Décision de justice

Tribunal judiciaire de Vannes, Chambre des REFERES, 3 septembre 2026, n° 25/00001

Désigne un expert ou un autre technicienDroit des affairesBail commercial

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Exposé du litige

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES
 
MINUTE N° du 03 Septembre 2026

N° RG 25/00001 - N° Portalis DBZI-W-B7J-EWVC 
S.C.I. L’OASIS c/ S.A.S. GOLFE HOTEL 

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

Rendue le TROIS SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX


Elodie GALLOT-LE GRAND, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de VANNES, Juge des loyers commerciaux, assisté de Olivier LACOUA, greffier



ENTRE

S.C.I. L’OASIS
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Maître Michel PEIGNARD, avocat au barreau de VANNES, substitué par Me Antoine PEIGNARD, avocat au barreau de VANNES


ET

S.A.S. GOLFE HOTEL
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Maître Jean-philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES, substitué par Maître Manon LE TOLGUENEC, avocat au barreau de VANNES






CCC délivrées le 


 à :
- Me MILIN
- Me RIOU
- Service expertises
- Régie












Copies(s) exécutoires délivrées le

à :
DEBATS : 

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 02 Juillet 2026, et a été mise en délibéré au 03 Septembre 2026, le jugement suivant a été rendu et mis à la disposition au greffe ce jour.













PRETENTIONS ET MOYENS

Suivant acte du 1er mars 2015, la SCI L’OASIS et la société GOLFE HOTEL ont conclu un contrat de renouvellement du bail pour une durée de neuf années, soit jusqu’au 28 février 2024, moyennant un loyer annuel de 93 705,42 euros HT.

Suivant exploit de commissaire de justice du 23 février 2024, la SCI L’OASIS a signifié à la société GOLFE HOTEL un congé avec offre de renouvellement du bail commercial moyennant la fixation d’un loyer annuel de 290 000 euros HT et HC.

La société GOLFE HOTEL acceptait le principe du renouvellement mais a manifesté son refus quant à l’augmentation de loyer sollicitée.

Dans son mémoire préalable notifié le 6 novembre 2024, la SCI L’OASIS a indiqué vouloir fixer le loyer annuel à la somme de 290 000 euros HT, sur la base d’une valorisation de 180 000 euros pour la partie hôtellerie et 110 000 euros pour la partie restauration.

Dans son mémoire en réponse du 1er juillet 2025, la société GOLFE HOTEL a sollicité, de son côté, qu’à compter du 1er octobre 2024, la fixation du bail renouvelé à titre principal soit effective pour une somme annuelle de 118 056 euros et, à titre subsidiaire, pour une somme de 160 880 euros HT.

Par acte du 5 février 2025, la SCI L’OASIS assignait la SAS GOLFE HOTEL devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Vannes aux fins qu’il :

A titre principal,
- fixe le loyer du bail révisé au 1er octobre 2024 à un montant annuel en principal de 290 000 euros, hors charges et hors taxes,
- juge que le loyer portera intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil, de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux mêmes intérêts en conformité aux dispositions de l’article 1154 du code civil,
- condamne la société GOLFE HOTEL aux dépens et à la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.,

A titre subsidiaire,
- ordonne une expertise judiciaire ayant pour mission de donner son avis sur la valeur locative,
- fixe au montant de 290 000 euros hors taxes et hors charges le loyer prévisionnel que la société GOLFE HOTEL devra régler à compter de la date d’effet du nouveau loyer.

Suivant ordonnance du 25 septembre 2025, le juge des loyers commerciaux renvoyaient les parties en audience de règlement amiable, laquelle s’est soldée par un échec.

Dans ses dernières écritures, la société GOLFE HOTEL indiquait demander que la SCI L’OASIS soit déboutée de ses demandes et que le loyer du bail renouvelé soit fixé au 1er octobre 2024 à la somme annuelle de 118 056 euros, subsidiairement à la somme de 160 880 euros hors taxes. Elle demandait, par ailleurs, à ce que la requérante soit condamnée à lui verser la somme de 7 500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire était retenue à l’audience du 2 juillet 2026, au cours de laquelle les parties indiquaient donner leur accord pour que soit tenue une expertise judiciaire.

