Cour d'appel de Nîmes, 2ème chambre section A, 3 septembre 2026, n° 25/03765

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS















N° RG 25/03765 - N° Portalis DBVH-V-B7J-JY5V 



NA



TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'[Localité 1]

10 novembre 2025 RG :25/00234



[R] [G]



C/



Syndic. de copro. DE L'IMMEUBLE [Adresse 1]













































COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A



ARRÊT DU 03 SEPTEMBRE 2026





Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 1] en date du 10 Novembre 2025, N°25/00234



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, et Mme Leila REMILI, Conseillère, ont entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats et en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre

Virginie HUET, Conseillère

Leila REMILI, Conseillère



GREFFIER :



Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 26 Mai 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 03 Septembre 2026.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.





APPELANT :



M. [C] [X]

né le 27 Avril 1988 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me Philippe LICINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON









INTIMÉE :



Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA FABRE [Z], Société par actions simplifiée, au capital de 171.458 €, immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le n° 478 180 243, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités de droit audit siège.

SAS FONCIA FABRE [Z] 

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]



Représentée par Me Pierre-François GIUDICELLI de la SELARL CABINET GIUDICELLI, Plaidant, avocat au barreau D'AVIGNON

Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES





Affaire fixée en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 13 Mai 2026



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 03 Septembre 2026, par mise à disposition au greffe de la cour





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE





M. [C] [X] est propriétaire d'un appartement constituant le lot n° 217 et d'un parking constituant le lot n° 169 au sein de la copropriété de l'immeuble [Adresse 7].



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, expose qu'il est créancier de M. [X] d'une certaine somme correspondant à un solde de charges de copropriété demeuré impayé et à des frais de recouvrement qu'il a engagés.



Il indique avoir délivré plusieurs sommations restées vaines et infructueuses :

- la mise en demeure du 4 mai 2022 adressée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand Riban représenté par son syndic en exercice,

- la relance du 20 mai 2022 adressée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand Riban représenté par son syndic en exercice,

- un commandement de payer les charges de copropriété délivré par la SCP [I] [E] [O] et [Y] [L], commissaires de justice à Avignon le 29 mars 2023,

- la mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand Riban le 2 avril 2025.



Par acte du 14 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, a assigné M. [X] devant le président du tribunal judiciaire d'Avignon, statuant selon la procédure accélérée au fond, en paiement des charges de copropriété et réparation du préjudice subi.



Le tribunal judiciaire d'Avignon, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire en date du 10 novembre 2025, a :

Vu les dispositions des articles 481-1 et 839 du code de procédure civile,

Tous droits et moyens des parties étant réservés,

- Dit que l'action engagée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand Riban représenté par son syndic en exercice recevable,

- Débouté M. [X] de l'intégralité de ses fins, moyens et prétentions,

- Condamné M. [C] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand Riban représenté par son syndic en exercice la somme de 353,71 € euros à titre provisionnelle au titre des charges de copropriété demeurés impayés, outre intérêts moratoire à compter du 29 mars 2023,

- Condamné M. [C] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand Riban représenté par son syndic en exercice la somme de 972 euros à titre provisionnelle au titre des frais nécessaires,

- Condamné M. [C] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand Riban représenté par son syndic en exercice la somme de 1500 euros au titre du préjudice subi du fait de l'absence de paiement des charges,

- Condamné M. [C] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand Riban représenté par son syndic en exercice la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamné M. [C] [X] aux entiers.



Sur la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires, le jugement après avoir rappelé les dispositions légales applicables et la jurisprudence habituelle en la matière relève que :

-le commandement de payer délivré le 29 mars 2023 visant la somme totale de 2 241,87 euros comporte un décompte détaillé depuis 2021 des sommes dues, lesquelles sont constituées d'appel de fond et de cotisations « fonds travaux »,

-le commandement de payer s'analyse comme une mise en demeure au sens de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et la référence dans cet acte à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas exigée à peine de nullité ou d'irrecevabilité,

-l'acte dressé comporte un procès-verbal de vaines recherches indiquant que le nom du M. [C] [X] ne figure plus au [Adresse 11] à [Localité 1], et la mise en demeure délivrée le 2 avril 2025 à cette adresse est revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé »

-si le Syndic a pu connaître la nouvelle adresse de M. [C] [X] [Adresse 12] à [Localité 1] puisqu'elle figure sur le décompte qui va lui être adressé le 21 août 2025, en sa qualité de copropriétaire tenu au paiement des charges, M. [C] [X] devait indiquer au syndic son adresse exacte et en outre il ressort des nombreux échanges de mails que l'intéressé est parfaitement au courant de l'arriéré de loyers.



