Tribunal judiciaire de Paris, Charges de copropriété, 10 septembre 2026, n° 25/07379

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me FOIRIEN
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me FOIRIEN 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 25/07379 - 
N° Portalis 352J-W-B7J-C765E

N° MINUTE : 




Assignation du :
10 Juin 2025






JUGEMENT 
rendu le 10 Septembre 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la Société MAVILLE IMMOBILIER, SAS, pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 2] 
[Localité 2]

Représenté par Maître Jean FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #U0008


DÉFENDEURS

Monsieur [U] [N]
Madame [C] [N] 
[Adresse 3]
[Localité 3]

Non représentés


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Décision du 10 Septembre 2026
Charges de copropriété
 N° RG 25/07379 - N° Portalis 352J-W-B7J-C765E


Madame Hélène SAPEDE, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 26 Mai 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 10 Septembre 2026.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [U] [N] et Mme [C] [N] sont propriétaires des lots de copropriété n°19 et 109 dépendant d'un immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 4]. 

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 11 décembre 2024, retournée à l’expéditeur, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure M. [U] [N] de payer la somme de 3 097,46 euros au titre des charges de copropriété.

Par acte extrajudiciaire du 11 février 2025, le syndicat des copropriétaires a fait signifier à M. [U] [N] une sommation d’avoir à payer la somme de 6 651,53 euros au titre de charges de copropriété impayées. 

Par acte du 10 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] à Paris a fait assigner M. [U] [N] et Mme [C] [N] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 11 mars 2026, et aux fins de voir : 

- condamner solidairement M. [U] [N] et Mme [C] [N] au paiement de la somme de 9 293,74 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 13 mai 2025, et avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 décembre 2024;
- condamner solidairement M. [U] [N] et Mme [C] [N] au paiement de la somme de 901,42 euros, au titre des frais de recouvrement;
- condamner solidairement M. [U] [N] et Mme [C] [N] au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner solidairement M. [U] [N] et Mme [C] [N] au paiement des entiers dépens ;
- condamner solidairement M. [U] [N] et Mme [C] [N] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- ordonner l’exécution provisoire.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. 

Cités à domicile M. [U] [N] et Mme [C] [N] n’ont pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 11 mars 2026, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 26 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, que M. [U] [N] et Mme [C] [N] sont propriétaires des lots n°19 et 109 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4] à [Localité 4].
Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 10 mai 2023, 29 mai 2024 et 28 juin 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2022 et 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux et, notamment, des travaux de ravalement de façade;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs ;
- un relevé de compte pour la période courant du 1er juillet 2024 au 13 mai 2025. 

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [U] [N] et Mme [C] [N], déduction faite du solde antérieur et des frais de recouvrement, est débiteur de 9 089,63 euros.

M. [U] [N] et Mme [C] [N] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront condamnés au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 13 mai 2025. 

En application de l'article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou de la justification d'une stipulation contractuelle permettant de retenir la solidarité entre les copropriétaires indivis des lots, qui ne se présume point, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Il n'y pas lieu non plus de prononcer de condamnation in solidum, qui concerne les condamnations prononcées à l'encontre des responsables d'un même dommage.


B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 901,42 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance consécutivement au courrier intitulé « mise en demeure en LRAR » daté du 11 décembre 2024. 

Or, si ce courrier, produit aux débats, met en demeure « Mme ou M. [N] » de régler sous 8 jours la somme de 3 097,46 euros, il a été retourné à l’expéditeur et il convient de relever qu’il n’a été adressé qu’en un seul exemplaire aux deux défendeurs, de sorte que le tribunal ne peut déterminer à qui la mise en demeure invoquée a été adressée. En outre, la créance invoquée dans ce courrier n’est pas justifiée, aucun décompte n’y étant. 

Compte tenu de ces éléments, et alors que ce courrier daté du 11 décembre 2024 ne peut être qualifié de mise en demeure préalable au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il sera considéré que le caractère nécessaire de ces frais n’est pas établi. Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef. 


2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par M. [U] [N] et Mme [C] [N] de leurs obligations.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. 

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. 

En outre, alors que la bonne foi des débiteurs doit être présumée, il n'est pas démontré que M. [U] [N] et Mme [C] [N] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières, d’autant qu’il resort des pieces produites que la dette des époux [N] est consecutive au vote des travaux de ravalement de façade.

En consequence, faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. 


3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les intérêts

L'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ». 

Faute pour le demandeur de produire les bordereaux d'accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier à chacun des défendeurs, l'intérêt au taux légal sera dû à compter du 10 juin 2025, date de signification de l'assignation.


- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

M. [U] [N] et Mme [C] [N], parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance.
- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, M. [U] [N] et Mme [C] [N] seront en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. Le présent jugement est donc exécutoire à titre provisoire sans qu’il n’y ait lieu de le mentionner expressément aux termes de son dispositif. 


PAR CES MOTIFS,


Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [U] [N] et Mme [C] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] la somme de 9 089,63 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 13 mai 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2025 ;

Condamne in solidum M. [U] [N] et Mme [C] [N] aux dépens ; 

Condamne in solidum M. [U] [N] et Mme [C] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 1] la somme de 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Septembre 2026.


La Greffière La Présidente