Motifs

MOTIFS

Aux termes de l'article 143 du code de procédure civile, l'instruction peut être confiée à un technicien lorsque le juge ne dispose pas d'éléments d'appréciation suffisants pour trancher le litige.

Par ailleurs, en matière de baux commerciaux, l'article R. 145-23 du code de commerce dispose que le Juge des loyers commerciaux est compétent pour toutes les contestations relatives à la fixation du prix des baux révisés ou renouvelés.

En l'espèce, il existe un désaccord substantiel entre les parties sur la qualification des locaux (locaux monovalents à usage d'hôtel-restaurant ou locaux polyvalents à usage mixte), sur l'existence de modifications notables des caractéristiques physiques des locaux ou de la destination (travaux de restructuration en 2017, aménagement d'une cave à vins) susceptibles de justifier le déplafonnement du loyer, et enfin sur la valeur locative réelle de l'ensemble immobilier.

Or, le tribunal constate qu’en l’état des pièces produites, notamment eu égard au seul rapport d’expertise amiable, il ne dispose pas d’éléments suffisants pour apprécier les demandes au fond.

Par ailleurs, lors de l'audience du 2 juillet 2026, les parties ont expressément donné leur accord pour que soit ordonnée une expertise judiciaire afin de décrire précisément les lieux, d'analyser les surfaces et de proposer une évaluation de la valeur locative du bien à la date d'effet du bail renouvelé, soit au 1er octobre 2024.

Il convient en conséquence d'ordonner une expertise judiciaire et de désigner un technicien qualifié pour y procéder.

Conformément à l'article 269 du code de procédure civile, il y a lieu de fixer le montant d'une provision à valoir sur la rémunération de l'expert, laquelle sera avancée par la SCI L’OASIS, demanderesse à l'action en fixation de loyer et à l'origine de la demande de hausse. Cette somme devra être consignée auprès du greffe du Tribunal judiciaire de Vannes dans le délai imparti.

S’agissant de la fixation du loyer prévisionnel, en vertu de l'article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance en fixation de loyer, le preneur est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, à tout le moins, à un montant fixé à titre provisionnel par le juge saisi.

La SCI L’OASIS sollicite la fixation d'un loyer provisionnel à hauteur de 290 000 euros hors taxes et hors charges, correspondant au montant de sa réclamation principale. La société GOLFE HOTEL s'y oppose et propose subsidiairement la somme de 118 056 euros correspondant au loyer plafonné par application de la variation de l'indice ILC entre le 1er mars 2015 et le 1er octobre 2024.

Fixer un loyer provisionnel égal au montant réclamé par le bailleur (soit plus du triple du loyer antérieur de 93 705,42 euros) alors que le preneur soulève des moyens sérieux en droit quant à l'absence de monovalence de l'ensemble immobilier et à l'impossibilité de déplafonner le loyer lors de ce premier renouvellement, porterait une atteinte disproportionnée à la trésorerie de la société locataire.

À l'inverse, le maintien du loyer antérieur indexé s'avère plus conforme à l'équilibre contractuel provisoire dans l'attente du rapport de l'expert. Il convient donc de fixer le loyer provisionnel dû par la société GOLFE HOTEL à compter du 1er octobre 2024 à la somme annuelle de 118 056 euros hors taxes et hors charges.

S'agissant d'une décision avant dire droit, il convient de réserver les dépens ainsi que les demandes formulées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement avant dire droit et contradictoire,

Ordonne une mesure d'expertise judiciaire ;

Désigne pour y procéder l’expert [M] [B] demeurant [Adresse 3], [Localité 3]. : 06.88.92.57.67, Mèl : [Courriel 1],

avec pour mission de :

- Se rendre sur les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 4], après avoir dûment convoqué les parties et leurs conseils,

- Visiter et décrire précisément l'ensemble des locaux loués à usage d'hôtel-restaurant,

- Donner son avis sur le caractère polyvalent de l’immeuble ou s'il s'agit de locaux monovalents;

- Recueillir tous éléments d'information sur les travaux réalisés en 2017 ainsi que sur l'aménagement de la cave à vin, préciser si ces travaux constituent des travaux d'amélioration ou des modifications notables des caractéristiques physiques des locaux ;

