Tribunal judiciaire de Paris, Charges de copropriété, 10 septembre 2026, n° 24/05868

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me DERER
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me DERER


■


Charges de copropriété

 
N° RG 24/05868 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C4TXB

N° MINUTE : 




Assignation du :
30 Avril 2024






JUGEMENT 
rendu le 10 Septembre 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet GLF [P] [W], SAS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège. 
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Vincent DERER de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0049


DÉFENDEURS

Madame [K] [S]
Monsieur [V] [A] 
[Adresse 3]
[Localité 3]

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Décision du 10 Septembre 2026
Charges de copropriété
 N° RG 24/05868 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4TXB


Madame Hélène SAPEDE, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 26 Mai 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 10 Septembre 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [V] [A] et Mme [K] [S] sont propriétaires des lots de copropriété n°10 et 28 dépendant d'un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Par acte du 30 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] à Paris a fait assigner M. [V] [A] et Mme [K] [S] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 30 janvier 2025. 

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1240 du code civil, il demande au tribunal de :

- condamner solidairement et à défaut in solidum M. [V] [A] et Mme [K] [S] au paiement de la somme de 13 615,95 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024 inclus, avant répartition des charges de l’exercice 2023, et avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- condamner solidairement et à défaut in solidum M. [V] [A] et Mme [K] [S] au paiement de la somme de 134 euros, au titre des frais de recouvrement ;
- condamner solidairement et à défaut in solidum M. [V] [A] et Mme [K] [S] au paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner solidairement et subsidiairement in solidum, M. [V] [A] et Mme [K] [S] au paiement des entiers dépens ;
- condamner solidairement et à défaut in solidum M. [V] [A] et Mme [K] [S] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- dire n'y avoir lieu d'écarter l’exécution provisoire de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. 

Respectivement cités à personne et à domicile, M. [V] [A] et Mme [K] [S] n’ont pas comparu à l'instance. Il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 18 mars 2026, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 26 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 



MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [V] [A] et Mme [K] [S] sont propriétaires des lots n°10 et 28 dépendant de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 octobre 2023, lors de laquelle l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes de l’année 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2024 et 2025, et voté la réalisation de divers travaux ;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs ;
- les répartitions de charges pour les années 2020, 2021 et 2022. 

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [V] [A] et Mme [K] [S] - déduction faite des sommes de 1 217,82 euros correspondant au solde antérieur à janvier 2022 pour lequel les procès-verbaux d’assemblées générales ne sont pas produits et de 134 euros au titre des frais de mise en demeure - est débiteur de 12 398,13 euros.

M. [V] [A] et Mme [K] [S] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er avril 2024.

En application de l'article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou de la justification d'une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis des lots, qui ne se présume point, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Il n'y pas lieu non plus de prononcer de condamnation in solidum, qui concerne les condamnations prononcées à l'encontre des responsables d'un même dommage.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

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- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 134 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, correspondant au coût de deux mises en demeure. 

Les mises en demeure imputés dans le décompte des sommes dues ne sont cependant pas produites aux débats. 

En conséquence, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier des frais de recouvrement qu’il dit avoir exposés, sa demande de ce chef sera rejetée. 


2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).
*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par M. [V] [A] et Mme [K] [S] de leurs obligations.

À l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et les copropriétaires, il apparaît que M. [V] [A] et Mme [K] [S] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès juillet 2022.

Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier des défendeurs. Par ailleurs, la durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.
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Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner in solidum M. [V] [A] et Mme [K] [S] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.


3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les intérêts

L'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ». 

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, l'intérêt au taux légal sera dû à compter du 30 avril 2024, date de signification de l'assignation.

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

M. [V] [A] et Mme [K] [S], parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. 


- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 
Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, M. [V] [A] et Mme [K] [S] seront en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 
PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [V] [A] et Mme [K] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] la somme de 12 398,13 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er avril 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024 ;

Condamne in solidum M. [V] [A] et Mme [K] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] les sommes de 1 000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [V] [A] et Mme [K] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] la somme de 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne in solidum M. [V] [A] et Mme [K] [S] au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à la Selafa [Localité 5] de recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ;

Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 


Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Septembre 2026.


La Greffière La Présidente