeuvre d'une étanchéité bitumeuse.



Enfin, l'expert a relevé que la société AUAO, chargée de la surveillance des travaux, avait accepté les assemblages des éléments en zinc par des pinces horizontales et accepté sans réserve la prestation du couvreur qu'elle avait contacté avant la rédaction de son descriptif. 



Compte tenu des conclusions expertales, le tribunal a :




déclaré la société [W] [Q] responsable au titre du désordre relatif à la couverture en zinc sur le fondement de l'article 1792 du code civil,

déclaré la société AUAO responsable au titre des désordres relatifs à la couverture en zinc sur le fondement de la responsabilité contractuelle,

fixé l'indemnité revenant au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé à [Localité 1] [Adresse 1] à la somme de 45.356,85 euros TTC au titre de la réparation du désordre relatif à la couverture en zinc,

ordonné s'agissant du désordre relatif à la couverture en zinc, le partage de responsabilité suivant :


la société [W] [Q] : 35 % 

Me [E] en qualité de liquidateur de la société AUAO : 65 %,


condamné in solidum AXA, assureur de la société [W] [Q], et la MAF, assureur de la société AUAO, à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé à [Localité 1] [Adresse 1] la somme de 45.356,85 euros TTC au titre de la réparation du désordre relatif à la couverture en zinc,

dit que dans les rapports entre AXA et la MAF, cette somme sera partagée à hauteur de 35% pour AXA et de 65% pour la MAF.




La cour constate qu'elle n'est saisie d'aucune demande d'infirmation concernant ces dispositions lesquelles sont désormais définitives.



Il sera rappelé que pour statuer en ce sens, les premiers juges ont souligné que selon l'expert, la société AUAO, missionnée pour une mission complète de maîtrise d'oeuvre, avait surveillé les travaux, accepté des assemblages en zinc par des pinces horizontales et accepté sans réserve la prestation du couvreur, sans pouvoir préciser en cours d'expertise si elle avait constaté ou non la pose d'une sous-couche sous le zinc.



Le tribunal a déduit de ces éléments que la société AUAO, missionnée pour l'ensemble de la réfection, avait commis une faute engageant sa responsabilité pour manquement au devoir de conseil.



Nonobstant le partage de responsabilité ainsi décidé, le tribunal a rejeté la demande de garantie au motif que l'expertise mettait au jour la défaillance de l'architecte envers le maître d'ouvrage et non envers les entreprises, lesquelles avaient eu leurs propres défaillances.



Il reste qu'eu égard aux fautes commises par la société AUAO ayant contribué à la survenance des désordres à hauteur de 65%, la société [W] [Q] et son assureur sont recevables et fondés à obtenir la condamnation de la MAF, assureur de l'architecte, à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre au bénéfice du maître de l'ouvrage, à proportion de 65%.



Il peut ainsi être considéré que les manquements contractuels de l'architecte retenus définitivement par le tribunal sont constitutifs d'une faute delictuelle commise à l'encontre de la société [W] [Q], tiers au contrat de maîtrise d'oeuvre, ayant contribué à la survenance d'un désordre au titre duquel l'entrepreneur a été condamné à réparation in solidum avec l'architecte, ce qui constitue le préjudice subi par l'entrepreneur en raison de la faute commise par la société AUAO.



Par suite, le jugement sera infirmé de ce chef et la MAF, assureur de la société AUAO, sera condamnée à garantir la société [W] [Q] et son assureur, la société AXA France IARD, des condamnations prononcées à leur encontre à hauteur de 65% de leurs montants.





- Sur l'indemnisation des préjudices complémentaires du syndicat de copropriétaires :



En application du principe de réparation intégrale du préjudice, le maître d'ouvrage doit être replacé dans une situation aussi proche que possible de la situation qui était la sienne si le fait dommageable ne s'était pas produit.



- Sur le préjudice moral :



Le tribunal a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat de copropriétaires pour un montant total de 25.500 euros, sur la base de 500 euros pour chacun des 51 lots, au motif que ce dernier ne rapportait la preuve du préjudice allégué.



Le syndicat de copropriétaires réitère sa demande en cause d'appel sauf à la voir limitée à un montant total de 12.750 euros sur la base de 250 euros par lot.



