Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 3 septembre 2026, n° 25/12594

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 03 SEPTEMBRE 2026



N° 2026/ 454





Rôle N° RG 25/12594 - N° Portalis DBVB-V-B7J-BPJEE







[W] [C] [M]

[Z] [B] [K]





C/



E.P.I.C. VAR HABITAT - OPH DU VAR









Copie exécutoire délivrée 

le :



à : 





Me Katia VILLEVIEILLE





Me Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT

















Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Tribunal de proximité de FRÉJUS en date du 03 Octobre 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-24-000250.





APPELANTS



Madame [W] [C] [M]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-13001-2025-09981 du 17/11/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])

née le 03 Mai 1957 à [Localité 2] (TUNISIE) 

demeurant [Adresse 1] [Adresse 2]



représentée par Me Katia VILLEVIEILLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



Monsieur [Z] [B] [K]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-13001-2025-9982 du 17/11/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])

né le 11 Décembre 1954 à [Localité 2] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 1] [Adresse 3]



représenté par Me Katia VILLEVIEILLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN





INTIMÉ



E.P.I.C. VAR HABITAT 

Office Public de l'Habitat du Var, 

dont le siège social est [Adresse 4]



représenté par Me Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT, avocat au barreau de TOULON











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Juin 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Angélique NETO, Présidente

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

Madame Paloma REPARAZ, Conseillère





Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2026.





ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Septembre 2026,



Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



EXPOSÉ DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé en date du 17 novembre 2008, l'office public Var habitat a consenti à M. [Z] [K] et Mme [W] [M] un bail d'habitation non meublé portant sur un appartement n° 0029 situé [Adresse 5], à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel initial de 264,86 euros. 



Le 3 mai 2024, l'office public Var habitat a fait délivrer à M. [K] et Mme [M] un commandement de payer la somme principale de 1 489 euros au titre d'un arriéré de loyers et charges concernant les mois d'août, septembre, octobre, novembre 2023 et mars 2024. 



Par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2024, l'office public Var habitat a fait assigner M. [K] et Mme [M] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, du tribunal de proximité de Fréjus, aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner leur expulsion et les condamner à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.



Par ordonnance contradictoire en date du 3 octobre 2025, ce magistrat a :



- déclaré l'action de l'office public Var habitat en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ;

- constaté la résiliation du bail conclu par les parties à effet au 3 juillet 2024 à minuit par l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail ;

- rejeté les demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

- dit que M. [K] et Mme [M] étaient dépourvus de tout droit ou titre d'occupation des locaux donnés à bail ;

- ordonné leur libération des lieux ;

- dit, qu'à défaut de départ volontaire, il pourrait être procédé à leur expulsion des biens si nécessaire avec le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du code des procédures civiles d'exécution auxquelles il n'y a pas déroger ;

- fixé à la somme de 395,85 euros l'indemnité mensuelle d'occupation ;

- condamné M. [K] et Mme [M] à verser, à titre de provision, à l'office public Var habitat l'indemnité ainsi fixée à compter du 4 juillet 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux de tous occupants ;

- dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus des prétentions formées par le demandeur au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation et de la dette locative et l'invitons à mieux se pourvoir au fond ;

- dit n'y avoir lieu à référé s'agissant du surplus des demandes formulées par les défendeurs ;

- rejeté la demande d'indemnité formulée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile par l'office public Var habitat ;

- condamné les défendeurs aux entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût du commandement signifié le 3 mai 2024, dépens qui seront recouvrés selon les dispositions combinées de l'article 696 du code de procédure civile et de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.



Selon déclarations reçues au greffe les 23 et 29 octobre 2025, M. [K] et Mme [M] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce qu'elle n'a pas fait droit au surplus des demandes formées par l'office public Var habitat portant sur l'indemnité mensuelle d'occupation, la dette locative et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile par l'office public Var habitat.

Ces procédures ont été jointes par ordonnance en date du 31 octobre 2025. 



