Cour d'appel de Metz, 1ère Chambre, 8 septembre 2026, n° 24/00257

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS













N° RG 24/00257 - N° Portalis DBVS-V-B7I-GDMA





[V]

 C/

[K], [U]









Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1], décision attaquée en date du 13 Décembre 2023, enregistrée sous le n° 18/01484

 

 

COUR D'APPEL DE METZ



1ère CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 08 SEPTEMBRE 2026







APPELANT :



Monsieur [J] [V] épouse [H]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté par Me Patrick VANMANSART, avocat au barreau de METZ







INTIMÉS :



Monsieur [Z] [K]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représenté par Me David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ



Madame [I] [U]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ







DATE DES DÉBATS : En application de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 27 Janvier 2026 tenue par M. Vincent BARRÉ, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 08 Septembre 2026, en application de l'article 450 alinéa 3 du code de procédure civile. 



GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER





COMPOSITION DE LA COUR :



PRÉSIDENT : M. DONNADIEU, Président de Chambre



ASSESSEURS : Mme FOURNEL,Conseillère

M. BARRÉ, Conseiller





ARRÊT : Contradictoire



Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par M.Christian DONNADIEU, Président de Chambre et par Mme Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE





Selon acte notarié du 10 janvier 2018, Mme [J] [V] épouse [H] (Mme [V]) a vendu à M. [Z] [K] et Mme [I] [U] une maison d'habitation située à [Localité 4] (57), [Adresse 2], « avec aisances et dépendances et terrain attenant », pour un prix de 172.500 euros, outre 10.000 euros pour les biens mobiliers également vendus.



Se prévalant de différents désordres affectant le bien vendu, M.[K] et Mme [U] (ou les consorts [A]), ont assigné Mme [J] [V] devant le tribunal de grande instance de Metz ( ultérieurement dénommé tribunal judiciaire de Metz) par acte du 27 avril 2018, afin de voir, en substance, dire et juger que Mme [V] est réputée constructeur vendeur de l'immeuble sis [Adresse 2] à Langatte, vendu à eux le 10 janvier 2018 et qu'à ce titre elle est tenue de les garantir de tous dommages relevant de la garantie décennale susceptibles d'affecter l'immeuble, et ordonner une expertise visant à décrire tous désordres relevant de la garantie décennale et notamment l'inondation en sous-sol, les fuites sur le réseau privatif d'assainissement, les défaut de la couverture et de la zinguerie, le mauvais renouvellement d'air, le dysfonctionnement du chauffage et les désordres affectant le faux plafond de la salle de bains.



Par jugement du 22 juillet 2020 le tribunal judiciaire de Metz, après avoir répondu à différentes objections présentées par Mme [V], a :


rejeté l'exception d'incompétence soulevée par Mme [V] au motif que le tribunal n'était pas compétent pour ordonner une expertise,

rejeté l'exception d'irrecevabilité également soulevée par Mme [V] à l'encontre de la demande d'expertise judiciaire,

ordonné la réouverture des débats et la révocation de l'ordonnance de clôture, et ordonné une mesure d'expertise confiée à M. [Q] [M], avec une mission complète relative aux désordres qu'il pourra constater dans l'immeuble litigieux, incluant la description des désordres, dysfonctionnements ou malfaçons affectant l'ouvrage, et l'indication des moyens à mettre en 'uvre pour y remédier.




M. [M] a adressé son rapport aux parties le 25 juillet 2022, puis au Greffe de la juridiction le 21 mars 2023.



Dans leurs dernières conclusions du 27 décembre 2022 M. [K] et Mme [U] ont sollicité à titre principal la condamnation de Mme [V] à leur verser une somme de 39 889,44 euros de dommages-intérêts, soit 33 289,94 euros au titre de la reprise des désordres constatés par l'expert, et 6 600 euros au titre de leur préjudice de jouissance.

Mme [V] s'est opposée à ces demandes, arguant notamment du fait que les acquéreurs étaient avertis des problèmes d'inondation du sous-sol, que de même ils étaient avertis de l'absence de VMC, et que le prix de vente de l'immeuble avait été réduit pour tenir compte des travaux de réfection du drainage.