- Rechercher les éléments de comparaison dans le voisinage concernant les prix pratiqués pour des locaux équivalents ;

- Évaluer, selon les méthodes professionnelles d'usage (notamment la méthode hôtelière pour la partie hébergement et la méthode par comparaison pour la partie restauration), la valeur locative des locaux à la date du 1er octobre 2024 ;

- Répondre à tous dires écrits des parties, et déposer son rapport écrit au greffe du tribunal dans un délai de six mois à compter de sa saisine ;

Fixe la consignation à 3 500 euros que la SCI L’OASIS devra consigner à la régie des recettes et avances du Tribunal Judiciaire de Vannes par virement portant la référence LOYERS COMMERCIAUX RG 25/01 au compte IBAN : FR76 1007 1560 0000 0010 0179 738 BIC : TRPUFRP1 ou par chèque bancaire à l’ordre du Régisseur d’Avances et de Recettes du Tribunal Judiciaire de Vannes dans les 3 mois suivant la notification par le greffe de la présente après quoi elle sera caduque ;

Ordonne le dépôt du rapport définitif dans les 12 mois de la consignation ; 

Dit que le rapport sera déposé sous forme numérique et papier au greffe du tribunal et adressé sous forme dématérialisée à chaque partie, un rapport sur support papier étant remis à la partie en faisant la demande à ses frais exclusifs ; 

Dit que les convocations remises par l'expert le seront sous forme dématérialisée, les convocations par voie postale étant à la charge exclusive de la partie en faisant la demande 
Dit qu'avant toute présentation de demande de prorogation ou d'augmentation de la provision, de taxe définitive l'expert devra soumettre au moins quinze jours à l'avance le projet d'ordonnance sollicité à l'avis des parties et de nous la transmettre avec l'avis des parties et le projet d'ordonnance ; 
Fixe à titre provisionnel le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2024 à la somme annuelle de 118 056 euros hors taxes et hors charges, que la SAS GOLFE HOTEL devra régler selon les modalités contractuelles en vigueur ;

Sursoit à statuer sur les autres demandes des parties, notamment au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

Ainsi jugé et prononcé le 3 septembre 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES
 
MINUTE N° du 03 Septembre 2026

N° RG 25/00001 - N° Portalis DBZI-W-B7J-EWVC 
S.C.I. L’OASIS c/ S.A.S. GOLFE HOTEL 

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT

Rendue le TROIS SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX


Elodie GALLOT-LE GRAND, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de VANNES, Juge des loyers commerciaux, assisté de Olivier LACOUA, greffier



ENTRE

S.C.I. L’OASIS
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Maître Michel PEIGNARD, avocat au barreau de VANNES, substitué par Me Antoine PEIGNARD, avocat au barreau de VANNES


ET

S.A.S. GOLFE HOTEL
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Maître Jean-philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES, substitué par Maître Manon LE TOLGUENEC, avocat au barreau de VANNES






CCC délivrées le 


 à :
- Me MILIN
- Me RIOU
- Service expertises
- Régie












Copies(s) exécutoires délivrées le

à :
DEBATS : 

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 02 Juillet 2026, et a été mise en délibéré au 03 Septembre 2026, le jugement suivant a été rendu et mis à la disposition au greffe ce jour.













PRETENTIONS ET MOYENS

Suivant acte du 1er mars 2015, la SCI L’OASIS et la société GOLFE HOTEL ont conclu un contrat de renouvellement du bail pour une durée de neuf années, soit jusqu’au 28 février 2024, moyennant un loyer annuel de 93 705,42 euros HT.

Suivant exploit de commissaire de justice du 23 février 2024, la SCI L’OASIS a signifié à la société GOLFE HOTEL un congé avec offre de renouvellement du bail commercial moyennant la fixation d’un loyer annuel de 290 000 euros HT et HC.

La société GOLFE HOTEL acceptait le principe du renouvellement mais a manifesté son refus quant à l’augmentation de loyer sollicitée.

Dans son mémoire préalable notifié le 6 novembre 2024, la SCI L’OASIS a indiqué vouloir fixer le loyer annuel à la somme de 290 000 euros HT, sur la base d’une valorisation de 180 000 euros pour la partie hôtellerie et 110 000 euros pour la partie restauration.

