Tribunal judiciaire de Paris, Charges de copropriété, 10 septembre 2026, n° 25/08660

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me TRONCQUEE
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me TRONCQUEE 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 25/08660 - 
N° Portalis 352J-W-B7J-DAAK6

N° MINUTE : 




Assignation du :
10 Juin 2025






JUGEMENT 
rendu le 10 Septembre 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 2], représenté par son synd ic ANDRE GRIFFATON, SAS, agissants poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité 
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représenté par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0351



DÉFENDEURS

Madame [Y] [H]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Monsieur [Q] [H]
[Adresse 4]
[Localité 4]

Non représentés 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Décision du 10 Septembre 2026
Charges de copropriété
 N° RG 25/08660 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAAK6

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Hélène SAPEDE, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 26 Mai 2026 tenue en audience publiqueavis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 10 Septembre 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [Y] [H] et M. [Q] [H] sont propriétaires du lot de copropriété n°31 dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2]. 

Par lettre recommandée du 14 octobre 2024 avec avis de réception du 15 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure l’indivision [H] de payer la somme de 8 473,95 euros au titre des charges de copropriété.

Par actes des 10 juin et 8 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à Paris a fait assigner Mme [Y] [H] et M. [Q] [H] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 11 mars 2026. 

Par conclusions notifiées par RPVA le 13 février 2026 et signifiées à Mme [Y] [H] et à M. [Q] [H] le 4 février 2026, il demande au tribunal, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :
- condamner solidairement Mme [Y] [H] et M. [Q] [H] au paiement de la somme de 5 179,58 euros, au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2026, et avec intérêts au taux légal à compter de 14 octobre 2024;
- ordonner la capitalisation des intérêts ; 
- condamner in solidum Mme [Y] [H] et M. [Q] [H] au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner in solidum Mme [Y] [H] et M. [Q] [H] au paiement des entiers dépens ;
- condamner in solidum Mme [Y] [H] et M. [Q] [H] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;
- dire n'y avoir lieu d'écarter l’exécution provisoire de droit.
Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. 

Cités suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile avec remise de l'acte en l'étude du commissaire de justice instrumentaire, Mme [Y] [H] et M. [Q] [H] n’ont pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 11 mars 2026, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 26 mai 2026. La décision a été mise en délibéré au 10 septembre 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur la demande principale en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [Y] [H] et M. [Q] [H] sont propriétaires du lot n°31 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 1er juin 2022, 5 juin 2023 et 8 octobre 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs ;
- un décompte de créance actualisé au 1er janvier 2026. 

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [Y] [H] et M. [Q] [H], déduction faite des frais de recouvrement et des frais de « désarchivage » d’un montant total de 591 euros, est débiteur de 4 588,58 euros.

Mme [Y] [H] et M. [Q] [H] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 31 décembre 2025. 

En application de l’article 1310 du Code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle peut être légale ou conventionnelle. 
Il n’existe pas de solidarité entre les copropriétaires dans le paiement des charges, lesquelles ne constituent pas davantage une dette indivisible obligeant l'ensemble des débiteurs pour la totalité. 
Si la solidarité ne s’attache ni à la qualité d’indivisaire, ni à la circonstance que l’un d’eux ait agi comme mandataire des autres, la clause de solidarité stipulée dans un règlement de copropriété n’est pas prohibée entre indivisaires d’un lot, quelle que soit l’origine de l’indivision. 
En l’espèce, en l’absence de stipulation afférente à la solidarité de copropriétaires indivis, la demande en condamnation solidaire des défendeurs sera rejetée. 

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. 

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Mme [Y] [H] et M. [Q] [H] de leurs obligations.


Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. 

En outre, alors que la bonne foi des débiteurs doit être présumée, il n'est pas démontré que Mme [Y] [H] et M. [Q] [H] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières, ces-derniers ayant en outre, repris le paiement des charges courantes et effectué des versements afin d’apurer leur dette, laquelle a diminué depuis l’assignation.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. 


3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les intérêts

L'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ». 

Faute pour le demandeur de produire les bordereaux d'accusé de réception de chacun des défendeurs permettant de démontrer la remise du courrier aux destinataires, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 8 juillet 2025, date de signification de l'assignation à Mme [Y] [H].

Par application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu'il s'agit d'intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée. 

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Mme [Y] [H] et M. [Q] [H], parties perdant le procès, sera condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance.


- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, Mme [Y] [H] et M. [Q] [H] seront en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 
PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne Mme [Y] [H] et M. [Q] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 4 588,58 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2025 ; 

Condamne in solidum Mme [Y] [H] et M. [Q] [H] aux dépens ; 

Condamne in solidum Mme [Y] [H] et M. [Q] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Condamne in solidum Mme [Y] [H] et M. [Q] [H] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

Fait et jugé à [Localité 1] le 10 Septembre 2026.


La Greffière La Présidente