Par jugement contradictoire du 13 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Metz a :


Condamné Mme [J] [V] épouse [H] à payer à M. [Z] [K] et à Mme [I] [U] la somme de 31.900 euros (trente-et-un mille neuf cents euros) en indemnisation de leur préjudice né du coût des travaux de reprise ;

rejeté le surplus de la demande en indemnisation du préjudice né du coût des travaux de reprise formée par M. [Z] [K] et Mme [I] [U],

Condamné Mme [J] [V] épouse [H] à payer à M. [Z] [K] et à Mme [I] [U] la somme de 3.300 euros (trois mille trois cents euros) en indemnisation de leur préjudice de jouissance ;

rejeté le surplus de la demande en indemnisation du préjudice de jouissance formée par M. [Z] [K] et Mme [I] [U],

Condamné Mme [J] [V] épouse [H] à payer à M. [Z] [K] et à Mme [I] [U] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Rejeté la demande de Mme [J] [V] épouse [H] formée en application des dispositions de l'article du Code de procédure civile ;

Condamné Mme [J] [V] épouse [H] aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire.




Pour se déterminer ainsi, le tribunal a rappelé qu'en application des dispositions de l'article 1792-1 du code civil, Mme [V] était réputée constructeur de l'immeuble litigieux dès lors qu'elle avait vendu après achèvement un ouvrage qu'elle avait fait construire, et qu'il importait peu que la maison ait été construite par une entreprise tierce, de sorte que Mme [V] était bien tenue de la garantie décennale vis à vis des acheteurs, la réception tacite de l'ouvrage pouvant être fixée au 1er septembre 2010.

Quant à la clause insérée à l'acte de vente, selon laquelle les acquéreurs étaient informés des infiltrations en sous-sol dues à un défaut de drainage, le tribunal a rappelé que l'action des demandeurs n'était pas fondée sur les vices cachés mais sur la garantie légale du constructeur, de sorte qu'une clause ayant pour objet d'exclure ou de limiter la responsabilité du constructeur devait être déclarée non écrite en application de l'article 1792-5 du code civil. 



Le tribunal a ensuite considéré, au vu du rapport d'expertise, que les infiltrations affectant aussi bien les murs périphériques que les murs intérieurs du sous-sol de l'habitation, consécutives à l'absence de toute pose d'un drain en périphérie de l'immeuble, constituaient des désordres de nature décennale dès lors qu'ils rendaient les pièces du sous-sol impropres à leur destination.

Il en a déduit que Mme [V] était redevable vis à vis des consorts [A] du coût des travaux préconisés par l'expert, à hauteur de 31 900 euros. Il a estimé à ce titre que les documents présentés par Mme [V] étaient insuffisants pour faire la preuve d'une réduction du prix de vente de l'immeuble à raison des travaux à effectuer.



En revanche le tribunal a estimé que l'absence de VMC ne pouvait être considérée comme un désordre de nature décennale, dès lors que l'expert n'avait relevé aucun désordre affectant l'immeuble, en lien avec cette absence de VMC.



Quant au préjudice de jouissance, le tribunal a estimé que l'impossibilité d'utiliser normalement les pièces situées au sous-sol en raison de leur forte humidité, constituait bien un trouble de jouissance, qu'en revanche le montant mensuel de 90 euros mis en compte par les demandeurs n'était pas justifié, de sorte qu'il a fixé le montant dû par Mme [V] à ce titre à la somme de 3 000 euros. Il a également admis l'existence d'un trouble de jouissance devant se manifester lors des travaux de réparation, et a retenu à ce titre la somme de 300 euros réclamée.





Par déclaration effectuée par voie dématérialisée le 13 février 2024, Mme [J] [V] a interjeté appel de ce jugement, aux fins d'annulation et subsidiairement d'infirmation, en ce que celui-ci l'a condamné à payer à M. [K] et Mme [U] les sommes de 31 900 euros en indemnisation de leur préjudice né des travaux de reprise, de 3 300 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance, de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens comprenant les frais d'expertise judiciaire.





PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES





Aux termes de ses dernières conclusions du 6 juin 2024, Mme [J] [V] épouse [H] demande à la cour de :


« Recevoir l'appel en la forme et le déclarer bien-fondé,

Y faisant droit en infirmant le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [J] [V] épouse [H] à payer aux consorts [K] - [U] les sommes de 31.900 euros, 3.300 euros outre 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire,


Statuant à nouveau,

Sur le fondement de l'article 1642 du Code Civil,


Débouter les consorts [A] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

Les condamner solidairement aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise judiciaire outre le paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ».