Dans son mémoire en réponse du 1er juillet 2025, la société GOLFE HOTEL a sollicité, de son côté, qu’à compter du 1er octobre 2024, la fixation du bail renouvelé à titre principal soit effective pour une somme annuelle de 118 056 euros et, à titre subsidiaire, pour une somme de 160 880 euros HT.

Par acte du 5 février 2025, la SCI L’OASIS assignait la SAS GOLFE HOTEL devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Vannes aux fins qu’il :

A titre principal,
- fixe le loyer du bail révisé au 1er octobre 2024 à un montant annuel en principal de 290 000 euros, hors charges et hors taxes,
- juge que le loyer portera intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil, de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux mêmes intérêts en conformité aux dispositions de l’article 1154 du code civil,
- condamne la société GOLFE HOTEL aux dépens et à la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.,

A titre subsidiaire,
- ordonne une expertise judiciaire ayant pour mission de donner son avis sur la valeur locative,
- fixe au montant de 290 000 euros hors taxes et hors charges le loyer prévisionnel que la société GOLFE HOTEL devra régler à compter de la date d’effet du nouveau loyer.

Suivant ordonnance du 25 septembre 2025, le juge des loyers commerciaux renvoyaient les parties en audience de règlement amiable, laquelle s’est soldée par un échec.

Dans ses dernières écritures, la société GOLFE HOTEL indiquait demander que la SCI L’OASIS soit déboutée de ses demandes et que le loyer du bail renouvelé soit fixé au 1er octobre 2024 à la somme annuelle de 118 056 euros, subsidiairement à la somme de 160 880 euros hors taxes. Elle demandait, par ailleurs, à ce que la requérante soit condamnée à lui verser la somme de 7 500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire était retenue à l’audience du 2 juillet 2026, au cours de laquelle les parties indiquaient donner leur accord pour que soit tenue une expertise judiciaire.

MOTIFS

Aux termes de l'article 143 du code de procédure civile, l'instruction peut être confiée à un technicien lorsque le juge ne dispose pas d'éléments d'appréciation suffisants pour trancher le litige.

Par ailleurs, en matière de baux commerciaux, l'article R. 145-23 du code de commerce dispose que le Juge des loyers commerciaux est compétent pour toutes les contestations relatives à la fixation du prix des baux révisés ou renouvelés.

En l'espèce, il existe un désaccord substantiel entre les parties sur la qualification des locaux (locaux monovalents à usage d'hôtel-restaurant ou locaux polyvalents à usage mixte), sur l'existence de modifications notables des caractéristiques physiques des locaux ou de la destination (travaux de restructuration en 2017, aménagement d'une cave à vins) susceptibles de justifier le déplafonnement du loyer, et enfin sur la valeur locative réelle de l'ensemble immobilier.

Or, le tribunal constate qu’en l’état des pièces produites, notamment eu égard au seul rapport d’expertise amiable, il ne dispose pas d’éléments suffisants pour apprécier les demandes au fond.

Par ailleurs, lors de l'audience du 2 juillet 2026, les parties ont expressément donné leur accord pour que soit ordonnée une expertise judiciaire afin de décrire précisément les lieux, d'analyser les surfaces et de proposer une évaluation de la valeur locative du bien à la date d'effet du bail renouvelé, soit au 1er octobre 2024.

Il convient en conséquence d'ordonner une expertise judiciaire et de désigner un technicien qualifié pour y procéder.

Conformément à l'article 269 du code de procédure civile, il y a lieu de fixer le montant d'une provision à valoir sur la rémunération de l'expert, laquelle sera avancée par la SCI L’OASIS, demanderesse à l'action en fixation de loyer et à l'origine de la demande de hausse. Cette somme devra être consignée auprès du greffe du Tribunal judiciaire de Vannes dans le délai imparti.

S’agissant de la fixation du loyer prévisionnel, en vertu de l'article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance en fixation de loyer, le preneur est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, à tout le moins, à un montant fixé à titre provisionnel par le juge saisi.

