Tribunal judiciaire de Paris, Charges de copropriété, 10 septembre 2026, n° 25/07067

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me TURBÉ 
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me TURBÉ 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 25/07067 - 
N° Portalis 352J-W-B7J-C74TA

N° MINUTE : 




Assignation du :
10 Juin 2025






JUGEMENT 
rendu le 10 Septembre 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS STARES FRANCE société par actions simplifiée au capital, prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège. 
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Bruno TURBÉ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0237


DÉFENDEUR

La S.A.R.L. IMMO 93, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. 
[Adresse 3]
[Localité 3]

Non représentée 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Décision du 10 Septembre 2026
Charges de copropriété
 N° RG 25/07067 - N° Portalis 352J-W-B7J-C74TA


Madame Sarah CASSIUS, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 26 Mai 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 10 Septembre 2026. 

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SARL IMMO 93 est propriétaire des lots de copropriété n°1,2,3, 26, 28 et 29 d'un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 4].

Par exploit d'huissier signifié le 10 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] à Paris a fait assigner la SARL IMMO 93 en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 18 février 2026. 

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

- homologuer le protocole d’accord transactionnel en date du 14 novembre 2022 arrêtant la dette de la SARL IMMO 93 à la somme de 19.327, 84 euros ;
- condamner la SARL IMMO 93 au paiement de la somme de 8.398,56 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 mai 2025, 2ème appel de charge de l’année 2025 inclus;
- condamner la SARL IMMO 93 au paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner la SARL IMMO 93 au paiement des entiers dépens ;
- condamner la SARL IMMO 93 au paiement de la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- dire n'y avoir lieu d'écarter l’exécution provisoire de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. 

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), la SARL IMMO 93 n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 18 février 2026, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 26 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 
MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur l’homologation du protocole d’accord 

La transaction, aux termes des articles 2044 et 2052 du code civil, est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître par des concessions réciproques. Ce contrat doit être rédigé par écrit, et revêt l’autorité de la chose jugée en dernier ressort.

L’article 384 du code de procédure civile prévoit que l’extinction de l’instance résulte de la transaction et est constatée par une décision de dessaisissement ; il appartient au juge de donner force exécutoire à l’acte constatant l’accord des parties, que celui-ci intervienne devant lui ou ait été conclu hors sa présence.

Les articles 1565 et suivants du code de procédure civile précisent que l'accord auquel sont parvenues les parties à une transaction peut être soumis, aux fins de le rendre exécutoire, à l'homologation du juge compétent pour connaître du contentieux dans la matière considérée. Le juge à qui est soumis l'accord ne peut en modifier les termes.

Il statue sur la requête qui lui est présentée sans débat, à moins qu'il n'estime nécessaire d'entendre les parties. S'il est fait droit à la requête, tout intéressé peut en référer au juge qui a rendu la décision. La décision qui refuse d'homologuer l'accord peut faire l'objet d'un appel.

Le syndicat de copropriété [Adresse 4] à [Localité 1] et la SARL IMMO 93 ont signé le 14 décembre 2022 un protocole d’accord transactionnel, suivant lequel la SARL IMMO 93 reconnaît devoir à la copropriété la somme de 20.527, 84 € se décomposant de la somme de 19.327, 84 € solde arrêté au 5 décembre 2022, 4ème appel de charge de l’année 2022 inclus et la somme de 1200 € TTC au titre de la rédaction du protocole, la somme totale devant être régler par virement bancaire en 20 versements mensuels de 1000€ chacun le 5 de chaque mois puis un dernier virement de 527, 84€ à titre de solde.

Il convient par conséquent d’homologuer ledit accord, qui sera annexé à la présente ordonnance, afin de pouvoir s’y reporter pour connaître la teneur des obligations réciproques des parties.

2 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.


En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SARL IMMO 93 est propriétaire des lots n°1,2,3, 26, 28 et 29 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 27 juin 2022, 28 juin 2023, 11 juillet 2024 , par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 19 mai 2025.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SARL IMMO 93, déduction faite des frais de recouvrement et de la dette au 31 décembre 2022 ayant fait l’objet du protocole d’accord du 14 décembre 2022, est débiteur de 37.536, 45 euros et est créditeur de 29.683, 89 euros (déduction faite des sommes versées en exécution du protocole d’accord), soit un solde débiteur de 7852, 56 euros.

La SARL IMMO 93 ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 19 mai 2025, appel de charges du 2ème trimestre 2025 inclus, compte des charges de l’année 2024 réalisés.
B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.


En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme des sommes de 66 euros (mise en demeure 5 août 2024) 66 euros (mise en demeure 4 novembre 2024), 348 euros (3 février 2025 constitution dossier avocats), 66 euros (relance après mise en demeure 7 février 2025) au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

Les justificatifs de l’envoi par lettre recommandée et de la réception de ces courriers par la SARL IMMO 93 n’étant pas produits, ces frais ne seront pas retenus. 

En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. 

Il n’est pas justifié des diligences exceptionnelles visées dans le décompte de charges pour transmission du dossier à l’avocat.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

Décision du 10 Septembre 2026
Charges de copropriété
 N° RG 25/07067 - N° Portalis 352J-W-B7J-C74TA

3 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SARL IMMO 93 de ses obligations.

À l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SARL IMMO 93 a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges.

Il ressort en outre des pièces communiquées que la SARL IMMO 93 a d’ores et déjà été débitrice et a signé un protocole d’accord transactionnel en date du 14 décembre 2022 reconnaissant devoir la somme de 19.327, 84 € au titre des charges arrêtées au 5 décembre 2022 et s’engageant à s’acquitter de cette somme par versements mensuels.

Or, il ressort de l’extrait de compte que la SARL IMMO 93 a exécuté le protocole d’accord et réaliser des virements réguliers en 2023, a continué à exécuter le protocole d’accord en 2024 mais a suspendu ses paiements réguliers de charge et a procédé à un virement conséquent même si insuffisant le 10 avril 2025. 


Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. 

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. 

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que la SARL IMMO 93 a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. 

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les intérêts

L'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ». 

L'intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 10 juin 2025, date de signification de l'assignation.

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

La SARL IMMO 93, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SARL IMMO 93 sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Décision du 10 Septembre 2026
Charges de copropriété
 N° RG 25/07067 - N° Portalis 352J-W-B7J-C74TA

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE l'accord total intervenu entre les parties sur la créance du syndicat de copropriété [Adresse 4] à [Localité 1] arrêtée au 5 décembre 2022, 4ème appel de charge de l’année 2022 inclus et HOMOLOGUE en conséquence le protocole d’accord transactionnel conclu le 14 décembre 2022 par le syndicat de copropriété [Adresse 4] à [Localité 1] et la SARL IMMO 93 ;

Condamne la SARL IMMO 93 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] les sommes de :

- 7852, 56 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 19 mai 2025, appel de charges du 2ème trimestre 2025 inclus, compte des charges de l’année 2024 réalisé), avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2025 ;

- 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 1] de sa demande en paiement de dommages et intérêts et des frais de recouvrement ;

Condamne la SARL IMMO 93 au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 


Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Septembre 2026.

La Greffière La Présidente