Au soutien de son appel, Mme [V] fait valoir que l'existence des infiltrations causées par une absence de drainage a été portée à la connaissance des acquéreurs, qui ont visité le bien et en ont été informés tant par Mme [V] que par l'agent immobilier en charge de la vente.

Elle se prévaut à ce titre de la clause apposée à l'acte notarié, signé des consorts [A], par laquelle les acquéreurs déclarent avoir été informés des infiltrations et les avoir eux-mêmes constatées, et indiquent en faire leur affaire.



Mme [V] conteste la motivation des premiers juges, qui ont considéré qu'une telle clause, relative aux vices cachés, ne pourrait faire échec à la garantie décennale. Elle estime que la motivation du jugement se réfère implicitement à un arrêt de la cour de cassation du 14 janvier 2021, qui cependant concerne la revente d'un immeuble acquis en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), alors qu'en l'espèce il s'agit de la revente d'un immeuble achevé.

Mme [V] considère par conséquent qu'il ne lui est pas interdit de se prévaloir du caractère apparent du vice, et qu'en tout état de cause la clause litigieuse ne s'analyse pas en une clause d'exclusion de la garantie décennale, prohibée par l'article 1792-5 du code civil, puisque au contraire en l'espèce, elle a fait préciser dans l'acte que le drainage était inexistant, et que les acheteurs ont déclaré en faire leur affaire personnelle. Elle estime qu'il s'agit par conséquent de la dénonciation aux acquéreurs d'un désordre existant, dont ceux-ci ont pu se convaincre eux-mêmes, et qu'ils ont accepté en connaissance de cause.

Elle considère également qu'il est bien indiqué, sans doute possible, qu'il n'y a pas de drainage, puisqu'il est indiqué à l'acte « défaut de drainage ».



Mme [V] en conclut que la garantie décennale n'a pas vocation à s'appliquer en l'espèce, et s'efface devant la volonté manifestée par les acquéreurs.



Elle conclut au rejet des demandes des consorts [A], en indiquant se fonder sur les dispositions de l'article 1642 du code civil.

Elle considère que cette solution se justifie d'autant plus que le prix de cession de la maison a été diminué afin de tenir compte des travaux à venir pour remédier à l'absence de drainage, ainsi qu'il résulte des mails de l'agent immobilier.





Aux termes de leurs dernières conclusions du 4 juin 2024, M. [Z] [K] et Mme [B] [U] concluent à voir :


« Rejeter l'appel,

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Débouter Mme [J] [V] épouse [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions,


Ajoutant au jugement rendu,


Condamner Mme [J] [V] épouse [H] à verser à M. [Z] [K] et Mme [I] [U] la somme de 5000 euros à titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers frais et dépens de la procédure ».




En réplique aux arguments de Mme [V], ils observent tout d'abord que Mme [V] conteste un unique point de droit en remettant en cause l'argumentation des premiers juges.

Ils estiment pour leur part que cette argumentation est fondée, et reproduisent in extenso la majeure partie de la motivation du tribunal.



Ils soulignent notamment la motivation par laquelle le tribunal a écarté la clause exonératoire dont Mme [V] entendait se prévaloir, ainsi que la motivation du tribunal selon laquelle le caractère caché ou visible du désordre s'apprécie, dans le domaine relevant des articles 1792 et suivants du code civil, uniquement en la personne du maître d'ouvrage, soit en l'occurrence, au jour de la réception, Mme [V].



Quant à l'arrêt de la cour de cassation en date du 14 janvier 2021, dont Mme [V] considère qu'il serait inapplicable à la situation actuelle et à la nature de la clause insérée à l'acte, les intimés répliquent qu'il ne peut être fait de distinction, au regard de cet arrêt, entre une VEFA et une vente d'immeuble classique, et qu'il importe peu que la clause excluant la garantie décennale ait une portée générale ou ne concerne qu'un élément spécifique de l'immeuble.