A titre confirmatif, les intimés s'opposent à cette demande.



La société [W] [Q] et AXA France IARD font valoir que le syndicat de copropriétaires ne justifie pas d'un trouble collectif ressenti de la même manière par tous les copropriétaires et lui ouvrant droit à réclamation.

Elles relèvent ainsi que les considérations avancées par le syndicat de copropriétaires, de portée générale et inhérentes à la vie en copropriété, sont insuffisantes pour caractériser un préjudice collectif distinct des désordres réparés.

Elles ajoutent qu'il n'est pas mis en évidence que tous les appartements seraient pourvus de balcons ou de loggias, relevant plus généralement la pluralité de situations résultant de la pluralité de bâtiments.

Enfin, elles considèrent que l'étendue des désagréments allégués n'est pas justifiée alors qu'en tout état de cause il est impossible de caractériser un préjudice moral souffert par un syndicat de copropriétaires.



La MAF et la SMABTP estiment aussi que la demande n'est pas justifiée, s'en rapportant à l'exacte motivation des premiers juges comme au rapport d'expertise n'ayant pas mis en évidence la réalité d'un tel préjudice.



Sur ce,



Selon l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est recevable à agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d'un ou plusieurs lots.



Il n'est pas nécessaire, en ce cas, que le préjudice soit subi de la même manière par l'ensemble des copropriétaires.



Par ailleurs, il sera rappelé qu'une personne morale, tel un syndicat des copropriétaires, a le droit d'agir en réparation du préjudice moral qu'elle subit.



En l'espèce, l'expert judiciaire avait souligné que les appartements demeuraient habitables et que 'le programme de travaux suggéré n'engendrera pas de préjudice'.



Le syndicat des copropriétaires, invoque un préjudice moral résultant de :

- l'organisation d'assemblées générales supplémentaires ;

-l'apport d'explications de la procédure aux copropriétaires mécontents des désordres subis ;

- une baisse de la valeur vénale et des difficultés de location des appartements ;

- la vente plus difficile de l'un de ces appartements.



Pour autant, il est seulement justifié de l'organisation d'une assemblée générale supplémentaire tenue le 26 novembre 2019 et dont les résolutions ont concerné l'instance judiciaire engagée pour l'indemnisation des désordres subis.

Mais, il apparaît que l'organisation de cette assemblée générale supplémentaire a été facturée par le syndic pour un montant de 1016,40 euros, somme réclamée au titre des frais de gestion supplémentaires, sans qu'un préjudice moral ne soit par ailleurs caractérisé.



Au surplus, le syndicat des copropriétaires se réfère uniquement aux photographies mettant en évidence les désordres survenus sur les bâtiments concernés ainsi qu'à un précédent jugement du tribunal judiciaire d'Alençon accordant 6 000 euros à un syndicat de copropriétaires en réparation de son préjudice moral pour un cas similaire.



Pour autant, ces éléments sont insuffisants à caractériser le préjudice moral allégué, de sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande de dommages et intérêts.



- Sur les frais de gestion du syndic :



Le tribunal a rejeté la demande présentée par le syndicat des copropriétaires au titre des frais supplémentaires de gestion exposés dans la mesure où le préjudice invoqué n'était pas justifié.



L'appelant principal sollicite la condamnation solidaire d'une part de la société MAF, ès qualités d'assureur de la société AUA de l'Orne, et la SMABTP, ès qualités d'assureur de la société Kempf, à lui régler la somme de 5.677,86 euros au titre des frais de gestion, et d'autre part la condamnation solidaire de la société [W] [Q], la société AXA Assurances ès qualités d'assureur de la société [W] [Q] et la société MAF, ès qualités d'assureur de l'AUA de l'Orne à lui régler la somme de 948,75 euros au même titre.

Il souligne que ces frais lui ont été facturés pour le temps passé en rendez-vous d'expertise, avec leur conseil, ou pour l'organisation d'une assemblée générale supplémentaire.



La MAF sollicite la confirmation du jugement ayant débouté l'appelant de sa demande.

A titre confirmatif, la société [W] [Q] et la société AXA France IARD concluent aussi au rejet, en faisant valoir que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que les frais allégués ont été exposés en dehors des attributions normales du syndic qui a vocation naturelle à s'occuper d'un tel suivi.

