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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lille, JCP, 25 juin 2026, n° 26/01706

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 24 octobre 2024 à effet au 25 octobre 2024, la SA Habitat du Nord a donné à bail à Mme [U] [F] un logement situé [Adresse 3] 1, appartement n°C23, à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 530,82 euros, pour une durée de six ans renouvelable.
Par acte sous seing privé du même jour, à effet au 25 octobre 2025, la SA Habitat du Nord a donné à bail à Mme [U] [F] un garage accessoire au logement, situé à la même adresse, emplacement n°59, moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 41,81 euros, outre une provision sur charges de 2,65 euros, pour une durée de trois mois renouvelable.
Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2025, la SA Habitat du Nord a fait signifier à Mme [U] [F] un commandement de lui payer dans les deux mois la somme principale de 3 185,62 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Nord (Ccapex) le 2 juin 2025. 
Par décision du 11 juin 2025, la commission de surendettement des particuliers du Nord a déclaré recevable la demande de Mme [U] [F] tendant au traitement de sa situation de surendettement.
Par décision du 24 septembre 2025, la commission de surendettement des particuliers du Nord a imposé le rééchelonnement des dettes de Mme [U] [F] (dont celle détenue par son bailleur) sur une durée de 84 mois au taux de 2,0%, en retenant une mensualité de remboursement de 242 euros.
Par une décision du 25 février 2026, la commission de surendettement des particuliers du Nord a déclaré recevable la nouvelle demande de Mme [U] [F] tendant au traitement de sa situation de surendettement, déposée à la suite de la dénonciation du plan imposé le 24 septembre 2025.
Puis, par acte signifié par commissaire de justice en date du 26 janvier 2026, la SA Habitat du Nord a fait assigner Mme [U] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :
−€€€€€€€ Constater, à défaut, ordonner la résiliation des contrats de location et dire que par conséquent Mme [U] [F] est occupante sans droit ni titre ;
−€€€€€€€ Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [U] [F] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;
−€€€€€€€ Sous réserves des acomptes versés qui seront le cas échéant justifiés lors de l’audience, entendre condamner Mme [U] [F] au paiement :
o   De la somme de 7 526,73 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 26/01/2026 avec intérêts légaux à compter de la présente assignation ;
o   D’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation des baux et ce jusqu’à libération complète des locaux et révisable selon les dispositions contractuelles du bail ;
o   De la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
o   De tous les frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, l’assignation, des actes de procédure qui suivront et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'elle a été mise en demeure de le faire par commandement de payer, qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 26 janvier 2026.
L’enquête de la plateforme de prévention des expulsions, réalisée le 9 mars 2026, a été réceptionnée avant l’audience. Elle indique que Mme [U] [F] réside dans le logement avec son fils mineur, qu’elle perçoit mensuellement 1 240,00 euros d’allocations chômage et 199,00 euros de prestations familiales.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 mars 2026.
A cette audience, la SA Habitat du Nord est représentée par Mme [X] [C], régulièrement munie d'un pouvoir pour ce faire. Elle maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 7 634,59 euros à la date du 11 mars 2026. Elle précise qu’un plan d’apurement conventionnel prévoit le paiement du loyer et de la somme de 121 euros supplémentaire afin de régler la dette. Elle s’en rapporte à l’appréciation du juge s’agissant de l’octroi des délais de paiement et de la suspension de la clause résolutoire,
Mme [U] [F] comparaît en personne. Elle reconnaît le principe et le montant de la dette.
A l’issue de l’audience, l’affaire est mise en délibéré au 28 mai 2026 et a été prorogée au 25 juin 2026.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la loi applicable
Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.
Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
La SA Habitat du Nord justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 02 juin 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation du 26 janvier 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La SA Habitat du Nord justifie avoir notifié l’assignation du 26 janvier 2026 visant à obtenir l’expulsion de Mme [U] [F] à la préfecture du Nord le même jour, soit plus de six semaines avant la date de l’audience du 12 mars 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
L’action en résiliation des baux est donc recevable.
Sur l’absence de résiliation du bail d’habitation
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 telles que révisées par de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Néanmoins, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).
En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail, conclu postérieurement à l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions de l’article précité, prévoit un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux pour constater l’acquisition de la clause résolutoire. C’est donc le délai de deux mois, contractuellement prévu, qu’il convient d’appliquer.
La S.A HABITAT DU NORD justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 30 mai 2025, fait signifier à Mme [U] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir le règlement d’une somme de 3 185,62 euros dans un délai de deux mois au titre des loyers et charges impayés.
Or, le 11 juin 2025, avant l’expiration dudit délai, la commission de surendettement des particuliers du Nord a déclaré recevable la demande de Mme [U] [F] tendant au traitement de sa situation de surendettement.
A compter de cette date, Mme [U] [F] avait interdiction de payer ses dettes non alimentaires nées avant la date de la décision. Il lui était donc interdit de régler les causes du commandement de payer. Il en résulte que l’acquisition de la clause résolutoire n’a pas pu intervenir.
Les demandes tendant à la résiliation et à l’expulsion de la locataire seront donc rejetées.
Sur les sommes dues
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
La S.A HABITAT DU NORD verse aux débats les pièces suivantes :
-        les contrats de baux souscrits entre les parties le 24 octobre 2024 ;
-        le commandement de payer visant la clause résolutoire des baux, en date du 30 mai 2025 ;
-        le décompte de la créance arrêté au 11 mars 2026, mois de février 2026 inclus.
Il résulte de ces pièces que Mme [U] [F] reste à devoir à la SA Habitat du Nord la somme de 7 998,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.  
Mme [U] [F] ne conteste pas cette dette.
Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, soit 7,62 euros, conformément aux prescriptions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation.
Il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais de procédure inclus dans le décompte mais qui ne sont pas dus au titre des loyers et charges impayés mais à celui des dépens de l’instance, soit la somme totale de 366,27 euros.
Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 7 625,00 euros.
Mme [U] [F] sera donc condamnée à payer à la SA Habitat du Nord la somme de 7 625,00 euros au titre des loyers et charges impayés (du logement et du garage) arrêtés au 11 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, outre des intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2026, date de l’assignation, pour la somme de 7 526,73 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
Sur l’incidence de la procédure de surendettement
Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.