Ils considèrent que quelle que soit la portée de l'exclusion de garantie, celle-ci ne peut jamais empêcher un acquéreur d'agir sur le fondement de la garantie décennale, même à propos d'un désordre que l'acquéreur avait indiqué connaître. Ils rappellent à cet égard que la garantie décennale est une garantie d'ordre public, de sorte qu'il est impossible d'y déroger et que l'argumentaire de l'appelante est nécessairement voué à l'échec. Ils se réfèrent à nouveau à la motivation des premiers juges sur ce point, ainsi qu'à un arrêt de la troisième chambre de la cour de cassation en date du 28 janvier 2021, duquel il résulte que la clause de non recours ne peut faire obstacle à la mise en 'uvre de la responsabilité décennale des constructeurs.



En outre ils font valoir que l'acte de vente ne mentionne pas que le drainage est inexistant mais fait uniquement état d'un défaut de drainage, lequel n'implique pas ipso facto l'absence du drainage, le défaut du drainage étant en réalité la cause donnée aux infiltrations d'eau, qui sont principalement mises en avant dans l'acte. De même ils rappellent que l'explication donnée par Mme [V] à l'agent immobilier était que les infiltrations seraient dues à un mauvais drainage d'origine, sans qu'il soit question d'une absence de drainage.

Ainsi ils font valoir que les travaux à entreprendre ne consistent pas dans la reprise d'un drainage existant mais dans la réalisation d'un drainage qui n'avait pas été mis en 'uvre.



Par ailleurs ils soulignent que les infiltrations d'eau se sont aggravées ainsi qu'il résulte des conclusions de l'expertise, de sorte qu'il ne peut être soutenu qu'ils auraient acquis le bien en connaissance de cause des dommages et de leur évolution.

Quant à l'argument tiré du prix de vente, les appelants se réfèrent à la motivation des premiers juges, et concluent à la confirmation du jugement, y compris sur les montants alloués qui ne sont pas eux-mêmes contestés.





En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est référé aux conclusions précitées pour un plus ample exposé des moyens et arguments des parties.





Par ordonnance du 13 novembre 2025 le conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction.





MOTIFS DE LA DECISION





Il est constant que dans le cadre du présent litige et à hauteur d'appel, ne sont contestés ni les constatations et conclusions de l'expert judiciaire, ni les montants alloués par les premiers juges, mais uniquement l'absence d'application par le tribunal de la clause d'exclusion de garantie insérée dans l'acte, et l'absence de toute prise en compte du fait que les acquéreurs avaient connaissance du désordre dont ils se prévalent.



L'expert commis par le tribunal n'a pas retenu l'ensemble des doléances des consorts [A], mais uniquement les inondations en sous-sol dues à l'absence de drainage, les fuites sur le réseau d'assainissement et le mauvais renouvellement de l'air nécessitant l'installation d'une VMC.



Le tribunal n'a admis au titre des désordres relevant de la garantie décennale, que les inondations en sous-sol conséquence de l'absence de drainage, ce caractère décennal n'étant pas contesté.



La clause insérée à l'acte de vente, à laquelle se réfère Mme [V] pour soutenir que le désordre était apparent et connu, et qu'un accord existait avec les acquéreurs à propos de l'absence de drainage, est ainsi rédigée :



« ETAT DU BIEN

L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

-des vices apparents,

-des vices cachés

Qu'il a pu constater par lui-même et sur la déclaration du vendeur qu'il y a des infiltrations d'eau dans le sous-sol (défaut de drainage) et déclare en faire son affaire personnelle sans recours contre le vendeur.

S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :

-si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel,

-s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».



Il apparaît à la lecture de cette clause, que celle-ci, usuelle dans sa plus grande partie, concerne la problématique connue des vices apparents ou cachés du bien vendu.

La mention particulière relative aux infiltrations d'eau connues de l'acquéreur, n'indique nullement qu'elle aurait vocation à s'appliquer, non pas dans le cadre des articles 1641 et suivants du code civil, mais dans le cadre des relations entre un vendeur constructeur et un acquéreur.



Or il est constant que M. [K] et Mme [U] agissent à l'encontre de Mme [V] sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, et plus spécifiquement sur le fondement de l'article 1792-1 1° selon lequel est réputé constructeur de l'ouvrage toute personne qui vend, après achèvement, ou ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.

Il n'est actuellement plus contesté que Mme [V] a, vis à vis de M. [K] et de Mme [U], la qualité de constructeur de l'ouvrage, quand bien même elle aurait fait construire celui-ci par une entreprise tierce.