De surcroît, elles considèrent que de tels frais devraient être appréciés au titre des frais irrépétibles prévus par l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, elles relèvent que le décompte produit inclut les honoraires du maître d'oeuvre déjà comptés au titre des travaux de reprise objet des condamnations en première instance.



La SMABTP conclut au rejet de la demande en l'absence de tout nouvel élément versé au soutien de la demande.



Sur ce,



Il est justifié que le syndicat des copropriétaires s'est vu facturer des frais engagés par le syndic au titre des honoraires d'expertises, suivi du dossier avocat, de rendez-vous d'avocat et d'organisation d'une assemblée générale supplémentaire pour un montant total de 6.626,61 euros entre le 7 novembre 2012 et le 20 janvier 2020 (ses pièces 16 et 17).



Ces frais, exposés en vue de l'instance engagée en première instance, doivent être pris en compte au titre des sommes allouées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, sans qu'il y ait lieu d'allouer au syndicat une indemnisation distincte.



Par ailleurs, le procès-verbal de l'assemblée générale supplémentaire du 26 novembre 2019 communiqué par le syndicat des copropriétaires révèle l'adoption d'une résolution n°5 'Validation des honoraires pour travaux- article 24", en vertu de laquelle 'l'assemblée générale confirme que les honoraires du syndic au titre du suivi administratif, comptable et financier et en qualité de maître délégué concernant les travaux consistants : la remise en état des désordres, seront fixés à 5% HT du montant HT des travaux. Ces honoraires seront exigibles aux mêmes dates que l'échéancier fixé pour le financement desdits travaux'.



La SMABTP estime que ces frais font double emploi avec les frais de maîtrise oeuvre pris en compte par l'expert et le tribunal pour fixer le montant des travaux de reprise.



Cependant, la cour relève qu'en tout état de cause, les sommes réclamées ne portent pas précisément sur les honoraires ainsi décidés.



 Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande.



- Au titre des frais de souscription d'une assurance dommages-ouvrage :



Le tribunal a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires en considérant que celui-ci ne justifiait pas avoir souscrit une assurance dommages-ouvrage, laquelle n'est pas obligatoire.



Le syndicat des copropriétaires soutient au contraire qu'il sera contraint de souscrire une telle assurance pour effectuer les travaux de réparation, laquelle s'élève à 1,90% du montant des travaux outre les frais de dossiers de 120 euros.



Les intimés sollicitent la confirmation du jugement, en l'absence de tout justificatif présenté au soutien de la demande.

La SMABTP relève en outre que l'assurance dont le coût de la prise en charge est réclamé n'a pas d'utilité dans la mesure où l'assureur dommages-ouvrage, la société AXA Assurances, a refusé de prendre en charge les désordres, lesquels, en ce qu'ils portaient sur les enduits, élément d'équipement dissociable de l'ouvrage, ne relevaient pas de la garantie décennale mais de la garantie de bon fonctionnement.



Sur ce,



L'indemnisation du dommage doit comprendre, outre le coût de la réalisation des travaux de reprise, les frais nécessaires à cette exécution, tels que les honoraires de maîtrise d''uvre, les frais d'un bureau d'études, le coût de la souscription d'une assurance dommages-ouvrage ou les préjudices consécutifs à la résolution d'une vente



En application de l'article L. 242-1 du code des assurances, « Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de bâtiment, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil ». 



L'assurance de dommages obligatoire a pour objet de garantir, en dehors de toute recherche de 

responsabilité, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de 

ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1 du code civil, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil. 



Il est certes justifié par le syndicat des copropriétaires que celui-ci avait souscrit une assurance dommages-ouvrage pour la réalisation en 2006 des différents travaux de rénovation des parties communes de l'immeuble auprès de la société AXA France, et que l'assureur a refusé d'intervenir au motif que le désordre déclaré 'dégradation de l'enduit' portait sur un élément d'équipement dissociable de l'ouvrage relevant de la garantie de bon fonctionnement, forclose depuis le 30/10/2009 alors que la garantie obligatoire décennale n'était pas applicable.