Le président du tribunal judiciaire considère donc que l'action du syndicat des copropriétaires est recevable.



Sur la demande en paiement, le jugement après avoir considéré que les conditions pour recourir à la procédure accélérée au fond sont réunies, relève en particulier que M. [C] [X] ne conteste pas être débiteur de la somme de 353,71 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées suite aux règlements intervenus depuis l'assignation et qu'il est également justifié d'une somme provisionnelle de 972 euros au titre des frais nécessaires et que M. [C] [X] ne peut valablement soutenir que le syndicat des copropriétaires est fautif en persistant à notifier des appels de charges à des adresses qu'il sait erronées alors qu'il ne peut ignorer en sa qualité de copropriétaire qu'il est redevable des charges de copropriété.



Sur la demande en dommages et intérêts, formée par le syndicat des copropriétaires, le jugement y fait droit à hauteur de 1 500 euros au motif que M. [C] [X] a déjà fait l'objet d'une procédure visant à obtenir le paiement des charges de copropriété lui incombant, et que le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice distinct consécutif au retard de paiement réitéré et à l'absence de démarche volontaire du débiteur pour s'acquitter de sa dette.



Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée par M. [C] [X] contre le syndicat des copropriétaires, le tribunal n'y fait pas droit considérant que le syndicat n'a pas eu un comportement fautif dans la mesure où il n'est pas démontré que le syndicat a persisté à envoyer à M. [C] [X] des appels de fonds à une adresse qu'il savait ne plus être la sienne et alors qu'en sa qualité de copropriétaire, M. [C] [X] ne pouvait ignorer qu'il était redevable de charges de copropriété.



Sur la demande d'un délai de 24 mois formée à titre subsidiaire par M. [C] [X], le tribunal judiciaire n'y fait pas droit considérant que ce dernier ne produit aucune pièce sur sa situation personnelle et financière.

 

M. [C] [X] a interjeté appel de ce jugement par déclaration au greffe en date du 28 novembre 2025.



L'affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/03765.



Par avis du greffe du 16 décembre 2025, les représentants des parties ont été informés que la présidente de chambre a, en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile, fixé la date d'appel de l'affaire à bref délai à l'audience du 26 mai 2026 et la clôture à effet différé au 13 mai 2026.



L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 septembre 2026.





EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES





Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mai 2026, M. [C] [X], appelant, demande à la cour de :

Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 

Vu l'article 1104 du Code civil,

Vu l'article 1231-1 du Code civil, 

Vu l'article 700 du code de procédure civile,

Vu le jugement du tribunal judiciaire d'Avignon 10.11.2025,

- Entendre infirmer le jugement critiqué en ce qu'il a : 

* Dit que l'action engagée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand Riban représenté par son syndic en exercice recevable, 

* Débouté M. [X] de l'intégralité de ses fins, moyens et prétentions, 

* Condamné M. [C] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand Riban représenté par son syndic en exercice la somme de 353,71 € euros à titre provisionnelle au titre des charges de copropriété demeurés impayés, outre intérêts moratoire à compter du 29 mars 2023,

* Condamné M. [C] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand Riban représenté par son syndic en exercice la somme de 972 euros à titre provisionnelle au titre des frais nécessaires, 

* Condamné M. [C] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand Riban représenté par son syndic en exercice la somme de 1500 euros au titre du préjudice subi du fait de l'absence de paiement des charges,

* Condamné M. [C] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand Riban représenté par son syndic en exercice la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

* Condamné M. [C] [X] aux entiers, dépens,

La cour, statuant à nouveau, entendra :

A titre principal,

- Dire et juger que la saisine de la juridiction par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand Riban représenté par son syndic en exercice n'est pas précédée de l'envoi d'une mise en demeure à M. [X] répondant aux exigences de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

- Dire et juger que l'action engagée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand Riban représenté par son syndic en exercice par devant le président du tribunal judiciaire saisie par la voie d'une procédure accélérée au fond est irrecevable, 

- Entendre débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand Riban représenté par son syndic en exercice de l'intégralité de ses demandes,

- Entendre condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand Riban représenté par son syndic en exercice à verser à M. [X] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Les dépens resteront à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand Riban représenté par son syndic en exercice,

Si par l'extraordinaire, la cour de céans venait à considérer la procédure engagée comme recevable, 

- Entendre constater que M. [X] est à jour du paiement de sa créance,

- Entendre débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand Riban représenté par son syndic en exercice de sa demande visant à voir assortir cette condamnation d'intérêts moratoires, 

- Entendre débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand Riban représenté par son syndic en exercice de sa demande visant à voir condamner M. [X] à la prise en charge des frais de procédure, 

- Entendre débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand Riban représenté par son syndic en exercice de sa demande visant à voir condamner M. [X] à la prise en charge de son préjudice, 

A titre reconventionnel, 

- Entendre condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand Riban représenté par son syndic en exercice à verser à M. [X] la somme de 1.500 euros au titre du préjudice subi par lui,

- Entendre ordonner la compensation des éventuelles condamnations à intervenir,

Si par l'extraordinaire, une créance devait substituer à la charge de M. [X], 

Il convient donc de voir :

- Entendre accorder à M. [X] des délais de 24 mois pour apurer sa dette au regard de sa situation familiale,

En tout état de cause, 

- Entendre condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand Riban représenté par son syndic en exercice à verser à M. [X] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Les dépens resteront à la charge du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand Riban représenté par son syndic en exercice.

M. [C] [X] fait valoir essentiellement,



Sur l'irrecevabilité de la procédure engagée par le syndicat des copropriétaires que :

-la procédure accélérée au fond de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, ayant pour effet d'entraîner l'exigibilité immédiate des provisions non encore échues du budget prévisionnel outre les provisions restant dues au titre des exercices précédents, est ouverte en cas de non-règlement des provisions du budget prévisionnel de l'exercice en cours, des cotisations du fonds travaux, ainsi que des travaux selon les modalités votées par l'assemblée générale, après mise en demeure restée infructueuse pendant le délai de trente jours,

-l'article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante

-en l'espèce, il est constaté que la sommation de payer du 11 septembre 2020 qui ne comporte aucun visa de l'article 19-2, qui instaure pourtant une procédure dérogatoire de recouvrement de charges emportant des conditions et des conséquences spécifiques, ne constitue pas une interpellation suffisante pour le débiteur de charges de copropriété, lequel n'est d'ailleurs pas informé ni du délai qu'impose cet article 19-2, ni de la sanction encourue d'exigibilité immédiate des provisions non encore échues du budget prévisionnel.

-le courrier du 11 janvier 2021 intitulé mise en demeure, ne comporte pas plus le visa de l'article 19-2, ni interpellation suffisante relativement à l'application de la procédure accélérée au fond,

-il importe peu que le syndicat des copropriétaires ne réclame que les provisions échues,

-le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l'exercice en cours et des sommes restant dues au titre d'exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget,

-les diligences réalisées par la partie demanderesse ne répondent pas aux exigences de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

-les mises en demeure et le commandement de payer dont se prévaut le syndicat ont tous été adressé à une mauvaise adresse

-le commandement de payer délivré le 29 mars 2023 visant la somme totale de 2241,87 euros comporte un décompte détaillé depuis 2021 des sommes dues, lesquelles sont constituées d'appels de fond et de cotisations « fonds travaux »,

-la mise en demeure du 04 mai 2022 adressée par FONCIA comporte une référence à l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 en bas de page, mais elle ne comporte aucun décompte individualisé et actualisé, aucune distinction entre les appels de fond du budget prévisionnel et les appels de fond des budgets échus, elle ne répond pas aux exigences prévues par la jurisprudence et par les textes pour justifier la saisine du Président du Tribunal Judiciaire dans le cadre d'une procédure accélérée au fond,

-la« relance » du 20 mai 2022 n'est pas une mise en demeure comme l'exige l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et ne saurait être un préalable à la saisine de la juridiction de céans sous la forme d'une procédure accélérée au fond, outre qu'elle ne comporte pas de référence explicite à l'article 19-2, et le syndicat ne justifie pas de l'envoi de cette correspondance,

-le commandement de payer les charges de copropriétés délivré par la SCP [E] [O] ET [L] le 29 mars 2023, n'est pas une mise en demeure et cet acte n'est pas réalisé au visa de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et il n'est versé dans le corps du texte aucun décompte individualisé et actualisé, aucune distinction entre les appels de fond du budget prévisionnel et les appels de fond des budgets échus

-la correspondance adressée par le conseil du syndicat de l'immeuble LE FORUM DU GRAND RIBAN le 26 février 2025 ne fait aucune référence à l'article 19-2, ne comporte aucun décompte individualisé et actualisé, aucune distinction entre les appels de fond du budget prévisionnel et les appels de fond des budgets échus.

 

Sur le fond, M. [C] [X] soutient principalement que :

* Sur la demande de rappel de charges de copropriétés :

-la cour ne pourra que constater l'extinction de la créance sollicitée dans la mesure où il s'est acquitté de l'intégralité des créances en présence dans le cadre de l'instance,

-l'intimé ne peut ajouter un reliquat en invoquant des motifs d'exigibilité de la créance non invoqués dans les actes antérieurs à la saisine de la juridiction et il est donc irrecevable à solliciter ces sommes dans le cadre d'une procédure accéléré au fond,

-le concluant n'a en réalité jamais été avisé de ces rappels de paiements des charges, le syndicat ayant diligenté ses actions à l'encontre de M. [C] [X] à l'adresse [Adresse 13], alors que cette adresse n'est pas la sienne, et que le syndicat avait pleinement connaissance de la véritable adresse du concluant [Adresse 14], comme cela ressort des pièces produites et en particulier de l'acte délivré 1er février 2022, et le syndicat a ainsi manqué à son obligation de bonne foi.



*Sur la condamnation sollicitée au titre des frais de procédure : 

 -la somme de 691,76 euros sollicitée par le syndicat n'est en rien justifiée,

-ces sommes ont vocation par nature à être englobées dans la condamnation de la partie perdante sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens,

-en tout état de cause, c'est la négligence du syndicat qui a généré la présente procédure, le syndicat ayant persisté à notifier les appels de charges à une adresse qu'il savait comme pertinemment erronée.



*Sur la demande de réparation du préjudice subi par le syndicat : 

-le syndicat ne justifie pas de la nature et quantum du préjudice invoqué.

 

A titre reconventionnel, M. [C] [X] recherche la responsabilité du syndicat en exposant qu'en réalité il n'a jamais été avisé de ces rappels de paiements des charges, puisque en connaissance de cause le syndicat a diligenté les actions à son encontre à une adresse qui n'était pas la sienne, comme déjà démontré, cette attitude déloyale lui a causé un préjudice certain car il n'a pu répondre aux convocations aux assemblées générales de copropriété et il a subi un accroissement de sa dette qui aurait pu être réglée amiablement si elle avait été portée à sa connaissance.



 

En l'état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 mars 2026, contenant appel incident, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Fabre [Z], intimé, demande à la cour de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions du décret du 17 mars 1967,

Vu l'article 1240 du code civil,

Vu l'article 1344 du code civil,

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces communiquées sous bordereau annexé aux présentes,

Statuant sur l'appel formé par M. [C] [X] à l'encontre du jugement rendu le 10 novembre 2025 par le tribunal judiciaire d'Avignon,

- Confirmer le jugement en ce qu'il a :

* Dit que l'action engagée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand Riban représenté par son syndic en exercice recevable,

* Débouté M. [X] de l'intégralité de ses fins, moyens et prétentions,

* Condamné M. [C] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand Riban représenté par son syndic en exercice la somme de 353,71 € euros à titre provisionnelle au titre des charges de copropriété demeurés impayés, outre intérêts moratoire à compter du 29 mars 2023,

* Condamné M. [C] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand Riban représenté par son syndic en exercice la somme de 972 euros à titre provisionnelle au titre des frais nécessaires,

* Condamné M. [C] [X] à indemniser syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand Riban représenté par son syndic en exercice au titre du préjudice subi du fait de l'absence de paiement des charges,

* Condamné M. [C] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand Riban représenté par son syndic en exercice la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

* Condamné M. [C] [X] aux entiers,

Déclarant recevable et bien fondé l'appel incident du concluant,

- Infirmer le jugement en ce qu'il a :

* Condamné M. [C] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand Riban représenté par son syndic en exercice la somme de 1500 euros au titre du préjudice subi du fait de l'absence de paiement des charges,

Par conséquent,

Statuant à nouveau,

Y ajoutant,

- Porter à la somme de 388,84 euros la somme due par M. [C] [X], à titre provisionnelle au titre des charges de copropriété demeurés impayés, outre intérêts moratoire à compter du 29 mars 2023,

- Condamner M. [C] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand Riban représenté par son syndic en exercice la somme de 3.000 euros au titre du préjudice subi du fait de l'absence de paiement des charges,

- Juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand Riban représenté par son syndic en exercice n'a commis aucune faute,

- Débouter M. [C] [X] de toutes demandes, fins et conclusions contraires,

- Débouter M. [C] [X] de sa demande indemnitaire,

- Condamner M. [C] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand Riban, la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- Condamner M. [C] [X] aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que :



Sur l'irrecevabilité de son action :

*s'agissant de l'adresse de M. [C] [X], les actes suivants mise en demeure du 4 mai 2022, relance du 20 mai 2022, commandement de payer du 29 mars 2023 et mise en demeure du 2 avril 2025 délivrés [Adresse 13] démontrent comme l'assignation du 14 mai 2025 que cette adresse était bien celle de M. [C] [X], l'huissier instrumentaire mentionnant notamment que la certitude du domicile du destinataire est caractérisé par son nom sur la boîte aux lettres et par le voisinage, et par ailleurs M. [C] [X] lors de plusieurs rendez-vous avec le syndic a reconnu l'existence de la dette,

*s'agissant du contenu des actes,

-aucune disposition n'impose de citer dans la mise en demeure l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

-la mise en demeure du 4 mai 2022, mentionne expressément cet article et le détail entre les charges de copropriété et les frais de relance,

-la relance du 20 mai 2022 vise également l'article 19-2 et le détail des sommes dues,

-le commandement de payer qui vaut mise en demeure en application de l'article 1344 du code civil également

-la mise en demeure du 2 avril 2025 mentionne en gras le montant impayé, sa nature, il est joint un décompte actualisé et détaillé.



Sur le paiement des charges de copropriété :

-au jour de l'assignation M. [C] [X] était débiteur de la somme de 1 338,94 euros au titre des charges de copropriété impayées depuis le 1er avril 2020,

- M. [C] [X] a procédé à un règlement en cours d'instance,

-au 10 novembre 2025 sa dette était de 353,71 euros,

-au 2 mars 2026 sa dette s'élève à 388,84 euros.



Sur les frais de procédure nécessaires :

-le syndic a dû entreprendre de multiples diligences pour obtenir le paiement des sommes dues par M. [C] [X] avec en particulier la délivrance de mises en demeure, relance, tenues de rendez-vous, commandement de payer et en application des dispositions légales et contractuelles ces frais et honoraires sont imputables au seul copropriétaire défaillant.





Sur la réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires :

- M. [C] [X] s'est inscrit dans une attitude persistante de non-règlement des charges lui incombant et cette attitude répétée constitue une faute qui met en péril l'équilibre financier de l'immeuble empêchant un financement des dépenses courantes et la réalisation des travaux programmés.



Sur le rejet de la demande de dommages et intérêts formée par M. [C] [X] :

- M. [C] [X] en invoquant une prétendue faute du syndic ne peut rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires s'agissant de deux personnes juridiques distinctes,

-en tout état de cause aucune faute n'a été commise les appels de charges ayant été régulièrement adressés à la dernière adresse connue,

-il n'est pas démontré l'existence d'un lien de causalité et d'un préjudice, prétendre qu'un règlement amiable aurait pu intervenir alors que M. [C] [X] ne cesse de multiplier les incidents au lieu de régler spontanément ses charges sont des postures incompatibles.



Sur le rejet de la demande de délais de paiement :

- M. [C] [X] comme relevé par le président du tribunal judiciaire ne produit aucun élément sur sa situation personnelle et financière.





Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS :





Sur la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires :



Selon l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 en sa rédaction applicable au litige, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les sommes restant dues, appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.



Depuis le 1er janvier 2020, l'article 19-2, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 confie au président du tribunal judiciaire le pouvoir de statuer selon la procédure accélérée au fond sur les demandes de recouvrement des charges devenues exigibles en application de l'article 19-2 de ladite loi et de condamnation des copropriétaires défaillants dans le paiement des charges.



Pour que l'action du syndicat des copropriétaires soit recevable dans le cadre de la procédure accélérée au fond l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 exige que soient respectées quatre conditions :

-l'envoi d'une mise en demeure de payer concernant l'ensemble des provisions non encore échues ainsi que les sommes dues au titre des exercices précédents et les cotisations du fonds de travaux;
-le respect d'un délai de 30 jours suite à la réception de la mise en demeure restée infructueuse avant une action en justice;

-la constatation de l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire;
-l'indication précise de la nature et du montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.



Si l'article 19-2 pour la procédure accélérée exige une mise en demeure, le texte ne précise pas qu'elle forme particulière ou exclusive doit prendre cette mise en demeure et si la jurisprudence en la matière considère que la mise en demeure peut se faire par lettre recommandée avec AR aucun texte n'interdit qu'elle soit faite par un acte d'huissier l'article 1344 du code civil disposant que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation soit par un acte portant interpellation suffisante.



Enfin contrairement à ce que soutient l'appelant ni l'article 19-2, ni son application jurisprudentielle n'exige que la mise en demeure reproduise ou vise l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.



En l'espèce il ressort des pièces versées au débat que le 29 mars 2023 un commandement de payer à copropriétaire a été délivré par commissaire de justice à M. [C] [X], ce commandement visant les articles 10, 19-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, faisant commandement de payer la somme de 1 037,07 euros en principal pour charges de copropriété impayées suivant décompte du 22 février 2023 ci-joint, augmentée des frais de procédure exposés à ce jour, soit la somme totale de 1 147,85 euros.



Toutefois force est de constater à la lecture du commandement de payer produit devant la cour ( pièce n°10 du syndicat) que si celui-ci fait état de ce que le décompte du 22 février 2023 est joint à l'acte, aucun décompte en date du 22 février 2023 ne figure dans la pièce n°10 ou dans un autre pièce et que le commandement ne comprend pas aucun autre décompte des sommes exigées en principal et frais.



Or il est de jurisprudence constante que la mise en demeure visée à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui constitue le préalable nécessaire à l'introduction de l'instance sur le fondement de ce texte, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d'irrecevabilité de la demande.



Toutefois dans la mesure où les mentions portées par le commissaire de justice qui a délivré le commandement du 29 mars 2023 font foi sauf preuve contraire et où le commandement vise expressément un décompte des charges de copropriété impayées en date du 22 février 2023, il convient d'ordonner la réouverture des débats et d'enjoindre au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Forum du Grand Riban de produire au débat le décompte du 22 février 2023 et dans l'attente de surseoir à statuer tant sur la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires que sur les demandes au fond et les demandes accessoires.







PAR CES MOTIFS







La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,





Avant dire droit,





Enjoint au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 15] Forum du Grand [Adresse 16] de produire au débat le décompte des charges de copropriété impayées en date du 22 février 2023, joint au commandement de payer à copropriétaire délivré par le syndicat des copropriétaires Le Forum du Grand Riban à M. [C] [X] le 29 mars 2023,





Dans l'attente sursoit à statuer sur la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 15] Forum du Grand [Adresse 16] selon la procédure accélérée au fond, et sur l'ensemble des demandes au fond ;





















Renvoie l'affaire à l'audience de plaidoirie du mardi 22 septembre 2026 à 8 heures 45 ;





Sursoit à statuer sur les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et des dépens.



Arrêt signé par la présidente et par la greffière.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

































En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.