En l’espèce, il ressort de l’historique de compte produit par le bailleur que Mme [U] [F] a effectué le 5 mars 2026 un paiement à hauteur de 415,00 euros, avant l’audience, ce qui correspond à sa part de loyer restant à charge (291,33 euros) augmentée de 123 euros.
Elle a donc bien repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience du 12 mars 2026. 
Compte tenu de ces éléments, de la situation financière de la débitrice, de sa nouvelle demande de traitement de sa situation de surendettement déclarée recevable le 25 février 2026, de l’orientation du dossier de la locataire vers un rétablissement personnel et de l’absence d’opposition du bailleur, Mme [U] [F] sera autorisée à se libérer de sa dette par versements successifs de 10 euros par mois jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.
A défaut de paiement d’une seule échéance dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la dette locative redeviendra entièrement exigible.
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Mme [U] [F], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, à l’exclusion toutefois de la notification à la préfecture et à la Ccapex compte tenu du rejet de la demande de résiliation et d’expulsion.
Il n’y a pas lieu non plus à condamner la défenderesse à payer des actes de procédure qui n’ont pas encore été entrepris pour les besoins de la présente procédure et qui sont, à ce stade, purement hypothétiques. La SA Habitat du Nord sera donc déboutée de sa condamnation du défendeur à payer des actes de procédure futurs, relatifs notamment à des mesures conservatoires.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Au regard de la situation respective des parties et de l’équité au regard de la présente décision, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.


PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
Déclare l’action de la S.A Habitat du Nord recevable ;
Déboute la SA Habitat du Nord de sa demande concernant la résiliation du bail et de toutes les demandes subséquentes, notamment celle tenant à l’expulsion de la locataire ;
Condamne Mme [U] [F] à payer à la SA Habitat du Nord la somme de 7 625,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 11 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2026, date de l’assignation, sur la somme de 7 526,73 euros et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus ;
Autorise Mme [U] [F] à se libérer de sa dette locative par mensualités de 10 euros jusqu’à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;
Dit que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 28 du mois, et pour la première fois le 28 du mois suivant la signification du présent jugement, en plus du paiement du loyer courant et de la provision sur charge ;
Dit que cette condamnation en paiement s’exécutera ensuite dans les délais, limites et modalités prévues par les décisions de la commission de surendettement des particuliers du Nord et, le cas échéant, du juge du surendettement ;
Dit qu’à défaut de paiement d’une mensualité 15 jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;
Condamne Mme [U] [F] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, à l’exclusion des coûts de la notification à la Ccapex et à la préfecture ;
Déboute la SA Habitat du Nord de sa demande au titre des actes de procédure futurs et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires ;
Déboute la S.A Habitat du Nord de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;
Rappelle que ce jugement est susceptible d’appel dans le délai d’un mois à compter de sa notification.
La cadre-greffière                                                   La juge des contentieux de la protection

Dispositif

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Localité 2]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 26/01706 - N° Portalis DBZS-W-B7K-2PJB


JUGEMENT 

DU : 25 Juin 2026





SA HABITAT DU NORD


C/

[U] [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 25 Juin 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


SA HABITAT DU NORD, dont le siège social est sis [Adresse 1]



représentée par Mme [X] [C], munie d'un mandat écrit 

ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [U] [F], demeurant [Adresse 2]



comparante en personne 




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Mars 2026 

Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 25 Juin 2026, après prorogation, par Julie DOMENET, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Cadre Greffier



















EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte sous seing privé en date du 24 octobre 2024 à effet au 25 octobre 2024, la SA Habitat du Nord a donné à bail à Mme [U] [F] un logement situé [Adresse 3] 1, appartement n°C23, à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 530,82 euros, pour une durée de six ans renouvelable.
Par acte sous seing privé du même jour, à effet au 25 octobre 2025, la SA Habitat du Nord a donné à bail à Mme [U] [F] un garage accessoire au logement, situé à la même adresse, emplacement n°59, moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 41,81 euros, outre une provision sur charges de 2,65 euros, pour une durée de trois mois renouvelable.
Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2025, la SA Habitat du Nord a fait signifier à Mme [U] [F] un commandement de lui payer dans les deux mois la somme principale de 3 185,62 euros au titre des loyers et charges impayés, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Nord (Ccapex) le 2 juin 2025. 
Par décision du 11 juin 2025, la commission de surendettement des particuliers du Nord a déclaré recevable la demande de Mme [U] [F] tendant au traitement de sa situation de surendettement.
Par décision du 24 septembre 2025, la commission de surendettement des particuliers du Nord a imposé le rééchelonnement des dettes de Mme [U] [F] (dont celle détenue par son bailleur) sur une durée de 84 mois au taux de 2,0%, en retenant une mensualité de remboursement de 242 euros.
Par une décision du 25 février 2026, la commission de surendettement des particuliers du Nord a déclaré recevable la nouvelle demande de Mme [U] [F] tendant au traitement de sa situation de surendettement, déposée à la suite de la dénonciation du plan imposé le 24 septembre 2025.
Puis, par acte signifié par commissaire de justice en date du 26 janvier 2026, la SA Habitat du Nord a fait assigner Mme [U] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :
−€€€€€€€ Constater, à défaut, ordonner la résiliation des contrats de location et dire que par conséquent Mme [U] [F] est occupante sans droit ni titre ;
−€€€€€€€ Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [U] [F] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;
−€€€€€€€ Sous réserves des acomptes versés qui seront le cas échéant justifiés lors de l’audience, entendre condamner Mme [U] [F] au paiement :
o   De la somme de 7 526,73 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 26/01/2026 avec intérêts légaux à compter de la présente assignation ;
o   D’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation des baux et ce jusqu’à libération complète des locaux et révisable selon les dispositions contractuelles du bail ;
o   De la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
o   De tous les frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, l’assignation, des actes de procédure qui suivront et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu'elle a été mise en demeure de le faire par commandement de payer, qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.
Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord le 26 janvier 2026.
L’enquête de la plateforme de prévention des expulsions, réalisée le 9 mars 2026, a été réceptionnée avant l’audience. Elle indique que Mme [U] [F] réside dans le logement avec son fils mineur, qu’elle perçoit mensuellement 1 240,00 euros d’allocations chômage et 199,00 euros de prestations familiales.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 mars 2026.
A cette audience, la SA Habitat du Nord est représentée par Mme [X] [C], régulièrement munie d'un pouvoir pour ce faire. Elle maintient les demandes telles que contenues dans son assignation, actualisant toutefois la dette locative à la somme de 7 634,59 euros à la date du 11 mars 2026. Elle précise qu’un plan d’apurement conventionnel prévoit le paiement du loyer et de la somme de 121 euros supplémentaire afin de régler la dette. Elle s’en rapporte à l’appréciation du juge s’agissant de l’octroi des délais de paiement et de la suspension de la clause résolutoire,
Mme [U] [F] comparaît en personne. Elle reconnaît le principe et le montant de la dette.
A l’issue de l’audience, l’affaire est mise en délibéré au 28 mai 2026 et a été prorogée au 25 juin 2026.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur la loi applicable
Le contrat en cause est un contrat de louage d'immeuble ou d'occupation d'un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d'ordre public et doivent donc être appliquées d'office par le juge.
Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail
La SA Habitat du Nord justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 02 juin 2025, soit plus de deux mois avant l'assignation du 26 janvier 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La SA Habitat du Nord justifie avoir notifié l’assignation du 26 janvier 2026 visant à obtenir l’expulsion de Mme [U] [F] à la préfecture du Nord le même jour, soit plus de six semaines avant la date de l’audience du 12 mars 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
L’action en résiliation des baux est donc recevable.
Sur l’absence de résiliation du bail d’habitation
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 telles que révisées par de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Néanmoins, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).
En l’espèce, la clause résolutoire contenue dans le bail, conclu postérieurement à l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions de l’article précité, prévoit un délai de deux mois à partir de la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux pour constater l’acquisition de la clause résolutoire. C’est donc le délai de deux mois, contractuellement prévu, qu’il convient d’appliquer.
La S.A HABITAT DU NORD justifie avoir, par acte de commissaire de justice du 30 mai 2025, fait signifier à Mme [U] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire afin d’obtenir le règlement d’une somme de 3 185,62 euros dans un délai de deux mois au titre des loyers et charges impayés.
Or, le 11 juin 2025, avant l’expiration dudit délai, la commission de surendettement des particuliers du Nord a déclaré recevable la demande de Mme [U] [F] tendant au traitement de sa situation de surendettement.
A compter de cette date, Mme [U] [F] avait interdiction de payer ses dettes non alimentaires nées avant la date de la décision. Il lui était donc interdit de régler les causes du commandement de payer. Il en résulte que l’acquisition de la clause résolutoire n’a pas pu intervenir.
Les demandes tendant à la résiliation et à l’expulsion de la locataire seront donc rejetées.
Sur les sommes dues
Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.
La S.A HABITAT DU NORD verse aux débats les pièces suivantes :
-        les contrats de baux souscrits entre les parties le 24 octobre 2024 ;
-        le commandement de payer visant la clause résolutoire des baux, en date du 30 mai 2025 ;
-        le décompte de la créance arrêté au 11 mars 2026, mois de février 2026 inclus.
Il résulte de ces pièces que Mme [U] [F] reste à devoir à la SA Habitat du Nord la somme de 7 998,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.  
Mme [U] [F] ne conteste pas cette dette.
Il convient de déduire de cette somme le montant total des prélèvements effectués mensuellement au titre des frais d’enquête sociale, en l’absence de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à renvoyer l’enquête sociale, soit 7,62 euros, conformément aux prescriptions de l'article L. 442-5 du code de la construction et de l'habitation.
Il convient encore de déduire du montant de la dette les divers frais de procédure inclus dans le décompte mais qui ne sont pas dus au titre des loyers et charges impayés mais à celui des dépens de l’instance, soit la somme totale de 366,27 euros.
Déduction faite de l’ensemble de ces sommes, la dette locative s’élève à la somme de 7 625,00 euros.
Mme [U] [F] sera donc condamnée à payer à la SA Habitat du Nord la somme de 7 625,00 euros au titre des loyers et charges impayés (du logement et du garage) arrêtés au 11 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, outre des intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2026, date de l’assignation, pour la somme de 7 526,73 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.
Sur l’incidence de la procédure de surendettement
Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.