Par dernières conclusions transmises le 18 mai 2026, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, ils sollicitent de la cour qu'elle réforme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'elle n'a pas fait droit au surplus des demandes formées par l'office public Var habitat, et statuant à nouveau qu'elle  :



- juge que la recevabilité des deux dossiers de surendettement de M. [K] fait obstacle au constat de la résiliation du bail par l'acquisition de la clause résolutoire ;

- leur accorde un délai de grâce de 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire visée dans le commandement de payer du 3 mai 2024 ;

- déboute l'intimée de ses demandes ;

- la condamne aux entiers dépens distraits au profit de Me Katia Villevieille sur ses offres de droit. 



Par dernières conclusions transmises le 26 janvier 2026, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, l'office public Var habitat sollicite de la cour qu'elle : 



- confirme l'ordonnance entreprise ;

- en conséquence,

* constate la résiliation du bail ;

* constate que les appelants sont occupants sans droit ni titre ;

* ordonne leur expulsion ;

* les condamne solidairement à lui verser une provision à valoir sur l'indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer révisable aux conditions figurant dans le bail, charges en sus, taxes et accessoires à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux, soit 400,24 euros par mois ;

* les condamne solidairement à lui payer, à titre de provision, en deniers ou quittance, la somme de 1 714,93 euros au titre des loyers, charges, taxes et accessoires, indemnité d'occupation arrêtés à la date du 18 septembre 2024, sous réserve de la réactualisation de ladite somme au jour de son ordonnance ;

* les condamne solidairement à lui verser la somme de 700 euros TTC en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 mai 2024 ;

* les a débouté de leurs demandes ;

- y ajoutant,

- déboute les appelants de leurs demandes ;

- les condamner à lui verser la somme de 1 500 euros TTC en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 



L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 20 mai 2026.



Suivant un soit-transmis en date du 1er juillet 2026, la cour a indiqué aux parties s'interroger sur l'ampleur de la dévolution, en application des dispositions des articles 542 et 562 alinéa 1, dès lors que, dans ses dernières conclusions, l'office public Var habitat, qui demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, en ce compris le montant de l'indemnité d'occupation qui a été fixé à 395,85 euros et le fait qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la dette locative et du surplus de l'indemnité d'occupation, ne forme aucune demande d'infirmation et, dès lors, aucun appel incident, et ce, alors même qu'elle demande à la cour de condamner les appelants à lui verser, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle de 400,24 euros de la date de la résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux et la somme de 1 714,93 euros au titre d'un arriéré locatif arrêté au 18 septembre 2024, outre la somme de 700 euros TTC en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Elle leur a imparti un délai expirant le 9 juillet 2026 à midi pour lui transmettre leurs éventuelles observations sur ce point précis, par une note en délibéré (articles 444 et 445 du code de procédure civile). 



Par une note en délibéré transmise le 3 juillet 2026, le conseil des appelants expose qu'il appartient à l'intimé de former un appel incident dans les conditions prévues par les articles 548 et suivants du code de procédure civile s'il entend obtenir une réformation de la décision dans un sens plus favorable à ses intérêts et, qu'à défaut, la cour demeure saisie dans les seules limites de la dévolution opérée par l'appel principal.



Par une note en délibéré transmise le 6 juillet 2026, le conseil de l'intimé explique ne solliciter que la confirmation de l'ordonnance entreprise, outre la condamnation des appelants aux dépens d'appel et à des frais irrépetibles, et que, c'est par erreur, qu'il a laissé dans ses conclusions d'appel le 'par ces motifs' de ses écritures de première instance qui seront présentées au fond.



MOTIS DE LA DECISION



Sur l'absence d'appel incident



Aux termes de l'article 542 du code de procédure civile, l'appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d'appel. 



Par application des dispositions de l'article 562 alinéa 1 du même code, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent. 

Il en résulte que l'intimé doit former un appel incident pour que ses prétentions, formulées en première instance, soit reconsidérées en appel. Il doit donc solliciter l'infirmation des chefs de l'ordonnance entreprise qui ne lui donnent pas satisfaction en ce que ils ont rejeté ou sous-évalué certaines de ses prétentions. Il doit ensuite expressément reformuler ses prétentions initiales dans le cadre d'un 'statuant à nouveau' au même titre que l'appelant. Une seule demande de confirmation est donc incompatible avec la réformation de l'ordonnance entreprise dans le cadre d'un appel incident total ou partiel. 