Mais, l'expert a retenu le caractère décennal des désordres affectant les couvertines en zinc, les rives en béton des balcons et des sols de loggias de sorte que les travaux de réfection tels que l'étanchéité bitumineuse, l'habillage en zinc des couvertines en béton avec façon d'un support ainsi que les travaux de remise en état décrits en page 38 du rapport d'expertise obligent le syndicat des copropriétaires à souscrire une nouvelle police dommages-ouvrage pour les travaux de reprise.



Après infirmation du jugement de ce chef, au regard du justificatif produit et de l'absence de toute contestation formée subsidiairement sur les montants réclamés, il y a lieu de condamner:

- la société MAF, ès qualités d'assureur de la société AUAO et la SMABTP, ès qualités d'assureur de la société Kempf, in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.923,70 euros [soit (179.251,80 euros +126.207,90 euros) x 1,90% + 120 ) ;

- la société [W] [Q], la société AXA France IARD son assureur, et la MAF, ès qualités d'assureur de la société AUAO, in solidum à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 1.120,67 euros, [soit ( 52.666,68 euros x 1,90% ) +120].



S'agissant de l'assurance obligatoire et de la mise en oeuvre de la garantie décennale, la société AXA France IARD n'est pas justifiée à opposer sa franchise au syndicat des copropriétaires. Elle peut y procéder à l'égard de son assurée soit la société [W] [Q].



Enfin, il sera fait droit à la demande formée par le même assureur et la société [W] [Q], sollicitant la condamnation de la MAF à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre au titre de ce poste.





- Sur les autres demandes :



Le jugement étant infirmé très partiellement, la cour estime qu'il convient de confirmer la décision déférée s'agissant des dépens de première instance et de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



En cause d'appel au regard des solutions apportées par la cour, et par équité, il y a lieu de condamner la MAF aux dépens et à payer en application de l'article 700 du code de procédure civile :

- au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en titre de ses frais irrépétibles ;

- à la société AXA France IARD et à la société [W] [Q], unis d'intérêts, la somme de 1.500 euros ;

- à la SMABTP la somme de 1.500 euros.





PAR CES MOTIFS :





La cour,



Statuant dans les limites de l'appel,





Constate que la société AXA France IARD intervient volontairement aux lieu et place de la société AXA ;





Infirme le jugement rendu le 11 janvier 2022 par le tribunal judiciaire d'Alençon en ce qu'il a débouté :

- le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé à [Localité 1] 1 à5 et [Adresse 9] de sa demande relative aux frais de souscription d'une assurance dommages-ouvrage ;

- AXA et la société [W] [Q] de leur appel en garantie à l'encontre de la MAF ;





Confirme le jugement en ses autres dispositions soumises à la cour ;



Statuant à nouveau des seuls chefs infirmés et y ajoutant,



Condamne in solidum la MAF, ès qualités d'assureur de la société AUAO et la SMABTP, ès qualités d'assureur de la société Kempf, à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé à [Localité 1] [Adresse 1] la somme de 5.923,70 euros au titre des frais de souscription de l'assurance dommages-ouvrage ;





Condamne in solidum la société [W] [Q], la société AXA France IARD son assureur, et la MAF, ès qualités d'assureur de l'AUAO, à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé à [Localité 1] [Adresse 1] la somme de 1.120,67 euros au même titre ;





Dit que la société AXA France IARD ès qualités d'assureur responsabilité décennale de la société [W] [Q] ne peut pas opposer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier situé à [Localité 1] [Adresse 1] les limites et franchises de la police qui la lie au titre des préjudices matériels en ce compris la souscription de l'assurance dommages-ouvrage pour la réalisation des travaux de reprise ;





Condamne la MAF à garantir la société [W] [Q] et son assureur, la société AXA France IARD, de toutes les condamnations prononcées à leur encontre à hauteur de 65% de leurs montants  ;





Condamne la MAF à payer au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel en application de l'article 700 du code de procédure civile :



- au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros en titre de ses frais irrépétibles ;

- à la société AXA France IARD et à la société [W] [Q], unis d'intérêts, la somme de 1.500 euros ;

- à la SMABTP la somme de 1.500 euros ;





Condamne la MAF aux dépens d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de l'avocat en ayant fait la demande.



 LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE