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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nantes, JCP LOGEMENT, 3 septembre 2026, n° 26/00963

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

PROCEDURE :

date de la première évocation : 21 mai 2026
date des débats : 21 mai 2026
délibéré au : 03 septembre 2026

RG N° N° RG 26/00963 - N° Portalis DBYS-W-B7K-OOJO

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER
CCC à Madame [H] [B] + préfecture
Copie dossier



EXPOSE DU LITIGE
Par contrat en date du 24 avril 2022, Monsieur [V] [Q] et Madame [O] [L] ont conclu un contrat de cautionnement VISALE avec la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES, afin de garantir le paiement des loyers.
Par acte sous seing privé du 2 mai 2022 à effet au même jour, Monsieur [V] [Q] et Madame [O] [L] ont donné à bail à Madame [H] [B] un immeuble à usage d'habitation situé au 28 rue de la Montagne, studio n°5 - 44100 NANTES, moyennant un loyer révisable et actuel de 458 euros, provision sur charges incluse.
Par acte d'huissier en date du 17 octobre 2024, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 920 euros, en visant la clause résolutoire.
Par acte du 24 février 2026, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait citer Madame [H] [B], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit, ou entendre prononcer la résiliation du bail, et obtenir :
L'expulsion de tout occupant ;Le paiement des loyers échus d'un montant de 5.044 euros ; La fixation de l'indemnité d'occupation ;Une indemnité de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile;La condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.A l'audience du 21 mai 2026, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES actualise sa créance à la somme de 6.876 euros.
Madame [H] [B], bien que régulièrement assignée à étude, n'a pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige ; il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.
A l’issue de l’audience, la Présidente a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 3 septembre 2026, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

Motifs

SUR CE
Sur la recevabilité de la demande
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.


En tout état de cause, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.
En l'espèce, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives ayant été saisie le 18 octobre 2024, soit au moins deux mois avant l'assignation, et la dénonciation de l'assignation à la Préfecture ayant été faite le 25 février 2026, soit six semaines avant la date d'audience, la procédure est recevable.

Sur la subrogation de la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits des bailleurs

Suivant l'article 2308 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu'elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement. 

Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.

Si la caution a subi un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes mentionnées à l'alinéa premier, elle peut aussi en obtenir réparation.

L’article 2309 du Code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE conclu entre les bailleurs et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES le 24 avril 2022 s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’Etat et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8.1 de ce contrat stipule que : « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

En outre, l’article 7.1 de la convention Etat - UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Il ressort du décompte du 13 mai 2026 et de la quittance subrogative n°15 du 20 avril 2026 que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a versé aux propriétaires la somme totale de 6.876€ au titre des impayés de loyers dus par Madame [H] [B] après déduction des sommes versées par la locataire directement à la caution.





Ainsi, en application des dispositions précitées, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu'avaient les propriétaires à l’encontre de Madame [H] [B], et notamment dans le droit de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et de demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur le montant des loyers dus
La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES réclame une somme de 6.876 euros au titre du loyer et des charges selon décompte arrêté au 13 mai 2026.
Il est produit un décompte conforme au bail et il n'est pas justifié du paiement, il convient donc de retenir ce montant. 
Par voie de conséquence, il convient de tenir Madame [H] [B] au paiement de la somme de 6.876 euros. 
La locataire doit être condamnée au paiement de cette somme au titre des loyers échus et des charges, assortie des intérêts moratoires à compter de la présente décision.

Sur la clause résolutoire
Le bail signé entre Monsieur [V] [Q] et Madame [O] [L] et Madame [H] [B] contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et deux mois après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.
Par exploit du 17 octobre 2024, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 920 euros au titre des loyers échus.
Ce commandement contient la mention que la locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, la mention de la possibilité pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour la locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Il est en conséquence régulier et ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.
Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise à la date du 18 décembre 2024.



La procédure d'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation, due par la locataire jusqu'à sa sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer et des charges que la locataire aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 458 euros. 
Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.
Sur les demandes annexes
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer une indemnité de 200 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir la locataire au paiement des dépens comprenant les frais d'huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 17 octobre 2024.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
La Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, à l’encontre de Madame [H] [B] ;
CONSTATE la résiliation du bail conclu le 2 mai 2022 à effet au même jour entre Monsieur [V] [Q] et Madame [O] [L] et Madame [H] [B] relatif à l'immeuble à usage d'habitation situé au 28 rue de la Montagne, studio n°5 - 44100 NANTES, conformément à la clause résolutoire acquise le 18 décembre 2024 ;
CONDAMNE Madame [H] [B] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.876 euros au titre des loyers impayés et des indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 
CONDAMNE Madame [H] [B] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 458 euros due à compter du 1er mai 2026 et jusqu'à sortie des lieux, dans les limites que celle-ci aura versée à ce titre aux bailleurs et sur justification d’une quittance subrogative ; 
DIT qu'à défaut pour la locataire d'avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux;



CONDAMNE Madame [H] [B] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure Civile ; 
CONDAMNE Madame [H] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 octobre 2024 ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire ; 
DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;
DIT n'y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles.
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
MICHEL HORTAIS Séverine FONTAINE
Texte intégral
Minute n° 2026 /


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

 ============

JUGEMENT du 03 Septembre 2026
__________________________________________


DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
19/21, Quai d’Austerlitz
75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS,

substitué par Maître Arthur QUINTIN DE KERCADIO, avocat au barreau de NANTES


D'une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [B]
Studio numéro 5
28 Rue de la Montagne
44100 NANTES

non comparante D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Séverine FONTAINE
GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 21 mai 2026
date des débats : 21 mai 2026
délibéré au : 03 septembre 2026

RG N° N° RG 26/00963 - N° Portalis DBYS-W-B7K-OOJO

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à Maître Roger LEMONNIER
CCC à Madame [H] [B] + préfecture
Copie dossier



EXPOSE DU LITIGE
Par contrat en date du 24 avril 2022, Monsieur [V] [Q] et Madame [O] [L] ont conclu un contrat de cautionnement VISALE avec la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES, afin de garantir le paiement des loyers.
Par acte sous seing privé du 2 mai 2022 à effet au même jour, Monsieur [V] [Q] et Madame [O] [L] ont donné à bail à Madame [H] [B] un immeuble à usage d'habitation situé au 28 rue de la Montagne, studio n°5 - 44100 NANTES, moyennant un loyer révisable et actuel de 458 euros, provision sur charges incluse.
Par acte d'huissier en date du 17 octobre 2024, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 920 euros, en visant la clause résolutoire.
Par acte du 24 février 2026, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait citer Madame [H] [B], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit, ou entendre prononcer la résiliation du bail, et obtenir :
L'expulsion de tout occupant ;Le paiement des loyers échus d'un montant de 5.044 euros ; La fixation de l'indemnité d'occupation ;Une indemnité de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile;La condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.A l'audience du 21 mai 2026, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES actualise sa créance à la somme de 6.876 euros.
Madame [H] [B], bien que régulièrement assignée à étude, n'a pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige ; il y a donc lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.
A l’issue de l’audience, la Présidente a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 3 septembre 2026, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.
SUR CE
Sur la recevabilité de la demande
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.


En tout état de cause, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.
En l'espèce, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives ayant été saisie le 18 octobre 2024, soit au moins deux mois avant l'assignation, et la dénonciation de l'assignation à la Préfecture ayant été faite le 25 février 2026, soit six semaines avant la date d'audience, la procédure est recevable.

Sur la subrogation de la société ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits des bailleurs

Suivant l'article 2308 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur tant pour les sommes qu'elle a payées que pour les intérêts et les frais. Les intérêts courent de plein droit du jour du paiement. 

Ne sont restituables que les frais postérieurs à la dénonciation, faite par la caution au débiteur, des poursuites dirigées contre elle.

Si la caution a subi un préjudice indépendant du retard dans le paiement des sommes mentionnées à l'alinéa premier, elle peut aussi en obtenir réparation.

L’article 2309 du Code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE conclu entre les bailleurs et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES le 24 avril 2022 s’inscrit dans le cadre d’une convention entre l’Etat et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement dite UESL signée le 24 décembre 2015.

L’article 8.1 de ce contrat stipule que : « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation ».

En outre, l’article 7.1 de la convention Etat - UESL du 24 décembre 2015 prévoit expressément que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Il ressort du décompte du 13 mai 2026 et de la quittance subrogative n°15 du 20 avril 2026 que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a versé aux propriétaires la somme totale de 6.876€ au titre des impayés de loyers dus par Madame [H] [B] après déduction des sommes versées par la locataire directement à la caution.





Ainsi, en application des dispositions précitées, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans tous les droits qu'avaient les propriétaires à l’encontre de Madame [H] [B], et notamment dans le droit de solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et de demander le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation versés par elle au titre du cautionnement.

Sur le montant des loyers dus
La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES réclame une somme de 6.876 euros au titre du loyer et des charges selon décompte arrêté au 13 mai 2026.
Il est produit un décompte conforme au bail et il n'est pas justifié du paiement, il convient donc de retenir ce montant. 
Par voie de conséquence, il convient de tenir Madame [H] [B] au paiement de la somme de 6.876 euros. 
La locataire doit être condamnée au paiement de cette somme au titre des loyers échus et des charges, assortie des intérêts moratoires à compter de la présente décision.

Sur la clause résolutoire
Le bail signé entre Monsieur [V] [Q] et Madame [O] [L] et Madame [H] [B] contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et deux mois après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.
Par exploit du 17 octobre 2024, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 920 euros au titre des loyers échus.
Ce commandement contient la mention que la locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, la mention de la possibilité pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour la locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Il est en conséquence régulier et ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.
Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise à la date du 18 décembre 2024.



La procédure d'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation, due par la locataire jusqu'à sa sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer et des charges que la locataire aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 458 euros. 
Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.
Sur les demandes annexes
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer une indemnité de 200 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir la locataire au paiement des dépens comprenant les frais d'huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 17 octobre 2024.

PAR CES MOTIFS
La Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, à l’encontre de Madame [H] [B] ;
CONSTATE la résiliation du bail conclu le 2 mai 2022 à effet au même jour entre Monsieur [V] [Q] et Madame [O] [L] et Madame [H] [B] relatif à l'immeuble à usage d'habitation situé au 28 rue de la Montagne, studio n°5 - 44100 NANTES, conformément à la clause résolutoire acquise le 18 décembre 2024 ;
CONDAMNE Madame [H] [B] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.876 euros au titre des loyers impayés et des indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 
CONDAMNE Madame [H] [B] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 458 euros due à compter du 1er mai 2026 et jusqu'à sortie des lieux, dans les limites que celle-ci aura versée à ce titre aux bailleurs et sur justification d’une quittance subrogative ; 
DIT qu'à défaut pour la locataire d'avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux;



CONDAMNE Madame [H] [B] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure Civile ; 
CONDAMNE Madame [H] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 octobre 2024 ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire ; 
DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;
DIT n'y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles.
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
MICHEL HORTAIS Séverine FONTAINE

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Mise à jour de la source le 2026-09-04T19:30:20.674Z.