En l'espèce, si l'office public Var habitat a entendu former un appel incident en demandant de fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 400,24 euros par mois, lui allouer une provision de 1 714,93 euros à valoir sur un arriéré locatif arrêté au 18 septembre 2024 et condamner les appelants à des frais irrépétibles pour les frais exposés en première instance, il convient de relever que ces demandes ne sont précédées d'aucune demande d'infirmation de ces chefs, dès lors qu'elle sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, la confirmation de l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et, d'y ajouter, en déboutant les appelants de leurs demandes et les condamnant à des frais irrépétibles pour les frais exposés en appel et aux dépens d'appel. 



Or, l'office public Var habitat était tenue de formuler ses demandes sous forme d'appel incident et, à ce titre, en les précédant d'une demande d'infirmation des dispositions de l'ordonnance entreprise les concernant suivie d'un 'statuant à nouveau'. 



Ses prétentions ne peuvent en aucun cas s'analyser comme des demandes nouvelles qui auraient été formée à hauteur d'appel dès lors que le premier juge les a tranchées dans leurs principes et montants. 



Dans ces conditions, il n'y a lieu de ne statuer que dans les limites de l'appel principal.



Sur l'acquisition de la clause résolutoire



Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exéxution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

 

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement dans le délai imparti, le preneur ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer, laquelle doit s'apprécier à la date de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

En application de l'article L 722-2 du code de la consommation, la recevabilité de la demande de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d'exécution diligentées à l'encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu'alimentaires. 

La décision de la commission de surendettement déclarant recevable la demande de traitement du surendettement entraîne pour le débiteur, en contrepartie de la suspension des voies d'exécution, l'interdiction de payer les créances antérieures. Une telle interdiction a pour conséquence de priver de caractère fautif le défaut de paiement, à compter de la décision de recevabilité, des loyers échus antérieurement. Le bailleur ne peut donc plus, à partir de cet instant, intenter ou poursuivre une action en constatation de la résolution du bail fondée sur un défaut de paiement à compter de la décision de recevabilité.

Il s'ensuit que si, dans l'hypothèse où le bailleur fait délivrer un commandement de payer au débiteur, la décision de recevabilité intervient pendant le délai de deux mois, c'est-à-dire avant que la clause résolutoire ne soit acquise, l'effet attaché à cette décision, à savoir l'interdiction au débiteur de payer les dettes de loyers antérieurs, paralyse le jeu de la clause résolutoire.

Au contraire, si la décision sur la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue plus de deux mois après la signification du commandement, la procédure d'expulsion peut suivre son cours.

En l'espèce, le contrat de bail, signé par les parties le 17 septembre 2008 stipule, dans un paragraphe intitulé 'résiliation de plein droit', que ce dernier pourra être résilié de plein droit par le bailleur deux mois après la signification d'un commandement de payer demeuré infructueux en cas de non paiement du loyer et des charges aux échéances convenues. 

Le 3 mai 2024, l'office public Var habitat a fait délivrer à M. [K] et Mme [M] un commandement de payer la somme principale de 1 489 euros au titre d'un arriéré de loyers et charges concernant les mois d'août (29,80 euros), septembre (326,79 euros), octobre (380,79 euros), novembre 2023 (355,77 euros) et mars 2024 (395,85 euros). 



Le solde locatif des appelants étant de 2 278,74 euros à la date du 3 juillet 2024, ces derniers ne démontrent pas avoir réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois qui leur était imparti.



Il reste que les appelants se prévalent d'une décision rendue par la commission de surendettement des particuliers du Var le 8 novembre 2023 par laquelle elle envisage d'imposer des mesures de réaménagement des dettes de M. [K]. A la lecture du tableau joint à cette décision, il apparaît que la dette locative incluse dans les mesures est de 822,44 euros. Il est prévue que cette dette soit remboursée par 5 mensualités de 164,49 euros. 



Cette somme de 822,44 euros correspond à un arriéré locatif échu antérieurement au mois d'août 2023, tel que cela résulte des décomptes versés aux débats. Il convient de relever que ce montant ne figure pas dans le tableau des échéances annexé au commandement de payer, lequel ne vise que celles dues au titre des mois d'août, septembre, octobre, novembre 2023 et mars 2024 pour un montant total de 1 489 euros. 