L'ouvrage ayant été achevé avant que Mme [V] ne le vende, il n'est pas contestable que la réception de celui-ci est intervenue largement avant sa vente. Ainsi que relevé par les premiers juges, et dans le cadre de l'application des articles 1792 et suivants du code civil, le caractère visible de certains désordres n'avait d'incidence qu'à la réception et dans les relations entre Mme [V], à l'époque maître de l'ouvrage, et les entreprises chargées de la construction.



En revanche dans la situation relevant de l'application de l'article 1792-1 1° précité, le fait que certains désordres, comme des infiltrations, aient été visibles lors de l'acquisition par les consorts [A], voire aient été connus d'eux, est sans incidence sur la garantie décennale dont reste tenu le vendeur considéré comme constructeur.



Au surplus il résulte des termes de la clause précitée, que le désordre dont avaient connaissance les acquéreurs, consistait dans les infiltrations affectant le sous-sol, la mention d'un « défaut de drainage » n'étant indiquée que pour en expliquer la cause. Or il résulte du rapport d'expertise que les infiltrations initiales se sont ponctuellement transformées en inondations pures et simples, ce qui n'était pas évoqué dans l'acte de vente.



En outre la clause litigieuse n'avertissait nullement les acquéreurs de l'absence de tout drainage. L'emploi du terme « défaut de drainage » dans une formulation ambiguë puisque proche de « défaut du drainage », n'équivaut pas à la formulation « absence de drainage », à telle enseigne que Mme [V], dans ses conclusions, utilise le plus souvent le terme d' « absence » qui ne souffre d'aucune ambiguïté.



De même l'allégation d'une baisse de prix en considération des infiltrations constatées et des travaux à prévoir, est sans incidence pour la raison principale précitée, outre le fait qu'il n'en est nullement fait mention dans l'acte notarié et que cette affirmation ne repose que sur l'attestation de l'agent immobilier ayant procédé à la vente, ce qui est insuffisant.

Mme [V] ne peut donc se prévaloir, pour écarter la garantie décennale à laquelle elle est tenue, de la connaissance par les acquéreurs du désordre constitué par les inondations récurrentes du sous-sol, dues à l'absence de toute pose d'un drainage périphérique.



Quant à l'accord qu'auraient donné les acquéreurs pour « faire leur affaire personnelle sans recours contre le vendeur » du vice précité, s'il a un intérêt dans le cadre de l'application des articles 1641 et suivants du code civil, il ne peut en revanche être invoqué dans le cadre d'une demande fondée sur les articles 1792 et 1792-1 du code civil.



Aux termes de l'article 1792-5 du code civil, « toute clause d'un contrat qui a pour objet, soit d'exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2, soit d'exclure les garanties prévues aux articles 1792-3 et 1792-6 ou d'en limiter la portée, soit d'écarter ou de limiter la solidarité prévue à l'article 1792-4, est réputée non écrite ».



Cet article ne distingue pas selon que l'exclusion est générale ou particulière, et en l'espèce, la clause précitée, si elle avertit effectivement les acquéreurs d'un désordre, a également pour but d'exclure toute responsabilité du vendeur constructeur sur ce point.

Elle a donc bien pour but de limiter la responsabilité que Mme [V] pouvait encourir par application de l'article 1792-1 du code civil, à propos des infiltrations, voire inondations, affectant l'immeuble à raison d'un « défaut de drainage », et doit donc être réputée non écrite en application de l'article 1792-5 précité.



La motivation des premiers juges doit donc être approuvée sur ce point, et le jugement n'étant pas davantage contesté, non plus que les conclusions et demandes des consorts [A] prises à hauteur d'appel, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [V] à verser aux consorts [A] les sommes de 31 900 euros au titre des travaux de reprise et 3 300 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance.



Le jugement dont appel étant confirmé dans ses dispositions principales, il le sera également dans ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.



A hauteur d'appel Mme [V] qui succombe, supportera les dépens.



Il est en outre équitable d'allouer à M. [Z] [K] et Mme [I] [U], en remboursement des frais irrépétibles exposés en appel, une indemnité de 4 000 euros.





PAR CES MOTIFS







La cour,





Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,





Y ajoutant, 







Condamne Mme [J] [V] aux entiers dépens d'appel





Condamne Mme [J] [V] à verser à M. [Z] [K] et Mme [I] [U] la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





La Greffière Le Président de chambre 

















Au nom du peuple français, 

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.