En l’espèce, il ressort de l’historique de compte produit par le bailleur que Mme [U] [F] a effectué le 5 mars 2026 un paiement à hauteur de 415,00 euros, avant l’audience, ce qui correspond à sa part de loyer restant à charge (291,33 euros) augmentée de 123 euros.
Elle a donc bien repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience du 12 mars 2026. 
Compte tenu de ces éléments, de la situation financière de la débitrice, de sa nouvelle demande de traitement de sa situation de surendettement déclarée recevable le 25 février 2026, de l’orientation du dossier de la locataire vers un rétablissement personnel et de l’absence d’opposition du bailleur, Mme [U] [F] sera autorisée à se libérer de sa dette par versements successifs de 10 euros par mois jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.
A défaut de paiement d’une seule échéance dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la dette locative redeviendra entièrement exigible.
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Mme [U] [F], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, à l’exclusion toutefois de la notification à la préfecture et à la Ccapex compte tenu du rejet de la demande de résiliation et d’expulsion.
Il n’y a pas lieu non plus à condamner la défenderesse à payer des actes de procédure qui n’ont pas encore été entrepris pour les besoins de la présente procédure et qui sont, à ce stade, purement hypothétiques. La SA Habitat du Nord sera donc déboutée de sa condamnation du défendeur à payer des actes de procédure futurs, relatifs notamment à des mesures conservatoires.
Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Au regard de la situation respective des parties et de l’équité au regard de la présente décision, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Le jugement est de plein droit exécutoire par provision en application de l'article 514 du code de procédure civile à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, ni d’en rappeler le principe applicable de plein droit au dispositif de ce jugement.


PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire, rendu après débats publics, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
Déclare l’action de la S.A Habitat du Nord recevable ;
Déboute la SA Habitat du Nord de sa demande concernant la résiliation du bail et de toutes les demandes subséquentes, notamment celle tenant à l’expulsion de la locataire ;
Condamne Mme [U] [F] à payer à la SA Habitat du Nord la somme de 7 625,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 11 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2026, date de l’assignation, sur la somme de 7 526,73 euros et à compter de la signification de la présente décision sur le surplus ;
Autorise Mme [U] [F] à se libérer de sa dette locative par mensualités de 10 euros jusqu’à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;
Dit que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 28 du mois, et pour la première fois le 28 du mois suivant la signification du présent jugement, en plus du paiement du loyer courant et de la provision sur charge ;
Dit que cette condamnation en paiement s’exécutera ensuite dans les délais, limites et modalités prévues par les décisions de la commission de surendettement des particuliers du Nord et, le cas échéant, du juge du surendettement ;
Dit qu’à défaut de paiement d’une mensualité 15 jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette redeviendra immédiatement exigible ;
Condamne Mme [U] [F] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, à l’exclusion des coûts de la notification à la Ccapex et à la préfecture ;
Déboute la SA Habitat du Nord de sa demande au titre des actes de procédure futurs et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires ;
Déboute la S.A Habitat du Nord de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;
Rappelle que ce jugement est susceptible d’appel dans le délai d’un mois à compter de sa notification.
La cadre-greffière                                                   La juge des contentieux de la protection
 
 
 



EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE


A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ; 

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ; 

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ; 

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la consommation L733-4, code de la consommation L741-1, code de la consommation L732-1, code de la construction et de l'habitation L442-5). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-09-10T18:14:23.085Z.