Pour autant, le décompte, qui y est également annexé, mentionnant le même solde débiteur au 30 avril 2024, vise non seulement les échéances des mois de novembre 2023 à mars 2024 inclus mais également un solde débiteur de 1 200 euros à la date du 29 novembre 2023. Or, cette somme de 1 200 euros apparaît correspondre à des échéances échues entre les mois d'avril et juillet 2023, tel que cela résulte des autres décomptes versés aux débats. Dès lors, la somme de 1 489 euros résultant du relevé de compte comprend, à l'évidence, la somme de 822,44 euros comprise dans les mesures de réaménagement des dettes de M. [K] dans le plan de surendettement. 



S'il est admis qu'un commandement de payer pour une somme supérieure au montant effectif de la dette reste valable à hauteur de la somme réellement due, le tableau des échéances annexé à cet acte, qui ne correspond pas au relevé de compte arrêté au 30 avril 2024, bien que mentionnant le même solde débiteur de 1 489 euros, ne pouvait permettre aux appelants, à l'évidence, d'identifier ce qu'ils devaient réellement payer pour régulariser leur situation.



Cela est d'autant plus problèmatique que les appelants, au moment de la délivrance du commandement de payer le 3 mai 2024, avaient réglé en février et mars 2024, à deux reprises, la somme de 164,85 euros en remboursement de l'arriéré locatif de 822,44 euros compris dans les mesures de réaménagement, outre la somme totale de 2 246,36 euros entre les mois d'août 2023 et avril 2024. 



Si les échéances comprises entre les mois d'août 2023 et mars 2024 s'établissent à la somme de 3 076,44 euros, soit une différence de 830,08 euros, le caractère obscur, imprécis et contradictoire des décomptes annexés au commandement de payer était tel qu'ils n'ont pas permis aux appelants de s'y retrouver. 



Dans ces conditions, la validité du commandement de payer étant sérieusement contestable, l'office public Var habitat n'est pas fondé à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail avec l'évidence requise en référé ainsi que les conséquences en résultant en termes d'expulsion et de paiement à une indemnité d'occupation.



L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a



- constaté la résiliation du bail conclu par les parties à effet au 3 juillet 2024 à minuit par l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail ;

- dit que M. [K] et Mme [M] étaient dépourvus de tout droit ou titre d'occupation des locaux donnés à bail ;

- ordonné leur libération des lieux ;

- dit, qu'à défaut de départ volontaire, il pourrait être procédé à leur expulsion des biens si nécessaire avec le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du code des procédures civiles d'exécution auxquelles il n'y a pas déroger ;

- fixé à la somme de 395,85 euros l'indemnité mensuelle d'occupation ;

- condamné M. [K] et Mme [M] à verser à titre de provision à l'office public Var habitat l'indemnité ainsi fixée à compter du 4 juillet 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux de tous occupants.



L'office public Var habitat sera débouté de ses demandes formées de ces chefs. 



Dès lors, la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire formée par les appelants est devenue sans objet. 

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

L'article 700 du même code énonce que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. 

L'intimée, succombant en appel, il convient d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné les appelants aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, mais de la confirmer en ce qu'elle n'a pas alloué de frais irrépétibles à l'office public Var habitat.



L'office public Var habitat sera tenu aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers étant distraits au profit de Me Katia Villevieille, avocat sous sa due affirmation, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Il sera par ailleurs débouté de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens. 

PAR CES MOTIFS

La cour,



Statuant dans les limites de l'appel principal, 



Confirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande d'indemnité formulée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile par l'office public Var habitat ;



L'infirme en toutes ses autres dispositions critiquées ;



Statuant à nouveau et y ajoutant,



Déboute l'office public Var habitat de ses demandes de constatation de la résiliation du bail, d'expulsion et de paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation formées à l'encontre de M. [Z] [K] et Mme [W] [M] ;

Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en faveur de l'office public Var habitat ;

Condamne l'office public Var habitat aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers étant distraits au profit de Me Katia Villevieille, avocat sous sa due affirmation, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



 

La greffière La présidente