La SCI L’OASIS sollicite la fixation d'un loyer provisionnel à hauteur de 290 000 euros hors taxes et hors charges, correspondant au montant de sa réclamation principale. La société GOLFE HOTEL s'y oppose et propose subsidiairement la somme de 118 056 euros correspondant au loyer plafonné par application de la variation de l'indice ILC entre le 1er mars 2015 et le 1er octobre 2024.

Fixer un loyer provisionnel égal au montant réclamé par le bailleur (soit plus du triple du loyer antérieur de 93 705,42 euros) alors que le preneur soulève des moyens sérieux en droit quant à l'absence de monovalence de l'ensemble immobilier et à l'impossibilité de déplafonner le loyer lors de ce premier renouvellement, porterait une atteinte disproportionnée à la trésorerie de la société locataire.

À l'inverse, le maintien du loyer antérieur indexé s'avère plus conforme à l'équilibre contractuel provisoire dans l'attente du rapport de l'expert. Il convient donc de fixer le loyer provisionnel dû par la société GOLFE HOTEL à compter du 1er octobre 2024 à la somme annuelle de 118 056 euros hors taxes et hors charges.

S'agissant d'une décision avant dire droit, il convient de réserver les dépens ainsi que les demandes formulées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement avant dire droit et contradictoire,

Ordonne une mesure d'expertise judiciaire ;

Désigne pour y procéder l’expert [M] [B] demeurant [Adresse 3], [Localité 3]. : 06.88.92.57.67, Mèl : [Courriel 1],

avec pour mission de :

- Se rendre sur les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 4], après avoir dûment convoqué les parties et leurs conseils,

- Visiter et décrire précisément l'ensemble des locaux loués à usage d'hôtel-restaurant,

- Donner son avis sur le caractère polyvalent de l’immeuble ou s'il s'agit de locaux monovalents;

- Recueillir tous éléments d'information sur les travaux réalisés en 2017 ainsi que sur l'aménagement de la cave à vin, préciser si ces travaux constituent des travaux d'amélioration ou des modifications notables des caractéristiques physiques des locaux ;

- Rechercher les éléments de comparaison dans le voisinage concernant les prix pratiqués pour des locaux équivalents ;

- Évaluer, selon les méthodes professionnelles d'usage (notamment la méthode hôtelière pour la partie hébergement et la méthode par comparaison pour la partie restauration), la valeur locative des locaux à la date du 1er octobre 2024 ;

- Répondre à tous dires écrits des parties, et déposer son rapport écrit au greffe du tribunal dans un délai de six mois à compter de sa saisine ;

Fixe la consignation à 3 500 euros que la SCI L’OASIS devra consigner à la régie des recettes et avances du Tribunal Judiciaire de Vannes par virement portant la référence LOYERS COMMERCIAUX RG 25/01 au compte IBAN : FR76 1007 1560 0000 0010 0179 738 BIC : TRPUFRP1 ou par chèque bancaire à l’ordre du Régisseur d’Avances et de Recettes du Tribunal Judiciaire de Vannes dans les 3 mois suivant la notification par le greffe de la présente après quoi elle sera caduque ;

Ordonne le dépôt du rapport définitif dans les 12 mois de la consignation ; 

Dit que le rapport sera déposé sous forme numérique et papier au greffe du tribunal et adressé sous forme dématérialisée à chaque partie, un rapport sur support papier étant remis à la partie en faisant la demande à ses frais exclusifs ; 

Dit que les convocations remises par l'expert le seront sous forme dématérialisée, les convocations par voie postale étant à la charge exclusive de la partie en faisant la demande 
Dit qu'avant toute présentation de demande de prorogation ou d'augmentation de la provision, de taxe définitive l'expert devra soumettre au moins quinze jours à l'avance le projet d'ordonnance sollicité à l'avis des parties et de nous la transmettre avec l'avis des parties et le projet d'ordonnance ; 
Fixe à titre provisionnel le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2024 à la somme annuelle de 118 056 euros hors taxes et hors charges, que la SAS GOLFE HOTEL devra régler selon les modalités contractuelles en vigueur ;

Sursoit à statuer sur les autres demandes des parties, notamment au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

Ainsi jugé et prononcé le 3 septembre 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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Mise à jour de la source le 2026-09-04T20:35:08.118Z.